РЕШЕНИЕ
№ ……………. 17.04.2019 г. гр.Балчик
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Балчишкият
районен съд граждански
състав
На деветнадесети
март през две хиляди и деветнадесета година
В закрито съдебно
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Ивелина Велчева
Секретар: М.Й.
Прокурор: без
Като разгледа
докладваното от районен съдия Ивелина Велчева
Гражданско дело № 429 по
описа за 2018 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по предявена искова молба от Етажната
собственост на собствениците на сграда в режим на етажна собственост на жилищно – търговски
рекреативен комплекс „Марина сити“, находящ се в гр.Балчик, ул. „Приморска“ №8 за
осъждане на Т.В.С. *** да му заплати сумите в размер на:
-
Вноска Общи части за 2015г. – 2 323,
59 лв.;
-
Вноска РИО за 2015г. – 232, 30 лв.
-
Вноска Общи части за 2016г. – 2 323,
59 лв.;
-
Вноска РИО за 2016г. – 232,30 лв.;
-
Вноска Общи части за 2017г. – 2 323,
59 лв.;
-
Вноска РИО за 2017 г.– 232, 30 лв.;
-
Вноска Общи части за 2018 г. – 2 323,
59 лв.;
-
Вноска РИО за 2018 г. – 232, 30 лв.;
-
Обезщетение за забава върху сумата в
размер на 2 323, 59 лв., представляваща вноска за Общи части за 2016г. –
534, 20 лв.;
-
Обезщетение за забава върху сумата в размер на
232, 30 лв., представляваща вноска РИО за 2016 г. – 53, 41 лв.
-
Обезщетение за забава върху сумата в
размер на 2 323,59 лв., представляваща вноска за Общи части за 2017г. – 327,
95 лв.;
-
Обезщетение за забава върху сумата в
размер на 232, 30 лв., представляваща вноска РИО за 2017 г. – 29, 81 лв.
Претендират
се и направените съдебно – деловодни разноски и адв.възнаграждение.
Ответникът
оспорва иска като неоснователен.
Съдът
след преценка на събраните по делото доказателства, направените доводи прие за
установено следното:
Ищецът
твърди, че Жилищно – търговски рекреативен
комплекс „Марина сити“, находящ се в гр.Балчик, ул.“Приморска“№8 е в режим на
етажна собственост, регистрирана в Община Балчик, чийто форма на управление е
Общото събрание и управителя. Ответникът е собственик на недвижим
имот, апартамент №15 с площ от 98, 98 кв.м., представляващ имот с идентификатор
02508.87.104.1.69 по кад.карта на гр.Балчик. Обектът е закупен през м.февруари
2007г.
Съгласно
решение по т.4 от Протокол от проведено общо събрание на етажната собственост
от 27.04.2011 г., размерът на вноска общи части за собствениците в ЕС е 10 евро
на кв.м. застроена площ без ДДС. По силата на същото решение собствениците
дължат също така и годишна вноска фонд РИО в размер на 1 евро на кв.м. Срокът
за заплащане на вноските към ЕС е до 28 февруари на текущата година съгласно
Правилника за управление, реда и надзора на ЕС. Ищецът твърди, че ответникът не
е заплатил дължимите вноски в размери и за години, сочени по – горе.
Това
мотивирало ищеца да предяви настоящите искове.
Ответникът
оспорва качеството на управител на
Би Ар Мениджмънт ООД.
Оспорва
датата и съдържанието на протокол на ОС от 27.04.2011 г.: дата на съставяне,
дата на провеждане, времетраене, присъствие на етажни собственици на
събранието, които са представлявали 37,993 % от ЕС; надлежно оповестяване
проевждането на ОС на ЕС със съдържанието и дневния ред от протокола,
предлагането и приемането на всички вписани точки.
Оспорва
като нищожно решението за определяне на размер на годишната вноска за
поддръжка за жилищни обекти в размер,
двойно по-голям от размера на същата вноска за търговски обекти – магазини.
Намира,
че Правилникът за управление, реда и надзора на ЖТРК Марина сити няма
обвързващо за нея значение. Оспорва датата
на съставянето на документа. Твърди, че няма договор с ищеца за възлагането му
на дейност, за която да дължи вноски Общи части. Твърди, че подобни са и
съображенията му за недължимост на вноските РИО. Посочва, че дъжлимостта на
парична сума като вноска за услуга и като такса е различна. Оспорва
представената проформа –фактура. Твърди,
че няма извършени реално услуги към него от ищеца.
Оспорва
размера на претендираните вземания.
Материално
правното основание на исковете е в нормата на чл. 41 от ЗС във вр. с чл. 6 ал.
1 т. 9 и т. 10 от ЗУЕС.
По
делото не се спори, че ответникът има апартамент в ЖТРК Марина Сити, находящ се
в гр. Балчик, ул. „Приморска“ №8.
Контроверсният
въпрос в това производство е дали жилищния комплекс е от затворен тип, както и
дали решенията на ОС на ЕС от 27.04.2011 г. са влезли в сила.
Съобразно
доктрината особеният режим на възникване на жилищен комплекс от затворен тип
изисква сключването на изричен договор между инвеститора и собствениците на
самостоятелните обекти при съществуване на един урегулиран поземлен имот,
съществуване на няколко сгради в режим на етажна собственост, съществуване на
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, въвеждане на изисквания
за контролиран достъп за външни лица. Инвеститорът следва да подготви
предварително договор за поддръжката на комплекса, който се подписва като част
от евентуалната сделка по прехвърляне на правото на собственост върху
самостоятелен обект в комплекса, а приобретателят подписва, заедно с
предварителния или окончателния договор за придобиване на обекта, и договор,
който изисква от него спазването на специални правила относно ползването на
прилежащите площи и осъществяването на достъпа до комплекса.
Съобразно практиката, така определение № 165 от 5.03.2014 г.
на ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о., ГК, при "жилищен комплекс от
затворен тип" следва да има поне четири самостоятелни обекта в режим на
етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите,
всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Само при наличието
на тези условия, изборът на
собствениците да управляват общите части чрез Общо събрание на етажните
собственици по правилата на ЗУЕС,
е от значение за режима на управление и то, ако този избор е обективиран в
договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за действителност -
писмена с нотариална заверка на подписите.
С
оглед изложеното, при липса на доказано твърдение относно направен избор на
собствениците, обективиран в договор, сключен с инвеститора с нотариална
заверка на подписите, както и непредставянето по делото на договор, страна по
който е самия ответник, който изисква от него спазването на специални правила
относно ползването на прилежащите площи и осъществяването на достъпа до
комплекса, съдът намира, че жилищният комплекс е сграда в режим на етажна
собственост, а не такъв от затворен тип.
Представената
регистрационна карта обективира за управител на жилищния комплекс - ищеца по
делото, избран с решение на ОС на 28.04.2010 г.
Решенията
на ОС на етажната собственост от 27.04.2011 г. не са влезли в сила по отношение
на ответника.
Според
действащата към този момент ал. 4 на чл. 13 от ЗУЕС, в случаите, когато
собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята
за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект в
сроковете по ал. 1. Залепването на
поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват
обстоятелствата, поради които поканата не се връчва лично, датата и часа на
залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или
обитател на етажната собственост.
От
представеният протокол – л. 85 от делото става явно, че ответникът е отсъствал
от адреса, и е била спазена процедурата за уведомяване за датата на ОС, в което
са взети решения и определени размерите на дължимите вноски за поддържане на
сградата и за ремонт и обзавеждане.
Автентичността
на подписите на лицата в протокола не бяха оспорени от ответника, поради което
съдът приема документа за истински, а ответника за редовно уведомен за датата
на насроченото ОС на ЕС, в което са взети решения за определяне на размерите на
вноските за поддържане на общите части и тези за ремонт и обновяване.
Решенията
на ОС за да породят своето правно действие следва да се връчат на етажните
собственици, като това следва да стане по реда на действащата тогава норма на
чл. 13 ал. 2-6 от ЗУЕС. Към делото липсват доказателства за такова връчване,
което налага правния извод относно невръчване на протокола от проведеното ОС на
ответника.
Обстоятелството,
че няма влязъл в сила акт, които поражда задължение за плащане, има за правна
последица липса на правно основание ищецът да претендира плащане от страна на
ответника, което прави исковете неоснователни.
Ответникът
претендира направените съдебно- деловодни разноски, които му се дължат
съобразно чл. 78 от ГПК.
Воден от изложеното,
съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ
исковете на Етажната собственост на
собствениците на сграда в режим на
етажна собственост на жилищно – търговски рекреативен комплекс „Марина сити“,
находящ се в гр. Балчик, ул. „Приморска“ №8 за осъждане на Т.В.С. *** да
заплати сумите в размер на:
-
Вноска Общи части за 2015г. – 2 323,
59 лв.(две хиляди
триста двадесет и три лева и петдесет и девет ст.);
-
Вноска РИО за 2015г. – 232, 30 лв.(двеста тридесет и два лева и тридесет
ст.)
-
Вноска Общи части за 2016г. – 2 323,
59 лв. .(две хиляди
триста двадесет и три лева и петдесет и девет ст.);
-
Вноска РИО за 2016г. – 232,30 лв.(двеста тридесет и два лева и тридесет
ст.);
-
Вноска Общи части за 2017г. –
2 323, 59 лв.(две хиляди
триста двадесет и три лева и петдесет и девет ст.);
-
Вноска РИО за 2017 г.– 232, 30 лв. .(двеста тридесет и два лева и тридесет
ст.);
-
Вноска Общи части за 2018 г. –
2 323, 59 лв.(две хиляди
триста двадесет и три лева и петдесет и девет ст.);
-
Вноска РИО за 2018 г. – 232, 30 лв. (двеста тридесет и два лева и тридесет
ст.)
-
Обезщетение за забава върху сумата в
размер на 2 323, 59 лв. (две хиляди
триста двадесет и три лева и петдесет и девет ст.), представляваща вноска за Общи части
за 2016г. – 534, 20 лв.(петстотин
тридесет и четири лева и двадесет ст.);
-
Обезщетение за забава върху сумата в размер на
232, 30 лв., представляваща вноска РИО за 2016 г. – 53, 41 лв.(петдесет и три лева и четиридесет и
една ст.)
-
Обезщетение за забава върху сумата в
размер на 2 323,59 лв. (две хиляди
триста двадесет и три лева и петдесет и девет ст.), представляваща вноска за Общи части
за 2017г. – 327, 95 лв.(триста
двадесет и седем лв. и деветдесет и пет ст.);
-
Обезщетение за забава върху сумата в
размер на 232, 30 лв., представляваща вноска РИО за 2017 г. – 29, 81 лв.(двадесет и девет лева и осемдесет и
една ст.).
ОСЪЖДА Етажната
собственост на собствениците на сграда в режим на
етажна собственост на жилищно – търговски рекреативен комплекс „Марина сити“,
находящ се в гр. Балчик, ул. „Приморска“ №8 да заплати на Т.В.С. *** сумата в размер на 718 лв.(седемстотин и осемнадесет лв.), представляваща направените по
делото съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд –Добрич
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ:....................