№ 21829
гр. С, 02.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 42 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ГЕРГАНА В. КИРОВА
при участието на секретаря МАРТИНА П. СТАНЧЕВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА В. КИРОВА Гражданско дело №
20231110160477 по описа за 2023 година
Предявен е иск с правно основание чл.33 от ЗЗД от И. Ц. Д.,ЕГН
**********,от с.В,ул.“*****,против Е. Б. Г.,ЕГН **********,с искане да бъде
унищожен като сключен в явно неизгодни условия и крайна нужда на
предварителен договор,сключен между страните на 06.12.2022 г.
Ищецът Д. твърди,че между страните е подписан предварителен
договор,съгласно който ищецът се съгласил при сключване на окончателен
договор да прехвърли поземлен имот с площ от 491 кв.м. заедно с построената
в имота жилищна сграда с площ от 56 кв.м. при уговорена цена,дължима от
ответника Г. при сключване на окончателния договор в размер на 9500 лева.
Ищецът сочи,че към сключване на предварителния договор е бил в затруднено
материално положение – безработен и с образувани срещу него изпълнителни
дела,поради което се съгласил да прехвърли имота при явно неизгодна цена за
имот в границите на С. Твърди,че сключеният предварителен договор е
унищожаем. Моли съда да постанови решение,с което да уважи предявената
искова претенция.
В срока за подаване на писмен отговор е постъпил такъв от ответника Е.
Г. чрез процесуалния му представител с изразено становище за недопустимост
и неоснователност на иска. Ответникът сочи,че ищецът по делото е продал две
реални части от недвижим имот,на който е собственик на различни лица като
за другата реална част е сключен договор,обективиран в нотариален акт,в
който е посочена сумата от 9500 лева,каквато е уговорена и по
предварителния договор,сключен между страните. Твърди се,че не е доказано
затрудненото положение да е възникнало към датата на сключване на
предварителния дговор,защото изпълнителните дела са образувани няколко
години по-рано. Ответникът твърди,че е изпълнил точно своите задължения и
ищецът неоснователно отказва сключването на окончателен договор. Моли
съда да постанови решение,с което да отхвърли иска.
1
Софийският районен съд,първо гражданско отделение,42 състав,като
обсъди представените по делото доказателства,поотделно и в тяхната
съвкупност,при спазване изискванията на чл.235 от ГПК,приема за установено
следното :
Представен е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот,сключен на 06.12.2022 г. между И. Ц. Д.,като продавач,и Е. Б. Г.,като
купувач,съгласно който страните са постигнали съгласие за сключване в бъдещ
момент на окончателен договор за продажба на недвижим имот поземлен имот
с проектен идентификатор ***** с проектна площ от 491 кв.м. заедно с
построената в имота жилищна сграда с проектен идентификатор *****.1 при
продажбена цена от 9500 лева.
С нотариален акт за собственост от 09.06.2022 г. по писмени
доказателства на основание чл.587,ал.1 от ГПК И. Ц. Д. се легитимира като
собственик на поземлен имот с проектен идентификатор ***** с проектна
площ от 491 кв.м. заедно с построената в имота жилищна сграда с проектен
идентификатор *****.1.
Установява се,че са образувани четири изпълнителни дела срещу И. Ц.
Д.,от които едно изпълнително дело е образувано през 2017 г.,едно
изпълнително дело – през 2020 г.,едно изпълнително дело през 2021 г. и едно
изпълнително дело през 2023 г.
Представен е нотариален акт от 07.06.2022 г.,с който И. Ц. Д.,като
продавач,и Д М А,като купувач,са постигнали съгласие да бъдат обвързани от
правоотношение,според което продавачът се задължава да прехвърли право на
собственост върху недвижим имот с проектен идентификатор ***** с
проектна площ от 700 кв.м. при цена от 9500 лева.
С постановление от 17.05.2023 г. младши прокурор при Софийска
районна прокуратура отказва да образува наказателно производство от общ
характер и прекратява производството по преписка № 22343/2023 г. по описа
на СРП.
С разписка от 05.01.2023 г. Е. Б. Г. нарежда да бъде преведена в полза на
И. Ц. Д. сума от 500 лева на основание сключен предварителен договор.
Според справка от Националния осигурителен институт в периода
01.01.2022 г. до 31.12.2022 г. не са подадени уведомления за сключен трудов
договор с И. Ц. Д..
От приетото заключение по съдебно-оценителна експертиза се
установява,че средната пазарна стойност на недвижимите имоти възлиза на
147 570 лева,а справедливата пазарна стойност е 160 100 лева.
В хода на производството са събрани гласни доказателства – от разпита
на свидетелката С се установява,че общува с И.,защото имат общо дете и
разговарят за издръжката на детето. Според свидетелката С с И. Д. са
разделени от 2016 г. и след това И. рядко е заплащал издръжка,И. не работи
постоянно,а към 2022 г. не е работил,защото така обяснявал защо не плаща
издръжка. От свидетелските показания на свидетелката С се установява,че
през м.септември 2022 г. са имали спор относно разходите за училище и тогава
И. казал,че няма пари. Свидетелката С е депозирала показания,че и преди
раздялата им финансовото състояние на И. не е било цветущо,но след
раздялата никога не е бил в добро финансово положение. Според показанията
2
на свидетелката С през м.декември 2022 г. разбрала,че И. е продал
къщата,когато той я помолил да му намери адвокат. На свидетелката С е
известно,че майката на И. му помага финансово – давала му е пари и е
заплащала сметките му в магазина. От показанията на свидетелката С се
установява,че и през 2023 г. И. не е заплащал издръжка,за което свидетелката
е подала жалба до прокуратурата. Разпитан в съдебно заседание,свидетелят П
е казал,че е присъствал при подписване на документи между И. и Е.,макар да
не знае конкретните договорки. Според свидетеля П през 2022 г. И. е продал
свой имот и в този период ходил до Т,както и купил такси,което дал на друг
човек,за да го управлява.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до
следните правни изводи :
Уважаването на иск с правно основание чл.33 от ЗЗД е обусловено от
доказването кумулативното наличие на следните предпоставки – договорът да
е сключен при крайна нужда и при явно неизгодни условия. С оглед това,че
законът поставя изискване двете предпоставки да бъде реализирани
едновременно,провеждането на доказване,че е налице една от тях не е
достатъчно,а единствено при проведено доказване,че и двете предпоставки са
осъществени исковата претенция би подлежала на уважаване. Съобразявайки
разпределението на доказателствената тежест съгласно чл.154 от ГПК,съдът
приема,че страната ищец е длъжна да проведе пълно доказване за наличието
на предвидените от закона предпоставки за уважаване на иска. Ако доказване
не бъде проведено или ако доказването е непълно,то исковата претенция
подлежи на отхвърляне.
Софийският районен съд счита,че от ангажираните в хода на
производството доказателства може да бъде възприето,че предварителният
договор е сключен при явно неизгодни условия,но не се доказва да е сключен
при крайна нужда,поради което и предявената от ищеца Д. искова претенция
подлежи на отхвърляне. В конкретния случай от представения предварителен
договор се установява,че уговорената продажбена цена възлиза на 9500
лева,което надвишава четирикратно размера на данъчната оценка,но така
уговорената цена е в пъти,по-ниска спрямо средната пазарна цена за имоти –
земя и сграда с характеристики като процесните,определена според приетото
по делото заключение по съдебно-оценителната експертиза. Уговарянето на
цена за продажба на имуществото,която е значително отличаваща се спрямо
средната пазарна цена,т.е. много по-ниска е от средната пазарна цена
позволява да бъде възприето,че условията на сделката са явно
неизгодни,защото престацията на купувача не съответства на пазарната
стойност на имуществото,което е предмет на сделката. Както беше посочено
обаче,явно неизгодните условия са една от предпоставките за уважаване на
иска по чл.33 от ЗЗД,а според съда не се доказва наличието на другата
изискуема предпоставка – договорът да е сключен при крайна нужда,което
води до извод,че предявеният от ищеца Д. иск подлежи на отхвърляне.
Константната съдебна практика приема,че за да е налице крайна
нужда,необходимо е да липсват парични средства за осигуряване на основни
потребности. Софийският районен съд счита,че от събраните в хода на
производството доказателства не може да бъде възприето,че ищецът Д. е
сключил договора при крайна нужда – в тази насока съдът намира,че следва да
3
бъде отчетено,че ищецът е реализирал парични средства от продажба на
недвижим имот няколко месеца преди сключване на предварителния договор –
през м.06.2022 г.,а и от показанията на свидетелката С,които отразяват
непосредствените й впечатления,майката на ищеца Д. му е помагала с
парични средства,както и е заплащала негови задължения за покупки в
магазин в населеното място,където ищецът и свидетелката живеят. В подкрепа
на извода,че не се доказва ищецът Д. да е сключил предварителния договор
поради крайна нужда са и свидетелските показания на свидетелката С,която
сочи,че нестабилното финансово състояние на ищеца Д. не е само към 2022
г.,когато през м.декември е сключен предварителният договор,но и много
преди това – още от 2016 г. Следва да се посочи,че съгласно обективираната в
определение № 162/11.03.2021 г.,постановено по гражд.дело № 3856/2020 г. по
описа на ВКС съдебна практика,за да бъде уважена искова претенция по чл.33
от ЗЗД е необходимо да бъде установено,че състоянието на крайна нужда е
повлияло на съответния съдоговорител да встъпи в договорно
правоотношение. Софийският районен съд приема,че не се доказва ищецът Д.
да е бил в състояние на крайна нужда,която крайна нужда да е повлияла на
ищеца по начин,по който да го мотивира да сключи процесния предварителен
договор. В тази насока съдът намира,че следва да бъде отчетено,че ищецът Д.
е в трудоспособна възраст и не се установява да има пречки да полага
труд,съответно активно да търси работа,не може да бъде възприето,че ищецът
Д. е сключил предварителния договор,за да изпълни задължението си за
издръжка – от показанията на свидетелката С се установява,че ищецът рядко е
заплащал дължимата издръжка и е изпълнявал своите задължения със
закъснение,а и в подкрепа на извода,че ищецът не е воден от крайна нужда при
сключване на предварителния договор е липсата на изпълнение на
задълженията за издръжка към м.09.2022 г. при положение,че се установява,че
през м.06.2022 г. ищецът е встъпил в друго продажбено правоотношение.
Изложените съображения мотивираха съда да приеме,че исковата претенция
подлежи на отхвърляне.
При този изход на делото и като съобрази,че ответникът претендира
присъждането на съдебноделоводни разноски и на адвокатско възнаграждение
съдът намира,че следва да бъде присъдено адвокатско възнаграждение в
размер от 1000 лева,за което е удостоверено,че е заплатено в брой при
сключване на договора.
Водим от гореизложеното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл.33 от ЗЗД,предявен от И. Ц.
Д.,ЕГН **********,от с.В,ул.“*****,против Е. Б. Г.,ЕГН **********,с адрес
гр.С,*****,с искане да бъде унищожен като сключен в явно неизгодни условия
и крайна нужда на предварителен договор,сключен на 06.12.2022 г. за
покупко-продажба на недвижим имот с проектен идентификатор ***** с площ
от 491 кв.м.,при съседи имоти с идентификатор *****,***** заедно с
построената в имота жилищна сграда с проектен идентификатор *****.1.
ОСЪЖДА И. Ц. Д.,ЕГН **********,от с.В,ул.“***** да заплати на
4
основание чл.81 от ГПК,вр.чл.78,ал.3 от ГПК на Е. Б. Г.,ЕГН **********,с
адрес гр.С,***** сумата от 1000 ( хиляда ) лева заплатено адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5