Р Е Ш Е Н И Е
Гр. С., 04.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, І-17 състав, в открито съдебно заседание на двадесет и осми
януари през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
СЪДИЯ:
СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 4022 по описа на съда за
2019 г., взе предвид следното:
Производството е образувано по подадена от П.Л.Б. искова молба,
с която срещу Д.Г.С. и Р.И.Б. са предявени искове с правно основание чл. 26,
ал. 1, пр. 2 и 3 от ЗЗД и евентуален иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
Ищецът
твърди, че на 07.09.1994 г. дядо му П.Л.Б. дарил на него и на сина си Л.П.Б.
правото на собственост върху апартамент с площ от 192 кв.м., находящ се в гр. С.,***-ви
надпартерен.
На
15.10.2012 г. съсобствениците П.Б. и Л.Б. сключили договор за доброволна делба,
с който П.Б. придобил източната част от разделения апартамент с площ от 87
кв.м., заедно с прилежащото таванско помещение и съответните идеални части от
поземления имот, върху който е построена сградата, а Л.Б. – западната част от
апартамента с площ от 102 кв.м., заедно с прилежащото мазе и съответните идеални
части от поземления имот.
На
24.03.2014 г. Л.Б. и съпругата му Р.Б. сключили с Д.С. договор за
покупко-продажба на имота за сумата от 100 000 лева, при данъчна оценка
174 321.50 лева. До момента продажната цена не била изплатена от купувача Д.С..
На
02.12.2018 г. Л.Б. починал и оставил за свои наследници по закон ищеца и
ответника Р.Б..
П.Б.
твърди, че действителната цел на договора от 24.03.2014 г. била заобикаляне на
закона, изразяващо се в накърняване на запазената част на низходящите на
наследодателя Л.Б.. Уговорената цена била фиктивна и това сочело на основание
за нищожност на договора по чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД – заобикаляне на
закона.
Договорът
противоречал и на добрите нрави. При доброволната делба през 2012 г. Р.Б.
участвала с доплащане за придобиване на имота, поради което 14.67% ид.ч. от
правото на собственост се притежавали в режим на СИО.
В
периода 2014 г. – 2018 г. Л.Б. бил в тежко здравословно състояние и това
навеждало на съмнение, че уговорката за заплащане на продажната цена не целяла
реално получаване на сумата.
Поради
това заявява правен интерес от предявяване на искове за нищожност на договора,
евентуално – за неговото разваляне.
С
определение от 18.05.2020 г. производството е частично прекратено за 53.67%
ид.ч. от имота, тъй като ищецът би наследил 46.33% ид.ч. и до този размер има
право на иск.
В
частта, в която производството за 53.67% ид.ч. е прекратено определението е
влязло в сила на 14.12.2020 г.
В срока
по чл. 131 от ГПК ответниците са подали отговор, в който оспорват, че
продажната цена е фиктивна и противоречи на добрите нрави. Отношенията между Л.Б.
и Д.С. били като между родни баща и дъщеря и установилата се между тях емоционална
връзка обосновавала по-нисък размер на уговорената продажна цена. Сумата от
100 000 лева била определена и с оглед обстоятелството, че прехвърлителите
са си запазили ограничено вещно право на ползване.
Иск за
делба на апартамента предявил самият ищец, поради което съсобствеността между
него и Л.Б. била прекратена.
Ответниците
оспорват и твърденията за влошено здравословно състояние на Л.Б..
Ответникът
Д.С. заявява, че е заплатила на Л.Б. сумата от 35 000 евро на 29.04.2014
г. и 27 800 лева – на 16.05.2014 г. Остатъкът от 3 745.95 лева бил
приспаднат от заплатените от Д.С. разноски за нотариално оформяне на продажбата
в размер на 5 424.11 лева.
При
условията на евентуалност Д.С. възразява за незначителност на неизпълнението и
моли съдът да приложи разпоредбата на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД.
Съдът, след като обсъди доводите
на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа страна:
На
07.09.1994 г. П.Л.Б. е дарил на сина си Л.П.Б. и на внука си П.Л.Б. собствения
си недвижим имот, представляващ апартамент, находящ се на първия надпартерен
етаж в жилищната сграда в гр. С.,***, състоящ се от пет стаи, кухня, слугинска
стая, баня, клозет, главно и черно антрета и два балкона, с площ от 192 кв.м.,
заедно със зимнично и таванско помещения и с 575/4790 ид.ч. от общите части на
сградата и мястото, върху което тя е построена, цялото с площ от 608 кв.м.
Дарителят си е запазил пожизнено правото на ползване върху дарения имот.
С
договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите, вписан в книгите
за вписване на 16.10.2012 г., П.Л.Б. и Л.П.Б. са обособили на основание
архитектурен проект самостоятелни имоти, като в дял и изключителна собственост
на П.Л.Б. е поставен новообразувания имот, заемащ западната част на разделения
апартамент, със застроена площ от 87 кв.м. и идентификатор 68134.106.12.1.19, а
в дял и изключителна собственост на Л.П.Б. – източната част от разделения
апартамент, със застроена площ от 102 кв.м. и идентификатор 68134.106.12.1.20.
Съгласно
т. ІІІ от договора за доброволна делба, за уравнение на дяловете Л.П.Б.
заплатил на П.Л.Б. изцяло и по банков път сумата от 12 000 евро.
Видно от
нотариален акт № 34, том І, рег. № 1402, дело № 25 от 24.03.2014 г. на нотариус
рег. № 269 на НК, Л.П.Б. и Р.И.Б. са продали на Д.Г.С. собствения си недвижим
имот, придобит чрез дарение и делба – апартамент със застроена площ от 102
кв.м., находящ се в гр. С.,***, с идентификатор на апартамента
68134.106.12.1.20 за сумата от 100 000 лева, която купувачът се е
задължила да преведе по банкова сметка *** Б. в дванадесет месечен срок,
считано от датата на подписване на договора.
Продавачите
са си запазили заедно и поотделно пожизнено и безвъзмездно вещното право на
ползване върху продаваемия недвижим имот.
На 02.12.2018
г. Л.П.Б. е починал и е оставил за свои наследници по закон съпругата си Р.И.Б.
и сина си П.Л.Б., съгласно удостоверение за наследници изх. № РСЦ 19-УГ01-1379
от 11.03.2019 г. на Столична община, район „Средец“.
Според етапна
епикриза от 11.09.2017 г. Л.П.Б. е страдал от бъбречна болест, която е в
терминален стадий.
На
29.04.2014 г. Д.С. е превела по сметка на Л.П.Б. сумата от 35 000 евро, с
посочено основание – покупка на апартамент, а на 16.05.2014 г. – 27 800
лева – плащане по договор за покупко-продажба.
Според
сметка по чл. 89 от ЗННД № **********/24.03.2014 г. Д.С. е заплатила на
нотариус рег. № 269 на НК 1 066.97 лева нотариална такса и по сметка на
СО, отдел „Триадица и Средец“ – 4 358.04 лева данък по чл. 47, ал. 2 вр.
чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ – 2.5% от данъчната оценка.
По
делото са приети извлечения и отчети по сметки на Л.П.Б., от които се
установява, че на 23.06.2014 г. е нареден превод на сумата от 35 000 евро
по сметка на Р.И.Б., а на 29.09.2017 г. – сумата от 29 086.40 лева – по
сметка на Д.С..
По
делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетел относно волята
на праводателите на Д.С. да опростят остатъка от
задълженията й. Свидетелят Т.разказва, че е била в дома на ответниците през
септември 2014 г. по това време от чужбина дошли и Д. и Иван. Т.разбрала за
разделянето на апартамента и че П. започнал да прави ремонт. Д. споделила, че
остава да заплати допълнително още 3 000 – 4 000 лева за покупката на
апартамента. Тогава Л.казал, че Д. няма да му дава парите, защото това са
разходи, които е направила по сделката.
Свидетелят
Л.Б., съпруга на ищеца, разказва, че не й известно Л.Б. да е опрощавал
задължения на Д.С.. През август 2016 г., когато били на разходка в Докторската
градинка, Л.казал на Л., че е дарил апартамента на Д.. Тогава семейството на
свидетелката заминавало за САЩ и Л.се страхувал дали ще могат да се видят
отново, тъй като здравословното му състояние не било добро.
На
сватбата на Л.и П. през 2007 г. Д.С. споделила с приятелка на Л., че
апартаментът й е обещан и че майка й няма да остави нещата така.
Според
заключението на първоначалната съдебно-оценителна експертиза, средната пазарна
стойност на процесния апартамент е 151 471.96 лева, при отчитане на
запазеното право на ползване. Средната пазарна цена от 246 697 лева е
коригирана с коефициент от 0.386, определен съгласно раздел VІІ, чл. 23, ал. 1
от приложение № 2 към ЗМДТ. Според заключението на тройната съдебно-оценителна
експертиза, средната пазарна стойност на имота е 166 586 лева.
