Р Е Ш Е
Н И Е №
гр.
Ловеч, 19.06.2023 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Ловешкият окръжен съд, в
открито заседание на двадесети март две хиляди двадесет и трета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: П. ПЕНОВ
при секретаря Веселина
Василева, като разгледа докладваното от съдия Пенов т.д. № 101 по описа на съда
за 2020 г. и за да се произнесе, съобрази:
Производството по делото е
образувано по искова молба от „София Тех Парк“ АД против
„Уолтопия“ АД, с която са
предявени следните искове: по чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 124 ГПК
– за заплащане на сумата от 525 639,95 лв., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното
ѝ плащане, претендирана въз основа на поето от ответника
задължение по три сделки за учредяване право на строеж (№ 5, том I, peг. № 1854, дело № 5/2014 г. от 28.03.2014 г., с вх. per. №
13938 от 28.03.2014 г., акт № 104, том XXXII, дело 10406/2014 г. на нотариус с
peг. № 375 от регистъра на НК; № 33, том I, peг. № 7965, дело № 31/2014г. от
19.12.2014 г., с вх. peг. № 68277 от 19.12.2014 г., акт № 94, том CLXVIII, дело
52209/2014 г. на нотариус с peг. № 375 от регистъра на НК; и № 22, том I, peг.
№ 3143, дело № 21/2016 г. от 28.07.2016 г., с вх. peг. № 46176 от 28.07.2016
г., акт № 101, том CVIII, дело 33793/2016 г. на нотариус с рeг. № 375 от
регистъра на НК) за заплащане на припадаща се част от таксите за управление и
поддръжка на инфраструктурата и общите части на „Научно-технологичния
парк", дължими за 2017, 2018, 2019 и 2020 календарни години; и по чл. 59 ЗЗД (предявен при условията на евентуалност) - за заплащане на същата сума
(525 639,95 лв., ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното ѝ плащане), претендирана
като сума, с която ответното дружество се обогатило за сметка на ищеца,
поради заплащане (извършване на разходи) от „София Тех Парк" АД на припадащите се на „Уолтопия“
АД дялове от разходите по управление и поддръжка на инфраструктурата и общите
части на „Научно-технологичния парк".
В исковата
молба се твърди, че ищецът „София Тех Парк“ АД учредило в
полза на „Уолтопия“ АД право на строеж за изграждане на административна сграда
с обществени функции върху терен, представляващ реална част от имот с
идентификатор 68134.4081.9520, че учредяването е извършено с три нотариални
акта (№ 5, том I, peг. № 1854, дело № 5/2014 г. от 28.03.2014 г., с вх. peг. №
13938 от 28.03.2014 г., акт № 104, том XXXII, дело 10406/2014 г. на нотариус с
peг. № 375 от регистъра на НК; № 33, том I, peг. № 7965, дело № 31/2014г. от
19.12.2014 г., с вх. peг. № 68277 от 19.12.2014 г., акт № 94, том CLXVIII, дело
52209/2014 г. на нотариус с peг. № 375 от регистъра на НК; и № 22, том I, peг.
№ 3143, дело № 21/2016 г. от 28.07.2016 г., с вх. peг. № 46176 от 28.07.2016
г., акт № 101, том CVIII, дело 33793/2016 г. на нотариус с peг. № 375 от
регистъра на НК), че с тези актове ответното дружество „Уолтопия" АД се е
задължило да заплаща таксите за управление и поддръжка на инфраструктурата и
общите части на „Научно-технологичния парк“ (НТП).
Твърди се,
че таксите се определят по идентичен начин за всички собственици, наематели и
ползватели на обекти в рамките на терена на проекта на „Научно-технологичен
парк" на принципа на разпределение на реалните разходи за управление и
поддръжка на общите части и се дължат след въвеждането в експлоатация на обект
„Площадкова техническа инфраструктура и парк", съставляваща част от
проекта „Научно-технологичен парк".
Посочва се,
че ответникът е изпълнил сградите в съответствие с учреденото право на строеж,
че същите били въведени в експлоатация, че общата им разгърната застроена площ
е 11 620,46 м2 (8 391,11 м2 – по разрешение за
ползване от 31.12.2016 г. и 11 042,03 м2 – по разрешение за
ползване от 02.02.2017 г.). Твърди се, че таксата за управление и поддръжка се
определя на база сторените разходи за предходната календарна година и се
заплаща авансово на 12 равни месечни вноски, разпределени между собствениците,
наемателите и ползвателите съобразно припадащата им се част от тези разходи въз
основа на РЗП на ползвания от тях обект спрямо общата РЗП на сградите в Парка,
че в началото на всяка следваща година се извършва уравняване между авансово
платените суми и действително сторените разходи.
Посочва се,
че дейностите по управление, поддръжка, почистване и охрана (изброяването е
неизчерпателно) на общите части на Парка и прилежащата му инфраструктура се
осъществяват от „София Тех Парк" АД, че те са част от предмета на дейност
на дружеството, както и че те се изразяват в извършване на следните правни и
фактически действия: 1)
Поддържане в изправно съС.ие на техническите съоръжения за контрол на достъпа
към Парка-съгласно приложение; 2) Поддържане на улиците, алеите,
паркингите, тротоарите, пешеходните пътеки и велоалеите, в добро и годно за
експлоатация съС.ие - съгласно приложение; 3) Поддържане в добро и годно съС.ие
на пътната сигнализация (в това число пътни маркировки, знаци, указателни
табели и други); 4) Поддръжка и профилактика на уличното осветление,
уличните противопожарни инсталации и системи за видеонаблюдение - съгласно
приложение; 5) Поддръжка и профилактика на преносните,
разпределителните и присъединителните проводи и мрежи на водопроводната,
канализационната, електрическата и газификационната система и съоръженията към
тях съгласно приложение; 6) Поддръжка и профилактика на
електронните съобщителни мрежи и съоръжения, като телефонни и оптически проводи
за бърз пренос на данни, подземни н надземни проводи за видеосигнал и кабелна
телевизия по други - съгласно приложение; 7) Поддръжка,
ремонт и планова профилактика на асансьорите на Пешеходен мост - съгласно
приложение; 8) Проверка на пожарни хидранти - съгласно приложение; 9) Ремонти
по инфраструктура, системи и инсталации; 10) Извършване услуги по
дезинсекция, дезакаризация и дератизация на територията на Общите части на
Парка (в това число дезинсекция срещу хлебарки, кърлежи и бълхи), дератизация,
дезакаризация па Общите озеленените площи и наземна дезинсекция срещу комари; 11) Външно
озеленяване, поддържане и корекция на Общите озеленените площи, торене, косене,
товарене, извозване и изхвърляне на растителни отпадъци - съгласно приложен
манипулационен план; 12) Периодично премахване на опасни
дървета, почистване от сухи клони - съгласно приложен манипулационен план; 13) Компенсаторно
залесяване след премахване на опасни и сухи дървета; 14) Събиране
на шума в есенно-зимен сезон; 15) Почистване на кошчета -
съгласно приложен манипулационен план; 16) Зацветяване със сезонни цветя -
съгласно приложен манипулационен план; 17) Плевене и третиране със
селективен хербицид, третиране на настилки с препарати против плевели -
съгласно приложен манипулационен план; 18) Почистване на входовете и
площадките пред тях, стълбищата, асансьорите на Пешеходен мост - съгласно
приложен манипулационен план; 19) Отстраняване на графити и
почистване на Общите части на Парка и Пешеходен мост, след актове на
вандализъм; 20) Почистване от сняг (ръчно и машинно) и лед
опесъчаване и третиране с препарати на Общите части на Парка и Пешеходен мост,
рампите, стълбищата, улиците, алеите, паркингите, тротоарите и пешеходните
пътеки; 21) Събиране и извозване на битови отпадъци, включително
разделно събиране на отпадъци; 22) Дейностите по охрана включват
осъществяване поС.на 24-часова физическа невъоръжена охрана на Парка, Общите
части на Парка и Пешеходен мост; 23) Извършване на 24-часов видео
мониторинг на живо на Научно-технологичния парк и Пешеходен мост през център за
видеонаблюдение; 24) Патрулиране на автопартули 24-часа, 7 дни в
седмицата; 25) Осъществяване на пропускателния режим в Парка и
Пешеходен мост; 26) Извършване на превантивна дейност по безопасността
чрез анализ на причините н условията за правонарушения. Посочва се,
че обектите на поддръжката и управлението са общите части на терена и
прилежащата инфраструктура на „Научно-технологичния парк“, които по своето
естество или предназначение служат за общо ползване, в това число: пешеходен мост, контролно-пропускателен пунктове към
парка и сградите в него, улици, алеи, паркинги, тротоари, пешеходни пътеки,
велоалеи, улично осветление, противопожарни инсталации, системи за
видеонаблюдение, преносни проводи и мрежи и съоръжения към тях, разпределителни
проводи и разпределителни устройства и съоръжения към тях, съдове за третиране
и съхранение на отпадъци, озеленени площи, както и всички други площи и
елементи от техническата инфраструктура, служещи по естество или по
предназначение за общо ползване. Твърди
се, че осъществяването на поддръжката и управлението е
възложено от ищеца „София Тех Парк" АД на трети лица, както следва: 1) с
договор № Д-108-2016/02.09.2016 г.
между „София Тех Парк" АД и „Ю Сървисиз" ООД с предмет: почистване и
поддръжка на сгради, профилактика, поддръжка и ремонт на инсталации и
съоръжения; охрана на територията на „Научно-технологичен парк"; 2) с договор № Д-023-2016/20.04.2016 г. сключен между „София Тех
Парк" АД и „Четири сезона 2004" ООД за поддръжка на зелените площи,
ведно с приложения към него и Допълнително споразумение от 15.11.2016 г. и
Допълнително споразумение от 19.07.2018 г., Допълнително споразумение от
24.10.2018 г.; 3) с договор № Д-021-2019/15.03.2019 г. сключен между „София Тех
Парк" АД и „Еко-Виком България 2012" ЕООД за поддръжка на зелените
площи и Допълнително споразумение от 13.03.2020 г. към него и Договор №
Д-052-2020/01.07.2020 г. сключен между „София Тех Парк" АД и „Еко-Виком
България 2012" ЕООД; 4) с договор № Д-142-2016/05.10.2016 сключен между „София Тех
Парк" АД и „Боду" ООД и Приложение Е към него - Площадкова
инфраструктура.
Твърди се, че за всяка от четирите календарни години от 2017 до 2020 г., включително ищецът „София Тех Парк" АД извършил разходи (плащания) по
пера, означени по вид и размер в таблица на допълнителната искова молба, че
съобразно възприетия критерий за определяне на
припадащата се част от разходите за поддръжка и управление (РЗП на обектите в
„Научно-технологичен парк"), разпределението на разходите за поддръжка и
управление на Парка е означено по вид и размер в таблица на
исковата и допълнителната искова молба, като делът на ответника съобразно това
разпределение е: 148 884,68 лв. – за календарната 2017
г., при съотношение на застроените площи 11 620,46 м2 към
60 632,02 м2; 137 124,53 лв. - за календарната 2018 г.,
при съотношение на застроените площи 11 620,46 м2 към
60 632,02 м2; 136 931.85 лв. - за календарната 2019 г., при
съотношение на застроените площи 11 620,46 м2 към
60 632,02 м2; 102 698,89 лв. - за календарната 2020 г.,
при съотношение на застроените площи 11 620,46 м2 към
90 632,02 м2, а общият размер на всички суми от четирите години
е 525 639,95 лв.
В исковата
молба се поддържа, че ответникът „Уолтопия" АД не е изпълнявало
задължението си за авансово плащане на таксите за управление и поддръжка на
Парка, нито е заплащало действително сторените разходи от момента на
въвеждането на сградата в експлоатация до настоящия момент.
В подкрепа на евентуалната претенция за
неоснователно обогатяване се посочва, че дори да бъде установена липса на
уговорка между страните за точно определяне на размера дължимите суми,
задължението за ответника възниквало от обогатяване на ответника за сметка на
ищеца без основание, доколкото с плащането (с извършването на разходи) от „София Тех Парк" АД са покрити и припадащите се разходи на „Уолтопия" АД, с които суми
дружеството се обогатило за сметка на ищеца, защото е ползвало резултата от поддръжката и управлението на Парка без да
го заплаща.
В писмения отговор на исковата
молба и на допълнителната такава от ответника „Уолтопия“ АД се правят следните правоизключващи възражения: за липса
на поето от ответника към ищеца задължение за заплащане на цена под формата на такса или за
възмездяване на ищеца за определена част от разходите, които той прави в
изпълнение на твърдяните дейности; за нищожност на уговорката по т. 8 на
нотариален акт № 5, том I, peг. № 1854, дело №
5/2014 г. от 28.03.2014 г., поради липса на основание и поради противоречие с
добрите нрави. От ответника е направено и правопогасяващо възражение – за
изтекла кратка тригодишна давност на претенцията за 2017 година.
Ищецът „София Тех Парк“ АД
взема участие в производството по делото чрез процесуалния представител по
пълномощие адв. С.Н., който поддържа предявените искове, а в хода
на устните състезания излага доводи за тяхната основателност и моли за
уважаването им при заявената поредност, като претендира и присъждане на
разноските по делото. В представени по делото писмени
бележки пълномощникът на ищеца доразвива съображенията за основателност на
предявените искове.
Ответникът „Уолтопия“ АД взема участие в
производството по делото чрез процесуалния представител по пълномощие адв. Х.Х.,
който оспорва предявените искове, а в хода на устните състезания
излага доводи за тяхната неоснователност, моли за отхвърлянето им и за
присъждане на присъждане на разноските по делото. В представени по делото писмени
бележки от адв. М.К. и адв. Х.Х. (пълномощници на ответника) се доразвиват
съображенията за основателност на предявените искове.
Като обсъди събраните по делото
доказателства по отделно в тяхната съвкупност и взаимовръзка и като съобрази
становищата на страните, съдът приема за установено следното от фактическа
страна:
Съдът обяви за общоизвестно и
ненуждаещо се от доказване (с определение от 14.04.2021 г.), че по партидата на
ищеца в Търговския регистър към Агенция по вписванията част
от вписания предмет на дейност на „София Тех
Парк" АД е изграждане, управление и
развитие на научно-технологични паркове и друга про-иновативна инфраструктура
(инкубатори, центрове за технологичен трансфер и др. инициативи), инвестиции в
изграждане на публична инфраструктура (държавна или общинска), управление и
поддръжка на изградената инфраструктура, както и на научно-изследователските,
производствени, административни и други обслужващи сгради в рамките на
научно-технологичните паркове с цел създаване на благоприятна бизнес среда за
развитие на икономически дейности, свързани с разработване и/или въвеждане на
иновации, оказване на експертна и логистична подкрепа на потенциални
инвеститори във връзка с изготвяне на програми и стратегии за инвестиране в
разработването или въвеждането на иновационни технологии и продукти.
Съдът обяви за безспорно в
отношенията между страните и ненуждаещо се от доказване, че с приетите три нотариални акта (№ 5, том I, peг. № 1854, дело № 5/2014 г. от
28.03.2014 г., с вх. peг. № 13938 от 28.03.2014 г., акт № 104, том XXXII, дело
10406/2014 г. на нотариус с peг. № 375 от регистъра на НК; № 33, том I, peг. №
7965, дело № 31/2014г. от 19.12.2014 г., с вх. per. № 68277 от 19.12.2014 г.,
акт № 94, том CLXVIII, дело 52209/2014 г. на нотариус с peг. № 375 от регистъра
на НК; и № 22, том I, peг. № 3143, дело № 21/2016 г. от 28.07.2016 г., с вх. peг.
№ 46176 от 28.07.2016 г., акт № 101, том CVIII, дело 33793/2016 г. на нотариус
с peг. № 375 от регистъра на НК) са подписани от представители на страните, че
с тях „София Тех Парк" АД е учредило в полза на „Уолтопия“ АД право на
строеж върху реални части от площта на „Научно-технологичния парк" за
изграждане на сграда и други самостоятелни обекти, означени в нотариалните
актове, че същите сгради и обекти са изпълнени и въведени в експлоатация.
В нотариалните актове се установява
уговорка, според която приемателят („Уолтопия“ АД) се задължава да
заплаща таксите за управление и поддръжка на инфраструктурата и общите части на
терена на „Научно-технологичен парк" гр. София съгласно общите вътрешни
правила за поддръжка и управление на парка, които ще бъдат изработени и приети
преди завършване и въвеждане в експлоатация на елементите на площадковата
техническа инфраструктура и парка, включени в проекта „Научно-технологичен
парк". Според същата уговорка, таксите ще се определят по идентичен начин
за всички собственици, наематели и ползватели на обекти в рамките на терена на
проекта „Научно-технологичен парк" на принципа на разпределение на
реалните разходи за управление и поддръжка на инфраструктурата и общите части
между собствениците, наемателите и ползвателите на обекти и ще се дължат след
въвеждането в експлоатация на обект „Площадкова техническа инфраструктура и
парк“, съставляващ част от проекта „Научно-технологичен парк“, като до
въвеждане в експлоатация на елементите на площадковата техническа
инфраструктура и парка, включени в проекта „Научно-технологичен парк",
приемателят ще заплаща дължимите от учредителя „София Тех Парк“ АД местен
данък и такса смет за частта от поземления имот с идентификатор
68134.4081.9520, върху който е учредено правото на строеж (т. 8 от нот. акт № 5, том I, peг. № 1854, дело № 5/2014 г. и т. 7 от нот. акт № 33, том I,
peг. № 7965, дело № 31/2014г.).
