Р Е Ш Е Н И Е
№ ………………../……..06.2021 г., гр.София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, ІV-Г въззивен състав, в публично съдебно заседание на трети
ноември през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАНЯ ОРЕШАРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЙОАНА ГЕНЖОВА
Мл. съдия ИРИНА СТОЕВА
при участието на секретаря Антоанета Петрова, като разгледа докладваното от съдия Генжова
в.гр.дело №14418 по описа за 2019 година, и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.
258 и сл. от ГПК.
С решение
№150964/26.06.2019г., постановено по гр.д. №39635/2018г. по описа на СРС, 51
състав, е осъдено „Е.Б.” ООД да заплати на Д.П.К. сумата от 11600 лева – двоен
размер на задатък, платен по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 18.09.2017г., ведно със законната лихва от
14.06.2018г. до окончателното изплащане на сумата, както и на основание чл.78,
ал.1 от ГПК сумата от 2562,71 лева – разноски.
Постъпила е въззивна жалба от ответника в производството „Е.Б.” ООД,
чрез пълномощника адв. К.Г., срещу първоинстанционното решение. Въззивникът
поддържа, че не е налице неизпълнение на договора от страна на ответника, а от
друга страна ищцата не е изпълнила своите задължения по договора, поради което
не било налице основание за развалянето му. Ищцата изпратила до ответното
дружество изявление за прекратяване на договора, но не дала подходящ срок за
изпълнение. Поддържа, че изпълнението не е станало невъзможно и към датата,
уговорена за сключване на окончателния договор дружеството разполагало с всички
необходими документи за сключване на договора. Ищцата подписала и два анекса, с
които се удължава срока на предварителния договор, поради което не можело да се
приеме, че изпълнението е станало безполезно за нея. Единствената причина да не
се сключи окончателния договор на уговорената дата е, че нито банката –
кредитор на ищцата, нито самата ищца са посочили нотариус, при който да се
изповяда сделката. Дружеството имало готовност за сключване на окончателния
договор, но поради липса на съдействие от страна на ищцата, за него
съществувала пречка да изпълни задължението си. Неправилно били анализирани от първоинстанционния съд показанията на свидетелите К.и К..
Излага съображения, че непредставянето на документите е незначително с оглед
интереса на кредитора и това се доказвало от факта, че ищцата е изпратила известие
за прекратяване на договора на 22.05.2018г. – повече от два месеца след
уговорената дата за сключване на окончателен договор. Поради това поддържа, че
ищцата не е имала основание да прекрати едностранно договора и моли първоинстанционното решение да бъде отменено изцяло и да
бъде постановено друго, с което предявеният иск да бъде отхвърлен изцяло.
В срока по
чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор от насрещната страна Д.П.К., чрез
пълномощника адв. К.Г., с който жалбата се оспорва
изцяло. Поддържа, че в случая се касае за отказ от договора от изправната
страна по реда на чл.93 от ЗЗД, като уговорката за задатък
освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда по чл.87 от ЗЗД.
Отказът от договора представлявал едностранно изявление на кредитора, че счита
договора за прекратен, позовавайки се на уговорката за задатък,
като в случая такова изявление било направено от ищцата и достигнало до
ответното дружество. Излага доводи, че окончателен договор не бил сключен
поради виновно поведение на ответника, тъй като било установено по делото, че
към уговорената дата на сключване на договора ответникът не бил собственик на процесния обект, поради което изпълнението на основното
задължение по договора било невъзможно за продавача. Поради това за купувача не
била налице възможност да се защити чрез предявяване на иск за обявяване на
предварителния договор за окончателен, тъй като за уважаването на иска е
необходимо купувачът да установи, че продавачът е собственик на имота. Било
установено също така, че предметът на предварителния договор не бил обособен
като самостоятелен обект, поради което било налице неизпълнение на задължение
по договора от страна на продавача. Поетото задължение по договора било за
предоставяне на документите на купувача, а не на нотариус, поради което
неоснователно въззивникът твърдял, че причина за
несключване на договора е непосочване на нотариус от страна на купувача. Не се
касаело в случая за незначително неизпълнение относно непредставяне на
необходимите документи, тъй като се касаело за документи относно легитимацията
на продавача като собственик на имота. Правилно били обсъдени от първоинстанционния съд събраните гласни доказателства.
Поради това моли въззивната жалба да бъде оставена
без уважение, а първоинстанционното решение да бъде
потвърдено.
Софийски градски съд, като обсъди събраните по
делото доказателства и становищата на страните, съгласно разпоредбата на чл.
235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:
Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана страна,
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и е процесуално допустима, а
разгледана по същество е неоснователна.
Съгласно
разпоредбата на чл.
269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на
случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна
норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от
ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК
на ВКС.
Постановеното
решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, като въззивният
състав споделя мотивите му, поради което и на основание чл. 272 ГПК препраща към мотивите на СРС.
Във връзка доводите в жалбата за неправилност на решението, следва да се добави
и следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с осъдителен иск с правна квалификация
чл.93, ал.2 от ЗЗД за заплащане на двойния размер на даден задатък
по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.09.2017г.
Съгласно разпоредбите на 93, ал.1 и ал.2 от ЗЗД задатъкът
служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото
изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не
изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от
страната, която е получила задатъка, другата страна
при отказ от договора може да иска задатъка в двоен
размер.
В случая не са
спорни между страните по делото обстоятелствата, че между тях е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, че купувачът е
платил задатък по договора, като съгласно уговорката
между страните купувачът може да се откаже от договора и да иска връщане на
платения задатък в двоен размер в случай, че
продавачът се откаже от сключване на окончателен договор и/или не се яви на
датата, определена за краен срок по договора.
Със сключения
между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
18.09.2017г. ответното дружество е поело задължение да направи документално
разделяне на офис №6 от сграда, находяща се в гр.
София, ул. „******в срок до 09.11.2017г., да представи копия на всички
документи, изискани от нотариуса в срок от 50 дни, както и да се яви заедно с
купувача за сключване на окончателен договор в срок до 27.11.2017г. в кантората
на нотариус, посочен от „Уникредит Булбанк”. Със
сключен между страните анекс от 08.01.2018г. посочените срокове за изпълнение
на задълженията на дружеството са продължени, както следва: срокът за
документално разделяне на офис №6 по чл.3 до 10.03.2018г., срокът за
предоставяне на копия от документите по чл.4 до 20.03.2018г., а срокът за
сключване на окончателен договор по чл.10 – до 30.03.2018г. Ответникът, чиято е
доказателствената тежест в процеса да установи, че е
извършил уговореното документално разделяне на офис 6 не е доказал този факт
при условията на пълно и главно доказване, поради което същият се явява
неизправна страна по договора. На следващо място се установява по делото, че
както към момента на сключване на предварителния договор, така и към
уговорената дата на сключване на окончателния договор ответното дружество не е
било собственик на процесния имот, поради което
същият не е можел да изпълни основното си задължение по договора, а именно да
прехвърли правото на собственост върху имота.
Ответното
дружество не е установило също така при условията на пълно и главно доказване,
че е предоставило необходимите документи за изповядване на сделката. Това
задължение на продавача не е обусловено от поведението на купувача – да посочи
конкретен нотариус, при който ще се изповядва сделката, поради което изложените
в тази насока възражения във въззивната жалба се
явяват неоснователни.
Неоснователни са
и възраженията на въззивника, че ищцата е следвало
предварително да предостави на дружеството подходящ срок за изпълнение. Относно принадлежността на потестативното
право за разваляне на двустранен договор е формирана последователна практика на
Върховния касационен съд, според която правото на разваляне на двустранен
договор по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е
обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната
страна. За да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на
договора, е необходимо да е доказано, че са били налице законовите предпоставки
на чл.87, ал.1 ЗЗД, с предоставяне от изправната страна по договора
на подходящ срок за изпълнение или чрез безусловно изявление за разваляне при
невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при
безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение непременно в
определено време. Договорът може да бъде развален и с исковата молба. В този
случай правото на извънсъдебно едностранно разваляне на договора се осъществява
с исковата молба, с петитума на която се претендират
последиците от развалянето. За да настъпи ефектът на разваляне на договора,
трябва да се установени предпоставките по чл. 87 ЗЗД. Развалянето на договора с исковата молба може да
се реализира, ако длъжникът не изпълни в хода на производството по делото до
изтичането на обективно подходящ предвид конкретните обстоятелства срок.
Уговорката за задатък освобождава изправната страна
от необходимостта да спазва реда по чл.87 от ЗЗД, като кредиторът не следва да дава допълнителен
срок за изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в този
допълнителен срок ще смята договора за развален. Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна - чл. 93 ал.2 от ЗЗД. В случая с предявяване на претенцията за
присъждане на стойността на дадения задатък в двоен
размер ищцата – купувач по предварителния договор е упражнила потестативното си право на развалянето му (в този смисъл
решение №120/31.07.2019г. по дело №992/2018г. на ВКС, ІІІ ГО).
Поради изложеното предявеният иск с правна квалификация
чл.93, ал.2 от ЗЗД се явява основателен и доказан и правилно е бил уважен от първоинстанционния съд.
Поради съвпадане
на крайния извод на двете съдебни инстанции първоинстанционното
решение следва да бъде потвърдено на основание чл.271, ал.1 от ГПК.
По разноските:
При този изход на
спора разноски се дължат на въззиваемата страна, но
такива не следва да бъдат присъждани, тъй като липсва направено искане за
присъждане на такива и не са представени доказателства за направени разноски.
По изложените мотиви, Софийски
градски съд, ГО, ІV-Г въззивен състав
Р Е Ш И
:
ПОТВЪРЖДАВА решение
№150964/26.06.2019г., постановено по гр.д. №39635/2018г. по описа на СРС, 51
състав.
Решението подлежи на
касационно обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ : 1.
2.