№ 7991
гр. С., 13.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 173 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:БОГДАН Р. РУСЕВ
при участието на секретаря В.К.
като разгледа докладваното от БОГДАН Р. РУСЕВ Гражданско дело №
20221110104126 по описа за 2022 година
РЕШИ:
РЕШЕНИЕ
№ от г.
град С.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД
-во-ти
І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 173 СЪСТАВ
В публично съдебно заседание, проведено на пети юли през две хиляди
двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОГДАН РУСЕВ
При секретаря В.К.,
-ра
Като разгледа гражданско дело № 4126 от 2022 година по описа на
Софийския районен съд, докладвано от съдията РУСЕВ, и, за да се произнесе,
1
взе предвид следното:
Производството е по реда на гл. ХХV ГПК.
Образувано е въз основа на Искова молба, вх. № 14919/27.01.2022г. на
СРС, подадена от собствениците в етажната собственост на сградата,
находяща се в град С., ул. „********“ № 149А, срещу „*************“
ЕООД.
Ищците - съсобствениците от Етажната собственост на сградата,
находяща се в град С., ул. „*********“ № 149А, чрез адв. В.И. са предявили
срещу ответника „*************“ ЕООД иск с правно основание чл. 233, ал.
1 ЗЗД за осъждане на ответника да опразни и предаде на ищците наетото от
него помещение, находящо се в град С., ул. „*******“ № 149А,
представляващо павилион със застроена площ от 12 кв.м.
Ищците твърдят, че с ответника сключили Договор за наем от
11.09.2019г., съгласно който му предоставили под наем принадлежащ на
етажната собственост павилион, намиращ се в град С., ул. „*******“ № 149А,
с площ от 12 кв.м. На свое заседание на 05.12.2021г. ОС на ЕС взело решение
за прекратяване на договора на основание чл. 6.1 от него /с едномесечно
предизвестие/. Такова било отправено до наемателя на 06.12.2019г. В отговор
той заявил, че не желае договорът да бъде прекратяван и същият продължава
да е в сила. Ищците обосновават, че с изтичане на срока на предизвестието
договорът за наем следвало да се счита за прекратен. Дори и това да не било
така, то той се прекратявал автоматично при неплащане на дължимия наем,
който не бил платен в срок за месец ноември 2021г. Поради това и на това
основание действието на договора било прекратено, а наемателят бил длъжен
да върне помещението на етажните собственици. За предявяване на иска било
налице взето решение на ОС на ЕС от 05.12.2021г. и оправомощаване на
управителката на етажната собственост за това. В насрочените по делото
публични съдебни заседания ищците се представляват от адв. И., който
поддържа предявения иск, включително в хода на устните състезания.
Допълнителни аргументи излага в Писмени бележки, вх. №
140187/05.07.2022г. на СРС.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът „*************“ ЕООД чрез
управителя си В.В. е подал Отговор на исковата молба, вх. №
58146/24.03.2022г. на СРС, с който оспорва предявения иск като
неоснователен. Признава, че с етажната собственост са страни по договор за
наем, но същият не бил прекратен и продължавал да действа. Оспорва, че е
налице взето на 05.12.2021г. решение на ОС на ЕС за прекратяване на
договора, като приложеният към делото протокол за същото не съответствал
на изискванията на ЗУЕС, при провеждане на заседанието били допуснати
нарушения на ЗУЕС, като обстоятелствата, удостоверени в него, не
отговаряли на обективната действителност. Било вероятно той да е
антидатиран и съставен единствено за целите на настоящото производство.
Наемателят бил заплатил дължимите наеми в уговорения размер. В
насрочените по делото публични съдебни заседания ответникът се
представлява от адв. Б.Б. – АК-С. / адв. В. Д. – АК-С.. Предявеният иск се
оспорва, включително в хода на устните състезания.
2
Софийският районен съд, като взе предвид подадената искова
молба и предявения с нея иск, възраженията на ответника и
процесуалните действия на страните по делото, съобразявайки
събраните по делото доказателства, основавайки се на релевантните
правни норми и вътрешното си убеждение, намира следното:
Исковата молба е подадена от надлежно легитимирана страна при
наличие на правен интерес от производството, като предявеният с нея иск е
допустим и следва да бъде разгледан по същество.
Съобразно нормата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест по
иска с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД е за ищеца. Ищецът следва да
докаже, че е сключил договор за наем с ответника и че му е предал държането
върху съответната вещ, че са настъпили предпоставките за връщане на вещта
и че го е поканил да му я върне. В тежест на ответника е да докаже връщането
на вещта, съответно наличието на обстоятелства, които го освобождават от
това задължение. В производството по гл. ХХV ГПК не се допускат и не
следва да се разглеждат възражения за собственост и подобрения (чл. 314, ал.
4 ГПК).
Страните не спорят, а и от представеното по делото заверено копие се
установява, че между собствениците от етажната собственост на сградата,
находяща се в град С., ул. „********“ № 149А, представлявани от
домоуправителката Н., и „*************“ ЕООД е сключен Договор за наем
от 11.09.2019г., по силата на който съсобствениците от етажната собственост
са предоставили на търговското дружество за временно и възмездно ползване
павилион със застроена площ от 12 кв.м., описан като принадлежащ на
етажната собственост и находящ се на адреса – град С., ул. „********“ №
149А. Договорът е сключен за срок от две години, броен от 15.09.2019г.
Уговорената наемна цена е 450,00 евро, платима ежемесечно от 15-то до 20-то
число на месеца, като е предплатен един наем за периода 15.09.2019г.-
15.10.2019г., както и депозит от 450,00 евро, който подлежи на
възстановяване след прекратяване на договора и приспадане на неиздължени
консумативи. Между страните не се оспорва обстоятелството, а и този извод
следва от представените по делото доказателства, че държането върху наетия
обект е предадено от наемодателите на наемателя.
На свое заседание от 05.12.2021г. ОС на ЕС на сградата, находяща се в
град С., ул. „********“ № 149А, е взело решение сключеният договор за наем
да се прекрати с едномесечно предизвестие по чл. 6.1 от него. Управителката
на етажната собственост Н. е оправомощена да изготви уведомлението, както
и да предприеме необходимите действия спрямо наемателя, включително
образуване на съдебни производства. ОС на ЕС, вземайки предвид
здравословното състояние на управителката, е възложило на сина да
осъществи връчването на наемателя на уведомлението за прекратяване, за
което липсва нормативна пречка. На л. 20 от делото е предоставен заверен
препис от уведомление, с което „*************“ ЕООД се уведомява, че
договорът за наем се прекратява, а като причина за това са посочени
нередовно и не в пълен размер плащане на наема и отказ за възстановяване на
депозита пълния размер на наемната цена. С уведомлението от ответника се
иска най-късно до 06.01.2022г. да предаде обратно владението на
предоставения му обект. Видно от представената на л. 13 от делото
3
нотариална покана, „*************“ ЕООД признава, че е получило
уведомлението на 06.12.2021г. В нотариалната покана се излагат
съображения, че наемателят не е съгласен да се прекрати договорът за наем и
продължава да счита същия за действащ между страните, като изтъква и
финансови и документни спорове между страните.
В настоящия случай договорът за наем е сключен за срок от две години
с опция за автоматично подновяване за още една година. В чл. 6.1 от
Договора обаче страните са предвидили възможност всяка от тях да прекрати
едностранно договора за наем с едномесечно писмено предизвестие.
Съобразно чл. 9, чл. 20 и чл. 20а, ал. 1 ЗЗД не съществува нормативна пречка
страните по срочен договор за наем да предвидят възможност всяка от тях да
го прекрати и преди изтичане на срока му, като предизвести другата страна за
това. Текстът на чл. 6.1 от Договора е пределно ясен, като изисква единствено
волеизявление от една от страните по договора и изтичането на срока на
предизвестието, за да се прекъсне облигационната връзка между страните.
Това прекъсване, съобразно уговореното между тях, настъпва по преценка и
по волята само на една от тях. Затова и изразеното в нотариалната покана от
„*************“ ООД несъгласие с прекратяване на договора е без каквото и
да било значение, тъй като съгласието му не е необходима предпоставка за
това.
Налице е взето решение на ОС на ЕС за прекратяване на договора, както
и надлежно връчено уведомление. Последното, макар да съдържа и доводи,
свързани с неуредени финансови отношения между страните, е годно да
постави начало на едномесечния срок на предизвестието. С изтичането на
същия на 06.01.2022г. договорът за наем следва да се счита за прекратен, като
наемателят следва да върне на наемодателите фактическата власт върху
наетия обект (чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД).
Следва да се отбележи, че в настоящото производство ответникът не
може да се позовава на незаконосъобразност на взетите от Общото събрание
решения. Това е така, тъй като ЗУЕС урежда специална процедура за
вземането на тези решения, като регламентира начин на свикване, състав,
представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Спазването на
тези правила е основание за действителността/законосъобразността на
решението, за проверка на които обаче е предвиден специфичен ред за
контрол. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове
всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за
законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен и по реда
на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС при предвиден преклузивен срок за предявяване на иска.
В случая не се установява взетото на 06.12.2021г. решение за прекратяване на
договора за наем да е атакувано по надлежния съдебен ред. Затова, доколкото
не се установява отменянето му от съда по определения за това ред, то следва
да бъде съобразявано като валидно и пораждащо правни последици при
решаването на правния спор (арг. р.39/19.02.2013г.-гр.д.657/2012г.-Іг.о.).
Горните аргументи са достатъчни за уважаване на предявения иск, а
обсъждането на останалите инвокирани от страните доводи и събраните във
връзка с тях доказателства, включително относно неизпълнение на
задължения по договора на наем и заплащането на наемната цена, се явяват
безпредметни.
4
По разноските:
Съгласно чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК, право на разноски има само страната,
в полза на която е постановен съдебният акт. Съобразно изхода на делото
право на разноски имат само ищците, които своевременно са заявили
претенция в тази насока. Съобразно изхода от спора в тяхна полза следва да
се присъдят 1313,60 лева за доказани разноски по делото.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „*************“ ЕООД, ЕИК *********, на основание чл.
233, ал. 1 ЗЗД, да опразни предоставения му под наем с Договор от
11.09.2019г. обект – павилион с площ от 12 кв.м., находящ се в град С., ул.
„*******“ № 149А, като предаде държането върху него на собствениците
от Етажната собственост на сградата, находяща се в град С., ул.
„*******“ № 147А.
ОСЪЖДА „*************“ ЕООД, ЕИК *********, да заплати
собствениците от Етажната собственост на сградата, находяща се в град
С., ул. „*******“ № 147А, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от общо
1313,60 лева, представляваща разноски по делото в производството пред
районния съд.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийския
градски съд, подадена чрез Софийския районен съд в двуседмичен срок,
който, на основание чл. 315, ал. 2 ГПК и ТР 12/2012-2013-ОСГК, започва да
тече от 19.07.2022г.
Решението да се съобщи на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5