Р Е Ш Е Н И Е №
гр. София, 30.09.2021 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, Търговско
отделение, VI-14 състав, в публично съдебно заседание трети ноември през две хиляди и
двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЯ ГЕОРГИЕВА
при
секретаря Христина Цветкова, като разгледа докладваното от съдията търг.дело № 1204
по описа на съда за 2019 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Софийският градски съд е сезиран с положителен установителен иск с правно
основание чл.422, ал.1, във вр. с чл.415, ал.1 от ГПК, вр. с чл.79, ал.1 ЗЗД за
изпълнение на договорно задължение за връщане на депозит по сключени договори
за наем и предявени насрещни искове с правно основание чл.79, ал.1 пр.1 ЗЗД вр.
чл. 232, ал. 2, вр. ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл.288 от Търговския
закон.
С исковата молба ищецът „Б.Д.” ЕАД
твърди, че по заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК е
образувано производство по Глава „Тридесет и седма“ от ГПК ч.гражд.дело №
46990/2017 г. по описа на СРС, ГО, 70 състав и издадена заповед за изпълнение
от 04.08.2017 г. срещу длъжника „Г.“ ЕООД за парични вземания в размер на общо 20 153,
85 лв., ведно със законната лихва върху нея, считано от подаване на заявлението
до окончателното изплащане, както и разноски в размер на 403, 06 лв. за
държавна такса и 100 лв. юрисконсултско възнаграждение. Срещу заповедта в срок
било подадено възражение от длъжника. Съгласно указаната му възможност в
едномесечния срок от уведомяването от съда, ищецът предявява настоящия иск за
признаване за установено на съществуването на вземането, като твърди, че същото е възникнало и съществува. Твърди, че на
05.05.2004г. „Б.Д.“ ЕАД е сключила с „М.“ АД договор за наем на обособени части
- пети етаж от административна сграда, находяща се на адрес гр. София, бул. „****************,
работни помещения № 501-526 с обща площ от 1 312, 60 кв.м. за наемна цена
от 7 900 евро месечно. Ищецът-наемател изпълнил договорното си задължение
по т. 2.4. от договора и на 14.05.2004г. заплатил на наемодателя предплата левовата
равностойност на 7 900 евро, която сума страните уговорили да служи като
гаранция за плащане на суми и следвало да бъде прихваната от последния дължим
наем. След прехвърлянето на правото на собственост на наетия имот, на
10.09.2004г. бил сключен анекс № 1 към договора, с който новият собственик -
ответникът „Г.“ ЕООД заместил „М.“ АД и придобил всички права и задължения по
първоначалното наемно правоотношение, вкл. това за връщане на платения от ищеца
гаранционен депозит - т. 1.1. от анекса. Срокът на наемния договор бил
продължаван неколкократно от страните.
На 25.01.2005г. между страните по
делото бил сключен и нов договор за наем на част от първия етаж на сградата от
42 кв.м., сутерен от 337 кв.м., четвърти етаж — работни помещения с площ от
747.70 кв.м., работни помещения № 1-5 на девети етаж с площ 200.70 кв.м. Срокът
на този договор бил продължаван с анекси № 2/22.02.2007г., а по отношение на
сутеренните помещения и част от първия етаж - със споразумение №
4/20.06.2012г., до 25.01.2018г. Ищецът изпълнил договорното си задължение по т.
2.4. от договора (изм. анекс № 1 от 25.03.2005 г., т. 2) и на 25.03.2005г.
заплатил предплата в размер 18 048.40 лева с ДДС, която сума съгласно сключения
на 25.03.2005г. анекс към договора подлежала на прихващане от наема за
последния месец. С анекс № 3/25.07.2011г. договорът бил частично прекратен по
отношение на обектите на четвъртия етаж. По отношение на обектите на деветия
етаж договорът бил прекратен с предизвестие, получено от наемодателя на
04.08.2011г., а отношенията между страните в тази връзка били уредени с
приемо-предавателен протокол от 13.08.2012г.
С предизвестие от 22.01.2013г. Банката
заявила намерението си за прекратяване на договора в 6-месечен срок и по
отношение на сутерена, обособената част от първия етаж и пети етаж - т.е. за
прекратяване и на двата наемни договора. Срокът изтекъл, но банката продължила
да ползва помещенията, на което наемодателят не се противопоставил. На
28.02.2014г. Банката отправила ново едномесечно предизвестие за прекратяване и
на двата наемни договора и с изтичането му договорите били прекратени, считано
от 31.03.2014 г. Наемателят заплатил наемната сума и за последния месец на
ползването - м.03.2014г. и режийни разходи.
При прекратяване на договорите за
наем, в случай, че наемателят е изпълнил изцяло задълженията си за заплащане на
необходимите разходи и, или, не са констатирани виновно причинени вреди за
имота, наемодателят бил длъжен да върне гаранционния депозит. В случая бил
съставен констативен протокол от 08.09.2014 г. с описание на вредите, които са
нанесени в освободените от Банката помещения и които наемодателят претендира да
му бъдат възстановени, и е отправил
изявление за начина на заплащане на дължимите суми. Поради което ищецът
претендира, че с плащането е изпълнил задължението си и ответникът му дължи
връщане на сумите внесени като гаранционен депозит.
ИСКАНЕТО е съдът да признае за
установено вземането на“Б.Д.“ ЕАД срещу „Г.“ ЕООД за сумата 20 153.85 лева - част от
невъзстановени гаранционни депозити по договорите за наем от 05.05.2004г. и
25.01.2005г., ведно със законната лихва от 12.07.2017г. до окончателното
погасяване, за която сума по ч.гр.д. № 46990/2017г. по описа на СРС, 70-и
състав на 04.08.2017г. била издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК.
Претендира разноски.
Ответникът „Г.“ ЕООД, с отговор на исковата молба, оспорва вземането
като твърди, че не дължи исковата сума.
Твърди, че страните били обвързани от различни от твърдените от ищеца
правоотношения. Първото от тях било обусловено от договора за наем от
05.05.2004г. и договор за кредит № 39/10.09.2004г., които били взаимно
свързани. С анекса № 1/10.09.2004г. към наемния договор настъпила субективна
новация - погасили се правата и задълженията на „М.“ АД, на чието място като
страна в договора встъпил ответникът. С анекса се променил и самият характер на
наемния договор, който се обвързал с договорките по сключения на същата дата
договор за кредит № 39/10.09.2004г. По силата на договора с наемната цена се
погасявали дължимите от ответника месечни вноски по кредита — чл.1.2 от анекс №
1 и чл. 17.1 от договора за кредит. Относно връзката между анекс № 1 и договора
за кредит се позовава и на нормите на чл. 8 от договора за кредит, респ. чл.
1.3. от анекса и чл.15, б. „н“ от договора за кредит, чл. 1.4. от анекса и чл.
7, чл. 4 от анекс № 3/22.02.2007г. към договора от 05.05.2004г.
Договорът за наем от 25.01.2005г.
аналогично бил обвързан с договор за кредит № 72/25.01.2005г. - чл. 2.4. от
договора за наем, чл. 2.3., чл.
2.6., чл. 2.7, чл. 3.3. от договора за наем, вр. чл. 4 от договора за кредит,
чл. 15, б. „р“ от договора за кредит, чл. 10.1.4. от договора за кредит, чл.
15, б. „е“, анекс № 1/25.03.2005г., анекс № 2/22.02.2007г. - чл. 4, чл. 7, и
сключения договор за кредит № 376/06.03.2007г. - чл. 1 и др., договор за кредит
№ 1130/31.07.2012г., с които се признава взаимната обвързаност на договорите за
наем с тези за кредитиране.
Предвид горните отношения оспорва твърдението
на ищеца, че предплатените суми имали характер на гаранционни депозити, още
повече, че в платежните документи били наименовани от ищеца „предплата“, а не
гаранция.
В условията на евентуалност заявява
възражение за прихващане със сумата (15565, 20 евро плюс 3902, 52 евро), уточнено с молба от
07.10.2019 г. пред СГС необходима за
възстановяване на първоначалното състояние и отстраняване на следите от
изхабяване и износване на наетите обекти на сутерена, етаж 1 и етаж 5, дължима
от ищеца по силата на чл. 5.6. от договора от 05.05.2004г. и чл. 5.6. от
договора от 25.01.2005г., за което същият бил уведомен с писмо вх. №
01-10-05423/17.07.2014г. и впоследствие бил съставен констативен протокол от
08.09.2014г. Ответникът оспорва твърдението на ищеца, че с анекс №
3/25.07.2011г. към договора от 25.02.2005г. били уредени финансовите отношения
във връзка с предсрочното прекратяване на договора. Дължимата неустойка не била
опростена от наемодателя и същият следвало да я заплати.
Ответникът предявява и насрещни
осъдителни искове за сумите 3 902, 52 евро – частичен иск от целия размер
от 7805, 04 евро, неустойка за предсрочно прекратяване на наемния договор от
25.01.2005г. в частта за етаж 4, дължима на основание чл. 5 от анекс №
2/22.02.2007г. към договора от 25.02.2005г. и след изменение на основание
чл.214 ГПК, за сумата от 15665, 20 евро - с правно основание чл.236, ал.1 ЗЗД наемна
цена за периода от 01.04.2014г. до 01.09.2014г.
на сутеренния етаж, дължима на основание чл. 4 от анекс № 3/25.07.2011г. към
наемния договор от 25.02.2005г. Претендира разноски. В условията на
евентуалност се позовава на изтекла погасителна давност за вземанията (за
вземането по договора от 25.01.2005 г.,
тъй като падежа им е настъпил с датата, на която е трябвало да се погаси
първата вноска по договор за кредит №72 от 24.01.2005 г. Възражението за
погасяване по давност до размера от 11158,01 лв. с молба от 02.04.2019 г. е оставен
без разглеждане с определение от 05.04.2019 г. на СРС, както и повторно с определение
от 01.10.2019 г. на СГС).
В срока за отговор, „Б.Д.” ЕАД оспорва предявените от
ответника възражение за прихващане и насрещни искове. Погасяването на вноските
по кредита с наемните такива не променяло характера на валидните облигационни
връзки по договори за наем, както и характера на внесените от наемателя и
подлежащи на връщане депозити. Описаните в протокола от 08.09.2014г. вреди не
били конкретни. Отделно - дължали се на обичайно изхабяване, предвид на което
наемателят нямал задължение да заплаща обезщетение за тях. Нещо повече - в
констативен протокол от 10.03.2015г. страните изрично приспаднали задължения по
договорите за наем и ответникът изрично заявил, че ищецът „Б.Д.“ ЕАД не му
дължи никакви суми по прекратените договори за наем, вкл. за възстановяване на
вреди по помещенията. В условията на евентуалност се позовава на изтекла
погасителна давност за вземането за възстановяване на помещенията. Досежно
вземането за неустойка се позовава на съдържанието на анекс № 3 към договора за
наем от 25.01.2005г. В условията на евентуалност се позовава на изтекла
погасителна давност. Оспорва и насрещния иск на ответника за вземане за наемна
вноска. През заявения исков период ищецът не ползвал имота, изрично ответникът
признал окончателното освобождаване на помещенията на 01.04.2014г. (т. 4.2. от
отговора на исковата молба), като подписването на приемо-предавателен протокол не
било задължителен реквизит на прекратяването на договора за наем, съставен бил
протокол от 03.04.2014г. за състоянието на помещенията.
По отношение на останалите предявени
с отговора насрещни искови претенции производството по делото е прекратено, на
основание чл.232 ГПК.
Съдът, като съобрази събраните по
делото доказателства и доводите на
страните по свое убеждение, прие за установено следното:
От приетите по делото писмени
доказателства, които подкрепят обстоятелствата, изложени от ищеца в исковата
молба, съдът приема за установено възникването на облигационна връзка между
страните по наемно правоотношение, факта на ползването на наетия имот и
неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника за връщане на
платени гаранционни депозити по договора.
Ищецът
и „М.“ АД са сключили Договор за наем от 05.05.2004 г. , вписан акт в том VIII, №69 с вх. Рег.№ 18521 на Служба по вписванията при СРС, съгласно търговското
дружество е предоставило на банката за временно и възмездно ползване свой
собствен имот: описан в чл.1 „предмет на
договора“.т.1 Договорът бил сключен за срок от 3 години, считано от датата на
влизане в сила на договора-датата на подписването му (чл.3.2. и чл.3.1) срещу
наемна цена от 7900 евро без ДДС, в лева по фиксинга на БНБ в деня на плащането
(чл.2.1.), която наемателят се е задължил да превежда по банков път по посочена банкова сметка (***.2.3.) в срок до 5-то число на месеца и при
условията на чл.2.4. от договора. Посочената клауза предвижда, че наемателят
заплаща в предплата сума в размер на равностойността на наемната цена за един
месец в срок от 3 работни дни от сключването на договора, която сума служи като
гаранция за плащането страна на наемателя на разходите по чл.2.5. (суми за
текущи разходи за ползване на имота, разходи свързани с ползване на общите части и разходи за текущ
ремонт). Платената сума се прихваща за сметка на наема за последния месеца от
ползването на имота. С клаузата на чл.2.6. е уговорено, че при забава
наемателят дължи неустойка върху неплатените суми за наемна цена в размер на
основния лихвен процент за страната за съответния период.
Съгласно
клаузата на чл.8. от договора при прекратяването му на основанията по чл.8.1.,
т. 3 и т.4 (едностранно с писмено предизвестие) преди изтичане на 24 месеца от
срока, за който е сключен, страната поискала прекратяването дължи неустойка в
размер на 6 месечни наема.
С анекс №1, вписан с вх. Рег. №
40247/2004 г. страните по първоначалния договор за наем и ответника „Г.“ ЕАД са
се съгласили, че дружеството замества ответника в договора за наем от
05.05.2004 г. и придобива всички права и поема всички задължения на „М.“ АД по
този договор. Уговорено е заплащането на наемната цена да става в срока и по
начина в чл.1.2.3. по банкова сметка ***
„Г.Р.“ ЕАД, открита в Б.Д. ЕАД с посочен номер. С анекс №2 от 25.01.2005 г.
страните по наемното правоотношение, сега страни в производството по делото, са
се уговорили и относно срока на договора, ремонт на помещения и е изменена
клаузата на чл.8.2 от договора за наем, като е изрично е уговорена неустойка в
размер на 6 месечни наема при едностранно предсрочно прекратяване от страна на
наемодателя. С анекс №3 от 22.02.2007 г. договорът за наем от 05.05.2004 г. е
уговорен нов срок на договора, размер на наемната цена и начина на определянето й. Страните са се
съгласили срокът на предизвестие при едностранно прекратяване да се удължи на шест месеца, както и че наемодателят
няма право да прекрати същия на това основание преди пълното погасяване на всички
кредити, предоставени му от Банката чрез превод от банковата му сметка по т.7.
Уговорен е нов размер на дължимата неустойка по т.8.2. – двумесечен наем. Съгласно
споразумение №4 от 20.05.2012 г. е продължен срока на договора и изменена
клаузата на чл.8, т.8.2 от договора за наем и страните не си дължат неустойка
при прекратяване на договора с едностранно предизвестие (чл.8, т.1.1, ал.1, т.3
и т.4)
Страните в настоящето производство
са обвързани и от договор за наем, сключен на 25.01.2005 г. относно Част от 1 етаж; Сутерен;
4 етаж; 9 етаж (работни помещения 1-5) от сграда, находища се в гр. София, бул.
*********с месечна наемна цена в размер на 7 690 евро. Съгласно клаузата на
чл.2, т.2.4.. наемателят заплаща в предплата сумата в размер на стойността на
наемната цена за един месец. Съгласно клаузата на
чл.2.4. 1 изм. с анекс №1 от 25.03.2005г.) от договора наемателят заплаща в
предплата сумата на размер на стойността на наемната цена за един месец в срок
от 5 работни дни от сключване на договора, която ще послужи за погасяване на
първата вноска по договор за креди от 25.01.2005 г. до падежа сумата се държи
по ескроу сметка, като платената сума се прихваща за сметка на наема за
последния месец. С анекс №1 от 25.03.2005 г. , анекс № 2 от 22.02.2007
г. е уговорен нов срок на договора, нова наемна цена и е изменена клаузата на
чл.8.11, ал.1, т.3 и 3. (относно срока за предизвестие, който става 6 месечен)
и чл.8.2 и чл.8.3. (относно размера на дължимата неустойка основанията за
прекратяване на договора, при което се дължи такава от страната, която го е
прекратила).
С анекс №3 от 25.07.2011 г. страните
са се съгласили, че договорът за наем се прекратява частично по отношение на
четвърти етаж от сградата на бул.“*********считано от 12.04.2011 г., както и е направено изявление за прихващане между вземането на Банката за подобрения и
вземането на наемодателя за разходи за ремонтни дейности, възникнали вследствие
ползването на имота, предмет на договора ( невключени в наемната цена – чл.2,
т.2.5.) и платими на равни части за
м.август, септември и октомври в срок от 3 дни от издаването на фактура. Съгласно
споразумение №4 от 20.05.2012 г. е продължен срока на договора и изменена
клаузата на чл.8, т.8.2 от договора за наем и страните не си дължат неустойка при
прекратяване на договора с едностранно предизвестие (чл.8, т.1.1, ал.1, т.3 и
т.4)
Не е спорно, а и от писмените
доказателства (л.22-25) се установява, че ищецът е заплатил уговорената в чл.2,
т.2.4. от договора от 05.05.2004 г.
гаранция и (л.38-41) уговорената в
договора от 25.01.2005 г. гаранция.
Съдът
намира, че при тълкуване клаузите на сключените договори за наем (между
страните в производството, както и между ищеца и праводател на ответника
относно правото на собственост на недвижимите имот, предмет на договора за наем
от 05.05.2004 г. и правоприемник по силата на сключения договор за заместване),
който е станал страна по него по силата на сключения анекс са налице наемни
правоотношения и спрямо договорите са приложими правилата на чл.236 и сл. от ЗЗД. Уговореният начин на плащане на
наемната цена – по посочена банкова сметка *** –ищец, спрямо която е дадено
съгласие да послужи за погасяване на парични задължения по друг договор (за
кредит) не променя характера на правоотношението по повод ползването на
недвижимите имоти. В случая се сключени договори за кредит, съгласно условията
им кредитодателят може да събира служебно
на падежа средствата от разплащателна сметка на кредитополучателя, а
договорите са обезпечени и с реални обезпечения. Съдът намира, че възникването
и съществуването на наемните правоотношения са напълно независими от договора
за кредит и произвеждат своето действие, при уговорените в тях условия и
срокове.
На основание чл. 238 ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните
може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Когато договорът за
наем е с определен срок обаче, наемното
правоотношение се прекратява с изтичане
на срока. Законът не регламентира изрична възможност договор за наем с
определен срок да бъде прекратен възоснова на едностранно изявление на
наемателя или наемодателя, така както това е уредено в чл. 238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен срок. Същевременно липсва
нормативно ограничение и в рамките на предоставената им договорна свобода на основание чл. 9 ЗЗД
страните по договор за наем могат да включат клауза за едностранното му прекратяване преди изтичане
на срока по волята на страните, или на която и да е от страните или на една
определена от тях ( вж.Решение № 242 от 10.02.2017 г. по т. д. № 3389/2015 г.,
І ТО на ВКС) Ако в договора не са предвидени условията за подобно предсрочно
прекратяване, общо съгласие за прекратяване на договорната връзка ще е налице и
в случай на доказани от страната, която се позовава на последиците на прекратяването,
факти, с настъпването на които законът свързва преустановяване действието на
правоотношението. В този смисъл преценката за основанието, на което е прекратен
договорът, се прави във всеки отделен случай съобразно наведените
обстоятелства.
Допустимо
е също така уговарянето от страните на неустойка за
вредите от предсрочното прекратяване на срочен договор
за наем, но само в рамките на присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе клаузата за неустойка би била нищожна, поради накърняване
на добрите нрави, за което съдът следи
служебно, като преценката се извършва към момента на сключване на договора, а не към последващ момент – т. 3 от Тълкувателно решение №
1/15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС.
В случая такава клауза е уговорена в
договора от 25.01.2005 г., изм. с анекс №1 и анекс №2 и договорът в частта за 4
етаж е бил прекратен по взаимно съгласие изразено писмено, със сключването на
анекс №3, считано от 12.04.2011 г. В
частта за помещенията на 9 етаж, считано
от 01.07.2012 г. договорът е прекратен на същото
основание с подписването на приемо- предавателен протокол от 13.08.2012 г. Договорът от 25.01.2005 г. в частта за етаж 4
от сградата е прекратен с анекс №3 от 25.07.2011 г. чл.8, т.8.1, ал.1, т.2 по взаимно
съгласие, поради което не е налице основание за заплащане на уговорената
неустойка по чл.8 , т.8.2. изм. с чл.5 от анекс № 2/22.07.2007 г. Затова насрещната
искова претенцията на ответника (уточнена с молба от 18.06.2018 г. по делото на СРС) е неоснователна.
Наемателят не дължи и заплащане на
наемната цена за наетия недвижим имот за периода след настъпване на фактите
осъществяващи основанието за прекратяване на договора за наем. С писмо рег. № 01-20-00452/1
от 28.02.2014 г. до ответника, „Б.Д.“ ЕАД е отправила едномесечно предизвестие
за прекратяване на договорите за наем, на основание чл.238 ЗЗД, приемайки, че
уговорения като срочен договор за наем се е превърнал в безсрочен при липсата
на противопоставяне на наемодателя за ползването след прекратяването му в
хипотезата на чл.8, т.8.3. (едностранно с 6 м. предизвестие) В практиката на ВКС, обективирана в решение № 227/07.01.2015
г. по т. д. № 2482/2013 на Първо ТО е
застъпено становището, че нормата в чл.
236, ал. 1 ЗЗД не урежда и не се прилага за хипотезите, при които наемен
договор е преустановил действието си, поради разваляне или предсрочно прекратяване, а само
когато е изтекъл срокът на действие, за
който е сключен. Само в последният
случай, ако наемателят продължи да държи вещта със съгласието на нейния наемодател, срочното наемно отношение
продължава действието си като безсрочно.(вж. и Решение № 25 от 27.02.2020 г. на ВКС по т. д. № 426/2019 г., II т. о., ТК)
Ето защо, съдът намира че наемните правоотношения спрямо останалите обекти не
са прекратени с изтичането на нов срок за предизвестие, а на основание взаимно
съгласие на страните изразено в съставените и подписани двустранни протоколи
(споразумения), в т.ч. кореспонденция по
повод задълженията за ел. енергия, вода консумативи и разходи за отстраняване
на помещенията и конглудентни действия на наемодателя и с освобождаването на
помещенията.
С констативен протокол
от 08.09.2014 г. съставен от страните е установено състоянието на предаваните
площи и констатирани недостатъци (повреди), които не са в резултат на обичайно
ползване на вещта и необходимите ремонтни дейности по помещения, вид на СМР и стойност.
С писмо от 17.09.2014 г. ответникът е поискал от Б.Д. ЕАД заплащане на наемна
цена за м.март 2014 г. на стойност 12 013, 36 лв. и стойността на
консумативи 14 111, 24 лв., като плащането е извършено по посочените
сметки (л.49-52)
По делото са представени констативен протокол от 10.03.2015 г. и споразумение
от 22.06.2015 г. от които се установява ,че страните са се съгласили, че във
връзка с сключените договори за наем ответника дължи на Банката сума в общ
размер от 20 153, 85 лв. с ДДС , която следва да се заплати на вноски
както е посочено в чл.2 от споразумението и последната на 25.12.2005 г.
Следва да приеме,
че оспорването на истинността на писмено доказателство констативен протокол от
10.03.2015 г., с вх. Рег. № 01-30-02127 от 10.03.2015 г. в „Б.Д.“ ЕАД не бе
доказано, като в тази връзка съдът кредитира и гласните доказателства по делото
относно авторството на документа. Същият се ползва с доказателствена сила по
чл.180 ГПК. Същият е доказателство и за размера на паричното задължение на ответника
към датата на съставянето му, с оглед на това че съдържа признание за неизгодни
за страната факти и дължимостта на исковата сума от 20 153, 85 лв.
По делото е
допусната СТЕ от заключението на която се установява, че стойността за
извършване на претендираните ремонтно възстановителни работи възлиза на 28847
лв. Не бе доказано че банката е
продължила да упражнява фактическата власт върху имотите до 08.09.2014 г.,
каквито твърдения изложи ответника и чието доказване беше в негова тежест по
предявената претенция за наемна цена за този период от 15 665, 20 евро.
Освен това възражението за прихващане със сумата за наемна цена за този период
е неоснователно и поради давност, на основание чл.111, ал.1, б.в ЗЗД на която
се позовава Банката.
При така
установеното от фактическа страна, съдът намира предявеният главен иск за основателен. Съдът приема за установено от
доказателствата по делото възникването и съществуването на валидно облигационно
правоотношение, по силата на което е отдадено ползването на недвижим имоти. Безспорно се установи по делото, че между страните е бил сключен договор
за наем с краен срок, размера и начина на плащане на наемната цена, който ги
обвързва както и ползването на имота, поради което за ответника възниква
задължение да заплати определена наемна цена – чл.228 ЗЗД. По силата на
сключените договори ищецът-наемател, при
сключването им е предплатил на наемодателя депозит
в размер на един месечен наем, който служи като гаранция за плащане от страна
на наемателя на разходите за ползване на помещенията и, или общите части на
сградата и текущ ремонт на помещенията и инсталациите (чл.2.5.) като е
уговорено, че същите се прихващат за сметка на наема за последния месец за ползването на имота. Установи се прекратяване
на действието на договорите за наем на основание съгласие на страните, по
отношение на различните обекти на собственост. Именно с оглед настъпилото прекратяване
на договорните правоотношения, между страните са съставени и подписани
доказателства за уреждане на имуществените отношение по повод констатирани
разходи, които внесения депозит обезпечава. След подписването на констативния
протокол от 10.03.2015 г. остатъка от внесените депозити, който ответникът е
признал да дължи на Банката е в размер на сега исковата сума. Възражението на
ответника за погасяване на вземането по давност е преклудирано, но и
неоснователно, тъй като падежът е настъпил в деня на падежа на последната
наемна вноска по договорите, а не на падежна на първата вноска по договори за
кредит, както и не е изтекъл петгодишния общ давностен срок.
С оглед на горното, съдът намира
предявеният главен иск за доказан и основателен и следва да се постанови
решение ,с което да бъде уважен.
Не се установи ищецът да е използвал
сутеренния етаж и след прекратяване на договора за периода от 01.04.2014 г. до
01.09.2014 г., поради което насрещният иск с правно основание чл.236, ал.1 ЗЗД
е неоснователен. Съгласно разпоредбата на чл.
233, ал.1 ЗЗД, при прекратяване на наемния договор, наемателят дължи да
върне на наемодателя наетата вещ, което кореспондира на задължението на
наемодателя да предаде на наемателя вещта при сключване на договора. Съдът
намира, че не бе установено с оглед
доказателствата по делото, че наемателят е продължил да ползва наемния имот без
противопоставяне на наемодателя и не дължи наемната цена. Съгласно разпоредбата
на чл.92 от ЗЗД, неустойка се дължи ако:
А/ е била уговорена от страните или да е установена от закона; Б)
кредиторът да е изпълнил задължението си или да е бил готов да го изпълни при
двустранните договори, но не и ако е изключително виновен за неизпълнението на
другата страна; В) длъжникът виновно да не е изпълнил изцяло договора или да го
е изпълнил лошо или със забава. С оглед на установеното от фактическа и правна
страна по делото, съдът намира че в случая не са налице предпоставките за
присъждане на договорената неустойка, уговорена в чл.5 от Анекс №2/22.07.2007
г., поради изложените по – горе съображения относно основанието, на което е
прекратен договора и недоказаност на неизпълнението на договорно задължение от
страна на Банката.
Считано от датата на исковата молба
ответникът дължи законна лихва върху присъдените суми до окончателното им
изплащане.
Като последица и на основание чл.78,
ал.1 от ГПК следва ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца
направените по делото разноски в размер на 403, 06 лв. за внесена държавна такса, и 350
лв. за възнаграждение на вещи лица. Следва
да бъде осъден ответника да заплати на ищеца и юрисконсултско
възнаграждение в размер на 300 лв,. на основание
чл.78, ал.8 вр. с ал.3 вр. с чл.37 от ЗПрП и чл.25, ал.2 вр. с ал.1 от
Наредбата за заплащането на правната помощ. Съобразно указанията в т.11г на ТР
№4 на ВКС по тълк. д. № 4/2013 г. на ОСГТК на ВКС следва на ищеца да се
присъдят и направените в заповедното производство разноски за държавна
такса 403, 08 лв. за внесена държавна
такса и 50 лв. за юрисконсултско възнаграждение.
Предвид гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ПРИЗНАВА оспорването по реда на чл.193 от
Гражданския процесуален кодекс на истинността на констативен протокол от
10.03.2015 г. за недоказано.
ПРИЗНАВА съществуването на вземане на „Б.Д.“ ЕАД с ЕИК********* срещу „Г.“ ЕООД с ЕИК *********за
сумата от 20153, 85 лева,
съставляваща неизпълнено задължение за връщане на предплатена сума на основание
чл.2.4. от договор за наем от 05.05.2004г. и чл.2.4. от договор за наем от
25.01.2005 г. и анекс №1 от 25.03.2005 г., ведно със законната лихва от 12.07.2017г. до
окончателното погасяване, за която сума по ч.гр.д. № 46990/2017г. по описа на
СРС, 70-и състав е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК от 04.08.2017г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Г.“ ЕООД с ЕИК *********срещу „Б.ДСК“ АД с ЕИК********* насрещен иск с правно основание
чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД в размер на 15 665, 20 евро като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „Г.“ ЕООД с ЕИК *********срещу „Б.ДСК“ АД е ЕИК********* насрещен иск с основание чл. 92 ЗЗД
в размер на 3 902,52 евро, предявен като частичен от пълния размер на иска 7 805, 04 евро, като
неоснователен.
ОСЪЖДА „Г.“ ЕООД с ЕИК *********да
заплати на „Б.ДСК“ АД е ЕИК*********
разноски за държавна такса в размер на 403, 06 лв., разноски в размер на
350 лв. за възнаграждение на вещи лица и 300 лв. за юрисконсултско възнаграждение, както и разноски в заповедното
производство за държавна такса в размер
на 403, 08 лв. и 50 лв. за юрисконсутско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред
САС в двуседмичен срок от връчването му.
Препис от решението да се връчи на
страните.
СЪДИЯ: