№ 4966
гр. София, 06.02.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 118 СЪСТАВ, в закрито заседание на
шести февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА
като разгледа докладваното от ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА Гражданско дело №
20211110164331 по описа за 2021 година
съобрази следното:
Производството е по искова молба от „***, ЕИК *** със седалище и адрес на управление:
гр. ***, против М. П. Г., ЕГН ********** и С. И. С., ЕГН ********** и двамата със съдебен
адрес: гр. ***. Предявените искове са допустими и следва да бъдат разгледани в настоящото
производство.
Ищецът с исковата молба и ответниците с отговора на исковата молба са представили
писмени доказателства, които са допустими, относими и необходими за правилното
решаване на повдигнатия пред съда правен спор и следва да бъдат приети.
Искането на ответниците за допускане на гласни доказателства следва да бъде уважено за
един свидетел при режим на довеждане.
Съдът като провери редовността и допустимостта на предявените искове и като съобрази
направените искания, на основание чл. 140 ГПК във вр. с чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК,
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на ищеца в едноседмичен срок с писмена молба с препис за ответника да уточни
претенциите си като:
посочи разделна или солидарна отговорност на ответниците претендира;
при поддържане на искане за солидарно осъждане на ответниците – да посочи
основанието, на което поддържа наличие на солидарна отговорност, както и какви са
претенциите му в случай че не се установи ответниците да са солидарни длъжници;
да посочи размер на претенциите срещу всеки ответник при разделна отговорност на
същите.
УКАЗВА на ответниците в едноседмичен срок с писмена молба с препис за ищеца да
уточнят възражението си за прихващане като посочат:
1
всеки кредитор на какво по размер вземане претендира да е;
с кои вземания на ищеца, претендирани от него в настоящото производство,
извършват прихващане, респективно в каква поредност навеждат възражението за
погасяване на вземанията чрез прихващане с оглед наличието на обективно съединени
претенции за различни по характер вземания и по-високия размер на исковите
претенции като обща сума в сравнение с общия размер на вземанията, за които се
прави възражението.
ПРЕДУПРЕЖДАВА ответниците, че при неизпълнение на указанията в срок възражението
за прихващане няма да бъде прието за разглеждане в производството.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 14.03.2023г. от 10,00
ч., за което страните да бъдат призовани.
ПРИЕМА като писмени доказателства в производството приложените към исковата молба и
отговора на исковата молба документи.
ДОПУСКА до разпит един свидетел при режим на довеждане от ответниците.
СЪСТАВЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО както следва:
Производството е образувано по искова молба от „***, ЕИК *** със седалище и адрес на
управление: гр. *** срещу М. П. Г., ЕГН ********** и С. И. С., ЕГН ********** и двамата
със съдебен адрес: гр. ***, с която са предявени субективно и обективно кумулативно
съединени осъдителни искове както следва:
искове с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 вр. чл. 228 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за
сумата от 900,01 лв., представляваща незаплатена наемна цена по договор за наем на
недвижим имот – апартамент и гараж, сключен на 23.11.2018 г., дължима за периода
от 05.08.2021 г. до 22.08.2021 г. ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба – 11.11.2021 г. до окончателното изплащане на вземането и сума 9,75
лева - обезщетение за забава плащането на главницата за периода от 04.10.2021 г. до
10.11.2021 г.;
искове с правно основание чл. 231, ал. 1 и чл. 233, ал. 1. предл. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1
ЗЗД за сумата от 3000 лв., представляваща обезщетение за причинени повреди и
замърсявания на стени на апартамент, нает с договор за наем на недвижим имот,
сключен на 23.11.2018 г. ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба – 11.11.2021 г. до окончателното изплащане на вземането и сума 32,50
лева - обезщетение за забава плащането на главницата за периода от 04.10.2021 г. до
10.11.2021 г.;
искове с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от
31,37 лв., представляваща неплатени от ответниците консумативни разноски за
ползване на наетия имот, от които сумата от 8,94 лв. за потребена и незаплатена
електрическа енергия за периода от 15.08.2021 г. до 14.09.2021 г. и 22,43 лв. за
потребена и незаплатена питейна вода за периода от 17.07.2021 г. до 18.08.2021 г.
2
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 11.11.2021 г. до
окончателното изплащане на вземането и сума 0,34 лева - обезщетение за забава
плащането на главницата за периода от 04.10.2021 г. до 10.11.2021 г.;
искове с правно основание чл. 92 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 630 евро,
представляваща неустойка за предсрочно прекратяване на договора за наем, сключен
на 23.11.2018 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба
– 11.11.2021 г. до окончателното изплащане на вземането и сумата 13,24 лева -
обезщетение за забава плащането на главницата за периода от 04.10.2021 г. до
10.11.2021 г.
Ищецът твърди, че на 23.11.2018 г. сключил с ответниците договор за наем на недвижим
имот – апартамент и гараж за срок от една година, считано от 05.12.2018 г., с клауза за
автоматично продължаване при липса на волеизявление за прекратяването му. Посочва, че в
чл. 12 от процесния договор било уговорено, че същият подлежи на прекратяване в две
хипотези – с изтичане на договорения срок, ако договорът не бъде продължен или
предсрочно, по взаимно съгласие на страните. Сочи, че на 21.07.2021 г. наемателите в
нарушение на уговореното в договора, отправили до ищеца едностранно волеизявление за
прекратяване на съглашението, считано от 21.08.2021 г. Поради това счита, че предвид
постигнатата от страните уговорка в чл. 14 от договора ответниците дължат неустойка за
предсрочно прекратяване на същия в размер на един месечен наем, т.е. сумата от 630 евро.
Поддържа, че на 30.07.2021 г. по време на оглед на имота, установил многобройни щети по
апартамента, представляващи дупки и замърсявания по стените във всяка стая, за което бил
съставен протокол. Твърди, че на 03.08.2021 г. ответниците изпратили уведомление, в което
изразявали намерението си да напуснат процесния недвижим имот на 04.08.2021 г.,
седемнадесет дни преди изтичане на уговорения срок за прекратяване на договора, като на
04.08.2021 г. страните са съставили Протокол за освобождаване на наетата площ, в който
отново били описани щетите в имота, неотстранени от наемателите. Счита, че ответниците
дължат заплащане на наемната цена до изтичане на срока на изпратеното от тях
предизвестие, т.е. до 21.08.2021 г., независимо, че са освободили имота по-рано. Поддържа,
че въпреки многократните покани до ответниците да заплатят дължимите суми на ищеца,
плащане не последвало. Това наложило ищецът да извърши ремонт на имота за сметка на
наемателите с цел привеждането му в добър търговски вид и предотвратяването на загуби.
Претендира да е сторил разноски за бояджийски материали и заплащане на СМР, за
стойността на която били издадени фактура №*** г. и фактура *** г. и Протокол *** от **
г. Нещо повече, на 18.11.2021 г. ответниците изпратили до представителя на ищеца отговор
на поканите за изпълнение, с който отказвали да възстановят претендираните от
наемодателя суми, но изразявали съгласие наемодателят да задържи предоставения при
сключване на договора за наем депозит в размер от 630 евро, равняващ се на стойността на
неустойката за предсрочно прекратяване на договора. Моли за уважаване на исковете.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответниците, с който
оспорват предявените искове като неоснователни. Оспорват наличието на обстоятелства,
3
които да обосновават дължимостта на уговорената в договора неустойка, като посочват, че
на 20.07.2022 г. са получили електронно съобщение от представители на наемодателя, ведно
с приложен към него анекс за промяна в наемната цена. Ответниците не били съгласни с
едностранно определеното увеличение на цената, поради което на следващия ден в проведен
с управителя на дружеството ищец разговор заявили готовността си да освободят наетия
имот, като страните постигнали съгласие процесният договор за наем да бъде прекратен с
едномесечно предизвестие, считано от 21.07.2022 г., а не по начините, уговорени в наемния
договор. Твърдят, че не се установявали повреди в имота, дължащи се на обикновено
употребление. Оспорват твърдението за наличие на следи от дупки по стените на жилището,
които да са направени от ответниците, като поддържат, че от подписания при предаване на
апартамента на наемателите приемо-предавателен протокол през 2018 г. не можело да се
направи извод, че посочените дупки са липсвали към онзи момент. Допълват, че дори да е
имало дупки в стените на апартамента, то същите били резултат от действията на трети
лица, а не на ответниците. Твърдят, че с посочените във фактура № *** г. материали не са
извършени твърдените СМР в процесния апартамент, като посочените материали и пособия
можело да бъдат вложени в който и да е друг обект, различен от процесния, а не били
представени доказателства, от които да се установявало обратното. Оспорват претенцията за
заплащане на сторените разходи за СМР като прекомерна. Посочват, че не се установява
изпълнение на задълженията на ищеца, закрепени в чл. 5 от договора за наем, както и
твърдението, че на ответниците са били надлежно връчени платежни документи или
фактури за начислени консумативни разходи за имота. Сочат, че част от претендираните
като консумативни разходи суми са начислени за периоди следващи прекратяването на
договора. Поддържат, че за периода от 05.08.2021 г. до 22.08.2021 г. не е налице основание
за заплащане на наемна цена на ищеца, тъй като след посочената начална дата ответниците
са престанали да ползват наетия имот. Оспорват като неоснователна претенцията на ищеца
за заплащане на обезщетение за забава в размер на законната лихва предвид акцесорния
характер на същата и неоснователността на главните претенции. Посочват, че съгласно чл.
4.1 от договора в деня на подписването му наемателите са заплатили на наемодателя
безлихвен депозит в размер от 630 евро, който не бил възстановен на страната. Предвид
последното, релевират в условията на евентуалност възражение за прихващане на това свое
насрещно вземане за връщане на предадения депозит с предявените в настоящото
производство претенции на ищеца. Молят за отхвърляне на предявените искове и
присъждане на сторените разноски.
РАЗПРЕДЕЛЯ доказателствена тежест между страните както следва:
На основание чл. 154 ГПК в доказателствена тежест на ищеца по иска по чл. 232, ал. 2,
предл. 1 вр. чл. 228 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно доказване
съществуване на валидно наемно правоотношение в рамките на процесния период, по което
е предал на ответниците за ползване процесния недвижим имот срещу поето от ответника
задължение за заплащане на наемна цена в претендирания размер.
Ответниците следва да установят фактите, от които произтичат възраженията им, а именно –
4
че преди процесния период договорът за наем е прекратен.
По иска за обезщетение за вреди и за дребни поправки на наетия имот по чл. 231, ал. 1 и чл.
233, ал. 1. предл. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи, че по време на ползване на наетия
имот са настъпили зацапвания и са причинени повреди на стените на същия, разходите за
чието отстраняване са в претендирания от него размер.
Ответниците следва да докаже възражението си, че повредите са съществували към момента
на получаване на имота по договора за наем.
По иска по чл. 232, ал.2, предл. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи, че претендираните
суми са конкретни разходи за ползване на наетия имот в рамките на посочения от ищеца
период, както и че за този период между страните е съществувало валидно облигационно
отношение по договора за наем.
В тежест на ответниците е да установят, че договорът е бил прекратен преди процесния
период, респективно че са погасили задълженията за имота при поддържане на подобно
твърдение.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД
В доказателствена тежест на ищеца е да установи наличие на предпоставките за възникване
в негова полза на вземане за неустойка като докаже съществуването на уговорена валидна
клауза за неустойка в конкретен размер и настъпване на наведеното основание за нейната
дължимост - едностранно и предсрочно прекратяване на договора от ответниците.
Ответниците следва да докажат възражението си, че договорът е прекратен по взаимно
съгласие.
В доказателствена тежест на ищеца по исковете с правно основание по чл. 86, ал. 1 ЗЗД е да
установят при условията на пълно и главно доказване наличието на главен дълг, изпадане на
длъжника в забава и размера на обезщетението за забава.
В тежест на ответниците е да докажат възраженията си срещу възникване в тяхна тежест на
главните задължения, респ. изпълнение в срок на главните задължения или заплащане на
обезщетението за забава в размер на законната лихва при твърдения за такива обстоятелства.
ОТДЕЛЯ като безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване в процеса
обстоятелството, че между ищеца в качеството на наемодател и ответниците като наематели
е бил сключен договор за наем на недвижим имот – апартамент и гараж от 23.11.2018 г.
НАПЪТВА страните към сключване на спогодба, към медиация или друг способ за
доброволно уреждане на спора.
УКАЗВА на страните, че ако отсъстват повече от един месец от адреса, който са съобщили
по делото или на който веднъж им е връчено съобщение, са длъжни да уведомят съда за
новия си адрес. Същото задължение имат и законните представители, попечителите и
пълномощниците на страните. При неизпълнение на това задължение всички съобщения се
прилагат към делото и се смятат за редовно връчени.
УКАЗВА на страните, че на основание чл. 127, ал. 1, т. 2 и чл. 131, ал. 2, т.2 ГПК следва да
5
посочат електронен адрес за връчване при условията на чл. 38 и 38а и да заявят дали желаят
връчване на посочения електронен адрес, както и да посочат техен, или на техния
представител/пълномощник телефонен номер.
ДА СЕ ПРИЗОВАТ страните заедно с връчване на препис на настоящото определение, а на
ищеца и препис от отговора на исковата молба, ведно с доказателствата.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6