ПРОТОКОЛ
№ 498
гр. Смолян, 12.10.2022 г.
РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично заседание на дванадесети
октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Сийка Златанова
при участието на секретаря Сирма Купенова
Сложи за разглеждане докладваното от Сийка Златанова Гражданско дело №
20225440100520 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 11:00 часа се явиха:
Страните по делото редовно призовани.
Ищцата не се явява. За нея адв. Х., редовно упълномощена от преди.
Ответника се представлява от адв. Д., редовно упълномощена от преди.
Адв. Х. - Моля да се даде ход на делото.
Адв. Д. - Моля да се даде ход на делото.
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. Х. - Поддържам молбата и представените доказателства. Оспорвам отговора.
Моля ответника да уточни дали оспорва получаването на депозита в размер на 2000 евро с
цел ангажиране на доказателства от моя страна в тази насока. Водя допуснатите ни
свидетели.
Адв. Д. – Поддържам отговора. Нямам възражения по доклада. Признавам факта, че
ищцата е платила депозит в размер на 2000 евро. Водим допуснатите ни свидетели.
Адв. Х. - Моля на основание чл. 192 ГПК да бъде изискан от третото неучастващо
лице О. , намиращия се у тях документ, а именно протокол за откриване на строителната
площадка и определяне на строителна линия и нИ. на строежа на сградата, в която се намира
процесния апартамент, като същото ще послужи за доказване датата на започване на
строителството, доколкото тя е спорна между страните и съгласно чл. 157 ЗУТ съставянето
на този протокол се счита за начало на строежа.
Адв. Д. - След разпита на свидетелите ще взема становище по доказателственото
искане на ищцовата страна.
1
На основание чл. 146 ГПК съдът
О П Р Е Д Е Л И :
СЪОБЩАВА окончателния доклад по делото съобразно проекта за доклад,
съобщен на страните с определението по чл. 140 ГПК, поддържа изцяло същия, ведно с
разпределението на доказателствената тежест между страните и с произнасянето по
доказателствените им искания.
По искането на ищцовата страна, съдът ще се произнесе след разпита на водените
свидетели.
Сне се самоличността на свидетелите както следва:
И. Д. Ш. - ***
П. И. Г. - ***
Р. З. Ч. - ***
П. А. М. - ***
СЪДЪТ предупреди свидетелите за наказателната отговорност по чл. 290 НК и
същите обещаха да кажат истината, след което бяха изведени от съдебната зала.
Съдът пристъпи към разпит на свидетеля Г..
СВИДЕТЕЛЯ Г. - Въпросната сграда С. е на половин километър от жилището, в
което живея в момента. Дъщеря ми, не съм присъствал лично аз, но знам, че е дала на
инвеститора 2000 евро. Не зная името на инвеститора. Строежа трябваше да започне тази
година февруари месец. Заради войната може би или заради други обстоятелства строежа се
забави. Искаха като първоначална вноска да се внесат 30 процента от стойността на
апартамента, а това бяха около 20 000 евро, но дъщеря ми не посмя. Най-малко съм ходил
седем, осем пъти, по два, три пъти в месеца, за да видя какво става със сградата, започнали
ли са или не. Края на месец април, началото на месец май тази година нищо не беше
започнато. На мястото имаше храсти, дървета, съборетина от барака и никакъв признак, че
ще има строеж. Дъщеря ми се отказа и сега не може да си върне тези 4000 лв. Аз не съм
ходил на срещи с дъщеря ми и инвеститора. Някъде юни месец започна строежа, вече има
издигната част, но не мога да кажа до кой етаж са стигнали. Не мога да кажа каква е
уговорката между К. и инвеститора. Не мога да кажа дали има изготвен предварителен
договор за това жилище. Аз предполагам, че заради войната не е започнат строежа навреме.
До май месец нямаше нищо започнато и дъщеря ми се притесни. С инвеститора не съм
контактувал. Дъщеря ми каза, че строежа е трябвало да започне февруари, най-късно март
месец тази година.
Съдът пристъпи към разпит на свидетеля Ш..
СВИДЕТЕЛЯ Ш. - Познавам К. М. от може би десет години. Отношенията ми с
нея са приятелски, а и сме работили заедно. Аз съм запознат от самото начало, включително
съм присъствал на срещите с инвеститора. С адвокатката на ищцата живеем на семейни
начала и заедно сме се движили през целия процес. Ние сключихме същия договор, какъвто
2
сключи и К., затова сме наясно с положението. На първата среща, която направихме с трима
господина, те се представиха за инвеститори. Не им помня имената. След като уговорихме
условията като цена, избрахме съответни апартаменти на идеен проект, тъй като те към този
момент нямаха разрешение за строеж, не бяха собственици на парцела. Ние бързахме, тъй
като имахме информация, че много бързо се изкупуват апартаментите. Няколко дни по-
късно получихме бланков договор за депозит с фирма Б.. Тъй като лицето, с което
съжителствам е адвокат направихме справка за имущественото състояние на фирмата в
Служба по вписванията и решихме да преминем към подписване на договора за депозит,
като държахме да добавим, че предварителния договор, с който се дава едно капаро от 30
процента сме склонни да разпишем, след като има разрешение за строеж и бъде открита
строителна площадка. При разговор, господата ни увериха, че това нещо ще стане до
февруари месец на 2022 г., като в договора за депозит ние заложихме реверанс от два месеца
и го направихме до април месец 2022 г. в последствие при размяна на бланките, както с К.,
така и при нас не забелязахме, че като фирма не е записано Б., а е записано фирма Б. *,
което установихме известно време, след като вече ние и К. бяхме подписали договора за
депозит. Видяхме, че фирмата няма абсолютно никакво имущество, че е на момиче, което
нито сме виждали, нито сме преговаряли с него, нито познаваме. Това ни притесни, но
решихме, че в крайна сметка, ако видим, че започне някакво строителство ще продължим
към предварителен договор. Към края на месец април ни беше изпратено от брокерката
разрешение за строеж, влязло в сила, а по великденските празници, които бяха към края на
месец април ние отидохме на място, за да видим дали действително има наченки на
строителство. Имота беше в абсолютно същото състояние, както беше и преди,
включително с две стари сгради, които бяха за събаряне. Поддържали сме връзка с К., тъй
като тя живее в непосредствена близост до сградата. Тя също ме е информирала дали има
огради, табели или каквото и да е друго даващо индикация за строеж, но уви до края на
месец април 2022 г. нямаше абсолютно никакво строителство. Няколко дни, след като
изтече срока жена ми и К. изпратихме писма, че искаме да ни се върне депозита, тъй като
договора е нарушен от тяхна страна, след което получих обаждане от един от
първоначалните господа, с които бяхме разговаряли и той ми каза, че няма да върнат
депозита. В последствие и при проверка разбрах, че строителната площадка е открита на
06.06.2022 г. или два месеца, след като на нас ни е изтекъл договора за депозит.
Съдът предяви на свидетеля разрешение за № 6/01.04.22 г.
СВИДЕТЕЛЯ Ш. - Мисля, че това е разрешението за строеж, което ни беше
предявено. Известни са ми водени разговори между К. и Б.. Среща и въобще разговори с
инвеститорите е имало само първия път, за който казах. Всички останали разговори са били
с брокерката. Воден е разговор за предварителен договор с К., като първоначално
изпратения предварителен договор не отговаряше на уговорките ни, на първоначалните
срокове и ние заедно с нея сме нанасяли забележки по него. Това се случи в периода, в който
чакахме да започне строителството във въпросния срок. Доколкото си спомням този договор
ни беше предложен преди да ни бъде предоставено разрешението за строеж. Измененията,
3
предложени от К., които съответстваха на първоначалните уговорки не бяха приети от Б..
По имейл ни беше изпратен предварителния договор, а в последствие измененията по
вайбър и чрез брокерката. В периода ноември – април не сме поддържали контакт с тримата
господа, представители на Б., тъй като нямахме техни телефони. В интерес на истината не
съм имал интерес да поддържам контакт с тях. След подписване на договора, тези господа
нямаха представителна власт в дружеството, страна по договора – Б. *. Един два дни, след
срещата ни с господата, до подписване на договора за депозит и превеждане на сумата
проучвахме дружеството. Имота не го намерихме, защото го нямаше при справка чрез
отдалечен достъп на Служба по вписванията, мисля, че беше с по-стар нотариален акт, но
със сигурност нямаше вписване. Търсихме по партидата на имота. Видял съм, че Б. не е
собственик на имота. Дори и да съм видял кой е собственик, не помня. За мен беше важно
до колко тази фирма е сериозна, имат ли други имоти и до колко можем да се обезпечим с
неустойките. Не помня да е имало уговорка кой ще изпрати проект за предварителен
договор, но първоначалния проект на договора, ако не се лъжа беше изпратен от Б.. Всичко
– кореспонденция, имейли е минавало през брокерката. Фактически към обявата на имота
ме насочи К., тъй като тя живее в непосредствена близост до имота. Тя познаваше имота и
търсеше да закупи такъв за майка си. Сториха ми се цените атрактивни и ме устройваше. К.
ме заведе за първи път на мястото на имота. К., ако не се лъжа е разбрала за локацията на
имота от обява. В квартала тя гледаше и други два имота, но в крайна сметка се спря на
процесния.
Съдът пристъпи към разпит на свидетелката М..
СВИДЕТЕЛКАТА М. - Спомням си случая на К. М.. Аз работя като брокер в
Агенция И.. Работим само с инвеститори. Политиката на агенцията е да не вземаме
комисионни от клиенти при ново строителство. Аз обявявам свободни имоти в платформите
и клиентите ми се обаждат при интерес към някой обект. В началото на ноември месец 2021
г., К. ми се обади за една обява за двустайно жилище, с цел инвестиция. Обекта нямаше
разрешение за строеж, но това не я притесняваше, искаше да инвестира пари. Живееше
наблизо и беше й удобно за обслужване. Уточнихме точната локация, тя сама беше отишла
да провери къде ще бъде построена сградата. Помоли ме да й дам координатите на
инвеститора, за да го проучи дали е надежден. Обекта много й хареса и беше решила да
вземе два апартамента №26 и 27, съответно, ако инвеститора направи отстъпка, която да я
удовлетворява. Инвеститор беше С. Д.. Поисках среща с инвеститора, за да ги свържа,
защото до подписване на предварителния договор комуникацията между клиента и
инвеститора минава през мен. Когато се подпише предварителния договор, аз получавам от
инвеститора, това което съм заслужила финансово и те си разменят контактите, затова
цялата кореспонденция трябваше да минава през мен като посредник. Удовлетвори я
проучването на инвеститора като надежден и насрочихме среща, след работа, в офиса на
инвеститора. На срещата се дебатираха условията на целия процес, който ще протече, до
получаване на акт 16 на сградата. Разговорите се водеха между К. и С.. На срещата
присъстваше представител на фирмата - В. К.. Името К. У. не ми говори нищо. К. искаше да
4
вземе два апартамента и един гараж и очакваше да й се направи голяма отстъпка. Те й
казаха, че ако закупи трите обекта ще й направят отстъпка в размер на 2000 евро, но това не
удовлетвори К. и тя каза, че ще вземе само един апартамент № 27. Не сме упоменавали в
депозитния договор гараж, имахме достатъчно, а тя щеше в последствие да уточни кой.
Също така договорихме в предварителния договор да се променят поставените от
инвеститора условия и се заплати не 40, а 30% от клиента, като първоначална вноска. 40 %
да останат при достигане на акт 14. Тези неща се уточняваха на срещата. К. имаше
наследствен имот, който тя трябваше да продаде и помолихме инвеститора, ако до началото
на сключване на предварителния договор не е успяла да продаде собствения си имот да има
реверанс във времето, това беше устна уговорка. Те се съгласиха на това условие. След това
започнахме оформянето на депозитния договор, в който да фигурира айбана на инвеститора
и те да преведат депозита, за да се стопира апартамента. Изготвихме такава бележка, която
се подписа първо от инвеститора, след това от К. и след това той да спре от продажба
апартамент 27. Следващата ни комуникация започна около месец март, при което се указа,
че К. все още не е продала наследствения имот. В края на месеца инвеститора ме уведоми,
че разрешителното ще го имат на 01.04.22 г. и ще имат готовност за подписване на
предварителни договори. Аз се обадих на К. и казах, че има разрешително и ще й бъде
изпратен предварителния договор. Разбрахме се да се видим, за да обсъдим предварителния
договор. На тази среща се обсъждаше как да процедираме при положение, че не е продала
апартамента. До този момент К. не искаше, аз да й помагам като брокер за продажбата
нейния имот. На 16.04.2022 г. в събота аз направих снимки, за да мога да отворя обява за
наследствения й имот и да й съдействам с нейната брокерка. Тя си имаше брокер, но след
това ангажира и мен. На 18.04.22 г. ми писа да не пускам обявата, да я задържа още малко.
След 20.04.22 г. по Великденските празници тя замина за чужбина и ми каза да контактувам
с баща й. Обаждания имах, но не се стигна до оглед в този период. Огледите, които съм
правила бяха само с К.. К. се отчая много, че не може да продаде апартамента и реши, че
може би е по-добре да не рискува и да си ползва за инвестиция нейния имот, тогава беше
започнала войната, инфлацията. Не искаше да се занимава с ново строителство, не беше на
ясно дали ще започнат новото строителство, дали ще го завършат. Бяхме в пандемия до
23.03.22 г., а на 24.02.22 г. започна войната. Всичко много скочи. В моята практика това не
беше единствен случай, много хора процедираха така, много хора се отказаха от депозита. Б.
беше инвеститора. Подписването стана онлайн. Аз в движение по време на оглед трябваше
да приемам препратките от едната страна, да ги препращам на другата страна. Договора за
депозит беше онлайн. Не се стигна до предварителен договор. Б. в договорените срокове
имаха разрешение за строеж. На 26.04.22 г. ми показаха строителното разрешение, но не съм
го гледала в детайли. Не съм ходила до обекта, за да проверя дали е започнало
строителството. К. живееше в близост и се притесняваше и от факта, че строителството не
беше започнато. Събраха се различни приоритети, които наложиха да вземе това решение.
Не мога да кажа кога е започнало строителството, но в момента са на пети етаж. Доверявам
се на клиентите, изпращам им координати, за да не си губим времето и ако желаят им
организирам среща с инвеститора. Аз съм кореспондирала с едно лице и за мен това е
5
човека за всички обекти. Те имат много обекти, не само в С.. Те имат и в кв.***, и в кв.*** и
в кв.*** два обекта. Не мога да кажа кой е управител на дружеството. Аз само посочих
лицето, с което кореспондирам. Клиентите на мен не ми плащат нищо, те си имат адвокати.
До този момент никой от клиентите не ми е плащал нищо. Със С. Д. съм поддържала
контакти. На имейл има кога е изпратен предварителния договор на купувача, беше
началото на месец април. За периода ноември – април апартамента на К. М. не е предлаган
на други лица. Първоначално тя си искаше апартамента, но в последствие се отчая. Имах
съседна сграда, на която правех оглед и съм ходила в периода ноември-март на мястото. Там
имаше полуразрушена сграда и една цяла тоалетна – външна. Не съм чела в детайли
договора за депозит и предварителния договор и не ми е известно дали между тях има
несъответствие. Знаех, че К. има адвокат, който ще провери всички неща и просто
препратих мейла. Адвокатите на К. бяха направили някакви промени в предварителния
договор и аз ги препратих на инвеститора. С адвокатите на инвеститора ги прегледахме, не
се съгласиха с тези клаузи и промени и отново ги изпращахме. Това е нормална
кореспонденция между адвокати на клиента и адвокати на инвеститора, докато се достигне
до консенсусно решение за клаузите в предварителния договор. В случая аз съм само един
посредник, не вземам отношение, аз не съм правно лице. Имам имейл и лице. Не познавам
А. А.. Имейла е ***. Апартамента, с който К. искаше да се разпореди е в ж.к. ***.
Извършван е оглед с един клиент на 30.04.2022. К. присъстваше на този оглед. На 25.04.22
г. К. се прибра в България. Нямало е период през април месец, в който да не сме поддържали
комуникация с К., непрекъснато сме контактували. Знам, че е била извън страната, мъжа й е
от К..
Съдът пристъпи към разпит на свидетеля Ч..
СВИДЕТЕЛЯ Ч. - Не познавам К. М.. Не познавам П. К. К. Познавам В. К. и К.
У.. В. ми е вуйчо. Нямам представа какви фирми има В., знам че са няколко. Мисля, че една
фирма Б. беше от няколко човека, след което В. излезна. Нямам идея каква фирма е Б.. Най-
вероятно В. е извършвал продажба на жилища на зелено. Нямам представа как се договоря с
купувачите. Б. * се занимава със строителство на апартаменти. Вуйчо ми само с това се
занимава. Сигурно вуйчо ми има няколко фирми. Б. *, вероятно също се занимава със
строителство. Вуйчо ми е бил партньор с трети лица, но доколкото знам той е излезнал от
тази фирми. Другите са били най-вероятно К. У. и С., на който не знам фамилията, познавам
го като С.. Познавам С., приятел ми е, идва постоянно на П.. Той също се занимава със
строителство. Ходил съм на един от обектите му в С., кв. С.. Фамилията Д. не ми говори
нищо. С. ме взе от автогарата в края на април месец, между 26 и 28, за да ме закара до една
автокъща и минахме през С., за да ми покаже обекта, който щеше да започва. Имаше парцел
със струпан строителен материал, малък камион и хора. Той разговаря с хората, аз го
изчаках 15-20 минути. Не съм оглеждал дали имаше обозначителни табели. Мястото беше
със струпан строителен материал.
Съдът
О П Р Е Д Е Л И :
6
ДОПЪЛВА доклада по делото като ОТДЕЛЯ като безспорно и ненуждаещо се от
доказване обстоятелството, че ищцата е заплатила на ответника сумата от 2000 евро по
договора за депозит, който факт беше признат в днешно съдебно заседание от
пълномощника на ответната страна.
Адв. Х. – Във връзка с показанията на свидетеля Ш., относно водени разговори
между него и ищцата, моля отново да бъде призован и преразпитан. Моля същия да
отговори дали е предложил на К. да й предостави заем, за да си плати първата вноска по
предварителния договор за апартамент №27, ако не успее да си продаде наследствения
апартамент. Представям молба по чл. 192 ГПК.
Адв. Д. - Моля да приемете справка от имотния регистър, от която е видно, че този
наследствен имот, с който ищцата е възнамерявала да финансира имота за покупка на зелено
към 10.10.2022 г., все още не е продаден. По отношение искането за повторен разпит на
свидетеля И. Ш.. Считам, че чрез тези свидетелски показания не може да се установи факт
или обстоятелство от значение за изхода на делото, тъй като предложение за заем в неясен
размер, в неясен срок и без съгласие или наченки на съгласие не може да доведе до
установяване на обстоятелството, което ищцата твърди. По отношение молбата по чл. 192
ГПК, считам че това не е реда за изискване на официален документ. Доколкото в
настоящото производство се установява фактическото започване на строителството, считам,
че искането не е относимо и необходимо.
Съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА И ПРИЛАГА представената от ответната страна справка чрез отдалечен
достъп по данни за физическо/юридическо лице за всички служби по вписвания от
10.10.2022 г. на Агенция по вписванията за вписвания и заличавания по партидата на
лицето К. М..
Съдът счита искането за повторен разпит на свидетеля Ш. за неотносимо, тъй като
такива данни въобще не са били въвеждани от ищцата, както с първоначалната искова
молба, така и в днешно съдебно заседание. Освен това начина на осигуряване на средствата
за заплащане на първоначалната вноска по предварителния договор по никакъв начин не
касае договорката между страните относно срочността на започването на строителството, в
каквато връзка са основните доводи на ищцата за неизпълнение от страна на ответника.
Съдът обаче счита за основателно искането по чл. 190 ГПК да бъде изискано от
третото неучастващо по делото лице да представи протокол за откриване на строителната
площадка за определяне на строителна линия и нИ. на многофамилната жилищна сградас
гаражи в имот с идентификатор ***, в която е и процесното жилище и затова
О П Р Е Д Е Л И:
ЗАДЪЛЖАВА С. в 14-дневен срок, считано от получаване на писмото, да
представи протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия
и нИ. относно многофамилната жилищна сграда с гаражи в имот с идентификатор ***, като
7
на третото лице следва да се изпрати препис от молбата на ищцата, както и копие от
разрешение за строеж № 6/01.04.2022 г., приложено на лист 24 от делото.
УКАЗВА на ответника, че следва да представи в пълнота разрешението за строеж,
представено към отговора, както и всички доказателства, приложени с отговора на исковата
молба, надлежно заверени с вярно с оригинала.
Отлага и насрочва делото за 24.11.2022 г., 14:00 ч., за когато страните се считат
редовно уведомени.
Протоколът изготвен в с.з.
Заседанието закрито в 09:10 ч.
Съдия при Районен съд – Смолян: _______________________
Секретар: _______________________
8