№ 443
гр. Плевен, 24.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН в публично заседание на двадесет и седми
септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:РЕНИ М. СПАРТАНСКА
при участието на секретаря ИВАЙЛО П. ЦВЕТКОВ
като разгледа докладваното от РЕНИ М. СПАРТАНСКА Гражданско дело №
20224400100016 по описа за 2022 година
С исковата молба ищците Н. Н. Х. и М. Д. Х. твърдят ,че на 18.07.2019г.
с нот.акт №72,том І,рег.№ 753,дело №63/2019г.на нотариус Й.Г. са сключили
договор за продажба ,с който са прехвърлили на ответника Д. Н. ,техен син
следните недвижими имоти:
1/Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56722.660.435.5.7,с
адрес на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,*** , който се намира в сграда
№5,разположена в ПИ с идентификатор 56722.660.435 с посочена в
документа площ 92,51 кв.м.,ведно с избено помещение №10 с площ 7,56
кв.м. и 1/44 ид.части от общите части на сградата,при описани съседи,
подробно индивидуализиран.
2/Самостоятелен обект в сграда с идентификатор56722.66.435.18,с адрес
на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,***,с площ от 16,19 кв.м., който
самостоятелен обект се намира в сграда№5,разположена в ПИ с
идентификатор 56722.660.435,с предназначение на имота –гараж в сграда,при
описани съседи,подробно индивидуализиран ,заедно със съответните ид.части
от общите части на сградата и от общите помещения.
Твърди се,че общата данъчна оценка на двата имота към момента на
изповядване на сделката е 58 322лв.,а пазарната цена надминава 100 000лв.,но
според сключения договор за продажба двата имота са продадени общо за
1
9 000лв., т.е. шест пъти под данъчната оценка.Изложени са доводи,че ищците
са имали намерение да прехвърлят имота на преживелия им син с цел да
ограничат възможността този имот да бъде наследен от детето на другия им
починал син.Твърди се,че ответникът е обещал да се грижи за тях,но с цел по-
добра защита на неговите интереси ,имотът не е бил прехвърлен срещу
гледане и издръжка ,а чрез продажба,като между страните не е съставен
документ,който да ангажира сина им да се грижи за тях.Твърди се,че в акта е
отразено,че ищците са получили пари,но посочената цена не им е заплащана.
Изложени са доводи,че посочената в договора за продажба продажна цена е
много малка,с оглед стойността на имота ,което води до значително
нарушаване принципа на еквивалентност на престациите, характерен за
двустранните,възмездни договори,че този принцип освен правен е и
морален,което означава,че сключеният договор за продажба нарушава
добрите нрави,което съставлява хипотезата на чл.26 ал.1 ЗЗД.В заключение
ищците молят съда да прогласи нищожността на процесния договор за
продажба, поради противоречие с добрите нрави,както и да бъде осъден
ответника да им заплати направените по делото разноски.В съдебното
заседание на 27.09.2022г.ищците чрез своя пълномощник адвокат И. Н. от
ПАК поддържат предявения иск и молят съда да го уважи. Претендират се и
направените по делото разноски,съгласно представен списък по чл.80
ГПК.Подробни доводи и съображения в тази насока са изложени в
депозираната от пълномощника на ищците писмена защита.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника Д. Н.
Н. чрез пълномощника му адвокат Т. Д. от ПАК. Взето е становище,че
предявеният иск е допустим.Ответникът оспорва иска като
неоснователен.Посочено е,че с предявения иск ищците са направили искане
да се признае ,че сделката,сключена на 18.07.2019г.за продажба на
недвижимите имоти е нищожна ,поради противоречие с добрите нрави,
предвид неравностойността на насрещната престация ,изразяваща се в
заплащане на цена ,значително по-ниска от пазарната стойност на имотите
към момента на извършване на продажбата.Съгласно чл.26 ал.1 ЗЗД нищожни
са договорите,които противоречат на закона или го заобикалят ,както и
договорите,които накърняват добрите нрави.Понятието „добри нрави”
предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното
явно несъответствие се прави извод за нарушение ,водещо до нищожност на
2
сделката.В отговора е цитирана съдебна практика-решения на ВКС,
постановени по реда на чл.290 ГПК относно предпоставките за нищожност на
договор ,поради противоречие с добрите нрави,поради нееквивалентност на
насрещните престации.Изложени са доводи,че в конкретния случай в нот.акт
е отразено,че страните са договорили да заплатят за продадените имоти цена
в размер на 9 000лв.,като в пункт 1 изрично е посочено,че продавачите са
получили изцяло и в брой сумата от купувача.След като страните са
уговорили именно тази цена и съобразно отбелязаното в т.4 от нот.акт,че
това е действителното уговорено плащане по сделката е направено
възражение,че направеното оспорване,че сумата по сделката не е получена от
продавачите е процесуално недопустимо.Оспорва се твърдението,че
договорът за покупко-продажба противоречи на добрите нрави ,като в случая
са налице близки родствени връзки между страните по сделката,
предполагащи,че между тях негласно са поети и др.морални задължения,
които не са включени в предмета на договора,но са свързани с дължимото
морално поведение от страна на купувача и съпругата му-уважение към
родителите му,задължение за отдаване на дължимите грижи и привързаност ,
характерни за отношенията родители-деца.Твърди се,че ответникът и
съпругата му са оказвали и продължават да оказват необходимата помощ ,
внимание,съдействие на родителите си ,да полагат грижи за тях,да ги зачитат
и уважават,както е общоприето.Посочено е,че намерението за продажбата на
прехвърлителите не може да се тълкува като намерение за обезнаследяване
на детето на починалия им син чрез процесната сделка,както се твърди в
ИМ,тъй като към онзи момент прехвърлителите са притежавали и друго
недвижимо имущество.Подобно твърдение не нарушава обичайния и
утвърден начин на мислене и поведение,за да противоречи на добрите нрави,
тези предполагаеми мотиви на ищците не са били известни на приобретателя
Д. Н. и съпругата му , не са въздействали върху волята на някоя от страните
за сключване на сделката,съответно не се отразяват върху нейната
действителност .В отговора се посочва,че родителите на ответника сами са
предложили да прехвърлят имота на Д. Н. с аргументите,че семейството му е
многодетно и по този начин ще могат да живеят всички заедно,че не е
необичайно родители да поискат да се разпоредят възмездно със собствения
си недвижим имот в полза на един от наследниците си по закон-в случая на
единствения си жив син ,като към онзи момент са притежавали и
3
др.недвижим имот в с.С.,находящо се в С.м.б..Навеждат се доводи,че
решението на ищците би могло да бъде обяснено житейски и с факта,че през
2014г.те са завели гр. дело срещу внука си Н.,син на починалия им син П. за
разваляне на сключения между тях договор за издръжка и гледане,поради
неизпълнение от страна на приобретателя Н. П. Н. ,който иск е уважен от
съда.Твърди се,че от години внукът на ищците Н. живее трайно в чужбина,не
е изпълнявал поетите задължения към родителите на баща си,а дори е
отправял заплахи към тях,държал се е обидно и неуважително,за кратките си
пребивавания в дома им се е събирал с шумни компании,вдигал скандали,
участвал в побоища,притеснявал ги е с поведението си ,проявил е и
физическа агресия спрямо дядо си.Изложени са доводи,че от съществено
значение за преценката на равностойността на престациите е факта,че с
продажбата на имотите продавачите са си запазили пожизнено ползването на
продадените недвижими имоти заедно и поотделно,а купувачът на практика е
придобил имота с учредено върху него право на пожизнено ползване от две
ФЛ,макар и негови баща и майка,което несъмнено е довело до сериозно
ограничаване на това правомощие от правото му на собственост върху имота.
С оглед изложеното ответникът счита, че целта на процесния договор за
продажба изцяло съответства на морала и добрите нрави ,както и на приетите
в обществото норми на поведение между родители и деца,поради което моли
съда да постанови решение,с което предявеният иск да бъде отхвърлен като
неоснователен.
С разпореждане на ПОС №137/28.03.2022г. като ответник е
конституирана И. К. Т.,съпруга на първия ответник Д. Н..В срока по чл.131
ГПК е депозиран писмен отговор от И. Т. чрез адвокат Т. Д. от ПАК.С
отговора са изложени идентични съображения за неоснователност на
предявения иск,каквито са посочени и в отговора на Д. Н..
В съдебното заседание на 27.09.2022г.ответниците Д. Н. и И. Т. лично и
чрез своя пълномощник адвокат Т. Д. от ПАК вземат становище,че искът е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Претендират се направените
разноски,съгласно представен списък по чл.80 ГПК.Подробни съображения в
тази насока са изложени в депозираната от адвокат Т.Д. писмена защита.
Окръжният съд като прецени становищата на страните и представените
по делото доказателства,приема за установено следното:
4
Безспорно между страните е,че с договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 18.07.2019г., обективиран в нот.акт.№72,т.І,рег.№753,
дело №63/2019г.на нотариус Й.Г. рег.*** на НК ищците Н. Н. Х. и съпругата
му М. Д. Х. са продали на своя син Д. Н. Н. следните два недвижими имота:
1./самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56722.660.435.5.7 с адрес
на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,*** ,с предназначение жилище с площ
от 92,51кв.м.,с прилежащо избено помещение №10 с площ от 7,56
кв.м.,заедно с 1/44 и.ч.от общите части на сградата и 2,743 % ид.части от
правото на строеж върху държавна земя,подробно индивидуализиран и
2./самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56722.660.435.5.18 с
адрес на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,представляващ *** с площ от
16,19 кв.м.
Съгласно нотариалния акт данъчната оценка общо на двата имота е
58 322лв.,като имотите са продадени общо за сумата 9 000лв.,съответно
продажна цена на апартамента-8000лв.и на гаража 1000лв.Отразено е,че
продажната цена в размер на 9000лв.е заплатена изцяло от купувача и в брой
на продавачите.
Не се спори,че продавачите са си запазили правото на ползване върху
продадените имоти докато са живи,заедно и поотделно за всеки от тях.
Безспорно е с оглед представеното удостоверение от Община Плевен,че
ответникът Д. Н. е сключил граждански брак с втората ответница И. Т. на
19.06.2000г.Процесните имоти,придобити от ответника и купувач по сделката
Д. Н. на 18.07.2019г.чрез възмездна сделка, сключена по време на брака му с
И. Т. са придобити от съпрузите в режим на СИО.
Не се спори,че с предходен договор за прехвърляне на недвижим имот
срещу издръжка и гледане от 21.07.1993г.,отразен в нот.акт №163,т.ХVІ,дело
№3363 от 1993г.на нотариус В.П., ищците М. Д. Х. и Н. Н. Х. са прехвърлили
на своя внук Н. П. Н.,непълнолетен,представляван от своя баща П. Н. Н. /син
на ищците/двата процесни имота-*** и *** в гр.П.,ул.”И. В. „***,***.С
решение на Плевенски РС №1777/25. 11.2014г., постановено по гр.д.
№2967/2014г.този алеаторен договор е развален на основание чл.87 ал.3
ЗЗД,поради неизпълнение на задълженията на приобретателя Н. П. Н. да
гледа и издържа прехвърлителите. Решението на ПРС е влязло в сила на
5
23.01.2015г.
Спорни в настоящото производство са въпросите налице ли са
предпоставките на чл.26 ал.1 ,предл.3 ЗЗД за прогласяве нищожността
процесния договор за покупко-продажба,сключен на 18.07.2019г.,накърнява
ли същия добрите нрави,поради нееквивалентност на престациите.
За определяне пазарната цена на процесните имоти е назначена
техническа експертиза.От заключението на ВЛ С. С.,което не е оспорено от
страните и като обективно и компетентно съдът възприема изцяло,се
установява,че към датата на продажбата 18.07.2019г.,пазарната стойност на
*** е 104 400лв.,а на *** е 12 500лв.Съгласно експертизата имотите се
намират в идеален център на гр. Плевен и отстоят на 750м.югоизточно от
района на Община Плевен.
За изясняване на спорните по делото обстоятелства са събрани и гласни
доказателства.
От показанията на свидетеля Дончо Димов,брат на ищцата М. Х. се
установява,че процесната сделка е сключена 18 дни след смъртта на другия
син на ищците П. Н. Н.,че след смъртта му М. и Н. са били много
разтревожени и са продали на сина си Д. апартамент ,чийто строеж е
започнал през 1980г.Същият посочва,че семейството на другия им син живее
в Чехия от 2007г.Според свидетеля М. и Н. не са обмислили нещата след
смъртта на сина си ,по инерция са подписали нотариалния акт,а след време са
решили да си върнат апартамента,да платят всички разходи,за да си върнат
жилището,че са водени разговори с ответниците Д. и И.,които първоначално
са се съгласили, но за две години не са го прехвърлили обратно. Според
свидетеля причините, поради които М. и Н. са решили да продадат
апартамента на сина си Д. след смъртта на другия им син,са поради това,че са
били разстроени, че остават сами,тъй като внука и снаха им са в
Чехия,разчитали са,че ще имат подкрепата за гледане,били са объркани,а
впоследствие отношенията между сестра му и ответниците са се влошили.От
показанията на свидетеля се установява,че за период от година,година и
половина Д. не е посещавал родителите си,че в края на август 2021г.,сестра
му получила пристъпи, припаднала,при нея е бил внукът й Н.,който извикал
Бърза помощ и на другия ден заедно с Д. са я закарали в болница, където е
приета в неврология. Същият твърди,че два дни по-късно Д. и И. са заминали
6
на почивка в Турция,след това са отишли да празнуват Коледа на балкана,а
сестра му е била обидена и разстроена от това отношение на сина й към нея.
Свидетелят установява,че след като сестра му си е счупила крака,заедно Д. са
я закарали в Бърза помощ ,направена й е операция на стойност 2 130лв., която
е заплатена от Д.,че сестра му е настоявала да върне тези пари на сина си и на
другия ден той самият ги е дал на Д. ,а след като сестра му е излязла от
болницата,тези пари отново са върнати обратно от Д. на майка му.Свидетелят
посочва,че отношенията между страните са се влошили и в резултат на
заведеното дело,че той самият полага грижи за сестра си и за нейния
съпруг,като ги посещава сутрин и вечер,пазарува,а Д. и И. са започнали да
полагат грижи за ищците след завеждане на делото и понякога са им носили
храна.
От показанията на свидетеля Н. С. М. се установява,че знае за процесната
сделка,че по повод рождения ден на дъщеря му на 15.07.2019г.,са били заедно
с ответниците на семейно тържество,когато Д. го е помолил да му даде заем
1 000лв.за продажбата на апартамента и на другия ден сутринта той е дал на
Д. тази сума.Според свидетеля ,Д. и И. са купили подарък за рождения ден на
бащата на Д.,отишли са да му го занесат,но родителите на Д. са ги
изгонили,като не знае страните да са били във влошени отношения преди
прехвърлянето на апартамента,знае,че когато майката на Д. е била със счупен
крака,И. и Д. са я гледали.
От показанията на свидетеля В. И. В. се установява,че познава страните
от 40 години,тъй като живеят в един вход.Същият посочва,че родителите
живеят във вход”Б”,а той ,Д. и И. живеят във ***,като според него
отношенията между двете семейства винаги са били добри, помагали са
си.Свидетелят заяви,че е присъствал при идването на Бърза помощ и от Д. е
разбрал ,че майка му си е счупила крака.Същият посочи ,че познава страните
като съседи,не е запознат с личните им отношения и не знае за процесната
сделка.
Съдът кредитира показанията на разпитаните свидетели,независимо,че в
по-голямата си част същите касаят неотносими към спора обстоятелства.
Съгласно чл.26,ал.1,предл.трето от ЗЗД нищожни са договорите,които
накърняват добрите нрави.В ТР на ОСTK на ВКС № 1 от 15.06.2010 г. на
ВКС по т. д. № 1/2009 г.е прието,че добрите нрави са морални норми, на
7
които законът е придал правно значение, защото правната последица от
тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със
закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат
от тях.В теорията и съдебната практика е възприето становището,че
понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и тяхното явно несъответствие обуславя извода за
нарушение,водещо до нищожност на сделката.Не всяка нееквивалентност на
престациите обуславя извода за нищожност на договора ,поради нарушение
на добрите нрави,като във всеки конкретен случай съдът следва да извърши
преценка,съгласно чл.20 ЗЗД и да тълкува волята на страните,като се изяснят
действителните им отношения и целта,за която е сключен договора.В
решение на ВКС № 128 от 17.01.2019 г. по гр. д. № 3170/2017 г., I г. о. е
прието,че преценката дали една сделка противоречи на добрите нрави не се
ограничава само до нейното формално съдържание, а поради естеството на
сочения порок следва да се съобрази дали крайният резултат на сделката е
съвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и
добросъвестност.За нищожни като противни на морала следва да се приемат
тези сделки, в които нееквивалентността на престациите е толкова
съществена, че практически е сведена до липса на престация. В същия смисъл
са решение на ВКС №452/25.06.2010г.по гр.д. №4277/2008г.,Іг.о.и решение на
ВКС №24 от 09.02.2016г.по гр.д. №2419/2015г.,ІІІ г.о ,в които е възприето
становището,че значителна и явна нееквивалентност на насрещните
престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е
налице, когато насрещната престация е практически нулева и е сведена до
липса на престация.
В конкретната хипотеза безспорно се касае за сделка между близки
роднини,съответно продавачите са родители,а купувачът е техен син, като
последният е придобил имотите в режим на СИО със своята съпруга. От
заключението на ВЛ по техническата експертиза се установи,че пазарната
стойност на двата имота-апартамент и гараж е общо в размер на 116 900лв.,
съответно 104 400лв.за апартамента и 12 500лв.за гаража,към датата на
сключване на договора за продажба-18.07.2019г.В случая е налице
съществена нееквивалентност на престациите,доколкото заплатената от
ответника Д. Н. като купувач продажна цена от 9 000лв.общо за двата имота
8
е почти 13 пъти по-ниска от пазарната им стойност и близо 6,5 пъти по-ниска
от данъчната им оценка в размер на 58 322лв.към датата сключване на
договора -18.07.2019г.Недоказани са твърденията на ищците,че и тази сума
от 9 000лв. реално не е заплатена на продавачите.Не е оборена материалната
доказателствена сила на нотариалния акт,в частта,в която е отразено,че
продажната цена е изплатена изцяло и в брой от купувача на продавачите.
Предмет на продажбата са два имота-апартамент с голяма площ от 92,51
кв.м.,ведно с прилежащото му избено помещение и гараж ,находящи се в
гр.П.,ул.”И. В.”***,вх.В ,които са намират в идеалния център на
гр.Плевен.Заплатената от купувача цена от 9 000лв.за тези имоти,с оглед
интереса на продавачите е изключително ниска,твърде незначителна и тази
престация е почти нулева.Налице е съществена нееквивалетнтност на
разменените престации по договора.Безспорно продавачите са си запазили
пожизнено правото на ползване върху имотите,което ограничава правото на
собственост на купувача,но това обстоятелство не променя факта,че е налице
драстична разлика в разменените престации.Установено е ,че процесната
сделка от 18.07.2019г.е сключена само 18 дни след смъртта на другия син на
продавачите П. Н. Н.,когато същите като родители са били
разстроени,объркани ,изживявайки болката и скръбта от загубата на сина си.
Доколкото няма твърдения и не е установено процесната сделка за продажба
да е симулативна и да прикрива дарение или договор за прехвърляне на имоти
срещу задължение за издръжка и гледане,съдът приема ,че с нея са нарушени
общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност,
доколкото е установена значителна, съществена разлика в разменените
престации по договора,независимо,че същият е сключен между близки
роднини,в случая между родители и син.
По изложените съображения съдът приема,че са налице предпоставките
на чл.26 ,ал.1,предл.3 ЗЗД и договорът за продажба от 18.07.2019г.,
обективиран в нот.акт 72/2019г.следва да бъде прогласен за нищожен ,като
накърняващ добрите нрави.Искът на посоченото основание е доказан и следва
да бъде уважен.
При този изход на процеса и на осн.чл.78 ал.1 ГПК ответниците следва
да заплатят на ищците направените по делото разноски общо в размер на
3 139лв., съгласно представен списък по чл.80 ГПК,съответно ДТ-584лв.,
9
заплатено адвокатско възнаграждение -2 200лв.и възнаграждение за ВЛ-
355лв.
Водим от горното ,Окръжният съд
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН на основание чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД,
поради накърняване на добрите нрави договор за покупка-продажба на
недвижими имоти,сключен на 18.07.2019г.,обективиран в нот.акт №72, том
І,рег.№753,дело №63 от 2019г. на нотариус Й.Г. ,рег.*** на НК,съгласно
който Н. Н. Х.,ЕГН ********** и съпругата му М. Д. Х.,ЕГН
**********,двамата от гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,*** като продавачи са
продали на своя син Д. Н. Н. ,ЕГН ********** от гр.П.,ул.”И. В.”***, *** ***,
*** като купувач следните недвижими имоти:
1./САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор 56722.660.435.5.7
с адрес на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***, *** ,който самостоятелен обект
се намира в сграда №5, разположена в ПИ с идентификатор 56722.66.435,с
предназначение жилище, брой нива на обекта 1 с площ от 92,51кв.м.,с
прилежащо избено помещение №10 с площ от 7,56 кв.м.,заедно с 1/44 и.ч.от
общите части на сградата и 2,743 % ид.части от правото на строеж върху
държавна земя, при съседни самостоятелни обекти в сградата:на същия етаж
:56722.660.435.5.8;под обекта: 56722.660.435.5.5;над обекта:56722.660.435.5.9
2./САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор
56722.660.435.5.18 с адрес на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,
представляващ *** ,който самостоятелен обект се намира в сграда №5,
разположена в ПИ с идентификатор 56722.660.435,предназначение:гараж в
сграда,брой нива на обект 1 с площ по документи 16,19 кв.м.,при съседни
самостоятелни обекти в сградата:на същия етаж: 56722.660.435.5.17;
56722.660.435.5.21;56722.660.435.5.19;под обекта:няма;над обекта:
56722.660.435.5.2
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.1 ГПК Д. Н. Н. , ЕГН ********** и И.
К. Т., ЕГН ********** , двамата от гр.П.,ул.”И. В.”***, *** ***, *** ДА
ЗАПЛАТЯТ на Н. Н. Х.,ЕГН ********** и М. Д. Х.,ЕГН **********,двамата
10
от гр.П., ул. ”И. В.”***,***,***,*** деловодни разноски в размер на 3 139лв.
Решението подлежи на обжалване пред Великотърновски Апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Плевен: _______________________
11