Р Е Ш
Е Н И Е
№ 829
10.12.2019
година, гр.Хасково
В ИМЕТО НА НАРОДА
Хасковският районен съд Трети граждански състав
на дванадесети ноември през две
хиляди и деветнадесета година
в публичното заседание в следния
състав:
Съдия : Нели
Иванова
секретар Ваня Кирева
прокурор
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 387 по описа за 2019г., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен
е от Т.Й.Г. с ЕГН:********** ***, със съдебен адрес ***, адв.М.К.Д., против Й.Т.Г.
с ЕГН:********** ***, иск с правно основание чл.19 ал.3 от Закона за
задълженията и договорите /ЗЗД/.
В исковата молба се твърди, че на
30.05.2004г. ищецът сключил с П.Н.Я. предварителен договор за продажба на
недвижим имот, тогава още в строеж, представляващ апартамент 2, находящ се на
ет.2 в жилищна сграда в гр.Х., ул.“********** №**, парцел 10, пл.№448, квартал
540 по плана на гр.Хасково, с площ от 78,66кв.м., от която за мазе №2 –
4,09кв.м., ведно с 6,901% идеални части от общите части на сградата. Продажната
цена на апартамента била договорена в размер на 8000лв., като същата трябвало
да бъде заплащана на части – всеки месец по 200лв., с падеж 10-то число на
месеца за който се отнася. Страните се споразумели сключването на окончателния
договор да бъде в срок до 8 месеца след окончателното завършване на сградата и
получаване на разрешително за ползване на апартамента. Продавачът по
предварителния договор се легитимирал като собственик на имота с нотариален акт
27 от 1996г., нотариален акт 108 от 1998г. и нотариален акт 110 от 2003г. – същите
представляващи неразделна част от предварителния договор. Самият имот се
идентифицирал в предварителния договор по силата на удостоверение
1102/08.06.1998г., издадено от Община Хасково – също неразделна част от
предварителния договор. Ищецът като купувач още със сключването на
предварителния договор заплатил първата вноска от 200лв. за м.май 2004г., което
било отразено в самия договор. Впоследствие ежемесечно заплащал чрез
пълномощника дължимата сума от 200лв. На 12.12.2005г. сключили с П.Я.чрез
нейния пълномощник Й.Г. анекс към предварителния договор от 30.05.2004г., в
който констатирали етапа на завършеност на апартамента, съобразно констативен
акт от 17.11.2005г., обр.15, за установяване годността за приемане на строежа и
ищецът заплатил на продавача чрез пълномощника сумата от 1000лв. П.Н.Я. –
продавач по предварителния договор и анекса към същия и баба на ищеца починала
на 05.07.2007г., като единствен неин наследник бил бащата на последния Й.Т.Г..
Общият размер на всички изплатени от ищеца суми по предварителния договор от
30.05.2004г. и анекса от 12.12.2005г. бил 8600лв. Не му било известно кога е
издадено разрешителното за ползване на жилищната сграда на ул.********* №****,
в която се намирал апартамента. Сградата обаче се ползвала от останалите
живеещи в нея, притежаващи право на строеж за отделните апартаменти и
прилежащите им площи, което означавало, че такова разрешително вече е налично.
Доброволно сключване на окончателен договор за покупко-продажба не било
възможно, тъй като върху апартамента била наложена възбрана по изпълнителни
дела от ЧСИ Самуил Пеев и ЧСИ Н.К.. Идентификаторът на апартамента бил
77195.735.137.1.5 по КК и КР на гр.Хасково, одобрени със заповед №РД-18-63/05.10.2006г.
на ИД на АК-София, с адрес на имота гр.Х., ул.******** №****, *******. Предвид
гореизложеното се иска постановяване на решение, с което на основание чл.19
ал.3 от ЗЗД да се обяви за окончателен предварителен договор от 30.05.2004г.,
допълнен с анекс от 12.12.2005г., сключен между ищеца и П.Н.Я. чрез
пълномощника й Й.Т.Г., неин наследник, за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ апартамент * в жилищна сграда на ул.******** №**** в гр.Х. с
идентификатор 77195.735.137.1.5 по КК и КР на гр.Хасково, одобрени със заповед
№РД-18-63/05.10.2006г. на ИД на АК-София, с адрес на имота гр.Х.,
ул.************* №***,******, с площ от 78,66кв.м., в която площ влизат мазе №2
с площ 4,09кв.м., ведно с 6,901% идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж.
В срока по
чл.131 от ГПК ответникът депозира отговор на исковата молба, с който признава
изцяло предявения иск за обявяване за окончателен на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имот от 30.05.2004г. В съдебно заседание се явява
лично и потвърждава направеното признание на иска с правно основание чл.19 ал.3
от ЗЗД.
Съдът като прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установена следната
фактическа обстановка:
На 30.05.2004г. между ищеца като
купувач и наследодателя на ответника като продавач е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот относно апартамент №*, находящ се
на ет.* /първи жилищен етаж/ в жилищна сграда в гр.Х. на ул.********** №**, парцел
10, пл.№448, квартал 540, с квадратура 78,66кв.м., от която площ за мазе №2 –
4,09кв.м., ведно с 6,901% идеални части от общите части на сградата, за сумата
от 8000лв., която ще се изплаща ежемесечно по 200лв. с падеж 10-то число на
месеца, за който се отнася вноската. Страните по предварителния договор са се
съгласили окончателния договор да се сключи в срок до 8 месеца след пълното
завършване на апартамента и получаване на разрешителното за ползване. От
представеното удостоверение за наследници се установява, че продавачът по
предварителния договор П.Н.Я. е починала на 05.07.2007г. и като единствен свой
наследник е оставила ответника Й.Т.Г.. С нотариален акт за отстъпване право на
строеж от 30.09.1996г. Й.Т.Г. и съпругата му В.П.Г.учредяват на П.Н.Я. правото
на строеж за построяване по одобрен архитектурен план жилище на 64кв.м.,
находящо се на втори етаж от триетажната жилищна сграда, която ще бъде
построена в парцел 10 в квартал 540 от 275кв.м. по плана на гр.Хасково,
утвърден със заповед №90/1971г., отреден за дворище с пл.№448. По силата на
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 02.07.1998г. П.Н.Я.
закупува от своя син Й.Т.Г. и съпругата му В.П.Г.парцел 10, отреден за имот с
пл.№448 в квартал 540 по плана на гр.Хасково, одобрен със заповеди №90/71г. и
№1199/94г. с площ от 275кв.м. На 04.07.2003г. с нотариален акт за поправка е
извършена такава в цитирания нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот в следния смисъл : след думите „двеста седемдесет и пет квадратни метра“
да се чете „ведно с правото на строеж за построяване на жилищна сграда с гаражи
и мансарда в подробно описания недвижим имот, без правото на строеж за
построяване на жилище с площ 64кв.м. на втори етаж“. На 17.11.2005г. е издаден
констативен акт за установяване годността за приемане на строежа на П.Н.Я. - собственик на п.10-448 в кв.540 по плана на
гр.Хасково с площ от 275кв.м. на сграда със сутерен, приземен етаж с магазини и
гараж, четири жилищни етажа и мансарда, като е отразено, че този акт е
основание за предаване на строежа „Жилищна сграда“ от строителя на възложителя.
На 12.12.2005г. между страните по предварителния договор е подписан анекс, по
силата на който приемат по констативен акт обр.15 от 17.11.2005г. етапа на
изграждане на апартамент *, на първи жилищен етаж в жилищна сграда с адрес гр.Х.,
ул.********* №***. В анекса е отразено, че при подписването му купувачът
заплаща на продавача сумата от 1000лв., която е част от общата продажна цена и
е независимо от месечната вноска от 200лв.
При така установената фактическа
обстановка съдът достига до следните правни изводи досежно основателността на
предявените искове:
За
да се уважи предявен иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за
окончателен на процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, следва да съществуват следните кумулативно дадени предпоставки, а именно
да има валидно сключен и в определената за това форма предварителен договор;
ищецът да докаже качеството си на изправна страна по договора; да е настъпил
падежа на договора, ако има такъв; ответникът да притежава собствеността върху
недвижимия имот и то към момента на вписване на исковата молба. Съгласно
разпоредбата на чл.19 ал.2 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор, за да произведе
действие, като има изискване за писмена форма на договорите, касаещи сделки, за
които се изисква нотариална или нотариално заверена форма. Константна е
съдебната практика, че действителността на предварителния договор се преценява
към момента на постановяване на съдебното решение. От представения по делото
предварителен договор от 30.05.2004г. се установява, че същият съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния договор за продажба на процесния
имот - посочени са страни, цена, индивидуализиран е имота, предмет на
продажбата. Следователно, налице е един валиден предварителен договор, който поражда
съответните права и задължения за страните. С оглед гореизложеното следва да се
приеме, че е налице първата необходима предпоставка за уважаване на предявения
иск. Изправността на страната, предявила исковата претенция за обявяване на
предварителния договор за окончателен, се преценява с оглед на обстоятелството
изпълнила ли е вменените й с договора задължения. От текста на договора е
видно, че основното задължение на ищеца в качеството му на купувач е да заплати
стойността на имота. Договорената цена е изплатена, така, както е определено от
страните в сключения на 30.05.2004г. предварителен договор. В самия
предварителен договор е отразено, че продавачът е получил при подписването му
сумата от 200лв., а остатъка до 8000лв. ще бъде изплащане ежемесечно на вноски
от по 200лв. с падеж до 10-то число на месеца, за който се отнася вноската. Ищецът
твърди в настоящото производство, че е изплатил изцяло договорената цена на
недвижимия имот, съгласно уговорката за това в предварителния договор. В тази
връзка липсват представени по делото писмени доказателства, но на зададения му
въпрос в този смисъл по реда на чл.176 от ГПК ответникът отговори, че
договорената цена е изплатена изцяло от купувача. Ответникът заяви, че самият
той в качеството си на пълномощник на продавача е получавал сумите от купувача
/син на ответника и внук на продавача/ и ги е предавал на своята майка, която е
продавач то предварителния договор. С оглед липсата на оспорване от ответника,
че е получил тази сума и предвид направеното признание на иска следва да се
приеме, че действително ищецът е изпълнил това свое задължение за заплащане на
договорената цена по предварителния договор. Ето защо следва да се приеме, че
ищецът е изправна страна, тъй като е изпълнил поетите от него задължения за заплащане
на уговорената продажна цена изцяло. Налице е и втората предпоставка за
уважаване на предявения иск. Не се спори между страните, а и от текста на
процесния предварителен договор е видно, че срокът, в който е следвало да бъде
сключен окончателният договор за прехвърляне право на собственост, е изтекъл
към момента на подаване на исковата молба пред първоинстанционния съд. В
предварителния договор страните са се споразумели, че окончателното сключване
на такъв следва да се извърши в срок до 8 месеца след пълното завършване на
апартамента и получаване на разрешителното за ползване. По делото не се
ангажират доказателства, от които да се установи на коя дата е завършен
апартамента и дали, съответно кога е получено разрешение за неговото ползване.
Доколкото самият ищец твърди, че са настъпили тези две обстоятелства, което не
се оспорва от ответника, дори напротив признава се изцяло, съдът приема, че са
изпълнени тези изисквания за сключване на окончателен договор. Още повече
достатъчно отдалечено във времето е сключването на предварителния договор през
2004г., а след това и издаването на акт обр.15 през 2005г., за да се правят
изводи, че най-вероятно към настоящия момент е завършен строежа и е издадено
разрешение за ползването му, в каквато насока са твърденията и на двете страни
в настоящото производство.
Основният
предмет на предварителния договор е обещанието за прехвърляне на описания в
същия недвижим имот. Такова безспорно е обективирано в сключения предварителен
договор, тъй като продавачът се е задължил да прехвърли собствеността върху
описания апартамент. Безспорно се установи, че нито ответникът в качеството на единствен
наследник на продавача, нито последният са изпълнили така поетото задължение за
прехвърляне на собствеността върху процесния недвижим имот, поради което за ищеца
е налице правен интерес от предявяване на настоящия иск за обявяване на
предварителния договор за окончателен по съдебен ред. Съдът намира за доказано
по категоричен начин правото на собственост на продавача върху подробно описания,
както в исковата молба, така и в предварителния договор апартамент. В самата
искова молба ищецът заявява, че върху процесния недвижим имот има наложени
няколко възбрани, който факт очевидно не го демотивира да сключи окончателен
договор. Налагането на възбрана не е пречка за прехвърляне на собствеността
върху имота, доколкото самият купувач е наясно с нейното съществуване. В тази
връзка следва да се има предвид, че след възбраната ответникът продължава да е собственик
на имота и продажбата му ще е валидна, но процесното разпореждане ще бъде
относително недействително спрямо взискателя му и присъединилите се кредитори,
тъй като е извършено след вписването й.
При
тези данни по делото съдът приема, че са налице всички необходими предпоставки
за уважаване на предявения иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на сключения между ищеца и наследодателя на ответника
на 30.05.2004г. предварителен договор. Видно от представеното удостоверение за
данъчна оценка на процесния апартамент е, че ответникът има данъчни задължения,
поради което съдът счита, че следва да се приложи разпоредбата на чл.364 от ГПК, като ищецът освен следващите се разноски по прехвърлянето на имота следва
да бъде осъден да заплати и дължимите данъци и такси за имота, като се нареди
вписването на възбрана върху имота до изплащането на разноските и данъчните
задължения. Липсата на представена декларация по чл.25 ал.7 от ЗННД и чл.264
ал.1 от ДОПК от страна на ответника, който е прехвърлител на недвижимия имот,
не е пречка за уважаване на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД, тъй като същите могат да
се представят и при получаване на препис от решението на съда. Отделно от това,
както е прието по-горе в мотивите на съда, следва ищецът да заплати за сметка
на ответника задълженията му към държавата /чл.362 ал.1 изр.2-ро от ГПК/ и да
представи доказателства за това, за да получи препис от влязлото в сила
решение. Ищецът следва да бъде
осъден да заплати местен данък за процесния имот по сметка на Община Хасково в
размер на 1198,50лв., както и такса за прехвърляне на имота в размер на 449,27лв.
по сметка на Районен съд-Хасково, съобразно данъчната оценка на имота
/46095,60лв./, а не договорената продажна цена, която е в пъти по-ниска /8000лв./,
като на основание чл.364 ал.1 от ГПК следва да се впише възбрана върху
процесния недвижими имот до изплащането на тези разноски и дължимите за имота
данъци и такси.
Видно
от представеното удостоверение за данъчна оценка на процесния апартамент е, че
ответникът има данъчни задължения, поради което съдът счита, че следва да се
приложи разпоредбата на чл.364 от ГПК, като ищецът освен следващите се разноски
по прехвърлянето на имота следва да бъде осъден да заплати и дължимите данъци и
такси за имота, като се нареди вписването на възбрана върху имота до
изплащането на разноските и данъчните задължения. Липсата на представена
декларация по чл.25 ал.7 от ЗННД и чл.264 ал.1 от ДОПК от страна на ответника,
който е прехвърлител на недвижимия имот, не е пречка за уважаване на иска по
чл.19 ал.3 от ЗЗД, тъй като същите могат да се представят и при получаване на
препис от решението на съда. Отделно от това, както е прието по-горе в мотивите
на съда, следва ищецът да заплати за сметка на ответника задълженията му към
държавата /чл.362 ал.1 изр.2-ро от ГПК/ и да представи доказателства за това,
за да получи препис от влязлото в сила решение. Ищецът следва да бъде осъден да заплати местен данък за процесния
имот по сметка на Община Хасково в размер на 1198,50лв., както и такса за
прехвърляне на имота в размер на 449,27лв. по сметка на Районен съд-Хасково,
като на основание чл.364 ал.1 от ГПК следва да се впише възбрана върху
процесния недвижими имот, а именно до изплащането на тези разноски и дължимите
за имота данъци и такси.
Предвид
гореизложените съображения съдът
Р Е
Ш И :
ОБЯВЯВА
ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 30.05.2004г. между П.Н.Я. /наследодател на Й.Т.Г.
с ЕГН:**********/ в качеството на продавач и Т.Й.Г. с ЕГН:********** в
качеството на купувач предварителен договор, по силата на който П.Н.Я. се е
задължила да продаде на Т.Й.Г. своя апартамент №*, находящ се на ет.* /първи
жилищен етаж/ в жилищна сграда в гр.Х. на ул.*********** №***, парцел 10,
пл.№448, квартал 540, с квадратура 78,66кв.м., от която площ за мазе №2 –
4,09кв.м., ведно с 6,901% идеални части от общите части на сградата, за сумата
от 8000лв., която ще се изплаща ежемесечно по 200лв. с падеж 10-то число на
месеца, за който се отнася вноската.
ОСЪЖДА
Т.Й.Г. с ЕГН:********** да заплати по сметка на Районен съд-Хасково разноски по
прехвърлянето на имота в размер на 449,27лв.,
както и местен данък в размер на 1198,50лв.
по сметка на Община Хасково.
НАРЕЖДА
да се впише ВЪЗБРАНА върху
гореописания недвижим имот до заплащане на разноските и задълженията към
Държавата.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Окръжен съд-Хасково в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ : /п/ не се чете
Вярно с оригинала!
Секретар:
М.Б.