Решение по дело №5348/2014 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 12.08.2015 г.

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

            Софийски градски съд, I Гражданско отделение, 2-ри с-в, в публично заседание на пети юни, две хиляди и петнадесета година, в състав:

                       

                                                           Съдия: Евгени Георгиев

                                              

при секретаря А.М., разгледа докладваното от съдия Георгиев, гр. д. № 5 348 по описа за 2014 г. и

 

Р Е Ш И:

 

[1] ОТХВЪРЛЯ следните искове на Ю.К. О'С. и Б. О'С., със съдебен адрес – адвокат Р.Д.,***, адвокатско дружество «Б.Б.И К.», срещу Т.И.Т. с адрес *** 71, и Б. Е. К., с адрес ***:

1. иска за прогласяване на нищожността на договор за покупко-продажба поради липса на съгласие – иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) - 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД. Договорът за покупко-продажба е от 24.11.2010 г. и е удостоверен в нотариален акт на нотариус М.Г. номер 156, том II, рег. номер 8033, дело 302 от 2010 г.;

2. иска за прогласяване на нищожността на пълномощно поради липса на съгласие, форма и противоречие със закона – иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2, ал. 2, пр. 3 и ал. 1, пр. 1 от ЗЗД. Пълномощното е от Ю.К. О`С. и Б. О`С. в полза на Б.К., чиито подписи и съдържание на пълномощното са удостоверени от клетвен комисар М.К., като копие от него се намира на л. 128-129 от делото;

3. иска за прогласяването нищожността на договора за покупко-продажба от 24.11.2010 г., описан в т. 1 от настоящия параграф, поради липса на съгласие и противоречие със закона – иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2 и ал. 1, пр. 1 от ЗЗД;

4. иска за разваляне на договора за покупко-продажба от 24.11.2010 г., описан в т. 1 от настоящия параграф, поради неизпълнение – иск по чл. 87, ал. 3, връзка с чл. 1 от ЗЗД;

5. иска за признаването на ищците за собственици на недвижим имот и осъждането на Т. Т. да предаде владението му – иск по чл. 108 от Закона за собствеността. Невдижимият имот представлява апартамент № 105 със застроена площ от 79,90 кв. метра, складово помещение №105 с площ от 4,94 кв, метра и 1,06 % идеални части от общите части и от правото на строеж, в което е построена жилищната сграда, в която се намира имота. Имотът се намира в секция „F“ на жилищен комплекс в гр. София, район „Л.”, кв. 96 по плана на гр. София, местността „Витоша-Вец-Симеоново“, като апартаментът е на първи етаж. Апартаментът се състои от антре, баня с тоалетна, дневна, две спални и два балкона. Негови съседи са: апартамент 103, коридор, апартамент 104 и двор. Съседи на складовото помещение са: калкан, общо помещение, коридор и мазе.

 

[2] ОСЪЖДА Ю.К. О`С. и Б. О`С. да заплатят на:

1. Т.И.Т. – 2 000,00 лева разноски по делото на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК;

2. Б. Е. К. - 2 796,00 лева разноски по делото на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК;

3. СГС - 3 084,68 лева държавна такса на основание чл. 77 от ГПК.  

 

[3] Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от съобщението.

 

[4] Ако ищците подадат въззивна жалба, с която обжалват решението изцяло, с нея те следва да представят доказателство, удостоверяващо внасянето на 2 570,65 лева държавна такса по сметка на САС. При неизпълнение съдът ще върне въззивната жалба.

 

МОТИВИ НА СЪДА ЗА ПОСТАНОВЯВАНЕ НА РЕШЕНИЕТО

 

Производството е исково, пред първа инстанция.

 

I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА

 

1.      На ищеца

 

                [5] Ю. О`С. и Б. О`С. заявяват в искова молба от 15.04.2014 г. и в молба-уточнение от 29.05.2014 г., че са собственици на недвижим имот. Този имот е бил продаден на първия ответник – Т.Т. - без тяхното знание и съгласие от втория ответник – Б.К. – като техен пълномощник. Ищците твърдят, че не са упълномощавали Б.К. за продажбата, пълномощното му не е било изрично, а общо, и то не е било в необходимата писмена форма с нотариална заверка на подписите. Т.Т. не е заплатила цената по договора за покупко-продажба. Затова те молят съда да прогласи нищожността на договора за покупко-продажба на недвижимия имот.

 

            [6] Ако съдът отхвърли този иск, ищците са поискали от съда да прогласи нищожността на упълномощаването поради липса на воля, форма и противоречие със закона, а след това да прогласи и нищожността на договора за продажба. Ако съдът отхвърли и тези искове, тогава ищците молят съда да развали договора за покупко-продажба поради неплащането на цената на Т.Т.. Ищците молят съда да ги признае за собственици на имота и да осъди Т.Т. да им предаде владението (вж. исковата молба, л. 2-8).

 

2.      На ответниците

 

2.1.  на Т.Т.

 

[7] Ответникът Т.Т. оспорва предявените искове. Тя заявява, че упълномощителната сделка е действителна, тъй като пълномощното е било изрично и е било оформено с апостил от Външно министерство на Република Ирландия, удостоверяващ компетентността на длъжностното лице, заверило документа. Тя твърди, че е заплатила продажната цена, а дали пълномощникът на ищците им е предал сумата, не влияе на изпълнението на нейните задължения по договора. Затова Т.Т. моли съда да отхвърли исковете (вж. писмения отговор, л. 68-70).

 

2.2.      на Б.К.

 

[8] Ответникът Б.К. оспорва предявените искове. Той заявява, че оправомощаването е било изрично за разпореждане с имота и заверено от Клетвен комисар на Република Ирландия в рамките на компетентността му. Той твърди, че договореното е било Т.Т. да заплати цената в срок от 12 месеца и към момента на сключване на договора за покупко-продажба цената не е била платена.  Затова Б.К. моли съда да отхвърли исковете за прогласяване нищожността на упълномощаването и покупко-продажбата, но моли съда да уважи иска за развалянето на договора за покупко-продажба поради неплащане на цената (вж. писмения отговор, л. 71-75).

 

II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ И СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИ СРЕДСТВА

 

1.      Обстоятелства, които съдът установява

 

[9] Не се спори, че Ю. О’С. и Б. О’С. са били собственици на недвижимия имот, описан в параграф 1, т. 5 (процесния имот). На 24.03.2010 г. Ю. О’С. и Б. О’С. са подписали пълномощно за Б.К.. В него те са посочили, че упълномощават Б.К. за следните правни действия: „продажба, сключване на договорна и/или законна ипотека, отдаване под наем, апортиране“. Те са упълномощили Б.К. за тези правни действия с процесния имот, включително продажба при цена и условия каквито намери за добре. Имотът е бил подробно индивидуализиран в пълномощното (вж. пълномощното, л. 125-129). Подписите на Ю. О‘С. и Б. О‘С. и съдържанието на пълномощното са били удостоверени от М.К., клетвен комисар в Република Ирландия (вж. л. 129). На пълномощното е бил поставен и апостил от Министерството на външните работи на Република Ирландия (вж. пълномощното, л. 130 (гръб)).

 

[10] На 24.11.2010 г. Б.К. е продал на Т.Т. процесния апартамент за 60 000,00 лева. При продажбата той е представил описаното пълномощно. Пред нотариуса Б.К. е заявил, че преди подписването на нотариалния акт, той е получил от Т.Т. цялата цена по договора. При изповядването на сделката е участвал, назначен от нотариуса преводач от английски език (вж. нотариалния акт, л. 123-124).

 

[11] Ю. О‘С. и Б. О‘С. са заплатили 2 056,61 лева държавна такса (вж. л. 59), 102,83 лева такса за вписване на исковата молба (вж. л. 58) и 400,00 лева за вещо лице (вж. л. 114) или общо 2 559,44 лева. Б.К. е заплатил 2 796,00 лева на адвокат (вж. л. 154-156). Т.Т. е заплатила 2 000,00 лева на адвокат (вж. л. 67).

 

2.      Обстоятелства, които съдът не приема за установен

 

[12] По делото е било спорно дали Т.Т. е заплатила цената или не. В подкрепа на нейното твърдение, че е заплатила цената, е отразеното в нотариалния акт за покупко-продажба, че Б.К. е получил цялата цена преди подписването на договора за продажба. В подкрепа на твърдението на ищците, че Т.Т. не е заплатила цената са показанията на свидетеля А. (вж. л. 158).

 

[13] Липсват доказателства заявеното от Б.К. пред нотариуса, че е получил цената, да има някакви пороци. Точно обратното, от нотариалния акт се установява, че нотариусът е назначил преводач на Б.К. от английски език. Заявеното от Б.К. пред нотариуа, че е получил цената, е извънпроцесуално признание на неизгоден за Б.К. факт. Това признание съдът преценява заедно със заявеното от свидетеля А.. Съдът приема, че доказателствената стойност на признанието на Б.К., че е получил цената, е по-голяма от заявеното от свидетеля А.. Това е така, защото признанието се основава на лични възприятия, които са пресъздадени преди завеждането на делото. Свидетелят А. не би могъл да има непосредствени впечатления дали е била платена или не цената, защото той не е участвал в сделката. В нея е участвал Б.К.. Ето защо съдът приема, че Т.Т. е заплатила цената на Б.К..

 

III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА УСТАНОВЕНИТЕ ФАКТИ КЪМ ПРИЛОЖИМОТО ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА СЪДА ПО ДЕЛОТО

 

[14] Ю. О’С. и Б. О’С. са предявили следните искове;

1. иск за прогласяване на нищожността на договора за продажба поради липса на съгласие – иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД;

2. иск за прогласяване на нищожността на упълномощаването поради липса на съгласие, форма и противоречие със закона – иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2, ал. 2, пр. 3 и ал. 1, пр. 1 от ЗЗД;

3. иск за прогласяването нищожността на договора за покупко продажба поради липса на съгласие и противоречие със закона – иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2 и ал. 1, пр. 1 от ЗЗД;

4. иск за разваляне на договора за покупко-продажба поради неизпълнение – иск по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД;

5. иск за признаването на ищците за собственици на процесния имот и осъждането на Т. Т. да предаде владението му – иск по чл. 108 от ЗС. Всички искове са неоснователни и съдът ги отхвърля.

 

1. По иска за прогласяване на нищожността на договора за продажба поради липса на съгласие – иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД

 

[15] Съгласно чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД, нищожен е договорът, който е сключен при липса на съгласие. Твърдението на ищците е, че по договора за покупко-продажба липсва тяхното съгласие, тъй като упълномощаването на Б.К.: е било общо, а не изрично; не е била спазена изискваната от закона форма.

 

[16] Съдът приема, че упълномощаването е валидно. Действително в поредица от свои решения по чл. 290 от ГПК ВКС е приемал, че пълномощното за разпореждане с недвижим имот следва изрично да посочва вида на разпореждането, за което е упълномощаването, конкретния имот, както и цената при която ще бъде извършено разпореждането. Това са следните решения на ВКС:

а. 74-2012-III Г. О. по гр. д. № 845/2011 г.;

б. 505-2011-II Г. О. по гр. д. № 741/2010 г.;

в. 367-2010-III Г. О. по гр. д. № 869/2009 г.;

г. 140-2011-III Г. О. по гр. д.№ 1075/2010 г.;

д. 48-2011-II Г. О. по гр.д.№ 613/2010 г.

 

[17] Съдът се запозна обаче, и с решение на ВКС 215-2011-II Т. О. по т. д. 196/2010 г. В него ВКС е приел, че е „достатъчно с пълномощното да се даде право на пълномощника да се разпорежда с имуществото на представлявания чрез конкретни разпоредителни сделки или действия - продажба, дарение, ипотека и т. н.“ Нещо повече, ВКС е приел, че „ако упълномощителят не е определил в пълномощното съдържанието и съществените елементи на конкретната сделка или действие, по аргумент от чл. 39, ал. 1 от ЗЗД следва да се приеме, че тяхното уговаряне е предоставено на пълномощника“. Това решение притиворечи на възприетото в посочените по-горе пет решения относно необходимостта за посочване в пълномощното на съществените елементи на сделката, за която е упълномощаването. Всички шест решения са постановени по реда на чл. 290 от ГПК и са задължителни за по-нискостепенните съдилища. Поради противоречивите разрешения в тях ВКС е образувал т. д. 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС.

 

[18] При противоречива практика по реда на чл. 290 от ГПК на ВКС, по-нискостепенните съдилища са свободни да изберат какво разрешение да следват. Настоящият съд възприема разрешението, дадено в решение на ВКС 215-2011-II Т. О. по т. д. 196/2010 г., че пълномощното не е необходимо да включва съществените елементи на сделката, за която е упълномощаването. Представителството, съответно упълномощаването, е уредено в чл. 36-43 от ЗЗД. В нито една от тези норми не се съдържа изискването упълномощаването за разпореждане с недвижими имоти да посочва и съществените елементи на сделката, по-точно и цената, за която е упълномощаването. Основно логическо правило при тълкуването е, че ако, законодателят е целял нещо, той е щял да го приеме със закона. Тъй като в закона липсва норма относно посоченото изискване, логично е да се приеме, че законодателят не е искал да го поставя.

 

[19] Защо законодателят не би искал да поставя подобно изискване относно упълномощаването за разпореждане с недвижими имоти? Действително формализмът създава сигурност, а че разрешението относно необходимостта пълномощното да съдържа съществените елементи на сделката, за която се отнася, е изключително формално няма никакво съмнение. Колкото формализмът е по-голям, толкова по-голяма е сигурността, която той създава. Това е положителната страна на формализма.

 

[20] Отрицателната страна на формализма е загубата на свобода на избора. Тази загуба на свобода на избора ограничава свободната стопанска инициатива. Съгласно чл. 19, ал. 1 от Конституцията на Република България обаче, икономиката на страната се основава на свободната стопанска инициатива. Ето защо формализмът не би следвало да ограничава свободната стопанска инициатива, освен ако защитата на по-голяма ценност налага това и няма друг ред за защита.

 

[21] В случая такава по-голяма ценност липсва. Дори да се приеме, че сигурността в случая е по-ценна от свободната стопанска инициатива, законът е предвидил ред за да бъде гарантирана сигурността на продавача – чл. 40 от ЗЗД. Ето защо законодателят не е предвидил други формални изисквания при упълномощаването за разпореждане с недвижим имот. Въвеждането на тези формални ограничения от ВКС чрез посочените пет решения противоречи на целта на законодателя, както и излишно ограничава свободната стопанска инициатива.

 

[22] Друг логически способ за тълкуване е довеждането до абсурд на противната теза. Ако се възприеме за правилно разрешението, дадено в посочените пет решения на ВКС, би се достигнало до невъзможност за упълномощения да води каквито и да е преговори. Това е така, защото той би могъл да сключи договор само при условията, посочени в пълномощното. Следователно упълномощителят трябва:

а. или да познава изключително добре пазара, за да определи продажната цена, която всеки среден купувач би възприел;

б. или пък цената да е толкова ниска, че всеки купувач да би се съгласил да купи на нея;

в. или пък цената да е вече договорена с купувача.

 

[23] За познаването на пазара се изисква опит и умения, каквито нормалният гражданин няма. Ако в пълномощното продавачът посочи цена, по-ниска от нормалната, той би загубил разликата. Ограничаването на пълномощното само до фактическото сключване на договора не е невъзможно, но би прекалено ограничило потенциала, който дава фигурата на пълномощника – да води пълноценни преговори, за които да информира упълномощителя, и да сключи договора. Очевидно е, че изискването в пълномощното да бъдат включени съществените елементи на сделката, по-точно и цената, за чието сключване е пълномощното, води до абсурдно ограничаване на пълномощника, макар и да осигурява голяма сигурност на упълномощителя. Законодателят обаче не цели абсурдни резултати. Ето защо настоящият съд възприема разрешението на решение на ВКС 215-2011-II Т. О. по т. д. 196/2010 г. – че не е необходимо в пълномощното да са посочени съществените елементи на сделката, за която е упълномощаването.

 

[24] В процесното пълномощно е индивидуализиран имотът и сделките, за които то се издава. Затова съдът приема, че то е валидно.

 

[25] Второто твърдение на ищците е, че пълномощното не е било в изискваната от закона форма, тъй като клетвеният комисар не е бил компетентен да заверява подписите им и съдържанието на пълномощното. Съдът приема, че клетвеният комисар на Република И. М.К. е имал компетентност да извършва заверяване на подписите и съдържанието на пълномощното.

 

[26] Съгласно чл. 37 от ЗЗД, ако договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма, упълномощаването може да бъде направено и писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно. Съдът установи, че клетвен комисар Кери е удостоверил подписите и съдържанието на пълномощното. От заключението на вещото лице М. съдът установява, че клетвен комисар Кери е бил компетентен да удостоверява подписи и съдържание на подобни документи. Вещото лице е категорично, че съгласно законодателството на Република Ирландия не само нотариус има права да удостоверява подписи, положени върху пълномощни за продажба на недвижим имот, находящ се извън Република Ирландия, а такова удостоверяване може да бъде извършено и от клетвен комисар, действащ като адвокат (вж. заключението, л. 145-159).

 

[27] Нещо повече, през 2009 г. Ю. О‘С. е закупил процесния имот чрез пълномощника си Т.Т. с пълномощно, заверено именно от клетвен комисар. Следователно ако се възприеме тезата на ищците и се защитава докрай, то пълномощното, с което имотът е бил закупен за тях, също би било нищожно, и съответно те не биха били собственици на имота. Ето защо съдът приема, че пълномощното е в изискваната от закона форма и е валидно.

 

[28] Пълномощното от ищците за Б.К. е валидно. Неоснователен е единственият довод на ищците за нищожност на договора за покупко-продажба. Затова съдът приема, че договорът за покупко-продажба е валиден. Не е налице предпоставка за уважаването на иска. Затова съдът го отхвърля.

 

[29] Невалидността на процесното упълномощаване е предпоставка за уважаването на втория и третия предявен иск. Тъй като съдът установи, че упълномощаването е валидно, съдът отхвърля и втория и третия иск на ищците.

 

2.         По иска за разваляне на договора за покупко-продажба поради неизпълнение – иск по чл. 87, ал. 3, връзка с ал. 1 от ЗЗД  

 

[30] Съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред (вж. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД). Разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора (вж. чл. 87, ал. 4 от ЗЗД).

 

[31] Следователно предпоставките за уважаване на иска са няколко. Те са:

1.                  наличие на валиден договор между ищците и ответника Т.Т.;

2.                  Т.Т. да не е изпълнила свое задължение по договора, като неизпълнението не е незначително;

3.                  ищците писмено да са дали на Т.Т. подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че при неизпълнение ще развалят договора;

4.                  в срока на предупреждението, Т.Т. да не е изпълнила.

 

[32] Съдът установи, че между ищците и Т.Т. е налице валиден договор за покупко-продажба. Съдът установи, че Т.Т. е заплатила на пълномощника на ищците Б.К. цената по договора. Следователно тя е изпълнила задължението си по договора. Не е налице предпоставка за уважаването на иска. Затова съдът го отхвърля.

 

3. По иска за признаването на ищците за собственици на процесния имот и осъждането на Т. Т. да предаде владението му - иск по чл. 108 от ЗС

 

[33] Съгласно чл. 108 от ЗС, собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Следователно предпоставките за уважаването на иска са: 1. ищецът да е собственик на определена вещ; 2. тази вещ да се владее или държи от ответника без основание.

 

[34] Съдът установи, че ищците са били собственици на процесния апартамент, но те са го продали на Т.Т.. Не са налице предпоставките за уважаването на иска. Затова съдът го отхвърля.

 

4. По разноските

 

[35] Ответниците търсят разноски. Т.Т. е направила такива за 2 000,00 лева, а Б.К. за 2 796,00 лева.

 

[36] Съгласно чл. 78, ал. 3 от ГПК, ответникът има право на разноски съобразно отхвърлената част от иска. Съдът отхвърля исковете изцяло. Затова съдът осъжда ищците да заплатят 2 000,00 лева на Т.Т. и 2 796,00 лева на Б.К. разноски по делото.

 

[37] Съдът установи, че ищците са заплатили 2 056,61 лева държавна такса. Те са предявили два основни иска – първият и петият. Първият иск е облигационен и по него дължащата се държавна такса е от 4% от данъчната оценка[1]. Петият иск е вещен и по него дължащата се държавна такса е 1% от данъчната оценка. Данъчната оценка на процесния имот е 102 825,70 лева. Следователно дължащата се държавна такса по първия иск е 4 113,03 лева, а по петия иск е 1 028,26 лева. Следователно общо дължащата се държавна такса е 5 141,29 лева. Ищците са заплатили само 2 056,61 лева. Ето защо на основание чл. 77 от ГПК съдът осъжда ищците да заплатят 3 084,68 лева държавна такса.