Съдия докладчик: Славка Кабасанова
Производството е по реда на чл.79 вр. с чл. 233, ал.1 изр.първо и чл. 228 от ЗЗД.
Делото е образувано по постъпила искова молба от Н. Р. Р. ЕГН:...., с адрес: село Б.,
общ.Д., против Л.Р.Б. ЕГН:...., с адрес: гр.П., ул.„...." № ..., в която се сочи, че двамата
сключили договор за наем от 05.10.2020г. с рег.№2406/2020г. по описа на нотариус Н.К. с
рег.№... с район на действие РС Смолян за следните недвижими имоти: 1) Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 80371.244......... по кадастралната карта на гр.Чепеларе,
одобрена през 2006 г. в сграда-№..., разположена в ПИ с идентификатор: 80371.244...., етаж
..., апартамент ..., предназначение жилище, апартамент, с площ от 60.95 кв.м.; и 2)
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 80371.244...... по кадастралната карта на
гр.Чепеларе, одобрена през 2006 г. в сграда № ... разположена в ПИ с идентификатор:
80371.244......, етаж -1, гараж 4 с площ от 13.20 кв.м. Ищецът излага, че съгласно чл.2 от
договора наемодателят предоставя на наемателя имота срещу наемна цена в размер на 400
лева месечно, а съгласно чл.9, ал.3-наемателят е длъжен да плаща за поддръжка на сградата
такса в размер на 40 лева всеки месец; съгласно чл.3, ал.1 наемните вноски се изплащат
авансово до 5 число на месеца по посочената в договора банкова сметка. Н.Р.Р. твърди, че
ответникът не заплаща уговорената сума в срок, поради което в негов интерес е
прекратяването на договора за наем на основание чл.13, ал.1, предл. четвърто- „при забава
плащането на наемни вноски от наемателя с повече от един месец“, в случая за повече от
три месеца.
Ищецът моли съда да прекрати сключения договор за наем, поради забава плащането
на наемни вноски от наемателя с повече от един месец от настоящия договор и за осъждане
на ответника да му върне отдадените под наем по силата на прекратения договор за наем
недвижими и имоти; да му заплати неплатени месечни вноски за наем, както следва: за
месеците – от 05.10.2020г до 05.11.2020г. - в размер на 400 лева, от 05.11.2020г. до
05.12.2020г. в размер на 400 лева и от 05.12.2020г. до 05.01.2021г. в размер на 400 лева,
месечни такси за поддръжка на сградата в размер на 40 лева за всеки от трите месеца, общо
сумата в размер на 1320 лева, ведно със законовата лихва от датата на подаване на исковата
молба до окончателното й изплащане.
От ответника е постъпил отговор на исковата молба чрез назначения му особен
представител адв.Н.П., в който искът се оспорва като неоснователен. Сочи се, че
предпоставките за валидно упражняване на правото за прекратяване/разваляне/ на
двустранния договор са три на брой: да е налице неизпълнение на договорно задължение от
една от страните; неизпълнението да е виновно и кредиторът, упражняващ правото на
разваляне да е изправен. Ответникът счита, че доколкото договорът за наем е срочен - от
05.10.2020год. до 05.10.2021 год., то той се прекратява с изтичането на срока или по взаимно
съгласие, или чрез разваляне на договора от изправната страна, но не и чрез предизвестие. В
тази връзка според него не става ясно дали ищецът претендира разваляне на договора за
наем, поради забава на плащане от страна на наемателя на наемна вноска с повече от един
месец или поради виновно неизпълнение от страна на наемателя на договора по други
клаузи залегнали в него, за което на същия му е изпратено едномесечно предизвестие за
прекратяване на договора за наем. Ответникът излага, че от исковата молба не става ясно
дали към датата на завеждане на исковата молба, а и към настоящият момент наемателят
ответник продължава да държи отдадения под наем имот, за да се установи дали
действително договорът за наем от 05.10.2020год. продължава да е действащ по отношение
на сключилите го страни и дали ищецът има правен интерес от претенцията си по чл.233
ЗЗД. Счита, че съгласно чл.1, ал.2 от договора за наем от 05.10.2020г. неразделна част от
него е протокол за предаване на наетия имот, подписан между страните, но че такъв не е
1
представен, за да се установи действителното предаване на наетия имот от наемодателя на
наемателя, а оттам и до правния интерес на ищеца да иска осъждане на ответника да му
предаде имота, т.е. да му върне вещта. Счита, че в тежест на ищеца е да докаже, че
сключения между страните договор за наем от 05.10.2020год. е породил своите правни
действия, че имота е предаден от наемодателя-ищец на наемателя-ответник и че и към
момента на завеждане на исковата молба, а и към настоящият момент имота предмет на
договора за наем се държи от ответника.
Ответникът сочи, че от така изложените клаузи в договора „авансово заплащане до 5-
то число на месеца" не става ясно дали цялата месечна наемна цена от 400лв. следва да се
заплати до 5-то число на месеца или до 5-то число на месеца авансово се заплаща друга по-
малка сума, а до края на месеца се издължава и останалата месечна наемна цена до размера
й до 400лв. Счита за неоснователна претенция за размер от 1200лв., равняваща се на
незаплатени три месечни вноски, вместо дължими 800лв., представляващи неизплатени две
месечни вноски, тъй като първата месечна вноска от 400лв. е заплатена във вид на депозит
още на датата на подписване на договора за наем -на 05.10.2020год.
Относно клаузата за заплащане на такса поддръжка на сградата в размер на 40лв.
всеки месец ответникът твърди, че в договора за наем не е посочено в какъв срок следва да
заплаща.
В с.з. ищецът, редовно призован, не се явява, от негово име исковете поддържа
пълномощникът му адв.Ч..
Ответникът се представлява в с.з. от назначения му особен представител адв.П.,
която оспорва предявените искове като несонователни.
След като се запозна с твърденията, изложени в исковата молба и становището
на ответника, и като обсъди и анализира събраните по делото доказателства поотделно
и в съвкупност, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Не се спори и от приложения договор за наем с нотариална заверка на подписите от
05.10.2020 г. се установява, че Н.Р.Р. в качеството си на наемодател е отдал на Л.Р.Б. под
наем апартамент и гараж, находящи се в к.к.Пампорово, а именно: Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 80371.244........... по кадастралната карта на гр.Чепеларе, одобрена
през 2006 г., с площ от 60.95 кв.м.; и 2) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
80371.244...... по кадастралната карта на гр.Чепеларе, одобрена през 2006 г., гараж 4 с площ
от 13.20 кв.м., при наемна цена в размер на 400 лева на месец, както и 40лв. на месец –такса
за поддръжка на сградата.
В т.4 от договора е предвидено, че той се сключва за срок от една година, считано от
датата на подписването му. В т.4 на раздел III е посочено, че наемателят е длъжен да върне
наетия имот след изтичане на наемния срок във вида в който го е приел съгласно протокол
за опис, като освобождаването на имота се извършва с подписване на приемо-предавателен
протокол между страните. Сред уредените раздел IV от договора предпоставки за
прекратяването му е уговорено автоматично прекратяване при забава плащането на наемни
вноски от наемателя с повече от един месец.
Представен е подписан между наемодателя и наемателя протокол за опис към
договора за наем от 05.10.2020 г., от който става ясно, че ищецът е предал на ответника
недвижимия имот със следното оборудване: бойлер, тоалетна, кафе машина, фурна, холова
гарнитура, телевизор, легло, гардероб, ютия. По делото се представя копие от писмо от
ищеца Р. до ответника Б. от 05.01.2021 г., с който наемодателят съобщава на наемателя, че
поради неплащане на наемните вноски, счита договора за прекратен и иска освобождаването
му. Видно от приложената обратна разписка обаче, пратката е върната на изпратилия я с
отбелязване „непотърсена“.
По иска по чл. чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже при
условията на пълно и главно доказване сключването на наемен договор с ответника,
неговото прекратяване, съответно датата, на която договорът е прекратен, и ползването на
2
имота от ответника след прекратяване на договора.
