Р Е
Ш Е Н
И Е
№___
гр.Русе, 11.11.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД-РУСЕ, V-ти граждански състав, в публично заседание на 14
октомври две хиляди
и двадесета година, в
състав:
Председател: ТАТЯНА ИЛИЕВА
при секретаря МИГЛЕНА
КЪНЕВА, като разгледа докладваното от СЪДИЯТА гр.д.№ 3341 по описа за 2020 г., за
да се произнесе, съобрази:
Предявени са
обективно съединени искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.1
и ал.2, пр.1 от ЗЗД.
Ищецът Община Иваново твърди, че е страна по договор за
покупко - продажба на недвижим имот с пл.№ 17, в местност „Пристанище“, масив 1, в землището на
с. Пиргово, обл.Русе, идентичен на имот с идентификатор
56397.1.17, образуван с одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри
на с.Пиргово, общ.Иваново, обл.Русе,
одобрени със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на Изп. директор на АГКК. Твърди също, че в договора купувачът не бил индивидуализиран и нямало отбелязване от Агенция по
вписванията, т.е. не бил вписан, каквото било задължение на страните както по чл.4 от
договора, така и по силата
на чл.18 от ЗС и чл.35
от ЗОС. Освен това, имотът не бил индивидуализиран достатъчно добре. Същият бил нищожен
на две основания - поради
невъзможен предмет и поради противоречие със
закона. Първото основание се изразявало в това, че към момента на сключване на договора процесният имот не е
съществувал. Същият бил образуван едва с
одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри със Заповед №
РД-18-10/23.05.2014 г. на Изп.
директор на АГКК и бил формиран
от имот с № 000010, обособен с план за
земеразделяне, обн. в ДВ, бр.21/10.03.1994 г., находящ се в землището на с. Пиргово,
общ. Иваново, с площ 57,917 дка, определен за вилна зона в местност „Драките“,
десета категория, предназначение - за нуждите на селското стопанство, който бил собственост на Община Иваново по закон -
на основание чл. 2, ал. 1, т. 2 от ЗОС.
Законът, който предоставял в собственост
на общината този имот, бил ЗСПЗЗ - чл. 25, ал. 1, в
редакцията му към датата на приемане на плана за земеразделяне. Това се потвърждавало и от отразеното в
Регистъра на земеделските земи, гори и земи в ГФ на Общинска служба „Земеделие”-Иваново, от който било видно, че партидата била открита на 17.09.1997 г. и собственик на имота била Община Иваново, начин на
придобиване - по ЗСПЗЗ, като няма данни за бивши
собственици. За пръв път местност „Пристанище” се урегулирала през 2008 г., когато със
Заповед № 9500-361/30.06.2008 г. на Областния управител на област Русе бил приет план за
новообразуваните имоти по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ. Тъй като впоследствие се оказало, че за имотите,
урегулирани с плана за новообразуваните имоти в местност „Пристанище”, не била провеждана процедура за
предоставяне на ползватели и тези имоти не били придобили характера на имоти по §4
от ПЗР на ЗСПЗЗ, със заповед № РД-09-146/15.04.2010 г., изменена със заповед №
РД-09-324/02.08.2010 г. на кмета на Община Иваново, същите били изключени от обхвата на
плана по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ. През 2012 г. Общински съвет - Иваново
приел Решение
№ 96 по Протокол № 12/31.05.2012 г. за създаване на селищно образувание
„Пристанище”, където се намирал имотът. На
практика едва с издаването на Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изп.директор
на АГКК за приемане на кадастралната карта и
кадастралните регистри в селищното образувание „Пристанище” за пръв път се
създавали имоти, притежаващи
необходимите и законоустановени реквизити за местоположение, площ, граници и
начин на трайно ползване. Преди тази дата имот пл.№ 17 не съществувал, а бил
част от имот № 000010, обособен с план за земеразделяне, обн. в ДВ бр.21/10.03.1994
г., находящ се в землището на с. Пиргово, общ. Иваново, обл. Русе, с площ от
57,917 дка. Предвиждането му за „вилна зона“ се осъществило
едва с издаването на заповедта от 23.05.2014 г.
До този момент имотът бил с предназначение „за нуждите на селското
стопанство“.
Договорът за покупко-продажба бил нищожен и поради противоречие със
закона. Съгласно действащата към
момента на сключването му разпоредба на чл.35 от ЗОС продажбата
на имот - частна общинска собственост, се извършвала от кмета на общината след провеждането на търг при
условия и но ред, определени с наредбата по чл.8, ал.2. Въз основа на резултатите от търга, съответно от
решението на общинския съвет, се сключвал
договор за продажба, съответно за замяна, който се
вписвал в службата но вписванията по
местонахождението на общинския имот. В изпълнение на
задължението си по чл. 8, ал.2 ЗОС, след влизането на закона в сила през 1996 г., Общински съвет -
Иваново с Решение № 102 по Протокол № 13/23.08.1996 г. приел Наредба за
стопанисване, управление и разпореждане с общинска собственост на Община
Иваново. В чл.7
на същата бил определен
редът за продажба на недвижими имоти - частна общинска собственост, а именно чрез търг, след решение на
Общинския съвет. В случая общината не е провеждала процедура за продажба чрез търг на процесния
имот. Липсвало и
решение на Общинския съвет за провеждане на търг, както и заповед на кмета за
обявяване на търг.
Ето защо претендира да бъде постановено
решение, с което да бъде
прогласена нищожността на договора за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен между страните на
26.01.1999 г., поради невъзможен предмет и противоречие
със закона. Претендира и разноските по делото.
В отговора на исковата молба
ответниците В.И.П. и Д.М.П. изразяват становище за неоснователност на
предявените искове. Твърдят, че при сключване на
процесния договор Община
Иваново е представила скица. Съгласно приложената
Заповед № РД-09-324/02.08.2010 г. Община Иваново приела, че от имот № 000010 с площ 57.917 дка в местността „Драките“ /“Пристанището“/ били образувани 114 броя имоти. В договора имотът бил описан с всички необходими
белези - граници, площ, номер, местонахождение, което описание напълно
съвпадало със сега
действащия кадастрален план, одобрен през 2014 г. Според практиката на ВКС, при сделки с реална част
от недвижим имот възможен предмет на договора са всички части от имота, които могат да бъдат обособени като самостоятелен обект
на правото на собственост, като
за валидността на сделката нямало значение дали
обособяването е одобрено от оторизираните техническите органи към датата на
сключването или само обективно
съществува възможносттаза
такова обособяване. Настоящият случай бил точно такъв. Предвид обстоятелството, че Поземлен имот с идентификатор 56397.1.17 е идентичен с имот пл.№ 17 - частна
общинска собственост, правят възражение, че
са станали собственици
и на основание давностно владение.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, прие
за установена следната фактическа обстановка:
Предмет на
предявените искове с правно основание чл.26 от ЗЗД е договор за покупко-продажба от 26.01.1999 г., по силата на който Община
Иваново продава на В.И.П., по време на брака му с Д.М.П.,***, масив І, в
землището на с.Пиргово, обл.Русе, от 120 кв.м., при граници: имоти пл.№№ 15,
16, 18 и 19, за сумата 144 000 лв.
Приложена е пълна история на имот № 000010 към 24.07.2020 г.
с открита партида на 17.09.1997 г., от която се установява, че същият
представлява вилна зона с площ 57.917 дка, в местността „Драките“, десета
категория, с предназначение на земята – за нуждите на селското стопанство,
смесена собственост. Единствен собственик на имота е записана Община Иваново на
основание - ЗСПЗЗ.
Видно от Заповед №
РД-09-146/15.04.2010 г. на Кмета на Община Иваново, издадена на основание чл.
44, ал. 2 ЗМСМА, § 4н, ал. 13, т. 1 ПЗР на ЗСПЗЗ във вр.с § 4к, ал. 8, т. 2 ПЗР
на ЗСПЗЗ и Костативен протокол от 16.03.2010 г. на комисия, назначена със
заповед на кмета, поправена със Заповед № РД-09-324/02.08.2010 г. /л. 13/ на
Кмета на Община Иваново, е одобрено изменение на плана на новообразуваните
имоти по § 4 к, ал. 6 от ПЗР на ЗСПЗЗ на землището на с. Пиргово, одобрен със
Заповед на областния управител на област Русе № 9500-361/30.06.2008 г. в частта
за местност „Драките“ /“Пристанище“/ в землището на с.Пиргово, като изключва от
плана на новообразуваните имоти 114 броя имоти, обособени от имот № 000010 с
площ 57,917 дка от плана за земеразделяне на с. Пиргово, местност „Драките“
/“Пристанище“/.
С Решение № 96 на ОбС Иваново от
31.05.2012 г. по протокол № 12, на основание чл. 21, ал. 1, т. 17 и т. 18 и чл.
27, ал.4 от ЗМСМА, във вр. чл. 25, ал. 1 ЗАТУРБ, е създадено селищно
образувание „Пристанище“ в местност „Драките“ в землището на с. Пиргово.
Със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на
изп. директор на АГКК, обнародвана в ДВ, бр.49/13.06.2014 г., е одобрена
кадастралната карта и кадастралните регистри на селищно образувание
„Пристанище“ в землището на с. Пиргово, общ. Иваново, обл. Русе.
