Р Е
Ш Е Н
И Е № 30
гр.Стара Загора, 21.02.2020г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Старозагорският административен съд, VІІI
състав, в публично съдебно заседание на двадесет и първи януари през две хиляди
и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: СТИЛИЯН МАНОЛОВ
при секретар
Николина Николова
и с участието на
прокурора
като разгледа докладваното от
съдия СТИЛИЯН МАНОЛОВ административно дело № 880 по описа за 2019г., за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл. 145 и сл.
Административно-процесуалния кодекс /АПК/, във връзка с във връзка с чл. 27, ал.1
от Закона за общинската собственост /ЗОбС/
Образувано е по жалба от П.С.С. и С.К.К., чрез
адв.М.И., срещу заповед №10-00-2428/05.11.2019г. на вр. и. д. Кмет на Община Стара
Загора, с която е наредено отчуждаване на имот частна собственост,
представляващ реална част с площ 90 кв.м. от поземлен имот 501.885, в кв.60 по
одобрен ПУП със Заповед от 2007г. на
Кмета на Община Стара Загора, в частта относно оценката на отчуждавания имот.
Сочи се, че заповедта в оспорената й част е незаконосъобразна, тъй като е
издадена в разрез с чл.22, ал.10 от ЗОС, която норма определя срок за актуалност
на пазарната оценка – не по-рано от три месеца, като в случая заповедта за
отчуждаване е издадена на 05.11.2019г., а изготвената в хода на административното
производство пазарна оценка е с дата от м.04.2019г. Твърди се, че при
определяне оценката на отчуждения имот административният орган е определил цена
по-ниска от действителната пазарна цена за района, като не е съобразено, че процесният
недвижим имот с обща площ 605 кв.м., ведно с изградените в него постройки, в
т.ч. жилищна сграда и стопанска постройка, е придобит от жалбоподателите на
23.12.2016г. за сумата 30 300 лева. Излагат се съображения, че оспореният
размер на паричното обезщетение за процесния имот не е определен въз основа на
пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до
отчуждавания имот, които са значително по-високи, поради което не е съобразена
разпоредбата на чл.22, ал.3 от ЗОС, като освен това не е взето предвид
настоящото състояние на имота, вследствие на направените в него подобрения,
изградената метална подпорна конструкция с оградна мрежа и метална врата, както
и стойността на посадените в отчуждения имот 6 бр. овощни дръвчета. Моли се
съда да постанови решение, с което да измени оспорената заповед с увеличаване
размера на паричното обезщетение на отчуждения имот на 2550 лева, както и
присъждане на остатъчната стойност на подобренията в общ размер на 2000 лева. Претендират
се разноските по делото.
В съдебно заседание жалбоподателите не се
явява, представляват се от адв.М.Р., която поддържа жалбата и прави изменение
на петитума й като претендира обезщетение за отчуждаване на недвижимия имот от
4 500 лева, както и присъждане на остатъчната сума от подобренията и овошките
от 1 881 лева, или се претендира обща сума от 6 381 лева за подобренията и
отчуждаването на недвижимия имот.
Ответникът – Кмет на Община Стара Загора, редовно
и своевременно призован за съдебно заседание, се представлява от мл.експерт М. П.,
която оспорва жалбата. В писмено становище излага съображения, че по
административната преписката е представена скица от която е видно, че става
въпрос за поземлен имот, за който още към 2007г. (когато е одобрен действащия
ПУП) е посочено, че от имота се отчуждава за улица 90кв.м. Твърди, че със
самото отчуждаване вече имота се урегулира, т.е. УПИ XIII има площ 515кв.м. и
се отрежда за жилищно строителство, т.е. предназначението на имота се променя
така, че от поземлен имот обекта става урегулиран поземлен имот, което повишава
реално пазарната му стойност, която се увеличава. Обосновава, че от приетата по
делото съдебно - техническа експертиза ставало ясно, че взетите като пример
сделки, с които се уреждат регулационни отношения с общината са такива с
предмет урегулирани
поземлени имоти, поради което и при остойностяване на средната
цена от експерта сумите са по - високи от тези, получени при оценителния
доклад, възложен от Община Стара Загора. Излага съображения, че при определяне
на сумата от 1 080лв като справедлива пазарна цена е използван „метода на
сравнителната стойност“ – пазарната стойност се определя по средни пазарни цени
на близки по време сделки, сравними имоти, поради което се счита, че при така
определената цена за обезщетяване е взето предвид характеристиките на имота
като поземлен, а не като урегулиран поземлен имот (каквито е взело като база вещото
лице). С оглед тези съображения моли съда да отхвърли жалбата срещу оспорената
заповед.
