№ 92
гр. Варна, 09.03.2022 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
девети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Радослав Кр. Славов
Членове:Дарина Ст. Маркова
Женя Р. Димитрова
при участието на секретаря Десислава Ив. Шинева Чипева
Сложи за разглеждане докладваното от Женя Р. Димитрова Въззивно
търговско дело № 20223001000028 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 15:32 часа се явиха:
Въззивникът Изток инвест 96 ЕООД гр. София, редовно призован, за него
се явява адв. Т., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Въззиваемата страна Гринопа ООД гр. Варна, редовно призована, за нея
се явява адв. Д., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Вещото лице П. К. М., редовно призована, се явява лично.
Адв.Т.: - Да се даде ход на делото.
Адв.Д.: - Да се даде ход на делото.
Съдът, с оглед редовното призоваване на страните намира, че не
съществуват процесуални пречки за даване ход на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ДОКЛАДВА ВЪЗЗИВНАТА И
ЧАСТНАТА ЖАЛБИ
и постъпилите писмени отговори, съгласно определение на съда №
90/03.02.22 г., постановено по реда на чл. 267 ГПК, което е връчено на
страните.
Страните заявиха, че са запознати с доклада.
Адв.Т.:- Поддържам изцяло подадената пред Вас жалба. В определение №
90 правилно е посочено, че основният спорен въпрос по делото е липсата на
1
установена идентичност между претендираните за предаване помещения и
описаните в представения към исковата молба договор за наем. В тази връзка
считаме, че в проведеното първоинстанционно производство ищецът не е
поискал събиране на доказателства относно установяване на идентичността,
поради което такива процесуални нарушения не са допуснати от
първоинстанционния съд.
Адв.Д.: - Оспорвам жалбата, считам жалбата за неоснователна. Подал
съм отговор, поддържам изложените в него доводи за неоснователност на
жалбата. Считам частните жалби за неоснователни. По принцип в това
определение на съда, което е по реда на чл.77 ГПК, то не подлежи на
обжалване, защото нито прегражда пътя за развитие на производството, нито
изрично е предвидена неговата обжалваемост. Съдът правилно е възложил
разноските, тъй като чл. 78 ГПК казва, че страната, която е загубила делото
понася разноските и липсва логика първо ние да ги внесем, след това те да
бъдат осъдени, след като те ще трябва да ги плащат ако нещата останат в този
вид. Това определение по отношение на разноските не е окончателно, имаме
висящ процес, тук ще се реши въпросът кой ще понесе отговорността за
разноски за двете инстанции.
Съдът пристъпи към изслушване на заключението на вещото лице П. К.
М., със снета самоличност, предупредена за наказателната отговорност по
чл.291 НК, обещава да даде вярно и безпристрастно заключение.
Вещото лице: - Поддържам представеното заключение.
Вещото лице на въпроси на адв. Т.: - На л.14 от делото на апелативния
съд е направен списък на някакви помещния с площи, само, че в този списък е
написано – кабелиране, механичен цех и т н., други неща, които на място не
съществуват. При огледа на място бях разведена от наемателите в
помещенията, които те ползват и тези помещения частично съвпадат /защото
има известно разминаване в площите/ с помещенията описани в молбата на
л.113 по гражданското дело.
Вещото лице на въпроси на Член на състава: - Няма как да се изследва
идентичност кои помещения от уточняващата молба съвпадат с посочените
такива на л.14. Няма чертежи на тази сграда, каквато е била преди това. В
момента тя е само складове отдадени под наем и тези цехове, кабелирани, на
място не се установяват. Има събаряне на стени, това съм го установила,
2
защото съм го видяла на място.
Задачата в този смисъл, в който е поставена не мога да я изпълня. Аз съм
приложила таблица, площите, които са описани и помещенията по молбата на
л.113 и това, което съм установила на място. Няма как да се изпълни тази
задача. Няма как да установя съвпадения, тъй като тези помещения са с
променено предназначение, те се използват като складове и стара
документация няма. Проверка съм правила, няма документация. В
дружеството няма чертежи, по които да правя съпоставка. Това съм искала да
направя още в първоначалната експертиза, но съм установила съвпадение
между това, което ми беше покаазано от наемателите – ответници и това,
което е описано в исковата молба, но няма как да установя съвпадение с
механичен цех и други цехове, които са били наречени така, когато сградата
се е използвала за някакво предприятие.
Посочила съм площта, която наемателите ползват към момента, когато
съм посетила имота.
Адв.Д.: - Колегата направи изявления в две предходни заседания, на
21.06.19 г. той заяви „не оспорваме, че сме във фактическа власт на
помещенията описани от вещото лице“. И в протокол от 15.03.19 г. „в
момента владеем помещенията, сградите и дворното място посочени в
исковата молба“. Първоначално договорът е сключен с предприятие
Автоматизация и телемеханика. Това предприятие се приватизира и вече го
няма. В последствие идват Интерком груп, те правят също преустройства в
сградата и ние купуваме сградата от тях с наемателите. На практика Гринопа
договор за наем с никого не е сключвала. Дадени са ни тези договори и
анекси, а дали има и нещо друго, ние няма как да знаем. С оглед на тяхното
изявление, това, което ние сме посочили в уточняващата молба на л.113,
съвпада с това, което те владеят и това не се оспорва. Въпросът се свежда до
това, казва ме има договор, но този договор, тъй като ние встъпваме в този
договор без първоначално да сме сключвали договори, нито анекси към него
и като се има предвид, че самият договор за наем е консенсуален договор, аз
мисля, че има постигната договореност с предходен наемодател за ползване и
на другите помещения, защото няма противопоставяне от нито една от
страните да се ползват тези помещения. Нашето твърдение е, че се ползват
помещения с обща площ 5 375 кв.м. Това сме го заявили в исковата молба и
3
това е констатирано от вещото лице при огледа. Четири години от както
Гринопа е придобила имота, ние не сме допуснати в тези помещения и затова,
когато представихме тази уточняваща молба, имаше чертежи, които се
опитахме да направим, без да сме влизали в помещенията и затова има
несъответствия в квадратурата, защото ние реално не сме ги замервали,
защото и до момента нямаме достъп до тези помещения. Те не допускаха и
вещото лице и се наложи да се обажда до съда в София.
Вещото лице: - Обадих се на съдия Деница Славова и тя ми съдейства,
за да ме пуснат, но ищецът по делото не беше допуснат и аз обикалях и двама
от наемателите ми помогнаха да направим заснемането, те ми посочиха
всички тези помещения, които аз съм отразила в приложенията към
първоначалната експертиза. Това са действително помещенията, които те
използваха към него момент.
Адв.Т.:- Считам, че дружеството - наемател не е създавало каквито и да
е било пречки за извършване на всички необходими действия с оглед
доказването в образуваните и проведените до момента производства. Вещото
лице без да предупреди, който и да е било от представляващите дружеството
наемател се яви на място и затова беше трудна организацията да бъде
допуснато, тъй като в обекта се осъществява пропусквателен режим. Това са
обекти ползвани за складове и то не само от ответника, а и от други лица
поради това отне не повече от час вещото лице да бъде допуснато. Длъжен
съм да отбележа това, защото се хвърлят обвинения, че възпрепятстваме
провеждането на доказването. Що се касае до възможността за установяване
на идентичност между описаните в сключения договор за наем и
последващите анекси към него, които обръщам внимание, че са от 2012 г, но
след като е приватизирано предприятието, явно когато са съставени можело е
да бъдат индивидуализирани и то по – доста коректен начин с площи, с
квадрати и с цени към всяко едно от тях. Считам, че би следвало да се
съхранява надлежна проектна документация по начина, по който са описани в
анексите тези обекти, те не са измислени от наемодателя, напротив, ясно са
посочени. В първоинстанционното производство изобщо нямаше такава
задача, не беше поставена от ищеца такава задача за установяване на
идентичността, към настоящия момент не е установена. Именно това е
основният аргумент, поради който ние считаме, че първоинстанционното
решение е необосновано и неправилно, именно защото носейки тежестта на
4
доказване ищецът не доказа по безспорен и категоричен начин предаването на
описаните помещения, идентичността им с ползваните такива. Аз мисля, че
експертизата не дава отговор на поставения въпрос, поради което аз нямам
други въпроси към вещото лице.
Вещото лице: - Без чертежи няма как да се установи кое от тези
действително използвани помещения отговоря на тези описани на л.14.
Съдът се оттегля на съвещание в 15:52 часа.
Съдебното заседание продължава в 16:03 часа.
Адв. Т.:- Заявявам, че описаните от вещото лице помещения се ползват
от дружеството, но не са предоставени само и единствено на основание този
договор за наем. Показателно за това е и доказателства по делото
съществуват, въпросният преместваем обект, той е собственост на наемателя-
ответника по делото, представен е проектът, представено е разрешението.
Адв. Т. на въпроси на състава: - Преместваемият обект – шоурум 80
кв.м., който се претендира за връщане по договор за наем е поставен от
ответника. Спорът ни е, че са предоставени под наем, по този договор за
наем 3 500 кв.м. Това, което е отразено в експертизата ние го ползваме, ние
осъществяваме фактическа власт върху тези помещения.
Вещото лице на въпрос на състава: - На стр.2 от заключението,
червената колона е по молбата на л.113 от делото, а пък следващата колона е
светлата площ на помещенията, която не включва стените и която, когато се
отдава под наем, да се отдава тази площ – светлата площ.
Адв.Д.: - Установи се, че не се спори, че те ползват тези помещения. До
настоящия момент въззивникът не заяви някакво друго основание, на което
ползва тези помещения, нито се представиха доказателства в тази насока.
Когато ние получаваме имота, ние ги заварваме да ползват тези помещения.
Това е станало без противопоставянето на предходния наемодател, от който
ние купуваме имота, тоест налице е едно съгласие за ползване на тези
помещения по силата на този договор. Вие ще видите по анексите, само в
един единствен случай на л.15, има описани някакви помещения. Към нито
един друг анекс няма описани помещения и не може да се установи дали 3500
кв.м. е цялата площ или е само по този анекс, тъй като при другите анекси
няма посочени помещения и площи. Това, което е описано от вещото лице се
5
ползва.
Вещото лице на въпроси на състава: - По другите анекси има
квадратура на третия етаж, които в този анекс не са описани. На етаж 2 –
търговски отдел – 900 кв.м., значи това не е складово помещение.
Адв.Д.:- По отношение на документацията, когато Гринопа придоби
имота искаше да се снабди с плановете. Те са четири сгради в този парцел,
искаше да получи документацията, тъй като идеята беше да се прави ремонт,
преустройство, а без техническа документация няма как да се вземе
разрешение за ремонт и преустройство, такива не бяха предоставени, казаха,
че не се съхраняват. Това щеше да бъде в наш интерес, ако имаше
документация, защото ние искахме да правим реконструкция на сградите и
евентуално да променим предназначението. Не възразявам да се приеме
заключението на вещото лице.
Адв.Т.: - Считам, че заключението не следва да се приема, тъй като не
дава отговор на поставената задача.
Адв. Д. на въпрос на състава: - Наем не е плащан изобщо и до ден
днешен, четири години не се плаща нищо. Неплащането беше причината да
се прекрати договорът.
Адв.Т.: - Не е предмет на иска плащането или не на наема. Търсим
неизпълнение, но не до настоящия момент. Касае се за две поредни месечни
вноски – месец април и май 2018 г., които са били заплатени от наемателя на
предходния наемодател, тъй като не е имало информация, че е налице
промяна в собствеността, затова сме оспорили, че сме в неизпълнение. Това
са основанията за прекратяване поради неплащане за тези два месеца,
възразили сме и считаме, че потестативното право не е било налице за
прекратяване на този договор и тогава възниква целия конфликт между двете
страни.
Адв.Т. на въпроси на състава: - От тогава нататък не мога да кажа дали
е плащан наем. Правили сме опити с колегата да спогодим страните, но
такова към момента не е постигнато. От наша страна няма пречка да бъдат
продължени преговорите, но бяха отречени възможностите за постигане на
извънсъдебна спогодба.
Адв.Д.:- Ние предложихме да сключим нов договор, да договорим наемна
6
цена, ако искате да го ползвате, ползвайте го. Това не се прие. Ние
отстъпихме значително от цената, която е пазарната, защото има и други
наематели в тези четири сгради и знаят много добре какъв наем се плаща в
центъра на гр. София. Това не беше прието и до ден днешен никой не плаща.
Междудругото всички помещения са празни, те не ги ползват, но не ги
предават.
Вещото лице на въпрос на състава: - Сравнение между описаните на
л.14 помещения и тези посочени в уточняващата молба не мога да направя
поради липса на документация, на първоначални проекти.
Адв.Т.: - Аз не разбрах липсата на документация, защото ищецът не е
представил или защото не е търсена такава, тоест липсата на документация
означава, че е търсена във всички възможни институции, където може да се
съхранява такава и не е открита, поради което не може да се отговори или не
е предоставена от ищеца ?
Вещото лице: - Търсена от ищеца, това ми беше казано, когато правих
огледа и когато представител на ищеца ме заведе на мястото, но не са открили
такава.
Адв. Д.:- Ние не намерихме документация за обекта. Ние купихме тези
сгради, искахме документация, тъй като собственикът имаше намерение да
прави ремонт и преустройство, но продавачът каза, че не разполага с такава.
За закупуване на един имот скица и данъчна оценка се иска и титул за
собственост, на база на това реализирахме сделката, други документи не са ни
представени.
Вещото лице: - За да може да се отговори на този въпрос са необходими
първоначалните проекти на сградата. В акта за държавна собственост се
описват нещата, но там кое къде е разположено, как е в разпределението на
сградата няма как да се посочи.
Адв.Д.: - Проекти с площи – разгъната и застроена, това се намира в
техническата документация, в акта за държавна собственост това не се
съдържа.
Адв.Т.: - След като в договора за наем, последващите анекси
помещенията са описани по ясен, тази информация е взета от някъде, тоест
такава съществува.
7
Адв.Д.: - Описани са с кръгли суми.
Адв.Т.: - Не говоря за предназначението, което е посочено, защото
основното твърдение на вещото лице е, че в момента са с друго
предназначение. Описването е било в периода 2012 г.- 2016 г., такова
предназначение тези обекти много отдавна не са имали, въпреки са описани
по този начин. Отделно от това, считам че Столична община следва да
поддържа архив на проектна документация. Аз не разбрах там правена ли е
проверка от ищеца или от вещото лице.
Вещото лице:- Аз казах, че не съм правила проверка, но представителят
на ищеца, който ме заведе на огледа, твърди, че са правили проверка и няма
такава документация. Аз още тогава съм я поискала, но това е фактическото
владение, което аз съм установила на място.
Адв.Т.: - Да владеем.
Адв. Д.: - На л.14 го има описан шоурума. Тук има сгради и помещения
на третия етаж, които в заключението ги няма.
Вещото лице: - Да, няма ги. Складове на първия етаж, складове на втория
етаж и офиси на втория етаж, това са ми показали, това съм мерила.
Адв.Д.: - На л.14 описанието е подписано само от тези, от които ние
купуваме. Там няма двустранно подписан документ, че това са площите.
Съдът по доказателствата, намира че следва да се приобщи към
доказателствения материал по делото днес изслушаното заключение, поради
което и
О П Р Е Д Е Л И:
Приема заключението на вещото лице П.М., на което да се изплати
възнаграждение в размер на 200 лв. платими от внесения депозит.
Адв. Т.: - Представям списък с разноски.
Адв.Д.:- Правя възражение за прекомерност на претендираното от
насрещната страна адв. възнаграждение. Нашите разноски се свеждат до
платената такса, депозит за вещо лице.
Страните заявиха, че нямат други искания по доказателствата.
Съдебният състав счете спора за изяснен от фактическа и правна страна,
поради което
8
О П Р Е Д Е Л И:
Дава ход на делото по същество:
Адв.Т.:- Считам, че в проведеното пред Вас производство не се
установи и не се доказа идентичността между претендираните за връщане на
основание представения договор за наем помещения и владяните от ищеца,
поради което считаме, че необосновано и неправилно първоинстанционният
съд е уважил изцяло предявения на основание чл.233 ЗЗД иск за връщане на
описаните в молба на л.113 помещения, поради което Ви моля да отмените
същото и да постановите решение, с което да отхвърлите изцяло така
предявения иск. Моля да ни присъдите сторените във първоинстанционното и
настоящото производство разноски. Във връзка с депозираните частни жалби,
оспорили сме и определението по чл. 77 и определението, с което
първоинстанционният съд се е произнесъл по молба депозирана от нас, тъй
като считаме, че резултатът трябва да бъде еднакъв и по двете определения в
частта на сумата, на която е осъден ответникът да заплати на основание
дължима държавна такса. Считам, че държавната такса не представлява
разноски, а е задължение за внасяне на ищцовата страна и същата следва да
бъде осъдена да я заплати в случай, че е допуснат пропуск при разглеждане
на делото, поради което Ви моля да уважите и двете частни жалби. Моля за
срок за писмени бележки.
Адв Д.: - От името на дружеството, което представлявам Ви моля да
постановите решение, с което да потвърдите решението на
първоинстанционния съд като правилно и законосъобразно, а подадената
срещу него въззивна жалба да оставите без уважение като неоснователна.
Въпросът се свежда до идентичността на ползваните и отдадени помещения.
Аз частично изразих позиция по този въпрос и както казах Гринопа не е
сключвала договор за наем. Това наемно отношение, което е съществувало,
трето дружество сме, което встъпваме, е динамично, множество анекси, няма
конкретно описание на конкретни помещения, с конкретна квадратура, но
както споменах и преди договорът за наем е консенсуален договор, тоест не е
необходима писмената форма за неговата валидност. Фактът, че към момента,
в който ние придобиваме имота, заварваме въззивника да го ползва и това
ползване е било без противопоставяне на предходния наемодател говори, че
между тях има постигната договореност тези помещения да бъдат ползвани.
9
Отделно от това въззивникът не заяви никакво друго основание за ползване
на тези помещения, нито ангажира някакви доказателства в тази насока. Това
недвусмислено сочи, че действително ползваните помещения се ползват въз
основа на договора за наем. По отношение на частните жалби, аз вече изразих
становище и няма да повтарям. Моля за решение, в което да бъде потвърдено
решението на първоинстанционния съд. Моля да ми дадете срок за писмени
бележки. На практика жалбата е от въззивника, ние не обжалваме решението,
но не иска никакви доказателства, които да бъдат събрани. Съдът инициира
сам подобна експертиза, което излиза извън рамките на правомощията по
чл.269 ГПК, но вече това е въпрос на Ваша преценка.
Съдебният състав обяви, че ще се произнесе с надлежен съдебен акт в
определения от закона срок като дава възможност на страните да представят
писмена защита, в 10- дневен срок за въззивника и в 13 – дневен срок за
въззиваемата страна от изготвяне на протокола.
Разглеждането на делото приключи в 16:27 часа.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
10