Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Димо Колев | |
за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК С Решение № .../16.05.2012 г., постановено по гр.д. № .../2012г. Великотърновският районен съд е отхвърлил като неоснователен и недоказан, иска по чл. 415 ГПК, предявен от М. Г. В. против „А. Ф.” О. за установяване на вземането му против ответника за сумата от 1200 лв., представляваща неизплатена наема цена за обект – магазин в гр. В. Т., ул. „Н.” № 24 общо за месеците септември, октомври и ноември 2011г. до окончателното й заплащане, както и сумата от 325 лв. разноски, за които суми има издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № .../2011г. по описа на ВТРС. В полза на „А. Ф.” О. са присъдени разноски в размер на 180 лв. Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищецът М. В. чрез пълномощника му адв. П. И. от СТАК. По същество в жалбата се възразява срещу извода на съда да уважи правоизключващото възражение на ответна страна, че вещта не му е предадена в надлежно състояние. Сочи се, че наемодателят не е поемал задължение да предаде на наемателя празно наемното помещение, нито е поемал задължение да отстрани от помещението вещите на бившия наемател. Не било доказано, че наличните в обекта вещи – стилаж, климатик и рекламно пано, пречат да се ползва имота по предназначение. Сочи се, че при сключване на договора, според показанията на свид. Г., наемодателят е ´редоставил на наемателят ключ от обекта. Наемателят е този който е оставил ключа на съхранение у свид. Г. като последният винаги е осигурявал достъп до помещението при поискване от наемателя. Според жалбоподателят приемо – предавателен протокол има доказателствено значение и липсата му в случая не е решаваща, доколкото е доказан фактическият достъп на наемателя до обекта, с предаването на ключа от помещението. Отправя се искане за отмяна на първоинстанционното решение и уважаване на исковата претенция. В съдебно заседание жалбата се поддържа и се претендират съдебни разноски. Въззиваемата страна „А. Ф.” О., в срока по чл. 263 ал.1 изр. 1 ГПК, е депозирала отговор, в който оспорва въззивната жалба като неоснователна и недоказана. Претендират се съдебни разноски за въззивната инстанция. За да се произнесе ВТОС съобрази: Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок от легитимна страна, която има правен интерес от обжалването. Същата отговаря на изискванията на чл.260 и 261 от ГПК, поради което съдът я намира за допустима и следва да я разгледа по същество. В изпълнение на задълженията си по чл. 269 от ГПК въззивният съд служебно провери валидността и допустимостта на решението, като приема, че същото е валидно и допустимо. Великотърновският Окръжен съд, в качеството си на въззивна инстанция, като съобрази наведените в жалбата оплаквания, доводите на страните и като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното: С предявяване на претенцията си по чл. 415 ГПК във вр. чл. 232 ал. 2 ЗЗД, въззивникът– ищец, иска да се приема за установено, че въззиваемият – ответник му дължи сумата от 1200лв., представляваща неиздължена наемна цена за месец септември, октомври и ноември 2011г., ведно със законната лихва от датата на съдебното решение до окончателното й изплащане за които има издадена Заповед за изпълнение по ч.гр.д. № .../2011г. по описа на ВТРС. Излагат се твърдения, че на 01.04.2011г. ищецът В. е отдал под наем на ответното дружество собствения си недвижим имот, находящ се в гр. В. Т., ул. „Н.” № 24. Договорената месечна наемна цена била в размер на 400 лв., която сума следвало да се изплаща от наемателя не по – късно от първо число на предходния месец. Твърди се, че ответникът не е извършвал плащания за месец септември, октомври и ноември 2011г., въпреки отправените покани за това. Поради това ищецът подал заявление по реда на чл. 410 ГПК и била издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № .../2011г. по описа на ВТРС. В срок ответното дружество възразило срещу нея, с оглед на което бил предявен настоящият иск. В срока по чл. 131 ГПК „А. Ф.” О. подава отговор, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че не дължи плащане на наемната цена, тъй като не е ползвал имота и не му е осигурен достъп да извърши ремонт в него. Сочи, че не му е предоставян ключ от помещението и не е подписван приемо – предавателен протокол по чл. 5.1. от договора. Не се е срещал с ищеца по повод на забавени плащания и не е заплащал наемна цена, защото не му е предоставено ползването на имота. От фактическа страна по делото е безспорно установено, че на 01.04.2011г. страните по делото – М. В. като наемодател и „А. Ф.” О. като наемател са сключили договор за наем на магазин в гр. В. Т., ул. „Н.” № 24 за срок от пет години. Уговорената месечна наемна вноска била в размер на 400 лв. /чл. 3.1 от договора/, платима от наемателят не по – късно от първо число на предходния месец срещу издадена разписка. Не се спори, че за исковия период ответната страна не е заплащала съответните наемни вноски. От договор за охрана № .../01.04.2011г. е видно, че възложителят „А. Ф. Й. Т.” е възложил на изпълнителя „Т.” ЕООД охраната на магазин за цветя в гр. В. Т., ул. „Н.” № 20 при месечна вноска от 26 лв. за срок от 12 месеца. За установяване на релеванти към спора факти са събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетелите Г. /посочен от ищеца/ и Т. и Ф. /сочени от ответника/. Проведена е и очна ставка между първите двама свидетели. От показанията на свид. Г. се установява, че е съсед на процесния имот като ищецът го бил помолил да го наглежда и да го показва на евентуалните кандидати за отдаване под наем. В началото на 2011г. свързал представители на ответника с В. като Òи завел в с. М.. Страните сключили договор за наем на помещението като ответната страна заявила, че ще извърши ремонт в него. Веднъж, след като В. го предупредил за това, представители на ответника предоставели на свидетеля 400 лв. за наема, който впоследствие той предал на ищеца. Ключът за помещението стоял в него и В. казал на ответната страна до го вземат от него и да си отварят. Установява се още от показанията на Г., че бащата на момчето /свид. Т./ вземал ключа, вършел някакви ремонти работи и го връщал. Бащата на Т.в посещавал обекта два – три месеца след сключване на договора за наем, след което свидетелят не го е виждал, но видял, че от СОД идвали няколко пъти. От показанията на свид. М. Т. се установява, че „А. Ф.” О., в която той е съдружник, се занимава с търговия на цветя и аксесоари за тях, за което взели под наем магазин на ул. „Н.”. Магазинът му бил показан от свид. Г., който искал сумата от 1500 лв. за намиращи се в него стилажи, климатик и реклама за цигари. Сумата впоследствие била намалена на 1000 лв. Стилажите не били махнати и свидетелят възприел това поведение като изнудване за закупуването им с цел ползването на наетия имот. Не можели да влязат във владение на имота, поради което не заплащали наемната цена. От показанията на свид. Ф. - служител при ответника се установява, че е присъствал на разговор до кино „Искра”между „шефа си” и непозната за него жена. Последната поискала наем, а шефът казал, че нищо не дължи, защото не е освободила помещението. В проведената очна ставка свид. Г. уточнява по повод на стилажите и климатика, че наемателите са обещали да му ги заплатят, тъй като мислели да ги ползват и не ги е махнал защото не са му казали това. Отрича В. да му е казал да ги махне. Намалил цената от 1500 лв. на 1000 лв., защото наемателите решили да не вземат всички неща. Свид. Т. от своя страна уточнява, че са уведомили В., че нямат нужда от въпросните стилажи и той обещал да ги махне, коетп обаче не било сторено. При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи: В производството по чл. 415 ГПК в тежест на ищеца е да установи дължимостта на претендираната сума т.е. да установи основание, размер и настъпил падеж на паричното задължение. В случая, за уважаването на предявения иск е необходимо провеждането на пълно и главно доказване от страна на ищеца, че между страните по делото е възникнало валидно наемно правоотношение, неговите елементи /наемната вноска и период на плащане/, както и че е изпълнил задълженията си по него - предоставил е процесното помещение за ползване в надлежно състояние, с оглед направените от ответника правоизключващи възражения. Безспорно е установено по делото наличието на облигационна обвързаност между страните по договор за наем на недвижим имот от 01.04.2011г., собственост на ищеца М. В., находящ се в гр. В. Т., ул. „Н.” № 24 и представляващ магазин. Не е спорен и размерът на уговорената месечната наемна вноска от 400лв., платима не по – късно от първо число на предходния месец. Спорен остава въпроса дали ищецът е предоставил процесния имот за ползване на ответното дружество. Видно от разпоредбата на чл. 228 и сл. ЗЗД договорът за наем е двустранен и възмезден. Всяка от страните може да иска пълно изпълнение от насрещната страна, само в случай, че от своя страна тя е изправна. Договорът за наем поражда права и задължения и за двете страни, за наемодателя възниква задължение да предостави на наемателя наетата вещ, а последният да заплаща уговорената наемна цена за определения срок. Договорът за наем е консенсуален и се счита за сключен от момента на постигане на съгласие между страните като всяка от тях дължи престация от момента на постигане на съгласието. За наемодателят от този момент възниква задължението да предостави наетата вещ на наемателя за ползване. Това означава, че наемодателят следва да създаде възможност за наемателя да упражнява непосредствена фактическа власт върху наетата вещ. Същата, ако не е уговорено друго, следва да бъде предадена в състояние отговарящо на ползването, за което е наета. Съгласно самият договор за наем /чл. 5.1./ наемодателят е длъжен да предостави имота на наемателя, предмет на договора, с подписване от двете страни на приемо – предавателен протокол. Независимо от тази изрична клауза в инстанционното разглеждане на делото такова писмено доказателство не е представяно. Същевременно по делото не са събрани категорични гласни доказателства за предаване на имота за ползване на наемателя, които да замесят по несъмнен начин липсващото писмено доказателство. Ангажираните от ищцовата страна гласни доказателства, съдържащи се в показанията на свид. Г. не са достатъчни да се приеме, че наемодателят е изпълнил точно това свое задължение. Според константна съдебна практика предоставянето на ключ от помещението в държане на наемателя е достатъчно, за да се приеме, че му е предоставено упражняването на фактическа власт върху наетата вещ. По делото, въпреки твърденията на въззивника, предаване на ключа с такава цел не се доказа. Видно от показанията на Г. ключът за помещението стоял в него, като В. казал на представители на ответното дружество да вземат ключа от него и да си отварят. Г. допълва, че представител на наемателя вземал ключа от него, ползвал го, за да се извършват ремонтни работи и после му го оставял. Ценени в своята взаимовръзка тези отделни части от показанията на Г. не установяват, че В. е изпълнил задължението си да осигури достъп до помещението, за да бъде то ползвано въз основа на договора за наем. Житейски нелогично звучи ключ от наетата вещ веднъж предаден на наемателя, за да има необезпокояван достъп до нея, да не бъде задържан от него, а да го връща на едно трето за правоотношението лице. Още повече, че се твърди извършването на ремонтни работи, предполагащи продължителност на действията във времево отношение. Очевидно връщането на ключа на Г. се дължи на нещо друго, а именно на намиращите се в магазина вещи, за които той в крайна сметка е търсил от наемателите цена от 1000 лв. Именно наличието на тази вещи, поставянето на изисквания за закупуването им от наемателите и липсата на адекватна реакция от страна на наемодателя, въпреки постигната договорка за това /показанията на свид. Т. и свид. Ф./ представляват пряко нарушение на задълженията на въззивника за обезпечаване на несмущаващото ползване на имота и оказване на помощ във връзка с възникнали пречки за ползването му /чл. 5.2 и чл. 5.3. от договора/. Липсата на такава реакция е пряка проекция на неизпълнението на главното задължение на наемодателя да предостави наетата вещ за ползване на наемателя и то в надлежно състояние. Както правилно е отбелязал районният съд по този начин на въззиваемата страна не е осигурен свободен достъп до помещението, за да го ползва. Що се отнася до договора за охрана чрез СОД, представен пред първата инстанция, на първо място той има за страни правни субекти различни от тези по договора за наем. На следващо място в него е посочено, че касае магазин за цвята в гр. В. Т., ул. „Н.” № 20, а предмет на процесния договор за наем е имот на същата улица, но на номер 24. Но дори да се отнася до един и същи обект договора за охрана не може да служи като пряко доказателство за предоставяне на имота за ползване, тъй като няма такова правно значение. Той по – скоро е индиция за възникнало наемно правоотношение, но това по делото не е спорно. От показанията на свид. Т. и свид. Ф. също не се установява изпълнение на задължението на наемодателя за предоставяне ползването на наетия обект. В обобщение следва да се приеме, че по делото страната носеща доказателствената тежест, не доказа пълно и главно, че е изпълнила основаното си задължение да предостави на наемателя ползването на наетия имот. Плащането на цената от страна на наемателя принципно не се изпълнява едновременно със задължението на наемодателя, тъй като те са в състояние на взаимозависимост. Задължението на наемателят да плати е поставено в зависимост от изпълнението на задължението на наемодателя да предостави наетата вещ. По делото не се доказа наемодателят да е престирал пръв и да е предоставил на наемателя физическата възможност да ползва имота, което да доведе до възникване на задължението на последния да заплаща уговорената наемна цена. Поради съвпадение на крайните правни изводи на двете инстанции решението на районният съд за отхвърляне на исковата претенция, следва да бъде потвърдено, а въззивната жалба като неоснователна оставена без уважение. С оглед изхода на делото и на основание чл. 78 ал. 3 ГПК в полза на въззиваемата страна „А. Ф.” О. следва да се присъдят разноски във въззивното производство в размер на 200 лв., представляващи разноски за възнаграждение на един адвокат. Водим от горното и на основание чл. 271 ал. 1 ГПК, Великотърновският Окръжен съд, Р Е Ш И: ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № .../16.05.2012 г., постановено по гр.д. № .../2012г. по описа на Великотърновския районен съд, като правилно. ОСЪЖДАМ. Г. В., ЕГН: *, с адрес: с. М., общ. П. ДА ЗАПЛАТИ на „А. Ф.” О., ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление с. С., общ. В. Т., ул. „О.” № 17 сумата от 200 /двеста/ лева, представляващи разноски за възнаграждение на един адвокат във въззивното производство. Решението не подлежи на обжалване, съгласно чл. 280, ал. 2 ГПК, ДВ, бр. 100/2010 год. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: |