Р Е Ш Е Н И Е № 260096
гр. Варна, 17.12.2021г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Варненският
апелативен съд, Гражданско отделение, в съдебно заседание на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕН
СЛАВОВ
ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА
МАРИЯ МАРИНОВА
при
участието на секретаря В. Тодорова, като разгледа докладваното от съдия М.
Славов в.гр.д. № 535 по описа за 2020г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба и по частна жалба, подадени
от В.Т.Т. и Н.Т.Т. и двамата от гр. Варна чрез общия им процесуален
представител адв. Ст. С. ***, насочени съответно срещу решение №
449/09.04.2020г. и срещу определение № 1619/12.06.20г., постановени по
гражданско дело № 2612 по описа за 2018г. на Окръжен съд – Варна, а именно:
1.С въззивната жалба се обжалва
изцяло решението, с което са отхвърлени исковете на жалбоподателите срещу А.В.С.
и С.Н.В. за приемане за установени правата на собственост на ищците върху
недвижим имот в гр. Варна, ул. „Константин Доганов“, № 7, представляващ
кафе-сладкарница на първия наземен етаж в жилищна сграда в груб строеж, със
застроена площ от 85.64 кв.м., прилежаща изба (склад) с полезна площ от 27.75
кв.м., при общи граници, очертани с контур в червен цвят по комбинирана схема,
изготвена от инж. Т. О. на 28.01.2019 г., ведно с 10.3117 % ид. ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж, построена в УПИ № II-6 в кв. 155 по
плана на XI м. р. на града, при граници на дворното място: УПИ №№ III-7,
VII-11, VIII-12 и XVIIII-4, основани на твърдения за придобиване чрез договор
за дарение, сключен на 11.05.2007 г. с НА № 79, т. 2, peг. 4515, дело №
240/11.05.2007 г. на ВН № 196, на основание чл. 124, ал. 1 ГПК; и е прекратено
производството по исковете, предявени от същите ищци за отричане собствеността
на същите ответниците върху същия имот. В жалбата е изложено, че решението е
изцяло неправилно и необосновано. Освен това същото е произнесено при допуснати
процесуални нарушения, тъй като без възражение на ответниците, съдът е
изследвал нищожността на договора за дарение, легитимиращ ищците като
собственици на имота. В тази връзка са развити правни съображения относно това
кога е допустимо служебното изследване от съда на нищожността на договор
/излагайки становището си относно същността на отделните основания на чл. 26,
ал. 1 от ЗЗД/, който е от значение за разрешване на правния спор, сочейки на
наличието на висящо тълкувателно дело № 1/20г. на ОСГТК на ВКС по този въпрос.
Освен това съдът не е изследвал нищожността на договора на ответниците, за
който са изцяло относими направените от съда изводи за невъзможност на предмета
на договора на ищците. Горното е рефлектирало и върху разпределението на
разноските за първата инстанция, както и върху налагащия се извод, че
ответниците са собственици на имота /след като е отхвърлен положителния
установителен иск за собственост на ищците, а производството по предявения от
тях установителен иск за отричане на собствеността на ответниците върху имота е
прекратено/. Отправеното до въззивния съд искане е да се отмени обжалваното
решение изцяло и да се установи правото на собственост на ищците върху
процесния имот, както и съдът да се произнесе като се отрече собствеността на
ответниците върху този имот, по който иск първоинстанционното производство е
било прекратено.
В предвидения срок е депозиран отговор на въззивната жалба от насрещните
страни А.В.С. и С.Н.В. чрез общия им процесуален представител адв. М. Д. ***, с
който същата е оспорена като неоснователна. Посочено е, че правата на
ответниците, вкл. и техния титул за собственост, не са били изследвани, тъй
като по делото не са били установени материалните права на ищците, легитимиращи
ги като собственици на процесния имот. И поради това, че ищците не са
установили надлежен правен интерес като носители на права или други факти за
предявяване на отрицателен установителен иск, последният правилно е бил
прекратен. Споделя се съдебната практика на ВКС, в която се приема, че тъй като
нормите, уреждащи нищожността на сделките са от императивен характер и за
приложението им съдът следи служебно, то не е необходимо релевиране на
възражение от ответната страна за нищожност на сделката. Развити са съображения
и за липсата на конкуренция на права между страните при вписването в имотния
регистър, тъй като е налице различие на прехвърлените недвижими имоти в
нотариалните актове на всяка от страните, както и липсва идентичност в
праводателите им по двете сделки. Претендира се отхвърляне на жалбата и
присъждане на разноските във въззивното производство.
2. С частната жалба се обжалва
определение № 1619/12.06.20г., с което е оставена без уважение молбата на
ищците за изменение на постановеното по делото решение № 449/09.04.20г. в
частта за разноските чрез възлагането им върху всяка от страните, както са
сторени, на осн. чл. 248 от ГПК. Излага се, че при идентичност на прехвърлените
на всяка от страните права върху идентичен обект, и при извод за нищожност на
прехвърлителната сделка на ищците поради невъзможен предмет, логически следва и
извод за нищожност на същото основание на сделката на ответниците. Претендира
се отмяна на обжалваното определение и изменение на решението в частта за разноските.
В предвидения срок е депозиран
отговор на частната жалба от насрещните страни А.В.С. и С.Н.В. чрез общия им
процесуален представител адв. М. Д. ***, с който същата е оспорена като
неоснователна. Сочи се, че след като предявеният от ищците положителен
установителен иск е приет за неоснователен и е отхвърлен, а производството по
предявения от тях отрицателен установителен иск е прекратено, то разноските
следва да се възложат на ищците. Въведените доводи за прекомерност на
заплатеното от ответниците адвокатско възнаграждение се считат за
неоснователни. Претендира се потвърждаване на определението и присъждане на
разноските за това производство.
Настоящият състав на съда е приел, че във въззивната жалба е инкорпорирана
и частна жалба срещу прекратителното определение на първоинстанционния съд, с
което е прекратено производството по исковете, предявени от ищците за отричане
собствеността на ответниците върху същия имот. С определение №
260037/21.01.21г. настоящият съд е потвърдил определението, инкорпорирано в
решение № 449/09.04.2020г., постановено по гражданско дело № 2612 по описа за
2018г. на Окръжен съд – Варна, с което е прекратено производството по исковете,
предявени в евентуалност от В.Т.Т. и Н.Т.Т. и двамата от гр. Варна за отричане
собствеността на А.В.С. и С.Н.В. върху недвижим имот в гр. Варна, ул.
„Константин Доганов“, № 7, представляващ кафе-сладкарница на първия наземен
етаж в жилищна сграда в груб строеж, със застроена площ от 85.64 кв. м.,
прилежаща изба (склад) с полезна площ от 27.75 кв. м., при общи граници,
очертани с контур в червен цвят по комбинирана схема, изготвена от инж. Т. О.
на 28.01.2019 г., ведно с 10.3117 % ид. ч. от общите части на сградата и от
правото на строеж, построена в УПИ № II-6 в кв. 155 по плана на XI м. р. на
града, при граници на дворното място: УПИ №№ III-7, VII-11, VIII-12 и XVIIII-4.
Определение № 260037/21.01.21г. по настоящото дело не е било допуснато до
касационно обжалване с определение № 53/20.04.21г. по ч.гр.д. № 1227/21г. на
ВКС, І г.о., което е окончателно.
С определение № 260155/11.05.21г. въззивното производство е било
възобновено. Настоящият съд е приел, че с оглед на събрания пред първоинстанционния
съд доказателствен материал, по делото са налице факти, които обосновават извод
за необходимостта от проверка за евентуална нищожност на договора за
покупко-продажба на недвижим, оформен с НА № 135/08.07.1999г. на нотариус О. Ш.-Варна
(въз основа на който се претендира придобиването на правата от ищците по
договора за дарение, оформен с НА № 79/11.05.2007г. на нотариус О. С. ***,
досежно кафе-сладкарница) - поради невъзможен предмет. В тази връзка на
страните е била дадена възможност в 1-седмичен срок да изразят в писмен вид с
преписи за насрещните страни становища относно действителността на договора за
покупко-продажба на недвижим, оформен с НА № 135/08.07.1999г. на нотариус О. Ш.
- Варна (въз основа на който се претендира придобиването на права от
праводателите на ищците по сключения между последните договор за дарение,
оформен с НА № 79/11.05.2007г. на нотариус О. С. ***), досежно правната
възможност за обособяването на прехвърления имот като самостоятелен съгласно
одобрен проект и при спазване изискванията за осигуряване на достъп до общите
части по предназначение на етажните собственици, както и да ангажират
доказателства в тази насока, ако считат, че събраните по делото не са достатъчни.
Въззивниците са депозирали становище на 17.05.21г. чрез адв. С., в което
сочат, че сделките, оформени с НА № 135/08.07.1999г. на нотариус О. Ш. - Варна
и с НА № 79/11.05.2007г. на нотариус О. С. *** са действителни, тъй като праводателят
по първата ЕТ „Рита-Недялко Недялков“ е притежавал учреденото му право на
строеж за цялата сграда в гр. Варна, ул. „К. Доганов“, № 7, а той от своя
страна е продал намиращите се на партерния й етаж помещения с договора от
08.07.99г., при спазване на всички изисквания на закона, удостоверено от
съответния нотариус. Освен това ако се приеме нищожност на сделките поради
невъзможен предмет, то този извод е относим и за нотариалния акт на ответниците
при установяване на идентичността на имотите, описани в нотариалните актове на
двете страни. Акцентира се на това, че с договора от 08.07.99г. майката на
ищците е придобила магазин 2 /кафе-сладкарница/ и това е станало преди
повторната продажба на кафе-сладкарницата от ЕТ „Рита-Недялко Недялков“ на друго
лице – праводател на праводателите на ответниците за този имот. Налице е при
това положение гражданска измама, извършена от посочения ЕТ. Изложено е
становището, че по настоящото дело е нужно да се изследва дали строежът на
сградата е търпим строеж съобразно критериите на § 16 от ПР на ЗУТ.
В указания от съда срок е изразено становище и от въззиваемите чрез общия
им процесуален представител адв. Д. на 25.05.21г., в което изцяло се споделят
решаващите мотиви на първоинстанционния съд за отхвърляне на предявения иск.
Сочи се, че по делото е било установено, че новопростроената сграда е незаконен
строеж, тъй като за същата не са налице инвестиционен проект, разрешение за
строеж или акт за узаконяването му. Поддържа се още, че фактически на партерния
етаж е била изградена „кафе-сладкарница“ вместо първоначално проектирания
магазин 2, която е очертана с червен контур на комбинираната скица, изготвена
от инж. Т. О. на 28.01.19г. Това разпределение на обектите на партерния етаж
обаче според в.л. Т. не може да бъде одобрено, тъй като по него етажните
собственици нямат достъп до вътрешния двор. Освен това праводателите на ищците
са придобили именно кафе-сладкарница в очертаните й граници, а не са имали
намерение да придобият магазин 2 в проектираното му разпределение, което личи и
от предмета на предявената по делото претенция – правото на собственост върху
„кафе-сладкарница“, онагледена със скицата към исковата молба.
В с.з. пред настоящата инстанция на 17.11.21г. и след изслушване на
експертно заключение, процесуалният представител на ищците е уточнил, че се
претендира установяване на правото на собственост на ищците въз основа на
наведеното придобивно основание върху обекта, който е очертан с оранжев контур
като „кафе-сладкарница“ върху скицата, озаглавена „Разпределение“, изготвена от
арх. Ж., която отразява настоящото разпределение на първия етаж – л. 103 от
въззивното дело. Претендира уважаването на предявения установителен иск при
уточнения обект на спора.
Въззиваемите поддържат становището си за неоснователност на въззивната
жалба и на предявения иск и след уточняването на обекта на претендираната
собственост от ищците, направено пред въззивната инстанция. В депозираното от
въззиваемите писмено становище чрез адв. Д. се сочи, че първоинстанционното
решение е законосъобразно, тъй като с НА № 135/08.07.99г. е бил придобит обект,
представляващ фактически съществуващата на място „кафе-сладкарница“, а не
магазин № 2, и тъй като „кафе-сладкарница“ не може да бъде обособена като
самостоятелен обект поради неспазване на изискванията за осигуряване на достъп
до общите части по предназначение на етажните собственици (съгласно
изискванията на чл. 98, ал. 1, т. 1 от Наредба № 7/22.12.03г. за правила и
нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони),
поради което и оформеният с посочения НА договор е нищожен поради невъзможен
предмет – налице е непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен
проект за обособяване на тази част (по арг. от ТР № 3/2014г., постановено на
28.06.16г. от ОСГК на ВКС).
За да се произнесе настоящият състав на
съда съобрази следното от фактическа и правна страна:
По същността на предявения иск.
С подадената на 23.11.18г. искова молба ищците В.Т.Т. и Н.Т.Т. (исковото производство по предявения от С. В.
Т. иск е било прекратено с определение № 867/15.03.19г., потвърдено от
въззивната инстанция с определение по в.ч.гр.д. № 171/19г., а последното
недопуснато до касационно обжалване с определение № 90/28.05.19г. по ч.гр.д. №
1835/19г. на ВКС, І г.о.) са предявили иск за приемане за установено по отношение на ответниците А.В. и С.Н.В. (съгласно молба на ищците от 08.01.19г. за
насочване на иска и против втория ответник и определение на съда от 14.01.19г.
за неговото конституиране), че
ищците са собственици на недвижим
имот (съгласно
уточняване на вида на предявените искове с молбата от 27.02.19г. – л. 92-93),
находящ се в гр. Варна, ул. „Константин Доганов“,
№ 7, представляващ кафе-сладкарница на първия наземен етаж в жилищна сграда в
груб строеж, със застроена площ от 85.64 кв. м.,
прилежаща изба с полезна площ от 27.75 кв. м., при
общи граници, очертани с контур в червен цвят по комбинирана схема, изготвена
от инж. Т. О. на 28.01.2019г. /съгласно уточняваща молба от
30.01.19г. на л. 62 от първоинстанционното дело/, ведно с
10.3117 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, построена
в УПИ № II-6, кв. 155 по плана на XI м. р. на града,
при граници на дворното място: УПИ №№ III-7, VII-11, VIII-12 и XVIIII-4,
основани на твърдения за придобиване чрез договор за дарение, сключен на
11.05.2007г. с нотариален акт № 79, т. 2, peг. 4515, дело № 240/11.05.2007 г.
на ВН № 196. Наведените в исковата молба твърдения са били, че
собствениците на дворното място, представляващо УПИ № II-6, кв. 155 по плана на
XI м. р. на гр. Варна и с посочен по-горе административен адрес, са учредили на
10.03.1998г. в полза на строителя-предприемач ЕТ „Рита-89-Недялко Недялков“
правото на строеж за цялата предвидена за изграждане в поземления имот сграда
със смесено предназначение – търговски обекти и жилища. Последният е продал на
майката на ищците – С. В. Т. на 08.07.1999г. магазин № 1 на партерния етаж на
сградата в посочения УПИ, с площ на този обект от 56 кв.м. и магазин № 2 също
на партерния етаж от сградата с площ от 62.75 кв.м. На 11.12.00г. С. Т. и
нейният съпруг Т. Т. са продали магазин № 1 на С. Ж. А., а на 11.05.2007г. те
са дарили магазин № 2 на своите синове /ищците по делото/. Преди това обаче на
28.06.1999г. ЕТ „Рита-89-Недялко Недялков“ е продал магазин № 1 на И. Р. П.,
посочвайки, че същият е с площ от 33.50 кв.м. Независимо от сключения на
08.07.99г. договор, на 20.04.2001г. посоченият ЕТ е продал на М. И. И.
кафе-сладкарница на партерния етаж от същата сграда с площ от 86.64 кв.м.
Последната е продала кафе-сладкарницата на Г. Д. Г. на 27.04.2002г., а същият,
заедно със съпругата си, са продали обекта на М. П. Г. на 04.10.2001г. М. Г. и
съпругата му пък са продали кафе-сладкарницата на С. М. М. на 02.04.02г., а
последният и неговата съпруга са продали този обект на ответницата А.С.В. на
01.08.2003г. Тъй като „магазин № 2“, придобит от ищците и „кафе-сладкарница“,
придобита от ответниците, са един и същи обект, то за ищците е налице правен
интерес от предявения положителен установителен иск, тъй като считат, че именно
те са носители на правото на собственост върху описаната кафе-сладкарница,
очертана графично на скицата на л. 87 от делото. Ищците са твърдели в исковата
молба, че владение върху спорния търговски обект никоя от страните по делото не
е осъществявала и не осъществява.
В подадения от ответниците отговор на исковата молба предявеният
положителен установителен иск за собствеността върху описания търговски обект е
бил оспорен като неоснователен. Поддържало се е, че правото на собственост е
придобито от ответниците чрез покупко-продажба от продавачи, които са го
притежавали в своя патримониум. Освен това ответниците владеят имота, считано
от 01.08.2003г., когато и владението им е било предадено от пълномощника на
продавачите. В условията на евентуалност сочат, че са придобили собствеността
върху спорния търговски обект чрез добросъвестно давностно владение,
упражнявано за периода от 01.08.2003г. до 2009г., а евентуално – чрез
недобросъвестно владение от 10 години за периода от 01.08.2003г. до 2014г., тъй
като са упражнявали необезпокоявана и непрекъсната фактическа власт, а
владението им е било явно, несъмнено и спокойно. Оспорена е и идентичността на
придобития от ищците магазин № 2 с процесния обект „кафе-сладкарница“. Посочено
било, че веднага след продажбата на 01.08.2003г., ответниците и бащата на А.В.
са извършвали довършителни работи в обекта – поставили алуминиева дограма на
кафе-сладкарницата, а в следващите години са участвали в разходите по
заснемането и узаконяването на сградата и извършването на необходимите
административни процедури.
Ищците с молба от 07.10.19г. са оспорили възраженията на ответниците,
сочейки, че цялата сграда е незаконно построена и необитаема, била използвана
от бездомници, поради което и спорният обект не е могъл да бъде придобит по
давност от ответниците.
По установените по делото
факти:
На 10.03.1998г. с НА № 172, т.
ІІ, дело № 1107 на ВН, Д. А. К., К. А. К. и К. Д. П. са учредили на ЕТ
„Рита-89-Недялко Недялков“ правото на строеж за строителството на предвидената
за построяване съгласно действащи КЗСП,ЗРП и одобрен от Община Варна
архитектурен проект, жилищна сграда върху собствения им имот пл. № ІІ-6, кв.
155 по плана на ІV м.р. на гр. Варна, целият с площ от 233 кв.м., с
административен адрес – ул. „Константин Доганов“, № 7, срещу задължението на
приемателя да построи със собствени сили и средства цялата жилищна сграда и да
я въведе в експлоатация. Учредителите си запазили и взаимно си учредили право
на строеж, както следва: на Д. А. К. – апартамент № 2 на първи жилищен етаж; на
К. А. К. - апартамент № 4 на трети жилищен етаж и на К. Д. П. – апартамент № 3
на втори жилищен етаж /л. 34-35/.
Съгласно
подадената от Д. А. К. декларация на 15.01.04г. на осн. § 184, ал. 2 от ПЗР към
ЗИД на ЗУТ (ДВ, бр. 65 от 2003 г.), същият е декларирал относно незаконен строеж на
жилищна сграда в гр. Варна, ул. „К. Доганов“, № 7, построена в УПИ ІІ-6 на кв.
155 по плана на 11 подрайон на гр. Варна, че строежът е бил започнат м. март
1998г. и е бил завършен в груб строеж до покритие през м. 03.1999г. Доказателство за извършването на строежа през този период е и издадената
Заповед № 258/27.08.1998г. на кмета на район „Одесос“ за спиране на строежа,
която очевидно не е било изпълнена от строителя.
На 28.06.1999г. с НА № 23 на
нотариус Я. Н. /л. 33/ е изповядан договор за продажба на вещно право на
строеж, с който ЕТ „Рита-89-Недялко Недялков“
е продал на И. Р. П. вещното право на строеж върху магазин № 1 на партерния
етаж в сградата на ул. „К. Доганов“, № 7, ведно с прилежащите му санитарни
възли: баня-тоалет, с площ от 33.50 кв.м., при описани граници: запад
– ул. „К. Доганов“, изток – калкан на сграда на ул. „К. Доганов“, № 9,
стълбищна площадка, кафе-сладкарница.
На 08.07.1999г. с НА № 135 на
нотариус О. Ш. /л. 32/ е оформен договор за покупко-продажба, с който ЕТ
„Рита-89-Недялко Недялков“ е продал на С. В. Т. следните недвижими имоти,
изградени в груб строеж 50%: магазин № 1
на партерния етаж в сградата на ул. „К. Доганов“, № 7 с обща застроена площ от 56 кв.м., съгл. одобрения архитектурен
проект, състоящ се от: магазин,
баня-тоалет и склад, при граници на имота: калкан, стълбищно помещение и
коридор, обща стая и вътрешен двор; магазин
№ 2 също на партерния етаж на същата сграда, с обща застроена площ от 62.75 кв.м. съгл. одобрения
архитектурен проект, състоящ се от: помещение
на магазина, баня-тоалет и склад, при граници: улица, вътрешен двор,
коридор и стълбище.
На 11.12.2000г. С. В. Т. и съпругът й Т. В. Т. са продали на С. Ж. А.,
придобитият в СИО магазин № 1, но
посочен с площ от 35.50 кв.м.,
състоящ се от магазин, баня-тоалет и
склад и при описани същите граници като в техния нотариален акт - калкан,
стълбищно помещение и коридор, обща стая и вътрешен двор – НА № 72 на
нотариус О. Ш. на л. 26.
С НА № 19/20.04.2001г. на нотариус Р. Т. /л. 31/ ЕТ „Рита-89-Недялко
Недялков“ е продал на М. И. И. кафе-сладкарница
в партерния етаж на описаната сграда, със застроена площ от 85.64 кв.м., състояща се от: търговско помещение, два тоалета, коридор,
при граници: ул. „К. Доганов“, съседен имот, магазин и вътрешен двор, заедно с принадлежащата му изба /склад/ с площ от
27.75 кв.м., при граници: вход за изби, вътрешен двор, коридор и изба № 10.
Така описаната „кафе-сладкарница“, ведно със складовото помещение, е била
обект на извършените последователно продажби: с НА № 81/27.04.2001г. на
нотариус П. П. от М. И. на Г. Д. Г. /л. 30/; с НА № 47/04.10.2001г. на нотариус
О. С. от Г. Д. Г. и съпругата му А. Ж. Г. на М. П. Г. /л. 29/; с НА №
92/02.04.2002г. на нотариус О. С. от М. П. Г. и П. А. П. на С. М. М. /л. 28/; с
НА № 34/01.08.2003г. на нотариус Л.
Г. от С. М. М. и Е. Е. М. на А.С.В. /л. 27/. Последната сделка е била сключена
по време на брака на ответницата със С.Н.В., сключен на 09.01.1994г.
От представените от ответниците копия на съобщения за дължими МДТ за имот
на ул. „К. Доганов“, № 7 се установява, че същият е бил деклариран с декларации
от 14.11.2003г. /т. ІІ, л. 532-533/.
На 11.07.2007г. Т. В. Т. и С. В.Т.
са дарили на синовете си В.Т.Т. и Н.Т.Т. магазин
№ 2 в посочената сграда на ул. „К. Доганов“, № 7, с площ от 62.75 кв.м., състоящ се от: помещение, баня-тоалет, склад и при
граници: улица, вътрешен двор, коридор и стълбище – НА № 79 на нотариус О. С.
/л. 25/.
Цитираната по-горе декларация на Д. А. К. от 15.01.04г., подадена на осн. §
184, ал. 2 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ (ДВ, бр. 65 от 2003 г.), е част от
административната преписка по подадена молба-заявление от същата дата за
узаконяване на незаконен строеж, представляващ „жилищна сграда“ на ул. „К.
Доганов“, № 7. По същата е бил съставен на 04.04.05г. Констативен акт № 2 от
длъжностни лица на Община Варна /л. 129/, в който е отразено, че сградата е на
5 етажа, построена върху поземлен имот на Д. А. К., К. А. К. и К. Д. П., а
обектите в сградата са на лицата, описани в приложен списък (в същия фигурира
името на ответницата А. Ст. В. като собственик на „кафе-сладкарница“ и на И. Р.
П. – като собственик на магазин). Не са били представени при проверката
строителни книжа или издадени актове за разрешаване и извършване на строежа.
Била е представена скица-виза за заснемане за узаконяване, издадена на 06.03.2003г. Разпределението на площта
на партера е описана с предназначение на „кафе-сладкарница“, „магазин“ и
„санитарни възли“. Установено е, че сградата е изградена в груб строеж. Към
заявлението за узаконяване е бил представен Проект-заснемане част
„Архитектурна“ за узаконяване. Описаните в списъка към преписката собственици
на обекти в незаконно изградената сграда, вкл. и ответницата В., са
декларирали, че са запознати с констатациите в акта и няма да обжалват /л.
127-132/.
Копие от описания в констативния акт Проект-заснемане част „Архитектурна“
за узаконяване е приложен към задната корица на т. І от първоинстанционното
дело /жълта папка/, разработен от арх. К. /представен с молба от ищците на
14.01.20г- - л. 538/. Според проекта разпределението на партера, целият с площ
от 134 кв.м., се състои от магазин, състоящ се от търговска площ, склад и
тоалет, с обща площ от 36.30 кв.м.; от кафе с обща площ от 85.64 кв.м., което
се състои от търговска част и две
вътрешни санитарни помещения, ведно с излаз към стълбище към избената част;
стълбище за жилищната сграда със застроена площ от 12.06 кв.м. Липсва предвиден
излаз към вътрешния двор.
Ищците са представили Работен проект от м. 12.2005г. за жилищната сграда на ул. „К. Доганов“, № 7, част „Електро“, фаза „Заснемане за
узаконяване“, при която разпределението на партерния етаж /л. 453/ е идентично като описаното в
Проекта-заснемане, част „Архитектура“ от жълтата папка, коментирано по-горе.
Представен е и проект за узаконяване на сградата, част „ВиК“, изготвен
върху чертежи от 17.10.1997г., но
презаверени от Дирекция „Архитектура и благоустройство“ на 29.08.2003г. Разпределението на партерния етаж е различно – с
два магазина и складови помещения зад тях, както и канцелария за магазин № 1,
ведно със санитарни помещения. Магазините са разделени от коридор, който
свързва входното стълбище със задната част на сградата и отвежда до обща стая –
л. 486.
От отговорите, изпратени от район „Одесос“ и от Община Варна до
процесуалния представител на ответницата /л. 149-150/ се установява, че в
„Регистър за разрешено строителство в гр. Варна“ за периода от 1990г. до 2017г.
не са открити разрешение за строеж или Акт за узаконяване и строителни документи
за сградата, изградена в гр. Варна на ул. „К. Доганов“, № 7.
В отговор-становище от 07.10.19г. от директора на Дирекция „Архитектура,
градоустройство и устройствено планиране на Община Варна“, адресирано до адв. Д.
като пълномощник на ответницата, се установява, че липсва произнасяне по
подаденото заявление за узаконяване от 15.01.04г., но същевременно са и изтекли
всички срокове по изследване на възможностите за узаконяване на сградата и е
формиран мълчалив отказ за узаконяване на строежа в резултат на непроизнасянето
в 1-месечен срок от подаване на заявлението по § 184 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ – по
арг. от § 127 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ (ДВ, бр. 82 от 2012 г.) – л. 151-157.
От подадена жалба от В. З. З. на 22.04.08г., насочена против Заповед № Г-17
от 22.01.2008г. на гл. архитект за одобряване на изменение на ПУП РУП за УПИ
ІІ-6, кв. 155 по плана на 11 подрайон на гр. Варна /ул. „К. Доганов“, № 7/, се
установява, че през 2000г. е бил направен опит за узаконяване на тази сграда
чрез издаването на заповед за одобряване на проект за частично изменение на
КЗСП, обхващащ парцели ІІ-6 и ІІІ-7, кв. 155, 11-подрайон, но с окончателно
решение от 21.10.2003г., по адм.д. № 5620/2003г., ІІ отделение на ВАС, е била
отменена заповедта. По подадената от Запрянов жалба е било образувано адм.д. №
2561/08г. на Адм.С-Варна, по което като заинтересована страна е била
призовавана и ответницата В.. С решение № 1741/23.10.09г. съдът е отменил
Заповед № Г-17 от 22.01.2008г. на гл. архитект на община Варна за одобряване на
изменение на ПУП РУП за УПИ ІІ-6, кв. 155 по плана на 11 подрайон на гр. Варна.
Видно от приложеното на л. 537 писмо от 15.11.19г. от кмета на район
„Одесос“ до собствениците на обекти в незаконно изградената жилищна сграда
/вкл. и до страните по настоящото дело/, че същите са уведоми за движението на
административната преписка по заявлението за узаконяване на сградата, подадена
на 15.01.04г. – че последното действие представлява изпратено до собствениците
писмо от 14.03.11г., с което същите са били уведомени, че инвестиционните
проекти са загубили правно действие поради изтичане на 1-годишния срок от
тяхното съгласуване и е бил определен нов 3-месечен срок за изработване на нови
актуални инвестиционни проекти, а внесените проекти са били върнати. Отправено
е искане адресатите да заявят дали след връщане на проектите са били предприети
действия по проблема и какви са инвестиционните им намерения, тъй като на
08.10.19г. в администрацията на района е постъпила молба от собствениците на
жилищна сграда на ул. „К. Доганов“, № 9, в което сочат на затруднения в
използването на собствените им имоти поради рушащия се и неподдържан незаконен
строеж на № 7.
От заключението на СТЕ, изготвено от в.л. арх. В. Т.-И. и изслушано пред
първата инстанция се установява, че от приложения в т.нар. „жълта папка“ /към
задната корица на т. І/ проект за сградата на ул. „К. Доганов“, № 7, се
установява, че същият е разработен през м. 08.1999г. Този проект е бил
използван в опит за узаконяване на сградата през м. 02.2002г. като е било
сменено само заглавието на проекта, което става „Заснемане за узаконяване на
Жилищна сграда на ул. „К. Доганов“, кв. 155, парцел ІІ-6“. Нов опит за
узаконяване е бил направен със същия проект през 2005г. /приложената към задната
корица на т. ІІ зелена папка, чието съдържание на чертежите част „Електро “е
идентично с приложените към самото дело – л. 445-462/. По мнение на вещото лице
тези опити за узаконяване са останали неуспешни, тъй като архитектурните
планове не отговарят на действащия ПУП-ПРЗ, както във височина и етажност, така
и в очертанията на външния контур на сградата, както и на изисквания на ЗУТ
като наддавания на фасадни елементи към вътрешните регулационни линии, коти
корниз и др. Освен това проектите не са отговаряли и на изграденото на място,
тъй като по време на строителството са били направени съществени изменения по
отношение на обособените части – местени са били стени, отваряне и затваряне на
врати, прехвърляне на площи от една обособена част към друга. Изводът е, че при
тези опити за узаконяване не е било направено реално „заснемане“ на фактически
изграденото на място, но освен това и още при първоначалния проект /който не е
бил одобряван и не е било издавано разрешение за строеж/ е бил в съществено
нарушение на нормите на ЗУТ и на издадените въз основа на същия подзаконови
нормативни актове. Узаконяването на строежа би било възможно само при точно
заснемане на съществуващия строеж и изработване на нов ПУП-ПРЗ и РУП, в които
строежът да бъде отразен съобразно фактическото си извършване. Промяната в
ПУП-ПРЗ и РУП
обаче е възможно при липсата на възражения от
заинтересованите страни, каквато в случая не е налице, тъй като съседните
собственици на имоти са несъгласни. Към заключението е приложена комбинирана
скица, изработена въз основа на скицата на инж. О., послужила за графично
онагледяване на претенцията на ищците, на която със зелен контур е нанесена
границата на магазин 2, а с червен контур – границите на кафе-сладкарница.
В с.з. вещото лице допълва, че проектът в „жълтата папка“ не може да бъде
изпълнен, тъй като по него етажните собственици нямат достъп до вътрешния двор,
а за узаконяване на балконите по разпределението на жилищните етажи, същите
трябва да отстъпят на 1 м. от страничните регулационни линии. Партерът обаче
няма отношение към височината на сградата, нито към наддаванията, т.е. за
узаконяването няма да е необходимо преустройство във външните му контури. В
момента по изграденото на място вещото лице е установило, че има достъп до
вътрешния двор през коридора. Защрихованото със зелен цвят на скицата е 40.7
кв.м, а в ограденото с червен контур попадат общите части и площта му е 67.48
кв.м. Застроената площ на партера е 136.54 кв.м.
От заключението на в.л. арх. Ж., изслушано пред въззивната инстанция се
установи, че изградените обекти (каквото е останало от тях, онагледено и с
приложения снимков материал), отговарят на нормите на действалите към момента
на изграждането им и понастоящем отменени ЗТСУ, ППЗТСУи Наредба № 5 за правила
и норми по ТСУ от 1977г. От направения оглед на място и при останките от
вътрешни преградни зидове, вещото лице счита, че не е налице предвиден достъп
на всички етажни собственици до вътрешния двор през партерния етаж. Самото
заснемане от огледа на партерния етаж е онагледено на приложената скица,
озаглавена „Разпределение /съществуващо положение/“ – л. 103. Експертът е
изготвил и предложение за преразпределение на обектите на партерния етаж по
начин, при който да се предвиди проход /коридор/, даващ възможност за преминаване
и ползване на вътрешното дворно пространство, което предложение е съобразено с
нормативния изисквания на ЗТСУ /отм./, на действащия ЗУТ и на действащата
Наредба № 7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии
и устройствени зони, обн. 2004г. За реализиране на така изготвеното предложение
за разпределение на обектите на партера /графично онагледено на скицата,
озаглавена „Предложение“ на л. 104/ следва да се изградят само преградни
неносещи тухлени зидове, оформящи обслужващия коридор между стълбището и
дворното пространство.
В с.з. вещото лице допълва, че на партерния етаж в помещението
„кафе-сладкарница“ има следи от гипсови корнизи по таваните, от облицовката по
стените, следи от барплота, от плафониерите от осветителните тела. В другото
помещение – магазин на партера също има следи, че е бил в състояние пред
експлоатация – следи от конструкцията за гипсокартон, от вентилацията в
санитарния възел, скъпи облицовъчни материали. Освен това вещото лице счита, че
изготвената от инж. О. скица на разпределението на партерния етаж, приложена на
л. 87 от първоинстанционното дело, е неточна, тъй като в дъното на партерния
етаж съществуват три санитарни клетки, като входа за едната от тях е от външна
страна, откъм дворното място. Освен това е налице изградено стълбище, от което
се отива в складовото помещение, което се намира под процесния обект и обслужва
само него. В с.з. вещото лице нанесе с оранжев цвят контурите на
кафе-сладкарницата върху скицата „Разпределение /съществуващо положение/“.
Допълва, че стълбището, водещо от кафе-сладкарницата към складовото му
помещение на ниво под кота „0“ към вътрешния двор, е затворено с оградни стени,
върху които личат следи от поставяна някога метална покривна конструкция.
Отделно от това, зад входното стълбище на самата сграда /разположено откъм ул.
„К. Доганов“/ е налице отвор за влизане в помещение, което най-вероятно е било
предвидено за общо такова, поради което и в изготвеното от вещото лице
„Предложение“ това е било използвано, за да очертае евентуалното изграждане на
коридор, който да осигурява достъп до вътрешния двор. Без вътрешни
преустройства обаче, достъп до вътрешния двор не е предвиден. Такъв достъп не е
предвиден и не е възможен без преустройства нито през кафе-сладкарницата, нито
през магазин 1 /освен през отвора на тоалетната му/. В обема на
кафе-сладкарницата понастоящем има обособени единствено две тоалетни с
предверие с умивалници, разположени в дъното на общото помещение. Експертът
допълва, че с така направеното предложение за вътрешно преустройство на
партерния етаж не се отнема площ от магазин 1, а само от кафе-сладкарницата.
Сочи още, че това, което е очертано като съществуващо разпределение съответства
приблизително на скицата за ел. инсталацията, приложена на л. 453 и не съответства
на скицата на л. 486 от първинстанционното дело. Счита, че скицата е била
изготвена, за да се угоди на някоя страна /собственик/.
От показанията на свидетелите, разпитани пред първата инстанция се
установяват следните факти:
-Св. Е. сочи, че през лятото на 2003г. С. (бащата на ответницата) му е
възложил да изработи алуминиев вратопрозорец за кафе-сладкарницата. Когато са
го монтирали, ключовете предал на С. Месец по-късно се наложило да изработят
нов вратопрозорец, тъй като помещението е било разбито и цялата дограма е била
взета. Преди първия монтаж дограма не е имало;
- св. Д. е майка на ответницата и нейните показания съдът преценява с оглед
нормата на чл. 172 от ГПК. Тя сочи, че когато видяла за първи път
сладкарницата, същата имала прозорци и врати откъм улицата. Помещението е
стигало до дъното на сградата и там се намирали стълбите към избата. Помещението е имало вътрешна мазилка, а на стената на калкана е имало пано
от камък. Стълбите към избата били на цимент, а в дъното на търговското
помещение е имало прозорец, който гледал към вътрешния двор. Не е имало ток и
вода в сградата В момента няма абсолютно нищо, освен железни решетки и сега е
изоставено и в окаяно състояние. В началото отпред е имало обикновена тенекиена
врата и поради тази причина С., съпругът на свидетелката и баща на ответницата,
е поръчал алуминиева дограма с прозорци и врата. Месец след поставянето им
всичко е било разбито и поради това С. решил да постави дограма за втори път,
ведно с метални охранителни щори. Пак се получило същото – всичко било разбито.
Свидетелката не знае съществуващите от около 2 години решетки на имота от кого
са поставени, но не ги е поставял С. Към м. 10.2003г. семейството на
ответницата разбрало, че са закупили имот в незаконен строеж и поради това С. е
започнал да търси собствениците на земята, които живеели на квартира и също
били отчаяни. С. контактувал и с И. П., който бил собственик на магазина вляво.
Той ги уведомил, че и двата магазина са били препродадени през 1999г. на С. При
срещата на С. със С. последната се държала арогантно и му казала само, че който
пръв е купил, той е собственик. Строителят Н. продължавал да успокоява С. и
семейството му, че чрез заменки всичко е уредено. Собствениците на обекти в
незаконно изградената сграда, организирани от И. П., започнали да се срещат и
през 2004г. е било подадено заявление за узаконяване, но резултати не е имало.
През 2006г. е било подадено искане за изменение на ПУП, но и това не дало
резултат. На срещите ходели С., свидетелката и няколко пъти дъщеря им А.. Тъй
като през 2009г. свидетелката се развела със С., тя започнала да ходи на
организираните срещи по-рядко. Свидетелката е живяла винаги в близост до
процесния обект и не е виждала някой друг да влиза. Свидетелката не познава С.,
нито синовете й, за които сочи, че не са присъствали на сбирките. Никога семейството й не е мислило, че С. е собственик, защото тя не е
присъствала на сбирките и не е правила нищо. През 2006г. семейството е решило
да продаде имота, появил се и купувач, но той се отказал денят преди сделката.
През 2014г. били подновени опитите за продажба, но и те се оказали неуспешни.
- св. Т. е баща на ищците и неговите показания съдът преценява с оглед
нормата на чл. 172 от ГПК. Същият излага, че познавал Н. /Д./, отпреди 1999г.,
тъй като си е закупил 2 апартамента от него в друг негов строеж в гр. Варна.
През 1999г. купили помещението, което се намира вдясно от входа, а по-малкият
магазин бил на П.. Сградата не е била довършена към 1999г. /а само с покрив/,
но сладкарницата е била завършена от строителя, който решил да си я прави за
себе си. Бил поставил алуминиева дограма, висящи тавани, бар-плот, тоалетните
били абсолютно готови – направо можел да си отключи с ключа, да се сложат
масите и обектът да започне да работи. При сделката свидетелят не е искал от
продавача архитектурен проект. След около 2 години /след 2001г. или 2002г./
синът на С. – С. е казал на Т., че баща му е направил една голяма „простотия“,
тъй като е купил сладкарницата на ул. „К. Доганов“, № 7, която Т. бил закупил
по-рано. С. признал, че са проверили имота за други собственици, но това е
станало след сделката и попитал дали може да се направи нещо, на което Т.
отговорил, че е заплатил имота и няма какво да се направи. След това свидетелят
отишъл да работи в чужбина и се върнал в България през 2008г. Тогава научил, че
С. „се правил“ на собственик на сладкарницата като е ходил на събранията поради
това му казал, че първият купувач е законният собственик. С. отвърнал, че знае
това. Когато свидетелят се върнал и започнал да ходи на събранията на
съсобствениците, С. е спрял да ги посещава. П. е уведомил Т., че Д. не е платил
дограмата за сладкарницата и поради това фирмата я е демонтирала. Когато
свидетелят се завърнал в България бил уведомен от общината, че ще го глобят ако
не затвори обекта с решетка, тъй като в него влизали хора. По този повод
разговарял със зам. кмета на Община Варна, който му обяснил, че ходили
бездомници и трябва да се сложи преграда. Когато свидетелят се завърнал от
чужбина, съсобствениците решили да се довърши сградата и по тази причина около
2010г. наели арх. Т., на която заплатили 7 000 лв. Когато свидетелят е
ходил на събранията С. или синът му С. не са били там. Когато се разбрало, че Д.
е продал на съпругата на Т. двата магазина, П. е обвинил свидетеля, че е
измамник и след молба от строителя, Т. и С. прехвърлили малкия магазин на
посочено от него лице, с което сметките между Т. и строителя били изчистени.
Свидетелят се интересувал само от сладкарницата.
- св. Х. е видял за първи път сградата на ул. „К. Доганов“, № 7 през лятото
на 1999г. Помещението на партера, вдясно от входа, било направено от строителя
за самия него като кафе-сладкарница, която той продал на Т. Т.. Последният пък
убедил свидетеля да си купи апартамент в тази сграда. На сладкарницата е имало
дограма. Всичко по-късно е било разграбено. Преди 4-5 години собствениците
получили от общината писмо с указание да си обезопасят обекта и двамата с Т.
отишли и заварили външната врата на входа към стълбището, а на входа на
сладкарницата имало поставени някакви платна или нещо като метална ограда, но
не знае от кого. Свидетелят не познава ответниците по делото, а само е чувал за
С., тъй като Т. му е споделил, че някакви хора са купили обекта след него. След
2008г., когато двамата с Т. и другите съсобственици са предприели активни действия
да се узакони сградата, никой от ответниците не е посещавал събранията.
Свидетелят не е чувал някой да заявява на Т., че той е собственик на неговата
сладкарница. Свидетелят познава лицето П. Б., но не знае той чий представител е
бил при опитите за узаконяване. Свидетелят сочи, че преди Т. да се върне в
България през 2008г., на събранията е присъствала С. Свидетелят не е виждал
дограма през 2003г., тъй като от 2002г. сградата е започнала да се руши, а
помещението да се пълни с боклуци;
- св. Д. е брат на ответницата, поради което и неговите показания съдът
преценява с оглед нормата на чл. 172 от ГПК. Същият научил за покупката на
сладкарницата, извършена от родителите му през 2003г., едва през 2005г., тъй
като поради семейни проблеми не са контактували помежду си. През 2005г. се
сдобрили и тогава бащата на свидетеля е показал сладкарницата отвън – тогава
сградата е била изоставена. Сестра му е искала да продаде обекта, ходили
брокери да го оглеждат. Знае, че преди 2005г. на два пъти е била слагана
дограма, но е била ограбвана и поради това са се отказали. Понастоящем има
метална скара. Отрича да е разговарял с Тошко Т. през 2001г. за сладкарницата,
тъй като е разбрал за покупката й едва през 2005г. Разбрал за претенции на Т.
едва преди 2 години, тъй като той поискал от свидетеля да говори със сестра си
и тя да се откаже от собствеността си. Сочи, че имотът е данъчно деклариран от
сестра му и те си го владеят. Разказва за случай през 2006г., при който е имало
желаещ да закупи цялата сграда и да я довърши, дори оставил капаро, но после се
отказал, тъй като имало много други собственици. Знае, че предимно баща му е
ходил на събранията на съсобствениците в сградата;
- разпитана като свидетел е и майката на ищците – С. В. Т., чиито показания
съдът също преценява с оглед нормата на чл. 172 от ГПК.Същата сочи, че
процесният имот на ул. „К. Доганов“, № 7 е бил закупен от съпруга й Т., но на
нейно име. Спомня си, че били 2 помещения, но не знае точно с каква площ. Имало
е барплот и дограма, както и 2-3 масички. Сладкарницата се заключвала, но след
това всичко било разбито. Не знае по-късно да е била слагана дограма, която
наново да е била премахвана. Свидетелката сочи, че не е чувала някой да има
претенции за собственост за този обект. Не познава ответницата А.. Предимно
съпруга й Т., с когото са се развели през 2007г., се е занимавал с имотите и
сделките с тях. Той заминал за Испания през 2003г. и 4 години го е нямало, през
което време свидетелката не се е занимавала с имотите. Децата им също не са се
занимавали с обекта, тъй като и двамата са в Англия и се връщат само лятно
време.
Правни изводи:
Съдът приема, че с договора от 10.03.1998г., оформен с НА № 172, т. ІІ,
дело № 1107 на ВН, легитимиращите се като собственици на поземления имот
физически лица, надлежно са учредили на ЕТ „Рита-89-Недялко Недялков“ правото
на строеж върху цялата проектирана и предвидена за построяване жилищна сграда
върху имот пл. № ІІ-6, кв. 155 по плана на ІV м.р. на гр. Варна, целият с площ
от 233 кв.м., с административен адрес – ул. „Константин Доганов“, № 7, с
изключение на индивидуализираните бъдещи обекти в сградата, представляващи
апартаменти № 2, 3 и 4, върху които собствениците на земята са си запазили и
взаимно учредили право на строеж. Договорът е действителен и е породил целените
от страните правни последици.
За бъдещата сграда са били изготвяни технически книжа и това личи от
нанесените дати „17.10.1997г.“ върху проекта, представляващ част „ВиК“,
изработен от проектант инж. В. К. – л. 479-492 (които по-късно са датирани от
29.08.2003г. с отбелязването „Важи за узаконяване“). Строителството обаче е
започнало през м. 03.1998г. без да са били одобрени от съответната общинска
администрация технически проекти, без издадено разрешение за строеж и дадена
строителна линия, без водене на съответните книги по време на строителството.
Последното е продължило до м. 03.1999г., когато сградата е била изградена до
етап „груб строеж“ /с покрив на цялата сграда/. По време на строителството
обаче са били осъществени изменения в разпределението на партерния етаж -
първоначално са били проектирани 2 магазина със складови помещения, коридор
между тях, свързващ входното стълбище на сградата с обща стая и с вътрешния
двор и без външни стълби, разположени откъм вътрешния двор, които да водят до
избения етаж /скицата на л. 486/. При строителството обаче е реализирано
разпределение на партерния етаж, съответстващо на скицата от част
„Архитектурна“, изготвена от арх. К. и приложена в жълтата папка /на която в
голяма степен съответства разпределението на партера от работния проект, част
„Електро“, фаза „Заснемане за узаконяване“ – л. 453, както и отразеното на
скицата, изготвена от вещото лице арх. Ж. – л. 103 от настоящото дело/. Това
личи ясно от описанието на магазин № 1, който в НА № 23/28.06.1999г. на
нотариус Я. Н. /л. 33/ е описан с площ от 33.50 кв.м. /в скицата от жълтата
папка е описан с подобна площ от 36.30 кв.м./ и прилежаща му единствено
баня-тоалет. Освен това описаните граници на магазин № 1 в този НА са: запад –
ул. „К. Доганов“, изток – калкан на сграда на ул. „К. Доганов“, № 9, стълбищна
площадка, кафе-сладкарница. Липсва вътрешен коридор като отразения на скицата
на л. 486 и склад с канцелария към магазин № 1.
Настоящият съд намира, че тъй като към 28.06.99г. цялата сграда е била
построена и правото на строеж е била трансформирано в право на собственост
върху отделните обособени обекти от същата, то в патримониума на купувача И.
Попов е било прехвърлено именно правото на собственост върху магазин № 1, което
вече е било възникнало в патримониума на суперфициаря-строител. Правото на
строеж е ограничено, но не е по-малко по обем от правото на собственост и то
съдържа в себе си собствеността в латентен вид. Поради това изявлението за
прехвърляне правото на строеж съдържа в себе си изявление за прехвърляне и на
собствеността върху вече построеното.
В патримониума на строителя ЕТ
„Рита-89-Недялко Недялков“ е останало трансформираното от право на строеж в
право на собственост, имащо за обект останалата част от партерния етаж, на
който фактически е била изградена кафе-сладкарница вместо отразения в
първоначалния проект магазин № 2 със складово помещение и коридор между магазин
1 и магазин 2. Този втори обект на партерния етаж заема цялата останала част от
същия, извън продадения вече магазин № 1 със санитарното му помещение
/съобразно скицата от жълтата папка, сходна с тази на л. 453 и със заснемането
на л. 103 от настоящото дело/. Поради това единственият предмет на договора от 08.07.1999г.,
оформен с НА № 135 на нотариус О. Ш. (с който ЕТ „Рита-89-Недялко Недялков“
продава собственост върху обекти в партерния етаж), и с който е възможно да се
свърже вещно-транслативния ефект на сделката, е притежаваната към този момент
собственост в патримониума на продавача – това е останалата част от партерния
етаж, извън магазин № 1, който вече е бил продаден на И. Попов.
Относно действителността на договорите от 28.06.99г. и от 08.07.99г. с така
определените им по-горе предмети – обособените фактически обекти в партерния
етаж – магазин № 1 със санитарното му помещение, целият с площ от 33.50 кв.м. и
магазин № 2 /който фактически е бил разположен в останалата част от партера и с
разположение съобразно скицата на л. 103 от настоящото дело, но описан като
ограничен от вътрешен коридор и с по-малка площ (62.75 кв.м.) /:
В тази връзка съдът съобразява задължителните указания по тълкуването на
закона, дадени с ТР № 3/14г., постановено на 28.06.16г. по т.д. № 3/14г. на
ОСГК на ВКС. Според това решение ако към момента на сключване на сделката,
реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти),
не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен
обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент,
договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за
обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или
други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува
непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване
на тази част.
Правният извод, който се налага при съобразяване на даденото от арх. Ж.
заключение, изслушано пред настоящата инстанция, е, че е налице фактическа и
правна възможност (съобразно изискванията, както на отменените ЗТСУ, ППЗТСУ и
съответната наредба за строителните правила и норми по ТСУ, така и на
действащите ЗУТ и на Наредба № 7 за правила и нормативи за устройство на
отделните видове територии и устройствени зони, обн. 2004г.) за разпределението
на обектите на партерния етаж, при което магазин № 1 не търпи никакви корекции
и се запазва в границите си, описани според НА от 28.06.99г. (с помещение за
търговска площ и с прилежащото му помещение, което да служи за складово и
санитарно такова – скицата на л. 104 от въззивното дело), а кафе-сладкарницата
/посочена като магазин № 2 в НА от 08.07.99г./ да бъде ограничена с вътрешна
преградна стена, която да послужи за оформянето на вътрешния коридор, който да
води от входното стълбище на сградата до вътрешния двор, съобразно скицата
„Предложение“ на л. 104 от въззивното дело. Както е посочено и в цитираното ТР,
разпоредбата на чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД не свързва нищожността на сделката
с неосъществяването или непозволяването на преустройството, а с неговата
фактическа и правна невъзможност, каквато в случая не е налице.
При това положение следва да се приеме, че предметът на договора от
08.07.99г., сключен между ЕТ „Рита-89-Недялко Недялков“ и С. В. Т., досежно
кафе-сладкарницата /съобразно фактическото й разположение на л. 103 от
настоящото дело, но правно допустимо съобразно разположението й, отразено на
скицата на л. 104 от настоящото дело/, е
действителен относно правнодопустимия обект (без коридора, който следва да се
обособи и е обща част на етажните собственици, тъй като ще служи за достъп до
вътрешния двор, в който е разположена сградата).
Поради горното пък се налага извода, че с по-късно сключения договор от
11.12.2000г., с който С. В. Т. и съпругът й Т. В. Т. продават на С. Ж. А.
магазин № 1, не е налице прехвърляне на вещни права върху магазин № 1, тъй като
такива продавачите не са придобивали с договора от 08.07.99г.
Тъй като ответницата е закупувала собственост върху кафе-сладкарницата от
праводатели /първият от които е закупувал на 20.04.2001г./, чийто сделки са
сключени с първоначалния собственик на кафе-сладкарницата ЕТ „Рита-89-Недялко
Недялков“, но след като последният вече е бил надлежно отчуждил собствеността
на 08.07.99г. в полза на праводателите на ищците, то и съобразно нормата на чл.
113 ЗС вписаният по-късно акт не може да бъде противопоставен на трети лица,
които по-рано са придобили от същия собственик и съответно вписали своя акт.
Ищците са придобили права върху обекта, който е фактически и правно възможен да
бъде обособен съобразно скицата на л. 104 от настоящото дело чрез договора за
дарение от 11.07.2007г. от своите родители.
При това положение предявеният установителен иск от ищците за установяване
на правото им на собственост върху уточнения пред въззивната инстанция обект (неточно графично обозначен на скицата на л. 87 от първоинстанционното
дело, но при наведените твърдения пред първоинстанционния съд, същите
съответстват на претенция, която е
графично отразена на скицата на л. 103 от въззивното дело/, но в рамките на
обема и площта на обекта, обособим съобразно скицата на л. 104 от настоящото
дело /защрихована с наклонени линии със син цвят, нанесени от съда/, е
основателен и следва да бъде уважен (ведно с приподписване на тази скица на л.
104 от съдебния състав, като неразделна част от решението), а в частта му,
имаща за предмет обособимата обща част от етажната собственост, представляваща
коридор /защрихована с наклонени линии с червен цвят, нанесени от съда/,
следва да се отхвърли.
Горният извод не се променя и при разглеждане на възражението на
ответниците за придобиването на имота чрез придобивна давност – кратка
5-годишна, евентуално 10-годишна. Действително в настоящия случай ответниците
са добросъвестни владелци, тъй като владението им от 01.08.2003г. е установено
въз основа на правно основание, годно да ги направи собственици, без да знаят
към тази дата, че праводателият им не е бил вече собственик /незнанието към
правнорелевантния момент - от показанията на св. Д. и св. Т./. Съдът приема, че
след сключването на договора от 01.08.03г. бащата на ответницата е предприел
действия по поставяне на дограма на входната част на обекта, тъй като
съществувалата преди това е била демонтирана поради незаплащането й от
строителя на фирмата-изпълнител. Но така поставяната на два пъти дограма е била
разрушавана и незаконно премахвана от неизвестни лица. След това имотът, макар
и деклариран по ЗМДТ от ответниците през 2003г., е бил изоставен – за това
свидетелства и брата на ответницата – св. Д., който е видял имота за първи път
през 2005г. и го описва като изоставен. Има доказателства по делото /писмени и
гласни/, че през 2006г. ответниците са възнамерявали да продадат имота, както и
че бащата на ответницата е правил опити да се свърже със строителя, а по-късно
и с останалите собственици на обекти в сградата, за да се осъществи процедура
по нейното узаконяване. През 2008г. обаче след завръщането на бащата на ищците
в България /св. Т./, същият е възобновил активните действия по опити за
узаконяване на сградата чрез присъствие на събрания на съсобствениците, чрез
наемането на арх. Т. и заплащането на възнаграждение за изготвяне на книжа за
узаконяване /така самият св. Т., но и св. Х./. Последният сочи, че след
завръщането на Т. от чужбина и възобновяване на събранията на съсобствениците,
не е виждал ответниците или техни близки да идват на събранията, а и изобщо не
ги познава. Междувременно по започналото по жалба на В. З. административно дело
№ 2561/08г. на Адм.С-Варна като заинтересована страна е била конституирана
ответницата, но същата не е взела участие по делото. По-късно, когато
свидетелят Т. се завърнал в България, бил уведомен от общината, че ще го глобят
ако не затвори обекта с решетка, тъй като в него влизали хора. Според свидетеля
Х. това е станало 4-5 години преди разпита му пред първата инстанция /през
2019г./, което определя датиране към 2014-2015г. Тогава двамата с Т. отишли и
затворили подхода към сградата, а на входа на сладкарницата имало метални
платна или нещо подобно.
Всичко гореизложено може да обоснове извода, че фактическата власт,
осъществявана от ответниците, не е била явно и безсъмнено демонстрирана по начин,
по който да бъдат изключени правата на ищците и техните праводатели. Напротив,
установи се, че всеки от легитимиращите се с нотариални актове за собственост
върху обекта, е извършвал независимо един от друг фактически действия относно
обекта, но при всички проведени разговори с Т. /така от неговите показания и от
тези на св. Д./ и със С. /така от показанията на св. Д./, родителите на ищците
са настоявали пред бащата на ответницата и пред нейния брат, че именно те
притежават права върху имота, а по-късно придобилите – не притежават права. Не
е налице явно и необезпокоявано владение на ответниците, което да е
противопоставено на собствениците на процесния обект по начин, който да
изключва техните права и да доведе до придобиването на права въз основа на
релевирания оригинерен придобивен способ нито чрез кратката, нито чрез дългата
придобивна давност. Възражението е неоснователно.
С оглед на всички изложени правни съображения съдът достига до извода, че
първоинстанционното решение следва да се отмени в частта му, с която е бил
отхвърлен иска за собственост на ищците относно процесния обект, в частта му,
онагледена на чертежа на л. 104 от настоящото дело /скицата е изчертана при
мащаб 1:50, при което съдът изчисли, че защрихованата със сини линии част е с
площ от 70.80 кв.м./ и предявеният иск за този обект следва да се уважи. Искът
е неоснователен за частта от обекта, която съобразно предложението на арх. Ж.
следва да бъде обособена като вътрешен коридор /защрихованата с червени линии
част, която има площ, изчислена от съда от 13 кв.м./, поради което решението в
тази му отхвърлителна част следва да се потвърди.
По частната жалба.
Обжалваното с частната жалба определение, постановено по искането на ищците
по чл. 248 от ГПК е законосъобразно, тъй като с решението си
първоинстанционният съд е отхвърлил изцяло предявения от тях иск и съобразно
нормата на чл. 78, ал. 3 от ГПК ответниците имат правото да им се присъдят
всички направени по делото разноски. Същото следва да бъде потвърдено.
Независимо от горното произнасяне по частната жалба обаче, предвид изхода
на спора съобразно произнасянето на въззивния съд по предявения иск, разноските
между страните следва да се разпределят пропорционално на уважената и
отхвърлената част за всяка от двете инстанции на осн. чл. 78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК. Уважената/отхвърлената част от предявения от ищците иск може да се
определи като пропорционално съотношение на площта от обекта, за която е
уважен/отхвърлен иска спрямо общата площ на обекта, за който е бил предявен
иска. Изчислен служебно от съда съобразно направените измервания по чертежа на
л. 104, който е с мащаб 1:50, общата площ от на обекта, за който е бил предявен
иска е 83.80 кв.м.; площта, за която е уважен иска /щрихована със сини линии/ е
70.80 кв.м., което представлява 84.49% от общата площ; площта, за която се
отхвърля иска /щрихована с червени линии/ е 13 кв.м., което представлява 15.51%
от общата площ.
Направените пред първата инстанция разноски от ищците възлизат на сума от
общо 1810.43 лв., при което на същите се дължат 84.49% от същите, или 1529.63лв. Направените от ответниците
разноски възлизат на общо 6 718.47 лв., при което на същите се дължат
15.51% от същите, или 1042.03 лв. При
това положение първоинстанционното решение следва да се отмени в частта му, с
която ищците са били осъдени да заплатят на ответниците разликата над дължимата
сума от 1042.03 лв. до присъдената сума от 6 718.47 лв.
Направените от въззивниците разноски пред въззивната инстанция възлизат на
общо 6 819.22 лв., от които заплатени общо от тях 6 000 лв.
адвокатско възнаграждение, 513.72 лв. ДТ и 305.50 лв. възнаграждение за вещото
лице. Съдът намира, че възражението на насрещната страна за прекомерност на
заплатените от въззивниците адвокатски възнаграждения /от по 3 000 лв. от
всеки, съобразно обема на правата им в съсобствената вещ/ не са прекомерни
спряма правната и фактическа сложност на настоящото дело, тъй като минималните
размери на адвокатските възнаграждения, определени върху защитавания за всеки от
тях материален интерес /½ от 102 743.40 лв. = 51 371.70 лв./,
определени по реда на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 на ВАС, възлизат на по
2071.15 лв. При това положение в полза на въззивниците следва да се присъди
сумата от общо 5 761.56 лв.,
съобразно посочената по-горе пропорция, а в полза на въззиваемите – сумата от 558.36 лв.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 449/09.04.2020г., постановено по
гражданско дело № 2612 по описа за 2018г. на Окръжен съд – Варна в частите му, с които:
-
са били отхвърлени исковете на В.Т.Т., ЕГН ********** и Н.Т.Т., ЕГН ********** и двамата от гр. Варна срещу А.В.С., ЕГН **********
и С.Н.В., ЕГН **********, двамата от гр. Варна, за приемане за установени
правата на собственост на ищците върху недвижим имот, находящ се в гр. Варна,
ул. „Константин Доганов“, № 7, представляващ кафе-сладкарница (а по титул за собственост – магазин № 2) на първия наземен етаж в жилищна
сграда в груб строеж, в площта й, защрихована със сини линии на чертежа на л.
104 от настоящото дело, която част има площ от 70.80 (седемдесет цяло и
осемдесет) кв.м., ведно с прилежаща изба (склад) с полезна площ от 27.75
(двадесет и седем цяло и седемдесет и пет стотни) кв. м, ведно със съответните ид.
ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, построена в УПИ № II-6 в
кв. 155 по плана на XI м. р. на града, при граници на дворното място: УПИ №№
III-7, VII-11, VIII-12 и XVIIII-4, основани на твърдения за придобиване чрез
договор за дарение, сключен на 11.05.2007 г. с нотариален акт № 79, т. 2, peг.
4515, дело № 240/11.05.2007 г. на ВН № 196, на основание чл. 124, ал. 1 ГПК;
-
В.Т.Т., ЕГН ********** и Н.Т.Т., ЕГН ********** и двамата от гр. Варна са били
осъдени да заплатят на А.В.С., ЕГН ********** и С.Н.В., ЕГН **********, двамата
от гр. Варна, сума, представляваща разликата над дължимата сума за разноски от
1 042.03 /хиляда четиридесет и два лева и три ст./ лв. до присъдената сума от 6
718.47 лв., на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК, И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на
ответниците А.В.С., ЕГН ********** и С.Н.В., ЕГН **********, двамата от гр. Варна,
че ищците В.Т.Т., ЕГН ********** и Н.Т.Т., ЕГН ********** и
двамата от гр. Варна, притежават правото на собственост върху недвижим имот,
находящ се в гр. Варна, ул. „Константин Доганов“, № 7, представляващ кафе-сладкарница (а по титул за собственост
– магазин № 2) на първия наземен етаж в жилищна сграда в груб строеж, в площта
й, защрихована със СИНИ ЛИНИИ на чертежа на л. 104 от настоящото дело,
която част има площ от 70.80 (седемдесет цяло и осемдесет) кв.м., ведно с прилежаща
изба (склад) с полезна площ от 27.75 (двадесет и седем цяло и седемдесет и пет
стотни) кв. м, ведно със съответните ид. ч. от общите части на сградата и от
правото на строеж, построена в УПИ № II-6 в кв. 155 по плана на XI м. р. на
града, при граници на дворното място: УПИ №№ III-7, VII-11, VIII-12 и
XVIIII-4, придобито чрез договор за
дарение, сключен на 11.05.2007 г. с нотариален акт № 79, т. 2, peг. 4515, дело
№ 240/11.05.2007 г. на ВН № 196, на основание чл. 124, ал. 1 ГПК.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 449/09.04.2020г.,
постановено по гражданско дело № 2612 по описа за 2018г. на Окръжен съд – Варна
в частта му, с която са били
отхвърлени исковете на В.Т.Т., ЕГН ********** и Н.Т.Т., ЕГН ********** и двамата от гр. Варна срещу А.В.С., ЕГН **********
и С.Н.В., ЕГН **********, двамата от гр. Варна, за приемане за установени
правата на собственост на ищците върху недвижим имот, находящ се в гр. Варна,
ул. „Константин Доганов“, № 7, представляващ кафе-сладкарница (а по титул за
собственост – магазин № 2) на първия наземен етаж в жилищна сграда в груб
строеж, в площта й, защрихована с
ЧЕРВЕНИ ЛИНИИ на чертежа на л. 104 от настоящото дело, която част има площ
от 13 (тринадесет) кв.м., ведно с със съответните ид. ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж, построена в УПИ № II-6 в кв. 155 по плана на
XI м. р. на града, при граници на дворното място: УПИ №№ III-7, VII-11, VIII-12
и XVIIII-4, основани на твърдения за придобиване чрез договор за дарение,
сключен на 11.05.2007 г. с нотариален акт № 79, т. 2, peг. 4515, дело №
240/11.05.2007 г. на ВН № 196, на основание чл. 124, ал. 1 ГПК.
Чертежът на л. 104 от в.гр.д. № 535/20г. на
ВАпС, изготвен от арх. Ж. и щрихован в съответните му части със сини и червени
линии от съда, е приподписан от съдебния състав и представлява неразделна част
от настоящото решение.
ПОТВЪРЖДАВА определение №
1619/12.06.20г. по гр.д. № 2612/18г. на ВОС.
ОСЪЖДА А.В.С., ЕГН ********** *** и С.Н.В., ЕГН **********,*** да заплатят на В.Т.Т., ЕГН ********** и Н.Т.Т., ЕГН ********** и
двамата от гр. Варна сумата от 1529.63
/хиляда петстотин двадесет и девет лева и шестдесет и три ст./лв., представляващи
разноски за първата инстанция, както и сумата от 5 761.56 /пет хиляди седемстотин шестдесет и един лева и петдесет
и шест ст./ лв., представляващи разноски за въззивната инстанция, на осн.
чл. 78, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА В.Т.Т., ЕГН ********** и Н.Т.Т.,
ЕГН ********** и двамата от гр. Варна да заплатят на А.В.С., ЕГН ********** *** и С.Н.В., ЕГН **********,***,
сумата в размер на 558.36 /петстотин
петдесет и осем лева и тридесет и шест ст./лв., представляващи разноски за
въззивната инстанция, на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението
може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от връчването му на страните /чрез процесуалните им представители/ при наличието
на предпоставките за допускане на касационно обжалване съобразно чл. 280, ал. 1, ал. 2
от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: