РЕШЕНИЕ
№ 476
гр. Бургас, 17.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Албена Янч. Зъбова Кочовска
Членове:Таня Д. Евтимова
Радостина П. Иванова
при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова
като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно
гражданско дело № 20252100500657 по описа за 2025 година
Производството по делото е въззивно, по реда на чл. 258 и сл.от ГПК, образувано по
жалбата на адв. Р. Колева от АК-Сливен като пълномощник на „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД
ЕИК *********, против Решение №178/28.01.25г. постановено по гр.д.№3877/24г. по описа на РС-
Бургас, с което са отхвърлени като недоказани и неоснователни предявените от дружеството
искове против Н. Г. А. с ЕГН ********** и против „Света София Билдинг“ ЕООД с ЕИК
*********, като ищецът е осъден да заплати на ответниците и деловодните разноски за
проведеното съдебно производство.
В жалбата решението се сочи за неправилно и необосновано. Поддържа се,че при
постановяването му са допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, на
материалния закон и то се явява необосновано. Сочи се за неправилна сторената от първата
инстанция правна квалификация на исковете, като заведени при условие на евентуалност, а не на
алтернативност, както е заявено в исковата молба.
Страната счита, че съдът е постановил акта си при неправилно възприемане на фактите по
делото и при пълна липса на съпоставимост между писмените и гласни доказателства.За
неправилни и „формално невалидни“ се сочат направените в решението умозаключения- не са
логически следствия от събраните по делото доказателства, те противоречат на опита, житейската
практика и научното познание и се определят от страната като „ абсурдни“, липсвал също правилен
анализ на събрания доказателствен материал.
Изяснява се правната характеристика на договора за посредничество,за който няма
нормативни изисквания да е формален и това, че в случая комисионното възнаграждение се дължи
1
в деня на предварителния договор, подписан за имот с идентификатор 07079.701.308, но за
останалите имоти такъв договор нямало, защото се е пристъпило директно към подписването на
окончателна сделка. Но това не означавало, че не е била осъществена посредническа дейност от
„Мега Имоти Бургас“в полза на Н. А..
Поддържа се, че цЕ.соченото „скриване“ зад дружество, представлявяно от свързано с нея
лице, не освобождавало доверителката от задължението да заплати на довереника уговорената
между тях комисионна за търсеното на недвижими имоти с цел закупуване и договаряне на
условията по сделката.
В случая според въззивника не се касае и до „договор за ексклузивни права“, както
неправилно е приел РС. Такова твърдение не е било въвеждане по делото.Всъщност се е
поддържало от ищеца, че сделките с процесните два недвижими имоти са били сключени със
съдействието и в следствие на информацията, предоставена от него на ответниците, включително и
по отношение на продажната цена, договорена за прехвърлянето.
За неправилно изтълкувана и приложена се счита и клаузата на чл.3 от договора на
страните. Н. А. е възложила на ищеца с договор за посредничество закупуването на недвижими
имоти, но не тя, а „Света София Билдинг“ЕООД, представлявано от нейния син С. А. ги е
придобило. При това положение доверителката се явява свързано с купувача лице, следователно
носи предвидената в договора отговорност спрямо посредника-доверител.
На следващо място се акцентира, че ищцовото дружество е изпълнило задълженията си по
договорите за посредничество, видно от факта, че сделките са били сключени при договорените от
него условия, което е видно от данните по делото, т.к. по правило търговският посредник не взема
пряко участие при сключването на крайните сделки. Възразява се и срещу правилността на
изводите на РС, че сделката не може да бъде установена с гласни доказателства,предвид забраната
за това в ГПК с оглед цената й, надхвърляща 5000лв. В подкрепа на становището се развиват
подробни съображения.
В обобщение посредникът въззивник намира, че въззиваемите- негови доверители му
дължат за осъществената услуга комисионната от 3%, която отказват да заплатят.
Моли се за отмяна на съдебното решение като неправилно и се иска постановяването на
друго от въззивния съд, с което претенциите да бъдат уважени, като се вземе предвид начина на
съединяването им- алтернативно, а ако съдът приеме , че е евентуално, да осъди за плащането
първо Н.Г. М.. При неоснователност на това искане- за заявените претенции да бъде осъдено
„Света София Билдинг“ ЕООД.Дирят се и деловодни разноски. Не се ангажират нови
доказателства.
В срок е представен отговор на въззивната жалба от двамата въззиваеми , чрез
процесуален представител адв. Кокаларова, с който въведените оплаквания се оспорват като
изцяло неоснователни. Страната поддържа, че доводите на въззивника са неоснователни и споделя
мотивите на съдебното решение. Намира за несвоевременно направени възраженията за
неправилна правна квалификация на заявените претенции- краен срок за което било оспорването на
доклада по делото, но такова не било сторено. Не намира връзка между Н. Г. и дружеството-
купувач, която да оправдае присъждането на претендираните суми. Поддържа се, че последните
били осчетоводени от трето за делото лице, като задължение на дружеството. Това трето лице–
„Мега Имоти Море“ЕООД- било свързано с ищеца. От това се заключава, че в случая ищцовото
дружество претендира плащане от ответник, с когото няма облигационна връзка.Ищецът не бил
2
установил с кого всъщност е договарял, но се опитвал да черпи права от несъществуващи
договори.Исковете следвало да бъдат отхвърлени, т.к. ищецът, носещ тежестта за установяването
на полезните за него факти, от които черпи вземанията си, не ги бил доказал.
Развиват се подробни съображения в подкрепа на горните доводи.За имота с ПИ
07079.701.308 се поддържа, че плащане на комисионната е вече осъществено в датата на
изповядването на сделката. По отношение на ПИ с идентификатори 07079.701. 696 и 697 се твърди,
че посредничеството е било осъществено от св. А., открила имотите и купувача при цена от 74
евро, вписана и в крайната сделка.
Моли се за потвърждаване на съдебното решение на първата инстанция. Не се ангажират
нови доказателства.Дирят се деловодни разноски.
Проверката по чл.267 от ГПК е посочила въззивната жалба за допустима, а проверката по
чл.269 от ГПК определя обжалваното съдебно решение като валидно и допустимо.
По съществото на спора, с оглед въведените с жалбата доводи за неправилност на горното
решение, при съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и в приложение на закона,
съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството е образувано пред първата инстанция по искова молба на „МЕГА ИМОТИ
БУРГАС“ ЕООД против Н. Г. А. с ЕГН ********** и „Света София Билдинг“ ЕООД с ЕИК
*********, за заплащане на възнаграждение на ищеца в качеството му на търговски посредник,
нает за съдействие с цел закупуването на имоти с посочени от възложителите(доверители)
параметри и локация. Претенцията е за общата сума в размер от 21 237лв. и е с правно основание
чл.51 от ТЗ,вр. чл.79, ал.1 от ЗЗД.
В подкрепа на исковете дружеството ищец е посочило, че има основен предмет на дейност
осъществяването на посредничество при сделки с недвижими имоти. С цел закупуването на имоти
с параметри и локация, посочени от нея и сина й С. Х.А.М. (законен представител на втория
ответник –„Света София Билдинг“ЕООД), Н. Г. потърсила съдействието на дружеството, за което с
нея подписали на 20.04.2021 г. конкретен договор за посредничество в присъствието на сина й С. и
неговата съпруга К..На същата дата били предложени и обсъдени посочените в договора
недвижими имоти в кв. „Ветрен“на гр.Бургас, а именно: поземлен имот с идентификатор
07079.702.698; 07079.702.700; 07079.702.697; 07079.702.699; 07079.702.696; 07079.701.311 и
07079.701.308. След като имотите били одобрени като териториално – устройствени показатели и
локация, дружеството ищец пристъпило към провеждането на преговори със собствениците им за
достигане на търсената от възложителите цена. Твърди се, че в периода от м.04.2021 г. до м.12.2021
г. били водени преговори, като поетапно и последователно били намирани собствениците на всеки
от имотите, извършени били преговори относно предпочитаната от ответниците цена, както и били
извършвани необходимите действия по подготовка на документите за сделките. За целия период от
осем месеца на усърдна работа на дружеството- ищец, дружеството- ответник му заплатило
единствено и само договореното комисионно възнаграждение за един от имотите – ПИ с
идентификатор 07079.701.311. По отношение на поземлените имоти с идентификатори
07079.702.698; 07079.702.697; 07079.702.696 и 07079.701.308 по КККР на гр.Бургас, към
настоящия момент все още не било заплатено договореното и дължимо възнаграждение.
Ищецът посочва, че е изпълнил всичките си задължения, разписани в договора за
посредничество, че чрез управителя си е влязъл в контакти с продавачите на имотите, като преди
това е извършил дълго проучване на наследниците(съсобственици) и е положил усилия за
3
намирането им, както и за подготвянето на необходимите документи за сделките като пълномощни,
декларации и др. По искане на първия ответник и на представителя по закон на втория ответник
били извършени преговори относно търсената от продавачите цена, като в резултат на дълги и
убедителни преговори било постигнато намаление на цената и цялостната организация за това била
извършена от ищцовото дружество.
Ведно с това се твърди, че при контактите на управителя на „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“
ЕООД с първия ответник винаги и без изключения присъствали синът на Н. Г. -С. А.М.-
представител по закон на втория ответник и съпругата му К. А.М.. Последно посочените две лица
наред с първия ответник, били запознати с договора за посредничество и клаузите му, включая с
тази по т.2, а именно – при постигане на съгласие за покупка на имота се дължала
цена(комисионна) от 3%, но не по – малко от 600 евро, както и с клаузата по т.3, че в случай, че
лично или чрез фирма, в която има участие или негови близки и роднини водят преговори с
продавачите/представителите им или злоупотреби с информация, предоставена му от посредника,
закупи имота, предложен му от последния или съдейства за извършването на прикрита сделка с
такъв имот без да плати възнаграждението по договора, възложителят дължи неустойка в размер на
10 % от цената, на която била извършена конкретната покупко – продажба.
Сочи се, че са извършени покупко- продажби на имотите:07079.702.696, 07079.702.697,
07079.702.698 и 07079.701.308, за които били съставени нотариални актове, а именно: Нотариален
акт №8, том 32, дело №5891, вх. рег.№10184 от 22.07.2021 г., нотариален акт №110, том 38, дело
№7233, вх. рег. № 12233 от 20.08.2021 г. и нотариален акт №65, том 8, дело №1208, вх. рег. № 2428
от 22.02.2022 г. по описа на СВ – Бургас, по които купувач е дружеството- втори ответник.
Излагайки горните факти, ищцовото дружество счита, че между него и всеки един от
ответниците била възникнала валидна облигационна връзка, по която последните не изпълнили
задължението си да заплатят дължимото на посредника възнаграждение, което следвало да се
определи на базата на посочената в нотариалните актове покупна цена, а именно – за имоти с
идентификатори 07079.702.697 и 07079.702.696- цена от общо 221 443 лв., за имот с
идентификатор 07079.702.698 – 189 222, 99 лв., както и за имот с идентификатор 07079.701.308 –
151 794 евро с левова равностойност по централния курс на БНБ от 296 883, 26 лв.
Претендираното по делото възнаграждение за посредничество представлявало 3 % от посочената
база или сумата от общо 21 226 лв..
Ето защо горната сума се дири от Н. Г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба – 13.06.2024 г. до окончателното й изплащане, както и евентуално в
случай на отхвърляне на иска срещу главния ответник се моли за заплащането й да бъде осъден
евентуалният ответник „Света София Билдинг“ ЕООД с ЕИК *********( вж. в тази връзка молби
на ищеца до БРС от 02.07.24г. и 27.08.24г.досежно начина на обективно съединяване на исковете).
В срока по чл. 131 от ГПК по делото е постъпил писмен отговор от страна на ответника
„Света София Билдинг“ ЕООД, чрез процесуален представител адв. Кокаларова, с който исковата
молба се оспорва като недопустима и неоснователна. Счита се, че между ищцовото дружество и
ответното не съществуват валидни правоотношения, съдържащи уговорка за заплащане на
комисионно възнаграждение за посредническа услуга. В представения по делото договор липсвали
каквито и да е параметри и цени, които да бъдат постигнати, а само били посочени
идентификатори на имоти, явяващи се съседни на ЛЗ“Дева Мария“ ЕООД. За имотите, за които се
търси плащане на възнаграждение, ищцовото дружество не било съдействало по реализиране на
4
сделките, нито по свързването на страните по тях. Инвестиционните и строителни намерения на
ответното дружество за разширение на горепосоченото лечебно заведение били обществено
известни, поради което не можело обосновано да се твърди, че на ищеца е било възложено
установяването на имоти с удобна за ответника локация.
Възразява се и срещу доводите, че прехвърлителните сделки били извършени със
съдействието на ищеца- посредник и благодарение на неговите усилия. Противопоставя се
твърдението, че в дружеството ответник има назначен нарочен служител, отговарящ за
инвестиционните намерения на търговеца, който служител е установил лично чрез проверка в
АГКК кои са собствениците на процесните имоти, провел е срещи с тях и е участвал при
сключването на сделките.
Поддържа се, че твърдяната от ищеца посредническа услуга не е била извършвана, че
ищецът и ответникът не са договаряли в такава насока за процесните имоти, че взаимоотношения
между представителя на ищцовото дружество и ответното е имало по повод друг имот, за който
възнаграждението е надлежно заплатено, но посредникът е друго дружество-„Мега Имоти
Море“ЕООД, собственост и управлявано пак от г-жа Ф..
Отрича се договаряне и между Н. Г. и ищеца, т.к. бланката, представена по делото била
подписана от ответницата, но съдържанието не е попълвано от нея. Твърди се, че бланката е
дописана в ръкописната част, като дописването касае допълнени като текст номера на
идентификатори на поземлени имоти и размер на комисионно възнаграждение. Сочи се, че
липсвали каквито и да е било огледи и протоколи за извършването им, както и декларации за оглед,
които следвало да са неразделна част от договора. В този смисъл се аргументира тезата, че самото
действие на договора било поставено под съмнение предвид липсата на декларации за оглед на
имотите. Представеният на другата ответница договор е съдържал два имота, за които обаче
договорката е била да бъдат обект на предварителна проверка, а впоследствие да има допълнително
договаряне на цени и начини на плащане, в случай че същите са предварително приемливи, като
следвало да се конкретизират съответни параметри и по комисионния договор.
Сочи се, че през 2023 г. била изпратена на ответницата нотариална покана за плащане на
възнаграждение за процесните имоти, но от името на другото дружество - „Мега имоти Море“
ЕООД по повод отказа на Г. от договаряне за тях и закупуването им впоследствие от „Света София
Билдинг“ ЕООД. Различните твърдения на ищеца за фактите,от които черпи правата си според
страната поставяли под сериозно съмнение достоверността им.
Счита също, че при всички случаи комисионното възнаграждение би било дължимо само на
базата на постигнат резултат,какъвто нито се е твърдял, нито се извличал от съдържанието на
исковата претенция.
Оспорва се също твърдението, че при подписване на договора са присъствали лицата С.
А.М. и К. А. и че всички преговори били водени в кръга на посочените лица съвместно.
Моли се за отхвърляне на предявения иск срещу ответника „Света София Билдинг“ ЕООД.
В срока по чл. 131 от ГПК по делото е постъпил писмен отговор от страна на ответника Н.
Г. , чрез процесуален представител адв. К., с който исковата молба се оспорва като недопустима и
неоснователна.
Отрича се между ищцовото дружество и ответницата да има валидно възникнали
правоотношения, свързани с уговорка за заплащане на комисионно възнаграждение. В
представения договор липсвали каквито и да е параметри и цени, които да бъдат постигнати, а
5
били посочени само идентификатори на имоти, съседни на ЛЗ“Дева Мария“ ЕООД. За имотите, за
които се търси плащане на възнаграждение, ищцовото дружество нито било съдействало по
реализиране на сделки, нито за свързването на страните по тях. Сочи се, че бланката, представена
по делото, е подписана от ответницата, но съдържанието не е попълвано от нея, като се оспорва
ръкописната част,за която се твърди, че е била допълвана от трето лице. Оспорват се твърденията,
че дружеството „Света София Билдинг“ ЕООД закупило всички посочени имоти със съдействието
на посредника и благодарение на неговите усилия. В тази връзка се поддържат всички доводи,
изразени в представения от дружеството отговор на иска.
Молила е за отхвърляне на предявения иск от страна на ищеца срещу ответницата Н. Г. А.
(М. според представения по делото договор).
С решението си, при тези становища на страните и след съвкупна преценка на събраните
по делото доказателства,първоинстанционният съд е разгледал исковете срещу двамата ответници
като съединени при условие на евентуалност, намирайки ги за изцяло недоказани и като такива-
неоснователни, поради което ги е отхвърлил.
За да формира този краен правен извод по претенцията спрямо физическото лице- главен
ответник, първата инстанция е приела, че по отношение на същото няма осъществен резултат- Н. Г.
не е купувач на нито един от процесните имоти, освен това не се установява да е осъществила която
и да е от хипотезите, предвидени в чл.3 от договора за посредничество, при които въпреки липсата
на крайна сделка, възложителката да бъде задължена да заплати възнаграждение на посредника.
По отношение дружеството ответник е прието, че липсват данни то да е сключило с ищеца
договор за посредничество с оглед закупуването на процесните имоти, поради което и
осъществяването на прехвърлителните сделки с тях не се приемат за резултат от дейността на
ищеца като брокер на недвижими имоти.
Предвид изхода от делото, ищецът е понесъл и разноските на ответниците, сторени в първа
съдебна инстанция.
Съставът на Окръжен съд-Бургас изцяло възприема същите крайни изводи по
разрешаването на повдигнатия правен спор, като в тяхна подкрепа и в отговор на оплакванията от
жалбата, излага следните съображения:
Фактическата обстановка по делото е установена от БРС съобразно събраните по делото
доказателства и според БОС няма основание да се приеме, че изводите на съда,касаещи
релевантните за спора обстоятелства са необосновани.
Ответното дружество се представлява от С. А.М., като не се спори, че той и К. А.М. са
съпрузи, а ответница Н. Г. А.М.(М. според договора за посредничество), е негова майка.Безспорно
е също и видно от ангажираните писмени доказателства, че процесните по делото четири имота са
закупени през 2022г. от ответното дружество, като възнаграждения за посредничество за сделките
по прехвърлянето им не са плащани от ответниците на ищеца.
Представен е по делото договор за посредничество при закупуване на недвижим имот,
сключен между Н. Г. А. /посочена в договора с фамилно име М./ и „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“
ЕООД, с предмет възлагане на посредника да съдейства на доверителката за намирането,
договарянето и организирането на закупуване на недвижими имоти в гр.Бургас в кв. Ветрен,
посочени като ПИ с идентификатори: №07079.702.698; 07079.702.700; 07079.702.697;
07079.702.699; 07079.702.696; 07079.701.311 и и 07079.701.308. В чл.2 от договора е предвидено
6
възнаграждение от 3% от продажната цена, но не по-малко от 600 евро,дължимо от възложителя
при покупка на имота, предложен от посредника, платимо в деня на подписване на предварителния
договор. В чл.3 се договаря, че ако възложителят лично или чрез фирма /фирмите/, в която има
участие или негови близки или роднини ще води /водят/ преговори с продавачите/представителите
им, или злоупотреби с информация, предоставена му от посредника, закупи имота, предложен му
от последния или съдейства за извършването на прикрита сделка с такъв имот без да изплати
възнаграждение по този договор, дължи освен възнаграждението, още и неустойка в размер на 10
% от цената. В чл.4 от договора е посочено, че той се прекратява с изпълнението си и важи само за
имоти, предложени от посредника съгласно декларация за оглед.
Този договор се оспорва като неавтентичен(с допълнено от неизвестен автор ръкописно
съдържание) от ответница Н. Г., която твърди, че го подписала празен, а после били дописани
номерата на гореописаните имоти и размерът на уговореното възнаграждение от 3%. Поддържа се,
че уговорката била съвсем друга,както и че възнаграждение изобщо не било определяно.
БОС намира това оспорване на ответницата за изцяло неоснователно, т.к. представеният
по делото договор е частен документ и съгласно чл.180 от ГПК има само формална
доказателствена сила, съставлявайки доказателство, че изявлението в него е направено от лицето,
посочено като автор. Подписът на издателката изобщо не се оспорва като
неавтентичен.Същевременно възраженията по несъгласуваното с ответницата допълване на
ръкописната част от документа не се подкрепят от данните в производството. Свидетелството на Л.
А., домогваща се да потвърди горния факт, БОС не счита достоверно и годно да го установи, т.к.
самата тя сочи, че е възприела тази информация от ответницата, чиито изгодни за интереса й
твърдения нямат доказателствена сила. Твърдяната подправка на съдържанието остава
недоказана, поради което документът се приема за автентичен и следователно пораждащ
предвидените в закона правни последици, а отразените в него условия съдът счита за действително
уговорените от страните такива по възложеното посредничество.
Спори се също в контекста на възражението за липса на договор за посредничество
между двете дружества по делото, по допустимостта за установяването му като неформален
посредством събраните по делото гласни доказателства предвид забраната на чл.164 от ГПК, с
такива да бъде доказвано сключването на договори на стойност над 5000лв.
БОС преценява, че в случая забраната има отношение към два от процесните имоти-
07079.702.698 и 07079.701.308, т.к. изчислените им спрямо продажните цени възнаграждения от
3% възлизат на стойност над 5000лв.Обаче възнагражденията за посредника, определящи и цената
на сделките за посредничеството на база продажната цена на останалите два равни по площ имоти
са под 5000лв.всяко, следователно за тях забраната на чл.164 от ГПК не се прилага.
Свидетелските показания на св. Кр.К.- ангажирана като технически сътрудник в ищцовото
дружество не съдържат достатъчна информация, за да установят при условие на пълно и главно
доказване сключването на договори за посредничество с цел продажбата на двата имота с равни
площи- 07079.702.696 и 07079.702.697 между ищцовото и ответното дружество. От нейните
показания явства, че ответниците по делото са посетили имотите, от управителката на ищеца са
правени проучвания за продажни цени, има водена ел.кореспонденция между М.Ф. и
представителя на ответното дружество, съпругата на управителя и служител-секретар, но на
преговори за сключване на договор за посредничество с ответното дружество свидетелката не е
присъствала лично. Тя знае за водени преговори с двама от наследниците-продавачи, които искали
7
77 евро на квадратен метър като цена за имотите, но г-жа К.-съпруга на С. А.М.- искала цена от 74
евро, за която свидетелката твърди, че е получена в резултат от усилията на посредника. Сделката
действително е сключена на такава цена, видно от нотариалния акт за това( съставен на 22.02.22г.),
по който купувач е „Света София Билдинг“ЕООД, представлявано по пълномощие от свидетелката
на ответниците-Лора А..
Писмен договор за посредничество за горните два имота ищецът е сключил само с
отвеница Н.Г., но не и с представителя на дружеството ответник или с упълномощено от него лице.
Същевременно св. А. – служител отговарящ за инвестиционната дейност на дружеството
ответник сочи, че е договаряла за продажба на горните имоти и за цена на сделката от 74 евро на
квадратен метър с един от наследниците на процесните два имота(В.),издирвала е
съсобствениците, подготвила е документацията по сделката, представила я е пред Нотариус
Дралчева, с която дружеството работи и продажбата е била осъществена, като нотариалният акт е
написан в нотариалната служба.Споделя, че част от документите били снабдени от една от
наследниците на имота, съседен до болницата.
Разпитаният във връзка с установяването на посредническа сделка бивш съсобственик в
горните два имота (В.К.) сочи, че имотите са били предлагани за продажба от него и останалите
наследници чрез съпругата на братовчед му В.- Г. от години,която ги обявила чрез „Мега имоти“,
че тази брокерска фирма е водила множество преговори за продажбата и цената им с потенциални
купувачи. Отначало собствениците искали по 77-78 евро на квадрат, но после се съгласили на 75
евро, каквато цена им уговорила М. Ф.. Бил известен от Г., че имали купувач за земята, като не знае
дали този купувач е намерен чрез „Мега имоти“.
При съпоставката на горните доказателства, съдът приема от фактическа страна, че и двете
дружества-страни по делото- са преговаряли със собствениците на имотите за продажбата им, като
безспорно се установява, че продавачите са ангажирали ищцовото дружество да им търси купувач
за двата имота и са се съгласили на предложена им цена от 75 евро на квадратен метър.
За имот 07079.701.308 има представен по делото договор за посредничество при закупуване
на недвижим имот от 22.07.21г., сключен между „Света София билдинг“ЕООД с представител С.
А.М. и „Мега имоти Море“ЕООД, представлявано от Златина Янева, собственост на М. Ф.. За
сумата 3520,49лв.,представляваща възнаграждение за посредническа дейност по горния договор е
представена и Фактура №1 от 22.07.21г., издадена от „Мега имоти Море“ на дружеството-
възложител.
При така установената фактическа обстановка, Окръжен съд Бургас прави следните
правни изводи:
Заявената по делото претенция е за заплащане на възнаграждение по договор за търговско
посредничество, намиращ уредбата си нормативно в чл.49-51 от ТЗ.
Първоначално ищецът е заявил исковете срещу двамата ответници като алтернативно
субективно съединени, но след изискано от съда уточнение е заявил тяхната евентуалност,
сочейки като първи ответник физическото лице, а като втори- юридическото.
Според БОС възражението в жалбата за неправилна преценка на съда за съединяването на
исковете по делото като евентуални, а не като алтернативни, е неоснователно, т.к. въззивният съд
изцяло се солидаризира с правната теория, изразена в девето преработено и допълнено издание на
учебен курс„Българско гражданско процесуално право“(вж.л.433 от същия курс), в което изрично е
обобщено академичното виждане, че алтернативността на заявените претенции е допустима по
8
изключение, когато изборът на дължимата престация е предоставен на трето лице(чл.131, ал.3 от
ЗЗД), като се визира съдът или в случаи на конкуриращи се основания,от които произтича същото
право. Извън горните хипотези алтернативно обективно съединяване на претенции не се допуска
поради неопределеност на петитума, което разрешение следва да се възприеме и за случаите на
субективно алтернативно съединяване на искове.
По съществото на спора:
Изследваната сделка е търговска според чл.286,ал.2,вр.чл.1,ал.1,т.4 от ТЗ,двустранна,
неформална и консенсуална. Писмената форма е само за доказването й, ако цената надхвърля
5000лв..
По предмета си посредничеството следва да се разглежда като фактическа дейност,
изразяваща се в съдействие от страна на търговския посредник за сключването на сделки между
други лица. Това разбиране е изводимо от чл.49 ТЗ, дефиниращ както субекта “търговски
посредник”, като търговец, който по занятие посредничи на други субекти за сключване на сделки,
така характеризиращ дължимата от посредника престация, а именно съдействие за сключване на
търговски сделки, при това дейността му е упражнявана по занятие, което изисква и предполага да
е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от
гражданския оборот. Изводимо от тук е,че в задължението му се включва намирането на клиенти
на предлаганата от възложителя стока,съобразно оферирана цена, наличие на знание и умение да
предостави информация относно пазарните цени, качеството на предлагания продукт, неговото
презентиране, както и да разполага с друга необходима информация, която да подпомогне
осъществяването на сделка между други субекти (възложителят и трето лице), която дейност се
финализира със сключването на тази крайна сделка. За разлика от търговския представител,
търговският посредник не осъществяване нито пряко, нито косвено представителство на търговеца-
възложител и не участва в сключването на сделката.
Ето защо, за да се приеме, че една сделка е осъществена благодарение изпълнението на
неговото задължение, търговският посредник следва да докаже безсъмнено, т.е. при условие на
пълно и главно доказване връзката между положените от него усилия за съдействие и крайния
материално правен резултат.
При тези правни разсъждения , на база събраните в процеса доказателства БОС заключава,
че претенцията по отношение на главния ответник- Н. Г. е неоснователна.
Това е така, защото макар да е сключил с ответницата договор за посредничество за
закупуването на четирите процесни по делото имоти, ищецът не е доказал финализиране на
крайните сделки за тези имоти именно с възложителката.
Както по-горе бе отбелязано, по делото е видно, че не тя, а ответното дружество в крайна
сметка е станало техен собственик чрез възмездна сделка.
На следващо място, за ангажиране отговорността на Н.Г. според БОС не са налице и
условията, визирани в чл.3 от договора й за посредничество, според който дори възложителят да не
е купил обследваните имоти, той дължи уговореното възнаграждение, защото е злоупотребил с
представената му в изпълнение на договора информация,като не я е заплатил на посредника,но се е
възползвал от нея и то в следните случаи: в лична полза, респективно в полза на фирма/фирми,в
които взема участие или пък облагоприятства с нея свои близки и/или роднини. Третата хипотеза е
да съдейства за извършването на прикрита сделка с такъв имот на база събраната от посредника
информация.
9
Тази клауза е рестриктивна и санкционира контрагента,като му създава допълнителни
отговорности и облигационни тежести, поради което следва да се тълкува смислово точно, а не
разширително. Ето защо съдът не споделя тълкуването на клаузата, дадено от въззивника в насока,
че от договора за посредничество не следва да се възползва включително търговец-юридическо
лице, в който има участие роднина на възложителя.
Такъв смисъл освен, че изначално не явства от съдържанието на самата клауза, не се
подкрепя и от евентуално приложение на действащото право по аналогия в контекста на всички
законови ограничения, които има предвид търговското,данъчното,уреждащото обществени
поръчки и обследващото конфликт на интереси национално законодателство, извличащо
възможност за злоупотреба с права или за договаряне при преференциални условия между
т.нар.“свързани лица“ по смисъла на §1 от ДР на ТЗ, §1 от ДР на ЗОП,§1 от ДР на ЗКПО, на ДОПК
и ЗОНПИ. Като такива се сочат: съпрузите, роднините по права линия - без ограничения, по
съребрена линия – до четвърта степен включително, роднините по сватовство - до трета степен
включително; работодател и работник; лицата, едното от които участва в управлението на
дружеството на другото; съдружниците; дружество и лице, което притежава повече от 5 на сто от
дяловете и акциите,издадени с право на глас в дружеството; лицата, чиято дейност се контролира
пряко или косвено от трето лице; лицата, които съвместно контролират пряко или косвено трето
лице; лицата, едното от които е търговски представител на другото; лицата, едното от които е
направило дарение в полза на другото; лицата, които участват пряко или косвено в управлението,
контрола или капитала на друго лице или лица, поради което между тях могат да се уговарят
условия, различни от обичайните.
Сред изброените хипотези липсва такава, в която да се търси свързаност и възможност за
преференциално договаряне при различни от пазарната конюнктура условия между физическо
лице и юридическо лице,в което участва друго, свързано с първото физическо лице.
Според БОС не е налична и последно визираната в клауза трета от договора за
посредничество хипотеза- злоупотреба,изразяваща се в съдействие за извършване на прикрита
сделка с такъв имот.
Понятието „прикрита сделка“ няма дадено автентично тълкуване в самия договор, поради
което БОС приема, че ако под такова договаряне страните разбират ответницата да е подставено
лице в договора за търговско посредничество, прикриващо юридическото лице-реален купувач,
персоналната симулация следва да бъде установена от ищеца по делото при условие на пълно и
главно доказване, допустимо с всички доказателствени средства, признати от българския
процесуален ред, т.к. ищецът е трето за прикритата сделка лице. Обаче по делото няма такива
твърдения, нито данните разкриват договаряне в горния смисъл.
Ако уговорката в чл.3 от договора за посредничество има предвид, че възложителят
облагоприятства сключването на последваща сделка за което и да е трето лице(в случая втория
ответник), предоставяйки му неоторизирано за ползване изгодна информация, получена чрез
посредника, според съдебния състав такава злоупотреба не се установява от данните, т.к. не само в
исковата молба, но и чрез показанията на представения от ищеца свидетел К., а видно и от
обективираната на хартия и представена от ищеца обмяна на ел. информация между двете
дружества- страни по делото е, че информация за продавачите и оферирани от тях цени на имотите
са били споделени лично на С. А.М. и съпругата му,но не от Н. Г., а директно от управителя на
ищеца. От това следва,че първата ответница не е осъществила злоупотреба с известна само на нея
10
по повод посредническата сделка с ищеца информация и не може да носи отговорност за действия,
които не е извършила.
В обобщение от изложеното, БОС не намира основание за осъждането на ответница Н. Г.
А.М. за исковата сума на основание чл.3 от договора за посредничество за закупуване на
недвижим имот, сключен между нея и ищеца на 20.04.21г. касателно процесните по делото четири
имота.
Спрямо нея искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан, в какъвто
смисъл се е произнесла и първата инстанция по делото.С оглед съвпадението на крайните правни
изводи на двете съдилища по спора, решението на БРС следва да бъде потвърдено в тази част.
По отношение на втория ответник:
Съставът на БОС намира за неоснователна и тази претенция, т.к. приема твърдението за
сключен между юридическите лица-страни по делото договор за търговско посредничество за
недоказано, като в допълнение се мотивира и с това, че за имоти 07079.702.697 и 07079.702.696
финализирането на сделките по прехвърлянето им е при условия, различни от предложените чрез
посредника, а за имот 07079.701.308 има неоспорени писмени доказателства, че осъществяването
на бъдещата му продажба е договаряно между ответното дружество и друг търговец брокер на
недвижими имоти, управляван от М. Ф., поради което и няма основание възнаграждението за
посредничество да се претендира от настоящия ищец.
Както по-горе бе отбелязано, липсват твърдения и данни за процесните имоти да има
сключена от двете дружества по делото сделка в писмен вид за търговско посредничество с цел
покупко-продажба.
Ето защо, предвид възнаграждението за посредничество за продажбата на ПИ с
идентификатори 07079.701.308 и 07079.702.698, т.к. надхвърля 5000лв, оспорените договори не
могат да бъдат установени с гласни доказателства, а само с писмени, в съответствие с
ограниченията за доказване на договори на стойност над 5000лв., визирани в чл.164 от ГПК.
Що се отнася до останалите два имота(07079.702.697 и 07079.702.696), няма пречки
договарянето да бъде установено както с преки, така и с косвени доказателства, които обаче в
своята съвкупност трябва да защитят еднозначният категоричен извод за наличие на
посредничество между страните за сключването на конкретна сделка покупко- продажба.
Съобразявайки събраните в процеса доказателства с горното правно положение, БОС
установява, че в случая няма такива, сочещи категорично на намерението на „Света София
Билдинг“ да закупи горепосочените имоти чрез съдействие от търговски посредник. В същност
косвените данни, извлечени от показанията на св. К.(на ищеца) са в насока, че С. А.М., съпругата
му К. и майка му посещавали офиса на дружество „Мега имоти Бургас“, че С. А.М. и съпругата му
кореспондирали по ел. път с М. Ф. за имоти около ЛЗ“Дева Мария“ и се интересували от техните
цени, че личен интерес в такава насока демонстрирала Н. Г. и К. А.М.- последното е видно и от
извадката от дневника за клиенти на ищцовото дружество, представено по делото. В нея е отразен
макар и най-общо интерес за имоти в кв. Ветрен, проявен от „К. и Нели от Ветрен“, но не и от
юридическото лице- втори ответник по делото, нито от С. А.М. в лично качество.
Съгласно чл.50 от ТЗ, търговският посредник е длъжен да води дневник , в който вписва
ежедневно всички сключени договори, а в края на деня той е длъжен да датира и да подпише
станалите вписвания. Дневникът е доказателство за извършените от посредника сделки и тяхната
поредност, а в случая от конкретните вписвания не могат да се извлекат данни за сключване на
11
договор за посредничество, макар неформален, нито с физическото лице С. А.М., нито с него като
представител на ответното дружество.
Договор за търговско посредничество, сключен между дружеството-ответник и ищеца не се
установява и косвено от показанията на св. К..Той сочи, че наследниците били възложили чрез
съпругата на един от съсобствениците- Г.- обявяването за продажба на имотите им с крайни номера
696 и 697 чрез ищеца, но заявява, че не знае кой е намерил купувача. Споделя само, че договорената
от М. Ф. цена била 75 евро на квадратен метър, но съдът констатира по изчислителен път, че
платената по крайната сделка цена е формирана на база 74 евро на квадратен метър, за колкото
сочи, че се е договорила от името на дружеството при окончателната продажба със собствениците
св. А..
За същата цена, но като договорена от ищеца дава показания и свидетел К., но в тази част
съдът не ги кредитира, т.к. тя признава, че не е присъствала на договарянето за посочените имоти
лично, т.е. свежда информация, дадена й от управителката Ф., освен това твърдението не се
подкрепя от представената от самия ищец ел.информация (вж.л.51-54- дело РС)- чатът съдържа
уведомление за последно договорено предложение от 75 евро на квадратен метър цена за горните
два имота.
Не на последно място съдът съобразява още казаното от св. А.,че е назначена в ответното
дружество през м. септември 2021г. като мениджър проекти, за да се занимава с инвестиционните
проекти на търговеца и в тази връзка й е било възложено извършването на проучвания за свободни
имоти в близост до болницата с цел нейното разширение, за което тя в кръга на задълженията си е
събирала самостоятелно информация от кадастъра, включително за собствениците им и се е
договаряла за постигнатата по сделката цена с тях.
В контекста на горното следва да се отбележи също, че ищецът носи тежестта да установи
при условие на пълно и главно доказване наличието на договарянето, но ответникът може да се
защити и с успешно насрещно доказване на обстоятелства, които могат да разколебаят извода за
сключен договор. Именно като такова успешно насрещно доказване следва да се преценят
сведенията на св. А., сочещи на предприети самостоятелни действия и положени усилия от
ответното дружество, насочени към издирването на собствениците на процесните два имота(696 и
697) с договарянето на по- ниска цена за прехвърлянето им.
Всичко изложено дотук в своята съвкупност мотивира съда да приеме за недоказано
твърдението за сключени неформални договори за търговско посредничество между двете
дружества-страни по делото, касателно покупко-продажбата на процесните имоти с твърдените в
исковата молба параметри.
Следователно твърдяното от ищеца договорно основание за заплащане на възнаграждение
за осъществено посредничество при закупуването на тези имоти остава недоказано. В допълнение-
според БОС то косвено се изключва за имот с краен номер 308 и от обстоятелството, че за
съдействие на продажбата на същия в процеса е представен договор за търговско посредничество,
сключен от управителя на „Света София Билдинг“с друго юридическо лице- брокер на
недвижими имоти, собственост също на М.Ф..
В обобщение БОС приема, че претенцията срещу дружество „Света София Билдинг“ за
заплащане на възнаграждение от общо 21 226лв. за посредничество при сключването на сделки за
продажбата на процесните по делото четири имота следва да бъде отхвърлена като неоснователна,
в какъвто смисъл се е произнесла първата инстанция.
12
Поради съвпадението на крайните правни изводи на двете съдилища, решението на БРС
следва да бъде потвърдено и в тази му отхвърлителна част.
При този изход от обжалването и на основание чл.78, ал.3 от ГПК, въззиваемото дружество
има право на всички доказано сторени в настоящото производство съдебно –деловодни разноски,
възлизащи на 2600лв., заплатени като възнаграждение за представителството на страната в
настоящото производство.
Мотивиран от горното, Окръжен съд-Бургас
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №178/28.01.25г. постановено по гр.д.№3877/24г. по описа на
РС-Бургас.
ОСЪЖДА „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Бургас, ул. „Богориди“ №43, офис 1, представлявано от управителя М. Ф., ДА
ЗАПЛАТИ на „Света София Билдинг“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. „Възраждане“ №13, представлявано от управителя С. Х.А.М., сумата от
2600 лв., представляваща съдебно – деловодни разноски направени от страната по ВГД 657/25г. по
описа на БОС за адвокатско възнаграждение.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване, на основание чл.280,
ал.3,т.1,предл. 3 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13