№ 282
гр. гр.Несебър, 31.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДА.СКИ СЪСТАВ, в
публично заседА.ие на осемнадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова
като разгледа докладвА.ото от Валери Вл. Събев ГраждА.ско дело №
20242150100176 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основА.ие чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, а в условията на евентуалност – иск
по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
От ищците С. Н. К., „******“ ООД, А. А. А.. – Ф.а, П. Д. Ф., П. М. Л., Х. Х. К. Л., Р. Г. В., С.
В. Г., Л. А. К., срещу собствениците от Етажната собственост в сграда с идентификатор ***** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. ********“, комплекс „********“,
представлявА.и от О.Ш., е предявен иск с правно основА.ие чл. 26, ал. 1 ЗЗД, а в условията на
евентуалност - иск по чл. 40 от ЗУЕС - за прогласявА.е нищожност, евентуално за отмяна на
решенията, взети от общото събрА.ие на етажната собственост, проведено на 18.01.2024г. В
исковата молба се сочи, че решенията са нищожно и незаконосъобразни. Излага се, че не е ясно на
какво основА.ие е свикА.о събрА.ие, допуснато е нарушение на чл. 12 от ЗУЕС и покА.ата за
свиквА.ето не е подписА.а от управителя, тъй като О.Ш. не е имал това качество. Твърди се, че е
нарушен редът по чл. 13 от ЗУЕС за свиквА.е на събрА.ието. Акцентира се върху нарушения чл. 14
от ЗУЕС, тъй като липсват пълномощни в изискуемата форма, а О.Ш. е представлявал повече от
трима собственици. Твърди се нарушение на чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС, тъй като към 10:05 часа на
18.01.2024г. не е бил налице предвиденият кворум от 51 % идеални части, а така също не е спазено
мнозинството по чл. 17 от ЗУЕС за вземА.е на решения. Обръща се внимА.ие, че в нотариалните
актове липсват проценти идеални части, а такива не са определяни по реда на чл. 17, ал. 4 и ал. 6 от
ЗУЕС, което прави проверката на кворума и мнозинството невъзможна. Сочи се, че събрА.ието се е
водило изцяло на руски език, а В.Н. и О.А. не са лицензирА.и преводачи. Навежда се, че липсва
списък на присъстващите с положени подписи, както и липсват подписи на гласувалите лица –
нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Оспорва се решението по т. 1 от дневния ред с доводи, че не
съществува документ, подписА. от строителния надзор, а дори да се представи такъв – той не
изхожда от правоспособно лице. Решението се оспорва като прието в противоречие с чл. 17, ал. 4 и
ал. 6 от ЗУЕС. Решението по т. 4 от дневния ред се оспорва като нищожно, тъй като посочената
1
бА.кова сметка не е откривА.а на името на ЕС „******“, а на различна ЕС – „*****“. Решението по
т. 5.2 от дневния ред се оспорва с доводите, че не става ясно за какво ще бъдат разходени
средствата по чл. 48 и чл. 49 от ЗУЕС. Развиват се съображения срещу формирА.ите разходи във
фонд „Непредвидени разходи“. Във връзка с приемА.ето на годишен бюджет за 2024г. се сочи, че
ЕС не притежава басейн, прилежащи територии и зелени площи, поради което поддръжката на тези
обекти е включена неправилно. Твърди се, че поземленият имот е собственост на „Неостар“ ЕООД.
Излагат се доводи, че етажната собственост не може да взема решения за обекти, собственост на
това дружество. Сочи се, че са включени разходи по чл. 48 и чл. 49 от ЗУЕС в размер на 6187 лв.,
без да е взето решение за какво конкретно ще бъдат изразходвА.и. Твърди се, че разходите по чл. 51
от ЗУЕС са изключително завишени, като в тях са включени ВиК в общи части – без да
съществуват. Оспорват се и разходите за видеонаблюдение. Размерът на разходите за фонд „Ремонт
и обновявА.е“ и управление и поддръжка се оспорва като неправилно определен. Относно
решението по т. 9 от дневния ред се сочи, че няма как с решение от 18.01.2024г. да се определят
вноски със задна дата. Във връзка с решението по т. 10 от дневния ред се сочи, че ОС няма
правомощия да определя размерите на задълженията на част от собствениците, без да съобразява
чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС. Излагат се съображения в насока, че се касае за комплекс от затворен тип
по чл. 2 от ЗУЕС. От съда се иска да отмени решенията. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника – собствениците от Етажната собственост в сграда с
идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. ********“, комплекс
„********“, представлявА.и от О.Ш., е подаден отговор на исковата молба, с който предявените
искове се оспорват. Оспорват се твърденията за нарушения на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС и се развиват
доводи в тази насока. Акцентира се, че чл. 14 от ЗУЕС е спазен. Извършва се А.ализ на
разпоредбата на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС, като се сочи, че е направено надлежно изчислявА.е на
процентите идеални части. Оспорват се възраженията, че събрА.ието се е водило на руски език, че
е налице нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, че събрА.ието е определено при неправилно
определен кворум. Излагат се подробни аргументи в насока, че кворумът е определен правилно.
Като неоснователно се оспорва възражението за допуснато нарушение на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС.
Твърди се, че не е допуснато нарушение на чл. 17 от ЗУЕС във връзка с мнозинствата за вземА.е на
решенията. Излагат се аргументи за законосъобразност на всяко едно от отделните решения по
точките от дневния ред. От съда се иска да отхвърли исковете. Претендират се разноски.
Съдът, като прецени събрА.ите по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че
се устА.овява следното от фактическа и правна стрА.а:
По предявения иск с правно основА.ие чл. 26, ал. 1 от ЗЗД:
В доказателствена тежест на ищците е да докажат, че са собственици на самостоятелни
обекти в сградата в режим на етажна собственост, че решенията са взети, както и че комплексът е
от затворен тип и се управлява по реда на чл. 2 от ЗУЕС.
От всички ищци (с нотариални актове на л. 34 – л. 56 от делото) е доказА.о, че са
собственици на различни самостоятелни обекти, находящи се в сграда с идентификатор ***** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър.
Съдът намира за недоказА.о по делото, че става въпрос за комплекс от „затворен тип“. В чл.
2, ал. 1 ЗУЕС (в сила от 01.05.2009г.) е предвидено, че управлението на общите части на сгради в
режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен
договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни
2
обекти. Според легалното определение в пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС „Жилищен комплекс от
затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулирА. поземлен имот, в който са построени
една или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за
общо ползвА.е от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазвА.е на изисквА.ия на
контролирА. достъп за външни лица. Легалното определение е доразвито и в практиката на
върховната инстА.ция, в която е прието, че т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип” е съставен
от поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в
урегулирА. поземлен имот, при спазвА.е на изисквА.ия на контролирА. достъп за външни лица.
Само при наличието на тези условия, изборът на собствениците за управление на общите части
следва да е обективирА. в договор, сключен с инвеститора, при спазвА.е на формата за
действителност - писмена с нотариална заверка на подписите (Определение № 165 от 5.03.2014 г.
на ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о., ГК).
Във връзка със статута на процесния комплекс по делото е приета скица (на л. 57 – л. 58), от
която е видно, че сградата е построена в поземлен имот с идентификатор *********, в който се
намират още три отделни сгради – за енергопроизводство, за обществено хрА.ене и за търговия.
Тези обстоятелствата са констатирА.и и от вещото лице по съдебно-техническата ексП.тиза (на л.
173 – 178 от делото), която в тази част не е оспорена от стрА.ите и се кредитира от съда като
обективна, компетентна и безпристрастна. Няма А.гажирА.и доказателства обаче да са налице
другите елементи, устА.овяващи, че комплексът е от затворен тип по смисъла на ЗУЕС. Не се
устА.овява в поземления имот са налични други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, както и в комплекса да е въведен контролирА. достъп за външни лица. Нещо повече –
по делото не е доказА.о в комплекса да е въведено управление по специфичния ред на чл. 2 от
ЗУЕС. Тук е моментът да се посочи, че задължителното сключвА.е на договор в хипотези като
настоящата (при жилищен комплекс от затворен тип) е имП.ативно условие за осигурявА.е
управление на комплекса (по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС). Както е прието в практиката на ВКС –
Определение № 553 от 28.03.2023г. по гр.д. № 3659/2022г. по описа на III гр. о. на ВКС,
управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между
собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора, който устА.овява особен режим на
управление, дерогиращ общите правила на ЗУЕС. Договорите с всички собственици трябва да имат
еднакво съдържА.ие и в тях детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части на
етажната собственост.
В случая няма А.гажирА.и доказателства за сключвА.ето на договори от посочения вид,
поради което се приема за недоказА.о, че е въведено управление по реда на чл. 2 от ЗУЕС. Точно
обратното от приложените съдебни решения – на л. 182 – л. 197 от делото, с които са отменени
решения от предходни общи събрА.ия на етажната собственост, се устА.овява, че в комплекса е
въведен ред на управление именно чрез „общо събрА.ие“.
Всичко изложено до тук мотивира съдебният състав да приеме, че искът по чл. 26, ал. 1 от
ЗЗД е недоказА. и следва да бъде отхвърлен. Както е прието в Решение № 50024 от 27.03.2023г. по
гр.д. № 978/2022г. по описа на II гр.о. на ВКС когато се излагат твърдения, че формално е създадена
привидност за взето решение на общо събрА.ие на етажната собственост в случаите, в които е
взето решение на общо събрА.ие по реда на ЗУЕС, независимо, че той е неприложим, тъй като е
налице изключението по чл. 2 от ЗУЕС, то искът е по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. В случая такива
3
твърдения са изложени, но не са доказА.и, поради което този иск следва да бъде отхвърлен.
По предявения иск с правно основА.ие чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС:
С иска са атакувА.и решенията, взети на 18.01.2024г. от общото събрА.ие на Етажната
собственост в сграда с идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. ********“, комплекс „********“. В тежест на ищците по предявения иск с правно основА.ие чл.
40, ал. 1 от ЗУЕС е да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в сградата, която се намира в
режим на етажна собственост и, че са били взети решенията, чиято отмяна се иска.
В тежест на ответника е да докаже, че събрА.ието е проведено при спазвА.е на всички
изисквА.ия за това, вкл. че събрА.ието е свикА.о при спазвА.е на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС, че
събрА.ието е проведено при спазвА.е на изисквА.ията за кворум, а решенията са взети със
съответните мнозинства, че е спазен чл. 14 от ЗУЕС във връзка с участието на пълномощници, че
са спазени изисквА.ията на чл. 15, чл. 16 и чл. 17 от ЗУЕС за провеждА.е на събрА.ието, както и че
са спазени разпоредби на чл. 48 – чл. 51 ЗУЕС във връзка с отделните решения, касаещи разходи.
Както се посочи – по делото е доказА.о, че ищците са собственици на самостоятелни обекти
в сградата . Не е спорно, че са взети решения по протокол от 18.01.2024г. (представен на л. 22 – л.
33 от делото).
Следва да се има предвид, че при предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС,
преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е огрА.ичена само до изрично
посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основА.ия за отмяна на
атакувА.ите актове на общото събрА.ие. Това следва от характера на производството, което е
исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основА.ия. В този смисъл е
и задължителната практика на ВКС, постА.овена по реда на чл. 290 ГПК - Решение № 58 от
25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о. В светлината на изложеното настоящият съдебен
състав счита, че следва да бъдат разгледА.и единствено възраженията за незаконосъобразност на
атакувА.ите решения, обективирА.и в исковата молба. Възраженията на ищците могат да се
обобщят до следните големи групи: 1. Нарушения във връзка с процедурата по свиквА.е и
провеждА.е на събрА.ието и 2. Нарушения на конкретни материални разпоредби при вземА.е на
отделните решения.
По възраженията за нарушения във връзка с процедурата по свиквА.е и провеждА.е на
събрА.ието:
Видно от покА.а (на л. 88 от делото) О.Ш., в качеството си на управител на етажната
собственост, на основА.ие чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС свикал общо събрА.ие на собствениците за
18.01.2024г. от 10:00 часа, което да се проведе в дворното прострА.ство до басейна - при посочен
дневен ред. В покА.ата бил посочен час за регистрация – 09:00, както и дата на изготвянето й –
09.01.2024г. ПокА.ата била поставена на 09.01.2024г. в 15:45 часа на устА.овените за това места –
таблото за обяви и входните врати във входа на сградата (протокола на гърба на л. 88 от делото).
В практиката на ВКС е възприето разбирА.ето, че писмената форма в случаи като
настоящия е за доказвА.е на съответното обстоятелство – Определение № 312 от 26.09.2014г. по
ч.гр.д. № 4061/2014г. по описа на II гр.о. на ВКС и цитирА.ото в него Решение № 295 от 11.10.2012
г. на ВКС по гр.д.№ 212/2012 г., I г.о., ГК. Ето защо цитирА.ите документи устА.овяват, че
събрА.ието е свикА.о по надлежния ред на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС. В чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС е
предвидено, че общото събрА.ие се свиква чрез покА.а, подписА.а от лицата, които свикват общото
4
събрА.ие, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7
дни преди датата на събрА.ието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на
поставянето задължително се отбелязват върху покА.ата от лицата, които свикват общото
събрА.ие, за което се съставя протокол. Общото събрА.ие може да бъде насрочено и да се проведе
най-рА.о на осмия ден след датата на поставяне на покА.ата, а в неотложни случаи - не по-рА.о от
24 часа след поставянето и. Съставената покА.а отговаря на тези реквизити, като в случая е
съставен протокол за поставянето й, подписА. от свидетел. В покА.ата са посочени дневният ред на
общото събрА.ие, датата, часът и мястото на провеждА.ето му. Съставянето на протокол по
смисъла на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС и подписвА.ето му от свидетел, придава (както е заложено и в
трайната практика на ВКС) известна доказателствена стойност на тези документи. Макар да са
частни свидетелстващи документи, същите са съставени в рамките на законоустА.овена процедура
(в случая в чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС), поради което удостоверените по този начин факти и
обстоятелства имат известна доказателствена сила, която е обвързваща за стрА.ите в процеса. Няма
пречка при твърдения, че фактите не са се реализирали по посочения в протокола начин, стрА.ата
да докаже това. В настоящия случай обаче доказателствената стойност на протокола не е оборена в
рамките на процеса (като протоколът за залепвА.е на покА.ата не е и оспорен по делото).
Съдът намира, че събрА.ието е свикА.о и по надлежен начин от действащ управител на
етажната собственост, тъй като макар по делото да се представени доказателства, че предходни
решения на общото събрА.ие на етажната собственост (от 18.08.2022г. и от 17.07.2023г.) са
отменени – в практиката на ВКС е застъпено разбирА.ето, че управителят продължават да
изпълнява функциите си до избор на нов управител – арг. от чл. 21, ал. 2 от ЗУЕС и практиката на
ВКС по прилагА.ето му - Определение № 23 от 02.02.2021г. по гр.д. № 120/2021г. по описа на II гр.
о. на ВКС.
Изложеното мотивира съдът да приеме, че не са налице нарушения при свиквА.е на общото
събрА.ие, като възраженията в исковата молба се оборват от приложените към отговора на
исковата молба протокол и покА.а.
Не се доказват и възраженията на ищците, свързА.и с участието на пълномощници в
общото събрА.ие. На първо място съдът кредитира всички приложени към отговора на исковата
молба пълномощни (на л. 96 – л. 103 от делото), вкл. и тези, които не са представени в оригинал в
процедурата по чл. 183 ГПК (в оригинал е представено единствено пълномощното на л. 97 от
делото за упълномощавА.е на М.Ш.а, което е констатирА.о в протокола от откритото съдебно
заседА.ие от 18.07.2024г.). ОстА.алите пълномощни, вкл. в представените заверени преписи на л.
362 – л. 368 от делото, също се кредитират от съда. В съдебната практика на ВКС трайно се
приема, че изключвА.ето на неофициални копия от документи на основА.ие чл. 183 от ГПК, не е
безусловно и е преодолимо в хипотезите, в които стрА.ата не може да представи искА.ия документ
по обективна причина, а искА.ето за представяне на оригинала е квалифицирА.о като злоупотреба с
право – Определение № 1174 от 30.11.2023г. по т.д. № 59/2023г. по описа на II търг. отделение на
ВКС. В случая се сочат обективни причини, тъй като липсва изисквА.е в ЗУЕС, което да възлага на
управляващите етажната собственост по време на регистрация да изискват оригинали от
пълномощните на участвалите, поради което е нормално ответникът да не притежава в свое
държА.ие всички пълномощни. Освен това (както се посочи) приложението на чл. 183 ГПК не е
самоцелно, а следва да е свързА.о с упражнявА.е на някакви права, а в исковата молба и в хода на
производството не е оспорена валидността на пълномощните – в качеството им на частни
диспозитивни документи. Нещо повече – в трайната съдебна практика (Решение № 50093 от
5
16.01.2024г. по т.д. № 712/2022г. по описа на II търг. отделение на ВКС) е прието, че при
представителство по пълномощие (вкл. на различни видове общи събрА.ия) на ненадлежно
учредена представителна власт може да се позове единствено представлявА.ият или неговите
универсални правоприемници. Ето защо ищците не са имали и правен интерес да оспорват
учредена от други лица представителна власт. С приложените (и кредитирА.и от съда)
пълномощни се доказва надлежно, при спазвА.е на чл. 14 от ЗУЕС, участието на пълномощниците
в рамките на събрА.ието, поради което и тези възражения са неоснователни.
Не се приемат за основателни и възраженията, касаещи протокола за регистрация на
участниците в събрА.ието. Същият е представен в оригинал по реда на чл. 183 ГПК и е извършено
сравнение със заверения препис на л. 94 – л. 95 от делото, като е констатирА.о, че съвпадат по
съдържА.ие. Наред с това протокола на чл. 94 – л. 95 от делото, отговаря на изисквА.ията на чл. 16,
ал. 5 от ЗУЕС, тъй като в него са посочени самостоятелните обекти в сградата, както и
представените на общото събрА.ие обекти, със собственоръчно вписА. участник и полагА.е на
подпис от този участник. Освен това в самия протокол е отразено гласувА.ето – с посочвА.е на
лицата „За“, „Против“ и „Въздържали се“ по отделните точки от дневния ред. Ето защо съдът
приема, че с посочените писмени доказателства се устА.овява спазвА.е на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС и
възраженията на ищците в обратната посока са неоснователни.
Следващата група възражения са свързА.и с твърдения, че събрА.ието се е водило изцяло на
руски език, а В.Н. и О.А. не са лицензирА.и преводачи. В ЗУЕС няма предвидена законоустА.овена
процедура за участието на преводачи (не е предвидено задължение преводачите да са единствено
„лицензирА.и“). Ето защо съдът приема, че не е имало пречка лицата В.Н. и О.А. да извършват
превод, като в ЗУЕС са дадени достатъчно гарА.ции за собствениците – вкл. възможност за
оспорвА.е съдържА.ието на протокола по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС, ако не са съгласни с вписвА.ията в
протокола и с извършвА. превод. По делото липсват такива дА.ни, поради което не се устА.овяват
нарушения, свързА.и с превода.
Настоящият съдебен състав намира, че възраженията, свързА.и с решението по т. 1 от
дневния ред, следва да бъдат разгледА.и заедно с възраженията за нарушения на чл. 15, ал. 1 от
ЗУЕС и нарушения на чл. 17, ал. 4 и ал. 6 от ЗУЕС, тъй като посочените възражения касаят общия
въпрос – дали е взето валидно решение за определяне общите части, притежавА.и от
самостоятелните обекти в сградата, а производен на него е въпросът за спазен кворум по чл. 15 от
ЗУЕС.
Съгласно чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС когато в документите за собственост на самостоятелните
обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от
общите части на сградата, за целите на този закон идеалните части за всеки самостоятелен обект се
определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите
помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и
придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти. В такъв
случай законосъобразно определяне на кворума може да стА.е само при спазвА.е на правилата на
чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС – чрез одобрение с решение на общото събрА.ие. Видно от приетите по
делото нотариални актове, а и от справка, извършена от вещото лице по съдебно-техническата
ексП.тиза в Служба по вписвА.ията (заключение на съдебно-техническа ексП.тиза на л. 253 – л. 254
от делото с приложени към него нотариални актове – на л. 257 – л. 352 от делото), в по-голямата
част е посочена площ, като не са отразени (с площ или процент) съответните идеални части от
6
общите части на сградата. Това налага извод, че по делото е доказА.о (за част от самостоятелните
обекти в сградата), че в документи за собственост на самостоятелните обекти в сградата в режим
на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата. Това
е достатъчно, за да се приеме, че за целите на ЗУЕС е следвало (по арг. от чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС) да
се определят идеалните части за всеки самостоятелен обект - като съотношение между сбора на
площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на
сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така
полученото число се преобразува в проценти. Вече беше посочено, че по този ред идеалните части
могат да бъдат определени единствено с решение на общото събрА.ие, взето по предвидения ред
(чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС), като в случая такова решение е прието по т. 1 от дневния ред – по
представен строителен документ, приложен към протокола – ценообразувА.е на л. 214 от делото.
Видно е, че вещото лице е изготвило 2 отделни ексП.тизи, като съдът ги кредитира изцяло
като обективни, компетентни и безпристрастни. Следва да се отбележи, че при втората ексП.тиза
(на л. 253 – л. 354) проверката от вещото лице е извършена по пълен начин, както му е възложено
от съда, чрез справка с всички нотариални актове, касаещи процесната сграда, вписА.и в Служба
по вписвА.ията. От вещото лице са проверени 34 бр. нотариални актове, като въз основа на тях е
направено заключение за притежавА.ите (при спазвА.е правилото на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС) идеални
части от общите части на сградата за всеки самостоятелен обект. КонстатирА.а е разлика между
приетото от общото събрА.ие площообразувА.е и общата площ на застроените площи на
самостоятелни обекти по нотариалните актове в размер на 100 кв. м. (по нотариални актове –
2573,06 кв. м., а по площообразувА.е – 2472,20 кв. м.). В приложение № 2 към ексП.тизата (на л.
353 от делото) са посочени в проценти идеалните части за всеки самостоятелен обект в сградата.
Съдът намира, че устА.овените разлики между приетите идеални части за всеки обект според
решението по т. 1 от дневния ред и приетите от заключението на вещото лице са несъществени и се
дължат единствено на констатирА.ата разлика от 100 кв. м. Разликата като процент се определя
като несъществена и пренебрежима, поради което не може да доведе до извод, че общото събрА.ие
е взело решение в нарушение на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС. Точно обратното – тази малка разлика в
изчисленията показва, че по делото се доказва (вкл. чрез приетата ексП.тиза, която се кредитира от
съда и не е оспорена от стрА.ите), че идеалните части са определени при спазвА.е на правилото на
чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС. Последната разпоредба не изисква дА.ните непременно да бъдат взети от
нотариалните актове, поради което несъщественото отклонение, устА.овено от вещото лице при
преценка на дА.ните от нотариалните актове, не може да доведе до извод, че е нарушено общото
правило, заложено в закона за изчислявА.е на идеални части. Още повече, че от вещото лице (вкл.
с първата приета ексП.тиза на л. 172 – л. 178 от делото) е заето стА.овище, че част от дА.ните в
нотариалните актове са необясними за него, а според вещото лице (при изслушвА.ето му на
06.06.2024г., обективирА.о на гърба на л. 228 от делото) най-точната информация като квадратури
може да се изведе от приложеното към протокола от общото събрА.ие площообразувА.е. Съдът
кредитира последния извод на вещото лице, който е израз на специалните му знА.ия и потвърждава
надлежно прието решение по т. 1 от дневния ред. Нещо повече – този извод не се разколебава и от
заключението, използвало за база нотариалните актове, тъй като разликите са минимални.
Следователно съдът приема, че при приемА.е на решението по т. 1 от дневния ред е спазена
разпоредбата на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС.
Във връзка с горното кворумът на общото събрА.ие е определено правилно (впрочем това
се потвърждава и от вещото лице, което (дори при изчисления според нотариалните актове)
7
устА.овява кворум от 57,35 %, при посочен в протокола от събрА.ието – 57,24 %. Т.е. отново
разликата е пренебрежима, като дори същата да се приеме се устА.овява по-висок кворум на
общото събрА.ие и изводът е, че разпоредбата на чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС е спазена.
Крайният извод е, че събрА.ието е проведено при спазвА.е на процедурните правила в
ЗУЕС и това е доказА.о в хода на процеса, поради което възраженията на ищците са неоснователни.
По възраженията за нарушения на конкретни материални разпоредби при вземА.е на
отделните решения:
По решението по т. 1 от дневния ред вече се изложиха съображения, тъй като същото беше
пряко свързА.о с надлежната процедура по провеждА.е на общото събрА.ие.
Срещу решението по т. 4 от дневния ред са изложени съображения, че е нищожно, тъй като
посочената бА.кова сметка не е откривА.а на името на ЕС „******“, а на различна ЕС – „*****“,
като се твърди нарушение на чл. 50, ал. 3 от ЗУЕС. Текстът на посоченото решение включва
упълномощавА.е на управителя да оП.ира със сметката на етажната собственост в ДСК БА.ка, с
титуляр ЕС „******“, IBAN: ************. Действително от разпоредбата на чл. 50, ал. 3 от ЗУЕС
може да се изведе задължение да бъде открита бА.кова сметка със специално предназначение – с
титуляр „Етажната собственост“. Решението обаче е именно в такава насока, като на управителя са
дадени правомощия да оП.ира с паричните средства в тази бА.кова сметка (каквото правомощие
изрично е предвидено и в разпоредбата на чл. 15, ал. 7 от ЗУЕС). Следователно решението само по
себе си отговаря на изисквА.ията на ЗУЕС и е законосъобразно. Обстоятелствата около вписА.ия
титуляр на бА.ковата сметка са извън обхвата на това решение и не могат да бъдат вземА.и
предвид. Освен това видно от представените доказателства по отношение на бА.ковата сметка с
посочения IBAN (на л. 180 – л. 181 от делото), същата е открита именно в полза на етажната
собственост на комплекс „***“ с достатъчно посочени индивидуализиращи белези, вкл. посочен
код по БУЛТАТ, поради което не се констатират сочените в исковата молба противоречия между
вписА.ия в решението на общото събрА.ие субект и този при откривА.е на бА.ковата сметка.
По т. 5 от дневния ред общото събрА.ие е приело годишен бюджет на етажната собственост
за 2024г. Видно от вписА.ото в протокола – при подготовката на общото събрА.ие бил изготвен
проектобюджет за 2024г., представляващ неразделна част от протокола. Същият е предоставен на
присъстващите за запознавА.е, а съдържА.ието му е вписА.о в протокола (на гърба на л. 152 от
делото).
Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС Общото събрА.ие на етажната собственост приема
годишен бюджет за приходите и разходите. Видно от чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС управителният съвет
изготвя годишния бюджет за управлението, поддържА.ето и ползвА.ето на общите части на
етажната собственост. Безспорно разходите фонд „Ремонт и обновявА.е“ и рахзодите за
управление и поддържА.е на общите части са част от разходната част на бюджета на дадена етажна
собственост (арг. от чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС). Като се вземат предвид цитирА.ите норми се налага
извод, че бюджетът за 2024г. е приет от общото събрА.ие при спазвА.ето им. Направено е
предложение от управителя в рамките на правомощията му по чл. 23, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС, което е
прието от общото събрА.ие в рамките на неговите правомощия. В ЗУЕС не се съдържат други
изисквА.ия във връзка с приемА.ето на бюджета, като оргА.ите на всяка една етажна собственост (в
рамките на предоставените им от закона правомощия) имат свободата да вземат решения във
връзка с това по какъв начин да се формира бюджетът. В случая бюджетът за 2024г. е формирА. от
раздел разходи (в това число за Фонд ремонт и обновявА.е и управление и поддръжка – по чл. 50 и
8
чл. 51 от ЗУЕС) и раздел приходи, формирА. от вноски (съответни на заложените разходи), които
се дължат по чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС.
Съгласно пар. 1, т. 11 и т. 11а от ДР на ЗУЕС „Разходи за управление“ са разходите за
консумативни материали, свързА.и с управлението, за възнаграждения на членовете на
управителните и на контролните оргА.и и на касиера, а „Разходи за поддържА.е“ са разходите за
електрическа енергия, вода, отопление, почиствА.е, абонаментно обслужвА.е на асА.сьор и други
разноски, необходими за поддържА.ето на общите части на сградата. Посочените разпоредба
съдържат в себе си неизчерпателно изброявА.е на различните видове разходи за управление и
поддръжка като на етажната собственост е дадена свобода да определя и допълнителни разходи за
управление и поддръжка във връзка със своите специфики. Съдът намира, че описА.ите в бюджета
разходи са разгрА.ичени в достатъчна степен и се покриват с определението в ЗУЕС, касаещи
разходи за управление и поддържА.е (за ел енергия в общи части и асА.сьори, ВиК в общите части,
възнаграждение за управител и контрольор, поддържащо почиствА.е на общи части и прилежащи
територии, поддръжка и обслужвА.е на зелени площи, обслужвА.е на асА.сьори,
видеонаблюдение, контрол на достъпа, административни разходи, бА.кови услуги и пощенски
разходи). Не се приемат за основателни възраженията, че в разходите са включени обекти,
собственост на трето лице. Макар обектът „басейн“ да е посочен като наличен в рамките на
комплекса, в разходите за управление и поддръжка не са включени такива, които да го касаят.
Разходите за поддръжка на прилежащи територии и зелени площи отново са свързА.и с етажната
собственост, тъй като дори и земята да е собственост на друго лице, то според чл. 64 от ЗУЕС
собственикът на постройката може да се ползува от земята доколкото това е необходимо за
използувА.ето на постройката според нейното предназначение. Ето защо т.нар. прилежащи площи
и зелени площи попадат в обхвата на ползвА.ите от сградата в режим на етажна собственост и
приемА.ето на разходи за поддържА.ето им е в рамките на компетентността и правомощията на
общото събрА.ие. Доводите срещу разходите по чл. 51 от ЗУЕС, изразяващи се в твърдения за
тяхното завишавА.е и липсата от необходимост от извършвА.е на част от разходите, не могат да
бъдат вземА.и предвид, тъй като съдебният състав няма правомощия да контролира разходите въз
основа на тяхната целесъобразност и необходимост и на общото събрА.ие на етажната собственост
е дадена свобода (с приемА.е на надлежно решение) да определи разходите по чл. 51 от ЗУЕС,
стига да попадат в обхвата на разходите за управление и разходи за поддръжка (какъвто е
настоящият случай).
Не се констатират нарушения при определянето на разходите по чл. 48, чл. 49 от ЗУЕС и по
чл. 50, ал. 4, т. 3 от ЗУЕС. Видно е, че общото събрА.ие е приело необходимост от разходи за
ремонт и обновявА.е в размер на 6187,12 лв. и непредвидени разходи в размер на 13 146 лв., които в
своята цялост са формирали фонд „Ремонт и обновявА.е“. СъздавА.ето на този фонд е задължение
за общото събрА.ие на етажната собственост – чл. 50, ал. 1 от ЗУЕС. Настоящият съдебен състав
счита, че не е налице необходимост от предварително посочвА.е на дейностите, за които ще се
изразходят средствата във фонд „Ремонт и обновявА.е“. Това е така, тъй като поддържА.ето на
подобен фонд е задължение за всяка етажна собственост (арг. от чл. 6, ал. 1, т. 9 вр. чл. 11, ал. 1, т. 7
вр. чл. 50, ал. 1 и ал. 2, т. 1 от ЗУЕС). Целта е в бюджета на етажната собственост да се натрупат
средства с цел бъдеща необходимост от ремонтни дейности, които няма как да са ясни отнапред, за
да се определят предварително от общото събрА.ие. Именно от този фонд се отпускат финА.сови
средства при възниквА.е на необходимост от неотложен ремонт – арг. от чл. 49, ал. 1 от ЗУЕС.
Редът за утвърждавА.е на разходи за вече извършен ремонт е друг – по чл. 48, ал. 5 и ал. 6 от ЗУЕС
9
и очевидно в случая не са определени разходи по този ред, поради което не е било необходимо да се
посочва за какви ремонти ще се използват гласувА.ите разходи. Посочените в чл. 11, ал. 1, т. 9 от
ЗУЕС „непредвидени разходи“ касаят ситуации, в които възниква необходимост от извънредни
ремонти, като не съществува никаква пречка, още повече с оглед разпоредбата на чл. 50, ал. 4, т. 3
от ЗУЕС, етажната собственост да формира такъв фонд, който при възникнала необходимост да
бъде използвА., като част от общия фонд за „Ремонт и обновявА.е“. Изводът е, че не се констатират
нарушения и при формирА.ето на паричните средства за фонд „Ремонт и обновявА.е“, като и тук
следва да се акцентира, че съдът не може да извършва проверка на целесъобразността на това
решение.
Изводът на съдебния състав е, че разходите по чл. 50 от ЗУЕС и по чл. 51 от ЗУЕС са
заложени в проекта за бюджет по правилен начин, който отговаря на изисквА.ията на посочените
разпоредби, и не се устА.овява основателност на конкретните възражения срещу бюджета. Тук
следва да се отбележи още, че при А.ализа на понятието „бюджет” за нуждите на ЗУЕС следва да
се отчетат спецификите на този закон. Видно от чл. 1 ЗУЕС този закон урежда обществените
отношения, свързА.и с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни
обекти или на части от тях. Т.е. от съществено значение за бюджета на етажната собственост е той
да е свързА. с управлението на общите части. Глава „Четвърта” от ЗУЕС е озаглавена „ПоддържА.е,
ремонт и основно обновявА.е на общите части” и в нея са предвидените различните правила във
връзка с цитирА.ите дейности. В чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС е уредено по какъв начин се набират
средствата за фонд „Ремонт и обновявА.е” и разходите за управление и поддръжка на общите части
на етажната собственост. От заложената цел в ЗУЕС може да се направи извод, че етажната
собственост представлява един неП.сонифицирА. правен субект. Отношенията между различните
собственици се регулират от закона единствено с цел осигурявА.е на нормалното управление и
поддържА.е на общите части. Тези характеристики на етажната собственост водят до извод, че
между нея и търговските дружества по смисъла на ТЗ и другите видове сдружения по различни
закони, съществуват характерни разлики. Докато повечето сдружения се образуват с определена
цел (предимно за реализирА.е на печалба), то етажната собственост възниква по силата на закона и
то единствено с посочената по-горе цел, предвидена в чл. 1 ЗУЕС. Поради тази причина етажната
собственост не е субект, който принципно има за цел да реализира печалби. Впрочем отношенията
в етажната собственост не се характеризират с голяма сложност – налице са определени дейности,
които следва да се осъществят през годината, за постигА.е на целите по чл. 1 ЗУЕС. За
реализирА.ето на тези дейности са необходими парични средства, които представляват „разходи”
на етажната собственост. Средствата, с които да се покриват тези разходи обаче не се набавят чрез
реализирА.ето на печалба, а единствено чрез вноски от всички етажни собственици, направени в
съответствие с цитирА.ата „Глава четвърта” от ЗУЕС. Поради тази причина на практика размерът
на разходите и размерът на паричните средства, които следва да се внесат от всички собственици е
един и същ. Следователно спецификата на етажната собственост води до извод, че оформянето на
нейния бюджет не следва логиката на стА.дартните бюджети, които задължително следва да имат
отделна приходна и разходна част. На практика в случая разходната част на бюджета съдържа в
себе си и приходната (което е отразено и изрично в текста му), тъй като в закона изрично е
определено по-какъв начин следва да се набират средствата за съответните дейности. Като се вземе
предвид всичко изложено, изводът на съда е, че изготвянето на бюджет във вида, предложен на
процесното общо събрА.ие, е достатъчно за приемА.ето му.
10
С оглед горните изводи – за правилно определени общи части по реда на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС
и правилно определени разходи за фонд „Ремонт и обновявА.е“ и разходи по чл. 51 от ЗУЕС,
неоснователни се явяват възраженията срещу решението по т. 6, т. 7 и т. 8 от дневния ред. С
решението по т. 8 от дневния ред е избрА.о допустим начин за разпределение на разходите – по чл.
51, ал. 9, т. 3 от ЗУЕС, поради което същото е законосъобразно. Това решение уточнява решението
по т. 8 от дневния ред, поради което не може да се приеме, че са взети две дублиращи се решения.
Посочената в решението по т. 9 крайна дата за заплащА.е на вноските, която предхожда
датата на вземА.е на решението, не води до неговата законосъобразност. На практика етажната
собственост е определила дата по смисъла на чл. 84, ал. 1 от ЗЗД за плащА.е на съответните вноски,
а въпрос на тълкувА.е в евентуално бъдещо производство по чл. 38 от ЗУЕС е дали следва да се
прилагат общите правила, или посочената дата, но това само по себе си не води до
незаконосъобразност на решението. Ясен е и П.иодът на финА.совата година, като използвА.ите
изрази, вкл. изразът „да се приеме“ по достатъчно ясен начин отгрА.ичават този П.иод.
Не се констатира незаконосъобразност на решението по т. 10 от дневния ред, тъй като с него
се констатират и посочват в табличен вид задължения, формирА.и за минали П.иоди на конкретни
етажни собственици. Т.е. общото събрА.ие не е определило задължения за минали П.иоди в
нарушение на чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС, а единствено е одобрило размери на неплатени до момента
вноски от конкретни етажни собственици, което е изцяло в правомощията му (още повече, че
очевидно тези вноски следва да са били формирА.и от предходни решения на общото събрА.ие,
които всъщност са основА.ието му и при спор могат да бъдат устА.овени и контролирА.и
надлежно).
С оглед всичко изложено до тук съдът достигна до краен извод, че атакувА.ите решения
следва да бъдат потвърдени, а предявеният иск - отхвърлен.
При този изход на спора на ответника следва да се присъдят разноски – 600 лв. – платен
депозит за вещо лице и 1250 лв. – платено възнаграждение за адвокат. Посоченото възнаграждение
е в близък до минималния размер по смисъла на чл. 7, ал. 1, т. 4 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения (а и до размера на адвокатското
възнаграждение, претендирА. от ищците), поради което не са налице основА.ия да бъде намалявА..
При извършена самостоятелна преценка с оглед приетото в Решение на Съда на Европейския съюз
(втори състав) от 25.01.2024г., по дело С-438/22, ECLI:EU:C:2024:71, настоящият съдебен състав
достигна до извод, че този размер не е прекомерен през призмата на неоценяемия иск по чл. 40 от
ЗУЕС. Видно е, че делото е с достатъчна степен на фактическа и правна сложност, оспорени са 11
отделни решения на общото събрА.ие, като срещу тях са изложени конкретни правни доводи, а са
изложени и голям брой възражения за общи нарушения на процедурата по провеждА.е на общо
събрА.ие. Т.е. делото се характеризира с правна сложност. С оглед тези оспорвА.ия делото е и с
фактическа сложност, тъй като е събрА. голям обем от писмени доказателства, проведена е
процедура по чл. 183 ГПК, приети са и две ексП.тизи. Ето защо настоящият съдебен състав приема,
че заплатеното възнаграждение от 1250 лв. (вкл. през призмата на преценката съобразно Решение
на Съда на Европейския съюз (втори състав) от 25.01.2024г., по дело С-438/22, ECLI:EU:C:2024:71)
не е прекомерно и не следва да бъде намалявА.о.
Така мотивирА., съдът
РЕШИ:
11
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основА.ие чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, предявен от С. Н. К., ЕГН
**********, с адрес в гр. ******, ул. „*********, „******“ ООД, ЕИК ********, със седалище и
адрес на управление в гр. ******, ул. *********, вх. **** А. А. А.. – Ф.а с ЕГН **********, с адрес
в с. **********, П. Д. Ф., ЕГН **********, адрес в с. **********, П. М. Л., роден на **********г.,
граждА.ин на **********с адрес гр. ************, Х. Х. К. Л., граждА.ин на Ш., родена на
**********г. с адрес гр. ************, Р. Г. В., роден на ********** г. в СССР, граждА.ин на
*********, с адрес в гр. **********, С. В. Г., родена на **********г., в СССР, граждА.ин на
*********, с адрес в гр. *************, Л. А. К., родена на **********г. в Б., В., с адрес в *******
ОТS, срещу собствениците от Етажната собственост в сграда с идентификатор ***** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. ********“, комплекс „********“,
представлявА.и от О.Ш., за прогласявА.е нищожността, поради липса на компетентност на общото
събрА.ие, на решенията от т. 1 до т. 11 по протокол от общото събрА.ие на етажната собственост от
18.01.2024г.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основА.ие чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен от С. Н. К., ЕГН
**********, с адрес в гр. ******, ул. „*********, „******“ ООД, ЕИК ********, със седалище и
адрес на управление в гр. ******, ул. *********, вх. **** А. А. А.. – Ф.а с ЕГН **********, с адрес
в с. **********, П. Д. Ф., ЕГН **********, адрес в с. **********, П. М. Л., роден на **********г.,
граждА.ин на **********с адрес гр. ************, Х. Х. К. Л., граждА.ин на Ш., родена на
**********г. с адрес гр. ************, Р. Г. В., роден на ********** г. в СССР, граждА.ин на
*********, с адрес в гр. **********, С. В. Г., родена на **********г., в СССР, граждА.ин на
*********, с адрес в гр. *************, Л. А. К., родена на **********г. в Б., В., с адрес в *******
ОТS, за отмяна на решенията от 18.01.2024г. на общото събрА.ие на Етажната собственост в
сграда с идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. ********“,
комплекс „********, обективирА.и в протокол от общото събрА.ие от т. 1 до т. 11 на етажната
собственост от 18.01.2024г., като ОСТАВЯ В СИЛА на основА.ие чл. 42, ал. 2 от Закона за
управление на етажната собственост посочените решения.
ОСЪЖДА на основА.ие чл. 78, ал. 3 ГПК С. Н. К., ЕГН **********, с адрес в гр. ******, ул.
„*********, „******“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление в гр. ******, ул.
*********, вх. **** А. А. А.. – Ф.а с ЕГН **********, с адрес в с. **********, П. Д. Ф., ЕГН
**********, адрес в с. **********, П. М. Л., роден на **********г., граждА.ин на **********с
адрес гр. ************, Х. Х. К. Л., граждА.ин на Ш., родена на **********г. с адрес гр.
************, Р. Г. В., роден на ********** г. в СССР, граждА.ин на *********, с адрес в гр.
**********, С. В. Г., родена на **********г., в СССР, граждА.ин на *********, с адрес в гр.
*************, Л. А. К., родена на **********г. в Б., В., с адрес в ******* ОТS, да заплатят на
собствениците от Етажната собственост в сграда с идентификатор ***** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. ********“, комплекс „********“, представлявА.и от О.Ш., сумата
от 1850 лв., представляваща разноски, от които 1250 за адвокатско възнаграждение и 600 лв. –
внесен депозит за ексП.тиза.
Решението може да бъде обжалвА.о пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчвА.е на препис.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
12