Р Е Ш Е Н И Е
№…….…/16.11.2020г.
гр. В.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
19 състав, в открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети октомври
през две хиляди и двадесета година, в състав
РАЙОНЕН СЪДИЯ: КРИСТИАНА КРЪСТЕВА
при участието на секретаря Теодора Кирякова,
като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 3029 по описа за 2019 година на
Варненския районен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по предявен от ищеца А.
ЕООД, ЕИК *срещу Н.Г.Ж., ЕГН **********,
осъдителeн иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 280 ЗЗД, вр.
чл. 286 ЗЗД, вр. чл. 99 ЗЗД, да заплати сумата от 900 евро, представляваща
възнаграждение по Договор за поръчка от 13.01.2014г., сключен между „Н. Д. В."
ЕООД и Н.Г.Ж., за имот, находящ се в гр. В. , ж.к. „М." ****************,
което задължение е придобито от ищеца по силата на договор за цесия от
04.05.2017 г., сключен между ищеца и „Н. Д. В." ЕООД, ведно със законната
лихва върху задължението, считано от датата на подаване на исковата молба в
съда - 25.02.2019 г. до окончателно заплащане на задължението.
Твърди се в исковата молба, че по силата на сключен договор за цесия от 04.05.2017г., между А. ЕООД,
в качеството на цесионер, и „Н. Д. В." ЕООД, като цедент, ищецът придобил
вземането на цедента към ответника Н.Г.Ж.. Задължението на ответника възникнало
по силата на сключен договор за поръчка от 13.01.2014г., с който „Н. Д. В."
ЕООД, се е задължило да намери подходящи предложения и да окаже логистична
подкрепа на ответника до сключване на окончателен договор за покупко-продажба
на предложен и одобрен от ответника недвижим имот. За сключения договор за
цесия и встъпването на А. ЕООД в правата на кредитора „Н. Д. В." ЕООД,
ответникът бил уведомен чрез телепоща от 09.05.2017 г. На 13.01.2014 г., в
офиса на „Н. Д. В." ЕООД, ответникът си уговорил среща с брокери от
агенцията, като му били презентирани два имота, находящи се в гр. В. , ж.к. „М.".
След одобрение, той подписал договор за поръчка от същата дата, в който били
посочени и селектираните за оглед от ответника недвижими имоти, находящи се в
гр. В. , ж.к. „М." ************и гр. В. , ж.к. „М." ************. Още
на същия ден - 13.01.2014 г., брокери от агенцията, съвместно с ответника,
извършили огледи на посочените в договора недвижими имоти, за което бил
съставен Договор за поръчка от 13.01.2014г. След справка в Службата по
вписванията - В. , се установило, че на 27.02.2014г. Георги Николов Ж., бащата
на ответника, придобил имота, находящ се в гр. В. , ж.к. „М." ************.
Съгласно чл. 3 от Договора за поръчка, ответникът се задължил да заплати на „Н.
Д. В." ЕООД възнаграждение в размер на 3% върху цената на недвижимия имот,
но не по-малко от 600 евро. Добросъвестно и в срок, дружеството цедент изпълнило
договорните си задължения, като организирало оглед и селекция на имота,
съобразно дадените указания на доверителят. Считано от 27.02.2014г. и на
основание чл. 3 от договора за поръчка, Н.Г.Ж. не изпълнил добросъвестно и в
срок договорните си задължения, като не заплатил дължимото и уговорено
възнаграждение в размер на 900 евро (3% от вписаната в договора за депозит цена
на имота 30 000 евро).
В срока по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, в който се оспорва предявения иск
като неоснователен. Посочва, че договорът за поръчка е с допълнително дописано
съдържание, не отговарящо на действителното фактическо и правно положение, като
първата страница на същия била подменена и не носила подпис на ответника.
Доказателство за дописването и подмяната на страница първа от договора за
поръчка бил фактът, че на стр. втора от договора навсякъде са говорило за един
единствен имот, а не за множество предложени имоти. Посочва, че е изпълнил
задълженията си по сключения договор за депозит от 13.01.2014 г., за
евентуалното придобиване на апартамент № 1 в сградата на ж.к. М. бл. 119, вход
1. Оспорва по съдържание датата на първата страница от договора за поръчка,
като съдържанието било изписано ръкописно от някого след сключване на договора,
който бил изцяло компютърно набран и отпечатан, така както бил набран и
отпечатан договорът за депозит от 13.01.2014г. Договорът бил недействителен,
тъй като бил сключен с измама. Ответникът бил подведен от „Н. Д. В." ЕООД,
че има правото да предлага този имот от името на продавача и че са единствения
посредник по сделката, като тези им отношения се развили много по-късно, когато
баща му вече бил влязъл в договорни отношения със собствениците на имота, който
и в края на м.февруари 2014 г. закупил от продавачите, но на много по-ниска
цена и с посредничеството на друга кантора, посредник по сделки с недвижими
имоти. При срещата в офиса на „Н. Д. В." от дружеството го уверили, че
имали правото да предлагат за продажба от името на продавача имот, с параметри,
сходни на търсените от мен такива, като имотът, за който сега претендират
възнаграждение, не бил този, който му предложили тогава, защото те нямали
правото да го продават. Такъв имот се оказал жилището в ж.к. М. бл.128 вх.4
ап.42, като за него го уверили, че са брокер на продавача и поели ангажимент.
Това бил и имотът, за който имали договорни отношения, по повод на тези
отношения представил и депозит в размер на 1000 евро, а насрещната страна поела
ангажимент да договори цената, която бил готов да плати. „Н. Д. В." ЕООД
не успяло да изпълни задълженията си по сключения договор, като нито била
постигната желаната от него цена за този или за друг имот, нито пък бил
извършил каквато и да е работа по сключване на предварителен, а още по-малко
окончателен договор за придобиване на предложения ми имот. След като
отношенията им били прекратени, даденото от него капаро му било върнато, с
което договорните им отношения приключили. „Н. Д. В." ЕООД не изпълнило
задълженията си по договора - за извършване на логистична поддръжка на сделката
до сключването на окончателен договор, поради което възнаграждение не се
дължало. Договорът бил нищожен, тъй като противоречал на добрите нрави. Не била
изпълнена хипотезата на чл. 4 от договора, тъй като ответникът не придобил
имота, посочен като основание за получаване на възнаграждението. Оспорва и
валидното прехвърляне на вземането. Прави възражение, че вземането е погасено
по давност. Прави възражение за прихващане, с вземането на ответника за връщане
на сумата от 1000 евро, която била предадена по силата на сключения договор за
депозит.
В о.с.з. исковата
молба и отговорът се поддържат от процесуалните представители на страните.
Като
разгледа доказателствата по делото и съобрази становищата на страните, съдът
приема за установено следното от фактическа страна:
От съдържанието
на представения по делото Договор за поръчка от 13.01.2014год., сключен между „Н.
Д. В.“ ЕООД и Н.Г.Ж., се установява, че дружеството се е задължило да намери и
предостави на доверителя подходящи предложения за покупка на недвижим имот и
логистична поддръжка на сделката до сключване на окончателен договор за покупко
– продажба /под формата на нотариален акт/ срещу уговорено възнаграждение за
посочените имоти, а именно : 1. гр. В. , ж.к. „М." ************и 2. гр. В. , ж.к. „М." ************.
Съгласно чл.3 от същия договор възнаграждението е в размер на 3%, но не
по-малко от 600 евро, от цената на недвижимия имот, платимо в деня на подписване
на предварителния договор за покупко – продажба. Видно от чл.4 на договора
между страните е постигнато съгласие така уговореното възнаграждение да се
дължи както в хипотезата на закупуване на предложения от „Н. Д. В.“ ЕООД имот
от доверителя, така и в случай, че имотът се закупи от някое от изброените в
текста на същия член, свързани с доверителя лица, сред които роднини по права
линия без ограничения.
Видно от
приобщения Договор за депозит от 13.01.2014г. ответникът е предал на „Н. Д. В.“
ЕООД сума от 1000евро депозит за закупуване на недвижим имот в гр. В. , ж.к. „М." бл. 119, ет. 1, ап.
1.
По силата на
договор за цесия от 04.05.2017г., вземането, предмет на договор за поръчка от
13.01.2014год., е прехвърлено от „Н. Д. В.“ ЕООД на „А.“ ЕООД.
Приобщено по
делото е и уведомление от „Н. Д. В.“ ЕООД, обективирано в телепоща, адресирано
до ответника Н.Ж., ведно с приложена разписка, касаещо прехвърляне на
горепосоченото вземане към ищеца „А.“ ЕООД.
Към
доказателствената съвкупност по делото са приобщени: Договор за оглед при
продажба на НИ от 22.01.2014г., сключен между Георги Николов Ж. и „Стил Имот
Грозданова – Дончева“ и предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот от 03.02.2014г., сключен между Б.В.П.
и Анелия Любенова Попова /като продавачи/ и
Георги Николов Ж. /купувач/, досежно недвижим имот, находящ се в гр. В. ,
ж.к. „М." ************, с продажна цена на имота - 31000евро.
Установява се от
представената справка Служба вписвания – В. , че на 27.02.2014г. процесният
имот в гр. В. , ж.к. „М." ************ е придобит от Георги Николов Ж.,
баща на ответника Н.Г.Ж..
По делото са
събрани и гласни доказателства чрез разпита на свидетелите М.Б., П.К. и Б.П..
Свидетелят Б.,
която към 2014г. е работила, като брокер на недвижими имоти в „Н. Д. В.“ ЕООД,
в показанията си заявява, че помни ответника като клиент, с когото са правили
огледи. Същият е търсил панел и бил с ограничен бюджет. След като харесал
апартамент в кв. М., той поискал да закупи жилището, но тъй като цената за него
не го устроила, на ответника бил върнат
внесения депозит. Впоследствие от другия брокер - св. К., свидетелката
разбрала, че ответникът се е похвалил, че е закупил апартамента, който му бил
показан на огледа. Свидетелката разясни в съдебно заседание, как се попълват
договорите за поръчка, вкл. че има практика и за дописването на адреси, когато
по отношение на същите, огледите са извършени след 8 вечерта и при липсата на
достатъчно редове за тяхното вписване.
От показанията на
св. К., се установи, че през 2014г. същата е работила като брокер на НИ към
„Матекс Имоти“. Съвместно с брокер от „Н. Д. В.“ ЕООД са направили оглед на
процесния апартамент. Твърди, че тъй като не е билка постигната договорка
относно цената му, клиентът се е отказал от закупуването му. Впоследствие се
установило, че именно същия НИ е закупен от клиента.
В полза на
ответната страна са ангажирани свидетелските показания на св. Б.П., продавач на
процесния апартамент. Същият излага, че през 2014г. е продал собствения си
недвижим имот, находящ се е гр. В. , ж.к. „М." ************. Твърди, че
продал жилището си на възрастен мъж, който дошъл на оглед с фирма, но не помни
коя е била тя. Преди скл. на предварителния договор, апартаментът не е бил
капариран. Сочи, че е разбрал на по – късен етап, че купувачът има син, като
при огледа не е знаел за тяхната роднинска връзка. Твърди, че винаги е
присъствал по време на извършване на огледите.
При така
установената фактическа обстановка се налагат следните изводи от правна страна:
Съдът на първо място счита, че е налице валидно облигационно правоотношение
между цедента и ответника с твърдяното в исковата молба съдържание. По
отношение на оспорването във връзка с направено възражение от ответната страна
за измама и последващо дописване на Договора за поръчка от 13.01.2014год, в
частта касаеща процесния апартамент /посочен под номер 2/, съдът намира същото
за несонователно. В подкрепа на този извод е както даденото обяснение лично от
ответната страна в о.с.з. на 06.11.2019г., че същият е бил обвързан с договора
по отношение и на двата имота и че депозита му е върнат само за единия от тях,
така и свидетелските показания и на тримата свидетели, че ответникът е извършил
оглед и на процесното жилище.
Съдържанието на
договорът за посредничество от 13.01.2014год.
и по-конкретно поетите от „Н. Д. В.“ ЕООД задължения са в насока да потърси и
намери подходящи имоти, които да предложи за покупка на насрещната страна по
договора, както и осъществяване на логистична подкрепа до сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. С оглед на това в
тежест на ищеца е установяването на съществуването на валиден договор за цесия
с предмет процесното вземане, наличие на валидно облигационно правоотношение
между цедента и ответника с твърдяното в исковата молба съдържание, по което
първият е изправна страна, а в тежест на ответната страна – твърденията си за
изправност по договора и сключване на придобивната сделка с предмет процесния
недвижим имот чрез използване на услугите на друг брокер.
В тази връзка
настоящият съдебен състав намира за недоказано твърдението на ищеца, че е
изпълнил договорните си задължения, на които основава претенцията си за дължимо
и неплатено възнаграждение. Видно от съдържанието на процесния
договор ищецът се е задължил да намери и предостави на доверителя подходящи
предложения за покупка на недвижим имот и логистична поддръжка на сделката до
сключване на окончателен договор за покупко-продажба. Сам по себе си фактът на
извършването на оглед на процесния апартамент, което обстоятелство се
установява от свидетелските показания и на тримата свидетели, не може да
обоснове извод за изпълнение на възложените с договора посреднически услуги.
Според настоящия съдебен състав не може да се приеме, че ищецът е изпълнил
задължението си да направи подходящо предложение на доверителя за закупуване на
недвижим имот. Твърдението в обратен смисъл, се опровергава от доказателствата
по делото – Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от
03.02.2017г. видно от който процесният имот е договорен и впоследствие закупен
от бащата на ответника за цена от
31000евро, т.е. с около 1000 евро по-ниска от предложената за същия апартамент
от „Нов дом 1“ ЕООД на ответника. Последното обстоятелство, в контекста и
на житейската логика, не позволява отправеното от "Нов дом 1“ ЕООД до ответника
предложение за закупуване на процесния имот на цена от 3200 евро, да бъде
квалифицирано като действие в интерес довереника или като „подходящо
предложение“.
С оглед на
изложеното, настоящият състав приема, че не е доказано по безспорен и
категоричен начин изпълнението на поетите с договора задължения от страна на
ищеца.
От друга страна,
следва да се отбележи, че от събраните писмени доказателства по делото, се
установява, че бащата на ответника – Георги Ж. е страна по договор за
посредничество с друга агенция – Стил Имот. Ето защо съдът намира, че не е
налице условието на чл. 3 от процесния договор за посредничество,
респективно, че на ищеца в настоящото производство не се дължи претендиранато
възнаграждение.
Прведвид на
гореизложенто и на извода до който достигна настоящия състав, съдът не следва
да се произнася и по направените възражения за изтекла погасителна давност и за
прихващане.
Като акцесорна,
неоснователна се явява и претенцията за лихва за забава върху претедираното
възнаграждение.
С оглед изхода на
делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, на
ответната страна следва да бъдат присъдени направените пред настоящата
инстанция разноски за адвокатско възнаграждение, доказателства за извършването
на които са представени – договор за правна защита и съдействие от 29.05.2020г.
, ведно с отбелязване, че уговореното възнаграждение в размер на 300лв. Те
следва да бъдат възложени в тежест на ищеца.
Воден от горното,
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А. ЕООД, ЕИК *, със
седалище и адрес на управление *** срещу
Н.Г.Ж., ЕГН **********, с адрес *** иск да бъде осъден ответникът да заплати сумата
от 900евро, представляваща възнаграждение по Договор за поръчка от
13.01.2014г., сключен между „Н. Д. В." ЕООД и Н.Г.Ж., което задължение е
придобито от ищеца по силата на договор за цесия от 04.05.2017г., сключен между
ищеца и „Н. Д. В." ЕООД, ведно със законната лихва върху задължението,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 25.02.2019 г. до
окончателно заплащане на задължението, на основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 280 ЗЗД, вр. чл.
286 ЗЗД, вр. чл. 99 ЗЗД.
ОСЪЖДА А. ЕООД, ЕИК *да заплати на Н.Г.Ж., ЕГН **********сумата
от 300лева, представляваща извършени в производството разноски, на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване през Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: