Р Е Ш Е
Н И Е
№242
гр. Несебър, 30.12.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска
колегия, шести състав в публично заседание на тринадесети декември две хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери
Събев
при участието на секретаря Диана Каравасилева, като разгледа гр. д. № 520 по описа на Районен съд Несебър за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
От
ищците „Ю.”
ЕООД, А.И.К., И.Г.К. и „А.1.” ЕООД се иска отмяната на решенията от
23.04.2019г. на общото събрание на Етажната собственост комплекс „Аврора” – гр.
Обзор, с административен адрес в гр. Обзор, Южен плаж, представлявана от
председателя на управителния съвет „Имо Пропърти Инвестмнът София” ЕАД. Ищците
сочат, че са собственици на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажната
собственост. Развиват съображения за нарушена процедура по свикването и
провеждането на общото събрание. Твърдят, че са допуснати нарушения на
изискванията на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС и чл. 14, ал. 5 ЗУЕС. Обръщат внимание, че
решенията са гласувани без да се направи преизчисление на кворума. Решението по
т. 1 от дневния ред се оспорва с доводите, че заглавието съдържа в себе си
резултата. Обръща се внимание, че липсва информация за отчета. Относно
решението за приемане на бюджет се сочи, че е напълно неясно и не е прието
съобразно правилата на ЗУЕС. Твърди се неяснота на решението по т. 3 от дневния
ред. По решението по т. 5 за избор на контрольор, се сочи, че гласуването не
било включено в дневния ред. Решението по т. 6 (т. 5 от дневния ред) се оспорва
като взето в нарушение на чл. 19, ал. 5 ЗУЕС. Освен това се сочи, че точката
съдържа три отделни решения и се отнема възможността на собствениците да
гласуват по отделно за всяко от тях. Развиват се съображения за нарушение на
чл. 50, ал. 1, т. 1 ЗУЕС при вземане на решението за определяне размер на
паричните вноски за фонд „Ремонт и обновяване”. Сходни доводи се навеждат и за
решението за определяне размер на паричните вноски за фонд „Поддръжка и
управление”. Цитира се нарушение на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС относно обявяване
протокола от общото събрание. С тези доводи от съда се иска отмяна на
оспорените решения. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника – собствениците Етажната собственост комплекс „Аврора” – гр.
Обзор, с административен адрес в гр. Обзор, Южен плаж, представлявани от
председателя на управителния съвет „Имо Пропърти Инвестмнът София” ЕАД, са
подадени два отговора на исковата молба – от различни процесуални
представители. В отговор с вх. № 7626 от 20.09.2019г. по описа на Районен съд
Несебър, подаден от адв. Й., предявеният иск се оспорва. Не се оспорва, че
ищците са собственици на самостоятелни обекти в сградата. Сочи се, че
събранието е свикано при спазване на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, а протоколът от
събранието е съобщен надлежно по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Обръща се
внимание, че решенията са взети съгласно обявения дневен ред и са съобразени с
изискванията на закона. От съда се иска да отхвърли исковете. Претендират се
разноски. В отговор вх. № 7680 от 24.09.2019г., подаден от юрисконсулт Д., в
който се сочи, че поканата е залепена на входа на сградата на 15.04.2019г. в
10:00 часа, поради което е спазен чл. 13 ЗУЕС. Излага се, че е изпълнена
разпоредбата на чл. 14 ЗУЕС. Оспорва се твърдението, че не е изчислен правилно
кворумът. Оспорват се твърденията, че са налице нарушения по приемането на
отделни точки от дневния ред. Обръща се внимание, че при определяне на
паричните вноски е спазен чл. 50, ал. 2 ЗУЕС. Твърди се, че е спазена
процедурата по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. От съда се иска да отхвърли предявените
искове. Претендират се разноски.
Съдът, като прецени събраните по
делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следното от
фактическа и правна страна:
Пред първата
инстанция е предявен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. С иска са
атакувани всички решения, взети на 23.04.2019г. от общото
събрание на Етажната собственост комплекс „Аврора” – гр. Обзор, с
административен адрес в гр. Обзор, Южен плаж. Във връзка с така предявения иск в тежест на ищците е да докажат, че са собственици на самостоятелен обект в сградата, която се
намира в режим на етажна собственост и, че са били взети решенията, чиято
отмяна се иска. В тежест на ответника е докаже, че решенията са взети при
спазване на законовите изисквания, както следва: при спазване на 13 ЗУЕС, чл.
