РЕШЕНИЕ
№ 2401
гр. Пловдив, 06.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Александър В. Точевски
при участието на секретаря Ангелина Хр. Димитрова
като разгледа докладваното от Александър В. Точевски Гражданско дело №
20215330112811 по описа за 2021 година
Предявени са искове с правна квалификация по чл. 124 ал. 1 от ГПК и чл. 537 ал. 2 от
ГПК.
Ищецът „Потребителна земеделска кооперация Съгласие“, ЕИК: *********, със седалище
и адрес на управление: село Чоба, община Брезово, област Пловдив, представлявана от
****** Н. П. Б., чрез пълномощник адв. С. В., е предявил против „Гранд Агро“ ООД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Раковски, ул. „Искър” № 1,
представлявано от ***** Й. С. Д. и против Р. Д. П., ЕГН: **********, от гр. П., бул. „Ш. с.“
№ **, ет. *, ап. * и И. Д. А., ЕГН: **********, от гр. П., бул. „С.“ № **, ет. *, ап. *, иск за
признаване на установено, че съществува валидно арендно правоотношение по договор за
аренда с нотариална заверка на подписите рег. № *****/ **** г. на *** ***** ***, рег. №
***, като наред с това е предявен и втори иск- за отмяна на извършено в Служба по
вписванията- Пловдив отбелязване за заличаване на договора за аренда поради прекратяване.
В исковата молба се твърди, че между ищеца като арендатор и Р. И. А., ЕГН: **********-
арендодател, се сключил безсрочен договор за аренда с нотариална заверка на подписите
рег. № ******* на *** ***** ***, рег. № ***, вписан в съответните служба по вписване и
общинска служба по земеделие. По силата на договора се предоставили за временно и
възмездно ползване три ниви и една овощна градина, находящи се в с. Ч., общ. Б.,
представляващи поземлени имоти с идентификатори *****, *****, ****** и ******, като
договорът бил безсрочен. Арендодателката **** през **** г. и наследниците й- вторият и
1
трети ответници уведомили за това ищеца, като се легитимирали с удостоверения за
наследници. Те встъпили като страна по договора и получавали рента до 2020 г.
включително. С нотариална покана на 12.04.2021 г. вторият и трети ответници уведомили
ищеца, че прекратяват договора за аренда, а на следващия ден с нотариален акт за покупко-
продажба прехвърлили имота си на първия ответник. По силата на чл. 17 ал. 2 от Закона за
арендата в земеделието (ЗАЗ) приобретателят замествал арендодателите като страната по
арендния договор и бил длъжен да уведоми за настъпилото заместване, но не го направил. В
Службата по вписванията било извършено отбелязване- за заличаване на арендния договор.
Твърди се, че липсвало законово основание за подобно едностранно прекратяване на
договора. Същият бил без определен срок и по силата на чл. 29 ал. 1 от ЗАЗ можел да бъде
прекратен едностранно след четвъртата година с писмено предизвестие със срок от две
стопански години, като това прекратяване се уреждало в чл. 27 ал. 1 т. 4 от ЗАЗ. В този
смисъл извършеното от ответниците прекратяване нямало действие, договорът не бил
развален по надлежния ред, а в имотния регистър било вписано несъществуващо
обстоятелство. В тази връзка молят за постановяване на решение, с което да се установи
наличието на валидно арендно правоотношение и да се отмени извършеното отбелязване в
регистъра. Претендират се и разноските в процеса.
С допълнителна молба ищецът поддържа становището си, че безсрочният договор можел
да бъде прекратен само в хипотезата на чл. 29 ал. 1 от ЗАЗ с писмено предизвестие от две
стопански години, като хипотезата на прекратяване при смърт на арендодателя
противоречала на законовата норма.
В съдебно заседание страната не се явява, но чрез пълномощника си поддържа иска.
В срока по чл. 131 от ГПК всички ответници са подали отговори с идентично съдържание,
с които оспорват иска. От една страна се посочва, че искът срещу физическите лице бил
недопустим, защото те вече били прехвърлили собствеността върху имотите. По същество
искът се оспорва като неоснователен. Твърди се, че до последно ищецът укривал договора за
аренда- до момента на прехвърлянето, като удостоверението за наследници било поискано,
за да се извършват промени в книгата на член кооператорите, с оглед изплащането на
дивиденти. Договорът бил прекратен в хипотезата на чл. 3.5.- със смъртта на арендодателя и
в този смисъл било извършено и съответното вписване за заличаване на договора в
регистъра. Без значение за тази хипотеза на прекратяване била срочността на договора, още
повече, че нормата на чл. 27 ал. 1 т. 5 от ЗАЗ изрично предвиждала възможност за
прекратяване на договора и на основания, посочени в него, както станало в случая. Молят за
отхвърляне на иска. Също претендират разноски.
В с.з. ответниците физически лица се явяват лично и оттеглят отговора си, като признават
иска и молят за постановяване на решение в полза на ищеца. Твърдят, че били заблудени и
подведени.
В с.з. пълномощникът на ответника- юридическото лице, поддържа отговора и моли за
отхвърляне на иска.
След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на
страните, съдът установява от фактическа страна следното:
2
С договор за аренда на земеделски земи от ***** г., с нотариална заверка на подписите, Р.
И. А., ЕГН: **********, е предоставила на ищеца за безсрочно възмездно ползване четири
свои земеделски имота- три ниви и една овощна градина, находящи се в землището на с. Ч.,
общ. Б.. Годишното арендно плащане е в размер на 60 кг. зърно на декар.
Видно от удостоверения за наследници, арендодателката е **** на *****г. и е оставила за
свои законни наследници син и дъщеря- физическите лица ответници.
Като писмени доказателства са представени ведомости и списъци за получавана от
ответниците физически лица рента за периода 2015 г.- 2020 г.
С нотариален акт № **, том *, рег. № ****, дело № **** г. на **** **** *****, рег. № ***,
физическите лица ответници са продали на юридическото лице ответник четирите
земеделски имота, предмет на договора за аренда.
С нотариална покана от 12.04.2021 г. физическите лица ответници са уведомили ищеца, че
прекратяват договора за аренда, във връзка със ***** на наследодателката им. Това
прекратяване на договора е отразено в Службата по вписванията- Пловдив, под форма на
отбелязване, като заличаване на арендния договор.
От ответника юридическо лице на 27.09.2021 г. до ищеца е отправено писмено
двугодишно предизвестие за прекратяване на наемния договор на основание чл. 29 ал. 1 от
ЗАЗ, считано от 01.10.2023 г., в което се посочва, че дружеството вече било нов собственик
на въпросните земеделски имоти, което е заместило арендодателите по договорите и е
встъпило в правата им.
По реда на чл. 176 от ГПК ответниците физически лица заявяват, че от смъртта на
наследодателката им до момента на продажбата на земеделските земи са се възползвали от
арендния договор и са получавали рента от ищеца.
При така установената по делото фактическа обстановка, съдът от правна страна намира
следното:
Няма спор по делото, че между ищеца и наследодателката на двамата ответници
физически лица е бил сключен договор за аренда на земеделски земи, като изрично в същия
е посочено, че той е бил безсрочен. След **** на арендодателката, тя е била заместена от
наследниците си като страна по договора и правоприемниците й са се възползвали от него,
получавайки рента от кооперацията, както и самите те признават при изслушването си пред
съда. В последствие двете лице прехвърлят чрез продажба на ответника- дружество
въпросните земеделски земи, предмет на арендния договор и отправят нотариална покана до
ищеца за това, че прекратяват едностранно договора, във връзка със ***** на
наследодателката си, за което тяхно изявление е извършено отбелязване в съответните
регистри.
Спорният в случая въпрос е свързан именно с прекратяването на арендния договор. Както
вече се посочи, от една страна договорът е безсрочен, а от друга- в нотариалната покана
изрично като основание за прекратяването му е записано, че то се прави във връзка със ****
на арендодателя, а за правно основание е посочена нормата на чл. 27 ал. 1 т. 5 от ЗАЗ и
раздел V чл. 3, точка 3.5. от договора. Независимо, че цитираните текстове предвиждат
както нормативна, така и уговорена възможност за прекратяване на съглашението при
3
настъпила **** на страна, в настоящия случай, предвид безсрочността на арендния договор,
тази хипотеза за прекратяване не е приложима. Императивна е нормата на чл. 29 ал. 1 от
ЗАЗ, че при договор за аренда без определен срок, едностранното му прекратяване става
само с писмено предизвестие, но със срок от две стопански години. Доколкото само нормата
на чл. 27 ал. 1 т. 4 от ЗАЗ предвижда възможност за едностранно прекратяване с
предизвестие, то единствената хипотеза, при която това е възможно, е вече посочената по-
горе- предизвестие от две години. При това положение, основанието по договора, свързано
със ***** на арендодателя, на което се позовават ответниците, противоречи на специалния
закон, уреждащ тези случаи на прекратяване и по този начин то не представлява годно
правно основание за прекратяване на арендния договор. В нотариалната покана не е даден
двугодишен срок, а е записано, че прекратяването е от момента на получаването, което също
противоречи на законовата норма на чл. 29 ал. 1 от ЗАЗ и поради това не поражда действие
спрямо арендатора.
Нещо повече, следва да се отбележи, че в хода на процеса, след подаване на отговорите,
самите ответници променят първоначалната си позиция. Физическите лица ответници в
съдебно заседание вече признават иска, като не поддържат отговорите и молят за
постановяване на решение в полза на ищеца. Юридическото лице ответник пък подава от
своя страна писмено предизвестие до ищеца, в което посочва, че като нов собственик на
имотите е заместил арендодателите по договора и е встъпил в правата им по смисъла на чл.
17 ал. 2 от ЗАЗ, а наред с това на основание чл. 29 ал. 1 от ЗАЗ отправя двугодишно
предизвестие за прекратяване на арендния договор, което да е считано след две стопански
години. С тези си изявления ответниците, заедно и поотделно, на практика признават иска,
като коригират в последствие основанието за прекратяване. Без значение е причината за тази
настъпила промяна в поведението, защото чрез действията си те признават, че договорът за
аренда е още действащ и валиден, като той не е бил прекратен с нотариалната покана, след
като тя не се поддържа и вместо нея вече има ново различно изявление, насочено към
прекратяване по предвидения законов ред- с двугодишно предизвестие. Така и основният
иск се явява основателен, като тезата на ищеца е съобразена с изискванията на специалния
закон, а и поведението на ответниците след насрочване на делото също е в насока уважаване
на претенцията.
По отношение на второто искане- за отмяна на извършеното отбелязване в съответните
регистри, следва да се посочи, че то е акцесорно и е поставено в зависимост от изхода по
основния иск. След като се приема за основателно твърдението на ищеца, че прекратяването
на арендния договор с нотариалната покана противоречи на ЗАЗ, то и последвалите
действия в тази насока, свързани с вписване на това обстоятелство, се явяват нищожни.
Няма спор, че това прекратяване е било отразено от ответниците като заличаване на
арендния договор, но доколкото същият продължава да е действащ и не е прекратен,
извършеното вписване е било в нарушение на закона и подлежи на отмяна. Съгласно
разпоредбата на чл. 88 от ЗКИР, всяко вписване в имотния регистър, може да бъде оспорено
по реда на чл. 537 ал. 2 от ГПК и доколкото разпоредбата на чл. 90 от ЗКИР предвижда, че
заличаването на вписването се извършва и в хипотезата на установена по исков ред
4
недействителност на вписването, то и вторият иск следва да се уважи.
С оглед изхода на делото, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК на ищеца се дължат
направените по делото разноски. Същите се претендират, за тях е представен списък по чл.
80 от ГПК и са налице доказателства за реалното им извършване- държавна такса в размер
на 50 лева (лист 34 от делото) и адвокатско възнаграждение в размер на 600 лева (л. 5),
поради което те следва да се възложат в тежест на ответниците. Независимо, че
ответниците- физически лица признават иска в с.з., те не са го признали с отговора, а и са
дали повод за завеждане на делото с изпратената до ищеца нотариална покана за
прекратяване на договора за аренда, поради което не могат да се ползват от привилегията на
чл. 78 ал. 2 от ГПК и да се освободят от разноски. Направените пък от ответника
юридическо лице разходи за адвокатско възнаграждение на пълномощника му си остават за
негова сметка.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между „Потребителна земеделска
кооперация Съгласие“, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: село Чоба,
община Брезово, област Пловдив, представлявана от ***** Н. П. Б., като арендатор и „Гранд
Агро“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Раковски, ул. „Искър”
№ 1, представлявано от **** Й. С. Д., като приобретател на земеделските земи, предмет на
договор за аренда от **** г., както и по отношение на прехвърлителите на имотите-
арендодатели Р. Д. П., ЕГН: **********, от гр. П., бул. „Ш. с." № **, ет. *, ап. * и И. Д. А.,
ЕГН: **********, от гр. П., бул. „С.“ № **, ет. *, ап. *, че съществува валидно арендно
правоотношение по договор за аренда на земеделски земи от ***** г. с нотариална заверка
на подписите рег. №****** г. на **** **** ***** , рег. № ***, вписан под акт № ***, том *,
вх. рег. № **, дв. вх. рег. № ****** г. на Службата по вписванията- Пловдив.
ОТМЕНЯ на основание чл. 88 от ЗКИР, вр. чл. 537 ал. 2 от ГПК извършеното вписване на
нотариална покана под Акт № **, том *, вх. рег. № ****, дв. вх. рег. № ***** г. в Службата
по вписванията- Пловдив, с отбелязвания: заличаване на договор за наем/ аренда-
прекратяване на договор за аренда на земеделска земя от **** г., том *, номер: ***** г. на
Службата по вписванията- Пловдив.
ОСЪЖДА „Гранд Агро“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Раковски, ул. „Искър” № 1, представлявано от ***** Й. С. Д., както и Р. Д. П., ЕГН:
**********, от гр. П., бул. „Ш. с.“ № **, ет. *, ап. * и И. Д. А., ЕГН: **********, от гр. П.,
бул. „С.“ № **, ет. *, ап. *, да заплатят на „Потребителна земеделска кооперация Съгласие“,
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: село Чоба, община Брезово, област
Пловдив, представлявана от **** Н. П. Б., направените разноски по делото, както следва:
сумата в размер на 50 (петдесет) лева- държавна такса и сумата от 600 (шестстотин) лева-
5
адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: ____/п/___________________
6