Според съда между страните по делото е възникнало валидно наемно
правоотношение. Ищецът се справи с възложената му по делото доказателствена тежест да
установи, че е предал имота в държане на наемателя (видно от протокола за опис от
05.10.2020 г. към договора за наем) и поради това, че е изправна страна, която е прекратила
договора, поради неплащане на наемната цена дължима на 05.10.2020 г. с повече от едни
месец. Автоматичното прекратяване на договора е настъпило на 06.11.2020 г. Доколкото
обаче ищецът не се позовава на тази клауза от договора, следва да се приеме, че договорът е
прекратен с достигане на волеизявлението на Р. до ответника – с връчването на исковата
молба на назначения му особен представител.
Връщането на нает недвижим имот по смисъла на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД не се
изчерпва с непосещаването му от наемателя занапред, нито само с изнасянето на вещите му
от нея. Наетият имот е върнат, когато наемателят осигури достъп на наемодателя до него във
вида му, в който е бил към момента на сключване на наемния договор – имотът трябва да е
напълно опразнен от вещи на наемателя и той трябва да предаде ключа за него на
наемодателя. Само при кумулативното наличие на тези две предпоставки имотът се счита за
върнат от наемателя (Р 73-2016-IV г. о.). В случая ответникът не доказа, а и не твърди да е
освободил имота. Установи се, че договорът за наем е надлежно прекратен. Поради това на
основание чл. 233, ал.1, изр. първо от ЗЗД ответникът следва да бъде осъден да върне на
ищеца апартамента и гаража.
С оглед на гореизложеното Л.Б. дължи за исковия период от 05.10.2020 г. до
05.01.2021 г., наемните вноски за ползвания апартамент с гараж, вкл. таксите за поддръжка
на сградата, общо сумата 1320лв.
Възражението за заплатена първа наемна вноски във вид на депозит от 400лв. съдът
намира за неоснователно. Функцията на депозита е да обезпечи евентуални щети нанесени
от наемателя върху наетия имот. Въпросът за връщането му съгласно уговореното в
договора се решава при освобождаване на имота, каквото в случая не е извършено.
На основание чл. 78, ал.1 от ГПК ищецът има право на извършените в
производството съдебни разноски в размер от 1691 лв, които са дължими от ответника.
Сумата включва заплатено от ищеца адвокатско възнаграждение 1080лв., 289 лв. ДТ за
образуване на делото, 322лв. депозит за особен представител на ответника.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Л.Р.Б. ЕГН:...., с адрес: гр.П., ул.„...." № ..., ДА ВЪРНЕ на Н. Р. Р.
ЕГН:...., с адрес: село Б., общ.Д., на основание чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД следните
недвижими имоти, предоставени му по договор за наем от 05.10.2020 г., а именно: 1)
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 80371.244........... по кадастралната карта на
гр.Чепеларе, одобрена през 2006 г. в сграда-№5, разположена в ПИ с идентификатор:
80371.244......, етаж ..., апартамент ..., предназначение жилище, апартамент, с площ от 60.95
кв.м.; и 2) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 80371.244...... по кадастралната
карта на гр.Чепеларе, одобрена през 2006 г. в сграда № ..., разположена в ПИ с
идентификатор: 80371.244......, етаж -1, гараж 4 с площ от 13.20 кв.м, вследствие
прекратяване на договора от страна на наемодателя Р..
ОСЪЖДА Л.Р.Б. да заплати на Н. Р. Р. сумата 1320 лв., ведно със законната лихва до
окончателно й изплащане, от които 1200лв. наемни вноски по сключения между тях договор
за наем от 05.10.2020 г. за период от три месеца от 05.10.2020 г. до 05.01.2021 г., и 120лв.
такса за поддръжка на сградата за период от три месеца от 05.10.2020 г. до 05.01.2021 г.,
както и направените от него разноски по делото в размер от 1691 лв.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Смолянски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
3