№ 1382
гр. София, 09.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично
заседание на единадесети март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Иванка Иванова
Членове:Петър Люб. Сантиров
Виктория М. Станиславова
при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева
като разгледа докладваното от Иванка Иванова Въззивно гражданско дело №
20211100507611 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 - чл.273 от ГПК.
С решение № 20070175 от 17.03.2021 г., постановена по гр. д. № 6773/2015 г.
по описа на СРС, II ГО, 178 състав, е отхвърлен предявения от А.С. Ш. и Е.И. Ш. иск
срещу Л. Е.В. и П. П. Д., иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС – за допускане на
изкупуване на 1/2 ид. ч. от 363/720 ид. ч. от дворно място, съставляващо УПИ XV-145,
кв.26 по плана на кв. Иваняне, при съседи: УПИ XV-144, XVI-146, и улица,
прехвърлени с договор за покупко – продажба, обективиран в нотариален акт №
88/30.06.2011 г., том III, дело № 430/2011 г. на нотариус И.Д., вписан НК под № 039, с
район на действие СРС, от ответника Л. Е.В. на ответника П. П. Д.. Ищците са осъдени
да заплатят на ответниците сумата от 600 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение.
Срещу постановеното съдебно решение е депозирана въззивна жалба от
ищците А.С. Ш. и Е.И. Ш., с която го обжалва изцяло. Излагат съображения, че
обжалваното решение е необосновано и неправилно. Съдът е установил наличието на
съсобственост между ищците и ответника Л. Е.В., който е прехвърлил притежаваните
от него идеални части на другия ответник П. П. Д.. Неправилно обаче е приел, че
нормата на чл.33 ЗС не може да намери приложение в случая, тъй като притежаваните
от тях идеални части от поземления имот съставляват общи части по смисъла на чл.38
ЗС и могат да се прехвърлят заедно с обекта, към който се припадат. Съдът не е
изследвал въпроса дали дворното място е реално поделяемо, поради което
формираният извод е необосновано. Сградата, обект на процесната сделка, не е в
режим на етажна собственост. Счита, че дворът няма характеристиката на обща част,
припадаща се към прехвърлената на ответника В. сграда. В случая прехвърлената част
от дворното място няма обслужващ характер спрямо сградата, обект на
прехвърлителната сделка. Моли съда да отмени обжалваното решение и да уважи
предявения иск. Не претендира разноски за въззивната съдебна инстанция
В срока по чл.263, ал.1 ГПК не е депозиран писмен отговор на въззивната
жалба от ответниците Л. Е.В. и П. П. Д.. В хода на въззивното поризводство не са
1
изразили становище във връзка с депозираната въззивна жалба.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди
доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, намира
следното:
СРС е сезиран с иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС. Ищците твърдят, че
са собственици на 1/2 ид. ч. от УПИ XV-145, в кв. 26 по плана на кв. Иваняне – тл.
Банкя, ул. „******* целият с площ 740 кв. м., при съседи: от две страни – улици, УПИ
XV-144 и УПИ XVI-146 по силата на договор за покупко – продажба от 24.06.2003 г.,
обективиран в нотариален акт № 163, том I, дело№ 153/2003 г. на нотариус В.Г., в
режим на съпружеска имуществена общност. Бракът им е сключен на 26.03.1978 г.
Ответникът Л. Е.В. е придобил другите 1/2 ид. ч. от описания имот по силата на
договор за покупко – продажба от 18.02.1979 г., обективиран в нотариален акт № 138,
том IV, дело № 667/1972 г. на нотариус Х.О.. След извършена на 11.12.2014 г. справка
в Служба по вписванията – гр. София са установили, че по силата на договор за
покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 88/03.06.2011
г., том III, дело № 430/2011 г. на нотариус И.Д., вписан в НК под № 039, с район на
действие СРС, ответникът П.Д. е придобил от Л.В. собствеността върху 1/2 ид. ч. от
363/720 ид. ч. от съсобствения имот. Твърдят, че ответникът Л.В. е прехвърлил
посочените идеални части от недвиживия имот без да е спазил изискването на чл.33,
ал.1 ЗС, като не е предложил на ищците да купят тези идеални части при същите
условия. Уговорената цена по сключения между ответниците договор за покупко –
продажба е 3 727 лв. Молят съда да постанови решение, с което да обяви за
недействителна спрямо тях извършената пакупко – продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 88/03.06.2011 г., том III, дело № 430/2011 г. на
нотариус И.Д., вписан в НК под № 039, с район на действие СРС, с който П. П. Д. е
придобил от Л. Е.В. собствеността върху 1/2 ид. ч. от 363/720 ид. ч. от горепосочения
недвижим имот. Претендират сторените по делото разноски.
С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на исковата молба
ответниците оспорват предявения иск. Считат, че същият е недопустим. Твърдят, че с
нотариален акт № 88, том III, дело № 430/2011 г. Л. Е.В. е продал на П. П. Д. втори
етаж от двуетажна жилищна сграда, заедно с 1/2 ид. ч. от 363/720 ид. ч. от УПИ XV-
145, кв.26 по регулационния план на с. Иваняне. С нотариален акт № 78, дело №
947/2013 г. на нотариус И.Д. Л.В. е продал на П.Д. първи етаж от двуетажна жилищна
сграда, даедно с 1/2 ид. ч. от 363:720 ид. ч.от имот с идентификатор 32216.2291.492 по
ККР, целият с площ от 359 кв. м., който е част от УПИ XV-145, кв.26 по
регулационния план на с. Иваняне. Ищците са собственици на останалата 1/2 ид. ч. от
посоченото УПИ, заедно с едноетажна жилищна и стопанска постройки. С искова
молба от 06.11.2013 г.ищецът е предявил иск за делба срещу ответниците, като е
описан и представен нотариален акт № 78, дело № 947/2013 г. на нотариус И.Д.. С
оглед на това счита, че към момента на завеждане на иска за делба ищците са знаели за
прехвърлителните сделки. С оглед на това считат, че към момента на завеждане на
делото е изтекъл двумесечния срок за предявяване на иска. Поддържат, че предявеният
иск е и неоснователен, тъй като искът по чл.33, ал.1 ЗС не намира приложение, когато
в съсобствен парцел съществуват две отделни сгради, принадлежащи на различени
собственици и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда, заедно със
съответните ид. ч. Молят съда да прекрати производството по делото, като
недопустимо, а в условията на евентуалност – да отхвърли предявения иск.
Претендират сторените по делото разноски.
Видно от представения по делото нотариален акт за продажба на недвижим
имот № 138, том IV, дело № 667/1972 г. от 18.02.1972 г. В.Я.С. е продал на внука си Л.
Е.В. следния недвижим имот: дворно място с площ от 305 кв. м., без сгради, по
кадастралната основа, съставляващо част от имот пл. № 438, за която част, заедно с
имот пл. № 440 е образуван парцел X -438, 440 от кв.32 по плана на с. Иваняне –
Банкя, целият площ от 689 кв. м., при общи граници: улица, Ц.Ц., К. Г. и Т.Я.С..
2
С нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 163, том I,
рег. № 3914, дело № 153 от 2003 г. на 24.06.2003 г. Г.Г.Я. и В.П.Я. са продали на А.С.
Шумано едноетажна жилищна сграда и стопанска постройка с 1/ 2 ид. ч.от УПИ XV,
отреден за имот № 145, в кн.26 по плана на кв. Иваняне – гр. Банкя, ул. „*******
целият с площ от 740 кв. м., при съседи: от две страни улици, УПИ XV-144 и УПИ
XVI-146, в северната част на който УПИ са построени сградите.
Видно от представеното удостоверение за граждански брак А.С. Ш. и Е.И. И.
са сключили граждански брак26.03.1978 г.
С нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 88, том III,
дело № 430/2011 г. на нотариус И.Д., вписан в НК под № 029 с район на действие СРС
на 03.06.2011 г. Л. Е.В. е продал на П. П. Д. втори етаж от двуетажна жилищна сграда,
находяща се в с. Иваняне – СО, Район „Банкя“, ул. „*******, с площ от 80 кв. м.,
състояща се от две спални, кухня с дневна, антре, баня с тоалетна и тераса, заедно с 1/2
ид. ч. от избено помещение с площ от 12 кв. м., 1/2 ид. ч. от таван (подпокривно
пространство), с площ от 38, 50 кв. м., заедно с 1/2 ид. ч. от общите части на сградата и
1/2 ид. ч. от 353/720 ид. ч. от дворното място, съставляващо УПИ XV-145, кв.26 по
регулационния план на с. Иваняне, с площ по графични данни 720 кв. м., при съседи
XVI-144, XVI-146 и улица.
На 06.11.2014 г. А.С. Ш. е предявил в СРС иск за делба срещу Л. Е.В. и П. П.
Д. на УПИ XV -145, кв.26, по плана на кв. Иваняне – гр. Банкя, ул. „******* целият с
площ от 740 кв. м. В исковата молба е описана сделката, извършена с нотариален акт
№ 78, дело № 947/2013 г. на нотариус И.Д.. Оспореният договор не е описан в
исковата молба за делба, както и не е приложен към нея.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот № 78, том VI, рег. № 16942,
дело № 947 от 2013 г. на 19.08.2013 г. Л. Е.В. е продал на П. П. Д. първи етаж с
идентификатор на етажа 32216.2291.492.1.1 от двуетажна жилищна сграда с
идентификатор 32216.2291.492.1, находяща се в с. Иваняне, СО, Район „Банкя“,
ул.“*******, със застроена площ от 80 кв. м., състояща се от две спални, кухня с
дневна, антре, баня с тоалетна и тераса, заедно с 1/2 ид. ч. от избено помещение с площ
от 12 кв. м., 1/2 ид. ч. от таван (подпокривно пространство), с площ от 38, 50 кв. м.,
заедно с 1/2 ид. ч. от общите части на сградата и 1/2 ид. ч. от 353/720 ид. ч. от дворното
място, съставляващо УПИ XV-145, кв.26 по регулационния план на с. Иваняне, с площ
по графични данни 720 кв. м., при съседи XVI-144, XVI-146 и улица.
На 29.09.2014 г. П. П.Д. е депозирал жалба до кмета на СО, Район Банкя, в
който твърди, че другият съсобственик А.С. Ш. е построил ограда в процесния имот.
Опитал се да го предупреди за последиците от действията му, но поради липсата на
нормална комуникация помежду им, не постигнал успех.
С писмо от 23.10.2014 г. СО, Район „Банкя“ е уведомила А.С. Ш., с копие до
П. П. Д. за постъпилата жалба от последния във връзка с градената плътна ограда с
дължина около 13 м. Определен е срок за представяне в районната администрация на
одобрени строителни книжа. Писмото е получено лично от А.Ш. на 22.10.2014 г.
С молба от 15.12.2014 г., депозирана по гр. д. № 60257/2014 г., А.С. Ш. е
заявил, че след снабдяване със скица на ПИ № 15 установил, че има и друг
съсобственик – П. П. Д.. След направена справка в имотния регистър към Агенция по
вписванията установил, че Л. Е.В. е прехвърлил на П. П. Д. с оспорения нотариален акт
собствеността върху 1/2 ид. ч. от 363/720 ид. ч. от делбения имот.
На 15.12.2014 г. А.С. Ш. е предявил срещу П. П. Д. иск за делба на УПИ XV-
145, кв.26 по плана на кв. Иваняне – гр. Банкя, ул. „******* целият с площ от 740 кв.
м. В исковата молба е описано оспорения в настоящото производство договор за
покупко – продажба на недвижим имот.
С писмо от 09.03.2018 г. нотариус И.Д. е уведомил съда, че нотариално дело
№ 430/2011 г. е унищожено, след изтичане на 5 – годишния срок за съхранение.
От показанията на разпитания пред СРС свидетел Г.К.Г. се установява, че
познава ищците и Л.В.. С последния се познавали от деца, а с ищците – след
3
закупуване на имота им в с. Иваняне, ул. „Р*******. Имал видимост към тяхното
място. В началото на 2015 г. ищецът му казал, че Л. не е собственик на къщата и двора
и ги е продал на П.Д.. Водели се някакви дела, във връзка с които разбрал това
обстоятелство. След купуването на имота от ищеца имало ограда в имота.
От показанията на свидетеля К.Й.М. се установява, че е процесуален
представител на ищците по друго дело. Есента на 2014 г. А. искал да го ангажира по
дело за делба. Казал, че имали големи скандали с неговия съсед. Той бил пуснал
сигнали срещу него във връзка с построена ограда. Имотът се намирал в с. Иваняне, ул.
„Р*******. Не е посещавал имота, запознат бил с него по документи. Площта му била
740 кв. м. , в който имало две къщи. Л. притежавал къща и 1/2 от дворното място, както
и А. имал къща и 1/2 ид. ч. от дворното място. Ищците завели дело за делба, за да се
знае къде е границата между двата имота. Организирали среща с адвокатите на Л., на
която не се постигнало споразумение във връзка със спорната ограда. На тази среща
разбрал, че синът на Л. – П. също имал дял в имота. Представили му нотариален акт от
2013 г. Поради липсата на постигнато споразумение през м.11.2014 г. предявил иск за
делба. Като ответници по иска за делба били посочени Л. и П.. След като се снабдил
със скица за имота, по силата на издаденото му съдебно удостоверение, разбрал, че Л.
не е съсобственик на имота, който е прехвърлил на П. притежаваните от него идеални
части. Уведомил А., че само П. е съсобственик, поради което през м.12.2014 г.
предявил иск за делба срещу П.. Две – три седмици по – рано, на проведената среща,
разбрали за сделката от 2013 г. Свидетелят уведомил ищеца за сделката от 211 г. в
средата на м.12.2014 г.
От заключението на вещото лице А.С.А. по изслушаната пред СРС съдебно -
оценителна експертиза се установява стойността на 1/2 ид. ч. от 363:720 ид. ч. от УПИ
XV-145, кв.26 по плана на с. Иваняне възлиза на 416 лв. (11, 16 % от 3 727 лв.).
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна
страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, изхожда от
легитимирана страна, като същата е процесуално допустима. Разгледана по същество,
жалбата е неоснователна.
Съгласно нормата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършена служебна проверка въззивният съд установи, че обжалваното
решение е валидно и процесуално допустимо.
Липсва спор между страните, че ищците притежават в режим на съпружеска
имуществена общност едноетажна жилищна сграда и стопанска постройка, заедно с 1/2
ид. ч. от процесния УПИ ХV-145, а ответникът Л. Е.В. е притежавал двуетажна
жилищна сграда, построена в същия УПИ, заедно с 1/2 ид. ч. от него. С оспорената
разпоредителна сделка същият е прехвърлил на ответника П. П. Д. втори етаж от
жилищната сграда, заедно с 1/2 ид. ч. от 363/720 ид. ч. от общите части в процесния
УПИ ХV-145. В тази насока са и ангажираните поделото доказателства.
В нормата на чл.33, ал.2 и ал.2 ЗС е регламентирано, че съсобственикът
може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като
представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите
съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него,
че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията по предходната алинея
е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия,
уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият
съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът
трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.
По делото не се доказа възражението на ответниците за неспазване на
установения двумесечен срок. Същият започва да тече от момента на узнаване на
продажбата с нейните съществени параметри, тъй като съсобственикът – ищец не е
4
страна по договора и не е длъжен сам да следи дали някой от другите съсобствениците
не се е разпоредил със своята идеална част в полза на трето лице (решение № 153 от
18.02.2019 г. по гр. д. № 3895/2017 г. на ВКС, ГК, І ГО, постановено по реда на чл.290
ГПК). От ангажираните пред СРС свидетелски показания не се установи ищците да са
знаели в предходен спрямо заявения в исковата момент за оспорената сделка. Знанието
на ищците за втората по ред прехвърлителна сделка, извършена през 2013 г., не може
да обоснове несъмнен извод, за знание и за оспорената сделка. Ето защо искът, предмет
на делото, е предявен в рамките на установения в нормата на чл.33, ал.2 ЗС срок.
Жалбоподатилет поддържат, че нормата на чл.38 ЗС не намира приложение
и процесния поземлен имот не съставлява обща част.
В случая в процесния съсобствен поземлен имот съществуват самостоятелни
сгради, които принадлежат на различни собствени. Ето защо е налице хоризонтална
етажна собственост по отношение на двете сгради по смисъла на чл.37 ЗС, а дворното
място представлява обща част, на основание чл.38, ал.1 ЗС, което не подлежи на
разпореждане отделно от сградите (решение № 101 от 11.02.2009 г. по гр. д. №
461/2008 г. на ВКС, ГК, ІV ГО).
Следва да се съобразят и задължителните разяснения, дадени с ТР № 45 от
01.04.1960 г. на ВКС, ОСГТК, разпоредбите на чл.33 ЗС не се прилагат в случаите,
когато в съсобствен парцел съществуват отделно сгради, принадлежащи на различни
собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със
съответните идеални части от мястото.
В тази насока е и актуалната съдебна практика, съгласно която разпоредбата
на чл.33 ЗС е неприложима при продажба на обект в сграда етажна собственост,
възникнала след построяване върху съсобствен терен на сграда с повече от елин
самостоятелен обект, собственост на различни лица. В този случаи всеки собственик
на отделен обект може свободно да се разпореди със своето право на собственост, без
да иска съгласие на останалите собственици. Идеалните части от дворното място в този
случай са общи части по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС и те, както и другите общи части, се
прехвърлят заедно с обекта, към които те се припадат, по силата на разпореждането на
закона. За тяхното прехвърляне не е необходимо съгласно на останалите
съсобственици на мястото (решение № 53 от 14.03.2000 г. по гр. д. № 1094/1999 г. на
ВКС, ГК, ІV ГО; решение № 87 от 24.07.2015 г. по гр. д. № 5323/2014 г., на ВКС, ГК, ІІ
ГО, постановени по реда на чл.290 ГПК и др.)
По изложените съображения и доколкото е налице хоризонтална етажна
собственост и процесния УПИ съставлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС, за
прехвърлянето на идеални части от дворното място, заедно с построената в него
жилищна сграда, не е необходимо съгласието на останалите съсобственици на
поземления имот. Това води до неоснователност на предявения иск.
Тъй като крайните изводи на двете инстанции съвпадат, обжалваното
решение следва да се потвърди.
По разноските по производството:
Ответниците по жалбата не претендират разноски за настоящата съдебна
инстанция, а и липсват доказателства такива да са сторени, поради което не следва да
им се присъждат.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20070175 от 17.03.2021 г., постановено по гр.
д. № 6773/2015 г. по описа на СРС, ІІ ГО, 178 състав.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните, при условията на чл.280, ал.1 ГПК.
5
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6