Установява се от приетите разрешения за ползване и
от заключението на приетата съдебно-техническа експертиза, че общата разгъната застроена площ на сградата на „Уолтопия“
АД е 15 201,28 м2 и че сградата е въвеждана в експлоатация поетапно,
както следва: с разрешение за ползване (РП) № СТ-05-1908/29.12.2016 г. - етапи
1,3 и 7; с РП № СТ-05-98/02.02.2017 г. - етапи 2, 4 и 6; и с РП №
СТ-05-409/06.04.2017 г. - етап 5 и част от етап 1. Към 29.12.2016 г. (въвеждане
в експлоатация по първото разрешение за ползване) общата разгърната и застроена
площ по РП № СТ-05-1908/29.12.2016 г. е 12183 м2, като площта на
етап 1 е 9826,90 м2, на етап 3 – 1867,35 м2 и на етап 7 –
478,42 м2. Към 02.02.2017 г. (въвеждане в експлоатация по второто
разрешение за ползване) общата разгърната и застроена площ по РП №
СТ-05-98/02.02.2017 г. е 1847 м2, като площта на етап 2 е 242,22 м2,
на етап 4 – 375,30 м2 и на етап 6 – 1229,27 м2. Към
06.04.2017 г. (въвеждане в експлоатация по третото разрешение за ползване)
общата разгърната и застроена площ по РП № СТ-05-409/06.04.2017 г. е 1172 м2,
като площта на етап 5 е 176,99 м2 и на етап 1 - 994,83 м2.
Освен сградата на „Уолтопия“ АД и
съществуващата сграда на Министерството на отбраната (МО) с разгърната
застроена площ от 3204 м2, за времето след 02.12.2015 г. са
въвеждани в експлоатация и други сгради, изпълнени в имотите, включени в територията
на „Научно-технологичен парк", както следва:
възлова подстанция с РЗП 32 м2,
обслужваща сграда с РЗП 368 м2, иновационен форум с РЗП 6577,34 м2
и трафопост с РЗП 8 м2 – въведени с РП № СТ-05-2222/02.12.2015
г.; етажен паркинг с РЗП 14778 м2, експериментариум с
РЗП 3497 м2, инкубатор с РЗП 12411 м2, трафопост с РЗП 41
м2, лаборатории - Блок 1 с РЗП 4181 м2, лаборатории -
Блок 2 с РЗП 4873 м2, лаборатории - Блок 3 с РЗП 3906 м2,
лаборатории - Блок 4 с РЗП 1051 м2,
и лаборатории - Блок 5 с РЗП 1588 м2 и трафопост 7 м2
– въведени с РП № СТ-05-2548/23.12.2015 г.; трафопост Уолтопия с РЗП 12 м2
– въведен с РП № ДК-07-С-159/18.08.2016 г.; пешеходен мост с РЗП 806 м2 –
въведен в експлоатация с РП № СТ-05-1501/27.09.2016 г.; офис сграда Fraxinus с
РЗП 45600 м2 – въведенa в експлоатация с РП № СТ-05-45/26.01.2021 г.; и многофункционална сграда BREEF с
РЗП 50737 м2 – въведенa в експлоатация с РП № СТ-05-672/03.09.2021
г. След издаване на съответното разрешение за ползване, общата разгърната
застроена площ на всички въведени в експлоатация сгради, находящи се на
територията на „Научно-технологичен парк“ е нараствала от 3204 м2 (съществуващата
отпреди 02.12.2015 г. сграда на МО), както следва: на 10190 м2 – до
23.12.2015 г., на 56 522 м2
– до 18.08.2016
г., на 56 535 м2 – до 27.09.2016 г., на 57 340 м2 – до 29.12.2016 г., на 69 523 м2 – до 02.02.2017 г., на 71 370 м2 – до 06.04.2017 г., на 72 542 м2 – до 26.01.2021 г., на 118 142 м2 – до 03.09.2021 г. и
168 879 м2
– след 03.09.2021
г.
От заключението се
установява, че са изпълнени
изброените в т. 11 от нотариален акт № 5/28.03.2014 г. и в т. 8 от нотариален
акт № 33 /19.12.2014 г. подобрения в околосградното пространство на Уолтопия, вкл.
пешеходни алеи и тротоари, път за достъп на превозни средства, открити
паркоместа и зелени площи. Околосградното пространство по т. 8 от №
33/19.12.2014 г. (заключено между координатни точки 1-18 от скицата на
заключението) е с площ от 3590,66 м2, която е по-голяма от тази, по
нотариален акт № 5/28.03.2014 г. (2443,45
м2), като същата
не включва площта на сградата на Уолтопия. Изпълнението им е чрез възлагане на СМР,
както следва: от „Джи Пи Груп“ ООД
по договор № 163/07.09.2016 г. за изграждане на настилки, парково
осветление и поливна система и от „Ти Ейч Консултинг“ ЕООД по договор за
доставка и монтаж на автоматизирана поливна система и затревяване.
От заключението на
съдебно-техническата експертиза (първоначална и допълнителна) се установява, че
площта на „Научно-технологичен парк“,
обхващаща бившите
поземлени имоти (ПИ) 68134.4081.9520 и 68134.4081.9521, включва следните
поземлени имоти с находящите в тях сгради: ПИ 68134.4081.9547 (2921 м2),
ПИ 68134.4081.9550 (3814 м2), ПИ 68134.4081.9600 (16704 м2),
ПИ 68134.4081.9607 (4124 м2), ПИ 68134.4081.9546 (22231 м2) със сграда 68134.4081.9546.1 (2718 м2), ПИ 68134.4081.9554 (21295м2), ПИ 68134.4081.9601 (6578 м2), със сграда 68134.4081.9601.1 (370 м2), ПИ 68134.4081.9603.396 м2), със сграда 68134.4081.9603.1 (62 м2); ПИ 68134.4081.9604 (40354 м2), ПИ 68134.4081.9615 (7212 м2), ПИ 68134.4081.9614 (6101 м2), със сграда 68134.4081.9614.1 (2613 м2), ПИ 68134.4081.9606 (18335 м2), ПИ 68134.4081.9616 (4834м2) със сграда 68134.4081.9616.1 (1068 м2), ПИ 68134.4081.9617 (4896 м2) със сграда 68134.4081.9617.1 (2901 м2), ПИ 68134.4081.9605 (7769 м2), със сграда 68134.4081.9605.1 (8 м2) и сграда 68134.4081.9605.2 (4424 м2), ПИ 68134.4081.9602 (7320 м2), ПИ 68134.4081.9551 (27 м2), със сграда 68134.4081.9551.1 (7 м2), ПИ 68134.4081.9552 (11171 м2), ПИ 68134.4081.9553 (11568 м2), ПИ 68134.4081.9548 (18561 м2), със сграда
68134.4081.9548.1 (2320
м2), ПИ 68134.4081.9549 (4408 м2), ПИ 68134.4081.9608 (7530 м2), ПИ 68134.4081.9608.3 (2410 м2) и сграда 68134.4081.9608.4 (41 м2), ПИ 68134.4081.9609 (3403 м2), със сграда
68134.4081.9609.1 (1335
м2), ПИ 68134.4081.9613 (12607 м2), ПИ 68134.4081.9612 (4751 м2) със сграда 68134.4081.9612.1 (2513 м2) и сграда 68134.4081.9612.2 (13 м2), ПИ 68134.4081.9610 (662 м2), 68134.4081.9611 (468 м2), 68134.4081.9619 (940 м2) и 68134.4081.9637 (307 м2). Собственик на
имотите е „София Тех Парк“ АД, с изключение на ПИ 68134.4081.9616, принадлежащ
на МО, като върху ПИ 68134.4081.9612 е учредено право на строеж в полза на
„Уолтопия“ АД. По външните имотни граници е поставена прозирна метална ограда,
с височина около 2.0 м, с изключение границите бул. „Цариградско шосе“ и ул.
„Ген. Йордан Венедиков“, пред сградата на Уолтопия, в която част няма ограда.
На входно-изходните точки на София Тех Парк са поставени осем броя автоматични
бариери, както и още три по вътрешните улици, вкл. на входа към паркинга на
Уолтопия, като тяхното предназначение е да предотвратят нерегламентиран достъп
не само до сградата на Уолтопия, но и до целия комплекс. Чрез поставените бариери на
територията на София Тех Парк са организирани две зони за достъп: 1. Свободна
зона, в която може да се влезе с билет за 30 мин. или с абонамент, даващ право
за неограничен престой, като и в двата варианта паркирането се извършва в
изградения етажен паркинг (паркиране по алеите не е позволено) и 2. Зона с
ограничен достъп - това е парковата среда на София Тех Парк, като достъп с МПС
до нея е разрешен само за полиция, вътрешната охрана и фирмите по поддръжка.
Достъпът за МПР сградата на „Уолтопия“ ООД се реализира през локалното платно
на бул. „Цариградско шосе“ и след това по ул. „Ген. Венедиков“ до открития
паркинг. Друг достъп с МПС, директно до сградата, не е възможен. На входа на имота на Уолтопия има
поставена бариера, контролираща достъпа на МПС до паркинга. Достъпът за
пешеходци до входа на сградата на Уолтопия е свободен. Свободен и неограничен е
достъпът на пешеходците до площадката на София Тех Парк, като същият се
осъществява през недоградените места, вкл. през пешеходния мост (надлез) над
бул. „Цариградско шосе“. В този смисъл са и показанията на свидетелите А.А.
(управител на „Ти ейч консултинг“), Д.Б.(управител на „Ти ейч консултинг“) и на С. И.,
на последния ценени с оглед обстоятелствата по чл. 172 ГПК (свидетелят е
служител на ответника). От техния съвкупен анализ се установява, че откъм бул.
„Цариградско шосе“ и ул. „Ген Йордан Венедиков“, няма ограда и никога не е
имало ограда, че достъпът до сградата на Уолтопия
е контролиран по отношение на посетителите пешеходци (от човек на рецепцията
или чрез видеонаблюдение и карти за достъп) и на превозните средства (бариера за
паркинга), че за автомобилите обичайно се осъществява откъм тези две улични
артерии, а за пешеходците директно от същите улици или от пешеходния мост. От
показанията на свидетелите се установява, че достъпът до сградата на Уолтопия е
възможен и през инфраструктурата, изградена на територията на комплекса, но практически
не се осъществява от там, защото е много обиколен и продължителен.
От заключението на съдебно-техническата експертиза (първоначална и допълнителна) и
приложената към него справка от „Софийска вода“ АД се установява, че питейната
водопроводна мрежа на София Тех Парк започва от водопроводно
отклонение от уличния водопровод, влизащо в главната водомерна шахта,
разположена на границата на УПИ 1-за „Научно-технологичен парк" и ул.
„Ген. Иван Венедиков", като в шахтата са разположени два водомера, които
отчитат потреблението в зависимост от консумацията - при по-голям дебит отчита
големият водомер, а при по-малък, съответно малкият. От водомерната шахта
започват разклонения, с които се захранват всички сгради, включително тези,
които имащи отделни партиди. От справката на Софийска вода е видно, че разкритите индивидуални
партиди на адреса на „Научно-технологичен
парк“ са на следните титуляри: „Франксинус инвестмънт“ ЕООД (открита на 20.11.2020 г.), „Фонд
за недвижими имоти България“ (открита на 19.05.2022 г.), „Уолтопия“ АД (открита
на 25.04.2017 г.) и София Тех Парк (едната е за общ водомер – открита на 12.05.2015 г., а
втората е открита на 24.04.2017 г.). От заключението се установява, че водата за
водното огледало се осигурява от водопроводната мрежа за инкубатора, а за фонтана
пред лабораториите - от същата мрежа към лабораториите, като за ползваното
количество вода от двете съоръжения (фонтанът и водното огледало) не се води
отчет чрез отделен водомер (съставлява част от консумираната питейна вода в
лабораторията, респ. инкубатора). За поливни нужди и миене на външни площи е изградена
отделна мрежа, с трасета през тревните площи, която се захранва от три сондажни
кладенеца, за които са издадени разрешения за водоползване, за което се
заплащат отделни такси, като потреблението се отчита веднъж месечно, вкл. с
годишно изготвяне на протокол за неговите количества.
Установява се от заключението на съдебно-техническата експертиза
и от данните, предоставени на вещото лице от „ЕРМ Запад" АД, че електрозахранването
на всички сгради става от възловата подстанция, в която влизат кабели средно
напрежение, като във възловата подстанция за всяка сграда има инсталиран
отделен електромер, с отделна партида. Възловата подстанция и електромерите са
собственост на електроразпределителното дружество, като консумацията на
електрическа енергия се мери на средно напрежение и по изпълнената мрежа средно
напрежение, собственост на „София Тех Парк“ АД, стига до отделните сгради,
където електрическата енергия се трансформира на ниско напрежение за
консумация. Установява се, че осветлението на външните площи е свързано към
различните сгради, в зависимост от близостта им, че за него няма отделни
електромери и то се отчита от електромерите на
съответните сгради, в близост до които се намират осветителните тела. Около
сградата на „Уолтопия“ няма осветителни тела. Собствениците на две от сградите на
територията на
„Научно-технологичен
парк“ „Фраксинус инвестмънт“ ЕООД и „Фонд за недвижими имоти България“ АДСИЦ са
изградили собствени електроснабдителни мрежи.
От съвкупния
показанията на свидетелите А.А. (управител на „Ти ейч консултинг“),
Д.Б.(управител
на „Бонанза - Бачорски
Професионално Почистване“ ЕООД) и на С. И., на последния ценени с оглед
обстоятелствата по чл. 172 ГПК (свидетелят е служител на ответника), се установява,
че при въвеждане в експлоатация на сградата на Уолтопия,
площта около нея била облагородена с растителност (дървесна, храстовидна и
тревна), с изпълнение и на поливна система (което било условие за въвеждане в
експлоатация на сградата), че разходите за това са поемани от „Уолтопия“ АД. От
показанията се установява, че в периода от въвеждане в експлоатация до началото
на 2020 г. (обявяване на Ковид пандемията) почистването на сградата и на
прилежащата площ се осъществявало от фирма за професионално почистване („Бонанза
професионално почистване“), ангажирана
от „Уолтопия“ АД,
че освен в изпълнение на поетите по договора и заданието към него задължения по
ежедневно и цялостното почистване на сградата отвътре и на всички
външни прилежащи площи към нея, в това число подземни паркинги, външни алеи,
зелени площи, фирмата почиствала
и площите между сградата на Уолтопия и бул. „Цариградско шосе“,
включително и локалното платно, те са част от общата визия на сградата и професионалното
отношение налагало те също да се поддържат чисти.
От заключенията на съдебно
счетоводната експертиза и допълнителната такава се установява, че извършените
от „София Тех
Парк“ АД разходи за поддръжка и управление на
общите части на „Научно-технологичен парк" и прилежащата му инфраструктура
по години са в общ размер както следва: за 2017 г. - 667 476,12 лв., за 2018 г.
- 602 849,66 лв., за 2019 г. - 592 050,42 лв.; за периода от 01.01.2020 г. до
30.09.2020 г. - 449 667,36 лв. От експерта се разяснява, че на основание
договор за текущо административно,
техническо, финансово, счетоводно и правно обслужване от 29.12.2015 г. между
„София Тех Парк“ АД и Сдружение за Научноизследователска и развойна дейност
(СНИРД), „София Тех Парк“ АД се задължава да извършва: поддръжка и ремонт на
територията на площадката на Научно-технологичния парк; външно почистване на
площадката на Научно-технологичния парк и храна и осигуряване на пропускателния
режим на площадката на Научно-технологичния парк (чл. 1, ал. 2), че съгласно
същия договор (чл. 5, ал. 3) същите услуги се префактурират на СНИРД, за което
между двете дружества се подписва протокол и се издава фактура, че с оглед на възприетия
с договора механизъм разходите за поддръжка са извършени от СТП и се
префактурират на СНИРД, като общият им размер (на префактурираните към СНИРД
разходи) за всяка от процесните календарни години е: 146 482,55 лв. – за 2017 г.; 126 768,05 лв. – за 2018 г.; 75 920,07 лв. – за
2019 г. и 57 488,74 лв. – към 30.09.2020 г. Разходите на „София Тех Парк“ АД за
всяка от процесните календарни години, непрефактурирани към СНИРД, са: 520 993,57 лв. – за 2017 г.; 476 081,61 лв. – за 2018 г.;
516 130,35 лв. – за 2019 г.; и 392 178,62 лв. - към 30.09.2020 г.
При установяване на
разходите за поддръжка на инфраструктура на научно-технологичен
парк за процесния период, вещото лице ги е групирало в два варианта – с
включени разходи за електроенергия за вода (Вариант 1) и без включени разходи
за електроенергия за вода (Вариант 2). Според Вариант 1 общият размер на
разходите е 1 310 868,89 лв. (374
349,38 лв. – за 2017 г., 315 958,15 лв. – за 2018 г., 361 768,75 лв. – за 2019
г. и 258 792,61 лв. – към 30.09.2020 г.), а според Вариант 2 са в общ размер на
1 052 590,43 лв. (318
911,55 лв. - за 2017 г., 248 359,33 лв. – за 2018 г., 284 598,30 лв. – за 2019
г. и 200 721,25 лв. – към 30.09.2020 г.).
Ищецът е
осчетоводил разходи, обособени от експерта в следните позиции: „Поддръжка
и ремонт на сгради“ – в общ размер на 22 302,89 лв. (5 642,96 лв. – за 2017 г., 3
180,51 лв. – за 2018 г., 11 594,23 лв. – за 2019 г. и 1885,19 лв. – за 2020 г.); „ОВиК
системи“ – в общ размер на 16 741,58 лв. (2 683,44 лв. – за 2017 г., 5
456,58 лв. – за 2018 г. и 8 601,56 лв. – за 2019 г.) и „Поддръжка асансьори“ –
в общ размер на 385,00 лв. (по
110,00 лв. – за 2017 г., 2018 г. и 2020 г. и 55 лв. – за 2019 г.). От заключението се установява, че в позицията
на разходите „ОВиК системи“ е включена абонаментната поддръжка на ОВиК
системите на спортния павилион, намиращ се на територията на Научно
технологичния парк, а в позицията „Поддръжка на асансьори“ са включени разходите
за поддръжка на асансьорите, находящи се на Пешеходен мост, съставляващ част от
сграда „Музей Експериментариум с Пешеходен мост“, тъй като мостът е част от
площадковата инфраструктура на Научно технологичния парк, доколкото чрез него
се осъществява пешеходния достъп на посетителите на Научно-технологичния парк
от страна на район Младост. Ищецът е осчетоводил и разходи, обособени от експерта в
следните позиции: ,,UPS“ – в общ
размер на 103,34 лв.; „активи ММП“ - в общ размер на 635,00 лв.; „БМС система“ - в общ
размер на 33 754,69 лв. (11 812,00 лв. – за 2017 г., 8
872,88 лв. – за 2018 г., 7 666,59 лв. – за 2019 г. и 5 403,22 лв. – за 2020
г.); „ПИС" – в общ размер на 230 лв.; „Комуникационна система“ – в общ
размер на 32 412,93 лв. (11 080,21
лв. – за 2017 г., 8 029,48 лв. – за 2018 г., 7 680,63 лв. – за 2019 г. и 5
622,61 лв. – за 2020 лв.) и „Озвучителна система" – в общ размер на 300
лв. От заключението се
установява, че в позициите „BMS система" и „Комуникационна
система“ са включени разходи за абонаментната поддръжка на тези системи,
обслужващи общата паркова и площадкова инфраструктура, че в позициите „UPS“,
„Озвучителна система“ и „ПИС“ са включени разходи за абонаментна поддръжка на същите
системи, находящи се в спортния павилион, намиращ се на територията на Научно
технологичния парк, а в позицията „активи ММП“ е включен разход от 2019 г. за закупена
насочваща метална табела, монтирана на площадковата инфраструктура. Доколкото
представляват свободни подравнени терени, в незастроените площи на Научно-технологичния
парк не са изграждани BMS системи и инсталации, с оглед на което
осчетоводяваните разходи по тази позиция касаят застроените площи от парка. В
позицията „Поддръжка на системи“ са включени разходите, платени по абонаментно
поддържане на всички системи, обслужващи общата паркова и площадкова
инфраструктура, които на база РЗП на сграда Лаборатории и сграда Форум спрямо
общата РЗП са пропорционално изчислени като дължими от СНИРД, с оглед на което
е извършвано префактуриране от „София Тех Парк“ АД към СНИРД и съставяне на протоколи между двете
дружества. Ищецът е
осчетоводил и разходи, обособени от експерта в следните позиции:
„Абонамент“ – разход в общ размер на 0,00 лв. (отнесеният разход от 1 358,87
лв. е неясен, с оглед означеното в счетоводните документите основание за
извършването му); „Допълнителни услуги извън абонамент“ – в общ размер на 9 889,08 лв. (354,00 лв. – за 2018 г., 4 957,84
лв. – за 2019 г. и 4 577,24 лв. – за 2020 г.) и „Други
външни услуги“ – в общ размер на 83,00 лв. От заключението се установява, че през 2020
година разходите за абонаментна поддръжка на системи, обслужващи общата паркова
и площадкова инфраструктура, са осчетоводявани по перо „Абонамент“ – за три
месеца; по перо „Поддръжка на системи“ – за един месец, а за останалите месеци
са и посочвани разбито по отделни системи (както в предходните години). В
позицията „Допълнителни услуги извън абонамента" са отразени такива
технически услуги, които са извършвани по инженерните системи, обслужващи
общата паркова и площадкова инфраструктура, а в позицията „Други външни услуги“
през 2018 година е отразен наем на химическа тоалетна (разположена на
територията на площадкова инфраструктура), платен за септември 2018 година. От ищеца са осчетоводил разходи,
обособени от експерта в следните позиции: „Други наеми" - в общ размер на 172,00 лв. (52,00 лв. – за 2018 г. и 120,00
лв. – за 2019 г.); „Наем оборудване" – в общ размер на 120 лв. (за 2018
г.), „Наем ограда" – разходите не са съобразени от експерта, доколкото не
са относими към общите части и „Наем химическа тоалетна“ – в общ размер на 1223,40
лв. (840,00 лв. - за 2019 г. и 383,40 лв. - за 2020 г.). Експертът е
констатирал обосновка на разхода за наем на химическа тоалетна – по-висока
посещаемост на Научно технологичния парк през летния сезон, налагаща осигуряване
на чистота на неговата площ, Ищецът е осчетоводил разходи, обособени в следните
позиции: „Материали" - в общ размер на 2 899,54 лв. (726,68 лв. – за 2018 г., 2142,87
лв. – за 2019 г. и 29,99 лв.
– за 2020 лв.); „Маркировка" – 0,00 лв. (според представените документи разходът
от 10 126,56 лв. не може да бъде отнесен към площадкова инфраструктура или към
надземния паркинг до „Експериментариум”); „Указателни табели" – в общ
размер на 1 412,70 лв. (за
2019 г., като фактурата за 2020 г. за сумата от 405,00
лв. не е взета предвид от вещото, доколкото не е ясно дали и къде са вложени
означените в нея табелки за трева и стикери); „Поддръжка и ремонт на пътни
знаци" - в общ размер на 1 937,60 лв. (през 2020 г.); „Извънреден труд“ –
в общ размер на 1 242,03 лв. (за 2017 г.); „Инженерингови консултации" - 0,00
лв. (според представените документи разходът от 10 780,00 лв. и аванс 4 620,00
лв. без ДДС не може да се определи къде са вложени разходите); „Разходи за СМР“
– изключени от общите части; „Сондажни кладенци“ - в общ размер на 100,00 лв.
(през 2017 г.). От заключението се установява, че
разходите в тези позиции са отчетени на база фактури и приложени към тях
първични документи, от които е видно за какъв компонент на Научно-технологичния
парк се отнася съответния разход, като от вещото лице се обобщава, че те за
извършени за незастроената част от терена на НТП. От ищеца са осчетоводени разходи,
обособени в следните позиции: „Почистване“ – в общ размер на 62 043,25 лв. (32 871,75
лв. – за 2017 г., 24 634,04 лв. – за 2018 г. и 4 537,46 лв. – за 2019 г.);
„Снегопочистване и осоляване“ – в общ размер на 38 709,26 лв. (13 873,26 лв. –
за 2017 г.; 15 620,00 лв. – за 2018 г. и 9 216,00 лв. – за 2019 г.); и
„Измиване“ - в общ размер на
700,08 лв. (за 2020 г.). От заключението се установява, че разходът в позиция „Измиване“
е за еднократно измиване с вода на алеите в Научно-технологичния парк,
извършено през 2020 г., че разходите в позиция „Снегопочистване и осоляване“ са
по договор за абонаментна поддръжка на паркова инфраструктура с „Четири сезона
2004“ ООД, които за месеците ноември, декември, януари и март, а разходите в
позиция „Почистване“ са плащания по договор с „Ю Сървисиз“ ООД, за почистване
на парковите настилки, алеи, зони за отдих, събиране и извозване на листна маса
и почистване и изхвърляне на кошчета за боклук. От ищеца са осчетоводени и разходи,
обособени в следните позиции: „Дезинсекция и дезакаризация“ в общ размер на 8 589,50 лв. (2 874,50 лв. – за 2017 г., 1
815,00 лв. – за 2018 г., 1 500,00 лв. – за 2019 г. и 2 400,00 лв. - 2020 г.),
като от заключението се установява, че фактурите и приложените към тях първични
документи удостоверяват извършване на разходите за съответния компонент на Научно-технологичния
парк. Ищецът е
осчетоводил разходи, обособени в следните позиции: „В и К”- в общ
размер на 5 202,75 лв. (2 030,21
лв. – за 2017 г., 837,04 лв. - 2018 г., 1 558,22 лв. – за 2019 г. и 777,28 лв.
- 2020 г.); „В и К система“ – в общ размер на 1 240,45 лв. (1 054,97 лв. – за 2018 г. и 185,48
лв. – за 2020 г.); „Вода“ - в общ размер на 23 005,47 лв. (3 202,18 лв. – за 2017 г., 923,12
лв. – за 2018 г., 10 968,74 лв. – за 2019 г. и 7 911,43 лв. - 2020 г.); „Такса
водочерпене ПУДОС“ - в общ размер на 17 975,84 лв. (5 130,27 лв. – за 2017 г., 4
556,24 лв. – за 2018 г. и 8 289,33 лв. – за 2019 г.); „Ел. системи“ - в общ размер
на 14 640,10 лв. (3 415,60
лв. – за 2018 г., 6 174,54 лв. – за 2019 г. и 4
127,52 лв. – за 2020 г.); „Електроенергия“ - в общ размер на 235 272,99 лв. (52 235,65 лв. – за 2017 г., 66
675,70 лв. – за 2018 г., 66 201,71 лв. – за 2019 г. и 50 159,93 лв. – за 2020
г.). От ищеца са
осчетоводени и разходи, обособени в следните позиции:
„Озеленяване" – в общ размер на 240 508,10 лв. (49 042,12 лв. - за 2017 г., 33
632,18 лв. – за 2018 г., 98 430,74 лв. - за 2019 г. и 59 403,46 лв. – за 2020
г.) и „Поливна система“ - в общ размер на 33 633,40 лв. (6937,31 лв. – за 2017 г., 8
889,71 лв. - за 2018 г., 11 306,76 лв. – за 2019 г. и 6 499,62 лв. – за 2020
г.). От заключението се
установява, че в позицията „Поливна система“ са отчитани разходите
за абонаментна поддръжка на поливната система, обслужваща зелените площи на
Научно-технологичния парк, а в позицията „Озеленяване“ са отчитани разходи по
поддръжка на зелени площи. От ищеца са осчетоводени разходи, обособени в следните
позиции: „Охрана” - в общ размер на 210 781,99 лв. (65 421,20 лв. – за 2017 г., 39
690,00 лв. – за 2018 г., 60 596,12 лв. – за 2019 г. и 45 074,67 лв. – за 2020
г.); „Видеонаблюдение“ - в общ размер на 17 395,95 лв. (10 817,95 лв. – за 2017 г. и 6
578,00 лв. – за 2018 г.); „Системи за видеонаблюдение“ - в общ размер на 10
350,74 лв. (2 758,32 лв. – за 2017 г., 1 776,04 лв. – за 2018 г., 1 371,31 лв.
- за 2019 г. и 4 445,07 лв. – за 2020 г.); „Система за контрол на достъпа“ – в
общ размер на 3 922,73 лв.
(1 065,08 лв. – за 2017 г., 1 074,00 лв. – за 2018 г., 1
168,67 лв. – за 2019 г. и 614,98 лв. – за 2020 г.); „Ремонт на бариери“ – в общ
размер на 2 515,45 лв. (1 734,90
лв. – за 2017 г., 497,67 лв. – за 2018 г., 197,80 лв. – за 2019 г. и 85,08 лв.
– за 2020 г.), като разходите в група „Карти за достъп“ не са взети предвид от
експерта, доколкото не се отнесени за общите части. От заключението се установява, че в позициите „Охрана“
и „Видеонаблюдение“ са отчитани разходи за 24-часов мобилен патрул и видеонаблюдение, в позицията
„Система контрол на достъпа“ – разходите за абонаментна поддръжка на система от
бариери за контрол на автомобилния достъп, обслужваща площадковата
инфраструктура, а в позицията „Ремонт на бариери“ - разходите за ремонт на
бариерите, които са част от площадковата инфраструктура. Същевременно се
разяснява, че разходите по перо охрана касаят единствено разходи за охрана,
видеонаблюдение, контрол на достъп и ремонт на бариери за застроените площи -
обща паркова и площадкова инфраструктура, като всички разходи за сходни
дейности и системи в сградите на Научно-технологичния парк се отчитат и
заплащат отделно от тях, като разделението им е ясно означено във всички
договори, отчетни и счетоводни документи (разходите за видеонаблюдение на всяка
една от сградите са разделени от разходите за видеонаблюдение за обща паркова и
площадкова инфраструктура). Доколкото в незастроените площи на
Научно-технологичния парк не са изграждани каквито и да било системи и
инсталации и същите представляват свободни подравнени терени, същите не са под
видеонаблюдение и контрол на автомобилен достъп, с оглед на което те не
генерират разходи за поддръжка на системи за видеонаблюдение или на системи за
контрол на автомобилния достъп. Ищецът е осчетоводил разходи, обособени в следните
позиции: „Местни данъци и такси“ (включваща единствено разходи по заплащане на
такса битови отпадъци, отнасяща се за поддържане на чистота на общата паркова
инфраструктура) – в общ размер на 498 153,58 лв. (135 507,64 лв. – за 2017 г., 130 605,82 лв. – за 2018 г.,
122 674,35 лв. – за 2019 г. и 145 821,03 лв. – за 2020 г., от която 109
365,77 лв. – съотнасяща се за таксата, дължима до 30.09.2020 г.); „Имуществени
застраховки“ – в общ размер на 8 341,95 лв. (2 366,67 лв. – за 2017 г., 2 571,18 лв. –за 2018
г., 2 142,87 лв. – за 2019 г. и 1 261,23 лв. – за 2020 г. (към 30.09.2020 г.). От
заключението се установява, че сумата, отнасящата се за таксата битови отпадъци
за поддръжка на инфраструктурата (в позиция „Местни данъци и такси“), се
получава като от общото задължение за всяка календарна година на такса битови
отпадъци, заплащано „София Тех Парк“ АД за всички терени и сгради на
Научно-технологичния парк, са извадени задълженията за такса битови отпадъци на
сградите (Експериментариум, Инкубатор,
Паркинг, Спортни площадки, Форум и Лаборатории). По отношение на разходите в
позиция „Имуществени застраховки“ се уточнява, че касае разходите
за застраховка по полица пожар и природни бедствия само имуществото на
площадковата инфраструктура, доколкото в застрахователната полица е направено
означение на застрахователната стойност на имуществото, отнасящо се за
площадковата инфраструктура. От ищеца са осчетоводени разходи за управление в общ размер
на 294 219,30 лв. (98 495,96
лв. – за 2017 г., 86 050,80
лв. – за 2018 г., 54 363,72
лв. – за 2019 г. и
55 308,82 лв. – за периода 01.01.2020 г. - 30.09.2020 г.).
При изчисляване на частта от сторените от ищеца разходи,
припадаща се на ответника съобразно данните за поетапното въвеждане в експлоатация на сградата на Уолтопия,
вещото лице е разработило няколко варианта, изключващи някои групи разходи (в
съответствие с исканията на всяка от страните), като за всеки от изготвените
варианти експертът не е включил изцяло или отчасти (за всичките или някоя от
календарните години от процесния период – от началото на 2017 г. до 30.09.2020
г.) разходите за: UPS, абонамент, активи
– ММП, БМС система, ВиК система, Доп. услуги извън абонамент, други външни
услуга, други наеми, Измиване, имуществени застраховки, инженерни консултации,
Карти контрол на достъп, Комуникационна система, Маркировка, Материали, наем
оборудване, наем ограда, Наем химическа тоалетна, ОВ и К системи, Озвучителни
системи, Осветителни тела, ПИС, Поддръжка и ремонт пътни знаци, поддръжка на
асансьори, Поддръжка системи, поддръжка и ремонт на сгради, Разходи за СМР,
Ремонт бариери, Система за контрол на достъпа, сондажни кладенци, Технически
контрол, Указателни табели и Местни данъци и такси, както и разходите,
префактурирани от „София
Тех Парк“ АД към СНИРД (колона СНИРД от таблицата на всеки от
вариантите). Припадащата се на ответника част от разходите, сторени от ищеца за процесния период, с включени разходи за
електроенергия и вода, е в общ размер на 272 730,48 лв. без ДДС, респ. 327 276,57 лв. с ДДС, а без разходите за електроенергия и
вода - в общ размер на 218 898,66 лв. без ДДС, респ. 262 678,39 лв. с ДДС. Припадащата
се на ответника част от разходите, сторени от ищеца за процесния период, с включени разходи за
електроенергия и вода, е в общ размер на 241 520,08 лв. без ДДС, респ. 289 824,09 лв. с ДДС, а без разходите за електроенергия и
вода - в общ размер на 194 365,05 лв. без ДДС,
респ. 233 238,07 лв. с ДДС. При тези два варианта от експерта от позициите „електроенергия“ и
„охрана" са изключени разходите, които са отнесени към „Пешеходен
мост", както и разходите за ремонти, маркировки, указателни табели и др.
дейности, които се отнасят за етажния паркинг на „София Тех Парк“ АД (изключени
при изчисленията в допълнителното заключение с вх. № 261621/06.12.2022 г.). Припадащата се на ответника част от
разходите, сторени от ищеца за процесния период, с изключени разходи по позицията „Ел. системи“ и с включени разходи за
електроенергия и вода, е 238 457,05 лв. без ДДС,
респ. 286 148,46
лв. с ДДС, а без разходите
за електроенергия и вода - в общ размер на 191 302,03 лв. без ДДС, респ. 229 562,44
лв. с ДДС. От заключението се установява, че разходите, сторени от ищеца в
процесния период, без онези от тях, чието игнориране при изчисленията ответникът
е поискал със становище-молба от 19.12.2022 г. (л. 4318-4320 от делото), са в общ размер на 915 990,79 лв., като вещото лице е изчислило, че припадащата се на
ответника част от тях за процесния период, е в размер на 190 642,88 лв. без ДДС, респ. 228 771,45 лв. с ДДС. Съдът констатира от таблицата към последното
заключение, че при изчисляване на общия размер от 915 990,79 лв., вещото
лице е включило и разходите в позиция „управление“, поради което след
приспадане на техния общ размер 294 219,30 лв.), се получава сумата от 621 771,49 лв.
От заключенията се
установява, че в процесния период ответникът „Уолтопия“ АД също е осчетоводявал и извършвал
разходи във връзка със стопанисване, поддръжка и ползване на построената от
него сграда в Научно-технологичния
парк и площите
около нея. За почистване
на собствените обекти, административна сграда с подземния й паркинг и надземен
паркинг, в това число обслужващи ползването на същите обекти площи, част от
имота на ищеца, дружеството е извършило разходи в общ размер на 491 843,14 лв., като за всяка
календарна година от процесния период, заплатените суми възлизат на: 114 149,60 лв. – през 2017 г.;
132 188,28 лв. – през 2018 г.; 171 113,29 лв. – през 2019 лв. и 74 391,97лв. –
през 2002 г. За охрана на собствените му обекти, административна сграда с
подземния й паркинг и надземен паркинг „Уолтопия“ АД е извършило разходи в общ размер на 230 827,85 лв., като за всяка от
календарните години в процесния период, заплатените суми възлизат на: 50 811,20 лв. (43 974,10 лв. за
охрана и 6 837,10 лв. за контролно пропускателни активи) - през 2017 г.; 52
172,91 лв. (51 992,97 лв. за охрана и 179,94 лв. за контролно пропускателни
активи) – през 2018 г.; 81 367,84 лв. (73 497,03 лв. за охрана и 7 870,81 лв.
за контролно пропускателни активи) и 61 363,75 лв. – през 2020 г. За поддържане
на озеленяването в собствената му сграда и за поддържане на тревната площ от
имота между надземния паркинг на „Уолтопия" АД и ул. „Ген. Венедиков“ в
периода от 2017 г. до 2020 г. дружеството е извършило разходи в общ размер на 40 593,60 лв., като за всяка
календарна година от процесния период, заплатените суми възлизат на: 9 320 лв. – през 2017 г.; 14
793,60 лв. - през 2018 г.; 10 560 лв. - през 2019 г. – през 2019 г. и
5 920 лв. – през 2020 г. В същия период „Уолтопия” АД е погасявало публичните
си задължения към Столична община за сградата и обектите към нея, построени в Научно-технологичния парк, вкл. такса битови отпадъци,
като за всяка от календарните години заплатените суми възлизат на: 33 914,97 лв. – местен данък и 82 247,15 лв. – такса битови отпадъци за
2017 г.; 35 520,18 лв. – местен данък и 199 411,56 лв. - такса битови отпадъци
за 2018 г.; 40 383,60 лв. – местен данък и 86 464,68 лв. – такса битови
отпадъци за 2019 г.; 37 389,71 лв. – местен данък и 106 564,68 лв. - такса
битови отпадъци за 2020 г. Ответникът „Уолтопия“ АД е извършвало и разходи за
управление на дейността по поддръжка на собствените обекти, построени в Научно-технологичния парк, като през 2017 г. общият размер
на заплатените суми е 77 424,79 лв., през 2018 г. – 82 058,05 лв.; през 2019 г.
- 47 733,35 лв. и през 2020 г. - 61 685,49 лв. От заключението на експертизата
счетоводната експертиза се установява, че извършените от „Уолтопия“ АД разходи
за изпълнение на поетото от дружеството задължение за изграждане на
подобрения-инфраструктура в околосградното пространство, посочено с координатни
точки в т. 7 от Нотариален акт № 33, т. I, рег. № 7965, дело № 31 от 2014 г. и
в т. 11 на Нотариален акт № 5, т. I, рег. № 1854,
дело № 5 от 2014 г., са в общ размер на 328 054,84 лева без ДДС, респ. 393 665,84 лева с ДДС.
При така установеното от
фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:
Предявеният иск с
правна квалификация по чл. 79,
ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 124 ГПК – за заплащане на сумата от 525 639,95 лв., ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното ѝ плащане, е
неоснователен. При тълкуване на уговорките в
нотариалните актове, на които ищецът се позовава (т. 8 от нот.
акт № 5, том I, peг. № 1854, дело № 5/2014 г. и т. 7 от нот. акт № 33, том I,
peг. № 7965, дело № 31/2014г.), претендирайки присъждане на процесната сума, се
установява, че поетото от приемателя (ответникът „Уолтопия“ АД) задължение за
заплащане на таксите за управление и поддръжка на инфраструктурата и общите
части на терена на „Научно-технологичен парк“ гр. София е принципно, че неговият
размер подлежи на определяне посредством общите вътрешни правила за поддръжка и
управление на парка, които ще бъдат изработени и приети преди завършване и
въвеждане в експлоатация на елементите на площадковата техническа
инфраструктура и парка, включени в проекта „Научно-технологичен парк“. Съдържанието
на задължението е единствено за поет от ответника ангажимент към ищеца да
участва в разпределяне на икономическата тежест по заплащане на таксите за
управление и поддръжка на инфраструктурата и общите части, което разпределяне
обаче ще се реализира чрез подлежащите на приемане вътрешни правила. Именно
защото подлежи на определяне с вътрешните правила, без тяхното приемане не възниква
конкретно задължение в тежест на ответника за заплащане на такси за управление
и поддръжка на инфраструктурата и общите части на терена. Такова конкретно
задължение не би могло да възникне и с оглед останалата част от съдържанието на
същите уговорки, според която таксите ще се определят по идентичен начин за
всички собственици, наематели и ползватели на обекти в рамките на терена на
проекта „Научно-технологичен парк“ на принципа на разпределение на реалните
разходи за управление и поддръжка на инфраструктурата и общите части между
собствениците, наемателите и ползвателите на обекти и ще се дължат след
въвеждането в експлоатация на обект „Площадкова техническа инфраструктура и
парк“, съставляващ част от проекта „Научно-технологичен парк“. Това съдържание
установява както принципните положения, при които ще се извършва разпределянето
на разходите според подлежащите на приемане общи вътрешни правила за поддръжка
и управление на парка - че разпределянето ще обхваща само реалните разходи за
управление и поддръжка инфраструктурата; че разпределянето ще се извършва между
всички собственици, наематели и ползватели на обекти, находящи се на терена на
„Научно-технологичен парк“, и че разпределянето ще се извършва по начин, идентичен
за всички собственици, наематели и ползватели; така и условието, с чието сбъдване
се свързва възникването на задължението за заплащане на разходите за управление
и поддръжка - въвеждането в експлоатация на обект „Площадкова техническа
инфраструктура и парк“ (доколкото разпределянето на разходите за управление и
поддръжка на инфраструктурата и общите части се свързва само с тази част от
парка). След като поетото от приемателя (ответникът „Уолтопия“
АД) към учредителя (ищецът „София Тех Парк“ АД) задължение за
заплащане на таксите за управление и поддръжка на инфраструктурата и общите
части на терена на „Научно-технологичен парк“ гр. София, е общо, принципно, същото
не поражда дължимо за ответника поведение да престира на ищеца конкретни суми
пари. Такова би възникнало при прилагане на евентуално приетите общи вътрешни
правила за поддръжка и управление на парка, с които би се определил размерът на
припадащата се на ответника част от разходите за управление и поддръжка на
инфраструктурата и общите части на „Научно-технологичен парк“ (по-конкретно - за
обект „Площадкова техническа инфраструктура и парк“). От ищеца нито се твърди
приемането им, нито се прави позоваване на такива правила. По изложените
съображения съдът приема, че въз основа на уговорките в
нотариалните актове (т. 8 от нот. акт № 5, том I, peг. № 1854, дело №
5/2014 г. и т. 7 от нот. акт № 33, том I, peг. № 7965, дело № 31/2014г.) в
полза на ищеца не е възникнало притезание към ответника за заплащане на такси
за управление и поддръжка на инфраструктурата и общите части на терена на
„Научно-технологичен парк“ гр. София в размер на сумата от 525 639,95 лв., поради което предявеният иск за
присъждането й на същото договорно основание е неоснователен и следва да се
отхвърли.
Неоснователен е и предявеният
иск с правна квалификация по 59 ЗЗД за
заплащане на сумата от 525 639,95 лв., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното
ѝ плащане, претендирана като сума, с която ответното
дружество се обогатило за сметка на ищеца,
поради заплащане (извършване на разходи) от „София Тех Парк“ АД на припадащите се на „Уолтопия“
АД дялове от разходите по управление и поддръжка на инфраструктурата и общите
части на „Научно-технологичния парк“. За да е налице поддържания общ фактически
състав на неоснователно обогатяване, следва да се установи обогатяване на
ответника в размер на 525 639,95 лв., обедняване на ищеца в същия размер, връзка
между обогатяването и обедняването (чл. 59, ал. 1 ЗЗД). В случая тези елементи
отсъстват. Поначало обогатяването се изразява в увеличаване на имуществото на
правния субект, което може да настъпи било чрез увеличаване на актива (нарастване
на стойността на съществуващото имущественото право или възникване на ново,
допълнително имуществено право), било чрез намаляване на пасива
(отпадане/погасяване на имуществени задължения), респ. чрез предотвратяване
сигурното увеличаване на пасива (осуетяване възникването на имуществени
задължения) посредством спестяване на разход, който е трябвало да се понесе на
съответно правно основание (договорно или нормативно обусловен разход). Несъмнено,
ищецът е извършил разходи от съответните групи, чрез реално плащане на сумите, формиращи
задълженията му към трети лица за доставени от тях стоки и услуги, свързани
пряко или косвено с поддръжката и функционирането на „Научно-технологичен
парк“. Въпреки това извършените от него разходи не са довели до обогатяване на
ответника в някоя от по горните форми (увеличаване на актива, намаляване на
пасива или предотвратяване сигурното увеличаване на пасива). Нито един от тези
разходи няма за правна последица увеличаване стойността на конкретен актив или
до възникване на нов такъв имуществото на „Уолтопия“ АД. Заплащането на който
да било от тези разходи не е довело до отпадане или погасяване на имуществени
задължения, чиито носител е „Уолтопия“ АД, нито до предотвратяване сигурното
увеличаване на пасива (осуетяване възникването на имуществени задължения) чрез
спестяване на разход, който е трябвало да се понесе от ответника на съответно
правно основание. В по-голямата им част тези разходи са в изпълнение на
неговите (на ищеца) задължения във връзка с ползване, управление и поддържане
на самостоятелни обекти от парка, негова собственост (напр. в позиции „Ел.
системи“, „Електроенергия“, „В и К“, „В и К система“, „Вода“, „Такса
водочерпене ПУДОС“, „Охрана”, „Управление“, „Поддръжка и ремонт на сгради“ и др.), поради
което са си за негова сметка и извършването им не би могло да доведе до
обогатяване на другиго, вкл. и на ответника. Друга част от разходите са поети
от ищеца като собственик, управляващ движението и контролиращ достъпа с МПС върху на
терена, върху който е изграден „Научно-технологичен парк“ (напр. в позиции „Охрана“,
„Видеонаблюдение“, „Ремонт на бариери“, Поддръжка и ремонт пътни знаци и др.), затова те също следва да останат в
негова тежест, доколкото удовлетворяване на което и да било от тях не води до спестяване
на разход, който е трябвало да се понесе от ответника на съответно правно
основание. Единствените разходи, за които би могло да води претенция спрямо
ответника, са тези, свързани с управление и поддръжка на инфраструктурата и общите части на
„Научно-технологичен парк“, но на договорно основание, въз основа на общите
вътрешни правила за поддръжка и управление на парка. Липсата на такива правила
не удовлетворява изискването на закона в чл. 59, ал. 2 ЗЗД за липса на друг иск,
с който обеднелият може да се защити, защото изработването и приемането им е във властта на ищеца, а
ответникът се задължил договорно да участва в разпределяне на икономическата
тежест по заплащане на таксите за управление и поддръжка на инфраструктурата и
общите части, реализирано чрез същите правила. По изложените съображения съдът
приема, че ответното дружество не се обогатило за сметка на ищеца,
поради заплащане (извършване на разходи) от „София Тех Парк“ АД на припадащите се на „Уолтопия“
АД дялове от разходите по управление и поддръжка на инфраструктурата и общите
части на „Научно-технологичния парк“, с оглед на което искът с
правна квалификация по 59 ЗЗД за
заплащане на сумата от 525 639,95 лв., ведно със
законната лихва, е неоснователен и следва да се отхвърли
С оглед отхвърляне на исковете
ищецът следва да заплати на ответника претендираните разноски (чл. 78, ал. 3 ГПК), които са доказани в общ размер на 27 449,75 лв. – 12 989,75 лв.
(депозити за вещи лица) и 14 460 лв. (заплатено адвокатско възнаграждение).
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „София Тех Парк“ АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: *** против „Уолтопия“ АД, с
ЕИК: ********, със седалище и адрес на управление: *** иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 124 ГПК
– за заплащане на сумата от 525 639,95 лв., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното
ѝ плащане, претендирана въз основа уговорка по три
сделки за учредяване право на строеж (№ 5, том I, peг. № 1854, дело №
5/2014 г. от 28.03.2014 г., с вх. per. № 13938 от 28.03.2014 г., акт № 104, том
XXXII, дело 10406/2014 г. на нотариус с peг. № 375 от регистъра на НК; № 33,
том I, peг. № 7965, дело № 31/2014г. от 19.12.2014 г., с вх. peг. № 68277 от
19.12.2014 г., акт № 94, том CLXVIII, дело 52209/2014 г. на нотариус с peг. №
375 от регистъра на НК; и № 22, том I, peг. № 3143, дело № 21/2016 г. от 28.07.2016
г., с вх. peг. № 46176 от 28.07.2016 г., акт № 101, том CVIII, дело 33793/2016
г. на нотариус с рeг. № 375 от регистъра на НК), с която е поето задължение за
заплащане на припадаща се част от таксите за управление и поддръжка на
инфраструктурата и общите части на „Научно-технологичния парк“, дължими за
2017, 2018, 2019 и 2020 календарни години.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „София Тех Парк“ АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: *** против „Уолтопия“ АД, с
ЕИК: ********, със седалище и адрес на управление: *** иск по чл. 59 ЗЗД за заплащане на сумата
от 525 639,95 лв., ведно със законната
лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното ѝ плащане,
претендирана като сума, с която ответното дружество се обогатило за сметка на ищеца, поради заплащане (извършване на разходи)
от „София Тех Парк“ АД на припадащите се на „Уолтопия“ АД дялове от разходите по управление и
поддръжка на инфраструктурата и общите части на „Научно-технологичния парк“.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „София Тех Парк“ АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: *** да заплати на „Уолтопия“ АД, с ЕИК: ********,
със седалище и адрес на управление: *** сумата
от 27 449,75 лв., представляваща общ размер на разноските по делото.
Решението
може да се обжалва пред Апелативен съд Велико Търново в двуседмичен срок от
връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: