№ 222
гр. Разград, 15.11.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на петнадесети
ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Анелия М. Йорданова
Членове:Рая П. Йончева
Атанас Д. Христов
при участието на секретаря Дияна Р. Георгиева
Сложи за разглеждане докладваното от Рая П. Йончева Въззивно гражданско
дело № 20213300500297 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 13:30 часа се явиха:
ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ В. К. Ц. лично и с адв.Е..
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ Н. ИВ. Н. лично и с адв.Б..
Адв.Е.: Да се даде ход на делото.
Адв.Б.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА делото:
С Решение №389/26.VII.2021г. по гр.д.№2014 по описа му за 2020г., състав на РРС е
отхвърлил исковете, предявени в условия на обективно кумулативно съединяване от В. К.
Ц. ЕГН********** срещу Н. ИВ. Н. ЕГН**********, както следва: 1/ на осн.чл.26, ал.2,
предл.III ЗЗД – за обявяване нищожност на договор, твърдян като предварителен такъв за
покупко-продажба на недвижим имот, поради сключването му между страните при „липса
на предвидената от закона форма“- липса на основни елементи от дължимото за
окончателния договор съдържание; 2/ на осн.чл.34 ЗЗД за връщане на сумата от 2000,00лв.,
дадена като капаро по договора, твърдян като предварителен такъв за покупко-продажба на
недвижим имот ; Недоволна от постановеното решение, ищцата от В. К. Ц. обжалва същото
в цялост като незаконосъобразно, необосновано и неправилно. Моли за отмяна на
решението и за установяване на ново такова с което съдът да уважи исковите претенции
като доказани по основание и размер. Претендира присъждане на доказано сторени за две
инстанции разноски;
1
В законоустановения и предоставен за това срок, насрещната по жалбата страна не се
е възползвала от правото си на отговор и не е ангажирала становище по нейната
допустимост, и основателност.
Адв.Е.: Поддържам въззивната жалба. Няма да соча доказателства.
Адв.Б.: Считаме жалбата за неоснователна. Нямам доказателствени искания.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО
Адв.Е.: Моля да отмените така постановеното решение на РРС предвид факта, че от
фактическата страна по делото е било установено, че между страните е имало уговорка за
покупко-продажба на недвижим имот. Съгласно чл.18 ЗЗД договорите за прехвърляне на
собствеността върху недвижим имот трябва да бъде извършена с нотариален акт, съответно
разпоредбата на чл.19, ал.1 ЗЗД предвижда, че предварителен договор да бъде обявен за
окончателен се изисква нотариална форма трябва да е сключи в писмена форма. В
конкретния случай така наречения договор е в писмена форма, но по делото не е установено
валидно сключен между страните предварителен договор, тъй като същия не съдържа
съществените елементи на окончателния, т.е. не е описан имота, кое е населеното място,
размер и граници, какъв е предмета на покупко-продажба. Също така най-важното, че не е
подписан от всички продавачи, защото се указа, че продавачът, че имота е наследствен и
освен ответника има и сестра, която следва да участва в същата продажба. След като
договора е нищожен, същият не поражда правни последици, поради което дължи връщането
на нещо, което е получил без основание. Считам, че РС неправилно е приложил
материалния закон евентуално, ако се приеме, че процесния договор има характер на
предварителен, а нещо като съглашение, обещание за осъществяване на продажба в срок от
3 месеца страните не са имали уговорка за неустойка. В договора липсват уговорки за
неустойка.
Първостепенният съд е приел, че дадената сума 2 хил.лв. се явява като стоп капаро,
но не е взел предвид, че правото на отказ от договор и за неговото прекратяване с
едностранно изявление или с конклудентни действия от една от страните е поставено в
зависимост от уговорките между страните. В договора липсват разпоредби, в които са
предвидени последици от настъпването на неизпълнението на договора.
Не е вярно твърдението на ответника, че купувача по договора, т.е. доверителката ми
не е искала да купи имота. Това се доказва от твърденията на свидетелите, които са казали,
че тя вече била внасяла багажа в имота. Не е вярно, че ищцата нямала необходимите
средства, не е могла да плати тази цена. Свидетелите твърдят, че в последствие след като е
изтекъл този 3 месечен срок същите са купили друг имот. По никакъв начин не е било
доказано, че продавач е този, който е отказал сделката. Доверителката ми многократно са го
търсили по телефона след като той отговорил да не го търсят, да го съдят. Най-важното, че
след като е взел капаро, той продължава да публикува същата обявата във вестника. Ето
2
защо считаме, че решението на РС е неправилно и моля да го отмените и да постановите
друго, с което да уважите предявените искове и да присъдите разноски, за което
предоставям списък.
Адв.Б.: Моля да постановите решение, с което да потвърдите обжалваното
първоинстанционно решение като правилно и законосъобразно. Сключения между
страните договор от 20.08.2019г. е част от преддоговрните отношения между тях, като от
показаният на разпитаните свидетели безспорно се установява, че този договор има за цел
Н.Н. да изчака В.Ц. три месеца и да не продава своя имот в гр.Разград на ул.Стара планина
10А на друг купувач, а платеното от Ц. капаро от 2 хил.лв. е нейната гаранция, че ако в
договорения срок, тя не купи имота, чиято продажба е стопирала, губи капарото.
Съдържанието на договора е определено свободно от страните и то е действителен
договор, който не противоречи на закона и на добрите нрави. В договорът безспорно няма
уговорка за неустойка, сумата 2 хил.лв. изрично писмено е посочена като капаро и като
такова тя има обезпечителна и обезщетителна функция. Самият договор представлява
договор стоп капаро, като същият не е предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, не е регламентиран в чл.19, ал.2 ЗЗД и не съдържа нито подробно описание
на имота, нито уговорка за неговата цена. Тъй като при техните тогава добри отношения и
старо познанство, предвид съществуващото доверие между тях, устното споразумение
вероятно е било достатъчно, за да уговорят бъдещата покупко-продажба на имота. До
сключване на договор за процесния имот не се е стигнало до 20.11.2019 г., но причините за
това са изключително от страна на Ц., от която единствено е зависел момента на сделката,
поради необхидимостта тя като купувач да осигури средствата за покупката. В този смисъл
показания дава не само свид. Я.Й., а и дъщерята на Ц. свид. Д.Ц.. Тримесечния срок Н. е
бил в пълна готовност и е желаел да извърши продажбата на имота, като е имал безспорен
интерес от това, за да получи уговорената цена.
Н. е изправна страна. Получил е на валидно основание от В.Ц. сумата в размер на 2
хил.лв.въз основа на сключения между тях договор от 20.08.2019 г.
Договорения тримесечен срок Н. е бил добросъвестен и изпълнил изцяло своите
задължения, като платеното му капаро за това, че е изчакал трите месеца не подлежи на
връщане и представлява дължимото му от ищеца уговорено обезщетение.
Моля за вашия съдебен акт в този смисъл.
Адв.Е.: Както каза колежката след като счита, че моята клиентка не е изправна страна
затова господина може да си задържи тази сума от 2 хил.лв. считам, че няма такива
уговорки, че има право да задържи тази сума.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИОБЩАВА представения списък на разноски по чл.80 ГПК.
Обяви, че ще се произнесе с решение в срок.
3
Протоколът изготвен в съдебно заседание, което завърши в 13:43 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
4