14, ал. 5 ЗУЕС, на изискванията за кворум, че са взети решения, включени в
дневния ред, че са спазени изискванията на чл. 50, ал. 1, т. 1 ЗУЕС и чл. 19,
ал. 5 ЗУЕС.
В тази връзка от
учредителен акт от 15.12.2015г. (на л. 6 от делото) се установява, че „Ю.” ЕООД
е собственик на самостоятелен обект с идентификатор 53045.503.299.1.31 по
кадастралната карат и кадастралните регистри на гр. Обзор – апартамент В2 в
сградата в режим на етажна собственост. И.К. е собственик на апартамент В-4 с
идентификатор 53045.503.299.1.33 (видно от нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 63, том IV, рег. № 5167, дело № 650 от 24.07.2015г. на помощник-нотариус при нотариус
Чуткина – на л. 8 – л. 10 от делото). „А.1.” ЕООД е собственик на апартамент Б3
с идентификатор 53045.503.299.1.6 (видно от учредителен акт на л. 109 – л. 112
от делото), а А.К. – на апартамент В-3 с идентификатор 53045.503.299.1.32
(видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 64, том IV, рег. № 5169, дело № 651 от
24.07.2015г. на помощник-нотариус при нотариус Чуткина – на л. 11 – л. 16 от
делото).
Следва да се има предвид, че при предявен конститутивен
иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е
ограничена само до изрично посочените в исковата молба нарушения,
представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните актове на
общото събрание. Това следва от характера на
производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата
молба основания. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК - Решение № 58 от
25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о.
В светлината на изложеното настоящият съдебен състав
счита, че следва да бъдат разгледани единствено възраженията за
незаконосъобразност на атакуваните решения, обективирани в исковата молба.
Възраженията на ищците най-общо могат да се разделят на две групи: 1. нарушена процедура
по свикването и провеждането на общото събрание; 2. нарушени изисквания за
приемане на всяко едно от отделните решения. Във връзка с тези възражения съдът прави следните
фактически и правни изводи:
По възраженията за нарушена процедура по свикването и провеждането на общото
събрание:
На първо място с исковата
молба се акцентира върху нарушения на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. С отговора на
исковата молба от ответника е приложен протокол от 15.04.2019г. (на л. 54 от
делото), с който се удостоверява залепването на същата дата в 10:00 часа на
поканата за свикване на ОС на етажната собственост (на л. 53 от делото) на
двата входа на сградата. В протокола са посочени дата и час за провеждане на
събранието – 23.04.2019г. от 10:00 часа. Протоколът е подписан от Георги Жечев
– управител на ЕС – Марин Маринов (охрана и поддръжка на комплекса – видно от
показанията на св. Страхилов). Съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание
се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание,
която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно
от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24
часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата
от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото
събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след
датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа
след поставянето й. В случая поканата за общото събрание (на л. 53 от делото) е
изготвена от надлежен субект по смисъла на чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС –
управителят на етажната собственост. Поканата е подписана от него. Същата е
изготвена 15.04.2019г. (повече от 7 дни преди насрочената дата за провеждане на
събранието – 23.04.2019г.). Към поканата е съставен и протокол за датата и часа
на поставянето, подписан от надлежно лице по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС –
съставителят на поканата. Подписването на протокола от още едно лице, което не
е собственик в ЕС, по никакъв начин не го опорочава, тъй като според чл. 13,
ал. 1 от ЗУЕС е достатъчно същият да бъде изготвен и подписан от лицето, което
свиква събранието – в случая управителя на ЕС. Полагането на подпис от още едно
лице е допълнително доказателство за надлежно изготвяне на протокола, като
подписите върху този протокол не са оспорени от страните. Ето защо съдът
намира, че събранието е свикано по надлежен начин, при спазване на чл. 13, ал.
1 от ЗУЕС.
Ищците възразяват, че е
нарушена и нормата на чл. 14, ал. 5 от ЗУЕС (във връзка с провеждане на
събранието). Според цитираната норма участието на пълномощник се отразява в
протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него.
Както е посочено в протокола от проведеното общо събрание, неразделна част от
него е списък на присъстващите собственици (пълномощници) на етажната
собственост. В списъка (на л. 62 от делото) изрично са вписани лицата, които са
участвали чрез пълномощници. Става въпрос за: Сергей Захаров (собственик на
апартамент А 10 и В 21), Алла Захарова (собственик на апартаменти А 11 и А 12),
Александър Джуванов (собственик на апартамент В11), представлявани от от адв. Й.,
А.К. (собственик на апартамент В4), „Юнг – Обзор” ЕООД (собственик на
апартамент В2), И.К. (собственик на апартамент В4), „А.1.” ЕООД (собственик на
апартамент Б3), представлявани от Неделчо Г., „Даркон” ООД (собственик на
апартамент А20), представляван от Мая Д., „Аврора 5” ЕООД (собственик на
апартамент А 19 и Б 12), представлявано от Катя Андонова и „И.П.И.С.” ЕАД
(собственик на апартаменти А 1, 2, 3, 4, 6, 9, 16, Б 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9,
10, 11, 13, В 6, 8, 9, 12 и 16), представлявано от Стелиян Стефанов. От
ответника са представени пълномощни (на л. 63 – л. 73 от делото), видно от
които посочените лица надлежно са упълномощили вписаните в списъка като техни
пълномощници. Така представените документи представляват частни диспозитивни
документи, които обективират в себе си осъществяването на едностранна сделка –
упълномощаване. Както е прието и в правната теория единствено свидетелстващият
документ разполага с т. нар. „материална доказателствена сила”, т.е.
доказателствено значение относно стоящият вън от документа факт, до който се
отнася удостоверителното изявление. Следователно не може да възникне въпрос за
верността на един диспозитивен документ, тъй като изявлението в него няма
удостоверително значение. Същевременно ищците по никакъв начин не са оспорили
автентичността на тези пълномощни, поради което съдът приема за доказано по
делото, че същите са подписани от упълномощителите, които са изявили воля да
бъдат представлявани на общото събрание от посочените в присъствения лист
пълномощници. Пълномощните са съставени и в съответствие с чл. 14, ал. 3 от ЗУЕС, тъй като тези, които не са съставени в полза на адвокат, са с нотариална
заверка на подписите, а за тези, съставени в полза на адв. Й., е била
достатъчна и писмена форма. Едно лице е представлявало до трима собственици или
ползватели, поради което не се констатират нарушения във връзка с пълномощните.
Липсата на изпращане на ищците на пълномощните, ведно с протокола от
събранието, не представлява нарушение, което да опорочи процедурата. Следва да
се обърне внимание, че в списъка (неразделна част от протокола за проведеното
общо събрание) са се подписали и надлежно упълномощените представители на
ищците по делото. Ето защо този „списък” представлява частен свидетелстващ
документ, който носи подписа на надлежни представители на ищците, участвали на
събранието. В същото време от страна на ищците не е оспорена формалната
доказателствена сила на този документ, поради което съдът приема за доказано по
делото, че същият е подписан именно от представителите на ищците. Освен това в
исковата молба единствено се оспорва надлежната представителна власт на
участвалите в заседанието пълномощници. В списъка е положен подпис от
представителите на ищците, като в протокола от общото събрание не са вписани
възражения от тяхна страна относно разминавания между присъстващите и вписаните
в протокола лица. Наред с това не са оспорени подписите на лица, които са се
подписали в протокола като присъствали. Поради тази причина съдът кредитира
този документ, който носи и подписа на представителите на ищците. Не се
споделят доводите, че не е спазена разпоредбата на чл. 14, ал. 5 от ЗУЕС, тъй
като в протокола от общото събрание изрично е вписано, че списъкът е неразделна
част от него. Следователно участието на пълномощници е отразено по надлежен
начин в документ, който е неразделна част от протокола. Обстоятелството, че на
ищците не са предоставени копия от пълномощните не променя извода, че такива
съществуват. Представителите на ищците са положили и подписи в списъка, което
само потвърждава обстоятелството, че такъв е съставен във връзка с проведеното
общо събрание. В хода на настоящото производство ищците са имали възможност да
се запознаят с всички приложения към протокола от проведеното общо събрание,
вкл. и пълномощните и да направят съответните оспорвания в тази насока.
Соченото в исковата молба обстоятелство, че дружеството „И.П.И.С.” ЕАД е собственик
на 48,96 % идеални части от общите части в сградата, поради което на практика
може да взима еднолично решения, също по никакъв начин не би могло да опорочи
процедурата във връзка с участието на пълномощници в събранието.
Не може да се приеме
за нарушение на процедурата и посоченото в исковата молба, че липсва
преизчисление с оглед кворума на процентите на гласувалите. Това е така, тъй
като в протокола изрично е вписано, че на събранието са присъствали
представители на 82,55 % от общите части на сградата. Впоследствие при вземане
на отделните решения е посочвано колко от тези 82,55 % са гласували за, колко
против и колко „въздържали се”. Ето защо от протокола по ясен начин може да се
изведе както кворумът на събранието, така и мнозинството за вземане на
отделните решения. Липсата на преизчисляване на представлява нарушение, тъй
като това е въпрос единствено на математически операции, които могат да бъдат
извършени както от участвалите в събранието, така и от съда и страните по
делото.
По възраженията за
нарушени изисквания за приемане на всяко едно от отделните решения:
Не се споделя
доводът за незаконосъобразност на решението по т. 1 от дневния ред, тъй като
заглавието съдържа в себе си резултата. Самата точка от дневния ред е за
„Вземане на решение за одобряване на Годишен отчет за 2018г.” Няма как да се
приеме, че в така формулираната точка се съдържа резултат от гласуване. Следва
да се обърне внимание, че независимо от начина на формулиране на решението,
същото не би могло да бъде взето без необходимото мнозинство по смисъла на
ЗУЕС. Поради тази причина самото формулиране на точката от дневния ред е
по-скоро технически въпрос. Както се вижда от гласуването формулирането на точката
от дневния ред по никакъв начин не е попречило на част от собствениците да
гласуват „против” (т.е. съществувала е и друга опция за собствениците), поради
което липсва цитираното в исковата молба нарушение.
Във връзка с
информацията за отчета следва да се има предвид, че в постановеното по
задължителния ред на чл. 290 ГПК Решение № 78 от 13.05.2015 г. на ВКС по гр. д.
№ 6829/2014 г., I г. о., ГК е прието, че изготвянето на всеки отчет предполага
обобщаване на разходи и приходи. Разходите на етажната собственост се формират
от различни пера, за повечето от които се издават разходно счетоводни
документи. Приемането на отчета няма само декларативен характер. По същество
подобно решение означава одобряване на извършените разходи за етажната
собственост. Приемането на решение за одобряване на отчета за приходите и
разходите за определен период предполага информираност на етажните собственици
за тези разходи, включително и от първичните счетоводни документи за
дейностите, за които се издават такива и доказване от органа, който разходва
средства на етажната собственост на тези разходи. Оспорването на отчета
предполага необходимост от получаване на информация. В случая в протокола от
проведеното общо събрание фигурира само запитване от Н.Г. къде могат да се
видят финансовите документи, което е получило отговор, че същите се намират в
гр. Пловдив. При това положение не е направено искане от Г. такива документи да
му бъдат предоставени за запознаване преди да се пристъпи към гласуване.
Следователно не може да се приеме, че отчетът е гласуван на процесното общо
събрание без собствениците от етажната собственост да са информирани в пълнота
с представяне на надлежни отчетни документи и доказване на извършените разходи.
Липсва искане от който и да е собственик да му се даде възможност предварително
да се запознае с тези документи. Липсва и оспорване на отчета. Самият Н.Г. не е
поискал да му бъде осигурена такава възможност. Нещо повече – той е гласувал
против приемането на отчета, поради което правата му по никакъв начин не са
нарушени. Към протокола от общото събрание е приложен подробен отчет (на л. 51
от делото) и при липсата на данни собственици да са изисквали конкретни
документи, свързани с този отчет, то непредставянето им не е нарушение на процедурата
по вземане на това решение.
Относно решението по
т. 2 от дневния ред съдът намира, че съгласно чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС
Общото събрание на етажната собственост приема годишен бюджет за приходите и
разходите. Видно от чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС управителният съвет изготвя
годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на
етажната собственост. Безспорно разходите за управление и поддържане на общите
части са част от разходната част на бюджета на дадена етажна собственост (арг.
от чл. 51 от ЗУЕС). Като се вземат предвид цитираните норми се налага извод, че
бюджетът за 2019г. (в изготвен проект на л. 18 от делото) е приет от общото
събрание при спазването им. Направено е предложение от управителя в рамките на
правомощията му по чл. 23, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС, което е прието от общото
събрание в рамките на неговите правомощия. В ЗУЕС не се съдържат други
изисквания във връзка с приемането на бюджета, като органите на всяка една
етажна собственост (в рамките на предоставените им от закона правомощия) имат
свободата да вземат решения във връзка с това по какъв начин да се формира
бюджета. В случая бюджетът за 2019г. е формиран с посочване на конкретни пера:
разходи за поддръжка и експлоатация, материали, енергия, външни услуги,
административни разходи, неотложни ремонти, необходими ремонти и планови
ремонти. Всички тези разходи са подробно разписани в изготвения проект за
бюджет. Съгласно пар. 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС „Разходи за управление и поддържане”
са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения
на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа
енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други
разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Посочената разпоредба съдържа в себе си неизчерпателно изброяване на различните
видове разходи за управление и поддръжка като на етажната собственост е дадена
свобода да определя и допълнителни разходи за управление и поддръжка във връзка
със своите специфики. Съдът намира, че описаните в бюджета разходи са
разграничени в достатъчна степен и се покриват с определението в ЗУЕС, касаещи
разходи за управление и поддържане. Именно с гласуването на бюджета за
съответната година разходите попадат в него, поради което не е било необходимо
цитираното в исковата молба отделно гласуване на полезните разходи. Съгласно
цитираният чл. 11, ал. 1, т. 4 ЗУЕС общото събрание приема годишен бюджет за
приходите и разходите. При анализа на понятието „бюджет” за нуждите на ЗУЕС
следва да се отчетат спецификите на този закон. Видно от чл. 1 ЗУЕС този закон
урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на
собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части
от тях. Т.е. от съществено значение за бюджета на етажната собственост е той да
е свързан с управлението на общите части. Глава „Четвърта” от ЗУЕС е озаглавена
„Поддържане, ремонт и основно обновяване на общите части” и в нея са
предвидените различните правила във връзка с цитираните дейности. В чл. 50 и
чл. 51 ЗУЕС е уредено по какъв начин се набират средствата за фонд „Ремонт и
обновяване” и разходите за управление и поддръжка на общите части на етажната
собственост. От заложената цел в ЗУЕС може да се направи извод, че етажната
собственост представлява един неперсонифициран правен субект. Отношенията между
различните собственици се регулират от закона единствено с цел осигуряване на
нормалното управление и поддържане на общите части. Тези характеристики на
етажната собственост водят до извод, че между нея и търговските дружества по
смисъла на ТЗ и другите видове сдружения по различни закони, съществуват
характерни разлики. Докато повечето сдружения се образуват с определена цел
(предимно за реализиране на печалба), то етажната собственост възниква по
силата на закона и то единствено с посочената по-горе цел, предвидена в чл. 1 ЗУЕС. Поради тази причина етажната собственост не е субект, който принципно има
за цел да реализира печалби. Впрочем отношенията в етажната собственост не се
характеризират с голяма сложност – налице са определени дейности, които следва
да се осъществят през годината, за постигане на целите по чл. 1 ЗУЕС. За
реализирането на тези дейности са необходими парични средства, които
представляват „разходи” на етажната собственост. Средствата, с които да се
покриват тези разходи обаче не се набавят чрез реализирането на печалба, а
единствено чрез вноски от всички етажни собственици, направени в съответствие с
цитираната „Глава четвърта” от ЗУЕС. Поради тази причина на практика размерът
на разходите и размерът на паричните средства, които следва да се внесат от
всички собственици е един и същ. Следователно спецификата на етажната
собственост води до извод, че оформянето на нейния бюджет не следва логиката на
стандартните бюджети, които задължително следва да имат приходна и разходна
част. На практика в случая разходната част на бюджета съдържа в себе си и
приходната, тъй като в закона изрично е определено по-какъв начин следва да се
набират средствата за съответните дейности. Като се вземе предвид всичко
изложено, изводът на съда е, че изготвянето на бюджет във вида, предложен на
процесното общо събрание (на л. 18), е достатъчно за приемането му. С оглед
изложеното възраженията на ищците срещу това решение на общото събрание са
неоснователни.
Във връзка с
твърдяната неяснота на решението по т. 3 от дневния ред действително е налице
разминаване между приетото решение и записаното в протокола като „Предложение”.
Посоченото обаче само по себе си не е основание за отмяна на взетото решение.
Видно от предварително обявения дневен ред, в него като точка 3 е било заложено
„Вземане на решение за отмяна на решението по т. 3 от 05.09.2018г. на Общото
събрание на собствениците в етажната собственост”. Именно такова решение е
взето (видно от диспозитива, вписан в протокола от общото събрание), поради
което не е налице отклонение от дневния ред. Т.е. очевидна е волята на участвалите
в събранието етажни собственици да приемат решение, съответстващо на заложеното
в дневния ред. Ето защо погрешно записаното като „Предложение” не е повлияло на
тяхното решение. Нещо повече – никой от участниците в събранието не е възразил
във връзка с това решение, като дори всички представители на ищците са
гласували „ЗА” приемането му. Ето защо констатираното разминаване между
предложението и взетото решение по никакъв начин не е нарушило правата на
ищците, които са гласували за отмяна на решението по т. 3 от протокола от
05.09.2018г. на общото събрание и именно такова решение е прието.
Във връзка с
възраженията по решението по т. 5 от протокола за избор на контрольор, следва
да се обърне внимание, че съгласно чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън
предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. В случая решение
за избор на контролен съвет действително не е било включено в предварително
обявения дневен ред. Следва да се акцентира върху обстоятелството, че преди да
се пристъпи към разглеждане на въпросите по предварително обявения дневен ред е
направено процедурно предложение – да се добави в предварително обявения
дневен ред нова т. 5 със следното съдържание „Избор на контролен орган
/контрольор/ за срок от 2 години” и да се размести в тази връзка поредността на
точките от предварително обявения дневен ред, като досегашните т. 5, 6, 7 и 8
стана съответно 6, 7, 8 и 9. Посоченото процедурно предложение е прието с
мнозинство от 82,55 % от общите части (т.е. единодушно с гласовете на всички
присъствали). Налага се извод, че всички собственици, които са участвали в
общото събрание (включително и ищците) са приели решение на общото събрание да
се разглежда нова точка, която не е предварително обявена в дневния ред. Т.е.
очевидно е формирана воля за вземане на решение при условията на чл. 16, ал. 3
от ЗУЕС. Следва да се има предвид, че такова решение е взето с пълно мнозинство
на присъствалите (вкл. и със съгласието на представителите на ищците). От своя
страна преценката на етажните собственици дали да включат в дневния ред
допълнителна точка по реда на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС (единствената норма, която
предвижда възможност за включване на допълнителни точки, извън предварително
обявения дневен ред) сама по себе си не подлежи на контрол. Очевидно всички
участници в събранието са преценили, че точката следва да се разгледа, макар да
не е включена в предварително обявения дневен ред, т.е. преценили са нуждата от
неотложното й разглеждане. След като и ищците са били съгласни точката да се
разгледа на събранието, макар да не е обявена предварително в дневния ред, то и
за тях (както и за всички присъстващи) не е била налице необходимост от
допълнително време за запознаване с точката и обмислянето й. Ето защо правата
на етажните собственици не са нарушени и решението по т. 5 от протокола на
общото събрание не следва да бъде отменяно на сочените в исковата молба
основания.
Не се споделят доводите в исковата молба за
нарушения при приемането на решението по т. 6 (т. 5 от дневния ред). Още в
дневния ред е обявено, че в рамките на посочената точка следва да се вземат
решения за освобождаване на управителя поради изтичане на мандат, избор на
управителен съвет в състав от трима души за срок от две години. На самото
събрание първо е гласувано решение за освобождаване на управителя, после е
проведено отделно гласуване за избор на членове на управителния съвет. В тази
връзка са определени отделни физически и юридически лица, които да участват в
гласуването, като за всяко от тях е проведено отделно гласуване (с цел да се
определи дали получава нужната подкрепа за член на управителния съвет).
Проведен е и отделен избор за председател на управителния съвет. Ето защо не се
приема тезата, че е отнета възможността на собствениците да гласуват отделно за
всяко от решенията. Точно обратното – проведено е отделно гласуване по
отделните части от включената в дневния ред точка. Нещо повече – всеки
собственик е имал възможност да предложи и други варианти, като различни собственици
са предложили и различни лица, които да бъдат избрани за членове на УС. Не е
имало пречка и собствениците да предложат различен брой членове на УС (от
предварително обявения в дневния ред от трима души), както и друг срок на мандата.
Видно от протокола собствениците са се възползвали от възможността да предлагат
единствено членове на управителния съвет. Ето защо се налага извод, че не е
отнета възможността им да правят предложения и да гласуват отделно за отделните
решения, които е следвало да се вземат в рамките на точка 6 от протокола (т. 5
от дневния ред).
Не е налице и
соченото нарушение на чл. 19, ал. 5 от ЗУЕС. Според цитираната норма членове на управителния съвет могат да бъдат собственици и ползватели. За
член на управителния съвет (управител) може да бъде избрано и посочено от
собственика лице, което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната
собственост, както и лице, посочено от представляващия юридическото лице или
едноличния търговец, когато самостоятелни обекти са собственост на юридически
лица или еднолични търговци. Както е прието в практиката на ВКС (напр. Решение
№ 54 от 27.04.2015г. по гр.д. № 5237 от 2014г. на I
гр. о.) в действащото законодателство изискването пълномощното да
е „изрично” или „специално” е уредено като изключение само в изрично
предвидените от закона случаи (чл. 22, ал. 2, изр. 1 ТЗ, чл. 26, ал. 2, изр. 1 ТЗ, чл. 34, ал. 3 ГПК), като не е необходимо упълномощаването за участие в
общото събрание на етажната собственост да е изрично. Самата разпоредба на чл.
19, ал. 5 от ЗУЕС не въвежда изискване за приемане на това решение с участието
на изрично упълномощено лице. Видно от т. 9 от пълномощното, дадено от „И.П.И.С.” ЕАД
участвалият на събранието пълномощник на дружеството е имал право да участва на
общи събрания на ЕС, на които да го представлява, както и да гласува от името
на дружеството по всякакви теми. Посоченото упълномощаване е достатъчно за
надлежно представителство на общото събрание, вкл. и за гласуване на приетото
решение по т. 6 от протокола (т. 5 от дневния ред), поради което възраженията в
обратната посока на ищците са неоснователни.
Не се констатират
изложените в исковата молба нарушения на чл. 50, ал. 1, т. 1 ЗУЕС при вземане
на решението за определяне размер на паричните вноски за фонд „Ремонт и
обновяване”. С посоченото решение е определен размер на паричните вноски за
фонд ремонт и обновяване съобразно таблица, която е неразделна част от
протокола (Приложение № 2 на л. 25 от делото). По арг. от чл. 50, ал. 2, т. 1
от ЗУЕС за фонд „Ремонт и обновяване” се
набират ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с
решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в
общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната
работна заплата за страната. В приетата от общото събрание таблица се съдържат
конкретни суми, дължими за всеки отделен апартамент в сградата за този фонд. В
случая вноските не са определяеми, а са конкретно определени от общото
събрание. Съдът намира, че няма пречка общото събрание да приеме такова
решение, тъй като според чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС вноските се определят
именно с решение на общото събрание. В случая са определени конкретни годишни
вноски. В чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС не се съдържа алгоритъм за определяне на
вноските, като единствено се въвежда изискване общото събрание да се съобрази с
идеалните части на отделните собственици. В исковата молба се сочи, че вноските
не са съобрази с площите на притежаваните от отделните собственици самостоятелни
обекти. В чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС липсва изискване решението да се
съобразява с площите на самостоятелни обекти. Въведено е изискване единствено
същото да се съобрази с идеалните части на отделните собственици в общите части
на етажната собственост. По делото не се твърди сумите да са определни в
нарушение на това изискване, а площта на самостоятелните обекти не е
определяща, поради което възраженията на ищците следва да се приемат за
неоснователни.
Посоченото по-горе в пълна степен важи и относно възраженията, свързани с вноските
за „Поддръжка и управление”. Видно от исковата молба възраженията са срещу
определените вноски по този фонд, отнесени към площта на самостоятелните обекти
(в квадратни метри). В разпоредбата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС обаче не се
предвижда изчисляването на вноските по площ на самостоятелните обекти, а
разходите се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който
живеят. Т.е. от значение за определяне на вноските по чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС е
колко собственици (ползватели и обитатели) живеят в един самостоятелен обект, а
не площта на този обект. В исковата молба не се твърди да са допуснати
нарушения на предвидените в чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС правила, а изложените в
исковата молба възражения не могат да обосноват отмяна на решенията на ОС.
Претендираните нарушения на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС не могат да обосноват
отмяна на решенията на ОС. Според цитираната норма председателят на управителния
съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място на
входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на
съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет
(управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва
датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от
провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала",
и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или
обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената
електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал.
2 лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да
се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на
съобщението. Спазването на тази норма е от съществено значение за срока, в
който може да се иска отмяна на решенията на ОС (арг. от чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС). В случая от ответника е представен протокол (на л. 73 от делото), видно
от който съобщението по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС е поставено на 30.04.2019г., а
исковата молба е депозирана на 29.05.2019г. Т.е. безспорно срокът за оспорване
на решенията е спазен и дори да са допуснати нарушения на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, те не са нарушили правата на ищците. Нещо повече възраженията на ищците
са единствено, че протоколът за поставяне на съобщението е следвало да им бъде
изпратен на електронните пощи. В чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС не се съдържа такова
изискване, като на собствениците следва да се изпрати единствено протоколът от
общото събрание. Поради тази причина липсата на изпращане на протокола за
поставяне на съобщението не представлява нарушение на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. В
случая от показанията на св. Страхилов и от представения към исковата молба
протокол за поставяне на съобщение се установява надлежното поставяне на
съобщението по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Ето защо липсват нарушения на цитираната
норма.
С оглед всичко изложено до тук съдът достигна до краен извод, че решенията,
взети на проведеното общо събрание следва да бъдат потвърдени, а предявените
срещу тях искове - отхвърлени.
При този изход на спора на ответника следва да се присъдят разноски. Видно
от представения от него списък (на л. 126 от делото) той претендира заплащане
на сумата от 350 лв. От платежно нареждане на л. 116 от делото се установява,
че посочената сума в договора за правна защита и съдействие (на л. 127 от
делото) е заплатена в полза на адвоката, представлявал по делото ответника. Ето
защо следва да се присъдят разноски в посочения размер.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен
от „Ю.” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, А.И.К.,
ЕГН **********,***, И.Г.К., ЕГН **********,*** и „АВРОРА13” ЕООД, ЕИК ***със седалище и адрес на управление ***, за отмяна на решенията от 23.04.2019г. на Общо събрание на Етажната
собственост комплекс „Аврора” – гр. Обзор, с административен адрес в гр. Обзор,
Южен плаж, представлявана от председателя на управителния съвет „Имо Пропърти
Инвестмнът София” ЕАД, като ОСТАВЯ В СИЛА на
основание чл. 42, ал. 2 от Закона за управление на етажната собственост посочените решения.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК „Ю.” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, А.И.К.,
ЕГН **********,***, И.Г.К., ЕГН **********,***, „АВРОРА13” ЕООД, ЕИК ***със седалище и адрес на управление ***, да заплатят на собствениците от Етажната собственост комплекс „Аврора” – гр. Обзор, с
административен адрес в гр. Обзор, Южен плаж, представлявани от председателя на
управителния съвет „Имо Пропърти Инвестмнът София” ЕАД, сумата 350 лева, представляваща направени по делото разноски – платено
възнаграждение за един адвокат.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване
на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: