РЕШЕНИЕ № 110
гр. П., 17.03.2017 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Пазарджишкият окръжен съд, гражданско отделение, на двадесет и четвърти
февруари през две хиляди и седемнадесета година в публично съдебно заседание в
състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ВЕНЦИСЛАВ ПЕТРОВ
секретар Г.М.
като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 965/2015 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството
е образувано по субективно и обективно
кумулативно съединени иска от
Р.В.Г., ЕГН **********, Г.Н.Г., ЕГН **********,
П.Н.Г., ЕГН **********, Т.С.М., ЕГН ********** лично за себе си и като законен
представител (майка) на М.М.М., ЕГН **********, всички с адрес гр.
Димитровград, срещу К.С.И., ЕГН **********,
с адрес ***, за прогласяване на нищожност, поради липса на предписаната от
закона форма – чл. 26, ал. 2, пр. 3 вр. чл. 18
от ЗЗД и поради противоречие със закона – чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл. 69, ал. 2 от ЗН, на Договор за доброволна делба от 27.10.2008 г., с
нотариална заверка на подписите, извършена от нотариус Г.К., рег. № на Нотариалната камара – акт № , том , рег. ,
вписан в СВ – Пещера с акт № , т., на , ведно с искане по чл. 537, ал. 2 от ГПК
за отмяна на издадения въз основа на договора за делба, констативен нотариален
акт, с който се признават права на ответницата, а именно нот. акт. № , т., рег.
дело № на нотариус рег. № от НК, както
и иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК за установяване правото на собственост на ищците
върху недвижим имот, представляващ ПИ № по
кадастралната карта на гр. Б., зона, с площ от 1 123 кв. м., одобрена със заповед № 18-42/06.07.2010 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, заедно с построените в него сгради. Претендират
се и направените разноски.
Предявените искове се основават на следните фактически
твърдения:
Първите трима ищци твърдят, че са
наследници на Н.Г. Г., поч. на 06.08.2014 г., а останалите двама – наследници
на М Н М., поч. на 12.04.2014 г. Двамата наследодатели по време на брака си с
първата и четвъртата ищца са закупили следните два недвижими имота: 1/. УПИ №, кв. по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с
площ от 527 кв. м., при граници: УПИ №, , улица-тупик, УПИ № и река, придобит с
нот. акт № , рег. № , дело № на нотариус
рег. № от НК, при дялове 4/5 ид. ч. за М
М. и 1/5 ид. ч. за Н Г.; 2/. 596 кв. м. част от недвижим имот – частна общинска
собственост, а именно УПИ №, кв. по
плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., при граници: УПИ №, улица-тупик, УПИ № и
УПИ, придобит с Договор от 01.06.2006 г. за продажба на част от общински
поземлен имот, вписан в СВ – Пещера на 29.06.2006 г. Излага се, че със заповед
№ 300/02.05.2007 г. на кмета на Община Б. е одобрено частично изменение на плана
за регулация на УПИ №, кв. по плана на
курорта „Язовир Б.“, общ. Б., като се образува нов УПИ Този УПИ представлява ПИ № по кадастралната
карта на гр. Б., зона , с площ от 1 123 кв. м., одобрена със заповед на ИД
на АГКК № Върху този нов УПИ двамата
купувачи са построили три сгради по одобрени строителни книжа и разрешение за
строеж, а именно: „Семеен хотел“, „Къща към съществуващ семеен хотел“ и „барбекю“.
Сградите са въведени в експлоатация през 2006 г. и 2007 г. и са отразени в КККР
на гр. Б.. Ищците твърдят още, че с нот. акт № , т. , рег. № , дело № на нотариус рег. № от НК, двамата наследодатели по време на брака
си с първата и четвъртата ищца, заедно с ответницата, са закупили УПИ № , кв. по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с
площ от 444 кв. м., при граници: УПИ №, УПИ №, река и път, при дялове: 2/5 ид. ч. за М М.,
1/5 ид. ч. за Н Г. и 2/5 ид. ч. за ответницата К.И.. Този УПИ представлява ПИ №
по кадастралната карта на гр. Б., зона , с площ от 444 кв. м., одобрена със
заповед на ИД на АГКК № 18-42/06.07.2010 г. Със заповед № 353/14.05.2008 г. на
кмета на Община Б. е одобрено частично изменение на плана за кв. 29, като е
образуван УПИ №, в кв. , с площ от 1 567 кв. м., включващ УПИ № “, с площ от 1 123 кв. м. и УПИ №, кв., с
площ от 444 кв. м. На 27.10.2008 г. М М., Т.М., Н Г., Р.Г. и К.С.И. сключват
Договор за доброволна делба на следния имот: УПИ № , в кв. по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с
площ от 1 567 кв. м., заедно с построените в имота: Масивна сграда за
семеен хотел, с обща застроена площ от 229.80 кв. м. и РЗП , Едноетажна масивна
постройка – барбекю, със застроена площ 48 кв. м., Масивна сграда (къща към
съществуващ семеен хотел) със застроена площ 48.39 кв. м. и РЗП 135.15 кв. м.,
като: в Дял І се дава на М М. и Т.М.
и те стават собственици на 42/100 ид. части от гореописания УПИ и сградите в
него, в Дял ІІ се дава на Н Г. и Р.Г.
и те стават собственици на 16/100 ид. ч. от гореописания УПИ и сградите в него,
а в Дял ІІІ се дава на К.И. и тя
става собственик на 42/100 ид. ч. от гореописания УПИ и сградите в него. Въз
основа на делбата е издаден и КНА № С оглед на изложеното, ищците приемат, че
договорът за доброволна делба е нищожен, тъй като с него се променят
същестуваващите квоти на съсобствеността за имота, който остава неподелен и се
прехвърлят идеални части от собствеността на сградите на лице, което не е
съсобственик, без за това да е спазена изискуемата се съгласно чл. 18 от ЗЗД
форма – нотариален акт, на основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. Наред с това
договорът е нищожен, според ищците, и поради това, че съделителите не получават
имот или пари при извършване на делбата, а само прехвърлят помежду си идеални
части от собствеността. Твърди се, че още към момента на образуване на общия
имот – 2008 г., сградите са били въведени в експлоатация, поради което
съсобственици на същите са М М., Т.М., НГ., Р.Г., поради това, че са
собственици на терена, върху който са построени. Едва впоследствие е закупен
третият имот от 444 кв. м., с участието на ответницата. След като с договора за
доброволна делба се прехвърлят идеални части от сградите на ответницата по
делото и при условие, че тя не е била техен съсобственик, неспазването на
изискуемата се по чл. 18 от ЗЗД форма, необходима за прехвърлянето, води до
нищожност на договора за делба. По същия
начин ищците възприемат, че е нищожен и договорът за делба по отношение на УПИ,
който и към настоящия момент не съществува като ПИ в КККР на гр. Б.. Молят да
се прогласи нищожността на договора за доброволна делба и да се отмени КНА,
издаден въз основа на него. Моли се, след обявяване нищожността на договора, да
се признае за установено по отношение на ответницата, че ищците са собственици
на ПИ № 02837.503.538 по к. к. на гр. Б., с площ от 1 123 кв. м., ведно с
построените в него сгради: Сграда на два етажа с идент. № с площ от 183 кв. м., предназначение „хотел“,
сграда на един етаж с идент. № с площ 39 кв. м., предназначение „друг вид
производствена сграда“, сграда на два етажа с идент. №, с площ 41 кв. м.,
предназначение „вилна сграда еднофамилна“. Претендират се и направените
разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответницата К.С.И. е
депозирала отговор на исковата молба, в който изразява становище за
неоснователност на исковете. Навежда доводи, че ищците са предявили иск по чл.
74, ал. 1 от ЗН вр. чл. 34, ал. 2 от ЗС, поради което съгласно чл. 74, ал. 2 от ЗН същият е неоснователен. Също така твърди, че не е уточнен кой е главният иск
за нищожност – на основание липсата на форма или на основание противоречието
със закона. Оспорва сделката, обективирана в нот. акт № 155/02.03.2005 г., с
която М М. и Н Г. са закупили УПИ № с площ от 527 кв. м., поради липса на
съгласие, тъй като пълномощното, с което Н Г. е упълномощил М М. не е подписано
от упълномощителя, съотв. нищожността на упълномощителната сделка обуславя
нищожност на сключения договор. Твърди, че е станала съсобственик в образувания
УПИ №, в кв. , с площ от 1 567 кв. м.,
още преди договора за делба, поради което не й се прехвърлят идеални части едва
с него. Твърди също така, че липсата на получен реален дял от всеки съделител
не е основание за нищожност на договора. Аргументира, че понеже е съсобственик
още в УПИ № , кв. – 444 кв. м., то се
явява съсобственик и в образувания впоследствие УПИ №, в кв. – 1 567 кв. м. Счита, че е съсобственик на
процесните сгради по силата на приращението на основание чл. 92 от ЗЗД. Ответницата
релевира възражение за нищожност на договора от 01.06.2006 г. за продажба на
част от общински недвижим имот, поради противоречие със закона, заобикаляне на
закона, както и поради липса на съгласие на купувача Николай Г.. Противоречието
със закона е нарушаване на чл. 200 от ЗУТ, тъй като реално определени части от
имоти могат да се придобиват чрез правни сделки само ако са спазени минималните
размери по чл. 19 от ЗУТ, а това в случая не било налице. Заобикалянето на
закона ответницата извежда от неспазени изискванията на Наредбата за реда за
придобиване, разпореждане и управление на общинско имущество на община Б..
Липсвал публичен търг или публично обявен конкурс. Липсата на съгласие
ответницата извежда от твърдението за неавтентичност на подписа на купувача Н Г.
в договора от 01.06.2006 г. за продажба на част от общински недвижим имот.
Отделно от това прави възражение за нищожност на сделката, обективирана в нотариален
акт № 155/02.03.2005 г., с която М М. и Н Г. купуват самостоятелен имот – УПИ №
“, кв. , с площ от 527 кв. м., поради нищожност на упълномощителната сделка, по
силата на която М М. е представлявал Н Г. – пълномощното не било подписано от
упълномощителя, а нищожността на упълномощителната сделка обуславя нищожност и
на сключения договор поради липса на съгласие. Ответницата навежда довод за
изтекла в нейна полза кратка 5-годишна придобивна давност по отношение на
припадащите й се 42/100 ид. ч. от процесните имоти (земя и сгради), получени
при извършване на договора за доброволна делба, като заявява, че тъй като
констативния нотариален акт № 40/29.10.2008 г. е документ, установяващ правото
на собственост, от датата на този акт – 29.10.2008 г. в нейна полза тече придобивна
давност, на осн. чл. 79, ал. 2 от ЗС. Заявява, че този имот е владян и ползван
от всички описани в акта съсобственици. Релевира изтекла в нейна полза
придобивна давност и от датата на сключване но договора за доброволна делба –
27.10.2008 г., тъй като същият се явява годно правно основание да я направи
собственик. Оспорва се и искът по чл. 124, ал. 1 от ГПК. Твърди се, че описаните
обекти не отговарят на актуалния статут по кадастралната карта, като ищците
целят да обособят имота по стари данни, т. е. че така както са заявени от
ищците имотите, предмет на установителния иск, не съществуват съгласно
актуалния регулационен статут. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира
разноски.
По допустимостта на производството:
Легитимацията на страните съответства на
твърденията на ищците в исковата молба. Първоначално делото е било образувано
пред РС – Пещера по гр. д. № 990/2015 г., но впоследствие е било изпратено на
окръжния съд, на основание чл. 118, ал. 2 вр. чл. 119, ал. 1, пр. 2 вр. чл.
104, т. 4 и т. 6 от ГПК.
От изложените от ищците в обстоятелствената част на
исковата молба факти и обстоятелства, от които същите извеждат своето
материално субективно право (правопроизводящите факти) и посочения петитум
(съдържанието на правото), може да се направи извод, че се касае за искове за
нищожност на договор за доброволна делба, а не за оспорване на делбата поради
грешка – по чл. 74, ал. 1 от ЗН вр. чл. 34, ал. 2 от ЗС.
От фактическа страна съдът
приема следното:
Видно от Удостоверение за наследници, М Н М. е починал
на 12.04.2014 г. и оставил за наследници: съпруга Т.С.М. и син М.М.М. – л. 13
от гр. д. № 990/15 г. на РС - Пещера.
Видно от Удостоверение за наследници, Н.Г. Г. е починал
на 06.08.2014 г. и оставил за наследници: съпруга Р.В.Г., син Г.Н.Г. и дъщеря П.Н.Г.
– л. 14 от гр. д. № 990/15 г. на РС - Пещера.
Не се спори по делото, че закупуването на процесните
имоти от М М. и Н Г. е осъществено по време на брака им, съответно с Т.М. и Р.Г..
По делото е приет като писмено доказателство нот. акт № , рег. № , дело № по описа на нотариус рег. №
от НК, съответно вх. рег. № , акт № ,
том , дело № по описа на СВ – Пещера, с
който М НМ. и Н.Г. Г., действащ чрез пълномощника си М Н М., купуват – първият 4/5 ид. части, а вторият 1/5 ид.
част, от УПИ №, кв. по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с
площ от 527 кв. м., при граници: УПИ
№, улица-тупик, УПИ № и река.
По делото е прието заверено копие от преписка по Договор
№ 96-ДП-31 от 01.06.2006 г. за продажба на част от общински недвижим имот –
частна общинска собственост. Видно от приложената към нея Заповед № 373 от
23.05.2006 г. на кмета на Община Б., на основание чл. 36, ал. 1, т. 2 и ал. 3
от ЗОС, чл. 47, ал. 1 и чл. 46, ал. 1, т. 2 и ал. 3 от Наредбата по чл. 8, ал.
2 от ЗОС на Община Б. и решение № 230/28.10.2005 г. на Община Б., във връзка с
чл. 33 от ЗС и по повод на молба вх. № 94-И-148 от 13.10.2005 г. от М М. и Н Г.
се нарежда да се прекрати съсобствеността върху недвижим имот – Общински терен,
незастроена площ, представляващ УПИ, кв. 29 по
плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с площ от 1 123 кв. м., при
граници: УПИ №, улица-тупик, УПИ № и УПИ
№ , който е съсобствен между Община Б. – ЧОС, съгласно АОС № от една страна, и М М. и Н Г., съгласно нот.
акт № , рег. №, дело № . по описа на нотариус рег. № от НК, от друга, чрез
продажба на частта на Общината на останалите съсобственици.
По делото е прието като писмено доказателство Договор №
96-ДП-31 от 01.06.2006 г. за продажба на част от общински недвижим имот –
частна общинска собственост за прекратяване на съсобственост, с който Община Б.
продава на М Н. М. и Н Г. Г. 596 кв. м., представляващи част от недвижим имот – частна
общинска собственост, съгласно АОС № ., а именно от УПИ №, кв. по плана на
курорта „Язовир Б.“, общ. Б., при граници: УПИ №, улица-тупик, УПИ № и УПИ № който договор е вписан в СВ – Пещера
на 29.06.2006 г. В договора е посочено, че продажбата се извършва на
купувачите, в качеството им на съсобственици на 527 кв. м. от недвижим имот -
УПИ №, кв. по плана на курорта „Язовир Б.“,
общ. Б., съгласно нот. акт № Посочено е,
че с този договор се прекратява съсобствеността и купувачите са единствени
собственици на имота.
По делото е приет като писмено доказателство нот. акт № , т. , рег. №, д. № на нотариус рег. № от НК, съответно вх. рег. № ., акт № , том V,
дело № . по описа на СВ – Пещера, с който МН М., Н.Г. Г., чрез пълномощника си
М Н М. и К.С.И., закупуват – първият 2/5 ид. части, вторият 1/5 ид. част и К.И.
2/5 ид. части от УПИ №, кв. по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с
площ от 444 кв. м., при граници: УПИ
№, УПИ №, река и път. Видно от представената скица от АГКК, този УПИ №, кв. , с
площ от 444 кв. м., представлява ПИ № по кадастралната карта на гр. Б., зона А,
с площ от 444 кв. м., одобрена със
заповед на ИД на АГКК № .
Със Заповед № 300/02.05.2007 г. на кмета на Община Б.,
на основание чл. 129, ал. 2, чл. 134, ал. 2, т. 6 вр. чл. 128, ал. 3 от ЗУТ и
съгласно решение № 14 от Протокол № 6/20.03.2007 г. на Експертен съвет при
Община Б. се одобрява частично изменение на плана за регулация на УПИ № по
плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., като за сметка на УПИ №, се образува нов
УПИ № За семеен
хотел“. Видно от представената скица от АГКК,
този УПИ № „За
семеен хотел“, кв. , с площ от 1 123 кв. м. представлява ПИ № по
кадастралната карта на гр. Б., зона А, с площ от 1 123 кв. м., одобрена със заповед на ИД на АГКК № По делото е
установено, че върху новообразувания УПИ „За семеен хотел“ в кв. 29 по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., представляващ ПИ № по
кадастралната карта на гр. Б., зона А, са били построени три сгради, за които са издадени
на основание чл. 177, ал. 3 от ЗУТ Удостоверение № 20/08.08.2006 г. за
въвеждане в експлоатация на строеж: „Вилен комплекс и барбекю и лятна кухня“ и
Удостоверение № 16/01.10.2007 г. за въвеждане в експлоатация на строеж: „Къща към
съществуващ семеен хотел“, които са получили следните идентификатори по
кадастралната карта: двуетажна сграда № с площ от 183 кв. м., с предназначение:
„Хотел“, двуетажна сграда №, с площ от 41 кв. м., с предназначение: „Вилна
сграда – еднофамилна“ и едноетажна сграда №, с площ от 39 кв. м., с
предназначение: „Друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда“.
Видно от Удостоверение №
20/08.08.2006 г. за въвеждане в експлоатация на строеж: „Вилен комплекс и барбекю и лятна кухня“, одобрените проекти за
изпълнение на строителството са от 07.06.2005 г., разрешенията за строеж са от
07.06.2005 г. и 01.08.2006 г., Протоколът за определяне на строителна линия и
ниво е от 21.06.2005 г., Акт обр. № 15 е от 03.08.2006 г.
Видно от Удостоверение №
16/01.10.2007 г. за въвеждане в експлоатация на строеж: „Къща към съществуващ семеен хотел“, одобрените проекти за
изпълнение на строителството са от 06.06.2006 г., разрешението за строеж е от
27.03.2007 г., Протоколът за определяне на строителна линия и ниво е от
02.04.2007 г., Акт обр. № 15 е от 29.08.2007 г.
Със Заповед № 353/14.05.2008 г. на кмета на Община Б.,
на основание чл. 129, ал. 2, чл. 134, ал. 2, т. 6 вр. чл. 128, ал. 3 от ЗУТ и
съгласно решение № 13 от Протокол № 5/04.03.2008 г. на Експертен съвет при
Община Б. се одобрява частично изменение на план за регулация за УПИ № „За семеен хотел“, в кв. по плана на
курорта „Язовир Б.“, общ. Б. (с площ от 1 123 кв. м.) и УПИ № VІІІ-, кв. по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б. (с
площ от 444 кв. м.), които се обединяват в нов УПИ № „За семеен хотел и ИВС
(индивидуално вилно строителство)“ с площ от 1 567 кв. м.
С Договор за доброволна делба от
27.10.2008 г., с нотариална заверка на подписите, рег. № , акт № , т. на нотариус рег. № от НК, съответно вписан в СВ – Пещера под вх.
рег. № 1720 от 29.10.2008 г., акт № 274, том І, М Н М. – лично за себе си и
като пълномощник на: Т.С.М., Н.Г. Г., Р.В.Г. и К.С.И., е извършена делба на УПИ № „За семеен хотел и ИВС (индивидуално вилно
строителство)“ с площ от 1 567 кв. м., заедно с построените в него: 1/ МАСИВНА СГРАДА ЗА СЕМЕЕН ХОТЕЛ,
представляваща чрез раздвижване пет вилни сгради на калкан с обща застроена
площ (ЗП) от 229.80 кв. м. и разгъната застроена площ (РЗП) от 700.08 кв. м.,
състояща се от два редовни и един мансарден етаж (по кад. карта гр. Б. сграда № с площ от 183 кв. м.), 2/
ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА ПОСТРОЙКА – БАРБЕКЮ, със ЗП от 48 кв. м. (по кад. карта на
гр. Б. сграда
№ , с площ от 39 кв. м.) и 3/ МАСИВНА СГРАДА (Къща към
съществуващия семеен хотел), със застроена площ 48.39 кв. м. и РЗП от 135.15
кв. м., състояща се от два редовни и един мансарден етаж (по кад. карта на гр. Б.
сграда №, с
площ от 41 кв. м.), като в Дял Първи – М М. и Т.М. получават в дял и стават собственици на 42/100
ид. части от посочения УПИ и от сградите в него; в Дял Втори – Н Г. и Р.Г. получават в дял и стават собственици на
16/100 ид. части от посочения УПИ и от сградите в него; в Дял Трети – К.С.И. получава в дял и става собственик на 42/100 ид.
части от посочения УПИ и от сградите в него. Посочено е, че страните-съделители
нямат претенции помежду си във връзка с делбата.
С констативен нот. акт № /29.10.2008 г., том , рег. № ,
дело № на нотариус рег. № от НК, съответно вписан под вх. рег. № от 29.10.2008 г., акт № , т. , дело №, е
признато правото на собственост по реда на чл. 587, ал. 1 от ГПК /по писмени
доказателства/ на всеки от съделителите на основание сключения Договор за
доброволна делба от
27.10.2008 г.
По делото е приета заверена
преписка на Община Б., съдържаща документите относно частично изменение на ПР и
ПЗ за УПИ № „За семеен хотел и ИВС“ –
площ 1 567 кв. м., УПИ №– площ 504 кв. м. и част от УПИ № с възложители М М., Н Г., К.С. ***, видно от
които е издадена Заповед № 971 от 30.12.2009 г. на кмета на общината за
одобряване на проекта за посоченото частично изменение, като се образува
(обособява) нов УПИ № „За семеен хотел и ИВС“, с площ от 2 428 кв. м.
По делото е представено Решение № 12041 от 09.11.2016 г.
по адм. дело № 4792/2016 г. на Върховен административен съд, с което се отхвърля
жалбата на Т.М. срещу мълчалив отказ на началника на СГКК-П. за нанасяне на
промени в кадастралния регистър на имот с идентификатор №, сгради №, № и №
По настоящото дело съдът е събрал
гласни доказателства, от които се установява следното:
Св. Димитър Жеков Делчев, воден от ищците, дава
показания, които основно могат да се обобщят в следното: Свидетелят познава
страните по настоящото дело. Твърди, че процесният имот (хотелът) е започнал
експлоатация през лятото на 2006 г. М М. е поел организацията около
строителството, а Н Г. – юридическата работа. Заявява, че знае ответницата К.С.
да притежава някакъв дял от имота, но не я е виждал там, когато той е ходил.
Два-три пъти е отсядал в хотела. Твърди, че Т.М. е била ангажирана с работата
покрай хотела. Споменава за лице К, която е била назначена от М М. за
изпълняваща дейността управител на хотела. Заявява, че има пълномощно да
получава суми, преведени на Т.М., но не работел за нея.
Св. Б К М, водена от ответницата, дава показания, че
финансовият ресурс за придобиването на процесната собственост и развилият се
бизнес с построения в имота хотел е придобит от предходен бизнес на ответницата
К.С., свързан с фабрика в гр. Димитровград. Излага, че фирмата на К.С. е
управлявала имота. Тя е била управител на тази фирма и е ръководила работата с
хотела – правила е резервации, приемала е и изпращала клиенти. Излага, че е
било известно обстоятелството, че процесното вилно селище е било съсобствено
между нея, сестра й (Т.М.), зет й (М М.) и още един човек. Заявява, че К.С. е
установила, че не фигурира в документите за имота и тогава е поискала да има
документ, в който да е посочено, че и тя има дял. Твърди още, че знае, че до
2013 г. е владеела имота, а след това не е била допускана до същия. Фирмата й е
била закрита.
Св. С. И А., воден от ответника, дава показания, че
познава страните по настоящия спор от 6-7 години. Знае, че имат обща
собственост в Цигов чарк – Б.. Запознат е с находящите се в имота сгради. Знае,
че сградата се използва за туризъм. Твърди, че е запознат, че ответницата е
съсобственик на сградата и на земята. Земята е била закупена 2005 г., а
сградите са построени 2005-2007 г. Свидетелства, че от 2011 до края на 2013 г.
този имот е бил владян от ответницата, чрез представляваното от нея търговско
дружество „Катерини“. Същата е осъществявала търговската дейност на този хотел.
Заявява, че никой не е оспорвал собствеността на другия. Около 2013 г. страните
са се срещали с него във връзка с евентуална подялба на имота, тъй като той е
адвокат. Управлението на хотела фактически се е осъществявало от К, тя е била
управител на хотела. Тя е била служител в дружеството „Катерини“. Управлението
на хотела е осъществявано според свидетеля от 2011, 2012, 2013 г. и е било до
края на 2013 г., когато ответницата е получила известие за прекратяване на
договора за управление на хотела – декември 2013 г. Не й е оспорвана собствеността от останалите
съсобственици.
От заключението на вещото лице С.Б. по допуснатата
Съдебно-техническа експертиза, неоспорено от страните, прието от съда за
компетентно изготвено, наред с обясненията на експерта при изслушване на
експертизата, се установява следното:
Първото отреждане на регулационния план на курорта
„Язовир Б.“, общ. Б. е одобрено със заповед № 549/14.07.2004 г., с която са
отредени парцели за реституирани имоти пл. №№ ., изцяло в границите на имот пл.
№ , и VІІІ-, в кв. с площ от 444 кв. м.
Тези нови парцели са били проектирани за сметка на част от един голям парцел в
кв. 29 по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., а именно: УПИ № -Индивидуално
и обществено вилно застрояване. Със заповед № 1066/15.12.2005 г. на кмета на
община Б. е било одобрено регулационно изменение, като са променени границите и
площта на УПИ по плана на
курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с площ от 527 кв. м., като парцелът е разширен с 596 кв. м.,
представляващи част от общински имот № 010, като по този начин образуваният нов
УПИ №, е придобил площ от 1 123 кв. м. и е бил в режим на съсобственост. Вещото
лице сочи, че в тази част е налице влязъл в сила регулационен план, като
регулацията следва да се приеме за приложена
(„влязла в сила регулация“), тъй като видно от данните в общината, придаващите
се общински части са заплатени от съсобствениците-купувачи. Община Б. продава
на М М. и Н Г., на 01.06.2006 г. 596 кв. м., като със закупуването им М. и Г.
са станали собственици на целия УПИ– от 1 123 кв. м. В тези граници имотът
е останал до регулационното изменение, одобрено на 14.05.2008 г. и с тази площ
и граници имотът е отразен в кадастралната карта на града като имот с идентификатор № 02837.503.538. Със заповед № 300/02.05.2007 г. е променено само отреждането
на УПИ, което става – УПИ №, „За семеен хотел“, кв. , но площта и границите на
имота остават същите – 1 123 кв. м. Със заповед № 353/14.05.2008 г. е
създадена нова регулация, а именно: УПИ, „За семеен хотел“ от 1 123 кв. м.
се обединява с УПИ №, кв. по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с
площ от 444 кв. м. и е образуван нов УПИ № „За семеен хотел и ИВС (индивидуално
вилно строителство)“, с нови граници и нова площ от 1 567 кв. м. В тази
част регулацията не е приложена
според експерта, тъй като не са „изравнени правата“ в новия УПИ. Същият не е
отразен и в кадастралната карта на гр. Б.. Именно този имот е предмет на
процесния договор от 27.10.2008 г. за доброволна делба. Впоследствие със
Заповед № 971/30.12.2009
г. на кмета на Община Б. е одобрена нова регулация, като УПИ № „За семеен хотел и ИВС от 1 567 кв. м. е
окрупнен чрез присъединеняване към него на УПИ № от 504 кв. м. и част от УПИ № м. Новият УПИ получава
отреждане: VІІІ-„За семеен хотел и ИВС“, и площта му достига 2 428 кв. м.
Също не е отразен в кадастралната карта. В тази част регулацията също не е
приложена, поради липса на уреждане на регулационните сметки. Този образуван
през 2009 г. нов УПИ е съсобствен, но като УПИ, а не като поземлен имот. Кадастралната
карта и кадастралните регистри са били одобрени със заповед №
РД-18-42/06.07.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК. В кадастралната карта
в процесният имот с идентификатор са отразени следните сгради:
сграда №, с площ от 183 кв. м., с предназначение: „Хотел“, двуетажна сграда № с
площ от 41 кв. м., с предназначение: „Вилна сграда – еднофамилна“ и едноетажна
сграда №, с площ от 39 кв. м., с предназначение: „Друг вид производствена,
складова, инфраструктурна сграда“. Отразяването на процесния имот в к. к. е в
състоянието му към 2005/2006 г. Вещото лице счита, че разликата в площта на
сградите по отразеното в кадастралната карта и по документите за собственост е
вследствие на допустим процент отклонение при замерването.
Правни
изводи:
Предявени
са искове с правно
основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 вр. чл. 18 ЗЗД (липса на форма) и чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл. 69, ал. 2 ЗН (противоречие със закона), както и по чл. 124, ал. 1 от ГПК за установяване правото на собственост на ищците. Ищците са направили и
искане за отмяна на констативния нотариален акт, с който ответницата се
легитимира като съсобственик на процесните имоти, на основание чл. 537, ал. 2
от ГПК.
По възражението за неуточнено съединяване на исковете за
нищожност:
Критерият
за определяне на вида на съединяването на исковете е дали основанията, на които
са предявени, се изключват или могат да са налице едновременно и независимо
едно от друго, както и относно правните последици от уважаването на всеки един
от исковете. Основанието на иска се определя от съда въз основа на
обстоятелствата, на които се позовава ищеца в исковата молба, за да извлече
претендираното право, което свързва със заявения петитум на иска. Следователно,
след като определянето на основанието на предявения иск е процесуално
задължение на съда, то съдът, разглеждащ спора, извършва и преценка за
съотношението, в което се намират помежду си съединените искове, като не е
обвързан от изявлението на ищеца относно обективното съединяване на исковете. При
предявени искове за обявяване на нищожност
на правна сделка на няколко основания, съдът не е обвързан с въведения от ищеца начин на съединяване на исковете.
При въведени няколко основания за нищожност, всяко от които произтича от
различни факти и може да съществува самостоятелно, правен интерес от
кумулативното обективно съединение на исковете не е налице, ако правните
последици, които законът свързва с обявяването на нищожността са идентични. В
този случай, независимо от
поддържано от ищеца кумулативно съединяване на исковете, съдът следва да
разгледа исковете при условия на
евентуално съединяване и да се произнесе по всеки един от тях в
поредност, съобразно естеството на твърдяния порок според основанията по чл. 26
от ЗЗД (така Решение № 97 от 8.02.2013 г. на ВКС по т. д. № 196/2011 г., I
т. о.).
Принципът
е, че ако нарушението на императивна
правна норма попада в друго, специално предвидено основание по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД /например относно формата/, то специалното основание изключва общото – по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД.
Това правило е възприето и в ТР №
4/2009 г. от 07.07.2010 г. на ОСГК на ВКС, където е посочено, че основанието по
чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД – невъзможен предмет, изключва общото основание за
нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД – противоречие със закона.
С
уважаването на иска за обявяване на нищожност на едно от основанията, съдът не
дължи произнасяне по исковете, предявени на други въведени в процеса основания.
Допустимо е кумулативно обективно
съединяване на искове на обявяване на нищожност на няколко различни основания,
ако прогласената от съда нищожност на сделката ще има различни правни последици
за страните с оглед на всяко едно въведено основание.
С
оглед на гореизложеното, в настоящия случай, съдът преценява, че основанията,
на които са предявени исковете за нищожност, не се изключват и могат да са
налице едновременно и независимо едно от друго, поради което принципно е налице
условието за кумулативно съединяване. От друга страна, правните последици от
уважаване на който и да е от двата иска, няма да доведе до различни правни
последици за ищците (и в двата случая сделката ще се обяви за абсолютно нищожна),
поради което съдът следва да се произнесе при условия на евентуално съединяване.
Предвид
изложеното, наред с това, че специалното основание по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД
изключва общото по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, съдът намира, че първо следва да се
произнесе по иска за нищожност на основание чл.
26, ал. 2, пр. 3 вр. чл. 18 ЗЗД (липса на форма) и едва при отхвърляне на този иск – по иска по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл. 69, ал. 2 ЗН (противоречие със закона).
По иска за нищожност на осн. чл. 26, ал. 2, пр. 3 вр. чл. 18 ЗЗД:
От приетия по делото нот. акт № 155/02.03.2005 г. по описа на нотариус рег. № 387
НК, се установява, че М Н М. и Н.Г. Г. – последният, действащ чрез пълномощника
си М М., купуват – първият 4/5 ид. части, а вторият 1/5 ид. част, от УПИ № по
плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с площ от 527 кв. м., при граници: УПИ №
VІІІ-, улица-тупик, УПИ № и река. Съгласно чл. 19, ал. 1 от
действащия към момента на сделката СК от 1985 г. (отм.), вещите и правата върху
вещи, както и паричните влогове, придобити от съпрузите през време на брака в
резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи независимо от
това, на чие име са придобити. В случая фактическият състав на придобивния
способ (покупка) се е осъществил по време на брака и при действието на СК 1985
г. (отм.), презумпцията на чл. 19, ал. 3 от СК 1985 г. намира приложение – презюмира
се до доказване на противното, че за придобиването на имота двамата съпрузи
имат съвместен принос и поради това този имот е СИО между тях.
Следователно
със сключването на договора за покупко-продажба от 02.03.2005 г. – 4/5 ид. ч. от УПИ
№ ІХ-29 ИВС, кв. 29 по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с площ от 527 кв.
м., са придобити от М М. и Т.М. при режим на бездялова СИО, а 1/5 ид. ч.
от същия са придобити от Н Г. и Р.Г., също
при режим на бездялова СИО.
По възражението
на ответницата за нищожност на тази сделка, поради липса на съгласие, тъй като пълномощното, с което Н Г.
е упълномощил М М. не е подписано от упълномощителя, респ. нищожността на
упълномощителната сделка обуславя нищожност на сключения договор, съдът приема,
че е недопустимо да се установява липсата на съгласие за упълномощаване от
упълномощителя, доколкото, когато между представляван и представител няма
спорове относно предмета и обема на представителната власт, то насрещната
страна по договора или трето лице, не може да предизвиква такива спорове, като
черпи права за себе си; на недействителността може да се
позове само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите
универсални правоприемници (Решение № 291 от 2.08.2011 г. на ВКС по гр. д. № 959/2010 г., IV г. о.,
както и т. 2 от ТР № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС). С оглед на това възражението не следва да се разглежда
по същество.
От приетите по делото писмени доказателства, както и
съобразявайки СТЕ в частта, че по отношение на частичното изменение на плана за
регулация, одобрена със заповед № 1066/15.12.2005
г. на кмета на община Б., същата е приложена, се установява, че със сключването на договора от 01.06.2006 г. за продажба
на част от общински недвижим имот – частна общинска собственост за прекратяване
на съсобственост, целият новосъздаден УПИ №, с площ от 1 123 кв. м., при граници: УПИ №, улица-тупик, УПИ № и УПИ №, е придобит от М М. и Н Г..
Презумпцията
на чл. 30, ал. 2 от ЗС (че дяловете на съсобствениците са равни) намира
приложение само ако в договора, обективиращ осъществяването на основанието, на
което вещта е придобита в съсобственост, частите на съсобствениците не са
посочени или не могат да бъдат изведени от този договор с оглед неговото
естество (така Решение № 512 от 22.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1115/2009 г., II г.
о.). В случая, доколкото не е посочено
всеки купувач каква част купува, следва да се приеме, че М М. и Н Г. придобиват
тези 596 кв. м. при равни квоти, на основание чл. 30, ал. 2 от ЗС. Съответно,
на основание чл. 19, ал. 1 от СК 1985 г. (отм.) тази част от имота също се
придобива в режим на СИО.
По възражението за нищожност на Договор № 96-ДП-31 от 01.06.2006 г., поради противоречие
със закона, заобикаляне на закона и липса
на съгласие от Николай Г.:
С постановено по реда на чл. 290 от ГПК Решение № 269 от 22.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 307/2012
г., II г. о., докладчик съдията Светлана Калинова е прието,
че е допустимо разглеждане на възражения за нищожност на
договори, които бранят правата на лицето, което използва това процесуално
средство за защита, но не и възражения за нищожност, които бранят права на трето
лице, което не участвува в производството, тъй като само и единствено от волята
на лицето, чиито права възражението брани, зависи дали да се позове на
последиците от нищожността, както и да ангажира доказателства за нейното
установяване. Този извод следва от общото правило, че на нищожността на едно
правно действие може да се позове само лице, което има правен интерес от
установяването на нищожността с оглед правните последици от това. Съсобственик
има интерес от установяване нищожността на договор, въз основа на който общият
праводател е придобил правото на собственост върху имуществото, предмет на
делбата, само ако това би довело до увеличаване размера на дела му в
съсобствеността, респ. би обосновало извода, че оспорващото договора лице е
едноличен собственик на това имущество. Позоваване на нищожността, което би
имало за последица включване и на друго лице в съсобствеността, което води до
намаляване дела от съсобственото имущество на оспорващото договора лице не може
да се възприеме като оспорване, основано на наличие на правен интерес.
В случая, само и
единствено от волята на лицето Николай Г., чиито права възражението брани, респ. неговите наследници,
доколкото същото е починало, е зависело дали да се позове (респ. да се позоват)
на последиците от нищожността, както и да ангажират
доказателства за нейното установяване. Наведеното от ответницата възражение за липса на съгласие
на купувача Николай Г., не брани правата на ответницата, тъй като това
не би
довело до увеличаване размера на дела й в съсобствеността, напротив – ако се приеме, че
договорът за продажба на частта от общинския имот е нищожен, тогава следва да
се приеме, че съсобствеността с общината не е прекратена, респ. това позоваване
на нищожност би
имало за последица включване и на друго лице в съсобствеността /по отношение на УПИ № ІХ-29, 010, ИВЗ/, което впоследствие ще доведе до намаляване
дела от твърдяното
съсобствено имущество на оспорващото договора лице, поради което
не може да се възприеме като оспорване, основано на наличие на правен интерес.
В същия смисъл е и друго постановено
по реда на чл. 290 от ГПК Решение № 334 от 3.11.2014 г. на ВКС
по гр. д. № 570/2014 г., IV г.о. В същото е посочено, че легитимиран
да предяви установителния иск за нищожност на сделка е този, чието право се
засяга от правния спор. Установителният иск е насочен към установяване на
действителното правно отношение, като интерес от предявяването му имат не само
субектите на спорното правоотношение, а всички трети, чужди на правоотношението
лица, чиито права зависят от съществуването или несъществуването на спорното
правоотношение. Според съдебната практика, когато искането за прогласяване нищожността на
сделка на основанията по чл. 26 от ЗЗД е от страна по делото (ответницата),
която обаче не е страна по сделката, след като връщането на разпореденото по
сделката имуществено благо ще се върне в правната сфера на страната по
сделката, без да облагодетелства страната по делото (заявила
нищожността),
постановеното решение е недопустимо, поради липсата на правен интерес, т. е. липсва правен интерес от
прогласяването нищожността на сделката.
С оглед изложеното, възражението на
ответницата не следва да се разглежда по същество, тъй като липсва правен
интерес за нея от същото, респ. е неотносимо за спора.
От заключението на вещото лице се установява, че в тези граници УПИ № кв. по плана на
курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с площ от 1 123 кв. м. е останал до регулационното
изменение, одобрено на 14.05.2008 г. със заповед № 353 на кмета на Община Б., и
с тази площ и граници имотът е отразен в кадастралната карта като имот с идентификатор. Тоест
налице е идентичност на УПИ №, кв. по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б. с ПИ
с идентификатор по
кадастралната карта на гр. Б., зона А, като със заповед № 300/02.05.2007 г. е
променено само отреждането на този
УПИ №, като УПИ № “, но площта и границите на имота остават същите – 1 123 кв. м.
По делото е установено, че върху
новоотредения УПИ № ІХ-29 „За семеен хотел“ в кв. 29 по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., представляващ ПИ № по
кадастралната карта на гр. Б., зона А, са били построени три сгради, за които са издадени
на основание чл. 177, ал. 3 от ЗУТ Удостоверение № 20/08.08.2006 г. за
въвеждане в експлоатация на строеж: „Вилен комплекс и барбекю и лятна кухня“ и
Удостоверение № 16/01.10.2007 г. за въвеждане в експлоатация на строеж: „Къща
към съществуващ семеен хотел“, които са получили следните идентификатори по
кадастралната карта: двуетажна сграда № с площ от 183 кв. м., с предназначение:
„Хотел“, двуетажна сграда №, с площ от 41 кв. м., с предназначение: „Вилна
сграда – еднофамилна“ и едноетажна сграда №, с площ от 39 кв. м., с
предназначение: „Друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда“ (едноетажната масивна постройка – барбекю).
Видно от двете УВЕ сградите:
„Вилен комплекс и барбекю и лятна кухня“ (включващ двуетажна сграда №
02837.503.538.1 – хотела и едноетажна сграда №– барбекю) са били завършени на
груб строеж преди 03.08.2006 г.,
когато е издаден Акт обр. № 15 за сградата, респ. „Къща към съществуващ семеен
хотел“ (двуетажна сграда № масивната сграда) е била завършена на груб строеж преди 29.08.2007 г.
Според
чл. 92 от ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и
насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Собственост върху сграда
може да възникне само ако тя е обособена като вещ, съдържаща минимални признаци
за самостоятелност, за да може да бъде годен обект на вещни права според
изискванията на съответните строителни норми.
В
тази връзка, след като сградите с идентификатори са били завършени в груб строеж, респ.
въведени в експлотация, преди изобщо да бъде издадена заповед № 353/14.05.2008 г. на кмета на Община Б. за
одобряване на частично изменение на план за регулация за обединяването на УПИ № “ (1 123 кв. м.) и УПИ № (444 кв. м.) в нов УПИ № „ “ (1 567 кв.
м.), то по
отношение на тях собственици по силата на приращението са единствено: М и Т. М (при квота общо 4/5 ид. ч.) и Николай и Р.
Георгиеви (при квота общо 1/5 ид. ч.).
Видно от нот. акт №
176/11.09.2006 г. на нотариус рег. №
387 НК, М Н М., Н.Г. Г., чрез пълномощника си М Н М. и К.С.И., закупуват –
първият 2/5 ид. части, вторият 1/5 ид. част и К.И. 2/5 ид. части от УПИ № , кв.
по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б.,
с площ от 444 кв. м., представляващ ПИ № по кадастралната карта на гр. Б., зона
А. Отново на основание чл. 19, ал. 1 от СК 1985 г. (отм.) придобитите идеални
части от М. и Г. са в режим на СИО.
Съдът намира, че последващото частично изменение на
плана за регулация, одобрено със заповед № 353/14.05.2008 г. на кмета на Община Б., с която се
създава нов УПИ № „За семеен хотел и ИВС, с
площ от 1 567 кв. м., не е довело до възникване на съсобственост между съсобствениците на УПИ № , кв. , с площ от 444 кв. м. (един от които
ответницата К.С.) и съсобствениците на УПИ № “, с площ от 1 123 кв. м.
Това е така поради следното:
По
действащото законодателство (ЗУТ)
подробният устройствен план (ПУП)
има пряко отчуждително действие само в хипотезата на чл. 16, ал. 5 от ЗУТ. В останалите
хипотези на отчуждаване на имоти или части от тях или промяна на границите им с ПУП (чл. 15 и чл. 17 от ЗУТ), фактическият състав на промяната на собствеността
върху засегнатите имоти или части от тях, е сложен, като включва гражданско–правен
елемент /договор/,
при това сключен в определена от закона форма за действителност (чл. 15, ал. 3, ал. 4 и ал. 5 от ЗУТ и
съответно – чл. 17, ал. 3, ал. 4 и ал. 5 от ЗУТ) и
административно–правен елемент (влязла в сила заповед на административния орган по чл. 129 от ЗУТ).
Съгласно
чл. 134, ал. 2, т. 6 от ЗУТ,
влезлите в сила подробни устройствени планове могат да се изменят при наличие
на съгласие на всички собственици на имоти по чл. 131, ал. 2, т. 1 от ЗУТ, както и
носителите на ограничени вещни права върху тях. С влизането в сила на ЗУТ
вътрешните регулационни линии между съседни имоти могат да бъдат променяни само
и единствено със съгласието на всички заинтересовани лица, а това са
собствениците и носителите на ограничени вещни права върху тях, съгласно
предварителни договори между тях, сключени на основание чл. 15, ал. 3 от ЗУТ за
обособяване на притежаваните от тях имоти в един нов УПИ.
За
възникване на съсобственост върху общ по регулация УПИ (независимо от
това дали дворищната регулация е начална или последваща) ЗУТ изисква изпълнението на сложен
фактически състав, чиито елементи по вид и последователност са установени –
заявление до общината и предварителен договор за прехвърляне на собственост с
нотариално заверени подписи. Идеалните части на съсобствениците в образувания
УПИ се определят с този договор. При неизпълнение на посочената процедура,
собствениците на отделни поземлени имоти, включени по силата на плана в общ
УПИ, не са съсобственици на урегулирания поземлен имот, а са носители на
правото на собственост върху реални части от него. Само при
осъществяване на сложния фактически състав по чл. 15 и чл. 17 от ЗУТ между
собствениците на отделните парцели възниква съсобственост, а когато той не е изпълнен, последните
остават собственици на реални части от новообразувания общ УПИ в границите,
притежавани от тях до изменението на плана от компетентния за това орган (в този смисъл са Решение
№ 205 от 15.09.2014 г. на ВКС по т. д. № 516/2012 г., II т. о., Определение № 451 от 14.04.2011 г. на ВКС по гр. д. №
1271/2010 г., III г. о., Решение №
1191 от 24.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3403/2007 г., IV г. о., Решение № 2 от 29.01.2014 г.
на ВКС по гр. д. № 5313/2013 г., I г. о.)
В настоящия случай е вярно, че
със заповедта от 2008
г. е създаден нов урегулиран поземлен имот – УПИ №, като в рамките му са включени УПИ № “,
с площ от 1 123 кв. м. и УПИ №, с площ 444 кв. м. Според ЗУТ обаче, вещно-прехвърлителният
ефект не настъпва с влизането в сила на изменението в плана, а едва след
прехвърлянето на собствеността между отделните собственици по предвидения в
закона ред, за което в случая няма данни да е
изпълнено – не са представени предварителни или окончателни договори за прехвърляне на собственост,
поради което съсобственост не е възникнала, а страните са собственици на реални
части от парцела в границите на имотите, притежавани от тях преди изменението
на плана от 2008
г. В приетото по делото заключение на
вещото лице по допуснатата СТЕ изрично се посочи, че по отношение на това
обединение на имоти през 2008 г. не следва да се приема, че е приложена
регулацията, тъй като „не са изравнени правата“.
Доколкото страните по делото не са
твърдяли, че в процедурата по изменение на плана за регулация от 2008 г. са
представили пред общината и/или са сключвали предварителен договор или
окончателен договор за уреждане помежду си на въпросите за съсобствеността,
възмездно, или безвъзмездно ще премине част от имота към съседен имот, или
квотите, при които страните ще станат съсобственици, на основание чл. 15, ал. 3
и ал. 7 от ЗУТ, съдът не е имал задължението по чл. 146, ал. 2 от ГПК да дава
указание, че не представят съответните доказателства относно този НЕТВЪРДЯН от
страната факт.
С оглед изложеното, и след
обединението на двата УПИ (2008г.) чрез създаването на нов УПИ № „ с площ от 1 567 кв. м.,
собственици на ПИ с
идентификатор № по кадастралната карта на гр. Б., зона А, представляващ УПИ № “
в кв. по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., ведно с изградените в същия три сгради са единствено: М и Т.
М (при квота общо 4/5 ид. ч.) и Н и Р. Г (при квота общо 1/5 ид. ч.). Или, ответницата К.И. не притежава право на собственост нито
върху имота с идентификатор № 02837.503.538 по кадастралната карта на гр. Б., зона А,
нито върху сградите, построени в него, доколкото тя остава
собственик (в случая
съсобственик) на реалната части от новообразувания общ УПИ в
границите, притежавани от нея до изменението на плана, а именно – на 2/5 ид. части от УПИ № по плана на курорта „Язовир Б.“, общ. Б., с
площ от 444 кв. м., представляващ ПИ № по кадастралната карта на гр. Б., зона А.
Следователно, договорът за доброволна делба от 27.10.2008 г. с
нотариална заверка на подписите, е
сключен при участие на лице /ответницата/, явяващо се несобственик както на
част от УПИ № с площ от
1 567 кв. м. (досежно частта за УПИ, така и изцяло
на трите сгради, построени в него.
Съгласно
разпоредбата на чл. 18
от ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за
учредяване вещни права върху недвижими имоти, трябва да бъдат извършени с
нотариален акт, а според чл. 35, ал. 1 от ЗС доброволната делба на недвижими
имоти трябва да бъде извършено писмено с нотариално заверени подписи. Участието
на несобственик в делбата за разлика от неучастието на съсобственик не води до
нейната нищожност - чл. 75, ал. 2 от ЗН, но преценката за валидност на
сключения договор за доброволна делба с участие на лице, което към този момент
не притежава права в съсобствеността следва да се направи с оглед особената
форма за действителност, изискуема при прехвърляне на вещни права върху
недвижим имот, тъй като облекчената форма по чл. 35, ал. 1 от ЗС се отнася
само за съсобственици, а неспазването на предписаната от закона форма за
действителност на сделката води до нейната нищожност - чл. 26, ал. 2 от ЗЗД.
Следователно такова лице не може да придобие права върху недвижим имот, който
по силата на договор за доброволна делба му е поставен в дял, поради неспазване
на изискуемата се от закона форма за действителност на договора - чл. 18 от ЗЗД, респ.
неговата нищожност съгласно чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД (в този смисъл е Решение № 279
от 2.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 369/2011 г., II г. о.).
При това положение, съдът намира предявеният иск за нищожност
на осн. чл. 26, ал. 2, пр. 3 вр. чл. 18 от ЗЗД за основателен. С
уважаването на иска за обявяване на нищожност на едно от основанията, съдът не
дължи произнасяне по иска, предявен на друго
въведено в процеса при условията на евентуалност основание.
По
установителния иск за собственост на осн. чл. 124, ал. 1 от ГПК:
Доколкото
сключеният договор за доброволна делба е нищожен, то следва да се приеме, че
същият не е породил своите правни последици, респ. отношенията между страните
са такива, каквито са били преди сключването му. Или, следва да се приеме, че
собственици на поземлен имот с идентификатор № по
кадастралната карта на гр. Б., зона А, представляващ УПИ № по плана на курорта „Язовир Б.“, община Б., ведно с изградените
в същия три сгради са единствено: М и Т. М (при квота общо 4/5 ид. ч.) и Н Р. Г (при
квота общо 1/5 ид. ч.), съответно доколкото ММ. и Н Г. са починали през 2014
г., това са: Т.М. и синът й М.М. (при
квота общо за двамата 4/5 ид. ч.) и Р.В.Г., синът й Г.Г. и дъщеря й П.Г. (при квота общо за тримата 1/5 ид. ч.).
По възражението
от ответницата за кратка придобивна давност:
Ответницата К.И.
твърди, че е придобила с кратката 5-годишна давност припадащите й се 42/100 ид. ч. от процесните имоти (земя и
сгради), получени в дял при сключването на договора за доброволна делба, считано от
датата на този договор – 27.10.2008 г. до датата на предявяване на настоящия
иск – 05.11.2015 г., на осн. чл. 79, ал. 2 от ЗС.
По този въпрос
съдът намира следното:
Придобивната давност е способ за
придобиване на право на собственост и други вещни права върху чужда вещ, чрез
фактическо упражняване на тези права в продължение на определен от закона срок
от време. Нормативната й уредба е в глава VIII от ЗС, наименована "Придобиване
и изгубване правото на собственост" в разпоредбите на чл. 79 - 86 ЗС.
Нормата на чл. 79 ЗС регламентира фактическия състав на придобивната давност
при недобросъвестно и добросъвестно владение, включващ като елементи изтичането
на определен в закона период от време и владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 от
ЗС в хипотезата на чл. 79, ал. 1 от ЗС и допълнително добросъвестност и
юридическо основание в хипотезата на чл. 79, ал. 2 ЗС. В разпоредбата на чл. 68
от ЗС се съдържат определения за владението и държането. Владението е
упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или
чрез другиго, като своя. Държането е упражняване на фактическа власт върху вещ,
която лицето не държи като своя. Владението по чл. 68 от ЗС се характеризира с
два основни признака: обективен -
упражняване на фактическа власт върху вещта /corpus/ и субективен - намерението да се държи вещта като своя /animus
domini/. При държането фактическата власт се упражнява за друг. Държателят няма
намерение да свои вещта.
От събраните
гласни доказателства се установява безпротиворечиво, че ответницата К.И. е упражнявала
фактическа власт по отношение на основната сграда в процесния имот /по
предназначение хотел/, а и другите находящи се в имота сгради, извършвайки
действия по управление, чрез търговско дружество, на което тя била управител и
едноличен собственик (така св. Б М, според която „фирмата“ на К.С. е
управлявала имота; тя е била
управител на тази фирма и е ръководила работата с хотела – правила е
резервации, приемала е и изпращала клиенти; така Св. С.А., според който процесният имот е бил владян от ответницата, чрез представляваното от
нея търговско дружество „Катерини“; същата е осъществявала търговската дейност на този хотел; управлението на хотела е осъществявано от 2011, 2012,
2013 г. и е било до края на 2013 г., когато ответницата е получила известие за
прекратяване на договора за управление на хотела – декември 2013 г.; единствено
показанията на св. Делчев са противоречиви на изложените, поради което съдът не
ги кредитира).
Съдът е отказал
да приеме като писмено доказателство договорът, сключен между съсобствениците
на процесния имот и представляваното от ответницата търговско дружество
„Катерини-К“ ЕООД, тъй като същият е неотносимо доказателствено средство за
настоящия спор. Възражението за придобивна давност е направено не от
дружеството (в който случай представеното писмено доказателство щеше да е
релевантно), а от физическото лице И..
Посоченото
търговско дружество е упражнявало фактическа власт върху имотите не за себе си,
а за всички легитимиращи се като съсобственици лица, т. е. включително за К.И.,
но не само. По делото се установи, че фактическата власт върху имотите, е
упражнявана от дружеството до 2013 г., когато, както самата тя посочва, на
ответницата й е отказан достъп до същите.
Т. е. може да
се обобщи, че ответницата е упражнявала фактическа власт върху процесните
имоти, чрез дружеството, което е държало имота освен за останалите
съсобственици, а така също и за нея.
Съгласно разпоредбата на чл. 70, ал. 1 от ЗС, владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на
правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят
му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.
С т. 10 от ППВС
№ 6/74 г. се дава
отговор на въпроса при наличието на кои правни основания може да е налице
добросъвестно владение. Посочено е, че правно основание за добросъвестно
владение по чл. 70, ал. 1 от ЗС могат да бъдат всички прехвърлителни
(транслативни) двустранни или едностранни сделки, като продажбата, замяната,
дарението, завета, както и административни актове с вещноправни последици.
Изрично се посочва, че е неправилно да се приемат за годно правно основание за
упражняване на добросъвестно владение нищожните сделки. Тези сделки поначало не
могат да бъдат основание за упражняване на добросъвестно владение. Изключение
от това правило законодателят е допуснал само за случаите, когато правното
основание е с опорочена форма за валидност, като е имал предвид, че в този
случай сделката е все пак с предписаната от закона форма, макар и с
недостатъци, които не са били известни на приобретателя при извършването на
акта.
В настоящия случай, формата за
извършване на сделката, обективирана с Договора за доброволна делба от
27.10.2008 г., е следвало да бъде не тази по чл. 35, ал. 1
от ЗС с нотариална заверка на подписите, а
тази по чл. 18 от ЗЗД - нотариален акт. Подробни аргументи се изложиха по-горе.
Именно поради този порок на сделката, съдът прие договорът за нищожен на
основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД
вр. чл. 18 от ЗЗД.
По
начало лицето, което основава владението си на нищожна делба (извън
изключението на чл. 70, ал. 1, пр. 2 от ЗС) е недобросъвестен владелец (така Решение № 313
от 5.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 351/2012 г., II г. о.).
Нищожната
съдебна спогодба относно делбата на един недвижим имот не може да бъде законно
основание, годно да прехвърли правото на собственост. Затова и съделителят – приобретател
не може да се позовава на нея и да твърди, че е придобил правото на
собственост. Тя обаче може да послужи за начало на установеното от
приобретателя владение и да доведе, след изтичане на законоустановения
10-годишен срок, до придобиване на имота по давност (така Решение
№ 8 от 23.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 138/2011 г., I г. о.).
Когато
деривативното правното основание (сделката) е нищожно, то владението осъществявано въз основа на
такава сделка не може да бъде добросъвестно – арг. чл. 70 от ЗС (така Решение № 192
от 28.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 6365/2007 г., II г. о.).
Следователно, доколкото в случая не
се касае до сделка, извършена в предписаната от закона форма /но с недостатъци/,
а до сделка, която е нищожна именно поради пълна липса на предвидената в закона
форма /нотариален акт/, то не се касае до изключението на чл. 70, ал. 1, пр. 2
от ЗС и ответницата И. се явява недобросъвестен владелец по смисъла на закона. Макар
и нищожен договорът за доброволна делба, същият може да
послужи за начало на установеното от приобретателя К.И. владение и да
доведе, след изтичане на законоустановения по чл. 79, ал. 1 от ЗС 10-годишен
срок, до придобиване на идеални
части от имота по давност.
От установеното по делото може да се
заключи, че владението от ответницата, чрез търговското дружество, е било
прекратено още декември 2013 г., когато на ответницата й е отказан достъп до
имота поради прекратяване на договора за управление. Дори обаче да приемем, че
владението за своене на идеалните части е започнало от 27.10.2008 г. /датата на
договора за делба/, то до предявяване на настоящия иск – 05.11.2015 г. не са изтекли предвидените в чл. 79, ал. 1 от ЗС 10
години на непрекъснато владение. С предявяване на настоящия иск се прекъсва
давността, която докато трае процеса се счита за спряна – чл. 84 от ЗС вр. чл.
115, б. „ж“ и чл. 116, б. „б“ от ЗЗД. Възражението за изтекла придобивна
давност се явява неоснователно.
Искът по чл. 124, ал. 1 от ГПК е
основателен и следва да се уважи.
По делото ищецът доказа, че е придобил
правото на собственост върху спорната част от имота и че към момента на
осъществяване на поддържаното от него придобивно основание е било допустимо
придобиване право на собственост върху този имот.
По отношение на искането
по чл. 537, ал. 2 от ГПК:
На
отмяна по реда на чл. 537, ал. 2 от ГПК подлежат само констативни
нотариални актове, с които се удостоверява право на собственост върху недвижим
имот (ТР № 3/2012 г. на
ОСГК на ВКС). Отменяването на акта е изрично разпоредена законна последица от
уважаването на предявения иск за защита на засегнатото с издаването му
материално право. При уважаването на иска, нотариалният акт се отменя, дори и
да не е направено изрично искане за това (ТР
№ 178/30.VI.1986 г. по гр. д. № 150/85 г., ОСГК).
С
оглед на уважаване на установителния иск за собственост,
издаденият по реда на чл. 587, ал. 1 от ГПК констативен нотариален акт подлежи
на отмяна.
По разноските:
Ищците са направили своевременно искане за присъждане на
направените по делото разноски, поради което същото с оглед уважаването на
исковете е основателно и следва да се уважи на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК. Видно
от представения списък по чл. 80 ГПК разноските възлизат общо на 1 850.64
лева.
Съгласно т. 1 от ТР № 6/2012 г. на ОСГК на ВКС, съдебни
разноски за адвокатско възнаграждение се присъждат, когато страната е заплатила
възнаграждението. В договора следва да е вписан начина на плащане – ако е по
банков път, задължително се представят доказателства за това, а ако е в брой,
то тогава вписването за направеното плащане в договора за правна помощ е
достатъчно и има характера на разписка. В настоящия случай липсват доказателства за изплащането на
адвокатското възнаграждение, като посоченият в списъка по чл. 80 ГПК израз
„изплатено“ няма характер на разписка, тъй като адресат на списъка е съдът, а
не страната. Ето защо претендираните разноски от общо 1 850.64 лева следва
да се уважат до размер на 850.64 лева, поради недоказване на заплатеното адв.
възнаграждение от 1 000 лева.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА НИЩОЖЕН договор за доброволна делба от
27.10.2008 г., акт № , том , рег. , вписан в Служба по
вписванията – Пещера с акт № , том , вх. рег. № 1720 от 29.10.2008
г., с нотариална заверка на подписите, извършена от нотариус Г.К., рег. № на Нотариалната камара, с който е извършена делба на УПИ № “ с площ от 1 567 кв. м., заедно с построените в
него: 1/ МАСИВНА СГРАДА ЗА СЕМЕЕН ХОТЕЛ, представляваща чрез раздвижване пет
вилни сгради на калкан с обща застроена площ от 229.80 кв. м. и разгъната
застроена площ от 700.08 кв. м., състояща се от два редовни и един мансарден
етаж, 2/ ЕДНОЕТАЖНА
МАСИВНА ПОСТРОЙКА – БАРБЕКЮ, със застроена площ от 48 кв. м. и 3/ МАСИВНА СГРАДА (Къща към
съществуващия семеен хотел), със застроена площ 48.39 кв. м. и разгъната
застроена площ от 135.15 кв. м., състояща се от два редовни и един мансарден
етаж, при която в Дял Първи – М
М. и Т.М. получават в дял и стават собственици на 42/100 ид. части от посочения
УПИ и от сградите в него; в Дял Втори – Н Г. и Р.Г. получават в дял и стават собственици
на 16/100 ид. части от посочения УПИ и от сградите в него; в Дял Трети – К.С.И.
получава в дял и става собственик на 42/100 ид. части от посочения УПИ и от
сградите в него, на основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 вр.
чл. 18 от ЗЗД.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на К.С.И.,
ЕГН **********, с адрес ***, че Р.В.Г., ЕГН **********,
Г.Н.Г., ЕГН **********, П.Н.Г., ЕГН **********, Т.С.М., ЕГН ********** лично за
себе си и като законен представител на сина си М.М.М., ЕГН **********, с адрес ***, са
собственици на Поземлен имот с идентификатор № по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Б., п. к. 4580, Язовир Б. - зона А, одобрена със
заповед № РД-18-42/06.07.2010
г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ
от 1 123 кв. м., трайно предназначение: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: Ниско застрояване (до 10 м.), при граници:, заедно с построените в имота: 1/ Сграда с идентификатор № 02837.503.538.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Б., п. к. 4580, Язовир Б. - зона А, одобрена със
заповед № РД-18-42/06.07.2010
г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 183 кв. м., бр. етажи: 2,
предназначение: Хотел, 2/ Сграда с идентификатор № по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Б., п. к. 4580, Язовир Б. - зона А, одобрена със
заповед № РД-18-42/06.07.2010
г. на ИД на АГКК, с площ 39
кв. м., бр. етажи: 1, предназначение: Друг вид производствена, складова,
инфраструктурна сграда и 3/ Сграда с идентификатор № по кадастралната карта
и
кадастралните регистри на гр. Б., п. к. 4580,
Язовир Б. - зона А, одобрена със заповед № РД-18-42/06.07.2010 г. на ИД на АГКК, с площ 41 кв. м., бр. етажи: 2, предназначение: Вилна сграда – еднофамилна, на
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК.
ОТМЕНЯ констативен нотариален акт № , том , рег. № дело № на нотариус рег. № от НК, вписан под вх. рег. № по описа на Служба по вписванията – Пещера, на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК.
ОСЪЖДА К.С.И., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на Р.В.Г., ЕГН **********,
Г.Н.Г., ЕГН **********, П.Н.Г., ЕГН **********, Т.С.М., ЕГН ********** лично за
себе си и като законен представител на сина си М.М.М., ЕГН **********, с адрес ***, сумата от 850.64 лева, представляващи
съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи
на обжалване пред Пловдивския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: