РЕШЕНИЕ
№ 417
гр. Плевен, 13.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІV ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети септември през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:ЦВЕТЕЛИНА М. ЯНКУЛОВА-
СТОЯНОВА
Членове:РЕНИ В. ГЕОРГИЕВА
ЕМИЛИЯ АТ. КУНЧЕВА
при участието на секретаря МАРИ СЛ. ЙОНЧОВСКА
като разгледа докладваното от ЦВЕТЕЛИНА М. ЯНКУЛОВА-СТОЯНОВА
Въззивно гражданско дело № 20224400500521 по описа за 2022 година
Въззивно гражданско производство по реда на чл. 258 и сл. от
ГПК.
Делото е образувано на основание въззивна жалба, регистрирана с Вх..
№13552/06.06.2022г. по регистъра на РС-Плевен, подадена от С. П. А., ЕГН-**********, с
адрес в гр.Плевен, *** – ищец в първоинстанционното производство по гр.д.№7991/2021г.
по описа на Плевенски районен съд, Гражданско отделение, чрез особения представител
адв. Е. В.М. от АК-Плевен, с адрес за призоваване в гр. Плевен, ***, срещу постановеното
от І-ви гр.с-в съдебно Решение №681/12.05.2022г., с което са отхвърлени като
неоснователни предявените от нея против ответника „КОРЕКТ 94 СС“-ООД със седалище и
адрес на управление в гр.Плевен, ***,с управител С.И.С., три броя обективно съединени
искове за парични вземания, родово подсъдни на районен съд като първа инстанция и е
осъдена да заплати разноски по делото.
Във въззивната жалба се твърди, че обжалваното решение е
неправилно и се прави искане да бъде отменено и вместо него въззивният съд да постанови
друго, с което да уважи предявените от ищцата(понастоящем въззивна жалбоподателка)
против ответника, три броя обективно съединени искове за парични вземания. Генералното
оплакване е, че неправилно съдът е приел за неизправна страна по предварителния договор
1
настоящата въззивница (ищца в първата инстанция) и се излагат съображения, че
неизправна страна е ответника по иска( понастоящем въззиваем), поради което исковете за
парични вземания, свързани със задатък, неустойка и лихва за забава, са основателни и
доказани.
Препис от въззивната жалба е връчен на ответника.
В предоставения срок, ответникът по въззивната жалба „КОРЕКТ 94
СС“-ООД,ЕИК-*** – ответник в първата инстанция, чрез процесуалния представител адв.
Г. Г. от АК-Плевен с адрес в с.гр., ***, е подал Отговор на въззивната жалба, регистриран с
Вх.№16887/11.07.2022г. по регистъра на Плевенски районен съд.
В отговора е изразено становище за неоснователност на въззивната
жалба и се предлага да се потвърди обжалваното решение като правилно, както и да се
присъдят разноски в полза на тази страна.
Страните не са заявили доказателствени искания и пред въззивната
инстанция не са представени нови доказателства.
Плевенският окръжен съд, Гражданско отделение, ІV-ти възз.гр.с-в,
като провери обжалваното решение с оглед изложените оплаквания във въззивната жалба ,
обсъди събраните доказателства, съобрази закона и относимата съдебна практика, приема
следното:
Въззивната жалба, регистрирана с Вх. №13552/ 06.06.2022г. по
регистъра на РС-Плевен, подадена от въззивната жалбоподателка С. П. А., ЕГН-
**********, с адрес в гр.Плевен, *** – ищец в първоинстанционното производство по
гр.д.№7991/2021г. по описа на Плевенски районен съд, Гражданско отделение, чрез
особения представител адв. Е. В.М. от АК-Плевен, с адрес за призоваване в гр.
Плевен, ***, срещу постановеното от І-ви гр.с-в съдебно Решение №681/12.05.2022г., с
което са отхвърлени като неоснователни предявените от нея против ответника
„КОРЕКТ 94 СС“-ООД, ЕИК-***, със седалище и адрес на управление в гр.Плевен,
***,с управител С.И.С., три броя обективно съединени искове за парични вземания, е
подадена в срок, срещу съдебен акт, подлежащ на обжалване, от надлежна страна,
при наличие на правен интерес, поради което е процесуално ДОПУСТИМА и следва
да бъде разгледана по същество.
Разгледана по същество е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Първоинстанционното производство по гр.д. № 7991/2021г.по описа на
Плевенски районен съд, Гражданско отделение, е образувано на основание обективно
съединени три броя осъдителни искове за парични вземания, произтичащи от сключен
между страните предварителен договор за продажба на недвижими имоти, предявен от
ищцата( понастоящем въззивна жалбоподателка) С. П. А., ЕГН**********, срещу
ответника (понастоящем ответник по въззивната жалба) -„КОРЕКТ 94 СС“-ООД, ЕИК-***,
със седалище и адрес на управление в гр.Плевен, ***,с управител С.И.С., както следва: Иск
с правно основание чл.55,ал.1,пр.3 от ЗЗД и цена 4099.42 евро с левова равностойност
2
8017.78лв.; Иск с правно основание чл.92 от ЗЗД и цена 4627 евро с левова равностойност
9245.21лв; Иск с правно основание чл.86 от ЗЗД и цена 345.18лв.
В исковата молба се твърди следното:
На 28.08.2019г. между страните по делото е сключен предварителен
договор за покупко- продажба на имот в незавършен вид и поемане на задължение за
неговото изграждане срещу заплащане в аванс. С договора ответното дружество се е
задължило да продаде, а ищцата да закупи описаните по- долу недвижими имоти,
предвидени за построяване в пететажна многофамилна жилищна сграда с гаражи, находяща
се в гр. П., ул. „Климент Охридски“№48, в дворно място, цялото с пространство от 1 180
кв.м, съставляващо УПИ- ХХІІ-6611.1473, в кв. 54 по плана на гр. Плевен, а именно:
-апартамент № 6 на първи жилищен етаж, със застроена площ от 66, 44
кв. м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, дневна-кухненски бокс, две спални, тераса, при
съседи подробно описани в договора, заедно с припадащите се 27, 01 кв. м. ид. части от
дворното място и правото на строеж;
-апартамент № 7 на първи жилищен етаж, със застроена площ от 55, 02
кв. м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, дрешник-килер, дневна, кухненски бокс с
трапезария, тераса, при съседи подробно описани в договора, заедно с припадащите се 22, 71
кв. м. ид. части от дворното място и правото на строеж;
-избено помещение № 1 със застроена площ о т 1, 98 кв. м., с подробно
описани съседи в договора, заедно със съответните идеални части от дворното място и
правото на строеж, принадлежащи към избеното помещение;
-избено помещение № 2 със застроена площ от 1, 98 кв. м., с подробно
описани съседи в договора, заедно със съответните идеални части от дворното място и
правото на строеж, принадлежащи към избеното помещение;
-гараж № 11 със застроена площ от 21, 47 кв. м., с подробно описани
съседи в договора, заедно с припадащите се 7, 15 кв. м. ид. части от дворното място и
правото на строеж;
-гараж № 12 със застроена площ от 26, 25 кв. м., с подробно описани
съседи в договора, заедно с припадащите се 8, 74 кв. м. ид. части от дворното място и
правото на строеж.
Ищцата се е съгласила да закупи описаните по-горе недвижими имоти
съгласно раздел втори за обща продажна цена в размер на 100 000 евро с ДДС или левовата
равностойност в размер на 195 583 лв., платими по следния начин:
а/ при сключване на договора купувачът заплаща на продавача сума в
размер на 4 000 евро или левовата равностойност в размер на 7 823 лв.;
б/ при сключване на договора купувачът заплаща на продавача сума в
размер на 26 383 евро или левовата равностойност в размер на 51 600 лв.;
в/ купувачът се задължава да заплати на продавача сумата в размер на
3
30 000 евро или левовата равностойност в размер на 58 675 лв. до 30. 01. 2020 год.;
г/ купувачът се задължава да заплати на продавача сумата в размер на
31 617 евро или левовата равностойност в размер на 77 485 лв. в срок до въвеждането на
сградата в експлоатация с акт-образец 16.
В договора подробно е била описана степента на завършване на
описаните недвижими имоти, както и дължимите неустойки при неизпълнение на договора
за всяка страна.
С анекс от 28.08.2019год. поради допуснат пропуск в сключения
договор страните са се договорили, че сумата в размер на 4 000 евро, платена от купувача на
продавача в брой при подписването на предварителния договор да служи като депозит-
гаранция за изпълнение на договора, а не като част от продажната цена.Сумата подлежи на
връщане в брой, в деня на сключване на окончателния договор.
Съгласно сключения договор букви „а“ и „б“ ищцата е заплатила сумата
в размер на 4 000 евро в деня на подписване на договора -28.08.2019год. и сумата в размер
на 26 383 евро или левовата равностойност в размер на 51 600 лв. на 28.08.2019год.
В началото на 2020 год. до 31.01. ищцата е следвало да заплати сумата
по буква „в“ от раздел втори от договора. Вследствие на настъпилата пандемична
обстановка тя е забавила плащането, а сумата, която е платила по банков път е била в размер
на 12 000 евро. През този период ищцата е работела и живеела в Испания, но вследствие на
пандемията и настъпилите форсмажорни обстоятелства се е наложило да се прибере в
България.
Страните са подписали анекс на 11.08.2020 год. към сключения
предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти от 28.08.2019год. С
анекса са се договорили предмет на предварителния договор да остане само апартамент № 7
и гараж № 8 - преходен 011 на партерен етаж за обща продажна цена в размер на 47 273
евро. Договорили се, че остатъкът от цената 8 890 евро да бъде платена в деня на
сключване на окончателен договор и след получаване на платения депозит в размер на 4 000
евро. Страните се договорили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на
имотите в шестмесечен срок, считано от 11.08.2020г,т.е. до 13.03.2021г. Със същия анекс
ищцата като купувач е дала съгласие продавачът да прекрати едностранно предварителния
договор, ако възстанови без неустойки платените от него суми по предварителния договор.
Страните са се споразумели, че няма да сключват окончателен договор за останалите имоти,
предмет на предварителния договор от 28.08.2019год.
В нарушение на договорените условия с анекс от 11.08.2020год.
ответното дружество е продало на трето лице на 19.02.2021год. апартамент №7 и идеалните
части от дворното място. Ищцата не е била уведомена писмено за едностранното
прекратяване на договора и не са й възстановени всички платени от нея по договора суми
към датата на продажбата. Едва на 22. 02. 2021 год. по банков път на ищцата е била
възстановена сумата в размер на 19 387, 76 евро, а на 22. 03. 2021 год. сумата в размер на 18
4
895, 92 евро, или общо възстановената на ищцата сума е в размер на 38 283,58 евро.
На 13.07.2021г. ищцата е представила за връчване от нотариус М.М.,
рег.№ 777 на Нотариалната камара, нотариална покана, с коятосъщата е дала срок от 10
работни дни на ответното дружество „Корект 94 СС“- ЕООД чрез управителя С.С., да й
възстанови сумата от 4 099, 42 евро по същата банкова сметка, по която вече са преведени
възстановените суми. С нотариалната покана ищцата е заявила, че ако й бъде възстановена
сумата в указания срок, няма да има други претенции към дружеството по сключения
предварителен договор. Заявила също, че ако не се възстанови сумата в указания срок, ще
счита това за отказ да бъде извършено плащане от ответника и ще счита договора за
развален по вина ответното дружество.
Към датата на нотариалната покана ищцата е изплатила сумата в размер
на 42 383 евро, от които 38 383 част от цената по договора и 4 000 евро депозит, служещ за
гаранция за изпълнение на договора.(сумата 38 383 евро представлява разлика от
договорената сума по анекс от 11.08.2020г.- 47 273 евро и оставащата сума за заплащане 8
890 евро.) Ответното дружество е възстановило сумата в размер на 38 283, 58 евро.
Описаната в нотариалната покана сума в размер на 4 099, 42 евро представлява 4 000 евро -
невъзстановен депозит, служещ за гаранция за изпълнение на договора и 99, 42 евро -
разлика останала невъзстановена от ответното дружество. Съгласно раздел V, т. 4 „При
отказ от изпълнение на договора или разваляне на същия по вина на продавача, последния
дължи неустойка в размер 10 % от продажната цена и връща на купувача останалите
заплатени до момента суми.“ Дължимата от ответното дружество неустойка съгласно т. 4, от
раздел V е в размер на 4 727 евро- договорената продажна цена, съгласно анекс от *** год.
Съгласно чл. 55 ал. 1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на
неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. До завеждането на исковата
молба няма осъществени действия от ответната страна по изпълнение на задълженията за
заплащане на описаната дължима сума, поради което за ищцата възниква правен интерес от
предявяване на настоящия иск.
Петитумът е съдът да постанови решение, с което да осъди ответното
дружество да заплати на ищцата следните суми:
-сумата от 4 099, 42 евро /или левовата й равностойност в размер на 8
017, 78 лв./, от която 4 000 евро представляващи невъзстановен депозит, служещ за гаранция
за изпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на имот в незавършен вид и
поемане на задължение за неговото изграждане срещу заплащане в аванс от 28.08.2019г и
99, 42 евро представляващи останала невъзстановена сума от продажната цена по горния
предварителен договор, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане на сумата;
-сумата от 4 727 евро /или левовата й равностойност в размер на 9 245,
21 лв./, представляваща дължима неустойка съгласно раздел V т. 4 от предварителен
договор за покупко- продажба на имот в незавършен вид и поемане на задължение за
неговото изграждане срещу заплащане в аванс от 28.08.2019г и анекс от 11.08.2020год.,
5
ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на сумата, и
-сумата от 345, 18 лв., представляваща лихва за забава върху главницата
от 4 099, 42 евро за периода от 28. 07. 2021 год. до 29. 12. 2021 год., ведно със законната
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
сумата.
Претендира се присъждане на направените деловодни разноски.
Ответникът „КОРЕКТ 94 СС“-ООД, ЕИК-***, чрез пълномощниа адв.
Г. Г. от АК-Плевен, в срока по чл.131 от ГПК е подал Отговор на исковата молба, с
който е оспорил изцало исковата претенция, като е изразил следното становище:
Признал е за безспорни следните обстоятелства:
Между страните на 28.08.2019г. е подписан предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот в незавършен вид и поемане на задължение за
неговото изграждане срещу заплащане в аванс. Съгласно договора, ответникът като
продавач се е задължил да продаде, а ищцата като купувач да закупи имотите, описани в
него и в исковата молба, находящи се в гр.Плевен, ***, в дворно място, цялото с площ от
1180кв.м, съставляващо УПИ-ХХІІ-661.1473, в кв.54 по плана на гр.Плевен.
Съгласно Раздел ІІ от предварителния договор, страните са се
договорири, имотите, предмет на същия да бъдат закупени за обща продажна цена в размер
на 100 000 евро с ДДС или левовата равностойност в размер на 195 583 лв., платими
разсрочево, както следва: При сключване на договора купувачът заплаща на продавача сума
в размер на 4 000 евро или левовата равностойност в размер на 7823 лв.; При сключване на
договора купувачът заплаща на продавача сума в размер на 26 383 евро или левовата
равностойност в размер на 51 600 лв.; Сумата в размер на 30 000 евро или левовата
равностойност в размер на 58 675 лв. Се заплаща до 30. 01. 2020 год.; Сумата в размер на 31
617 евро или левовата равностойност в размер на 77 485 лв,. се заплаща в срок до
въвеждането на сградата в експлоатация с акт-образец 16.
Съгласно анекс от 28.08.2019год. , сключен във връзка с раздел ІІ,т.1“а“
от предварителния договор, страните са се договорили, че сумата в размер на 4 000 евро,
платена от купувача на продавача в брой, в деня на подписването на предварителния
договор, да служи като депозит-гаранция за изпълнение на договора, а не като част от
продажната цена.Договорили се, че сумата подлежи на връщане в брой, в деня на сключване
на окончателния договор.
Съгласно предварителния договор и анекса към него, ищцата е
заплатила на ответниковото дружество следните суми: 4 000 евро депозит- гаранция по
договора, която сума не е част от продажната цена съгласно анекса от 28.08.2019г; Сумата
от 51600лв.(левова равностойност на 26383 евро( - част от продажна цена съгласно Раздел
ІІ,т.1,б.“а“ от предварителния договор. В тази връзка продавачът е издал Фактура
№22/29.08.2019г.
6
Ищцата не е заплатила уговорената сума от 30000евро( левова
равностойност 58675лв), а е превела на ответника само сумата от 12000 евро, за което е
издадена Фактура №35/20.02.2020г. на стойност 23436лв;
На 11.08.2020г. страните подписали нов анекс, с който се договорили
предмет на предварителния договор да остане само апартамент № 7 на първи жилищен етаж
със застроена площ от 55.02кв.м., ведно с припадащите се идеални части от дворното място
и правото на строеж и гараж №8, при обща продажна цена от 47273 евро. Остатъкът от
цената в размер на 8 890 евро да бъде платена в деня на сключване на окончателен договор
и след получаване на платения депозит в размер на 4 000 евро. Страните се договорили да
сключат окончателен договор за покупко-продажба на имотите в шестмесечен срок, считано
от 11.08.2020г. Договорили се продавачът да прекрати едностранно предварителния
договор, ако възстанови без неустойки платените от него суми по предварителния договор.
На 19.02.2021г. ответниковото дружество е продало апартамент №7 на
трето лице.
Ответникът е възстановил на ищца, получените от нея суми, с
изключение на 4000 евро, дадени като гаранция за изпълнение на договора.
Ответникъ възразява, че исковата претенция е неоснователна, поради
следното:
След подписването на анекса от 11.08.2020г.1 представител на
ответника се е сквързвал многократно с ищцата Стгела А. с покана за сключване на
окончателен договор, но последната е заявявала, че се отказва от сключването на такъв,
поради липса на финансови средства, не се намира на терторията на страната и няма
представител. Ответникът е продал имота на трето лице на 19.02.2021г., поради изтич(ането
на щестмесечния срок за сключване на окончателен и отказа на ищцата да сключи такъв и
придобие собствеността по отношение на имотите. В рамките на един месец по-късно, на
ищцата са възстановени всички средствао, получни от ответника.
Счита, че не дължи на ищцата връщане на сумата от 4000лв.,
представляваща депозит- гарания по предварителния договор от 28.08.2019г., пред вид
отказа й за сключване на окончателен и с оглед изричното й съгласие за задържане на тази
сума. През цялото време от сключването на предварителния договор до връщането на
побучените средства, ответникът е бил изправна страна по договора.Продажбата на
19.02.2021г. е предприета от ответника с изричното съгласие на ищцата, след отказ от нейна
ст ана за изповядване на сделката. Поради тва претендираните суми не се дължат от
ответника на ищцата, по следните причини:
- Пртендираната на основание чл.55,ал.1пр.3 от ЗЗД сума от 4000евро
представлява гаранция, предоставена от купувача на продавача с оглед изпълнние на петите
задълженя по договора и подлежи на връщане идинствено при сключване на окончателен
договор, какъвто не е сключен поради отказ на купувача; Претендираната сума от 99.42 евро
не се дължи по причина,че всички получени средства са напълно изплатени от
7
ответниковото дружество. Предполага, че разликата е ксвързана с банкови такси, касаещи
превалутирането на средствата, които са превеждани в евро от територията на Кралство
Испания;
- Претенцията за сума от 4727лв. като договорна неустойка е
неоснователна, тъй като ответниковото дружество е продало имота на трето лице след
изтичане на уговорения 6-месечен срок за сключване на окончателен договор и със
съгласето на купувача. Освен това в случая не са обосновани предпоставките на чл.82 от
ЗЗД.
Ответникът предлага да бъдат отхвърлени предявените от ищцата
против него искове и да му се присъдят разноски.
Пред първата инстанция са събрани писмени и глбасни доказателства,
представени от двете спорещи страни.
Плевенският районен съд, Гражданско отделение, І-ви гр.с-в, се е
произнесъл с обжалваното Решение №681/12.05.2022г., с което е отхвърлил като
неоснователни предявните от ищцата против ответника три броя обективно
съэединени осъдителни искове за парични вземания.
За да постанови горния резултат, съдът е приел следното в решаващите
мотиви на съдебния акт:
По иска с правно основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД.:
При прекратяване на облигационната връзка в хипотезата на чл. 55 ал. 1
пр. 3 от ЗЗД /отпадане на правното основание/ даденото от страните следва да се върне. При
този фактически състав на неоснователното обогатяване задължението за връщане на
получената облага възниква от момента на отпадане на основанието, като от този момент
тече и погасителната давност. Конкретният случай не е такъв, защото съгласно анекса от
28.08.2019год. към процесния предварителен договор за покупкопродажба на недвижими
имоти, е договорено сумата от 4 000 евро, платена от купувача на продавача в брой при
подписването на договора, не представлява част от продажната цена, а служи като депозит-
гаранция за изпълнение на договора, т. е. дадена е като задатък. Съгласно разпоредбата на
чл. 93 ал. 1 от ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава
неговото изпълнение, а съгласно ал. 2 ако страната, която е дала задатъка не изпълни
задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при
отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.Задатъкът е договорна клауза с
акцесорен характер, чрез която се обезпечава изпълнението на задължението и се
обезщетяват вредите от неизпълнението. Функциите на задатъка са потвърдителна и
обезпечителна- служи като доказателство за сключването на договора и гарантира
изпълнението на задълженията на страните посредством предвидената възможност
неизправната страна да изгуби задатъка, съответно да дължи връщането му в двоен
размер.От предвидените в чл. 93 ал. 2 от ЗЗД последици на неизпълнението при уговорен
8
задатък се извлича и обeзщетителната му функция, тъй като той служи и като
предварително и общо определяне на обезщетението, на което кредиторът ще има право в
случай на неизпълнение. От събраните в хода на съдебното дирене писмени и гласни
доказателства се установи, че причината за несключването на окончателен договор за
покупкопродажба на имотите не е виновно неизпълнение на задълженията на ответното
дружество- продавач, а поведението на ищцата, която в уговорения в анекса от
11.08.2020год. шестмесечен срок не е осигурила финансовите средства за доплащане на
остатъка от продажната цена и не е предприела действия за финализиране на окончателния
договор. В тази връзка съдът кредитира показанията на свидетелите С.И. и П.И. и частично
на свидетеля Н.В., доколкото тези свидетели имат преки и непосредствени впечатления от
договорните отношения между страните и постигнатите между тях споразумения.
Свидетелските показания не могат да бъдат главно доказателствено средство за изясняване
на основните спорни по делото обстоятелства, доколкото се установи, че комуникацията
между страните се е осъществявала изключително по телефона предвид местопребиваването
на ищцата в чужбина и липсата на надлежно упълномощено лице в страната, което да я
представлява пред ответника и другите лица и институции. Установ ено е, че дружеството-
продавач е изправна страна по предварителния договор: същото е проявило разбиране към
проблемите на ищцата, свързани с осигуряването на необходимата сума за з заплащане на
продажната цена, съгласило се е на компромис и предоговоряне на първоначалните условия
на сделката, споразумяло се е за предоставянето на подходящ и максимално продължителен
срок, в който ищцата да може да изпълни своите задължения и да се пристъпи като
окончателното прехвърляне на имотите. Едва след изтичането на този срок ответникът се е
възползвал от правото си да се откаже едностранно от сключения предварителен договор и е
продал процесните недвижими имоти на трето лице. Още към момента на подписването на
анекса от 11.08.2020год. сградата, в която са разположени процесните имоти, е била
въведена в експлоатация, т. е. изпълнени са били всички условия за сключване на
окончателен договор и при съдействие от страна на ищцата и съответни действия от нейна
страна осъществяването на този целен от страните резултат би бил факт. При тези
обстоятелства съдът приема, че вина за прекратяването на облигационното правоотношение
носи ищцата, поради което насрещната страна има правото да задържи предоставената като
задатък сума в размер на 4 000 евро. Не може да доведе до друг извод разпоредбата на т. 2
от анекса от 11.08.2020год., доколкото в същата е посочено, че се възстановяват без
неустойки платените суми по предварителния договор, но задатъкът няма характера на
неустойка и изпълнява други функции. Що се отнася до претендираните от ищцата 99, 42
евро, следва да се приеме, че и в тази му част искът по чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД се явява
неоснователен, доколкото се касае за суми, свързани с банкови такси при извършените
парични преводи между България и Испания, а не за средства, с които се е обогатило
ответното дружество. В заключение, независимо от отпадането на облигационната връзка
между страните не се налице предпоставките за възстановяване на процесната сума от 4 099,
42 евро на ищцата Стела П. А. и предявеният осъдителен иск следва да се отхвърли.
По иска с правно основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД:
9
Неустойката, уредена като правна фигура в чл. 92 от ЗЗД,по своята
същност е договорно или нормативно установена клауза, с която предварително се
определят последиците от евентуално неизпълнение на някоя от страните в облигационното
правоотношение. Същата се определя и като установена предварителна отговорност на
длъжника в облигационната връзка в случай, че не изпълни или не изпълни точно
договорното си задължение. В настоящия случай е видно, че в раздел V т. 4 от сключения
между страните предварителен договор същите са се уговорили, че „при отказ от изпълнение
на договора или разваляне на същия по вина на продавача, последният дължи неустойка в
размер 10 % от продажната цена и връща на купувача останалите заплатени до момента
суми.“ Събраните по делото доказателства не обосновават извода, че продавачът е
неизправната страна по сделката и че окончателен договор не е сключен по негова вина.
При това положение за ответното дружество не е възникнало задължение за заплащане на
неустойка по договора и предявеният на това основание иск следва да се отхвърли.
По иска с правно основание чл. 86 ал. 1 от ЗЗД:
Искът за заплащане на лихва за забава има акцесорен характер и е
обусловен от главния иск- този за връщане на даденото на отпаднало основание. Предвид
пълното отхвърляне на главния иск като неоснователна следва да се отхвърли и претенцията
за лихва.
Плевенският окръжен съд, Гражданско отделение, ІV-ти гр.
въззивен състав приема, че постановеното РЕШЕНИЕ е ВАЛИДНО, ДОПУСТИМО и
ПРАВИЛНО.
Във въззивната жалба не се излагат оплаквания за нищожност и/или
недопустимост на обжалваното решение, а въззивният съд съгласно правомощията по
чл.269 от ГПК, не установи наличието на пороци, които да обуславят нищожност или
недопустимост на съдебния акт.
За да се произнесе относно правилността на обжалваното решение,
съдът съобрази следното:
Първоинстанционният съд е изложил подробни мотиви, съдържащи
правилни фактически и законосъобразни правни изводи, които се споделят напълно от
настоящата инстанция.Затова въззивният съд, при условията на чл.272 от ГПК препраща
към тях, без да счита за необходимо да ги преповтаря в същия вид.
С оглед признанията на ответника, заявено в отговора на исковата
молба и неоспорените писмени доказателства, представени от двете страни, по делото е
безспорно установено наличието на договорна обвързаност между страните и нейното
съдържание, произтичаща от сключен между тях предварителен договор и два броя
анекси към него, както следва:
На 28.08.2019г. в гр.Плевен между страните по делото - ответникът
(понастоящем ответник по въззивната жалба) „Корект 94 СС“-ЕООД, ЕИК-***, със
седалище и адрес на управление в гр.Плевен ***, представлявано от управителя Ст С. като
10
„продавач“ и ищцата ( понастящем въззивна жалбоподатерлка) С. П. А., ЕГН-********** с
постоянен адрес в гр.Плевен, ***, като „купувач“, е сключен предварителен договор за
покупко- продажба на имот в незавършен вид и поемане на задължение за неговото
изграждане срещу заплащане в аванс. (л.8 и сл. от първоинстанцонното дело). С него
продавачът ( ответник, въззиваем) се е задължил да продаде, а ищцата ( ищца, въззивница)
да закупи описаните по- долу недвижими имоти, предвидени за построяване в пететажна
многофамилна жилищна сграда с гаражи, находяща се в гр. Плевен, ул. ***, в дворно място,
цялото с пространство от 1 180 кв.м, съставляващо УПИ- ХХІІ-6611.1473, в кв. 54 по плана
на гр. Плевен, а именно:
-апартамент № 6 на първи жилищен етаж, със застроена площ от 66,
44 кв. м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, дневна-кухненски бокс, две спални, тераса,
при съседи подробно описани в договора, заедно с припадащите се 27, 01 кв. м. ид. части от
дворното място и правото на строеж;
-апартамент № 7 на първи жилищен етаж, със застроена площ от 55,
02 кв. м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, дрешник-килер, дневна, кухненски бокс с
трапезария, тераса, при съседи подробно описани в договора, заедно с припадащите се 22, 71
кв. м. ид. части от дворното място и правото на строеж;
-избено помещение № 1 със застроена площ о т 1, 98 кв. м., с подробно
описани съседи в договора, заедно със съответните идеални части от дворното място и
правото на строеж, принадлежащи към избеното помещение;
-избено помещение № 2 със застроена площ от 1, 98 кв. м., с подробно
описани съседи в договора, заедно със съответните идеални части от дворното място и
правото на строеж, принадлежащи към избеното помещение;
-гараж № 11 със застроена площ от 21, 47 кв. м., с подробно описани
съседи в договора, заедно с припадащите се 7, 15 кв. м. ид. части от дворното място и
правото на строеж;
-гараж № 12 със застроена площ от 26, 25 кв. м., с подробно описани
съседи в договора, заедно с припадащите се 8, 74 кв. м. ид. части от дворното място и
правото на строеж.
Купувачката С. А. се е съгласила да закупи описаните по-горе
недвижими имоти съгласно раздел втори за обща продажна цена в размер на 100 000 евро с
ДДС или левовата равностойност в размер на 195 583 лв., платими по следния начин:
- при сключване на договора купувачът заплаща на продавача сума в
размер на 4 000 евро или левовата равностойност в размер на 7 823 лв.;
- при сключване на договора купувачът заплаща на продавача сума в
размер на 26 383 евро или левовата равностойност в размер на 51 600 лв.;
- в срок до 30.01.2020г,купувачът се задължава да заплати на
продавача сумата в размер на 30 000 евро или левовата равностойност в размер на 58 675
лв.;
11
- в срок до въвеждане на сградата в експлоатация с акт- образуц
16,купувачът се задължава да заплати на продавача сумата в размер на 31 617 евро или
левовата равностойност в размер на 77 485 лв.
В договора подробно са посочени правата и задълженията на страните
и санкциите при неизпълнение.
Съгласно анекс от същата дата - 28.08.2019год.,страните са се
договорили, че сумата в размер на 4 000 евро, платена от купувача на продавача в брой, в
деня на подписването на предварителния договор, да служи като депозит-гаранция за
изпълнение на договора, а не като част от продажната цена.Договорили се, че сумата
подлежи на връщане в брой, в деня на сключване на окончателния договор.(л.13)
Съгласно предварителния договор и анекса към него, ищцата (
купувач) е заплатила на ответниковото дружество(продавач) следните суми: 4 000 евро
депозит- гаранция по договора, която сума не е част от продажната цена съгласно анекса от
28.08.2019г; Сумата от 51600лв.(левова равностойност на 26383 евро) - част от продажна
цена съгласно Раздел ІІ,т.1,б.“а“ от предварителния договор.За това плащане, продавачът е
издал Фактура №22/29.08.2019г.
Ищцата не е заплатила уговорената сума от 30000евро( левова
равностойност 58675лв), а е превела на ответника само сумата от 12000 евро, за което е
издадена Фактура №35/20.02.2020г. на стойност 23436лв. През този период и живеела и
работила в Кралство Испания.;
На 11.08.2020г. страните подписали нов анекс, с който се договорили
предметът на предварителния договор да се редуцира само апартамент № 7 на първи
жилищен етаж със застроена площ от 55.02кв.м., ведно с припадащите се идеални части от
дворното място и правото на строеж и гараж №8, при обща продажна цена от 47273 евро.
Остатъкът от цената в размер на 8 890 евро да бъде платена в деня на сключване на
окончателен договор и след получаване на платения депозит в размер на 4 000 евро.
Страните се договорили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имотите в
шестмесечен срок, считано от 11.08.2020г. Договорили се продавачът да прекрати
едностранно предварителния договор, ако възстанови без неустойки платените от него суми
по предварителния договор.(л.18)
На 19.02.2021г. ответниковото дружество е продало апартамент №7 на
трето лице.(л.23 и сл.)
На 22. 02. 2021 год. по банков път на ищцата е била възстановена
сумата в размер на 19 387, 76 евро, а на 22. 03. 2021 год. сумата в размер на 18 895, 92 евро,
или общо възстановената на ищцата сума е в размер на 38 283,58 евро.
На 13.07.2021г. ищцата е представила за връчване от нотариус М.М.,
рег.№ 777 на Нотариалната камара, нотариална покана, с коятосъщата е дала срок от 10
работни дни на ответното дружество „Корект 94 СС“- ЕООД чрез управителя С.С., да й
възстанови сумата от 4 099, 42 евро по същата банкова сметка, по която вече са преведени
12
възстановените суми. С нотариалната покана ищцата е заявила, че ако й бъде възстановена
сумата в указания срок, няма да има други претенции към дружеството по сключения
предварителен договор. Заявила също, че ако не се възстанови сумата в указания срок, ще
счита това за отказ да бъде извършено плащане от ответника и ще счита договора за
развален по вина ответното дружество. Поканата е връчена на адресата на22.07.2021г.(л.19 и
сл.)
Ответникът не е заплатил на щцата сумата, претендирана с
нотариалната покана.
Спорни между страните са въпросите, налице ли е виновно
неизпълнение от страна на ответника по иска и ответник по въззивната жалба „Корект 94
СС“-ООД на задължението му като продавач по сключенвия между страните предварителен
договор и анексите към него, и в зависимост от това, дължи ли къщият на ищцата(въззивна
жалбоподателка) като купувач, претендираните суми с исковата молба.
За да се произнесе по спорния въпрос, въззивнят съд съобрази
следното:
Както беше посочено, съгласно първия анекс към предварителня
договор, подписан в деня на дговарянето – 28.08.2019год., стрюните са постигнали съгласие
сумата от 4 000 евро, платена от купувача на продавача в брой при подписването на
договора, не представлява част от продажната цена, а служи като депозит- гаранция за
изпълнение на договора. Независимо от използваното название на уговореното задължение,
съдът приема, че т. нар. „депозит- гаранция“, има правния характер на „Задатък“, който
институт на облигационното право е уреден в разпоредбата на чл. 93 ал. 1 от ЗЗД. Съгласно
този нормативен текст, задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и
обезпечава неговото изпълнение, а съгласно ал. 2,изр.1, ако страната, която е дала задатъка
не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи
задатъка. Съгласно ал.2,изр.2, ако задължението не е изпълнено от страната, която е
получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен
размер. Следвателно, задатъкът има потвърдителна и обезпечителна функции - служи както
за доказателство за сключването на договора и гарантира изпълнението на задълженията на
страните посредством предвидената възможност неизправната страна да изгуби задатъка,
съответно да дължи връщането му в двоен размер. От събраните в хода на съдебното дирене
писмени и гласни доказателства, преценени по отделно и в съвкупност се установява, че
продавачът е изпълнил задължението си по предварителния договор и анексите към него. –
Видно от Удостоверението, издадено от Община-Плевен №106/05.08.2020г., сградата, в
която се намират имотите, предмет на анекса от 11.08.2020г., е въведена в експлоатация в
деня на удостоверението ( 05.08.2020г), т.е. преди сключването на анека от 11.08.2020г. (л.77
и сл.) Обратно - купувачката Ст.А., не е изпълнила задължението си по анекс от
11.08.2020г. за заплащане на остатъка от цената и сключване на окончателен договор в 6
месечен срок, който изтича на 11.02. 2021г., а не на 13.03.2021г., както е посочено в
исковата молба. Преценката на доказателствата налага категоричният извод, че анекса от
13
11.08.2020г., е сключен по инициатива на купувачката, като продавачът е проявявал
разбиране и толерантност по отношение на исканията й. От показанията на свидетелите се
установява, че същата се е отказала от сделката, поради материални затруднения, свързани с
липса на достатъчно парични средства, необходими за заплащане остатъка от цената, което
обстоятелство, съгласно принципите на облигационното право не оневинява същата
относно изпълънението на договорното задължение за плащане.
Пред вид на горното, тъй като ищцата( понастоящем въззивна
жалбоподателка), като купувач по предварителния договор и анексите към него, не е
изпълнила точно договорното си задължение, а обратно – продавачът е изправна страна,
същата не може да претендира от последния връщане на задатъка от 4000 евро( назован в
договора като „депозит-гаранция“), защото липсва основание за това: Съгласно анекса от
28.08.2019г, сумата от 4000 евро подлежи на връщане в брой в деня на сключване на
договора, а в случая окончателен догжовор между стрпанте по предварителния не е
сключен. Съгласно чл.93, ал.2, изр.1 от ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка, не
изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи
задатъка. В случая са доказани фактическите предпоставки, визирани в цитираната
разпоредба, тъй като въззивницата като купувач по предварителния договор и анексите към
него не е изпълнила поетото задължение, по анекса от 11.08.2020г. При това положение,
въззиваемият като продавач и изправна страна по договора може да упражни правото си да
задържи получения задатък, което е сторил, като не е върнал на купувачката сумата,
претендирана с изпратената до него нотариална покана, а после изрично е заявил в отговора
на исковата молба.
При така установените фактически и правни съображения, въззивнят
съд намира, че настоящата въззивна жалбоподателка като купувач по предварителния
договор и анексите, не може да иска връщане на сумата от 4000евро, която е дадена като
задатък, на посоченото основание по чл.55,ал.1,пр.3 от ЗЗД, тъй като същата не е част от
заплатената покупно-продажна цена, подлежаща на връщане, след разваляне на договора,
а е задатък, гарантащ изпълнението на задължението, за който се прилагат правилата на
чл.93,ал.2 от ЗЗД.
След като е установено, че по сключения между страните
предварителен договор и анексите към него, изправна страна е продавачът, а неизправна-
купувачът, последния не може да претендира от контрахента си заплащане на неустойка
съгласно чл.92 от ЗЗД, както и обезщетение за забава по чл.86 от ЗЗД върху претендирания
задатък от 4000евро., тъй като такива претенции може да има само изправната страна по
договора към неизправната.
От изложеното е видно, че въззивният съд, достига до фактически и
правни изводи, които са напълно идентични с тези на първоинстанционния, споделайки
неговиге мотиви при условията на чл. 272 от ГПК. Следователно, въззивната жалба е
неоснователна, пради което обжалваното решение трябва да бъде потвърдено като правилно
съгласно чл.271 във вр.чл.272 от ГПК.
14
Оплакванията, изложени във въззивната жалба и поддържани във
въззивната инстанция, са неоснователни по съображенията, изложени по-горе в настоящето
решение и в обжалваното решение на Плевенски районен съд, поради което не следва да се
обсъждат отново.
С оглед изхода на въззивоно производство, ответникът по въззивната
жалба има право да получи сторените от него съдебни разноски, но въззивнят съд не
присъжда такива, защото не установи да са претендирани и доказани.
По изложените съображения, Плевенският окръжен съд, ІV-ти
въззивен граждански състав, на основание чл.272 във вр.чл.271 от ГПК
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА като правилно РЕШЕНИЕ №681/12.05.2022г. на
Плевенски районен съд, Гражданско отделение, І-ви гр.с-в, постановено по гр.д.
№7991/2021г. по описа на същия съд.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС на
РБ в 1-месечен срок от връчване на страните..
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15