№ 425
гр. гр. Лом, 24.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ШЕСТИ СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Лилия Й. Любенова Димитрова
при участието на секретаря Моника Ц. Василева
като разгледа докладваното от Лилия Й. Любенова Димитрова Гражданско
дело № 20251620101004 по описа за 2025 година
Делото е образувано по депозирана искова молба от Л. Т. Ц. от *********
с ЕГН **********, Н. Т. Ц., ************ с ЕГН ********** и И. Л. Ц.,
********* с ЕГН **********, срещу търговско дружество ********* ЕООД,
със седалище и адрес на управлението: ********* с ЕИК *********,
представител *********, и търговско дружество ********* ЕООД, със
седалище и адрес на управлението *********, представител П. ********* с
ЕИК *********, с която е предявен иск с правна квалификация по чл. 26, ал. 1,
пр. 1 ЗЗД вр. чл. 124, ал. 1 ГПК, като се иска постановяване на съдебно
решение, с което да бъде прогласена нищожността на Договор за аренда на
земеделска земя peг. № *********г. по описа на нотариус *********, сключен
на *********., вписан в службата по вписванията под вх. № *****/*********.,
акт *********, сключен между ответниците, поради противоречието му със
закона, а именно с изискването на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ.
В исковата молба се твърди, че ищците са част от законните наследници
на наследодателя *********, на наследниците на който с решение №
*********г. по преписка № *********г. на бившата ОбПК- Лом, обл.Монтана,
били възстановени правата на собственост върху общо три броя земеделски
имоти, единия от които - нива в землището на с. *********, област Монтана с
площ от 46,870 дка, местност *********, категория четвърта, представляваща
имот № ********* по плана за земеразделяне. След влизане в сила на КККР
имотът, сочи се исковата молба, е с идентификатор *********. Ищците сочат,
че на *********г. ********* и *********, които също са част от наследниците
на *********, без да са изцяло собственици на описания по-горе имот и в
нарушение на закона чрез договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № *********г., издаден от съдия по вписванията при РС Лом,
1
са продали цялата нива на първия от ответниците. С влязло в сила решение №
*********г., постановено от Районен съд Лом по гражданско дело №
*********г. по описа на съда е допусната делба на процесния имот. С това
решение на първия ответник са признати права 4/12 идеални части, което се
равнява на 1/3 идеална част от целия имот. В мотивите на съда, сочи се в
исковата молба, е прието, че ********* и ********* не са могли да продадат
на търговско дружество „*********“ ЕООД повече от това, което са
притежавали към този имот и дружеството не е могло да придобие повече
права, от това което са притежавали посочените лица като собственост върху
имота, а именно 1/3 ид.ч. от същия. В последствие от поземлен имот с
идентификатор ********* били обособени няколко имота, които с решение по
същото дело от 14.11.2023г. са разпределени между съделителите, като на
първия ответник бил възложен в дял поземлен имот, съответстващ на правата
му върху тази нива, а именно 1/3 идеална част. Ищците твърдят, че в хода на
делбения процес, развил се по цитираното дело по описа на РС Лом, на
*********. първият ответник като арендодател сключил с втория ответник
като арендатор договор за аренда на земеделска земя peг. № ********* г. по
описа на нотариус *********, вписан в СВ с вх. № *****/*********., дело
*********. Този договор според ищците е сключен в противоречие със закона
и по-конкретно с разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ и като такъв съгласно
разпоредбата на чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД е нищожен. Този договор засяга правата
на ищците като собственици по отношение на новообразуваните ПИ с
идентификатор *********, ПИ с идентификатор ********* и ПИ с
идентификатор *********, които са част от поземлен имот с бивш
идентификатор *********, поради което, сочат ищците, същите имат правен
интерес да искат прогласяване нищожността на този договор. Претендират се
разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмени отговори от ответниците не са
постъпили.
В откритото съдебно заседание ищците се представляват от адв. Н.А. от
МАК, който поддържа исковата претенция и моли да бъде уважена.
Представен е списък с разноски по чл. 80 ГПК.
Ответниците редовно призовани, не се явяват в съдебно заседание, не се
представляват и не сочат уважителни причини за неявяването си.
Доказателствата по делото са писмени.
Съдът като анализира и прецени доказателствата по делото
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Съдът е сезиран с иск с правна квалификация по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр.
чл. 124, ал. 1 ГПК, като се иска да бъде обявена нищожността на Договор за
аренда на земеделска земя peг. № *********г. по описа на нотариус
*********, сключен на *********., вписан в службата по вписванията под вх.
№ *****/*********., акт *********, сключен между ответниците, поради
противоречието му със закона – в частност с изискването на разпоредбата на
чл. 3, ал. 4 ЗАЗ.
2
За възникване претенцията на ищците следва да се е осъществил
следният фактически състав: да е сключен процесният договор за аренда
между ответниците с посоченото съдържание и предмет; този договор да
противоречи на императивна правна норма съобразно изложените твърдения в
исковата молба.
С доклада по делото, приет за окончателен без възражения от страните,
им е указано, че всяка от тях носи доказателствената тежест на твърдените в
нейна полза обстоятелства. Всяка от страните е длъжна да установи фактите,
на които основава своите твърдения и възражения и от които черпи изгодни за
себе си правни последици, като депозира доказателства за това. В тежест на
ищците е да докажат фактите, пораждащи право им - при пълно и главно
доказване следва да установят сключването на процесния Договор за аренда
между ответниците със соченото в исковата молба съдържание; пороците,
които твърдят, че влекат нищожност на атакувания договор, а именно
противоречие със закона. В тежест на ответниците е да оборят наведените
твърдения за порочност на сключения Договор за аренда, като докажат
възраженията си, ако навеждат такива, вкл. да докажат, че при сключване на
договора са спазени изискванията на ЗЗД за валидност.
От материалите по приложеното гр.д. *********г. по описа на РС Лом се
установи, че е бил предявен иск по чл.34 ЗС вр. чл. 69 ЗН и чл. 76 ЗН по реда
на чл.341 ГПК от Л. Т. Ц., с ЕГН **********, Н. Т. Ц. с ЕГН **********,
********* Т., с ЕГН **********, починала на *********. и заместена от И. Л.
Ц., с ЕГН **********, срещу ********* с ЕГН **********, ********* с ЕГН
**********, ********* с ЕГН **********, ********* с ЕГН ********* и
********* Т. с ЕГН **********, за делба на недвижими имоти, оставени в
наследство от *********, б.ж. на с. *********, обл. Монтана, починал на
*********г., находящи се в землището на с.*********, обл. Монтана. Искът
за делба е бил съединен с иск по чл. 76 ЗН, предявен от ищците срещу
*********, ********* и „*********“ ЕООД с ЕИК *********.
С решение *********г., постановено по първа делбена фаза по
цитираното дело, съдът е постановил, че допуска съдебна делба на следните
три недвижими имоти, оставени в наследство от *********, б.ж. на с.
*********, обл. Монтана, починал на ********* г., находящи се в землището
на село *********, ********* обл. Монтана, с идентификатор по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
********* г. на Изпълнителния Директор на АГКК: имот с идентификатор
*********, нива, трайно предназначение на територията – земеделска, в
местност *********, четвърта категория, с номер по предходен план №
*********, с площ от 46881 кв.м. при съседи имоти с идентификатори №:
*********; *********; ********* и *********; имот с идентификатор
*********, ливада, трайно предназначение на територията – земеделска, в
местност *********, шеста категория, с номер по предходен план №
*********, с площ от 4178 кв.м. при съседи имоти с идентификатори №:
*********; *********; ********* и *********; имот с идентификатор
*********, ливада, трайно предназначение на територията – земеделска, в
местност *********, шеста категория, с номер по предходен план №
3
*********, с площ от 14497 кв.м. при съседи имоти с идентификатори №:
*********; ********* и *********, между Л. Т. Ц., ЕГН ********** от
********* с права 1/12 ид.ч., Н. Т. Ц., ЕГН **********, от ********* с права
1/12 ид.ч., И. Л. Ц., ЕГН **********, от ********* с права 2/12 ид.ч.,
********* с ЕГН ********** от ********* с права 2/12 ид.ч., ********* с
ЕГН ********* от ********* с права 2/12 ид.ч. и „*********“ ЕООД, ЕИК
*********, ***** с права 4/12 ид.ч. С цитираното решение е отхвърлен искът
за делба по отношение на ********* Т. с ЕГН **********, ********* с ЕГН
********** и ********* с ЕГН **********.
Решението е влязло в сила на 18.10.2022г.
Делото е било насрочено и разгледано във втора делбена фаза, като с
решение № *********г. е извършена делба на посочените имоти между
посочените съделители по реда на чл. 353 ГПК.
В дял на „*********“ ЕООД, ЕИК *********, гр. *********,
притежаващ 4/12 ид.ч. от общото имущество, са поставени: ПИ с проектен
идентификатор № ********* (образуван от имот с идентификатор №
*********) по КККР, одобрени със Заповед РД – ********* г. на ИД на
АГКК, последно изменение на КККР, засягащо ПИ: *********г., с начин на
трайно ползване - нива, трайно предназначение на територията – земеделска,
с площ 15640 кв. м., в местността „*********”, със съседи с идентификатори
№: *********, № *********, № *********, № *********; ПИ с
идентификатор № ********* по КККР, одобрени със Заповед РД –
*********г. на ИД на АГКК, с начин на трайно ползване „ливада“, шеста
категория земя, в землището на с. *********, обл. Монтана, местност
„*********“, с площ 4178 кв.м., трайно предназначение на територията:
земеделска, с номер по предходен план имот № *********, при съседи имоти с
идентификатори №: *********; *********; ********* и *********; и ПИ с
проектен идентификатор № ********* (образуван от имот с идентификатор
*********) по КККР, одобрени със Заповед РД – ********* г. на ИД на
АГКК, начин на трайно ползване - ливада, трайно предназначение на
територията – земеделска, с площ 2000 кв. м., в местността „*********”, със
съседи с идентификатори №: *********, № *********, № *********, №
*********.
Съделителят Л. Т. Ц., притежаваща 1/12 ид.ч. от общото имущество, е
получила в реален дял при делбата ПИ с проектен идентификатор №
********* (образуван от имот с идентификатор *********) по КККР,
одобрени със Заповед РД – ********* г. на ИД на АГКК, последно изменение
на КККР, засягащо ПИ: ********* г., начин на трайно ползване - нива, трайно
предназначение на територията – земеделска, с площ 3750 кв. м., в местността
„*********”, със съседи с идентификатори №: *********, № *********, №
*********, № *********; ПИ с проектен идентификатор № *********
(образуван от имот с идентификатор *********) по КККР, одобрени със
Заповед РД – ********* г. на ИД на АГКК, начин на трайно ползване -
ливада, трайно предназначение на територията – земеделска, с площ 2000 кв.
м., в местността „*********”, със съседи с идентификатори №: *********, №
4
*********, № *********, № *********.
Н. Т. Ц., притежаваща 1/12 ид.ч. от общото имущество, е получила в дял
при извършването на делбата ПИ с проектен идентификатор № *********
(образуван от имот с идентификатор *********) по КККР, одобрени със
Заповед РД – ********* г. на ИД на АГКК, последно изменение на КККР,
засягащо ПИ: ********* г., начин на трайно ползване - нива, трайно
предназначение на територията – земеделска, с площ 3750 кв. м., в местността
„*********”, със съседи с идентификатори №: *********, № *********, №
*********, № *********; ПИ с проектен идентификатор № *********
(образуван от имот с идентификатор *********) по КККР, одобрени със
Заповед РД – ********* г. на ИД на АГКК, начин на трайно ползване -
ливада, трайно предназначение на територията – земеделска, с площ 2000 кв.
м., в местността „*********”, със съседи с идентификатори №: *********, №
*********, № *********, № *********.
На И. Л. Ц., притежаващ 2/12 ид.ч. от общото имущество, са постановени
в реален дял ПИ с проектен идентификатор № ********* (образуван от имот с
идентификатор *********) по КККР, одобрени със Заповед РД – ********* г.
на ИД на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо ПИ: ********* г.,
начин на трайно ползване - нива, трайно предназначение на територията –
земеделска, с площ 7914 кв. м., в местността „*********”, със съседи с
идентификатори №: *********, № *********, № *********, № *********;
ПИ с проектен идентификатор № ********* (образуван от имот с
идентификатор *********) по КККР, одобрени със Заповед РД – ********* г.
на ИД на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо ПИ: начин на трайно
ползване - ливада, трайно предназначение на територията – земеделска, в
местността „*********”, със съседи с идентификатори №: *********, №
*********, № *********, № *********.
********* с 2/12 ид.ч. от общото имущество при делбата е получила в
реален дял ПИ с проектен идентификатор № ********* (образуван от имот с
идентификатор *********) по КККР, одобрени със Заповед РД – ********* г.
на ИД на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо ПИ: ********* г.,
начин на трайно ползване - нива, трайно предназначение на територията –
земеделска, с площ 7914 кв. м., в местността „*********”, със съседи с
идентификатори №: *********, № *********, № *********, № *********,
ПИ с проектен идентификатор № ********* (образуван от имот с
идентификатор *********) по КККР, одобрени със Заповед РД – ********* г.
на ИД на АГКК, начин на трайно ползване - ливада, трайно предназначение
на територията – земеделска, с площ 2832 кв. м., в местността „*********”,
със съседи с идентификатори №: *********, № *********, № *********, №
*********.
В дял на *********, притежаваща 2/12 ид.ч. от общото имущество, са
поставени при извършването на делбата ПИ с проектен идентификатор №
********* (образуван от имот с идентификатор *********) по КККР,
одобрени със Заповед РД – ********* г. на ИД на АГКК, последно изменение
на КККР, засягащо ПИ: ********* г., начин на трайно ползване - нива, трайно
5
предназначение на територията – земеделска, с площ 7913 кв. м., в местността
„*********”, със съседи с идентификатори №: *********, № *********, №
*********, № *********; ПИ с проектен идентификатор № *********
(образуван от имот с идентификатор *********) по КККР, одобрени със
Заповед РД – ********* г. на ИД на АГКК, начин на трайно ползване -
ливада, трайно предназначение на територията – земеделска, с площ 2833 кв.
м., в местността „*********”, със съседи с идентификатори №: *********, №
*********, № *********.
Решението е влязло в законна сила на 13.02.2024г.
Въз основа на горното в настоящото производство се установи, че при
извършването на делбата имот с идентификатор ********* е бил реално
разделен на няколко имоти, както следва: ПИ с проектен идентификатор №
*********, поставен в дял на „*********“ ЕООД, ПИ с проектен
идентификатор № ********* , поставен в дял на Л. Ц., ПИ с проектен
идентификатор № *********, поставен в дял на Н. Ц., ПИ с проектен
идентификатор № *********, поставен в дял на И. Ц., ПИ с проектен
идентификатор № *********, поставен в дял на *********, ПИ с проектен
идентификатор № *********, поставен в дял на *********.
Видно от горното посоченият в исковата молба имот идентификатор
********* всъщност представлява имот с идентификатор *********. Тоест в
исковата молба е налице техническа грешка при изписване на ЕКАТТЕ на
имота. Съображенията за този извод са следните: самата ищцова страна в
началото на исковата молба е посочила, че имотът се намира в с.*********,
като видно от материалите по делото ЕКАТТЕ на землището на с.********* е
именно *********. В исковата молба е посочено, че впоследствие имотът е
бил разделен и от него са били образувани имоти няколко имота, в това число
и имоти с идентификатори *********, *********, ********* (с ЕКАТТЕ на
землището на с.*********). Горното налага извод за наличие на очевидна
техническа грешка, като в случая съдът приема, че е ясно кой е визираният от
ищцовата страна в исковата молба имот.
От представения в заверен препис договор за аренда на земеделска земя с
рег. № ***** от *********. на нотариус ********* с рег. № ***** към
Нотариалната камара на РБ, вписан с акт *********, вх. рег. *****/16.06.202г.
в СВ Лом, се установи, че в хода на делбеното производство, посочено по-
горе, преди влизане в сила на решението по първа фаза на 18.10.2022г., бил
сключен цитирания договор между „*********“ ЕООД като арендодател и
„*********“ ЕООД като арендатор с предмет – ПИ с идентификатор
*********, находящ се в с.*********, за срок от 9 стопански години, считано
от 2024-2025г. стопанска година.
Видно от решенията, постановени по гр.д. *********г. по описа на РС
Лом, силата на пресъдено нещо на които следва да бъде зачетена от
настоящия съд, арендодателят „*********“ ЕООД към момента на сключване
на договора за аренда е притежавал 4/12 ид.ч. (=1/3 ид.ч.) от процесния имот с
идентификатор *********, т.е. по-малко от половината. Тези твърдения на
ищцовата страна съдът приема за доказани по настоящото дело.
6
Ищцовата страна твърди, че описаният аренден договор е нищожен
поради противоречието му със закона, а именно с изискването на
разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ.
Порокът на сделката нищожност поради противоречие със закона се
състои в нарушаване на императивна правна норма и е установим при
съпоставката на съдържанието на сделката с правилото на закона /ТР 1/2020г.
на ОСГТК на ВКС/.
Съгласно чл. 3, ал. 4, изр. 1 от ЗАЗ /редакцията, действаща към момента
на сключване на процесния договор за аренда - ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от
22.05.2018г./ договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение
или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на
земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици,
притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения
имот.
До измененията от 2017г. посочената разпоредба е препращала към ЗС,
т.к. е имала следното съдържание: „Когато договорът за аренда е сключен
само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията
помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността“.
От анализа на редакциите на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ се достига до извод, че
след измененията не са въведени условия за действителност на договора за
аренда, само когато е сключен от съсобственик, притежаващ повече от
половината от правата в съсобствеността. Целта е била да се създаде
кореспондиращо на чл. 32, ал. 1 от ЗС разрешение относно управлението и
ползването на съсобствените земеделски земи чрез отдаване под аренда като
общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно
притежаваните от тях дялове в общността. Поради това сключването на
договор за аренда от съсобственик, който има по-малко от половината от
правата в съсобствеността не води до неговата нищожност поради
противоречие със закона. Този договор обаче е непротивопоставим на
останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или
мълчаливо, като те могат да защитят правата си по предвидения ред в Закона
за собствеността. В преодоляването на тази противопоставимост е смисълът
на изменението на чл.3, ал.4 ЗАЗ /видно и от мотиви към законопроекта за
изменение на ЗАЗ/. Горното е в аспект на мотивиране извод за липса на
засягани от сключването на договор от съсобственик с по-малък от 50 % дял,
материални права за останалите съсобственици – тяхното удовлетворяване е
все по правилата на чл.30, ал.3 ЗС /така определение № 411/02.08.2017г. по
ч.т.д. № 1024/2017г. на ТК, първо отделение, на ВКС/. В този смисъл е и като
цяло практиката на ВКС, обективирана в решение № 115 от 21.11.2017г. по гр.
д. № 997/2017 г., I г. о. и решение № 12 от 01.03.2018 г. по гр. д. № 1251/2017г.,
ІІ г. о. и др. Договор за аренда, сключен от лице, притежаващо по-малко от
половината от дяловете в съсобствеността, не е нищожен, защото не засяга
интерес от публично естество (така се сочи и в определение №
50880/29.11.2022 г. по гр. д. № 1495/2022 г., III г. о. на ВКС).
7
В този смисъл е и приетото в решение № 126/22.05.2023г. по в.гр.д. № 112
по описа за 2023г. на ОС Монтана, в мотивите на което е посочено, че
изменението на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ от 2017г., което въведе
изискване договорът за аренда да е сключен със съсобствениците,
притежаващи поне половината от дяловете в съсобствеността, е прието, за да
проведе последователно принципа, че общата вещ се управлява по решение на
мнозинството. Неспазването на изискването влече непротивопоставимост на
договора: арендаторът не може да противопостави договора на
противопоставящия се съсобственик. Интересите на неучаствалите при
сключване на договора лица са защитени като за тях съществува
възможността да приемат договора изрично или мълчаливо и тогава
отношенията между съсобствениците ще се уреждат по правилото на чл. 30,
ал. 3 от ЗС. Ако договорът би бил нищожен, то той изначално е такъв и е
невъзможно неговото саниране, докато в случая е дадена възможност за
приемането му от съсобствениците, което при нищожен договор е
недопустимо. Другата възможност за защита на неучаствалите съсобственици
е да се противопоставят и тогава няма да бъдат обвързани от действието на
договора без да се засяга неговата действителност.
Във връзка с диспозитивното начало, липсата на искане за прогласяване
на непротивопоставимост на процесния договор и предвид гореизложеното се
достига до извода, че договорът за аренда е действителен, независимо че е
сключен от арендодател, притежаващ 4/12 ид.ч. (по-малко от 50 %) от
собствеността върху земеделската земя, поради което искът по чл. 26, ал. 1,
пр. 1 от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Относно разноските:
С оглед изхода на делото на ищците не се следват разноски. Ответниците
не претендират такива.
Воден от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Л. Т. Ц. от ********* с ЕГН
**********, Н. Т. Ц., ************ с ЕГН ********** и И. Л. Ц., ********* с
ЕГН **********, срещу търговско дружество ********* ЕООД, със седалище
и адрес на управлението: ********* с ЕИК *********, представител
*********, и търговско дружество ********* ЕООД, със седалище и адрес на
управлението *********, представител П. ********* с ЕИК *********, с
правна квалификация по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 124, ал. 1 ГПК, за
прогласяване нищожност поради противоречие със закона на Договор за
аренда на земеделска земя peг. № *****/2022г. по описа на нотариус
*********, сключен на *********., вписан в службата по вписванията под вх.
№ *****/*********., акт *********, сключен между ответниците, като
неоснователен.
Решението подлежи на обжалване пред ОС Монтана в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
8
След влизане в сила на решението да се отдели гр.д. *********г. по
описа на РС Лом.
Съдия при Районен съд – Лом: _______________________
9