Ищецът
представя разписен лист по собственици от м.12.1995 г. на ОСЗ-с.Иваново, видно
от който за имот вилна зона с площ 57.917 дка, в местността „Драките“, десета
категория, като собственик е отразено Кметство с. Пиргово.
Ответниците представят приходни
квитанции за заплатен данък и такса битови отпадъци за процесния имот за 2019
г.
Агражирани са и
гласни доказателства /свид.показания на И.К. и Й.П./, съгласно които ответникът
стопанисва процесния имот повече от 20 години, като си е построил барака и е
заградил мястото с жив плет. Преди това там е било пустош и камънак. Никога не
е било земеделска земя. Хората си разчиствали местенца и ги подравнявали. Преди
1990 г. всички плащали глоба за незаконно строителство, след това съобщили по
радиоточката собствениците на имоти да отидат в кмеството в с.Пиргово и да си
платят парцелите в определен ден, в който идвали от Община Иваново и им
издавали документи.
При така установената по
делото фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:
Община Иваново претендира прогласяване нищожността на
договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с ответниците на
26.01.1999 г., поради невъзможен предмет – тъй като към момента на сключването
му процесният имот не е съществувал, а е бил част от имот № 000010 с площ
57.917 дка. Едва с приемането на кадастралната карта и кадастралните регистри в
селищно образувание „Пристанище“ през 2014 г. за пръв път се създава имотът с
необходимите реквизити за местонахождение, площ, граници и начин на трайно
ползване.
По
смисъла на чл.26, ал.2, пр.1
ЗЗД договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако
към момента на сключването му вещта, предмет
на разпореждане, не съществува
фактически или не отговаря на установените в действащия устройствен закон
изисквания за самостоятелен обект, т.е.
съобразно тези изисквания не представлява годен
за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект. Преценката следва
да бъде извършена с оглед състоянието на вещта към момента на извършване на
разпореждането, като следва да
бъде взето предвид и дали към този момент обособяването на вещта като
самостоятелна е възможно, както и дали подобно обособяване реално е извършено.
Дори към определен минал момент вещта да не е съществувала като самостоятелна
по причина, че е била вградена в друга, по-голяма вещ и е представлявала част от
нея, ако към момента на извършване на
сделката е приключило фактическото й отделяне като самостоятелен обект и
реалното й обособяване като такъв, съответствуващ
на изискванията на действащите към този момент строителни правила и норми, следва да се приеме, че е налице годен обект на разпореждане
по смисъла на чл.26, ал.2 ЗЗД.
Според ТР № 3/28.06.2016 г. по т.д.№ 3/2014 г. на ВКС,
ОСГК, ако към момента на сключване на сделката реално определените части от
недвижим имот не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен
обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е
нищожен поради невъзможен
предмет.
Настоящият
случай е именно такъв. В цитирания договор за покупко-продажба имотът, макар и
несъществуващ към него момент като самостоятелен обект на собственост, е
индивидуализиран като площ, местонахождение, граници и дори с номер, съвпадащ
със обособения впоследствие и съществуващ такъв към настоящия момент.
Поради това съдът приема, че процесният договор не е
нищожен поради невъзможнен предмет. Същият не противоречи и на закона по следните
съображения:
За да
е налице противоречие със закона като основание за нищожност по чл. 26, ал. 1,
пр. 1 ЗЗД, следва договорът да е сключен при несъобразяване с предписанията на
императивните правни норми. Релевираното
от ищеца основание
за нищожност на договора за
покупко-продажба на недвижим имот от 26.01.1999 г. е нарушение на
изискванията на чл. 35 от Закона за общинската
собственост – продажбата на имот-частна общинска собственост да се извърши от
кмета след провеждането на търг и взето въз основа на него решение на Общинския
съвет.
В случая, за да се приеме, че е налице противоречие с конкретната
императивна правна норма, следва първо да се установи, че имотът, предмет на
атакуваната прехвърлителна сделка, към момента на нейното сключване, е бил
частна общинска собственост. В това отношение Община Иваново
се позовава на разпоредбата на чл.
25, ал. 1, изр. 1 от ЗСПЗЗ, според която земеделска земя, непринадлежаща
на граждани, юридически лица или държавата, е общинска собственост. Нормата на чл. 19
ЗСПЗЗ от своя страна повелява, че земеделската
земя, останала след възстановяването правата на собствениците с план
за земеразделяне и карта на съществуващи и възстановими стари реални граници, става
общинска собственост. Т.е., в
приложното поле на тези норми се
включват само онези земеделски земи, които са подлежали на възстановяване
/земи, попадащи в обхвата на чл. 10
ЗСПЗЗ/, но не са заявени за реституция в предвидените срокове, както и
земи, които не са изкупени от ползватели по реда и при условията на §4а и
§ 4б
от ПЗР на ЗСПЗЗ. Придобиването на право
на собственост върху земите по чл.
25, ал. 1 ЗСПЗЗ от общината става по силата на закона.
В настоящото производство
ищецът следва да установи, че
процесният имот има земеделски характер по смисъла на чл.2 от ЗСПЗЗ, не е реституиран или
изкупен от ползватели по някои от предвидените по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ способи, както и
че не е държавен.
В конкретния случай, обаче, позоваването
на общо нормативно основание за трансформиране на собствеността в общинска не
сочи на удостоверяване на конкретно фактическо основание /в този смисъл са решения №№
271/30.10.2012 г. по гр.д. 477/2012 г. и 15/19.02.2016
г. по гр.д.№ 4705/2015 г., двете по описа на ВКС, II ГО/.
При
наличието на законовите изисквания,
според чл.
45, ал. 2 ППЗСПЗЗ,
ОСЗ взема решение за възстановяване правото
на собственост на общините в съществуващи или възстановими стари реални граници
или с план за земеразделяне. Всички останали земеделски земи, които не
принадлежат на граждани, юридически лица и държавата, са общинска собственост
по силата на чл.
25, ал. 1 ЗСПЗЗ. Т.е., остатъчният фонд земеделска земя по чл. 19
ЗСПЗЗ се формира след приключване процедурата по възстановяване
собствеността върху земеделските земи на всички правоимащи субекти - физически и юридически лица, държавата
и общините и следователно в него влизат само земите, които подлежат на
възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, но са останали незаявени в законните срокове.
Тази норма не се отнася за земята, която не подлежи на възстановяване по реда
на ЗСПЗЗ, за която не се провежда процедура за възстановяване на собствеността
по този закон.
Процесният
имот няма качеството „земеделска земя“
по смисъла на чл.
2 ЗСПЗЗ. Той
е включен в урбанизираната територия на с.Пиргово, общ.Иваново, обл.Русе, в селищно образувание „Пристанище“. С кадастралната карта от 2014
г. за него е предвидено трайно ползване – ниско
застрояване. Същият не е подлежал
на реституция по реда на ЗСПЗЗ, нито спрямо него са заявени
претенции по §4а от ПЗР на
ЗСПЗЗ,
няма данни да е предоставян за ползване по някое ПМС. Поради това и при липса
на доказателства имотът да е бил част от кооперативното земеползване, одържавен
или отнет по друг начин и следователно да е
подлежал на реституция по ЗСПЗЗ, съответно да не е бил заявен за възстановяване
в законните срокове, то не може да се направи извод, че попада във фонда по чл.19
ЗСПЗЗ /така решение № 488 от 19.12.2011 г. на ВКС по гр.д.№ 1403/2010 г., I
г.о., решение № 88/17.07.2015 г. по гр.д.№ 6225/2014 г. на ВКС, І г.о. и
решение № 109/25.05.2016 г. по гр.д.№ 356/2016 г. на ВКС, I г.о./.
Ангажираните гласни доказателства също потвърждават, че
земята в местност „Пристанище“ никога не е била предназначена за земеделско
производство, била е пустош и камънак, намираща се непосредствено до
пристанището на с.Пиргово.
При така установените по делото факти следва извода, че ищецът не е доказал
предпоставките на чл.
19 ЗСПЗЗ като способ за
придобиване на земеделска земя. Доколкото Община Иваново не
е установила при условията на пълно и главно доказване,
че продаденият на
ответниците през 1999 г. имот е частна общинска собственост, не може да се
приеме и че договорът противоречи на закона – Закона за общинската собственост
и приетата въз основа на него Наредба за стопанисване, управление и
разпореждане с общинска собственост на Община Иваново. Сама по себе си продажбата на чужда вещ не е нищожна. Тя обвързва страните по нея, но не поражда действие
единствено за действителния собственик.
По горните съображения
предявените искове за прогласяване нищожността на сключения между страните
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.01.1999 г. като
неоснователни и недоказани подлежат на отхвърляне.
На основание чл.78, ал.3 ГПК
ищецът следва да заплати на ответниците направените по делото разноски в размер
на 300 лв. – адвокатско възнаграждение.
Мотивиран така, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Община Русе, представлявана от кмета Георги Миланов, против
В.И.П., ЕГН ********** и Д.М.П., ЕГН **********, искове
с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 и ал.2, пр.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на Договор за покупко-продажба на недвижим имот с пл.№ 17, в местност
„Пристанище“, масив 1, в землището на с.Пиргово, обл.Русе, сключен на
26.01.1999 г., поради противоречие със закона и поради невъзможен
предмет.
ОСЪЖДА
Община Русе, представлявана от кмета Георги Миланов, да
заплати на В.И.П., ЕГН ********** и Д.М.П., ЕГН **********, 300 лева деловодни разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Окръжен съд - Русе в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: