РЕШЕНИЕ
№IV-237
03.09.2020 г.***
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – Бургас, II гражданско отделение, IV въззивен граждански състав, в
открито заседание на трети август две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕДЯЛКА ПЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: 1. ДАНИЕЛА МИХОВА
2. мл. с. ДИАНА АСЕНИКОВА-ЛЕФТЕРОВА
при секретаря Ваня Димитрова, като разгледа докладваното
от младши съдия Асеникова-Лефтерова въззивно гражданско дело № 1529 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба на „БГ Естейтс
Дивелопмънтс” ЕАД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: гр. София,
бул. „Цариградско шосе” № 149, хотел „Експо”, крило „А”, ет. 3, чрез пълномощника адвокат Боян Койнов, против Решение
№ 1081 от 04.05.2020 г. по гр. д. № 5515/2019 г. на Районен съд – Бургас,
с което са ОТХВЪРЛЕНИ предявените от
въззивното дружество против В.В.А.,
гражданин на ***, роден на ***г. в ***, с адрес: ***, искове за заплащане на
сумата от общо 1 806, 96 евро,
представляваща годишна такса за поддръжка, стопанисване и цялостно управление
на общите части на ваканционен комплекс “Флорес Гардън“, гр. Черноморец, м. “Аклади“,
дължима за 2019 г., съгласно Договор за управление и поддръжка от 12.07.2016г.
– с нотариална заверка на подписите рег. № 1485, том 2, № 35 от 12.07.2016г. на
нотариус Милена Илчева, за притежаваните от него два самостоятелни обекта –
апартаменти А1 и А2 на ет. 1 в блок “А“, съответно 1 351.08 евро и 455.88 евро
с ДДС, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане.
Навеждат
се оплаквания, че съдът неправилно е обвързал действителността на процесния
договор с обстоятелството, че такива договори не били сключени с по-голямата
част от собствениците. Поддържа се, че за особения режим на управление по реда
на чл. 2 от ЗУЕС, законът не предвижда инвеститорът да е сключил индивидуални
договори с всички собственици, нито пък кога във времето да става това. Твърди
се, че съдът е коментирал договори, които са извън предмета на спора, очертан с
доклада по делото, като в тежест на ищцовото дружество е било да установи
наличието на твърдяното договорно правоотношение с ответника, изпълнението на
задълженията си по него и размера на претенциите си, а други указания извън
посочените не са били дадени от съда. Поддържа се, че процесният договор е бил
сключен в изискуемата по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС форма и е вписан в Служба по
вписванията гр. Бургас, а „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ ЕАД е било изправна страна
по него, като в дейностите по поддръжка и управление на комплекса за процесната
2019г. е било заместено от трето лице – ,,Флорес Гарден Мениджмънт“
ЕООД, по силата на
сключения между двете дружества договор от 14.10.2016 г., със съгласието
на ответника съгласно чл. 27 от процесния договор.
Оспорва
се като неправилен изводът на съда, че процесният договор за поддръжка е
нищожен поради противоречието му със закона. Поддържа се, че нищожността на
един договор следва да бъде преценявана към момента на неговото сключване. Сочи
се за установено, че процесният комплекс се
състои от няколко сгради,
включително открит голям басейн, помещения за персонал, денонощна охрана с
видеонаблюдение и пропускателен пункт с бариера, т.е. че отговаря на дадените в
§ 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС характеристики към датата на построяването му и към
датата на сключване на процесния договор между инвеститора и ответника. Оспорва
се като неотносимо позоваването на решение № 122/06.11.2019г. по т. д. №
1830/2018г. на ВКС, ТК, I т. о., което се отнася до жилищна сграда, която
изначално не е отговаряла на дефиницията
на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС.
Оспорват
се като неправилни изводите на съда, че щом през 2018г. е било проведено общо
събрание на собствениците, притежаващи самостоятелни обекти в сградите „А“ и
„В“ в комплекса, това изключва особения режим на управление по реда на чл. 2 от ЗУЕС. Поддържа се, че решението за възникване на отделна самостоятелна
етажна собственост в сградите
„А“ и „В“ е нищожно, тъй като противоречи на
императивната разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС, а оттам и взетите на
проведеното на 21.09.2018г. учредително общо събрание решения са
незаконосъобразни като взети от етажна собственост, формирана в противоречие
със закона, ненадлежно учредена. Подчертава се, че нито проведеното на 21.09.2018г. ОС, нито това, проведено през
2019г., може автоматично да доведе до прекратяването на сключения между
инвеститора и ответника договор, поради което процесният договор валидно
обвързва страните и ответника дължи изпълнение по него.
Въззивникът
моли съда да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което да уважи
предявения иск. Претендира за присъждане на разноски пред двете инстанции.
В срока
по чл. 263, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор на въззивната жалба
от въззиваемия В. В.А., чрез
пълномощника адвокат Павлова, която оспорва жалбата и излага доводи в подкрепа
на първоинстанционното решение. Счита въззивната жалба за недопустима поради
това, че не отговаря на изискванията на чл. 260 ГПК, тъй като в нея не се сочат
пороци на обжалваното решение. Твърди се, че ищецът - въззивник не е успял да докаже валидността на сключения договор за поддръжка, въпреки
дадените му от съда подробни указания. Изложени са съображения, че комплекс
„Флорес Гардън“ не отговаря на изискванията на § 1, т. 3 ЗУЕС, тъй като за изграждането
му е разрешено поетапно строителство в три отделни самостоятелни поземлени
имота, а именно УПИ 1 - 5088, УПИ XIV - 5094 и УПИ VIII - 5087, които впоследствие
са обединени в УПИ 1 - 5088, 5094, 5087. Освен това се поддържа че е необходимо
да е налице постигнато съгласие между етажните собственици за въвеждане на
правила, които да уреждат влизането в и излизането от комплекса, както и за
определянето на предназначението на обслужващите обекти в комплекса, като
формата за обективиране на това съгласие е именно писменият договор с
нотариална заверка на подписите по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, който следва да е
сключен, за да възникне (да се учреди) жилищен комплекс от затворен тип. Твърди
се, че инвеститорското дружество „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ ЕАД, което
понастоящем е останало собственик само на земята под изградените и разпродадени
сгради, е сключило само един единствен договор за поддръжка и управление на
общите части в изискуемата писмена форма с нотариална заверка на подписа и това
е процесният договор, с който не се
изпълняват законовите изисквания за изначалното възникване/учредяване на
комплекс от затворен тип предвид наличието на 200 самостоятелни обекта в
комплекса.
Евентуално
се поддържа, че дори и договорът да е бил валидно сключен, ищецът-въззивник не
е извършвал дейностите по поддръжка и управление в процесната сграда.
Въззиваемият
моли съда да потвърди обжалваното решение. Претендира за присъждане на
разноски.
Въззивната
жалба е подадена против подлежащ на обжалване съдебен акт, в законовия срок, от
надлежно упълномощен представител на легитимирано лице, което има правен
интерес от обжалване, и съдържа необходимите реквизити по чл. 260, т. 1, 2, 4 и
7 и чл. 261 ГПК, поради което е процесуално допустима. В тази насока
оплакването на въззиваемия за недопустимост на жалбата е неоснователно предвид
това, че липсата на указания в какво се състои порочността на решението (чл.
260, т. 3 ГПК) не е сред посочените в чл. 262, ал. 1 ГПК основания за
нередовност на жалбата.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, на основание чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. 12 ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
На
основание чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, по допустимостта – в обжалваната му част, а по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата.
На
първо място, следва да се отбележи, че настоящото дело е с международен елемент, доколкото
ищцовото дружество „БГ Естейтс Дивелопмънтс” ЕАД е регистрирано на
територията на Република България, а ответникът В. В.А. е ***. Съобразно правилата на международното частно право правоотношенията
с трансграничен елемент се уреждат, както следва: 1) от двустранен международен
договор; 2) при липсата на такъв – от правото на Европейския съюз; 3) при
липсата на такова – от националното право.
Налице
е Договор между Народна Република България и Съюза на съветските социалистически
републики за правна помощ по граждански, семейни и наказателни дела (Ратифициран
с Указ № 784 на Държавния съвет от 15 април 1975 г. - ДВ, бр. 33 от 1975 г., В
сила от 18 януари 1976 г., Обн. ДВ. бр.12 от 10 Февруари 1976 г., попр. ДВ. бр.
17 от 28 Февруари 2014 г.), по който Руската Федерация е страна в качеството си
на правоприемник на СССР съгласно чл. 12 от Споразумението за създаване на общност
на независимите държави (Беловежко споразумение) от 08.12.1991 г. В този
двустранен договор обаче липсва разпоредба, която да урежда международната
компетентност и приложимото право в материята на договорните правоотношения.
Не е
налице основание и за приложение на Регламент (ЕС) № 1215/2012 на Европейския
парламент и на Съвета от 12 декември 2012 година относно компетентността,
признаването и изпълнението на съдебни решения по граждански и търговски дела,
тъй като не се твърди и не се установява ответникът да има местоживеене на
територията на държава-членка на Европейския съюз.
При
това положение приложение следва да намери националният закон на сезирания съд
– Кодекса на международното частно право (КМЧП). Съгласно чл. 4, ал. 2, т. 2
КМЧП (обща компетентност) международната компетентност на българските съдилища и
други органи е налице, когато ищецът е юридическо лице, регистрирано в
Република България. Разпоредбата на чл. 15 (компетентност по дела за права от
договорни отношения) предвижда, че българските съдилища са компетентни по
искове от договорни отношения освен в случаите по чл. 4 и когато мястото на
изпълнение на задължението е в Република България или ответникът има основно
място на дейност в Република България. Следователно в процесния случай е налице
както общо, така и специално основание за компетентност на българския съд. На
основание чл. 94, ал. 1 вр. ал. 2 и ал. 3 КМЧП приложимото право е българското,
тъй като договорът е в най-тясна връзка с Република България, защото това е
държавата, в която страната, която трябва да изпълни характерната престация по
договора (изпълнителят), е имала своето главно управление към момента на
сключване на договора и освен това договорът е сключен в изпълнение на
занятието или професионалната дейност на тази страна, с оглед на което се предполага
се, че той е в най-тясна връзка с държавата, на чиято територия се намира
нейното основно място на дейност.
Въз
основа на изложеното съдът намира, че е компетентен да разгледа настоящото дело
с международен елемент, като приложи българското право.
Съдът намира, че обжалваното решение е валидно и
допустимо, а по наведените с въззивната жалба оплаквания за неправилност намира
следното:
По отношение на доводите за наличие на жилищен
комплекс от затворен тип:
Спорно
по делото е обстоятелството дали комплекс „Флорес Гарден“ представлява жилищен
комплекс от затворен тип.
Съгласно
разпоредбата на § 1, т. 3 ЗУЕС жилищен комплекс от затворен тип е комплекс,
обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в
режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.
Следователно, за да възникне жилищен комплекс от затворен тип, е необходимо да
са налице следните предпоставки: 1) обособяване на отделен урегулиран поземлен
имот; 2) в него да са построени сгради в режим на етажна собственост и други
обекти, обслужващи собствениците и обитателите; 3) да са налице изисквания за
контролиран достъп за външни лица.
Между
страните не е спорно, че за изграждането на комплекс „Флорес Гарден“ е
разрешено поетапно строителство в три отделни самостоятелни поземлени имота, а
именно УПИ 1 - 5088, УПИ XIV - 5094 и УПИ VIII - 5087, които впоследствие са обединени
в УПИ 1 - 5088, 5094, 5087. Следователно е налице първата предпоставка. В тази
насока възраженията на въззиваемата страна са неоснователни, тъй като меродавно
е обстоятелството, че е обособен един отделен урегулиран поземлен имот, макар и
към момента на издаване на разрешението за строеж на комплекса да са били
налице три урегулирани поземлени имота.
Между
страните не е спорно също, че върху УПИ 1 - 5088, 5094, 5087 са изградени (поне)
две сгради в режим на етажна собственост (сгради „А“ и „В“), както и други
обекти, обслужващи собствениците и обитателите на комплекса (тревни площи,
басейн и др.). Следователно е налице и втората предпоставка.
По
делото са събрани гласни доказателства чрез показанията на свидетеля К., които
съдът кредитира като обективни, ясни и житейски логични. От тях се установява,
че единственият вход към комплекса е портата срещу рецепцията, която е от
ковано желязо, като достъпът се осъществява чрез чипове за влизане и излизане
през вратата, а за автомобилите има ключ за катинар, с който разполагат
собствениците. Без чип и ключ достъпът в комплекса е невъзможен. Чипираната
система е с код, който се предоставя от „Флорес Гарден Мениджмънт“ ЕООД.
Следователно е налице и третата предпоставка. В тази насока съдът не споделя
доводите на въззиваемата страна, че необходимо да е постигнато съгласие между
етажните собственици за въвеждане на правила, които да уреждат влизането в и
излизането от комплекса във формата на писмен договор с нотариална заверка на
подписите.
Между страните е спорно какво е правното значение на писмения
договор с нотариална заверка на подписите по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС. Съгласно чл. 2,
ал. 1 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти. Ал. 2 предвижда, че този договор се вписва от инвеститора
в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е
противопоставим на неговите последващи приобретатели. Съдът намира, че
сключването на договор по чл. 2 ЗУЕС не е условие за възникването на жилищен
комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 ЗУЕС, тъй като не е сред
предвидените в посочената разпоредба предпоставки. От тълкуването на чл. 2 ЗУЕС
може да се направи извод, че този договор се сключва, за да уреди управлението
на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени във вече възникнал
жилищен комплекс от затворен тип. Следователно сключването на такъв договор не
е условие за възникването на жилищен комплекс от затворен тип, а последица от
възникването му. В тази насока неоснователни са доводите на въззиваемата
страна, че не са изпълнени законовите изисквания за изначалното
възникване/учредяване на комплекс от затворен тип поради това, че е сключен
договор по чл. 2 ЗУЕС само с ответника, а в комплекса има още 200 самостоятелни
обекта.
Въз
основа на гореизложеното съдът приема, че комплекс „Флорес Гарден“ в гр. Черноморец
представлява жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 ЗУЕС.
По отношение на доводите за недействителност на
процесния договор:
От
фактическа страна се установява следното:
По
силата на договор за покупко-продажба от
14.10.2014 г. ищцовото дружество (инвеститор) „БГ Естейтс Дивелопмънтс” ЕАД е
прехвърлило на ответника В.В.А. правото на собственост върху два апартамента (А1
и А2), представляващи самостоятелни обекти в сграда „А“ в комплекс „Флорес
Гарден“.
На
12.07.2016 г. страните по делото са сключили и договор за управление и
поддръжка с нотариална заверка на подписите, вписан в Службата по вписванията –
гр. Бургас. По силата на чл. 15 от този договор ищцовото дружество се е
задължило да извършва цялостно стопанисване и управление на комплекса,
включващо: 1) цялостна охрана на комплекса чрез организиране на необходимия
пропускателен режим; 2) поддръжка на съоръженията в комплекса; 3) поддържане на
чистотата на общите части на сграда и двора (без сметосъбиране); 4) поддържане
на зелените площи в сградата и на дървесната растителност; 5) извършване на
необходимите ремонти за общите части на сградата; 6) организиране, отчитане и
заплащане на консумативните разходи, свързани с общите части на сградата. По
силата на чл. 5 от договора собственикът се задължава да заплаща на
изпълнителя: 1) годишна такса, включваща възнаграждението на изпълнителя и
разходите за поддръжка на общите части, включително консумативите при
използването на общите части на сградата, като но не само – за електричество,
вода, отопление; 2) извънредни разходи за поддръжка на общите части, извършени
въз основа на предварително решение на общото събрание на етажните собственици
съгласно действащото законодателство; 3) разходи, свързани с предоставяни на
собственика допълнителни услуги. Съгласно чл. 24, ал. 1 от договора
собственикът се задължава да заплаща на изпълнителя годишна такса в размер на
10 евро без ДДС за 1 кв. м. от площта на апартамента, плюс съответните идеални
части от общите части на сградата, като посочената такса покрива: 1)
необходимите разходи за поддръжка и управление на общите части на
сградата; 2) необходимите разходи за
поддръжка и управление на дворното място и съоръженията в него; 3) необходимите
суми за заплащане на консумативните разходи, свързани с общите части на
сградата и съоръженията в комплекса; 4) възнаграждението на изпълнителя.
Разпоредбата на чл. 24, ал. 4 от договора предвижда, че собственикът е длъжен
да заплаща и 1) всички непредвидени, но необходими разходи, свързани със
стопанисването и управлението на сградата, общите части и съоръжения, дворното
място и съоръженият в него; 2) всички планирани разходи, необходими за
значителните ремонти на сградата и съоръженията в комплекса и общите части, за
които собствениците са взели решение да бъдат извършени, като за извършването
на посочените разходи е необходимо предварително решение на общото събрание на
етажните собственици в сградата.
По
делото не се твърди и не се установява инвеститорът „БГ Естейтс Дивелопмънтс”
ЕАД да е сключил такива договори с всички останалите собственици на
самостоятелни обекти в комплекс „Флорес Гарден“. Въпреки наведените с
въззивната жалба оплаквания относно предмета на доказване по делото, пред
настоящата въззивна инстанция не са
изложени твърдения, не са направени доказателствени искания и не са представени
доказателства относно обстоятелството дали инвеститорът „БГ Естейтс
Дивелопмънтс” ЕАД е сключил договори за управление с други собственици на
самостоятелни обекти в комплекс „Флорес Гарден“. С оглед на това и при липсата
на задължение за съда служебно да събира такива доказателства, следва да се
приеме, че по делото не се установява инвеститорът „БГ Естейтс Дивелопмънтс”
ЕАД да е сключил договори за управление с другите собственици на самостоятелни
обекти в комплекс „Флорес Гарден“ освен с ответника.
На
21.09.2018 г. е проведено общо събрание на собствениците на обекти в сгради „А“
и „В“ в комплекс „Флорес Гарден“, на което са взети решения за избор управител
и контрольор, за размера на вноските за управление и обслужване и за фонд
„основен ремонт“, приет е размер на годишния бюджет и е упълномощен избраният
управител да сключва договори с отделни физически и/или юридически лица за
обслужване на общите части на сгради „А“ и „В“ (включително паркинг) и обектите
в комплекса, включително басейна, за осигуряване на благоустройството и
озеленяването в комплекса, както и за поддръжката на асансьорите.
На 17.12.2018 г. И.И. като възложител в качеството й на
управител на Етажната собственост на сгради „А“ и „В“ в комплекс „Флорес
Гарден“, регистрирана в регистъра на сградите в режим на етажна собственост на
територията на Община Созопол под номер 10 от 27.11.2018 г., е сключила с „ТНТ
Травел“ ЕООД като изпълнител договор за предоставяне на услуги по управление,
техническо обслужване и поддръжка на общите части в жилищен комплекс „Флорес
Гарден“, ведно с приложение А към него, представляващо списък на услугите,
предоставяни от изпълнителя, и приложение Б относно заплащането на тези услуги.
Не се спори по делото, че ответникът е заплатил сумите за
управление и поддържка за 2019 г. в полза на „ТНТ Травел“ ЕООД.
С
Решение № 2887 от 06.11.2019 г. по гр. д. № 7514/2018 г. на Районен съд –
Бургас по иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС са отменени всички решения, взети
на ОС на ЕС на блок „А“ и блок „В“ в комплекс „Флорес Гарден“, проведено на
21.09.2018 г.
На
01.08.2019 г. е проведено ОС на ЕС в блок „А“ и блок „В“ в комплекс „Флорес
Гарден“, на което са взети решения по 12 точки от дневния ред, включително за
избор на Ирина Иконникова като управител на ЕС и упълномощаването й да сключи
от името на ЕС договор за поддръжка на общите части.
На
16.08.2019 г. И.И. в качеството й на управител на Етажната собственост на
сгради „А“ и „В“ в комплекс „Флорес Гарден“ и „ТНТ Травел“ ЕООД са сключили
договор (наименован от страните договор за подновяване на задължение), по
силата на който възложителят приема всички извършени от изпълнителя действия по
договора за предоставяне на услуги по управление, техническо обслужване и
поддръжка на общите части в жилищен комплекс „Флорес Гарден“ от 27.12.2018 г.,
като срокът на действие на договора се запазва до 31.12.2019 г.
По
делото е представен договор от 14.10.2016 г., по силата на който „БГ Естейтс
Дивелопмънтс” ЕАД прехвърля на „Флорес Гарден Мениджмънт“ ЕООД всички свои
задължения по изпълнението на всички дейности, предмет на сключените от „БГ
Естейтс Дивелопмънтс” ЕАД индивидуални договори за поддръжка и управление в
комплекс „Флорес Гарден“.
По
делото са събрани писмени и гласни доказателства, от съвкупната преценка на
които се установява, че някои от дейностите по поддръжка и управление на общите
части в комплекс „Флорес Гарден“ се осъществяват от „Флорес Гарден Мениджмънт“
ЕООД, а други – от „ТНТ Травел“ ЕООД.
Въз
основа на така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните
правни изводи:
Съгласно
чл. 2 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен
договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти, който се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията
по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите
последващи приобретатели. Разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС предвижда особена форма на
управление на общите части на комплексите от затворен тип и е специална по
отношение на останалите норми от закона, касаещи управлението на етажната
собственост (така Решение № 87 от 09.03.2012г. по гр. д.№ 1115/2011г. на ІІ г. о.
на ВКС, Решение № 122 от 06.11.2019 г. по т. д. № 1830/2018 г., I т. о. на ВКС). Тук следва да се отбележи, че процесният
случай е специфичен, доколкото се отличава с това, че е налице само един писмен
договор с нотариална заверка на подписите, сключен между инвеститора и един
собственик на самостоятелен обект.
Съдът
намира, че формата на управление по чл. 2 ЗУЕС е допустима от закона само в
случаите, в които инвеститорът е сключил писмен договор с нотариална заверка на
подписите с всички собственици на самостоятелни обекти. Това следва от
езиковото тълкуване на разпоредбата на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, която предвижда
сключването на писмен договор с нотариална заверка на подписите между
инвеститора и собствениците (мн. ч.) на самостоятелни обекти, т. е. всички
собственици, а не един или няколко от тях. Посоченият извод се налага също от
логическото и систематично тълкуване на разпоредбите на ЗУЕС относно
управлението на етажната собственост. В закона липсва правило, което да уреди
въпроса за управлението на общите части в жилищен комплекс от затворен тип в
случаите, в които не е сключен договор по чл. 2 ЗУЕС с всички или с някои от
собствениците на самостоятелни обекти, както и в случаите на разваляне или
прекратяване на сключените договор по чл. 2 ЗУЕС. При тази законова празнота в
съдебната практика (Решение № 1258 от 25.02.2014 г. по гр. д. № 14511/2013 г.
на Софийски градски съд, Определение № 868 от 18.09.2015 г. по гр. д. №
2897/2015 г., III г. о. на ВКС) се възприема становището, че при липса на сключен
договор по чл. 2 ЗУЕС между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти
в жилищен комплекс от затворен тип, отношенията по повод по управлението на
общите части не могат да останат извън предмета на правно регулиране, поради
което в тази хипотеза, доколкото управлението не е уредено в специалната форма
по чл. 2 ЗУЕС, приложение следва да намерят общите правила на ЗУЕС за
управление на етажната собственост, т. е при липса на договор са приложими
общите разпоредби на закона. Съгласно чл. 9 ЗУЕС формите на управление на
етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците. По делото
е установено, че на 21.09.2018 г. и на 01.08.2019 г. е проведено общо събрание
на собствениците на самостоятелни обекти в сгради „А“ и „В“ в комплекс „Флорес
Гарден“, а на 17.12.2018 г. управителят на Етажната собственост на сгради „А“ и
„В“ в комплекс „Флорес Гарден“, регистрирана в регистъра на сградите в режим на
етажна собственост на територията на Община Созопол под номер 10 от 27.11.2018
г., в изпълнение на решение на ОС на ЕС е сключил договор с „ТНТ Травел“ ЕООД
за предоставяне на услуги по управление, техническо обслужване и поддръжка на
общите части в жилищен комплекс „Флорес Гарден“.
Недопустимо
е управлението на някои от идеалните части от общите части да се осъществява с
писмен договор с нотариална заверка на подписите по реда на чл. 2 ЗУЕС, а
управлението на останалите идеалните части от общите части да се извършва чрез общо
събрание и/или сдружение на собствениците по реда на глава втора, раздел втори
ЗУЕС, съответно по реда на глава втора, раздел трети ЗУЕС. Подобна двойственост
в режима на управление би била правно нетърпима, тъй като законът не допуска
смесена форма на управление на общите части в режим на етажна собственост,
върху които съществува принудителна и неделима съсобственост между всички
собственици на самостоятелни обекти. Поради това правно невъзможно е паралелно
да действат договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен между инвеститора и един или няколко
от собствениците на самостоятелни обекти, и успоредно с този договор – общо
събрание или сдружение на собствениците по чл. 9 ЗУЕС.
При
това положение съдът намира, че процесният договор за управление и поддръжка от
12.07.2016 г. не е годен да постигне целените с него правни последици, тъй като
е недействителен на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД – поради невъзможен
предмет. В тази насока следва да се обърне внимание на обстоятелството, че в
самия договор от 12.07.2016 г. са включени клаузи с противоречиво съдържание,
сочещи за паралелното съществуване на две несъвместими форми (особена и обща)
на управление на общите части – с писмен договор с нотариална заверка на
подписите по чл. 2 ЗУЕС и Общо събрание на етажните собственици по чл. 9, пр. 1 ЗУЕС, което е правно недопустимо. Клаузата на чл. 5 от договора предвижда
собственикът да заплаща на изпълнителя и извънредни разходи за поддръжка на
общите части, извършени въз основа на предварително решение на общото събрание
на етажните собственици съгласно действащото законодателство. Съгласно чл. 24,
ал. 4 от договора собственикът е длъжен да заплаща и всички непредвидени, но
необходими разходи, свързани със стопанисването и управлението на сградата,
общите части и съоръжения, дворното място и съоръженият в него, както и всички
планирани разходи, необходими за значителните ремонти на сградата и
съоръженията в комплекса и общите части, за които собствениците са взели
решение да бъдат извършени, като за извършването на посочените разходи е
необходимо предварително решение на общото събрание на етажните собственици в
сградата. При това положение от самото съдържание на договора може да се направи
извод, че предметът му е правно невъзможен, тъй като предвижда успоредното
съществуване на две форми на управление на общите части – особен режим на
управление по чл. 2 ЗУЕС въз основа на писмен договор с нотариална заверка на
подписите и общ режим на управление чрез общо събрание на етажните собственици.
С оглед
на изложеното съдът намира, че предявените искове с правно основание чл. 79,
ал. 1 вр. чл. 2 ЗУЕС са неоснователни, доколкото ищецът черпи правата си от
недействителен договор, който не е годен да породи права и задължения за
страните по него. Поради съвпадане на крайните изводи на двете съдебни
инстанции обжалваното решение следва да бъде потвърдено като правилно.
При
този изхода на делото въззиваемият има право на разноски съобразно направеното
искане и представените доказателства за извършването им. Ето защо въззивното
дружество следва да бъде осъдено да заплати на въззиваемия сумата от 600 лева,
представляваща заплатено адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция.
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК настоящото решение не подлежи на касационно
обжалване, поради което е окончателно.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1081 от 04.05.2020 г. по гр. д. № 5515/2019
г. на Районен съд – Бургас.
ОСЪЖДА „БГ Естейтс Дивелопмънтс” ЕАД, ЕИК: *********, седалище и адрес на
управление: гр. София, бул. „Цариградско
шосе” № 149, хотел „Експо”, крило „А”, ет. 3, да заплати на В.В.А., гражданин на ***, роден на ***г. в ***, с адрес: ***,
сумата от 600 лева, представляваща
заплатено адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.