№ 14540
гр. София, 14.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ЗОРНИЦА ИВ. ТОДОРОВА
при участието на секретаря КОЯ Н. КРЪСТЕВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско дело
№ 20211110155785 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявени от ищеца П. Д. Т., ЕГН **********,
с адрес: **********, иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр.2 ЗЗД за осъждане на
ответника Ж. М. В., ЕГН **********, с адрес: гр. *********, да заплати сумата 380,96
лв., представляваща цена на топлинна енергия, ползвана през м.04.2021 г., м.06.2021 г.
и м.07.2021 г. в процесния имот, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба – 28.09.2021 г. до окончателното изплащане на сумата, и иск с правно
основание чл.92 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата 4 400,00 лв.,
представляваща неустойка по чл. 12, ал. 2 от договор за наем, сключен на 19.06.2020 г.,
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 28.09.2021 г., до
окончателното изплащане на сумата.
Ищецът П. Д. Т. извежда съдебно предявените субективни права при твърдения,
че на 19.06.2020 г. сключил с ответника договор за наем, по силата на който му
предоставил за временно и възмездно ползване апартамент № 9, находящ се в гр.
София, ***********, както и правото да ползва паркомясто по избор във вътрешния
двор на сградата, като за последното ответникът дължал такса на етажната
собственост. С клаузата на чл. 12, ал. 2 от договора страните уговорили неустойка в
случай на предсрочното му прекратяване в размер на четири месечни наема плюс 100
лева за всеки месец, през който ответникът е ползвал имота по силата на процесния
договор за наем. Твърди, че договорът бил сключен за срок от три години, считано от
датата му на влизане в сила /01.07.2020 г./, като ответницата прекратила същия
предсрочно с уведомление от 12.07.2021 г., с твърдение, че ищецът не бил изпълнил
задълЖ.ето си да осигури възможност на ответната страна да използва паркомясто във
вътрешния двор на сградата, а имотът бил предаден на 29.07.2021 г. с подписването на
приемо-предавателен протокол. Твърди, че ответникът не е имал право да прекратява
договора, тъй като му е предоставил възможност да ползва паркомясто, поради което
ответната страна следвало да заплати неустойка по чл. 12, ал. 2 от договора в размер на
4400.00 лв., както и сумата от 380.96 лв., представляваща стойност на потребена, но
неизплатена от ответника топлинна енергия в наетия имот в периода м.04.2021 г.,
м.06.2021 г. и м.07.2021 г.
Ответникът Ж. М. В., в срока по чл.131 ГПК е подал отговор на исковата молба
1
чрез назначения особен представител, с който оспорва иска с твърдения, че
процесният договор за наем е прекратен, тъй като ищецът не е изпълнил задълЖ.ето си
да осигури безпрепятствено ползване на наетия имот, като не е предоставил
възможност за ползване на паркомясто, което е било необходимо на ответната страна,
предвид здравословното й състояние.
След като взе предвид становищата на страните, събраните по делото
доказателства и изявленията на страните, съдът намира за установено от
фактическа страна следното:
Между страните не е спорно, поради което този факт е отделен като безспорен и
ненуждаещ се от доказване, а и от представения по делото договор за наем от
19.06.2020 г., се установява, че между страните е бил сключен договор за наем, по
силата на който на ответника е предоставен за временно и възмездно ползване
недвижим имот, представляващ Апартамент № 9, находящ се в ********, на партерен
етаж, както и че в чл. 12, ал. 2 от договора страните са уговорили неустойка при
едностранно прекратяване на договора от страна на наемателя преди изтичането на
срока в размер на 4 месечни наема и по 100 лв. за всеки реализиран до момента на
прекратяването месец на наемане, считано от датата на влизане в сила на договора до
датата на едностранното му прекратяване.
Представен е и приемо-предавателен протокол, видно от който наетия имот е
предаден на ответника на 24.06.2020 г., като в същия са отразени показанията на
водомер на студена и топла вода.
Представени са и касови бележки за платени такси за поддържане и управление
на общи части (л. 21 – л. 26).
По делото е представен Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 1, том І, рег. № 60, дело № 1/13.01.2017 г., по силата на който ищецът се легитимира
като собственик на отдадения по наем имот.
С уведомление от 12.07.2021 г., ищецът е поканил ответника в 7-дн. Срок от
получаването му да изпълни задълЖ.ето за предоставяне правото на ползване на
паркомясто във вътрешния двор на сградата, съгласно договора за наем, като при
неизпълнение на задълЖ.ето ще счита договора за развален, в отговор на което ищецът
е изразил несъгласие с твърдяното неизпълнение с оглед предоставената възможност за
ползване на паркомясто и платената от его такса за поддръжка.
По делото са представени и фактури, издадени от „Топлофикация София“ ЕАД
за доставена топлинна енергия за имот с адрес: **********, както и разписки за
извършени плащания в общ размер на 380,96 лв.
Представено е Експертно решение № 0106/17.01.2006 г. на ответника, видно от
което последният е 91,6 % трайно намалена работоспособност с чужда помощ за срок
от 3 г., социални оценки, заповед за изплащане на месечна финансова подкрепа,
епикризи
В хода на делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на
свидетелите Динко Танев, Асен Симеонов Велинов и Борис Кръстев Кръстев.
Свидетелят Танев, който е син на ищеца, в своите показания изнася данни, че
познава Ж. В. като наемател в апартамента на майката му, находящ се на *****, в един
безистен, в близост с пресечката на ул. „6-ти септември“. В сградата има двор, в който
синът на Ж. ползвал паркомясто за лек автомобил и мотоциклет. Към двора се влиза
през вход на безистена, като няма бариери или други преградни съоръЖ.я. Заплащали
такси на етажната собственост за срока на договора. Посочва, че не е имало
оплаквания за паркомястото, оплакване било направено след изтичане на първата
година, след което получили уведомление за разваляне на договора. Свидетелят
заявява, че много пъти е виждал в двора паркирани автомобили и мотоциклети.
Свидетелят Кръстев в своя разпит посочва, че познава Ж. В. от дете, знае, че е
наемала имот около МВР на ул. „Гурко“. Заявява, че е помогнал на Ж. при нанасянето,
било трудно влизането, тъй като било тясно. В самият двор имало 3-4 коли паркирани,
поради което той паркирал в средата между колите. Разтоваряли мебели и всичко,
2
свързано с обзавеждането. Посочва, че веднъж, когато неговият приятел бил зает, той
лично превозил Ж. от болницата до апартамента и се наложило да запуши другите
коли, докато я качил в апартамента. Местата за паркиране в дворното място не са
маркирани или обособени по друг начин.
Свидетелят АВ в своя разпит, който е син на ответника посочва, че наели
апартамента през м. юни 2020 г. При наемането на имота било много важно да се
намира на първи етаж, тъй като майка му била неподвижна. Изнася данни за
здравословното състояние на майка си – трудно подвижна, с операции на всеки крак,
счупена шийка на ставата. Посочва, че още при нанасянето нямали определено
паркомясто, към сградата има двор с 4 паркоместа. Спомня си, че имало приемо-
предавателен протокол за апартамента, но не и за паркомястото. Свидетелят посочва,
че лично е участвал в преговорите, имотът е предложен от брокер. Наемодателят казал,
че към апартамента има пракомясто, на което може да се паркира. При предаването на
апартамента попитали за паркомястото и им казали, че могат да паркират навсякъде на
двора. Сградата била на 4-5 етажа, като на всеки етаж имало по 2 апартамента. Кола
никога не е паркирал в двора, тъй като никога не е имало място. Посочва, че майка му
ползва помощни средства за да се придвижва с канадка, патерица и бастун на кратки
разстояния. В момента била настанена в къща на първия етаж, за да е на ниско.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
За основателността на предявения иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2
ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже пълно и главно посоченото наемно
правоотношение, въз основа на който е предал процесния имот на ответника в
качеството му на наемател и последният е потребил в имота топлинна енергия на
претендираната стойност за процесния период.
Не е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства - договор
за наем на недвижими имоти от 19.06.2020 г. и приемо-предавателен протокол от
24.06.2020 г., може да се обоснове извод, че между страните е съществувало наемно
правоотношение, въз основа на което ищецът, като наемодател е предал на ответника,
като наемател процесният Апартамент № 9, находящ се в ********, който е предаден в
държане на наемателя на 24.06.2020 г.
Не е спорно и обстоятелството, че ответникът на 12.07.2021 г. е изпратил до
ищеца уведомление за разваляне на договора, ако първият не изпълни задълЖ.ето си за
осигуряване ползването на паркомясто в 7 –дневен срок, до изтичането на който срок е
ползвал имота, в качеството му на наемател.
Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят, освен наемната цена, е
длъжен да плаща и разходите за ползването им, което е предвидено и в чл. 3, ал. 5 от
договора. С представените по делото фактури за потребена топлинна енергия в имота,
както и разписки за извършено плащане, беше доказано, че за м. април, юни и юли
2021 г. за имота са начислени 380,96 лв. за потребена топлинна енергия, които са
заплатени от ищеца. Доколкото през процесния период именно наемателят е ползвал
процесният имот, то същият дължи разходите за потребената топлинна енергия в
имота, поради което предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен.
По отношение на претенцията за неустойка в тежест на ищеца е да докаже
валидна неустоечна клауза, уговорена между страните и предсрочно прекратяване на
договора от страна на наемателя, а в тежест на ответника е да докаже, че е развалил
договора поради неизпълнение на задълЖ.ето на ищеца да му предостави
безпрепятствено ползване на паркомясто.
В случая по делото се установи, че в чл. 12, ал. 2 от договора страните са
договорили неустойка при едностранно прекратяване на договора от страна на
наемателя преди изтичането на срока в размер на 4 месечни наема и по 100 лв. за всеки
реализиран до момента на прекратяването месец на наемане, считано от датата на
влизане в сила на договора до датата на едностранното му прекратяване.
За да е дължима така предвидената неустойка следва да е налице хипотезата на
едностранно прекратяване на договора от страна наемателя, преди изтичането на срока
3
на договора за наем, извън хипотезата на разваляне на договора поради неизпълнение
от страна на наемодателя. Именно до това обстоятелство е очертан основния спор
между страните – дали договорът е развален поради виновното неизпълнение от страна
на наемодателя да предостави безпрепятствено ползване на паркомясто, или същият е
прекратен едностранно от наемателя. За да се възприеме едната или другата хипотеза,
съдът подложи на тълкуване волята на страните, обективирана в клаузите на договора
за наем, съгласно разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД. Така, в чл. 1, ал. 2 от договора за наем
страните са уговорили задълЖ.е на наемодателя да предостави за временно и
възмездно ползване, освен процесния апартамент, и правото наемателят да ползва едно
паркомясто във вътрешния двор на сградата, срещу което пък наемателят следва да
заплаща дължимата такса за поддръжка на паркоместата, която не е включена в
наемната цена. При тълкуването на цитираните клаузи може да се обоснове несъмнен
извод, че предмет на договора за наем е и паркомясто в дворното място на сградата.
Действително, какъвто е и основния довод на ищеца, според чл. 2, ал. 2 от договора за
временно и възмездно ползване се предоставя „правото да се използва паркомясто в
дворното място“, което и предвид събраните в хода на делото гласни доказателства, от
които се установи, че в дворното място всъщност могат да паркират само 4 автомобила
и липсват обозначени паркоместа, означа, че не се осигурява конкретно паркомясто, а
единствено правото да се паркира в двора при съответна възможност. Въпреки това, от
събраните по делото гласни доказателства, беше установено, че наемателят е със
значително влошено здравословно състояние, трудно подвижна, с конкретна
необходимост същата да бъде придвижвана с автомобил, както и, че един от основните
мотиви за сключването на договора е наличието на паркомясто към апартамента. В
този смисъл съдът кредитира изцяло показанията на св. Велинов, като логични,
последователни и непротиворечиви, и от друга страна подкрепящи се от останалите
доказателства по делото. От показанията на този свидетел беше установено, че във
връзка с трудната подвижност на ответника, при търсеното на имот, който да бъде
нает, основно изискване е било апартаментът да бъде на нисък етаж и да има осигурено
паркомясто. Именно такива изисквания са поставили и на брокера, който им е
предложил процесния имот. В този смисъл, може да се обоснове извод, че основният
мотив за сключването на договор за наем за процесния имот е именно ниският етаж на
апартамента и осигуреното паркомясто. Ето защо съдът намира, че наемателят към
момента на сключването на договора е бил с формирано от негова страна знание, че
има осигурено паркомясто, което може безпрепятствено да ползва, както е посочено и
в договора. От друга страна, следва да се има предвид, че договорът за наем е реален
договор, като основно задълЖ.е на наемодателя е да предаде държането върху наетия
имот, в случая и върху пракомястото, или поне до осигури реална възможност за
ползването му. В този смисъл по делото беше установено, че ползването на процесното
паркомясто не е осигурено от страна на наемодателя, доколкото в двора има място за
паркирането на 4 автомобила и никога не е свободно място. Знания за тези факти се
извеждат, както от показанията на св. Велинов, така и от показанията на св. Кръстев.
Следователно налице е неизпълнение на задълЖ.е по договора от страна на
наемодателя. Обстоятелството, че същият не притежава правото на собственост върху
конкретно паркомясто, за който факт може да се съди от представения по делото
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, не може да го ескулпира,
доколкото същият е поел задълЖ.е за осигури ползването на паркомясто с пълното
съзнание, че не притежава такова.
Отделно от горното, съдът следва да обсъди въпросът дали неизпълнената част
от задълЖ.ето е незначителна с оглед интереса на кредитор – чл. 87, ал. 4 от ЗЗД. По
делото беше доказано влошеното здравословно състояние на ответника – наемател,
което е било определящо при избора на имот, който да бъде нает, а именно – да е на
нисък етаж, и да има осигурено паркомясто, предвид трудната подвижност на
наемателя и необходимостта същият да бъде често превозван с автомобил. На пръв
поглед, неизпълнението на това задълЖ.е изглежда незначително, съпоставено с
изпълнената част от договора, но в конкретния случай съдът намира, че с оглед
интереса на кредитора, неизпълнението е значително, доколкото неосигуряването на
процесното пракомясто, фактическа създава значителни затруднения при ползването
4
на основната вещ, предмет на договора за наем.
Въз основа на изложеното съдът намира, че за ответника е възникнало правото
да развали договора за наем поради неизпълнение на задълЖ.е на наемодателя по
договора, което същият е упражнил надлежно с изпратеното уведомление.
Следователно не е налице хипотезата на едностранно прекратяване на договора за наем
от страна на наемателя, която страните са визирали в чл. 12, ал. 2 от договора, поради
което недължима е и претендираната на същото основание неустойка. Ето защо,
предявеният иск за заплащане на неустойка следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни. Ищецът е
направил своевременно искане за присъждане на разноски, съобразно прилоЖ.я списък
по чл. 80 ГПК, а именно: 226 лв. държавна такса, 565 лв. депозит за особен
представител и 690 лв. платено адвокатско възнаграждение. Доколкото е уважен само
единият от предявените искове, то разноски следва да се присъдят само за този иск,
както следва: 50 лв. държавна такса, 300 лв. адвокатско възнаграждение и 150 лв. за
особен представител, или общо 500 лв.
Ответникът не е направил такова искане, поради което съдът не дължи
произнасяне.
Мотивиран от гореизложеното, настоящият състав на Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ж. М. В., ЕГН **********, с адрес: гр. ********* ДА ЗПЛАТИ НА
П. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: ********** на основание чл. 232, ал. 2, пр.2 ЗЗД,
сумата 380,96 лв., представляваща цена на топлинна енергия, ползвана през м.04.2021
г., м.06.2021 г. и м.07.2021 г. в процесния имот, ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба – 28.09.2021 г. до окончателното изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявения от П. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: **********, иск
с правно основание чл.92 от ЗЗД за осъждане на ответника Ж. М. В., ЕГН **********,
с адрес: гр. *********, да заплати сумата 4 400,00 лв., представляваща неустойка по
чл. 12, ал. 2 от договор за наем, сключен на 19.06.2020 г., ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба – 28.09.2021 г., до окончателното изплащане на
сумата, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Ж. М. В., ЕГН **********, с адрес: гр. ********* ДА ЗПЛАТИ НА
П. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: ********** на основание чл. 232, ал. 2, пр.2 ЗЗД на
основание чл. 78, ал.1 ЗЗД сумата 500 лв.- разноски в производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5