Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 18.07.2019 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти с-в, в
публичното заседание на двадесет и пети април през две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
Председател: Росен Димитров
при секретаря Вяра Баева като
разгледа докладваното от съдия Димитров гражданско дело № 12981 по описа за 2016 год., за да се произнесе, взе пред
вид:
Предявен е иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът Л.Г.Л. твърди в исковата
си молба, че на 15.02.2008 год. е сключил предварителен договор с ответника „В.Р.2.”ООД
***, по силата на който последния се е задължил след като изгради да прехвърли
на ищеца паркомясто №23, находящо се в жилищна сграда в гр.София, комплекс В.В.,
в УПИ № 502 и №754 по плана на гр.София, м.Малинова долина- Бункера, в бл.10 с площ
от 36,64 кв.м., заедно с припадащите се ид.части от общите части на сградата и
поземления имот, от които чиста площ 16.20 кв.м., при съседи: от изток -
паркомясто №24, от запад - паркомясто №22, от север - сутеренна бетонова стена
и от юг - комуникационна гаражна площ, заедно със съответните идеални части от
общите части на сградата и от правото на собственост върху мястото за цена от
8500 евро.
Твърди,че същата е заплатена на
ответника при подписването на договора. Въпреки уговорката за сключване на окончателен
договор най късно до 30.06.2009 год. продавача не е изпълнил задължението си да
му прехвърли собствеността върху процесното паркомясто.
Моли да бъде постановено
решение, с което се обявява предварителния договор за окончателен. Претендира
направените разноски по делото.
Ответникът „В.Р.2.”ООД/в *** оспорва предявения иск. На
първо място възразява,че предварителния договор за продажба на паркомясто е с
невъзможен предмет, тъй като няма качеството на самостоятелен обект,поради
което е нищожен. Възразява също,че няма категорични доказателства купувачът да
е изпълнил задължението си да плати цената на имота. Моли съда да отхвърли
иска.
Доказателствата по делото са
писмени.
Съдът, след като прецени
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено следното от фактическа страна:
Видно от представения
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 15.02.2008
г. между „В.Р.2.”ООД в качеството на продавач и Л.Г.Л. в качеството на купувач,
страните са се договорили след като построи сградата продавачът да продаде на
купувача следният недвижим имот: ПАРКОМЯСТО № 23, находящо се в блок 10 на
комплекс В.В., в м.Малинова долина-Бункера, в УПИ №502 и №754 по плана на
гр.София, с площ от 36,64кв.м., заедно е припадащите се идеални части от общите
части на сградата и поземления имот, от които чиста площ 16.20 кв.м., при
съседи: от изток - паркомясто №24, от запад - паркомясто №22, от север -
сутеренна бетонова стена и от юг - комуникационна гаражна площ, заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на
собственост върху мястото за сумата от 8500 евро.
Съгласно чл.3.2 от окончателния
договор е следвало да се сключи в двумесечен срок от издаване на удостоверение
за въвеждане в експлоатация на обекта,което е следвало да е факт не по-късно от
30.06.2009 год.,т.е. до 30.08.2009 год.
Представена е нотариална покана,от
която е видно,че купувачът е поканил продавача да сключат окончателен договор,
но видно от констативен протокол от 25.10.2012г., съставен от нотариус А.Ч., на
посочената дата представител на „В.Р.2.”ООД не се е явил за сключване на
окончателен договор.
От приложените по делото
документи за собственост - Нотариален акт № 188/2006г. за покупко-продажба на
ПИ № 754 и Нотариален акт № 25/1999г. за покупко-продажба на ПИ № 502, се
установява че ответникът е придобил правото на собственост върху мястото, върху
което е построена сградата, в която се намира процесното паркомясто.
С
решение № 1709 от 05.11.2014 г. по т.д. № 5019/2013г. на СГС,VI – 5 състав, ответното дружество е обявено в
несъстоятелност, постановено е прекратяване на дейността на предприето на
търговеца и е наложен общ запор и възбрана върху имуществото на длъжника,
прекратени са правомощията на органите на длъжника и е е лишен от правото да
управлява и да се разпорежда с имущество, включено в масата на
несъстоятелността.
Предвид
така установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
С предявяването на
конститутивния иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД страната по един
предварителен договор упражнява потестативното си право да иска сключването на
окончателен договор. В такъв случай влязлото в сила съдебно решение, с което се
уважава иска, замества обещания договор.
Предпоставка за обявяването на
предварителен договор за окончателен е наличието на всички законови условия за
действителност на договора, включително изискванията на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД-
предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условия на
окончателния договор, както и да се сключи в определена форма, която при
прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти трябва да бъде
писмена.
Страната, поискала обявяването
на предварителен договор за окончателен следва да е изправна, т.е. да е
изпълнила всички свои задължения с настъпил падеж по договора.
Съгласно разпоредбата на чл.363
от ГПК, когато се касае до прехвърляне право на собственост върху имот, следва
да са налице и всички предпоставки за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, включително да е установено правото на собственост на
отчуждителя.
Факт е,че между ищеца Л.Г.Л. в
качеството на купувач и ответника „В.Р.2.”ООД в качеството на продавач е
сключен писмен предварителен договор за продажба на недвижим имот- ПАРКОМЯСТО №
23, находящо се в блок 10 на комплекс В.В., в м.Малинова долина-Бункера, в УПИ
№502 и №754 по плана на гр.София, с площ от 36,64кв.м., заедно е припадащите се
идеални части от общите части на сградата и поземления имот, от които чиста
площ 16.20 кв.м., при съседи: от изток - паркомясто №24, от запад - паркомясто
№22, от север - сутеренна бетонова стена и от юг - комуникационна гаражна площ,
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото
на собственост върху мястото.
Ищецът е платил още в деня на
подписването на предварителния договор продажната цена-8500 евро, което се
установява от приложената на л.29 заверена от банката вносна бележка, като
плащането е съобразно договора по банкова сметка ***.
В конкретния случай е налице
особеност - предмет на предварителния договор е паркомясто, което няма статут
на самостоятелен обект съгласно разпоредбата на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ. Възражението
на ответника в тази насока за невъзможен предмет на договора е основателно.
Това е така,тъй като предмета на предварителния договор за покупко-продажба и
строителство е достатъчно точен и ясен и не е налице съмнение относно това,че с
него е обещано да се прехвърли реален самостоятелен обект на право на
собственост /какъвто обект по Закон не съществува/ с определени граници, а не идеални части от
един общ гараж,при която хипотеза би могло да се обсъжда воля за продажба на
идеални части.
В случая невъзможността на
предмета е от правно естество - за неговото възникване или за разпореждането с
него съществува непреодолима правна пречка към момента на сключване на предварителния
договор.
Ето защо само на това
основание-нищожност на предварителния договор поради невъзможен
предмет-чл.26,ал.1,предл. първо ЗЗД искът за обявяването му за окончателен
следва да се отхвърли.
Дори да беше действителен
предварителния договор, липсата на всякакви доказателства за това построена ли
е сградата на бл.10 от на комплекс В.В., в м.Малинова долина-Бункера минимум до
акт № 14 удостоверяващ строеж до покрив, при който е възможно въобще да се
обособят самостоятелни обекти в сградата, не дава възможност на съда да прецени
изобщо наличието на годен обект за прехвърляне, респективно за обявяване на
окончателен договор заместващ нотариалния акт.
При това положение съдът
намира,че искът на Л.Г.Л. срещу „В.Р.2.”ООД с пр. основание чл.19, ал.З от ЗЗД за
обявяване на предварителния договор от 15.02.2008 г. следва да бъде отхвърлен.
По изложените съображения,
съдът
Р
Е Ш И
:
ОТХВЪРЛЯ иск с пр. основание чл.19,
ал.З от ЗЗД предявен от Л.Г.Л. с ЕГН **********, чрез адвокат И. А. И. от САК,
с ЕГН **********,*** срещу „В.Р.2.”ООД /в несъстоятелност/ с ЕИК ******,
представлявано от Х.И.С.- синдик за обявяване за окончателен на предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот - паркомясто № 23,
находящо се в град
София, Столична община, район „Витоша", в апартаментен комплекс „В.В.",
находящ се в УПИ № 502 и № 754 от кадастрални листове 738 и 755, по плана на
град София, район Витоша, местността „******", в блок № 10, с обща площ от
36.64 кв.м.,
заедно с припадащите му се идеални части от общите части на сградата и
поземления имот, от които чиста площ 16.20 кв.м., при съседи: от изток -
паркомясто № 24, от запад - паркомясто № 22, от север - сутеренна бетонова
стена и от юг - комуникационна гаражна площ, сключен на 15.02.2008 год. като
неоснователен.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: