№ 6136
гр. София, 05.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 168 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Б.ИВ.СТ.
при участието на секретаря АНТ.АНГ.АНГ.
като разгледа докладваното от Б.ИВ.СТ. Гражданско дело №
20211110169857 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 124 ГПК.
Образувано е по искова молба на „ЕС АР ТИ“ ЕООД срещу „Г.Б.“ ЕАД
за осъждане ответника да заплати на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД сумата
6185,91 лв., представляваща част от платено обезпечение по чл. 5 от
сключения между страните договор за наем от 25.11.2014 г. едностранно
прекратен от ищеца поради непреодолима сила ведно със законна лихва от
датата на исковата молба - 20.07.2021 г. до окончателното плащане и на
основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сумата 683.89 лева, представляваща обезщетение
за забава за периода 17.06.2020 г. до 19.07.2021 г.
Ищецът основава претенцията си на твърдения, че на 12.12.2015 г. е
сключен договор за новация, по силата на който ищецът е заместил „М.ЙО.“
ООД като страна по договор за наем, сключен на 25.11.2014 г. между
последното дружество, в качеството му на наемател, и ответника „Г.Б.“ ЕАД,
в качеството му на наемодател, с предмет: Търговски обект (за павилион) № К
2.02 с площ от 12,50 кв.м. и вътрешна площ за сядане с площ от 5 кв.м.,
находяща се в общите части на мола, на ниво +11.90, разположени в
търговски център „Г.Б.“, представляващ сграда, построена в поземлен имот с
идентификатор № 07079.604.60, по плана на гр. Б, находяща се в гр. Б, ул.
„Я.К.“ № 6. Поддържа, че е прекратил едностранно наемното
правоотношение поради наличието на непреодолима сила под формата на
обявеното извънредно положение, за което уведомил е писмено ответника на
18.05.2020 г., от която дата счита договора за прекратен. Преди прекратяване
на договора поддържа, че до ответника е изпратено нарочно уведомление в
изпълнеие на чл. 10.2 от договора, че поради обявеното извънредно
положение спира изпълнението си по договора на основание чл. 306, ал. 4 ТЗ.
1
Посочва, че съгласно чл. 5.8 от наемния договор при прекратяването на
същия ответникът има задължението да му върне в 30-дневен срок
депозираното при сключването на договора обезпечение в размер на 8660,42
лв. след приспадане на дължимите от ищеца суми. Признава, че има
задължения към наемодателя в размер на 2474.51 лева, включващи
консумативни разходи до края на месец март 2020 г., поради което
претендира ответникът да му заплати останалата част от депозита в размер на
6185,91 лв., за което е отправил искане,но плащане не е извършено. С оглед
изложеното ответникът е изпаднал в забава и и следва да заплати и
обезщетение за забава в размер на 683,89 лв. за периода от 17.06.2020 г.-
датата на изтичане на 30-дневния срок, считано от прекратяването на
договора, до 19.07.2021 г.- датата на депозиране на исковата молба в съда.
Претендира присъждане на разноски.
В срока за отговор ответникът оспорва исковете, като счита същите за
неоснователни. Не оспорва, че по силата на договор за новация от 12.12.2015
г. ищецът е заместил „М.ЙО.“ ООД като наемател по договор за наем,
сключен на 25.11.2014 г. с ответниковото дружество, с предмет: Търговски
обект (за павилион) № К 2.02 с площ от 12,50 кв.м. и вътрешна площ за
сядане с площ от 5 кв.м., находяща се в общите части на мола, на ниво
+11.90, разположени в търговски център „Г.Б.“, представляващ сграда,
построена в поземлен имот с идентификатор № 07079.604.60, по плана на гр.
Б, находяща се в гр. Б, ул. „Я.К.“ № 6. Поддържа, че пандемията от COVID-19
не следва да се приема като форсмажорно обстоятелство, което да обуслови
неизпълнение или прекратяване на договора от страна на ищеца. Оспорва
ищецът да е доказал, че изпълнението на договора е станало обективно
невъзможно за него. Посочва, че е получил писменото уведомление за
едностранно прекратяване на договора на 18.05.2020 г., към която дата на
територията на страната вече не е било налице „извънредно положение“. В
процесното уведомление ищецът посочил като причина за прекратяване на
договора наличието на „непреодолима сила“, в резултат на което е спрял да
изпълнява насрещните си задължения, считано от 13.03.2020 г. Навежда
твърдения, че ищецът не е изпълнил изискването да уведоми възможно най-
бързо или в подходящ срок наемодателя след настъпване на събитието, за
което се твърди, че представлява „непреодолима сила“, тъй като писменото
волеизявление било изпратено два месеца след обявяване на „извънредно
положение“ на територията на страната. Твърди, че в процесния договор за
наем не е уредена възможността той да бъде прекратен поради непреодолима
сила. Поддържа, че едностранното волеизявление от страна на ищеца не е
породило действие, договорът не е бил прекратен и ищецът е продължил да
ползва наетата площ и след 18.05.2020 г. като не е освободил търговския
обект. Твърди, че на 01.06.2021 г. на ищеца е връчено уведомление за
неизпълнение, съгласно което ищецът разполагал с 5-дневен срок да отстрани
неизпълнението по договора, а на 05.08.2020 г. му е връчено чрез нотариус
уведомление за прекратяване на договора поради неизпълнение на същия.
Във връзка прекратяването на договора на 11.09.2020 г. ответникът е изпратил
на ищеца и уведомление за прихващане, според което прихванал
2
задълженията на ищцовото дружество за наем, такса маркетинг, такса
обслужване, електричество и вода, в общ размер на 14863,37 лв., със сумата
от депозита 8660.42 лв., след което се формирал остатък от 6202,95 лв.
дължим от наемателя. Поддържа, че ищецът е освободил наетата площ едва
след прекратяване на договора от страна на наемодателя. В условията на
евентуалност релевира в процеса възражение за прихващане между
задължението за възстановяване на депозит- 8660,42 лв., и изискуемите
парични задължения на ищеца към ответника- 14863,37 лв.
С отговора на исковата молба „Г.Б.“ ЕАД е предявила насрещни искове
срещу ищеца в производството „ЕС АР ТИ“ ЕООД с която се иска
осъждането на ответника да заплати сумата от 6 202,95лв., представляваща
непогасени изискуеми задължения, след извършено прихващане, относно
наем, такса маркетинг, такса поддръжка (service charge), електричество и вода
за горепосочените периоди, заедно със законната лихва.
В насрещната искова молба се поддържа, че На 08.05.2020г. ищецът е
уведомил „Г.Б.“ ЕАД че според него е налице „непреодолима сила“ и поради
това на 13.03.2020г. търговският му обект в Търговски център „Г.Б.“ е спрял
работа, като заявявил, че спира и изпълнението на насрещните си задължения.
На 18.05.2020г. ищецът уведомил ответното дружество, че едностранно
прекратява договора за наем на основание чл. 306, ал. 5 от ТЗ. Сочи че
съгласно чл. 10.2. от договора за наем, ищецът е следвало да уведоми
доверителя ни „възможно най-бързо“ за настъпването на непреодолимата
сила, нейната продължителност, предвидените мерки и възможните
последици. В този смисъл е и законовата разпоредба на чл. 306, ал. 3 от ТЗ,
която изисква от длъжника, който не може да изпълни задължението си
поради непреодолима сила, в подходящ срок да уведоми писмено другата
страна в какво се състои непреодолимата сила и възможните последици от
нея за изпълнението на договора. Счита, че в конкретния случай ищецът не е
спазил изискването да уведоми възможно най-бързо или в подходящ срок
доверителя ни - уведомлението е изпратено близо 2 месеца след настъпването
на събитието (13.03.2020г.), когато се обявява извънредното положение. Ако
наистина е била налице обективна невъзможност за ищеца да изпълнява
договора си, той едва ли щеше да чака 2 месеца, за да уведоми наемодателя
си. Съгласно чл. 10.2. от договора за наем, ищецът е следвало да уведоми
доверителя ни „възможно най- бързо“ за настъпването на непреодолимата
сила, нейната продължителност, предвидените мерки и възможните
последици. В този смисъл е и законовата разпоредба на чл. 306, ал. 3 от ТЗ,
която изисква от длъжника, който не може да изпълни задължението си
поради непреодолима сила, в подходящ срок да уведоми писмено другата
страна в какво се състои непреодолимата сила и възможните последици от
нея за изпълнението на договора. Счита, че в конкретния случай ищецът не е
спазил изискването да уведоми възможно най-бързо или в подходящ срок
доверителя ни - уведомлението е изпратено близо 2 месеца след настъпването
на събитието (13.03.2020г.), когато се обявява извънредното положение. Ако
наистина е била налице обективна невъзможност за ищеца да изпълнява
договора си, той едва ли щеше да чака 2 месеца, за да уведоми наемодателя
3
си. При това положение намира, че договорът за наем не е бил прекратен
едностранно от наемодателя с изявлението му от 18.05.2020г.. тъй като не са
налице правни основания за това, а и е продължил да заема наетата площ. В
тази връзка и наемодателят на 01.06.2021г. е връчил на ищеца „Уведомление
за неизпълнение“. Неизпълнението се състояло в това, че въпреки, че
договорът за наем не е прекратен или изтекъл, наемателят е затворил
Търговския обект и не ползва наетата площ по предназначение (не оперира
търговския обект) - нарушение на договора съгласно чл. 7.6.3, чл. 7.6.4. На
основание чл. 6.2.8. ответникът предоставил на наемателя 5-дневен срок да
отстрани неизпълнението на договора, като е предупредил същия, че при
продължаване на неизпълнението ще прекрати договора едностранно.
Съгласно договора наемателят е длъжен да оперира Търговския обект и да
експлоатира наемната площ през цялото работно време на търговския център,
като съгласно чл. 7.6.4. дори и едночасово неползване на наемната площ на
ден се счита за неползване на наемната площ за цял ден. Въпреки че
наемателят твърди, че е прекратил едностранно договора по-рано, същият не
е освободил наетата площ и е продължил да я заема, без обаче реално да
извършва търговска дейност на павилиона. На 05.08.2020г. ответникът връчил
на ищеца „Уведомление за прекратяване“ (чрез нотариус Виктория Далчева),
с което го уведомява, че на основание чл. 6.2.6. от договора за наем, поради
това, че наемателят не експлоатира наемната площ, прекратява едностранно
договора за наем и приканва наемателя незабавно да освободи наемната
площ. Ето защо счита, че договорът за наем реално е прекратен на дата
05.08.2020г. едностранно от наемодателя – ответника. Във връзка с
прекратяването на договора за наем, на 11.09.2020 г. ответникът изпратил на
ищеца Уведомление за прихващане. Уведомлението съдържало детайлна
информация за изискуемите задължения на наемателя до датата на
прекратяване на договора (05.08.2020г.), както и информация за наличния
депозит. Установено е, че наемателят има изискуеми задължения към „Г.Б.“
ЕАД в размер на 14 863,37 лв. Вземането на „Г.Б.“ ЕАД (14 863,37 лв.) е
прихванато със задължението на наемодателя към наемателя (депозит в
размер на 8 660,42лв.), до размера на по-малкото, като след извършване на
прихващането ищецът дължи на ответника сумата от 6 202,95лв. Същите
задължения били обективирани във фактури както следва:
1.Фактура № ********, издадена на дата 27.01.2020 г. - обща
стойност на фактурата 2,652.10 лв.
Фактурата включва „Такса маркетинг“ за периода 01/02/2020 г.
- 29/02/2020 г. на стойност 39.12без ДДС.
Фактурата включва наем за периода 01/02/2020 г. - 29/02/2020
г. на стойност 2,053.62 лв. без ДДС.
Фактурата включва „Такса обслужване“ (service charge kiosk)
за периода 01/02/2020 г. - 29/02/2020 г. на стойност: 117.35лв.
без ДДС.
Фактурата включва ДДС на стойност: 442.01 лв.
4
2. Дебитно известие № **********/, издадено на дата 31.01.2020 г. -
обща стойност на фактурата 130.67 лв.
Дебитното известие включва „Електричество“ за периода 01.01.2020 -
31.01.2020г. на стойност 97.83 лв. без ДДС.
Дебитното известие включва „Вода“ за периода 01.01.2020 - 31.01.2020г.
на стойност 11.06лв. без ДДС.
Дебитното известие включва ДДС на стойност: 21.78 лв.
3.Фактура № **********, издадена на дата 25.02.2020 г. - обща стойност
на фактурата 2,652.10 лв.
Фактурата включва „Такса маркетинг“ за периода 01/03/2020 г. -
31/03/2020 г. на стойност 39.12 лв. без ДДС.
Фактурата включва наем за периода 01/03/2020 г. - 31/03/2020 г. на
стойност 2,053.62 лв. без ДДС.
Фактурата включва „Такса обслужване“ (service charge kiosk) за периода
01/03/2020 г. - 31/03/2020 г. на стойност: 117.35лв. без ДДС.
Фактурата включва ДДС на стойност: 442.01 лв.
4. Дебитно известие № **********, издадено на дата 29.02.2020 г. -
обща стойност на фактурата 130.67 лв.
Дебитното известие включва „Електричество“ за периода 01/02/2020 г. -
29/02/2020 г. на стойност 95.77 лв. без ДДС.
Дебитното известие включва „Вода“ за периода 01/02/2020 г. -
29/02/2020 г. на стойност 11.06лв. без ДДС.
Дебитното известие включва ДДС на стойност: 21.36 лв.
5. Фактура № **********, издадена на дата 31.03.2020 г. - обща
стойност на фактурата 140.82 лв.
Фактурата включва „Такса обслужване“ (service charge kiosk) за периода
01/04/2020 г. - 30/04/2020 г. на стойност: 117.35лв. без ДДС.
Фактурата включва ДДС на стойност 23.47 лв.
6. Дебитно известие № **********, издадено на дата 31.03.2020 г. -
обща стойност на фактурата 78.78 лв.
Дебитното известие включва „Електричество“ за периода 01/03/2020 г. -
31/03/2020 г. на стойност 65.65 лв. без ДДС.
Дебитното известие включва ДДС на стойност 13.13 лв.
Фактура № ***********, издадена на дата 29.04.2020 г. - обща стойност
на фактурата 140.82 лв.
7. Фактура № ***********, издадена на дата 29.04.2020 г. - обща
стойност на фактурата 140.82 лв.
Фактурата включва „Такса обслужване“ (service charge kiosk) за периода
01/05/2020 г. - 31/05/2020 г. на стойност: 117.35лв, без ДДС.
Фактурата включва ДДС на стойност 23.47 лв.
8. Дебитно известие № **********, издадено на дата 30.04.2020г. -
обща стойност на фактурата 22.79 лв.
Дебитното известие включва „Електричество“ за периода 01/04/2020 г. -
30/04/2020 г. на стойност 18.99 лв. без ДДС.
5
Дебитното известие включва ДДС на стойност 3.80 лв.
9. Фактура № **********, издадена на дата 26.05.2020 г. - обща
стойност на фактурата 140.82 лв.
Фактурата включва „Такса обслужване“ (service charge kiosk) за периода
01/06/2020 г. - 30/06/2020 г. на стойност: 117.35лв. без ДДС.
Фактурата включва ДДС на стойност 23.47 лв.
10. Фактура № **********, издадена на дата 26.05.2020г. - обща
стойност на фактурата 2,511.28 лв.
Фактурата включва „Такса маркетинг“ за периода 01/06/2020 г. -
30/06/2020 г. на стойност 39.12 лв. без ДДС.
Фактурата включва наем за периода 01/06/2020 г. - 30/06/2020 г. на
стойност 2,053.62 лв. без ДДС.
Фактурата включва ДДС на стойност 418.54 лв.
11. Дебитно известие № **********, издадено на дата 31.05.2020 г. -
обща стойност на фактурата 12.58 лв.
Дебитното известие включва „Електричество“ за периода 01/05/2020 г. -
31/05/2020 г. на стойност 2.18 лв. без ДДС.
Дебитното известие включва „Вода“ за периода 01/03/2020 г. -
31/05/2020 г. на стойност 8.30 лв. без ДДС.
Дебитното известие включва ДДС на стойност 2.10 лв.
12. Фактура № **********, издадена на дата 25.06.2020 г. - обща
стойност на фактурата 2,652.10 лв.
Фактурата включва „Такса маркетинг“ за периода 01/07/2020 г. -
31/07/2020 г. на стойност 39.12 лв. без ДДС.
Фактурата включва наем за периода 01/07/2020 г. - 31/07/2020 г. на
стойност 2,053.62 лв. без ДДС.
Фактурата включва „Такса обслужване“ (service charge kiosk) за периода
01/07/2020 г. - 31/07/2020 г. на стойност: 117.35лв. без ДДС.
Фактурата включва ДДС на стойност: 442.01 лв.
13. Фактура № **********, издадена на дата 31.07.2020г. - обща
стойност на фактурата 2,652.10 лв.
Фактурата включва „Такса маркетинг“ за периода 01/08/2020 г. -
31/08/2020 г. на стойност 39.12 лв. без ДДС.
Фактурата включва наем за периода 01/08/2020 г. - 31/08/2020 г. на
стойност 2,053.62 лв. без ДДС.
Фактурата включва „Такса обслужване“ (service charge kiosk) за периода
01/08/2020 г. - 31/08/2020 г. на стойност: 117.35лв. без ДДС.
Фактурата включва ДДС на стойност: 442.01 лв.
14. Дебитно известие № **********, издадено на дата 25.08.2020 г. -
обща стойност на фактурата 1,458.15 лв.
Дебитното известие включва „Такса маркетинг“ за периода 14/03/2020 г.
- 31/03/2020 г. на стойност 22.71лв. без ДДС.
Дебитното известие включва наем за периода 14/03/2020 г. - 31/03/2020
г. на стойност 1,192.42 лв. без ДДС.
6
Дебитното известие включва ДДС на стойност 243.02лв.
15. Фактура № **********, издадена на дата 25.08.2020 г. - обща
стойност на фактурата 5,022.56 лв.
Фактурата включва „Такса маркетинг“ за периода 01/04/2020 г. -
30/04/2020 г. на стойност 39.12 лв. без ДДС.
Фактурата включва „Такса маркетинг“ за периода 01/05/2020 г. -
31/05/2020 г. на стойност 39.12 лв. без ДДС.
Фактурата включва наем за периода 01/04/2020 г. - 30/04/2020 г. на
стойност 2,053.62 лв. без ДДС.
Фактурата включва наем за периода 01/05/2020 г. - 31/05/2020 г. на
стойност 2,053.62 лв. без ДДС.
Фактурата включва ДДС на стойност 837.08 лв.
Вземането на ответника (14 863,37 лв.) било прихванато със
задължението на наемодателя към наемателя (депозит в размер на 8
660,42лв.), до размера на по-малкото, като след извършване на прихващането
ищецът дължи на доверителя ни сумата от 6 202,95лв. Ищецът е освободил
наетата търговска площ едва след като ответинкът прекратил договора
едностранно и е изискал от наемателя, да освободи незабавно търговския
щанд.
В законоустановения срок е подаден отговор на насрещната искова
молба от ищеца по първоначалния иск „ЕС АР ТИ“ ЕООД. Поддържа, че е
общоизвестно, че считано от 13.03.2020г. за срок от един месец в страната е
обявено извънредно положение, който срок на 03 април е продължен до
13.05.2020г.. Тоест, за този период, обективно невъзможно е било ищецът да
е ползвал наетия обект. Поради това, на основание чл. 306, ал. 3 от ТЗ ищецът
писмено уведомил ответника, че спира изпълнението на задълженията си по
договора, което уведомление, ответникът е получил на 18.05.2020г., като
месец май 2020г., ищецът е уведомил ответника и, че прекратява процесния
договор. Със самото уведомление за прекратяване, ищецът дал на ответника и
5-дневен срок, в който ответникът следва да уведоми ищеца за датата и часа,
на която да бъде извършено предаването на наетата площ. Тъй като обаче, от
страна на ответника не били предприети действия в тази насока, ищецът е
освободил наетата площ още в края на месец май 2020г..
Софийският районен съд, второ гражданско отделение, 168 състав, като
обсъди представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, при спазване изискванията на чл. 235 от ГПК, от фактическа и
правна страна намира следното:
Предявени са главни искове с правно основание По иска по чл.79, ал. 1
ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
Предявени са насрещни искове с правна квалификация чл. 232, ал. 2, пр.
1 и пр.2 ЗЗД.
По отношение на иска с правна квалификация чл.79 ЗЗД и чл. 86
ЗЗД.
7
По иска по чл.79, ал. 1 ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи наличието
на сключен между страните договор, който едностранно е прекратил поради
обективна невъзможност да използва наетата площ по предназначение,
наличието на непреодолима сила, че е направил всичко възможно за да
предотврати последиците от събитието, надлежното уведомяване на
ответника за наличието на непреодолима сила, както и че е заплатил на
ответника обезпечение по чл. 5 от договора поне в претендирания размер.
По направеното възражение за прихващане тежест на ответника е да
установи по основание и размер претендираните от него вземания за наем,
такса маркетинг, такса обслужване, електричество и вода и периода, за който
се дължат, както и тяхната ликвидност и изискуемост.
С определението по чл. 140 ГПК от 25.07.2022г. съдът е обявил за
безпорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че страните са се
намирали в облигационни отношения по силата на договор за новация от
12.12.2015 г. „ЕС АР ТИ“ ЕООД е встъпил в правата и задълженията на
„М.ЙО.“ ООД като наемател по договор за наем, сключен на 25.11.2014 г. с
„Г.Б.“ ЕАД - наемодател, с предмет: Търговски обект (за павилион) № К 2.02
с площ от 12,50 кв.м. и вътрешна площ за сядане с площ от 5 кв.м., находяща
се в общите части на мола, на ниво +11.90, разположени в търговски център
„Г.Б.“, представляващ сграда, построена в поземлен имот с идентификатор №
07079.604.60, по плана на гр. Б, находяща се в гр. Б, ул. „Я.К.“ № 6; че „ЕС АР
ТИ“ ЕООД заплатил депозит по договора на основнаие чл. 5 от него сумата
от 8660,42 лв. на „Г.Б.“ ЕАД, в качеството му на наемодател; че „ЕС АР ТИ“
ЕООД е изпратил писмено уведомление за едностранно прекратяване на
договора за наем до „Г.Б.“ ЕАД, получено от ответника на 18.05.2020 г.
В открито съдебно заседание от дата 20.11.2023г. са обявени за
безспорни обстоятелствата, че между страните е било налице наемно
правоотношение и че ответника е изпълнил своето задължение, да предаде
имота на ищеца. Следва да бъде обявено и за безспорно, че ищеца по главния
иск и ответник по насрещния иск, няма непогасени задължения преди
01.01.2020 г.,
Съгласно чл. 5.1 от договора за наем, сключен между страните
Наемателят предоставя на Наемодателя Обезпечение под формата на банкова
гаранция или обезпечителен депозит в размер на 3 (три) месечни Наема (за
Наемната площ и за Вътрешната площ за сядане) с ДДС, като обезпечение за
покриване задълженията на Наемателя по Договора за наем.
Според уговореното в чл.5.8 от договора След изтичане на 30 (тридесет)
дни от прекратяване на Договора или изтичане на Срока, Наемодателят
следва да върне Обезпечението след приспадане на всички суми, които
Наемодателят има или би имал право да изтегли, като Наемодателят не е
длъжен да върне Обезпечението, докато е налице неизпълнение на
задължения на Наемателя или ако Наемодателят има претенции в тази връзка.
Същевременно в чл.10.1 от договора страните са уговорили, че никоя
от Страните не носи отговорност за неизпълнение или забавяне изпълнението
8
на каквито и да било разпоредби от Договора за наем, ако изпълнението бъде
възпрепятствано, ограничено или забавено в резултат на непреодолима сила.
В чл. 10.2 е предвидено, че при настъпване на такова събитие, засегнатата
Страна е длъжна да уведоми възможно най-бързо другата Страна относно
очакваната му продължителност и предвидените мерки или да определи
последиците от Непреодолимата сила.
В срока на действие на договора за наем на територията на страната е
обявено извънредно положение с решение от 13.03.2020 г. на Народното
събрание на Република България. Във връзка с така обявеното извънредно
положение и на основание чл. 63 от Закона за здравето са издадени заповеди
№№ РД-01-124/13.03.2020 г.; РД-01-154/26.03.2020 г.; РД-01-195/10.04.2020 г.
и РД-01-262/14.05.2020 г. на министъра на здравеопазването, с които са
въведени противоепидемични мерки на територията на страната, съответно до
29.03.2020 г.; до 12.04.2020 г. вкл.; до 13.05.2020 г. и от 14.05.2020 г. до
14.06.2020 г. Част от въведените мерки е преустановяването на посещенията в
големи търговски центрове тип МОЛ, с изключение на банковите и
застрахователните офиси, хранителните магазини и аптеките в тях.
Първият спорен въпрос е дали към 18.05.2020 г. е била налице
непреодолима сила, която е възпрепятствала ищеца да упражнява правата по
договора за кредит.
Дефиницията на непреодолимата сила е дадена в чл. 306, ал. 2 от ТЗ,
според който непреодолима сила е непредвидено или непредотвратимо
събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора.
Следователно, за да се приеме, че има форсмажор по смисъла на тази
разпоредба трябва да се докаже кумулативното наличие на поне една от
следните групи елементи: непредвидимост на събитието, извънреден характер
и причинна връзка между тях и невъзможността за изпълнението или
непредотвратимост на събитието, извънреден характер и причинна връзка.
Непредвидимостта на събитието е свързана с извънредния му характер и се
изразява в невъзможността при сключване на търговската сделка страните да
са допускали настъпването му, което събитие да осуети изпълнението на
поетото задължение. Непредотвратимостта на събитието е свързана с
извънредния му характер, но последиците му не могат да бъдат преодолени и
при полагане на дължимата грижа за изпълнение на задължението.
Непредотвратимостта на събитието се оценява не само към момента на
настъпването му, но и към следващите от събитието действия на длъжника,
чрез които биха могли да се преодолеят последиците му. Преценката за
непредвидеността на дадено събитие е конкретна и зависи от случая, а и от
качеството на длъжника.
В сключения между страните договор страните са възприели тази
дефиниция и са предвидили, че при форсмажорни обстоятелства всяка от
страните се освобождава от отговорност и няма да бъде считано, че е в
нарушение по отношение задълженията по договора.
9
При настъпване на непреодолима сила, с разпоредбата на чл. 306, ал. 3
от ТЗ е предвидено задължение за длъжника, който не може да изпълни
задължението си поради непреодолима сила, да уведоми писмено другата
страна в какво се състои непреодолимата сила и възможните последици от
нея за изпълнението на договора.
Съгласно разпоредбите на ЗЗД договорът за наем се прекратява с
изтичане на срока, за който е сключен, а ако е без определен срок - по реда на
чл. 238 ЗЗД с едномесечно предизвестие, като развалянето поради
неизпълнение е уредено в нормата на чл. 87 ЗЗД. Сам по себе си фактът, че
наемателят не е ползвал предадената му по договора вещ, не обуславя извод
за прекратяване на наемното правоотношение, поради което наемателят
дължи заплащането на наемна цена за наетия недвижим имот и ако
фактически не го е ползвал, след като наемният договор не е бил прекратен на
основания, посочени в договора, или уредени от закона /така решение №
97/23.07.2013 г. на ВКС, I ТО, по т. д. № 73/2012 г./. В случая ищецът твърди,
че е прекратил едностранно договора преди изтичане на уговорения в него
срок, на основание чл. 306, ал. 5 вр., ал. 3 от ТЗ.
Съдът приема, че обявеното в страната извънредно положение и
наложените във връзка с него рестриктивни противоепидемични мерки както
и мерките въведени с със заповеди на министъра на здравеопазването имат
характер на непреодолима сила по смисъла на чл. 306, ал. 2 от ТЗ, тъй като
същите са обусловени от обявената от Световната здравна организация
пандемия от коронавирус COVID -19, представляващо събитие от извънреден
характер, което е било непредвидимо за страните по договора и във връзка с
което са въведени ограничителни мерки от страна на държавата, които са
непреодолими за наемодателя - възпрепятстват го да изпълни в пълен обем
поетото с договора за наем задължение - да предостави на наемателя
ползването на наетия имот с уговореното в договора предназначение.
Същевременно доколкото задължението на наемателя за плащане на наем е
парично, той не може да се позове на форсмажор по реда на чл. 306, ал. 3 от
ТЗ /нормата касае възможността на длъжника, който не може да изпълни свое
задължение по договора поради непреодолима сила, да уведоми писмено
кредитора за това/. В случая въведените противоепидемични мерки не
рефлектират върху изпълнението на задължението на ищеца за заплащане на
наемната цена по начин, че да го направят обективно невъзможно за
изпълнение. Невъзможността да бъдат получавани доходи от осъществявана
в наетото помещение търговска дейност не освобождава наемателя от
отговорност за заплащане на наемна цена по силата на закона, в който смисъл
е разпоредбата на чл. 81, ал. 2 от ЗЗД, тъй като липсата на парични средства
не е основание за това. По време на действие на непреодолимата сила се
спира изпълнението на задълженията на страните по договора, като при
обективна невъзможност да се ползва имота съобразно предназначението,
договорът може да бъде развален, но само ако непреодолимата сила трае
толкова, че страната вече няма интерес от изпълнението. Съдът приема, че
10
към този момент временната невъзможност на наемодателя да изпълни
задължението си по договора не може да бъде приравнена на пълна
невъзможност, която да обуслови прекратяване на договорната връзка в
хипотезата на чл. 306, ал. 5 от ТЗ.
Следва да се държи сметка, че към датата на изпращане на
уведомлението за прекратяване на договора за наем е изпратено на
15.05.2020г. след изтичане на срока на извънредното положение. Оттам
следва, че към датата на която ищецът е прекратил договора непреодолимата
сила вече не е действала. Към тази дата все още са били действащи мерки за
защита от COVID 19, но с много по нисък интензитет.
Ето защо съдът намира, че при тези обстоятелства ищецът не е имал
правото да прекрати договора като се позове на настъпилата непреодолима
сила.
За пълнота следва да се посочи, че съгласно чл. 306, ал.2 ТЗ Ако
длъжникът е бил в забава, той не може да се позовава на непреодолима сила.
В случая от заключението по допуснатата съдебно-счетоводна експертиза се
установява, че ищецът е бил в забава на плащания по фактури от м.01. и
м.02.2020г. При това положение ищецът не може да се позове на настъпилата
непреодолима сила и само на това основание искът подлежи на отхвърляне.
Ето защо предявеният главен иск подлежи на отхвърляне.
На отхвърляне подлежи и акцесорния иск по чл. 86 ЗЗД, поради
отхвърляне на главния иск.
По отношение на исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и
пр.2 ЗЗД.
Съгласно чл. 228 от ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава
да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да
му плати определена цена. В чл. 232, ал. 2 от ЗЗД е предвидено изрично
задължението на наемателя да заплаща наемната цена и разходите, свързани с
ползването на вещта. Договорът за наем по своя характер е консенсуален,
двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при
неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени
насрещните волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на
договора, и заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се
включват в неговия фактически състав, а са в изпълнение на породените от
него договорни задължения. За да възникне задължението за заплащане на
уговореното наемно възнаграждение, респ. за заплащане на разноските за
ползване на наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта,
предмет на наемния договор. Основното задължение на наемодателя е: 1) да
предаде наетата вещ на наемателя и 2) да му предостави свободното ползване
на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат
следните правни задължения: 1) да заплати уговореното наемно
възнаграждение, 2) да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или
уговореното предназначение, 3) да заплаща всички уговорени разходи,
11
свързани с ползването и поддържането на вещта, както и 4) да я върне след
изтичане на уговорения срок на ползване.
По насрещните искове ответника и ищец по насрещните искове, следва
да докаже по делото пълно и главно, наличието на валидно наемно
правоотношение между страните в рамките на исковия период, че ищецът е
изпълнил своето задължение да предаде имота на ответника, както и че за
ответника е възникнало задължението за плащане на наемна цена за
отдадения под наем имот в посочените в исковата молба размер и период.
С оглед изложеното по-горе, касаещо главния иск съдът намира, че
договорът е прекратен отстрана на ищеца на 05.08.2020г., поради
неизпълнение на ответника.
По отношение на насрещните искове спорен е въпросът относно
размерът на неизплатената наемна цена и допълнителни разходи.
Съгласно заключението по допуснатата съдебно-счетоводна експертиза, което
съдът кредитира като пълно, подробно, обосновано и съответно на останалия
доказателствен материал се установява, че „ЕС АР ТИ“ ЕООД, погасил
сумата от 1850, лева с основание за плащане фактура 18294/27.01.2020г.,
което плащане е отразено в счетоводството на „Г.Б.“ ЕАД.
Доколкото част от претендираните суми са за наемни вноски и разходи
които обхващат и периода на извънредното положение и периода
непосредствено след него и са обхванати от периода на действие
непреодолимата сила то съдът намира, че по отношение на тези суми следва
да се приложи правилото на чл. 306, ал.4 ТЗ.
Следва да се държи сметка, че се касае обект - Търговски обект (за
павилион) № К 2.02 с площ от 12,50 кв.м. и вътрешна площ за сядане с площ
от 5 кв.м., находяща се в общите части на мола – Г.Б..
Следва да се държи сметка също така и че след прекратяване на
извънредното положение със заповеди на здравния министър са въведени
множество ограничения и забрани за функциониране на обекти от типа на
процесния имот съгласно уговореното изрично по договора предназначение.
Със заповед № РД-01-272/20.05.2020 г. на министъра на здравеопазването са
забранени посещенията в закрити търговски площи на заведения за хранене и
развлечения - ресторанти, заведения за бързо обслужване, питейните
заведения и кафе-сладкарници, развлекателни центрове, детски и спортни
съоръжения на закрито, в т.ч и тези в търговски центрове тип МОЛ, с
изключение на заведенията за хранене в тях с открита площ и самостоятелен
вход. Същата забрана е въведена и със Заповед № РД-01-277 от 26 май 2020
г., Заповед № РД-01-287 от 30.05.2020 г., Заповед № РД-01-289/02.06.2020 г. и
т.н.
Следователно поради наличие на непреодолима сила, която е довела до
невъзможност наетия имот да бъде ползван изобщо по договореното изрично
в сключения наемен договор предназначение – павилион за храни и напитки в
МОЛ, предвид забраните за функциониране на такива обекти, въведени със
заповеди в периода от 13.03.2020 г. до 02.06.2020 г. и, съдът намира, че е
12
спряно изпълнението на договора за наем за този период по обективните
причини, свързани с форсмажора, поради което за този период наемателят не
дължи заплащане на наемно възнаграждение, т.е. недължими.
Следва да се подчертае, че за приложението на чл.306, ал.4 ГПК, не е
обусловено от наличието или липсата на забава на длъжника по договора.
Ето защо искът следва да се уважи за неизпълнените задължения,
настъпили преди 13.03.2020г. и след 03.06.2020г., които не са погасени, чрез
изпълнение върху представеното обезпечение съгласно правилата предвидени
в договора за наем.
Съгласно представените документи и заключението на съдебно-
счетоводната експертиза съдът намира, че задълженията на наемателя които
не са погасени възлизат в общ размер на 3189,30 лева за която сума следва да
бъдат уважени исковете по чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр.2 ЗЗД.
По отношение на разноските.
При този изход на производството право на разноски има „Г.Б.“ ЕАД, на
когото му се следват разноски в размер на 127,57 лева за държавна такса и
1437,22 лева предвид изцяло отхвърлените главни искове и уважената част от
насрещните.
Мотивиран от гореизложеното:
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „ЕС АР ТИ“ ЕООД, ЕИК ***** срещу „Г.Б.“
ЕАД, ЕИК ****** искове с правно основание чл. 79, ал.1 вр. с чл. 228 ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 6185,91 лв.,
представляваща част от платено обезпечение по чл. 5 от сключения между
страните договор за наем от 25.11.2014 г. едностранно прекратен от ищеца
поради непреодолима сила ведно със законна лихва от датата на исковата
молба - 20.07.2021 г. до окончателното плащане и на основание чл. 86, ал. 1
ЗЗД сумата 683.89 лева, представляваща обезщетение за забава за периода
17.06.2020 г. до 19.07.2021 г. КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ И
НЕДОКАЗАНИ
ОСЪЖДА „ЕС АР ТИ“ ЕООД ЕИК *****, ДА ЗАПЛАТИ на „Г.Б.“
ЕАД, ЕИК ******, на основание чл.232, ал. 2, пр. 1 и пр.2 ЗЗД сумата от 3
189,30 лева непогасени изискуеми задължения, след извършено прихващане,
относно наем, такса маркетинг, такса поддръжка (service charge),
електричество и вода за периоди, 01.02.2020-12.03.2020г. и 03.06.2020 –
05.08.2020г. заедно със законната лихва от датата на депозиране на
насрещната искова молба 27.10.2021г. КАТО
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Г.Б.“ ЕАД, ЕИК ****** срещу „ЕС АР
ТИ“ ЕООД, ЕИК ***** искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр.2
ЗЗД, за разликата над присъдения размер 3 189,30 лева, до пълния
претендиран размер от 6 202,95лв. (отхвърля за сумата от 3013,65 лева)
13
представляващи непогасени изискуеми задължения, след извършено
прихващане, относно наем, такса маркетинг, такса поддръжка (service charge),
електричество и вода КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Софийски градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14