Р E Ш
Е Н И Е
№
............... /28.10.2019 г.,
гр. Панагюрище
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд – Панагюрище, в проведеното на двадесет и първи октомври две хиляди и деветнадесета година публично съдебно заседание, в състав:
Районен съдия: Магдалена Татарева
при участието на секретаря
Параскева Златанова разгледа докладваното от съдията гр.д. № 463/2019
г. по описа на съда
Производството е по реда на
чл. 28, ал. 2 ЗАЗ във вр. с чл.
27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ във вр. с чл. 87 ЗЗД
Районен съд – Панагюрище е сезиран с предявен от Х.И.Г. срещу Ц.Х.В. *** – Ц.Х.“***,
с който се иска да бъде
прекратен сключения между
страните договор за аренда вписан под
№ *** от 01.08.2001 г. в Служба по вписванията гр.
Панагюрище, поради неизпълнение
от ответната страна на задълженията
по договора.
В
исковата молба се твърди, че с договор за аренда, вписан
под № *** от 01.08.2001г. в
Служба по вписванията към Районен съд- Панагюрище ищецът заедно с брат му
постигнали съгласие с ответника
Ц.Х.В. действаща чрез фирма ЕТ “ Б. – Ц.Х.“ за предоставяне под аренда на имот, представляващ нива с площ от 4,733 дка.
Трета категория, находяща се в м. „Бюткарла“ с номер на имота № ****** по плана за
земеразделяне на с. Д.. Излагат се доводи, че съгласно договора за аренда
ищецът и брат му предоставили на ответната страна описания земеделски имот за
ползване за срок от 20 години, срещу арендно плащане
в натура в размер на 40 кг. хлебна пшеница на декар или в пари-в размер на сума
равна на средната за Пазарджишкия регион пазарна стойност на дължимото
количество пшеница към датата на падежа на задължението, по избор на арендодателите.
Периода през който е следвало да бъде извършено плащането е 01.10 до 01.12 на
съответната календарна година. Сочи се, че не е извършено нито едно плащане по
сключения аренден договор. Излагат се доводи, че с
договор за доброволна делба на земеделски земи сключен между ищецът и брат му,
ищецът получил в дял процесния земеделски имот, поради което на основание чл.
17 Закона за арендата в качеството си на приобретател
ищецът заместил брат си като страна в договора за аренда. Моли се да се
постанови решение, с което да се прекрати процесни
договор за аренда на основание чл. 27, ал. 1, т.2 от Закона за арендата.
Претендират се разноски.
В
законоустановения срок не е постъпил отговор на исковата молба.
Съдът, като съобрази доводите
на страните и събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал.
2 ГПК, намира за установено следното:
Районен
съд – Панагюрище е сезиран с иск с правно основание чл. чл.
28, ал. 2 ЗАЗ във вр. с чл. 27, ал.
1, т. 2 ЗАЗ във вр. с чл. 87 ЗЗД, с който се иска да
се бъде развален сключения между
страните договор за аренда вписан под № *** от 01.08.2001 г. в Служба по
вписванията при Районен съд – Панагюрище.
От фактическа страна:
От представен и приет по делото като писмено
доказателство Договор за аренда сключен между М. Г. и Х. Г. – арендодатели и Ц.Х.В. в качеството й на ЕТ“Б.Х. – арендатор
се установява, че между страните по делото съществуват валидни облигационни
отношения с обект: Нива с площ от 4,732
дка, трета категория в м. „Бюктарла“, поземлен имот с
№ ****** по плана за земеразделяне на с. Д., общ. Стрелча, който договор за
аренда е нотариално заверен на 01.08.2001 г., акт №8, т.IV, рег.№ 3252 от
01.08.2001 година на нотариус № 390 П.К.с район на действие Районе съд – Панагюрище, вписан
в Служба по вписванията с вх. peг. № ***/01.08.2001 година.
По силата
на този договор
ищецът в качеството си на арендодател -съсобственик, заедно с още другият съсобственик – М. Г. са отдали за временно и възмездно
ползване на ответника в качеството им на
арендатори собствената си земеделска земя, находяща се
в землището на село Д., община
Срелча, посочена по – горе. Договорът е сключен за срок от
20 години. Договорено е арендно плащане
на арендодателите за всяка стопанска година по 40 кг. хлебна пшеница за всеки дка. или
левовата равностойност на същото, по избор на арендаторът, като е уговорено заплащането да се извършва в периода от 01.10 до 01.12 за
съответната стопанска година.
От приложен по делото и приет като писмено доказателство
договор за доброволна делба на земеделски земи акт № 123, том II, рег. № 3473, на Нотариус Н.М.-Т.с рег. №
471 по регистъра на Нотариалната камара и район на действие Районен съд-
Панагюрище се установява, че ищецът Х.И.Г. е станал собственик на имот: Нива с
площ от 4,732 дка, трета категория в м. „Бюктарла“,
поземлен имот с № ****** по плана за земеразделяне на с. Д., общ. Стрелча.
По делото не се събраха доказателства, от които да се
установява, че за периода на действия на договора за аренда ответникът е
изпълнявал задължението си за заплащане на арендата, съобразно уговореното в
договора, като такива твърдения не бяха наведени.
От така
описаната фактическа обстановка, съдът, съблюдавайки закона прави следните правни изводи:
На първо място следва да се посочи, че
предявеният иск е процесуално допустим, доколкото изричната разпоредба на чл. 28,
ал. 2 ЗАЗ предвижда, че развалянето на договор
за аренда, сключен за срок,
по-дълъг от 10 години или пожизнено,
става по съдебен ред, какъвто е настоящия случай,
доколкото от съдържанието на договора се установява, че същият е сключен за 20
години. Ето защо редът за упражняване на правото
на разваляне е съдебният ред, чрез
подаване на искова молба до
компетентният съд. Тук е мястото да се посочи, че
константната съдебна практика приема, че сключването на договор за аренда е
действие на управление (така Решение № 12 от 01.03.2018 по гр.д. 1251/2017 на Второ гр.о.
ВКС и Определение от
14.05.2019 г. по в.ч.гр.д. № 842/2019 г. по описа на Окръжен съд – Пловдив). В конкретния
случай договорът за аренда е сключен през 2001 г., като видно от нотариалния
акт, в който е обективиран договорът за доброволна
делба, арендният договор е сключен от всички съсобственици.
Впоследствие по силата на договор за доброволна делба от 2006г. индивидуален
собственик на имота обект на арендата е станал ищецът- Х.Г.. Специалната
разпоредба на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ предвижда, че приобретателят
на арендувания обект на договора замества арендодателя
като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. В конкретния случай,
договорът за аренда, чието разваляне се иска, е вписан, поради което следва да
се приеме, че ищецът Х.Г. е заместила като страна по договора за аренда М. Г.- праводателя. Ето защо ищецът има право да иска прекратяване
на целия договор за аренда.
Основанията за прекратяване
на договор за аренда са
уредени в чл. 27, ал.1 от ЗАЗ. В т.1, т.3 и т.6 са посочени конкретни хипотези на прекратяване
на арендното правоотношение: изтичане на срока,
за който е сключен договора; по взаимно съгласие
на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите; при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински
нужди. В т.2, т.4 и т.5 са посочени основанията – неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт/поставяве под запрещение и прекратяване на юридическото лице, като е извършено препращане към други, съдържащи се в ЗАЗ хипотези на прекратяване. Изрично предвидена в закона и относима към основанието по чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ случай и форма на неизпълнение е забавяне на арендното
плащане. – чл. 28, ал.1 от ЗАЗ.
Разпоредбата на чл. 28,
ал.1 от ЗАЗ урежда предвиденото в специалния закон специфично основание за разваляне
– прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава на
арендното плащане за повече от
три месеца. При тази форма
на неизпълнение и когато договорът за аренда няма
за предмет държавни или общински
земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия
ред по чл.
87, ал.1 от ЗЗД (приложим за
неуредените от специалния закон случаи – пар. 1 от ДР на ЗАЗ) за
разваляне на двустранните договори поради неизпълнение – отклонение от изискването
за даване на подходящ срок
за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът
се счита за прекратен (така и мотивите на т. 1 на Тълкувателно решение № 2 от
20.07.2017 г. по Тълкувателно дело №2/2015 г. на ОСГТК, ВКС ).
Съдът намира, че предявеният иск за прекратяване на договора за
аренда чрез развалянето му по съдебен ред
е основателен. Развалянето на договора е правна
възможност за изправната страна да се освободи
от обвързаността си, като предизвика
прекратяване на договорното отношение с неизправната страна. Правото на разваляне
като вторично потестативно по своя характер субективно
право възниква в полза на кредитора
при изпълнение на предвидените в закона условия. Следователно в настоящият случай договорът за аренда се
прекратява при неизпълнение - по предвидения в ЗАЗ ред. Фактът на неизпълнение
на задължението за заплащане на арендните вноски от страна на
арендатора е отрицателен, т.е. ответната страна е тази, която което следва
да ангажира по делото доказателства,
че е извършила арендни плащания, така както същите са
уговорени в договора, т. е. да докаже, че е изпълнила задължението си и че е изправна страна
по договора. Ответната страна не ангажира каквито
и да е било доказателства, установяващи извършени арендни плащания по цитирания
договор, нито наведе такива доводи в преклузивните
срокове за това. Допуснатото от ответника
неизпълнение касае множество арендни
плащания, доколкото договорът е сключен още 2001 г., като не се установи до
настоящия момент да са извършвани каквито и да е плащания.
Предвид гореизложеното, съдът приема, че
е налице неизпълнение на договора за
аренда от страна на арендатора
поради неплащане на арендното плащане
за повече от три месеца,
което прави предявеният иск с правно основание чл. 28, ал. 2, вр. ал. 1 от Закона
за арендата в земеделието основателен и доказан.
По отношение на разноските:
При този изход на
делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищеца следва да бъдат
присъдени разноските по делото. Ето защо ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторени по делото разноски в размер
на 350,00 лв., от които 50 лева – държавна такса и 300 лв. – възнаграждение за
един адвокат, доколкото същите са своевременно поискани като са представени
доказателства, че са реално сторени.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ, на основание чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, сключения между М. И.Г. ЕГН: ********** с адрес: *** и Х.И.Г.
ЕГН: ********** от с. Д. от
една страна като арендодатели и ЕТ „Б.Х.“ ЕИК: ********* със седалище и
адрес на управление:*** представляван от Ц.Х.В. от друга страна
като арендатор, Договор за аренда
на земеделски земи от 01.08.2001 година,
с нотариална заверка на подписите акт № 8, том IV, рег. № 3252 от
01.08.2001 година
на нотариус № 390 с район
на действие Районен съд - Панагюрище, вписан в Служба по вписванията
с вх. peг. № ***/01.08.2001 година, по отношение
на следната земеделска земя, находяща се в землището на село Д., община Стрелча: Нива с площ
от 4,732 дка, трета категория в м. „Бюктарла“,
поземлен имот с № ****** по плана за земеразделяне на с. Д., общ. Стрелча;
ОСЪЖДА, на
основание чл. 78, ал.1 от ГПК, ЕТ „Б.Х.“ представляван от Ц.Х.В. да заплати Х.И.Г. ЕГН: ********** направените по делото
разноски в общ размер на 350.00 лева.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок, от
връчването му на страните, пред Окръжен съд – Пазарджик, с въззивна
жалба.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: