№ 1272
гр. Бургас, 08.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на десети ноември през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:Албена Янч. Зъбова Кочовска
Членове:Веселка Г. Узунова
Т. Д. Евтимова
при участието на секретаря Мария Н. Тошева
като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно
гражданско дело № 20222100501513 по описа за 2022 година
Производството по делото е въззивно, образувано по жалбата на С.В.Б., с Булстат
*********, с адрес в ******, чрез адвокат Нели Гюмова от БАК, със съдебен адрес: гр, Бургас,
ул."Сливница" № 26. ет.2 против поправеното с Решение № 260/02.08.22г., Решение
№98/14.04.22г., двете по гр.д. №20212150100967/2021 г. по описа на РС-Несебър, с което
жалбоподателят е осъден да плати на ищеца по горното дело и въззиваем пред БОС „ЕМЕРАЛД
ХОСПИТАЛИТИ" ООД, ЕИК *********, на основание чл. 79, ал, 1 от ЗЗД - сумата от 5557,26 лв.,
представляваща сбор от такси за поддръжка за 2019 и 2020 г. ( по 2778,63 лв. за всяка от годините)
по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс „Емералд Резорт
Равда" № MMC-S1-EH/400 -06.08 от 24.06.2008 г.; на основание чл. 86, ал.1 ЗЗД сумата 654,52 лв.
-лихва за забава върху главницата от 2778,63 лв. за периода от 16.02.2019 г. до 12.03.20г. и от
09.04.2020 г. до 09.07.2021 г.; на основание чл.86, ал.1 ЗЗД - сумата от 372,80 лв. представляваща
лихва за забава върху главницата от 2778,63 лв. за периода от 16.02.2020 г. до 12.03.2020г.
и от 09.04.2020 г. до 09.07.2021 г.; на основание чл. 78, ал.1 от ГПК - сума в размер на 1661,38 лв. -
направени разноски по делото.
Решението се сочи за неправилно и необосновано в горните части, поради което се моли да
бъде отменено, като вместо него да бъде постановено ново, с което исковата претенция на
„ЕМЕРАЛД ХОСПИТАЛИТИ" ООД да бъде отхвърлена изцяло.
Конкретно се възразява срещу изводите на съда за последиците от неравноправността на
клаузата на раздел IV (четвърти), т.9 от договора, предвиждаща срокът в раздел V, т.2
автоматично да се подновява на всеки пет години и за същия период от време освен при взето
писмено решение не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от
1
собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за подновяването
му, в смисъл, че така установената нищожност, поради неравноправност на тази клауза, не влече
след себе си нищожността на целия договор, защото той можел да се прилага и без тази клауза по
аргумент на чл. 145, ал. 5 от ЗЗП, а възложителят можел да заяви и сам прекратяване на договора -
не по-късно от 4 месеца преди изтичане на 5 годишния му срок, но по делото нямало твърдения,
нито доказателства, за изразено такова желание за прекратяване на договора с изтичане на срока,
следователно договорът е подновен за нови 5 години и понастоящем е действащ.
В противовес на горното, въззивникът намира, че цитираната нищожна клауза от договора
не поражда права и задължения за страните, т.е. клауза за автоматично продължаване на срока на
договора липсва и той е прекратен с изтичане на първоначалния 5 годишния срок, считано от
11.09.2013г.
Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс „Емералд Резорт
Равда" № MMC-S1-EH/400 -06.08 от 24.06.2008 г., сключен със С.Б. в качеството му на собственик
на апартамент Ц403, в сграда Емералд, вход Кашмир, на 4-ти етаж, находящ се в с. Равда, к-с“
Емералд“, представлявал комплексен договор с елементи на договор за поръчка и за изработка, с
предмет поддръжката и управлението на курортния комплекс. Той се прекратявал с изтичане на
договорения срок и не можел по подобие на договора за наем да бъде продължен със знанието и
без противопоставянето на страните.
Затова страната счита за неправилно становището на съда, че въпреки нищожността на
клаузата, действието на договора е продължено автоматично, поради липса на изрично заявление
за прекратяването му.
Позовава се на Решение № 146/01.11.2017 г. по т.д. 2615/2016 г., Търговска колегия, 1-во
отделение на ВКС, сочещо, че уредбата на нищожността на отделни части от договора в
българското право предвижда възможност за запазване на договора и преодоляване обявяване
изцяло на нищожността му, когато нищожните клаузи могат да се заместят по право от
повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и
без недействителните й части(чл.26, ал.4 ЗЗД), но намира, че с обжалваното съдебно решение е
изменено съдържанието на нищожната клауза по недопустим във вреда на възложителя начин,
като е пренебрегната първоначалната воля на контрагентите за срочния характер на
договора.Липсвала и повелителна норма в закона, която да замести клаузата за автоматично
продължаване.
Счита, че събраните по делото доказателства (съдебно-счетоводна експертиза и
свидетелски показания), не установяват точно и в пълен обем изпълнение на задълженията на
ищеца по договора за сграда „Емералд". Събраните по делото косвени доказателства не
задоволявали изискването за пълно и главно доказване на изпълнението на ищцовите задължения
по договора, с оглед направеното от въззивника ответник възражение за неизпълнение. Освен това
съдът неправилно ги е ценил и съответно е формирал необосновани правни изводи в тази връзка.
Оспорват се показанията на разпитания по делото свидетел С.С.- собственик на апартамент в
друга сграда от комплекса-сграда „Икат".Сведените от него данни се сочат за общи и неконкретни,
поради което и недостатъчни да подкрепят тезата на ищеца за точно изпълнение по договора.
Заведените разходи в партидата „Пропърти/фасилити мениджмънт", в преобладаващата
част били непреки разходи, касаещи едновременно всички дейности, включително хотелиерската.
Разпределянето на тези разходи ставало на база получените приходи в съответната година от
2
видовете дейности и като процентно съотношение. Прецизността в разпределението не била цел,
тъй като когато е определяло цена на кв.метър за обслужване на имотите, дружеството било
преценило, че тази сума е в състояние да покрие разходите му. Тези разходи били заложени
предварително константно, без да се търси прецизно определяне себестойността на съответната
услуга и финансов резултат от нея. Политика на дружеството било при възникване на съответния
разход, в края на годината да се извършва разпределение на натрупването по партидите. Тези
разходи в голяма част били относими към почти всички дейности на дружеството.Така, че
процентното или пълното отнасяне на някакви разходи по ведомостта, не доказвало изпълнението
на договорните задължения по конкретния договор. Ищецът бил собственик на множество обекти
в сградата и в действителност развивал голям обем дейности, свързани с предоставяне на
хотелски и ресторантьорски услуги в к-с „Емералд“. Дружеството имало множество разходи за
поддръжка на собствените си обекти. Липсвали конкретни доказателства то да е извършвало
разходи точно в сграда „Емералд", в която е имотът на ответника.
Поддържа се, че в процесния договор е уговорена годишна поддръжка на комплекса в
пълен обем, което определя и размера на дължимата такса, следователно ако липсва изпълнение в
пълен обем, не следва и не е справедливо да се заплаща възнаграждение за услуга, която не е
изпълнена. Ищецът не бил осъществил услуга през 2019 г. и 2020 г., нито се е отчел за
извършените дейности (ако такива са извършени) съгласно задължението му, предвидено в раздел
II (втори) „Цена и начин на плащане", т. 10 на договора.
На стр. 11 от експертизата била представена аналитичната оборотна ведомост за
задълженията на С.Б., сред които не фигурирало вземане за такса за поддръжка за 2019 г. и 2020
г..Декларирано е, че другите издадени фактури са плащани в брой от ответника. Съдът е приложил
неправилно и чл.76 от ЗЗД съобразно възраженията на ответника по отношение извършеното от
него през 2021 г. плащане в брой. Прието е, че ответникът следва да докаже, че е направил избор
кое задължение да погаси, а твърдението на ответника е именно обратното, че не е направил избор,
поради което плащането е трябвало да послужи за погасяването на най-старото и обременително
задължение. Поддържа, че ЗЗД не предвижда изборът да бъде направен от кредитора, чрез
едностранно посочване на основанието във фактурата. Същото важало и за фактурата от 26.03.22г.
Не се ангажират нови доказателства.
По делото не е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваем „Емералд
Хоспиталити“ ООД.
Проверката по чл.267 от ГПК е посочила въззивната жалба за допустима, а служебната
проверка по чл.269 от ГПК сочи обжалваното решение за валидно и допустимо.
По съществото на спора, предвид въведените оплаквания за неправилност на съдебното
решение на Несебърски районен съд, при съвкупна преценка на събраните по делото доказателства
и в приложението на закона, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството по гр.д.№967/21г. на Несебърски РС е образувано по обективно
кумулативно съединени осъдителни искове по чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
„Емералд Хоспиталити” ООД е искал осъждането на С.В.Б. за сумата от 5557,26 лв.,
представляваща сбор от такси за поддръжка за 2019г. и 2020г. (по 2778,63 лв. за всяка от годините)
по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс „Емералд резорт
Равда” № ММС-S1-ЕН/400-06.08 от 24.06.2008г., както и за заплащането на сумата от 676,13лв. –
лихва за забава за периода 15.02.2019г. – 09.07.2021г. и 394,41 лв. – лихва за забава за периода
3
15.02.2020г. – 09.07.2021г.
Ищецът позовава вземането си на сключения между страните горепосочен договор, в който
се е задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и
административно управление на комплекса, срещу заплащане на месечна такса от 1,10 евро без
ДДС за кв. м. площ на собствения на възложителя имот. Таксата следвало да се заплаща до 15.02
на текущата година. Сочи се за изправна страна по този договор, но ответникът не заплащал
дължимите за извършената услуга такси за посочените две години.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът, чрез процесуален представител е подал отговор, с
който оспорва претенциите като неоснователни. Твърди, че считано от 12.09.2013г. договорът не
действа, т.к. срокът му е изтекъл. Отправя и възражение за нищожност на клаузата в раздел IV, т. 9
от договора по смисъла на ЗЗП, като неравноправна и, че в случая тя не може да бъде заместена по
чл. 26, ал. 4 ЗЗД. Като нищожна се оспорва и клаузата на раздел VII, т. 2 от договора. Оспорва се и
размерът на претендираното възнаграждение по договора, като се сочи, че според правилата в
договора то би следвало да е 4284,40 лв. Твърди, че ищецът не е изпълнявал задълженията си по
договора през 2019г. и 2020г. Дружеството не е свикало общо събрание за даване на отчет,
дейностите по поддръжката били изпълнявани от етажната собственост. Молил е за отхвърляне на
претенциите.
Първоинстанционният съд е счел претенциите за главница за изцяло, а тези за мораторни
лихви за частично основателни, като е приел неоснователни изложените от ответника защитни
възражения.Договорът между страните е квалифициран като такъв със смесен правен
характер(съдържащ елементи на поръчка и изработка), насочен към поддръжката не само на
общите части в сградата, обитавана от ответника, но и на общодостъпните за него и останалите
собственици на самостоятелни обекти части от комплекса и е намерен за валиден. Само клаузата
на чл.9 от раздел ІV от същия е счетена за частично недействителна(досежно вземането на
решението за непродължаването на срока от трети лица), а тази на чл.2 от раздел VІІ от договора, е
намерена за изцяло нищожна.Така посочената недействителност според РС не засягала
уговорката за автоматично продължаване на срока на договора на всеки пет години, освен това
нямало пречки възложителят да заяви прекратяването преди изтичането на този срок, но това не е
сторено, поради което договорът продължавал действието си и пораждал задължение за
заплащането на претендираните суми.
Въззивният съд приема, че страните не спорят в настоящото производство по
следните надлежно установени факти:
Налице е сключен договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс „Емералд резорт Равда“ от 24.06.08г., според който Б. възлага на „Емералд
Хоспиталити“ООД да извършва целогодишна техническа поддръжка и да провежда целогодишно
организационно и административно управление на курортния апартаментен комплекс, находящ се
в квартал 22 по плана на с. Равда, община Несебър, област Бургас, срещу заплащане на
възнаграждение, определено в договора(1,10 евро на квадратен метър на собствения на
възложителя СО, без ДДС-вж.чл.1,раздел ІІ от договора).
Според т.2, раздел I на договора, техническата поддръжка включва поддръжката на:
общите части на сградата; на басейните и обслужващите ги съоръжения; на асансьорите в
сградите, спортните съоръжения и детската площадка; на зелените площи в комплекса.
Според т.З раздел I на договора, организационното управление включва организиране
4
на режима за достъп и вътрешния ред в сградата; организиране на санитарно-хигиенните услуги в
общите части на сградата и в общодостъпните части и съоръжения в комплекса; организиране на
занимания за деца.
В т.4 раздел I на договора, дружеството-изпълнител било поело задължение да извършва и
административно управление, да организира единна рецепция, да организира предоставянето на
необходимата информация на възложителя след поискването и да организира достъпа до
спортните съоръжения.
Извън възнаграждението са дължими още суми за депозит, покриващи разноските за
осветление, вода и отопление на местата за общо ползване, включително басейните, без местата с
предлагани платени услуги, както и сумите, покриващи разноските за осветление, вода, отопление
на телефон и кабелна телевизия или интернет за всеки отделен апартамент, платим за всички
години от срока на договора(след първата), авансово за всяка текуща година в срок до 15.02.,
определяеми на база реално извършените разходи от предходната година(вж. чл.6 от раздел ІІ).
Разходите касаят местата за общо ползване ,включително басейните, но без местата с предлагани
платени услуги.
Според договора възложителят заплаща или възстановява на мениджъра още и
дължимите суми по заплащане на такси за местата за общо ползване , с изключение на местата
с предлагани платени услуги в „Курортен апартаментен комплекс Емералд резорт Равда“.
Полагащата се на възложителя част от тези суми, се изчислява съобразно притежаваните от него
идеални части от общите части на сградата(вж. чл.7, раздел ІІ от договора). На същия принцип се
изчислява и задължението на възложителя за разноски, свързани със застраховането на сградата, в
която се намира апартамента му и на местата за общо ползване(вж. чл.8, раздел ІІ).
Подземните и надземни съоръжения и комуникации, за които се предвижда по договора
платено ползване са надлежно описани в същия преди общите условия и представляват: Фитнес
център, СПА център, магазини и бутици, дейности свързани със занимания за деца и използване
на професионални аниматори, открити и закрити заведения за консумация на храни и
напитки(Ресторант, Воден бар, Грил бар, Скай бар, Бар закрит басейн, Лоби бар).
За платените и дължими по раздел ІІ от договора суми, мениджърът води
индивидуална партида на апартамента на възложителя, в която съхранява счетоводните и др.
отчетни документи, доказващи извършените разходи, вкл. текущите за този апартамент ( вж. чл.9
от раздел ІІ на договора).
Договорът е със срок на действие пет години от момента на въвеждане на възложителя
във владение на закупения от него имот и влиза в сила в деня на подписването му( вж. раздел V,
чл.1 и 2). Страните са уговорили и неустойки, които си дължат при неизпълнение на задълженията.
В раздел ІV, чл.9 е прието срокът на договора да бъде автоматично подновяван на всеки
пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца
преди изтичането на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от ¾ от
застроената площ на комплекса, за неподновяването му.
В раздел VІІ, чл.2 е прието, че възложителят се освобождава от задълженията по
настоящия договор единствено и само, ако е осигурил подписването на такъв договор за
поддръжка и управление, между новия собственик на недвижимия имот и мениджъра.
По делото не е спорно, че в случая се касае до заплащане на такса за две години, в които
5
не попада първата година от сключването на договора, както и, че решение на ¾ от собствениците
за неподновяване на договора през 2019 и 2020г., не е било взето.
Експертизата, назначена и изслушана в първа инстанция за доказването на основанието и
размера на вземането, установява заприходени в аналитичната ведомост на дружеството като
сторени от него разходи за поддръжката и управлението на комплекса общо 16 591,57лв. и
разходи, осчетоводи с надлежни фактури в размер на общо 580 381,87лв. За 2020г. са отнесени
разходи за поддръжка на комплекса от 169 848,52лв., както и такива, за които има издадени
фактури - в размер от 615 433,39лв.
Установено от експерта е още, че за С.Б. се води отделна партида в счетоводството на
ищеца, за двата му апартамента(единият от които е процесният). По нея е отразено плащане на
20.07.2021г. от 5175,44лв.(сумата включва такса поддръжка и управление, плащане по договор за
2021г.- пакет Стандарт - ап.Кашмир 403, Сатен 312 и Сатен 303-вж.л.75 – дело РС) и плащане на
комунални разходи в брой по издадени фактури за процесния ап.403 от 975лв.Плащането от м. юли
2021г. според експерта е отнесено не само към процесния апартамент,а и към имоти в сграда
Сатен.
Видно от самата аналитична сметка на Б., отразена в заключението (на стр.11)е, че той
има дългове към дружеството от разходи по ап.403 в сграда Кашмир за 2017,2018г. и 2021г., като
за последната година са постъпили плащания, за които се представят горните доказателства пред
първа инстанция. Задължения на Б. за поддръжка и разходи по ползването на имота(ап.403 в
сгр.Кашмир), общите части на сградата, в която се намира обекта и общодостъпните за комплекса
места за 2019 и 2020г., не са отразени.
Спорно от фактическа страна е дали Мениджъра – изпълнител е осъществил точно
изпълнение на задълженията си по процесния договор.
В тази връзка по делото са изслушани по един свидетел на всяка от страните, чиито
показания са в противоположни посоки.
Според св. С.- съсед на Б., живущ в комплекса, през 2018г. били проведени общи събрания
на собствениците и през 2019г. и 2020г.поддръжката се извършвала от ЕС, възглавена от г-н
Твердохлебов, защото до 20.04.2018г. поддръжката била извършвана от „Емералд хоспиталити“,
но после фирмата известила собствениците, че прекратява дейността си и на 30.04.18г. прибрала
книжата и напуснала офиса и сградата. След това всички собственици организирали събрания,
събрали средства и си платили тока и водата. Сметките били на името на „Емералд хоспиталити“.
За процесните две години собствениците не били получили финансови отчети от фирмата.
Последната продължила да осъществява дейност само в нейните обекти- СПА център, бар и др.и
частите, които отдавали под наем и получавали от тях наеми.Сочи, че през 2019г. ЕС поддържала
градинките, които са собственост на „Туризъм и отдих“ и почиствала коридорите на общите
части.Б. и останалите собственици плащали вноски на ЕС.Последната наела и охранителна фирма,
която обаче била изместена от охранители, наети от „Емералд Хоспиталити“. Останалите
дейности по поддръжката не били извършвани през 2019г. от никого- нито от ЕС, която била
възпрепятствана от „Емералд“, нито от служителите на последната, които поддържали само
частите, касаещи техните обекти. Посочва, че често не са работили и асансьорите.
В противовес на горното свидетелят С.( доведен от дружеството), сочещ се собственик на
самостоятелен обект в комплекса, твърди, че последният се обслужвал технически през 2019г. и
2020г, че обслужващото дружество поддържало зелените площи, храсти, дървета и
6
инфраструктурата, а имало и усилена охрана.Работила рецепцията, администрацията, всички
служби, осветлението и отоплението, насТ.вани били туристи, които не са собственици, но лицето
не ползвало асансьор за апартамента си, не може да каже кой ръководи охраната, макар да познава
по лице охранителите, не знае дали служители на „Емералд хосриталити“ са охранявали
комплекса или друго дружество, сочи за извършен голям ремонт в СПА центъра и всички
ресторанти. Той не бил официално известен за съществуването на ЕС в комплекса, но бил чувал за
такава.Свидетелят има сключен с дружеството- ищец договор за поддръжка и управление;
очевидно не познава С.Б..
По правните изводи:
Заявените по делото главни претенции са за присъждане на суми в изпълнение на
договорни задължения и намират правното си основание в чл.79 от ЗЗД, а тези за обезщетение за
забавено плащане са акцесорни и намират основание в чл.86 от ЗЗД.
С оглед естеството на спора по главните искове, в тежест на ищеца е да установи
валидността на договора, неговото действие за процесния период, както и изпълнение на
собствените си задължения, на което кореспондира изискването за изпълнение на задълженията на
другия контрагент, в случая – заплащането на дължимо възнаграждение и разноски.
Договорът, от който произтича вземането, според този съд е облигационен, със смесен
характер, като носи белезите на договор за изработка, поръчка и наем.
Задълженията за поддръжка на общите части на сградата, в която се намира апартаментът,
собственост на ответника, включващи почистване, дребни поправки, заплащане на консумативи
/ел.енергия, такса за асансьор и др./, могат да бъдат отнесени към предмета на договор за
изработка, а задълженията за организиране на административното управление - към предмета на
договора за поръчка. Освен тези задължения ищцовото дружество,в качеството си на мениджър на
комплекса, е поело това да осъществява поддръжката на общодостъпните съоръжения в
комплекса-басейни, спортни съоръжения, паркинг, детска площадка, тревни площи и др., които
несъмнено не са собственост на възложителя, но срещу поемането на разходите за тази поддръжка,
на последния и неговите гости е предоставено правото да ползват необезпокоявано и по
предназначение общодостъпните части в комплекса и съоръженията, изградени върху тях. В тази
си част предметът на договора се доближава до предмета на договора за наем, а не на договор за
поръчка.
Следователно процесният договор има комплексен предмет, а естеството на правата и
задълженията на страните по него обосновава извод, че дори срокът, за който е сключен да се
счете изтекъл, договорът продължава да действа като безсрочен, по аргумент на чл.236 ЗЗД и може
да бъде прекратен едностранно от всяка от страните.
По делото обаче няма нито твърдения, нито данни Б. да е отправил волеизявление за
прекратяването на процесния договор, респективно не се твърди едностранно прекратяване или
разваляне и от страна на дружеството.
В контекста на действието на процесния договор съдът добавя още, че т.к. е сключен от
физическо лице като възложител, с търговско дружество като изпълнител, а предметът му е за
поддръжка и управление на апартаментен комплекс, би следвало да се приеме за потребителски,
при който физическото лице отговаря на условията на § 13 от ДР на Закона за защита на
потребителите(ЗЗП) и може да бъде определено като „потребител“по смисъла на посочената
норма, защото не ползва услугите за извършване на търговска или професионална дейност, а за
7
лични нужди, като собственик на жилищен имот. Следователно Б. се ползва от защитата на
потребителя, предвидена в цитирания нормативен акт.
Член 146 от ЗЗП обявява за нищожни неравноправните клаузи в договорите, които не са
уговорени индивидуално.Чл.143 от същия закон определя неравноправната клауза от договор,
сключен с потребител най-общо като уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на
изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и
задълженията на двете страни по сделката.
Тъй като в случая няма данни процесният договор да е сключен индивидуално от
търговското дружество-изпълнител с Б. като възложител, съдът дължи проверка за неравноправни
клаузи, съобразно отправените от последния възражения, с оглед преценката за предпоставки,
изключващи задължението му да плати на дружеството претендираните суми.
В тази връзка съдът отбелязва, че посочената от въззиваемия ответник клауза на чл.9,
раздел IV от договора и тази на чл.2 , раздел VII, действително са неравноправни, тъй като с
първата се ограничава свободата на избора му на контрагент, а с втората тази цел се постига, като
се предвиждат определени негативни последици за икономически по-слабата страна по
сделката(физическото лице), като осъществяването на правото й на избор се поставя в зависимост
от волеизявленията на трети лица, а невъзможността те да бъдат направени, изцяло ползва
търговеца.
Така прекратяването на договора не се предпоставя от изтичането на срока му, какъвто е
смисълът на това да е срочен, а се поставя в зависимост от решението на лицата, притежаващите ¾
от застроената площ в комплекса в първия случай(трудно осъществимо условие, намиращо се
извън контрола на потребителя- контрагент) и от подписването на договор за поддръжка и
управление между мениджъра и новия собственик на недвижим имот(също трудно за
осъществяване от възложителя условие, облагоприятстващо единствено осъществяващото
поддръжката дружество)- във втория случай. Това договаряне компрометира възможността
изобщо договорът да бъде прекратен и в този смисъл злепоставя интересите на потребителя, който
не би могъл да осъществи правото да получи нужните му услуги при по–изгодни за себе си
условия.
Следователно посочените клаузи са неравноправни и като такива-нищожни, т.е. не
проявяват действие. Обаче договорът като цяло може да съществува и без тях, т.к. те не засягат
неговите съществени елементи. Затова и в приложение правилото на чл.26, ал.4 от ЗЗД, този
договор следва да се счете както за валиден, така и за продължаващ действието си като безсрочен,
поради смесения си характер с елементи на наем, защото по закон се счита продължен, докато
наемодателят се противопостави, а данни за това няма или докато другата страна го прекрати, за
което също няма доказателства.
Въпреки действието на договора в процесния период и независимо от установеното
посредством експертизата осчетоводяване на дейност по поддръжката на комплекса от
дружеството, извършена за процесния период 2019г.-2020г., съдът приема, че С.Б. не дължи
заплащане на поисканите му по делото суми за такси и разноски, защото както по- горе бе
отбелязано, експертизата не установява начислен дълг от ищеца по партидата на ответника за
посочените две години. Партидата на потребителя следва да бъде водена за всички негови
задължения, според уговореното в чл.9 от раздел ІІ на договора задължение на изпълнителя
(мениджър), следователно липсата на отразяване по нея следва да се приеме за доказателство, че
8
такъв дълг не е възникнал или ако е съществувал, е вече погасен, респективно за извънсъдебно
признание на кредитора, че няма такова вземане спрямо длъжника.
В случая по партидата на Б. са отразени неплатени средства от стари периоди-за
комунални разходи и такси за 2017 и 2018г., както и за 2021г., но не и за 2019г. и 2020г., които са
процесни по делото.
Съдът не счита, че от заплащането на такси за поддръжката на комплекса и консумативи за
него за 2021г. и за 2022г. може да се направи извод за дължимост на такива от Б. също за 2019г. и
2020г., защото изпълнението касае различни периоди и плащането на сумите е поставено в
зависимост от изпълнението на задълженията на дружеството- ищец- доставчик на услуги.
В допълнение съдът съобразява още, че п лащането се дължи за доставени услуги и
извършена според договора работа.
Тежестта на доказване за точно и пълно изпълнение на договорните задължения за
поддръжката и управлението на комплекса лежи на ищеца, а представените от него в тази връзка
гласни и писмени доказателства са недостатъчни да подкрепят тезата за надлежно престиране,
срещу което му се дължи възнаграждение за процесния период.
Установеното от експерта осчетоводяване на разходи по поддръжката на комплекса в
случая не може да се счете за убедително и достатъчно доказателство, обосноваващо, че
осъществената дейност е в изпълнение на сключения с ответника договор, доколкото следва да се
съобрази безспорният факт, че дружеството развива своя търговска и хотелиерска дейност в
същия комплекс и тя е тясно свързана с експлоатацията на собствените му апартаменти за
настаняване на туристи, питейните заведения, заведенията за хранене, СПА центъра и др., които
пряко ги обслужват.Тази дейност също генерира разходи за ток, вода, обслужване и поддръжка.
Ремонтите и обновяването на обектите(СПА център, ресторанти), които не са предоставени за
общо безплатно ползване, а са собственост на дружеството и могат да бъдат достъпени от Б. и
другите собственици на апартаменти в комплекса на общо основание с всички останали гости и
ползващи хотелската част туристи срещу заплащане– не следва да се отчитат като изпълнение по
процесния договор, защото излизат извън предмета му( вж. в тази връзка чл.7, раздел ІІ, според
който възложителят не дължи на мениджъра заплащане на такси за местата с предлагани платени
услуги). Още по-малко в тази връзка Б. може да се счете задължен за разходите за тяхното
функциониране, обновяване или поддръжка. Тук отношенията следва да се уреждат според общия
принцип в правото-комуто ползите, нему и тежестите.
Твърдението за външно установим добър вид, поддръжка и охрана на общодостъпните
части от комплекса(алеи, зелени площи, работещи асансьори и пр.), за които възложителят е поел
задължение да плаща, се подкрепя само най-общо от показанията на св. С.(живущ в комплекса от
ранна пролет до късна есен през 2019г. и 2020г., но не и през зимата), защото свидетелят
установява, че в същото време е била осъществявана и хотелиерската дейност на дружеството.
Освен това самият той не е ползвал асансьор за жилището си, не дава конкретни сведения за това
дали асансьорите са работили, твърди наличие на охрана в комплекса, но не знае кой я е
организирал. В този смисъл показанията му са твърде общи. Също така незнанието на свидетеля,
че поддръжката на зелени площи и почистване на общи части е била осъществявана в процесния
период не от поелото тази функция дружество, а от собственици на самостоятелни обекти и наети
от тях лица, не означава, че това не се е случило.
Същевременно е проведено успешно насрещно доказване от противната страна, която
9
чрез показанията на св. С.(живущ в комплекса) установява, че през зимата в процесния период
нищо не работело, освен хотела, че живущите правели максимални икономии на консумативи-
само дружеството осъществявало търговската си дейност, че последното не изпълнявало
задължението си да им дава отчети за разходите във връзка с договора( давало такива само до
2018г.),че след м. април 2018г. преустановило поддръжката и уведомило за това собствениците,
че в сградата, където се намира имотът на Б. собствениците на самостоятелни обекти си създали
организация(определя я като етажна собственост), събрали пари за консумираните ток и вода и ги
платили по сметката на дружеството( за комплекса имало само един електромер с партида на
името на дружеството), организирали си временно и охрана, която обаче била осуетена от тази на
дружеството, поради което прекратили договора с охранителите, собствениците поддържали
градинките на „Туризъм и отдих“ в комплекса, за да не обраснат с трева, почиствали коридорите
на общите части, но и за това от дружеството им създавали пречки, че тогава асансьорите
работели периодично, че собствениците били принудени сами да плащат за поддръжка на
конкретен асансьор.
Според съда показанията на св. С. са по-конкретни от тези на другия свидетел,
установяват обстоятелства, за които вторият заявява незнание, както и данни за период, в който св.
С. не е живял в комплекса, а освен това се подкрепят от писмените доказателства по делото, по-
специално от липсата на отразяване по партидата на Б. на задължения за поддръжката на
комплекса по сключения между страните договор от 24.06.08г. за 2019г. и 2020г. С оглед това, при
установяването на фактическата обстановка, релевантна за спора, касателно изпълнението на
задълженията на дружеството по поддръжката, съдът се доверява на показанията на св. С..
При тези данни съдът приема, че изпълнението на задължението на дружеството за
поддръжка и управление на комплекса в процесния период не съответства на уговореното в
договора с Б..
С оглед изложеното дотук, съдът намира, че последният не дължи претендираното от
дружеството възнаграждение, а също такси и разноски за комплекса по договора за поддръжката
му за процесния период. Оттук следва, че заявената от дружеството спрямо физическото лице
претенция подлежи на отхвърляне като неоснователна и недоказана.
Поради несъвпадение на крайните правни изводи на двете съдилища по спора, решението
на първата инстанция следва да бъде отменено в осъдителните му части и вместо него да бъде
постановено друго, съобразено с изложеното по-горе.
При този изход от въззивното обжалване, решението на РС следва да бъде ревизирано и в
частта за разноските.
На ищеца не се дължат такива, а той дължи всички, сторени от ответната страна, с оглед
правилото на чл.78, ал.3 от ГПК, а именно- сумата от 400лв.- разноски за първа инстанция и
136,15лв.разноски(платена държавна такса)за въззивна инстанция като жалбоподател или общо
536,15лв., които следва да му се присъдят с настоящото съдебно решение.
Водим от горното , Бургаски окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №98/14.04.22г., поправено с Решение № 260/02.08.22г.- двете
постановени по гр.д.№967/21г. по описа на Несебърски районен съд В ОСЪДИТЕЛНИТЕ ЧАСТИ
10
и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ претенциите на „Емералд Хоспиталити” ООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление в гр. София, ул. „Георг Вашингтон“ № 41, за осъждането на С.В.Б.,
гражданин на ***, роден на ****., с постоянен адрес в ******, *****, да му заплати сумата от
5557,26 лв., представляваща сбор от такси за поддръжка за 2019г. и 2020г. (по 2778,63 лв. за всяка
от годините) по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald
Resrot Ravda” № ММС-S1-ЕН/400-06.08 от 24.06.2008г., както и сумата от 654,52 лв.,
представляваща лихва за забава върху главницата от 2778,63 лв. за 2019г., дължима за периодите
16.02.2019г. – 12.03.2020г. и 09.04.2020г. – 09.07.20201г., а също сумата от 372,80 лв.,
представляваща законна лихва за забава върху главницата от 2778,63 лв. за 2020г., дължима за
периодите 16.02.2020г. – 12.03.2020г. и 09.04.2020г. – 09.07.20201г., като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА „Емералд Хоспиталити” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр. София, ул. „Георг Вашингтон“ № 41 , да заплати на С.В.Б., гражданин на ***,
роден на ****., с постоянен адрес в ******, *****, сумата от общо 536,15лв., представляваща
съдебно–деловодни разноски, сторени в производството по делото в две съдебни инстанции.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11