Въз основа на доказателствата, събрани в хода на
производството съдът намира за установено следното от фактическа страна:
Жалбоподателите
се легитимират като собственици на имот №501.885, за който е образуван УПИ XIII-885, в кв.60 по плана за регулация на с.Богомилово,
целия с площ от 605кв.м., съгласно нот.акт за продажба на недвижим имот №127,
том III, рег.№3812, дело 270 от 2016г. (л.8-9).
Във връзка
с откриване на процедура по отчуждаване на части от имоти, собственост на
физически лица, за изграждане на улица от о.т. 162-166, между кв.59 и кв.60 на
с.Богомилово до Директор „ФБСД“ при Община Стара Загора е изпратено писмо от
Директор на дирекция „ОССП“, с което е поискана информация за размера на
данъчните оценки на отчуждаваемите се части от посочените в писмото имоти, сред
които и този на оспорващите (л.50, т.1). В отговор на писмото е изпратено до
Директор на дирекция „ОССП“ при Община Стара Загора друго такова, според което
за отчуждаваемата се част от 90,00 кв.м. от ПИ №501.885, кв.60 по действащия
план на с.Богомилово данъчната оценка се равнява на 340,56лв (л.49).
В
преписката по издаване на оспорената в настоящото производство заповед се
съдържа Оценителски доклад за определяне на пазарна стойност на ид.ч. от имоти,
отчуждавани за улица в кв.60, с.Богомилово, Община Стара Загора, изготвен от Ю.К.,
притежаващ сертификат за оценителска правоспособност, издаден от Камарата на
независимите оценители в България (л.43-47). Видно от същия, обект на оценката
е и частта от 90 кв.м. от ПИ, собствен на оспорващите, като ползвания стандарт
и метод на оценка се базира на концепцията за определяне на „справедлива
пазарна стойност“. Според посоченото в т.I – 7 от
оценителния доклад, датата на оценката е към 24.04.2019г. и е със срок на
валидност шест месеца. Според експерта и приложените от него методи на оценка
на недвижимите имоти, за целите на настоящата оценка е предложена пазарна
стойност на отчуждаваемите части от имоти в размер на 12 лв./кв.м., или за
процесните 90км.в. стойността на обезщетението се равнявала на 1 080 лв. без
ДДС.
Съгласно
Протокол от 16.07.2019г. и от 17.07.2019г. и на основание чл.25, ал.1 от ЗОбС
на информационното табло на Община Стара Загора и на Кметство с.Богомилово е
поставено обявление (л.36) за предстоящо отчуждаване на ПИ, като се
удостоверява и публикуване на обявлението на сайта на Община Стара Загора (л.37).
Обявлението е публикувано и в два национални ежедневника – в-к Телеграф и в-к
Монитор на 24.07.2019г. (л.40-41). Обявлението е публикувано и в един местен
ежедневник на 12.08.2019г. (л.42).
На 05.11.2019г.
вр.и.д. Кмет на Община Стара Загора (съгласно Решение № 2490 от Протокол № 47
от заседание на ОбС Стара Загора от 26.09.2019г.), издал процесната заповед за
отчуждаване на реална част от 90,00кв.м. от ПИ №501.885, в кв.60 по плана на
с.Богомилово, като за същото е определено обезщетение в размер на 1 080лв.,
съгласно определената от независим оценител пазарна оценка. Заповедта е
поставена на 06.11.2019г. на информационното табло на Община Стара Загора (л.34).
Жалбата срещу нея е подадена на 19.11.2019г. директно пред съда (л.1).
За изясняване на обстоятелствата по делото е допусната
и изслушана СТЕ, заключението на което е прието от съда като компетентно и
добросъвестно изготвено (л.56-63). Според вещото лице размерът на равностойностно
парично обезщетение за имота, предмет на процесната заповед за отчуждаване, отговарящ
на изискванията на ЗОС е 2 070 лева за дворното място и 1881 лева за
подобренията в имота. В обстоятелствената част на заключението са направени два
варианта на оценка: първият – като е съобразен предвидения в §1, т.2 от ДР на
ЗОС 12 месечен срок преди датата на възлагане на оценката, през който са
сключени сделки, вписани в службата по вписванията, които попадат в една и съща
ценова зона с процесния имот. През този период са установени сделки с 2 имота,
като размерът на равностойното парично обезщетение за 1кв.м. от отчуждения
имот, отговарящ на изискванията на ЗОС е определен на 26лв, или стойността на
обезщетението за 90 кв.м. е 2412 лева. Предвид малкото налични сравними сделки
е изготвен и вариант на заключението на база на всички издирени сделки, като по
време някои от тях са малко извън периода 24.04.2018г. до 24.04.2019г. или не
попадат в една и съща ценова зона с отчуждения имот. С оглед установените по
тези критерии 5 сделки е определена пазарна стойност на парично обезщетение за
1кв.м. на отчуждения имот в размер на 23 лева, или стойността на обезщетението за 90 кв.м. е 2 070 лева.
Според вещото лице този втори вариант отговаря по-точно на изискванията на ЗОС.
Стойността на подобренията и овощните са определени като са взети предвид
стойността на извършените СМР за първите – без печалба и ДДС, както и 10%
печалба и ДДС, и с оглед годините на съответните засадени дървета, като е определена
обща тяхна стойност на 1 881 лева.
Така
установената фактическа обстановка мотивира следните правни изводи:
Жалбата, като подадена от активно
легитимираното лице, против акт, годен за съдебен контрол в оспорената му част,
в установения за това срок и пред местно компетентния административен съд, се
явява процесуално допустима.
Разгледана по същество се явява частично
основателна.
Процесната
заповед е издадена от компетентен орган, като конкретният издател е определен с
решение на ОбС Стара Загора за временно изпълняващ длъжността Кмет на Община
Стара Загора (л.31), същата е в писмена форма и съдържа както фактически
основания за издаването си, така и правни такива. Освен посочване на
фактическото и правното основание за отчуждаването, се сочи изрично
предназначението и размера на отчуждавана част от имота, частна собственост,
местонахождението и собственика на имота, както и размера на обезщетението.
Налице е и индивидуализация на отчуждавания имот.
В жалбата не се сочат допуснати от административния орган
съществени нарушения на административнопроизводствените правила, а и при
извършване на служебната проверка съдът не констатира такива. Административното
производство е започнато при наличието на влязъл в сила ПУП, одобрен с Решение
№70/26.02.2004г. на ОбС Стара Загора и Заповед №648/03.04.2007г. на Кмета на
Община Стара Загора, които предвиждат и
отчуждавания на части от имоти, частна собственост (сред които и този на
оспорващите) за реализиране на публично мероприятие на Община Стара Загора – изграждане на улица с о.т.
162-166, между кв.59 и кв.60 по плана на с. Богомилово. За определяне на
предвиденото в закона равностойното парично обезщетение за съответната реална
част от имота на оспорващите (ведно с други такива), са определени за
отчуждаване 90кв.м. от техен поземлен имот №501.885, в кв.60 по плана на
с.Богомилово, като от страна на Община Стара Загора е възложено извършването на
оценка от лицензиран оценител на недвижими имоти, който надлежно се легитимира
като такъв. Видно от представените доказателства по делото и в изпълнение на
изискванията по чл.25, ал.1
от ЗОбС е налице публикувано
обявление в два централни и един местен ежедневник, с което собствениците на
засегнатите имоти за предстоящото отчуждаване са уведомени. Обявленията имат
нормативно регламентираното съдържание – посочени са предназначението на
имотите съобразно отреждането по одобрения ПУП; основанието за отчуждаването;
вида, местонахождението, размера и собствениците на всеки от имотите, които
следва да бъдат отчуждени и размерът на дължимото се парично обезщетение. Копие
от обявлението е поставено на информационното табло в сградата на Община Стара Загора и в Кметството на с.Богомилово.
Обявлението е публикувано и на интернет страницата на Община Стара Загора. С оглед на тези данни не се установяват допуснати
нарушения.
Съдът намира, че заповедта, в оспорената й част, е
постановена при неправилно приложение на материалния закон, поради следните
съображения:
Съгласно
разпоредбата на чл.22, ал.5 от ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите,
предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение,
което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на
подробния устройствен план по чл.21, ал.1
и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се
в близост до отчуждавания имот. Процесният
имот, макар и да е бил урегулиран с предходен ПУП за изграждане на обект – публична
собственост, то отчуждаване по него не е било извършвано. Последното налага
стойността на отчуждавания имот да се сравнява с аналози, попадащи в същата
ценова зона и с характеристиките му на урегулиран поземлен имот, а не както
претендира процесуалния представител на ответника – само като поземлен имот.
Легални
определения за „пазарни цени на имоти със сходни
характеристики“ и „имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот“ са
дадени в §1, т.2 и т.3, б. „а“ от ДР на ЗОС. Съгласно първата
от посочените разпоредби „пазарни цени на имоти със сходни характеристики“
са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до
отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение,
притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на
устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с
отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или
прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека,
продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните
институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или
юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките
на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по
вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди
датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на
имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се
вземат предвид последните вписани двадесет сделки. Съгласно §1,
т.2, б. „а“ от ДР на ЗОС „имоти, намиращи се в близост
до отчуждавания имот“ са имотите, които се намират: в една и съща ценова
зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии. Според текста на ал.10
на чл.22 от ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение се определя не
по-рано от три месеца преди издаването на заповедта по чл.25, ал.2 от същия
закон.
В разгледания случай в оценителския доклад, изготвен в
хода на административното производство, е използван метода на сравнителната
стойност, а за дата на информационната база, на която се основава оценката и
ефективната ценова дата на оценката е посочена 24.04.2019г. Изрично в доклада е
посочено също, че оценката е валидна за срок от шест месеца от така посочената
ефективна дата, освен ако съществени изменения в обхвата и състоянието на
оценяваното имущество и/или макроикономическите условия не наложат промяна на този срок. Данни за наличие на такава
промяна по преписката не се съдържат, а процесната заповед е издадена на
05.11.2019г., което освен, че е извън регламентирания в чл.22, ал.10 от ЗОС
срок, е и извън срока на валидност на оценката, посочен в самия оценителски
доклад. С оглед на тези данни следва да се приеме, че определената с този
доклад стойност на отчуждаемата част на процесния имот не следва да се взема
предвид, тъй като не е съобразена с постановките и изискванията на ЗОС. Друг
съществен недостатък на този доклад е и обстоятелството, че при неговото
изготвяне няма извършена оценка на намиращите се в отчуждаваната част от
процесния ПИ подобрения и овошки (ограда с бетонни колове и мрежа, метална
входна врата, овощни дървета и водомерна шахта, която при реализация на улицата следва да се премести навътре в
двора), като липсва и съответно за тях определяне на парично обезщетение.
Изложеното налага размерът на равностойното парично
обезщетение за имота да се изчисли на базата на изготвеното заключение на
приетата по делото съдебно-техническа експертиза. В обстоятелствената й част вещото
лице е посочило два варианта за определяне на равностойно парично обезщетение
за имота, предмет на оспорената заповед, като според вещото лице вторият от тях
отговаря на най-вярно на изискванията на ЗОС. Съгласно разпоредбата на чл.202 от ГПК
във вр. с чл.144 от АПК,
съдът не е длъжен да възприеме изцяло заключението на изпълнената експертиза, а
го обсъжда заедно с другите доказателства по делото с оглед правилното
приложение на материалния закон. С оглед на това в случая следва да се прецени
кои от посочените в заключението данни отговарят на изискванията за пазарни
цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания
имот, като е необходимо от една страна размерът на обезщетението да се определи
към момент, който е не по-рано от три месеца преди издаването на заповедта по чл.25,
ал.2 от същия закон, а от друга – да се
вземат предвид осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост
до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо
предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или
близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно
ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни
права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека,
продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните
институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или
юридически лица, по които поне една от страните е търговец и са сключени в
рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата
по вписванията по местонахождението на имота.
При
съобразяване на гореизложеното и след като заповедта е издадена на
05.11.2019г., то най-ранния момент от който следва да се определи обезщетението,
съгласно чл.22, ал.10 от ЗОС, е 05.08.2019г., като следва да се проследят
всички сделки, които са сключени за 12 месечен период назад, т.е. за периода
05.08.2018г. – 05.08.2019г. От данните от заключението на вещото лице се
установява, че през този период е сключена една единствена сделка с недвижим
имот, който попада в една и съща ценова зона с процесния имот, като вещото е
лице е определило сравнителна стойност от 50 лв/кв.м за този имот. Независимо
обаче, че в една и съща ценова зона с отчуждения имот за този период е
констатираната само тази сделка, съдът намира, че за определяне на размера на
равностойното парично обезщетение в случая следва да се вземе предвид и друга
констатирана от вещото лице сделка с недвижим имот, който е в една и съща ценова
зона. Това е така, защото тази друга сделка е сключена на 01.08.2018г., т.е. касае
се за период само от няколко дни преди началния момент на 12 месечния срок –
05.08.2018г. Според съда от една страна не би могло да се определени
равностойно парично обезщетение на базата само на една единствена сделка през
този период, а от друга – именно наличието на тази сделка препятства
определянето на равностойно парично обезщетение по реда на чл.22, ал.12 от ЗОС,
регламентираща случаите, в който не могат да се определят пазарните цени на
имоти със сходни характеристики поради липса на извършени сделки в съответната
служба по вписванията. Това налага съдът да кредитира заключението на
експертизата в първият й вариант, в който е определен размерът на равностойното
парично обезщетение на база на сделките с двата установени имота, които са в
една и съща ценова зона с отчуждавания имот, където вещото лице е определило
като размер на равностойно парично обезщетение за 1 кв.м. сумата от 26,80 лева,
или общо 2 412 лева за процесните отчуждени 90 кв.м. Към тази сума следва да се
добави сумата за подобренията и цената на овошките, намиращи се в отчуждения
имот, които са определени в общ размер от 1 881 лева. Изложеното обуславя
определяне на стойността на равностойно парично обезщетение за 90 кв.м. за
процесния имот в общ размер на 4 293 лева. В този смисъл оспорената
заповед следва да бъде изменена, като се увеличи размера на определеното на П.С.
и С.К. обезщетение за отчуждаваната от нея реална част от 90кв.м. от поземлен
имот №501.885, от кв.60 по плана на с.Богомилово от 1080 лв. на 4 293лв, от
които 2 412лв, съставляваща пазарната цена на отчуждаваната част от имота, цена
на подобренията размер на 1 701лв и цена на овошките в размер на 180лв.
С оглед
изхода на делото искането на жалбоподателите за присъждане на направените от тях
деловодни разноски следва да бъде уважено, като Община Стара Загора следва да бъде осъдена да заплати поисканите и
доказани като платени 459лв възнаграждение за един адвокат, съгласно договор за
правна защита и съдействие (л.10-11), претендирана и заплатена държавна такса в
размер на 10лв., посочена в списък на разноските (л.76) и възнаграждение за ВЛ
в размер на 405лв, или всичко разноски в размер на 874лв.
Водим от тези мотиви и на основание чл.172,
ал.2, предл.3 от АПК, съдът
Р Е
Ш И :
ИЗМЕНЯ по жалба на П.С.С. и С.К.К., Заповед №10-00-2428/05.11.2019г. на вр. и. д. Кмет на Община Стара Загора, с която е наредено отчуждаване на имот частна собственост, представляващ реална част с площ 90 кв.м. от поземлен имот 501.885, в кв.60 по одобрен ПУП със Заповед от 2007г. на Кмета на Община Стара Загора, в частта, в която за отчуждаване на недвижимия имот е определено парично обезщетение в размер на 1 080лв, като увеличава размера на същото от 1 080лв. на 4 293 лв.
ОСЪЖДА Община Стара Загора да заплати на П.С.С. ***, ЕГН ********** разноски по делото в
размер на 437 (четиристотин тридесет
и седем) лева.
ОСЪЖДА Община Стара Загора да заплати на С.К. ***, ЕГН ********** разноски по делото в размер
на 437 (четиристотин тридесет и
седем) лева.
Настоящото
решение на основание чл.27, ал.6 от ЗОС е окончателно.
СЪДИЯ :