Р Е Ш Е Н И Е №3353
09.08.2019г., Пловдив.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ РАЙОНЕН СЪД,
XII-ти граждански състав, в
открито съдебно заседание на петнадесети май две хиляди и деветнадесета година ,
в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ВЛАДИМИР РУМЕНОВ
с участието на съдебния секретар Катя
Грудева, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 8191/2018г. по
описа на същия съд, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.235 от ГПК -
решение по съществото на спора.
Искова молба на „Белни ХБ„ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в Пловдив , ул. Лерин № 14, и
Х.Д.Б., ЕГН **********,***, депозирана против двама ответници: М.Г.Г., ЕГН **********,
и В.А.Г., ЕГН **********,***.
Според изложеното в нея, ищецът Х.Б. е
управител на дружеството „Белни ХБ„ ЕООД, ЕИК *********, с основен предмет на
дейност – строителство на жилищни сгради в населените места. Между това
дружество и двамата ответници бил сключен на дата 06.04.2017 г. предварителен договор за
учредяване право на строеж в имот с идентификатор 56784.531.1443 по кадастралната карта на
Пловдив, срещу задължение за изпълнение на строителство - построяване на сграда
в същия имот според одобрен инвестиционен проект. Двамата ответници били единствени
собственици на поземлен имот с идентификатор 56784.531.1443 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на Пловдив, като декларирали това обстоятелство
пред ищците. С договора, ответниците поели задължение да уредят по надлежен
ред, с нотариален акт, право на строеж на първия ищец „Белни ХБ„ ЕООД за част
от самостоятелните обекти в сградата , описана в инвестиционния проект, с
разгърната застроена площ от 1487 кв. метра. За останалата част от тези обекти
, ответниците запазили за себе си правото на строеж, като самия строеж бил
възложен на първия ищец. Срещу така учреденото право на строеж, строителят
се задължил със свои средства да
организира изготвяне и одобрение на инвестиционния проект, издаване на
разрешение за строеж – в срок от три месеца от датата на сключването, както и
да построи сградата и да предаде на възложителите индивидуализирани съобразно
проекта отделни недвижими вещи. От своя страна учредителите поели следните
задължения: да предоставят на поемателя всички документи, които ги легитимират
като собственици и да подписват всички книжа, и документи свързани с
изграждането на сградата.
Между страните имало и три
неформални уговорки, които ищецът – строител приел да спазва по настояване на
ответниците. Първо , последните отказали да предоставят на изпълнителя
пълномощно за подаване и получаване на искания и изготвянето на каквито и да е
документи касателно процеса на строителството (скици или виза за проектиране). Второто изискване било
изпълнителят да възложи проектирането на
указан от тях проектантски екип, този на дружество „АРТ Прогресия“ ООД. Третото – да се построят подземни гаражи, каквито изначално не
били предвидени, като за целта следвало и да се измени съответно изготвения архитектурен проект.
В изпълнение на договора, на дата 18.04.2017г
„Белни ХБ“ ЕООД сключило договор с „АРТ Прогресия“
ООД за изготвяне на инвестиционен проект, и заплатил по договора аванс от 5000
евро, платена в брой на „АРТ Прогресия“ ООД. „Белни ХБ“ ЕООД избрало и дружество, което да
осъществява строителен надзор върху
строежа - „Кастрой З.Г.“ ЕООД, и сключило с това дружество договор, по
който платило авансово 2 000 лв.
Ответниците обаче не оказвали на строителя
необходимото съдействие да изпълни строежа, макар да били непрекъснато канени – не се отзовавали в необходимите срокове да полагат подписи , да подават
съгласувателни становища и да сключват с комуналните енерго- и водоснабдителни оператори предварителни договори за
присъединяване към съответните комунални мрежи. Представили необходимо
удостоверение за наследници едва на дата
15.07.2017г. Не представили изменение на скица – виза, поради което не можел да
се проектира подземен гараж. Поради тези причини, строителя не спазил сроковете по чл. 2.1.1 от договора да
проектира сградата в тримесечен срок от датата на сключването на същия. Проектантския
екип („АРТ Прогресия“ ООД ) предал на строителния надзор ( Кастрой З.Г ЕООД ) отделни части от инвестиционния
проект едва на дата 22.08.2017 г., а на
дата 25.08.2017г – допълнителна част „конструкции“ от същия. Проектирани са
подземни паркоместа, макар към датата 25.08.2017г все още да липсвало
представено от ответниците изменение на скица – виза за проектиране на
такива.
В резултат на забавата на ищеца,
ответниците отправили нотариална покана - волеизявление за разваляне на
договора по реда на чл. 87 от ЗЗД, поради неизпълнение, връчено на „Белни ХБ4
на дата 25.08.2017г. На тази дата , пълния инвестиционен проект бил изцяло
готов, внасянето му за одобрение от съответната общинска администрация зависило
единствено от личното участие на собствениците,
и те били уведомени за това обстоятелство.
Междувременно обаче, ищцовото
дружество поело и бъдещо задължение да прехвърли право на собственост върху
част от построените обекти в полза на трети лица, срещу което си задължение
получило от третите лица парични суми. Доколкото обаче договорът се развалил от
двамата възложители, наложило се сумите по така полученото „капаро“ да бъдат
върнати на лицата, от които са получени. По този начин, „Белни ХБ“ пропуснал да реализира полза в размер на 221 544
евро, представляваща равностойността на продажната цена на няколко от
самостоятелните обекти, за които на дружеството е следвало ответниците да
учредят право на строеж. Управителят на дружеството претърпял и в лично
качество вреди – претърпял съществено неудобство и уронване на авторитета му
като строител. Тъй като ответниците нямали право да развалят договора , иска от
съда да постанови решение , с което:
1.
да осъди М.Г.Г., ЕГН **********, и В.А.Г.,
ЕГН **********, да заплатят солидарно на
ищеца „Белни ХБ „ ЕООД сума от 11 779.15 лева- „направени
необходими разноски“ по предварителния договор , от които 5000 евро (9779.15
лева) – авансово плащане на „Арт
Прогресия“ ООД по договор за
проектиране, и 2000 лв. авансово плащане
на „Кастрой“ ООД, ведно със законната лихва от датата на подаването на исковата
молба – 24.04.2018г до окончателното плащане н а вземането;
2.
Да
осъди М.Г.Г., ЕГН **********, и В.А.Г., ЕГН
**********, да заплатят солидарно на ищеца „Белни ХБ „ ЕООД сума от 5000 евро (9779.15 лева) неустойка по
чл. 4.1 от предварителния договор;
3.
да
осъди М.Г.Г., ЕГН **********, и В.А.Г.,
ЕГН **********, да заплатят солидарно на
ищеца „Белни ХБ „ ЕООД сума от 10000 лева , част от общ иск за обезщетение за пропуснати ползи в
размер от 221 544 евро ( 433302.40 лева) ,
ведно със законната лихва от датата на подаването на исковата молба –
24.04.2018г до окончателното плащане н а вземането;
4.
да
осъди М.Г.Г., ЕГН **********, и В.А.Г., ЕГН
**********, да заплатят солидарно на ищеца Х.Д.Б. , ЕГН **********, обезщетение за
неимуществени вреди в размер от 1000 лева , частичен иск от вземане с общ
размер от 2500 лева, ведно със законната
лихва от датата на подаването на исковата молба – 24.04.2018г до окончателното
плащане на вземането.
Претендира се присъждане и на разноските по делото.
Ответниците оспорват иска, като
отговорът им е депозиран в срока по чл. 131 от ГПК. Оспорват да е налице тяхно
виновно поведение или недобросъвестност. Твърди се, че единствената причина за
развалянето на договора е поведението на ищеца – търговско дружество, което не
изпълнило задължението си да започне строителство в срок от три месеца от
датата на сключването на договора.
Оспорва се да е имало договорка за строеж на подземно ниво, която да е забавила
процеса на снабдяване на строителя с инвестиционния проект, като се твърди, че удостоверение
за наследници на Г. Г. е било представено на строителя още през юни същата
година до 06.08.2017 год. До датата на
отправената за разваляне на договора покана , отсъствал представен на
собствениците за одобрение инвестиционен проект. Оспорва се възможността от
неизпълнение на договора да бъдат претърпени неимуществени вреди, каквито
претендира вторият ищец. Моли се исковете да бъдат отхвърлени и да се присъдят
на ответниците сторените за защитата разноски.
Вещото лице по проведената
счетоводна експертиза дава заключение , че за периода от април 2017г до
декември същата година няма осчетоводени в счетоводството на „Арт Прогресия „
ООД фактура , издадена за съконтрагент
„Белни ХБ„ Няма осчетоводени и плащания между тези две дружества.
Съединени субективно и обективно осъдителни
искове с правно основание чл. 82 от ЗЗД ( както претърпени вреди, така и
пропуснати ползи), чл. 92 и чл. 45 от ЗЗД. Исковете са допустими, твърди се наличие на неудовлетворено притезание.
При тези факт, и с оглед становищата на
страните и ангажираните от тях доказателства, съдът приема следното:
І. Общи положения :
Ищецът „Белни ХБ „ е капиталово
търговско дружество с основен предмет на дейност строителство на жилищни сгради
в населените места, на което дружество ищецът
- физическо лице Х.Б. е управител. Двамата ответници са съсобственици ,
при равни квоти, на урегулиран поземлен имот с идентификатор 56784.531.1443 по
кадастралната карта на Пловдив. На дата 06.04.2017
г. между „Белни ХБ“ и двамата ответници
бил сключен предварителен договор за учредяване право на строеж срещу
извършване на такъв в имот с идентификатор
56784.531.1443 по кадастралната карта на Пловдив, копие от който договор
е представено на л.8 от делото. В графите „възложител „ след съдържанието на
договора отсъства подпис на В. Г., но не
се спори , че един от положените под всяка страница подписи е неин. Затова
съдът приема , че тя е страна по процесния предварителен договор. Задълженията
на страните по договора не са спорни: ответниците следвало да учредят,
спазвайки наличен между страните инвестиционен проект, права на строеж в полза на „Белни ХБ“ ЕООД върху повечето отделните обекти в бъдещата
сграда в етажна собственост, а върху останалите – да запазят това право за себе
си. От своя страна , последното дружество трябвало със собствени средства да
построи сградата , предавайки на собствениците тези от построените
самостоятелни обекти на кадастъра, на които М.Г. и В.Г. са станали собственици
при реализирането на правата на строеж. Договорката между страните била, срещу
учреденото право на строеж , строителят да изработи със свои средства
инвестиционен проект, който да бъде одобрен от съответната администрация, като
се издадат разрешение за строеж и всички необходими строителни книжа. В имота,
според скици, неразделна част от договора , следвало по предварителни оценки да
се построи сграда с приблизителна застроена площ от 1487 кв.метра;
окончателната квадратура щяла да бъде определена след одобряване на
архитектурен проект. Строителят поел задължение за осигури одобрение на
инвестиционния проект и издаването на разрешение за строеж в срок от три месеца
от датата на подписването на договора (чл. 2.1.1 от същия ). Двамата учредители
– възложители поели задължение да предоставят на поемателя всички документи ,
легитимиращи ги като собственици ( чл. 3.2.1 ) и като носители на правото на
строеж да подписват всички книжа и документи , свързани с изграждането на
сградата, както и всички строителни книжа и документи, изискуеми по ЗУТ ( чл.
3.2.3). При неизпълнение от страна на
възложителите, изразяващо се в неоснователен отказ да сключат окончателен
договор, било договорено те да платят на строителя неустойка в размер от 5000
евро. Според чл. 4.3 от договора, в случай , че изпълнителят се забави повече
от един месец да организира и изготви инвестиционен проект и издаване на
разрешение за строеж , двамата ответници
имали право да развалят договора. Процесният договор е търговска сделка ,
строителя договаря в рамките на обичайната си търговска дейност.
Така, първият спорен факт по делото е това, дали договора е развален
поради неизпълнение от страна на строителя.
Срокът по чл. 2.1.1 от договора
тече от датата на сключване , 06.04.2017 , и изтича на 06.07.2017г. Не е спазен
, нещо , което строителя не отрича, към дата 06.07.2017г не се твърди да има
одобрен инвестиционен проект или издадено разрешение за строеж. По смисъла на
чл. 87 от Закона за задълженията и
договорите, разваляне на договора се допуска, когато длъжникът „не изпълни
задължението си по причина, за която той отговаря“. В нотариалната покана от
дата 21.08.2017г, с която двамата ответници обективират воля да развалят
договора, като причина за това разваляне е посочена разпоредбата на чл. 4.3 във
връзка с чл.2.1.1. от договора – неизпълнение на задължението на „Белни ХБ „
ЕООД да организира одобряването на инвестиционен проект и издаване на
разрешение за строеж в срок от три месеца от датата на сключването на договора.
Тук следва да се каже, че съществените елементи на предварителния договор са
задължението на собствениците на имота да учредят права на строеж в полза на
строителя, и насрещното задължение на строителя да построи сградата ( със свои
средства) и да прехвърли в един бъдещ момент право на собственост върху отделни
обекти от тази сграда на М. и В. Г. Срокът , уговорен като краен за изготвянето
на инвестиционен проект, няма характер на съществен елемент от договора,
неспазването му не води до вреди в патримониума на двамата собственици на
имота, при което те все още не са загубили и презюмирания при сключването
интерес от изпълнението на договора. А разваляне не се допуска, ако „
неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на кредитора „ ( ал. 4 на
чл. 87 от ЗЗД). Отделно от това , разваляне
се допуска само ако на длъжника бъде даден подходящ срок за изпълнение и
в него той не изпълни задължението си. Такъв срок на „Белни ХБ „ ЕООД изобщо не
е даден, видно от съдържанието на поканата на л. 23 от делото; единствения
даден с нея срок е такъв за плащане на неустойка при разваляне на договора,
като същия следва да се счита безусловно развален. Липсва писмено
предупреждение по смисъла на чл. 87 ал. 1 изр. последно ЗЗД. Същевременно , не се спори , че това
задължение на строителя е изпълнено частично към дата 25.08.2017 , преди
развалянето, като на същия са предадени от проектанта части „Архитектура“ и „Конструкции“. В това отношение, съдът
кредитира както показанията на арх. Я.Ч., така и тези на свид . З. Г. Според
свидетеля , при последния разговор със собственика на имота , той казал , че ще
разваля договора , при което тя се изненадала, тъй като „всичко (имат се
предвид необходимите за започване на
строежа книжа – инвестиционния проект) е готова , изисква се само от негова
страна да се представят някои документи“ От същите показания личи , че
проектантите на сградата са посочени от възложителя – собственик, а в договора между „Арх Прогресия „ ООД и
първия ищец са заложи срокове, при спазването на които от страна на проектанта
, строителят не би изпаднал в забава. Тоест, забавата в изготвянето на
инвестиционния проект не е по причина ,
за която строителят като длъжник отговаря. Дори да приемем, че като търговец ,
ищцовото дружество е следвало да положи по – голяма по обем грижа , то не би
могло да се снабди без съдействието на Г. със удостоверение за наследниците на
Г. Г. или със скица – виза за проектиране на подземните гаражи, нещо , което е
изключително правомощие на собственика по аргумент от чл. 140 от Закона
за устройството на територията. Не се твърди наличие на пълномощия, издадени от
ответниците на ищеца. По аргумент от чл. 83, ал. 2 ЗЗД, при
неоказано съдействие от страна на Г., основание за разваляна на договора няма.
С оглед изложеното, съдът приема, че
ответниците не са имали права да развалят договора поради неизпълнение, по реда
на чл. 87 ал. 1 от ЗЗД, доколкото правото на разваляне „ принадлежи на
изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно
задължение на насрещната страна“ (решение № 12 от 23.05.2018 г. на ВКС по гр.
д. № 834/2017 г., III г. о., ГК).
Очевидно, няма и изпълнение от
страна на собствениците на имота – не се твърди в полза на ищцовото дружество
да са учредени права на строеж до момента на устните състезания по делото.
ІІ. Отделните искове :
1.Според чл. 79 и 82 от Закона за задълженията и договорите ,
кредиторът има право на обезщетение при неизпълнение на задължението на
длъжника. Обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза,
доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли
да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Но ако длъжникът е бил
недобросъвестен, той отговаря за всички преки и непосредствени вреди. Очевидно
, договорите между строителя и проектанта и строителя и дружеството,
осъществяващо строителен надзор, са сключени с цел изпълнението на задължението
за изготвяне и одобряване на инвестиционния проект в заложените в
предварителния договор срокове. По тези договори е платено, предвид показанията
на свидетелите и представените на л. 29 и 46 от дело № 962/18 ,ПОС , квитанции към приходни касови ордери. Това
че издадения (л.29) приходен касов ордер не е бил осчетоводен в
счетоводството на „Арт Прогресия„ ООД, не води до извод за противното , след
като получаването на сумата е безспорно. Плащането съставлява вреди от
неизпълнението на договора от страна на ответниците, тоест, искът за
репарирането е основателен.
2. На следващо място , основателно
е искането да се осъдят ответниците да заплатят предвидената в чл. 4.1 от
договора неустойка за неоснователен отказ, след като договорът не е прекратен ,
а задължението за учредяване на права на строеж не е изпълнено.
Основателен обаче е доводът на
ответниците за липса на солидарна отговорност за задължението. Съгласно чл.121 ЗЗД солидарността възниква по силата на договор или съгласно закона;
ответниците не са приели да отговарят солидарно за обезщетение за вреди от
неизпълнението. Предвид това ответниците дължат сумата разделно и по равно,
предвид квотите си в съсобствеността.
3. Ищецът „Белни ХБ„ съизмерява пропуснатите
си ползи със продажната цена на отделните обекти в сградата, но тази стойност не
може да бъде приета за пропуснати ползи в негов патримониум, след като
задължението му по предварителния договор е да построи „със свои средства“.
Разликата между себестойността на строителството и продажната цена е печалбата
на строителя, но отсъстват каквито и да било твърдения за себестойността на
строежа или за размера на очакваната печалба, която , в зависимост от множество неуточнени фактори , може и да не
бъде реализирана. Затова, пропускането на ползи не съставлява бъдещо сигурно
събитие - няма данни строителния процес да е започнал, не е издадено разрешение
по реда на чл. 148 от ЗУТ. Няма данни също така ищецът „Белни ХБ“ да е поискал обявяване н а договора за
окончателен, следователно , при липса на възможност за продължаване на
строителния процес, пропуснатите ползи не може да има. Според договора, площта на строежа съобразно
инвестиционния проект е ориентировъчна , окончателната такава следва да бъде
определена по съгласие на страните след одобряване на архитектурния проект,
което условие към датата на развалянето не се сбъднало. Същевременно , според
даденото в Тълкувателно решение № 3/2012 г., ОСГТК , разрешение , „при предявен иск по чл. 82 ЗЗД за
обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено
изпълнение на задължение за изграждане на обект, трябва да съществува сигурност
за увеличаване на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага“.На
още по – силно основание, това разрешение на ВКС следва да се приложи към
случаите на пълно неизпълнение. Исковете на „Белни ХБ „ за обезвреда на
пропуснати ползи следва да се отхвърлят.
ІV. Искът на Х.Б. в лично
качество да се осъдят двата ответници да му заплатят обезщетение за претърпени
неимуществени вреди е основателен. Има противоправно поведение от ответната страна , изразяващо се в неоснователно разваляне на договора. Това
разваляне е в пряка причинно – следствена връзка с претърпените от страна на Б.
в лично качество неимуществени вреди, каквито , според показанията на свид . Г.
вторият ищец е претъпял. По размера им,
съдът следва да каже , че те са с нисък интезитет и продължителност, като
единственото доказателство в тази насока
са показанията на този свидетел, че Х.Б. се почувствал „неприятно“. Затова
съдът приема , че сума от 500 лева е достатъчна да репарира претърпените от Б.
вреди по смисъла на чл. 52 от ЗЗД. За разликата, предявеният като частичен иск
следва да се отхвърли; в уважената част, отговорността на ответниците може да
се ангажира солидарно, на основание чл. 53 от ЗЗД.
Разноските по спора се присъждат пропорционално, съобразно дадените
списъци по чл. 80 от ГПК.Общия размер на направените от ищците разноски е
3814.50 лева. С оглед размера на уважената част от исковете (22058.30 лева),
подлежат на присъждане 2584.32 лева (3814.50/32558.30*22058.30).Общия размер на
направените от ответниците разноски е
1570 лева , дължат се пропорционално на отхвърлената част от исковете
506.32 лева (1570/32558.30*10500лева )
Воден от изложеното и на основание чл.235 от ГПК, съдът
Р Е Ш И:
Осъжда М.Г.Г., ЕГН **********,***,
да заплати на „Белни ХБ„ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в Пловдив , ул. Лерин № 14, 5889.57 лева – обезщетение за претърпени
имуществени вреди от неизпълнение на
предварителен договор за (
половината от платени в изпълнение на договора суми на трети лица), и сума от 4889.57 лева неустойка по чл. 4.1 от
договора, ведно със законната лихва
върху тези суми от датата на подаването на исковата молба
– 24.04.2018г. до окончателното изплащане на вземането.
Осъжда В.А.Г., ЕГН **********,***,
да заплати на „Белни ХБ„ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в Пловдив, ул. Лерин № 14, сума от 5889.57 лева – обезщетение за
претърпени имуществени вреди от неизпълнение на
предварителен договор за (
половината от платени в изпълнение на договора суми на трети лица), и сума от 4889.57 лева неустойка по чл. 4.1
от договора, ведно със законната лихва
върху тези суми от датата на подаването на исковата
молба – 24.04.2018г. до окончателното изплащане на вземането, КАТО
ОТХВЪРЛЯ горните искове в частта относно солидарно осъждане на ответниците,
като неоснователни.
Отхвърля иска на „Белни ХБ „ ЕООД , ЕИК *********, да се осъдят М.Г.Г., ЕГН **********, и В.А.Г., ЕГН **********, да заплатят солидарно на
ищеца сума от 10000 лева , част от
общ иск за обезщетение за пропуснати
ползи в размер от 221 544 евро ( 433302.40 лева) , ведно със законната лихва от датата на
подаването на исковата молба – 24.04.2018г до окончателното плащане н а
вземането, като неоснователен.
Осъжда М.Г.Г., ЕГН **********, и
В.А.Г., ЕГН **********,***, да заплатят
солидарно на Х.Д.Б., ЕГН **********,***, сумата от 500 лева – частичен иск за
част от вземане в общ размер от 2500 лева за обезщетение за неимуществени вреди
от деликт, ведно със законната лихва
върху тези суми от датата на подаването на исковата
молба – 24.04.2018г. до окончателното изплащане на вземането, като за разликата
над 500 лева до пълния предявен размер от 1000 лева , ОТХВЪРЛЯ ИСКА като
неоснователен.
Осъжда М.Г.Г., ЕГН **********, и В.А.Г.,
ЕГН **********,***, да заплатят на Х.Д.Б.,
ЕГН **********,***, лично и като
представител на „Белни ХБ „ ЕООД , ЕИК
*********, сумата от 2584.32 лева
разноски по делото.
Осъжда Х.Д.Б., ЕГН **********,***,
лично и като представител на „Белни ХБ „
ЕООД , ЕИК *********, да заплати на М.Г.Г., ЕГН **********, и В.А.Г., ЕГН **********,***, сумата
от 506.32 лева разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване
пред ПОС с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му.
Вярно с оригинала!
КГ