Други
доказателства от значение за спора не са приети по делото.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
С
определение от 18.05.2020 г. производството е частично прекратено за 53.67%
ид.ч. от имота, тъй като ищецът би наследил 46.33% ид.ч. и до този размер има
право на иск. Определението е влязло в сила на 14.12.2020 г.
Настоящият
съдебен състав дължи проверка на всички условия за допустимост на съдебно
предявените претенции, сред които пасивната процесуална легитимация.
За ищеца
е налице интерес да защити правата си срещу правоприемника по оспорения договор,
тъй като брани правата си на наследник на Л.П., праводател
на Д.С.. Затова и правата му са ограничени до онази идеална част от правото на
собственост, която би придобил върху имота, ако договорът не би бил сключен –
46.33% ид.ч.
Липсва
обаче пасивна процесуална легитимация за другия праводател по договора – Р.И.Б..
Независимо дали тя би се явила наследник на Л.Б. или не, през 2014 г. тя е
прехвърлила и свое право на собственост. Независимо от изхода на спора в
настоящото производство, не биха настъпили промени в квотата на Р.Б. в
съсобствеността, нито биха се увеличили правата на П.Б. над 46.33% ид.ч. от процесния имот, при благоприятно за него решение.
Следователно,
Р.Б. е ненадлежен ответник, тъй като материално правното й положение на един от
праводателите по оспорения договор не предполага тя да е надлежна страна в
процес относно действителността на волеизявлението на другия праводател.
Затова и
единственият надлежен ответник по предявените от П.Б. искове е Д.Г.С..
Като
недопустимо, производството по отношение на Р.И.Б. следва да бъде прекратено.
По иска
с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД:
Ищецът
извежда правото си да иска прогласяване нищожността на договора за
покупко-продажба от 24.03.2014 г. от качеството си на наследник на единия от праводателите – Л.П.Б.. С оглед изложените в исковата молба
твърдения и формулирания от него петитум, първата от претенциите за нищожност
се основава на обстоятелството, че с договора за покупко-продажба е заобиколен
законът – чл. 29, ал. 1 вр. чл. 28, ал. 1 от ЗН, предвиждащ запазена част за П.Б.,
като низходящ от първа степен на Л.Б..
В трайната
съдебна практика, обобщена в ТР № 5/28.11.2012 г. по тълк.д. № 5/2012 г. на
ОСГК на ВКС, се приема, че страните по сделката заобикалят
закона, когато целят постигане на забранен или непозволен от закона резултат, извършвайки
една или повече сделки, които не противоречат на повелителните правила на
закона.
За да е
налице основанието, посочено в чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД е необходимо
страните по съглашението да съзнават и искат постигане на цел, която закона им
забранява, поради което използват за постигането й формално незабранен от
закона начин.
На първо
място, законът не забранява на правните субекти да се разпореждат с имуществото
си приживе. Преценка на всеки притежател на имуществено право е дали и по какъв
начин да се разпореди с него.
Към 2014
г. ищецът не е разполагал със „запазена част“ по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗН. Правото на такава част е закономерна последица от възникнало наследствено
правоприемство между починалия и негови низходящи, родители или съпруг (които
са единствени от кръга на лицата със запазена част). Наследяването на Л.Б. от
сина му П.Б. е бъдещо несигурно събитие, с евентуалното настъпване на което
собственикът на процесния апартамент не е длъжен да се съобразява. Целта на
позволената сделка по покупко-продажба е да се прехвърли собствеността срещу
получаването на определена парична сума. Тя не може да има за свой непозволен
резултат „накърняване на запазена част“, тъй като не е сигурно, че П.Б. би
придобил качеството „наследник“ на Л.Б.. Противното означава, че на всяко лице,
което би оставило свой наследник със запазена част, е забранено да се
разпорежда със свое имущество под угрозата да не накърни евентуални бъдещи и
несигурни права, които биха възникнали за такъв наследник.
На
следващо място, право, а не задължение на наследника е да зачете волята на
наследодателя си. Независимо от накърняването на запазената му част,
наследникът може да не поиска нейното възстановяване. Това отново потвърждава
липсата на забрана за разпореждане на субектите, по възмезден или безвъзмезден
начин, с права, които им принадлежат.
Не се
установи непозволена от закона цел при сключване на договора за
покупко-продажба на 24.03.2014 г., поради което нищожност на договора на
основание „заобикаляне на закона“ не е налице.
На следващо
място, съдът дължи да разгледа наличието на второто от сочените от ищеца
основания за нищожност на договора – накърняване на добрите нрави.
По иска
с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД:
Според
постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение № 128/17.01.2019 г. по гр.д. №
3170/2017 г. на ВКС, І г.о., позоваващо се на трайната съдебна практика,
преценката дали една сделка противоречи на добрите нрави не се ограничава само
до нейното формално съдържание, а следва да се съобрази дали крайният резултат
на сделката е съвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и
добросъвестност. За нищожни като противни на морала следва да се приемат тези
сделки, при които нееквивалентността на престациите е толкова съществена, че
практически е сведена до липса на престация.
Установява
се, че данъчната оценка на имота към 2014 г. е била 174 321 лева.
Следователно, при отчитане на запазеното право на ползване на праводателите на Д.С., цената на имота е 107 033.10
лева. Вещите лица са дали заключение за средна пазарна стойност на имота, върху
който е запазено ограничено вещно право на ползване, между 151 471.96 лева
и 166 586 лева.
В
конкретния случай разликата в пазарната стойност на имота, предмет на договора
за покупко-продажба от 24.03.2014 г., и договорената цена от 100 000 лева не
налага извод за такава неравностойност, която да съставлява нарушение на „добрите
нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1, пр. 3
от ЗЗД. Съгласно чл. 9 от ЗЗД страните са свободни да договарят условията, при
които сключват сделката, в рамките на законовите разпоредби и при съобразяване с
добрите нрави. Законодателят не забранява продажба на правото на цена, по-ниска
от данъчната. В същото време, понятието добри нрави предполага известно
съответствие на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави
извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката.
В случая
несъответствието е от порядъка на 7 000 лева. При това, праводател по
договора е не само Л.Б., наследодател на ищеца, но и Р.Б., съпруга на Л.Б..
Правоприемник е Д.С., която не се спори, че е дъщеря на Р.Б.. Следователно,
установените между страните по сделката близки роднински отношения предполагат
известна отстъпка от средната пазарна цена на продаваемото право. Отбивът от
действителната стойност обаче не е в размер, който да приравни занижената цена
практически до липса на престация. На следващо място, 14.67% ид.ч. от правото
на собственост се притежават от Л.Б. и Р.Б. в режим на СИО и за тази идеална
част те са се разпоредили съвместно в полза на дъщерята на Р.Б.. Противно на
добрите нрави би било родител на приобретателя и неговият съпруг да се
разпоредят с имота си на цена, еквивалентна с пазарната. От тази гледна точка,
не е налице драстична разлика между пазарната и договорената цена до степен,
обосноваваща накърняване на добрите нрави.
След
като се установи, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот от
24.03.2014 г. не е нищожен на сочените от ищеца основания, следва да се
установи налице ли е неговото неизпълнение, обосноваващо развалянето му.
По иска
с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД:
С
процесния договор от 24.03.2014 г. купувачът Д.С. се е задължила да преведе по
сметка на Л.П.Б.. На 29.04.2014 г. по сметка на Б. купувачът е превела сумата
от 35 000 евро. Действително, установява се, че на 23.06.2014 г. сумата от
35 000 евро е преведена по сметка на Р.И.Б.. Това обаче само по себе си не
води до извода, че Д.С. не е заплатила част от продажната цена според
уговореното. Въпреки че неин праводател е и Р.Б., Д.С.
е дължала плащане по сметка на Л.Б.. С това тя е изпълнила задължението си и
спрямо двамата си праводатели. От представеното извлечение от сметка се
установява и че на 11.06.2012 г. Л.Б. е получил от Р.Б. превод по своя сметка
на сумата от 2 410 евро, а на 21.09.2012 г. – 1 000 евро от Дирк С.. Следователно, по сметка на Л.Б. са постъпвали суми
от съпругата му и нейни роднини и от същата тази сметка в полза на Р.Б. са
правени преводи. Основанието за тези операции лежи изключително във вътрешните
отношения между страните по тях. Те обаче по никакъв начин не могат да бъдат
свързани с неизпълнение на задължението на купувача Д.С. да заплати продажната
цена. Не съществува презумпция, че сумата от 35 000 евро, която Л.Б. е
получил по своя сметка на 29.04.2014 г. в изпълнение на договора от 24.03.2014
г., е върната чрез Р.Б. на Д.С.. Както Б. е превеждала суми по сметка на
съпруга си, така и Б. е правил превод на суми по сметка на съпругата си и това
е допустимо в рамките на съпружеската им връзка, част от които са и
имуществените отношения между съпрузите.
На
следващо място, не може да се очаква, че след като продавачът получи продажната
цена, тя ще остане завинаги в патримониума му. Негова воля е дали, кога и по
какъв начин ще се разпореди с получената продажна цена. Преводът на сумата от
29 086.40 лева по сметка на Д.С. след повече от три години от датата на сключване
на договора за покупко-продажба не обосновава извод, че основанието за превода
от 14.11.2017 г. по сметка на С. е връщане на получена през 2014 г. сума от
27 800 лева. С оглед съществуващите между Б. и С. роднински отношения,
преводът би могъл да има различно основание, без то да лежи задължително във
връщане на продажната цена, а с това и превръщане на възмездната сделка от
24.03.2014 г. в безвъзмездна.
Безспорно
се установява и че Д.С. е заплатила общо 5 425.11 лева разходи по
прехвърлянето на имота. В договора от 24.03.2014 г. не е посочено за чия сметка
са разходите във връзка с прехвърляне на собствеността, поради което на
основание чл. 186 от ЗЗД, те е следвало да се поемат от страните по равно.
Съдът приема и че това е мотивирало Л.Б. да опрости на Д.С. останалата част от
сумата от 3 745.95 лева. В тази насока съдът кредитира показанията на
свидетеля Тодорова, която лично е възприела изявлението на Л.Б., че опрощава на
Д.С. остатъка от задължението й да заплати горницата до сумата от 100 000
лева, представляваща продажната цена по договора от 24.03.2014 г.
Нормата
на чл. 164, ал. 1 от ГПК не съдържа забрана договорът, с който кредиторът се
отказва от вземането си, да се установи с гласни доказателства. Чл. 164, ал. 1,
т. 1 от ГПК допуска със свидетелски показания да се установи опрощаването, тъй
като писмената форма не е условие за действителността на този договор.
В
хипотезата на чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК свидетелски показания са допустими
както поради обстоятелството, че договорът е на стойност, по-ниска от
5 000 лева, така и поради това, че страни по него са роднини по сватовство
от първа степен.
Настоящият
съдебен състав приема, че не е налице неизпълнена част от задължението на
ответника Д.С. по договора от 24.03.2014 г., поради което и конститутивният
иск по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД подлежи на отхвърляне.
С оглед
изхода на спора, право на разноски има ответникът Р.Б.. С оглед вида и броя на
предявените искове, адвокатското възнаграждение от 2 000 лева не е
прекомерно.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш
И:
Отменя протоколно определение от
28.01.2022 г., с което е даден ход на устните състезания и прекратява
производството по предявените от П.Л.Б., ЕГН ********** срещу Р.И.Б., ЕГН **********
искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 и 3 от ЗЗД и чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
Отхвърля предявените от П.Л.Б.,
ЕГН ********** срещу Д.Г.С., ЕГН ********** искове с правно основание чл. 26,
ал. 1, пр. 2 и пр. 3 от ЗЗД за признаване за установено, че договор за покупко-продажба
на 46.33% ид.ч. от правото на собственост върху недвижим имот, представляващ
апартамент със застроена площ от 102 кв.м., находящ се в гр. С.,***, с
идентификатор на апартамента 68134.106.12.1.20, за което е съставен нотариален
акт № 34, том І, рег. № 1402, дело № 25 от 24.03.2014 г. на нотариус рег. № 269
на НК, е нищожен поради заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави,
както и искът с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на договора
за покупко-продажба на 46.33% ид.ч. от правото на собственост върху
гореописания недвижим имот, оформен с нотариален акт № 34, том І, рег. № 1402,
дело № 25 от 24.03.2014 г. на нотариус рег. № 269 на НК, поради неговото
неизпълнение.
Осъжда, на основание чл. 78, ал. 4
от ГПК, П.Л.Б., ЕГН **********, с адрес *** да заплати на Р.И.Б., ЕГН **********,
с адрес *** сумата от 2 000 лева разноски за производството.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред
САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: