№ 3157
гр. София, 10.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и трети май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Станимира Иванова
Членове:Райна Мартинова
Божидар Ив. Стаевски
при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Райна Мартинова Въззивно гражданско дело
№ 20211100514734 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
С Решение № 20197251/12.10.2021 г. по гр.д. № 16827/2021 г. по описа на СРС,
78 състав е отхвърлен предявения от „З.А.“ ЕООД против „Ю.“ ООД иск с правно
основание чл. 26, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите за признаване за
установено, че Договор за аренда от 06.10.2016 г. е нищожен.
Срещу решението е постъпила въззивна жалба вх. № 25158412/29.10.2021 г.
(пощенско клеймо от 28.10.2021 г.), подадена от „З.А.“ ЕООД, в която се поддържат
възражения за неговата неправилност. Въззивникът поддържа, че решението е
немотивирано, изцяло бланкетно и не кореспондирало по никакъв начин с петитума на
исковата молба. Посочва, че били посочени текстове от ЗАЗ, регламентиращи
отговорността при недостатък на арендования обект, а такъв въпрос никога не бил
повдиган в исковата молба, тъй като предметът на делото е порокът на сключването му
– една от страните по него не е съществувала. Не били обсъдени и събраните по делото
доказателства. Поддържа, че разсъжденията, свързани с отдаване под аренда на чужд
имот са изцяло лишени от логика, тъй като ЗАЗ бил специален закон по отношение на
ЗЗД и не можело по аналогия да се приложи отдаването под наем на чужд имот. Моли
обжалваното решение да бъде отменено и да бъде постановено друго, с което да бъде
уважен предявения иск и да бъдат присъдени направените разноски в двете инстанции.
1
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба вх. №
25171820/02.12.2021 г. (пощенско клеймо от 01.12.2021 г.), подаден от въззиваемия
„Ю.“ ООД, с която поддържа доводи за неоснователност на въззивната жалба.
Поддържа, че първоинстанционното решение е правилно, като поддържа и изложените
в отговора на исковата молба доводи. Моли обжалваното решение да бъде потвърдено.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, след като прецени събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от
ГПК, приема за установено от ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:
Производството по гр.д. № 16827/2021 г. по описа на СРС, 78 състав е
образувано по искова молба, подадена от „З.А.“ ЕООД против „Ю.“ ООД, уточнена с
молба от 11.10.2021 г., с която е предявен иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от
Закона за задълженията и договорите.
Ищецът твърди, че на 20.07.2020 г. е сключил договор за аренда в земеделието,
вписан в СВ, гр. Лом, с дв. вх. № 4030/20.07.2020 г., акт № 260, т. 6 по отношение на
земеделски имоти в землището на с. Септемврийци, обл. Монтана. Твърди, че за
същите имоти има сключен договор за аренда на земеделска земя с вх. рег. №
6099/07.10.2016 г., акт № 245, т. 11, със страни ЕТ „М.А. – Ю. – Ю.К.“, като
арендодател и „Ю.“ ООД като арендатор за срок от двадесет години, с начало на
действие 01.10.2016 г. Твърди, че преди сключване на този договор за аренда – на
03.10.2016 г. между ЕТ „М.А. – Ю. – Ю.К.“ и „Ю.“ ООД е сключен договор за
продажба на търговско предприятие по чл. 15, ал. 1 от Търговския закон. Поддържа, че
към датата на сключване на договора за аренда от 07.10.2016 г. една от страните по
договора не е съществувала, поради което и не било налице съгласие за сключването
му. Поддържа, че договоръг между ЕТ „М.А. – Ю. – Ю.К.“, като арендодател и „Ю.“
ООД е нищожен, тъй като противоречи на закона – чл. 8, ал.1 от ЗЗД, т.е. не е
постигнато съгласие, тъй като няма две страни по него. Обосновава правния си интерес
от предявяване на иска от това, че оспорения договор за аренда е вписан в служба по
вписванията гр. Лом, като това посочва, че действието на сключения от него договор е
обусловено от липсата на други вписани договори преди него. Моли да бъде признато
за установено по отношение на ответника, че Договор за аренда на земеделска земя,
сключен между ЕТ „М.А. – Ю. – Ю.К.“, като арендодател и „Ю.“ ООД – арендатор вх.
рег. № 6099/07.10.2016 г., акт № 245, т. 11 е нищожен поради противоречие с
разпоредбата на чл. 8, ал. 1 от ЗЗД, поради липсата на насрещна страна, респ. съгласие
за сключването му.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника „Ю.“ ООД, с който
заявява, че оспорва предявения иск. Поддържа, че ищецът няма правен интерес от
оспорване действителността на договора за аренда, тъй като е наемател по договор за
2
наем на земеделска земя, вписан в Службата по вписванията – гр. Лом, под дв. вх. рег.
№ 105/07.01.2011 г., сключен за срок от 10 години и продължен с анекс, вписан под
вх.рег. № 8336/18.11.2015 г., акт 262, т. 17 в СВ – гр. Лом с още 10 години, считано от
2020 г., тъй като този договор предхожда вписването на оспорения договор за аренда.
Оспорва основателността на предявения иск, като поддържа, че сключването на
договора за аренда след прехвърляне на търговското предприятие не е основание за
нищожност. Посочва, че е налице сливане на страните по облигационното
правоотношение, с което са се погасили правата и задълженията им. Поддържа, че и
договорът за аренда не е породил действие, тъй като преди него е вписан договор за
наем, сключен от ищеца. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен.
В първоинстанционното производство са събрани писмени доказателства и с
оглед становищата на страните по фактите се установява следното:
На 16.07.2020 г. между Е.Ж.Т., С.И.Н., В.Р.В., П.Р.В., В.Е.Н., С.П.С., Д.К.И.,
А.Й.М. и Д.С.Б. – арендодатели и „З.А.“ ЕООД – арендатор е сключен договор за
аренда, с нотариална заверка на пописите, рег. № 4617 на Нотариус С.С., с район на
действие РС-гр. Лом, вписан в НК под № 577, вписан в Служба по вписванията – гр.
Лом вх. рег. № 4040/20.07.2020 г., акт.№ 260, т. 6. По силата на този договор на
арендатора са предоставени за временно и възмездно ползване земеделски имоти в
землището на с. Сетпемврийци, обл. Монтана за срок от 10 стопански години.
Установява се, че по отношение на земеделските имоти, предмет на договора за
аренда, сключен от ищеца на 16.07.2020 г. в Служба по вписванията – гр. Лом е вписан
под вх. рег. № 6099/07.10.2016 г. Договор за аренда на земеделски земи, сключен на
06.10.2016 г. от ЕТ „ М.А. – Ю. – Ю.К. – арендодател и „Ю.“ ООД с нотариална
заверка на подписите рег. № 5397/06.10.2016 г. на Нотариус В.В., с район на действие
РС – Враца, вписан в НК под № 338. Договорът е сключен за срок от 20 стопански
години, считано от 01.10.2016 г. до 01.10.2036 г.
По отношение на процесните земеделски имоти в Служба по вписванията – гр.
Лом са били вписани и Договор за наем на земеделска земя дв.вх. рег. №
105/07.01.2011 г., акт 95, т. I между Р.С.П. – наемодател и „З.А.“ ЕООД - наемател и
Анекс към него вписан под вх. рег. № 8336/18.11.2015 г. , акт 262, т. 17. Уговорен бил
срок на договора за 10 стопански години, считано от 2020 г.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от ПРАВНА
СТРАНА следното:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за
интереса на някоя от страните. При извършена проверка съдът намира, че обжалваното
3
решение е валидно като постановено от законен състав и в предвидената в закона
форма.
С оглед задължението на въззивния съд да се произнесе по допустимостта на
постановеното решение следва да бъде разгледана и допустимостта на предявения иск,
доколкото ищецът обосновава правния си интерес да оспорва договор, по който не е
страна, с вписване, което предхожда вписването на Договор за аренда, сключен от него
със собствениците на земеделска земя.
Съгласно разпоредбата на чл. 124, ал. 1 от ГПК всеки може да предяви иск, за да
възстанови правото си, когато то е нарушено, или за да установи съществуването
или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има
интерес от това. С исковата молба е предявен иск за установяване на нищожност на
Договор за аренда на земеделски земи, сключен на 06.10.2016 г. от ЕТ „М.А. – Ю. –
Ю.К. и „Ю.“ ООД, като излага твърдения, че към момента на сключване на договора
ЕТ „М.А. – Ю. – Ю.К.“ не е притежавал качеството арендодател, тъй като с договор е
прехвърлил търговското си предприятие на арендатора „Ю.“ ООД преди сключване на
договора за аренда. Според твърденията на ищеца било налице противоречие със
закона, като се посочва разпоредбата на чл. 8, ал. 1 от Закона за задълженията и
договорите.
Допустимостта на предявения иск се предпоставя от наличието на правен
интерес у ищеца от установяване съществуването на облигационни правоотношения,
както и за установяване на недействителността/нищожността на договор, особено,
когато не е страна по него. Ищецът обосновава правния си интерес от предявяване на
иска с твърдението, че „пораждането на действие на договора по принцип е обусловено
от липсата на друг вписан преди него, т.е. в момента, в който всички конкуриращи се
договори изчерпят своето действие“, тогава и договорът, по който е страна ще породи
действие.
От значение за установяване на наличието на правен интерес от предявяване на
процесния иск е отговорът на въпроса какво е действието на вписването на договор за
аренда, както и има ли значение поредността на вписаните арендни договори.
Съгласно чл. 3, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието договорите за аренда,
както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена
форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени
едновременно, като ал. 2 предвижда, че те се вписват в службата по вписванията и се
регистрират в съответната общинска служба по земеделие. Предвидената форма е за
действителност, като с подписване на договора и нотариалното удостоверяване на
подписите на страните, възниква облигационното правоотношение. Вписването на
договорът за аренда не е част от фактическия състав на възникналото по силата на
договора за аренда облигационно правоотношение. То има защитно-оповестително
4
действие, като поредността на вписванията има значение единствено по отношение на
носителите на вещно право на собственост и ограничени вещни права. Вписването на
арендния договор, обаче, не може да бъде противопоставяно на последващи аредатори,
така както е и при договора за наем, т.е. то не разрешава конкуренция между правата
на арендатори, чиито договори са вписани. Вписването на арендния договор има
значение по отношение на последващи собственици на арендованата земя. Това е така,
доколкото правото на ползване, възникнало по силата на договор за аренда, има
облигационен, а не вещен характер и всеки арендатор може да търси изпълнението му
само от арендодателя си, но не и от трети лица. Той няма право на иск, с който да търси
защита на правата си по договора за аренда спрямо трети лица.
Действително в Закона за арендата в земеделието е била уредена конкуренция на
правата на арендаторите с вписани договори, а именно чл. 3, ал. 5, съгласно който
текст договор за аренда по ал. 4 не може да се противопостави на арендатор по договор
за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в
службата по вписванията. На първо място, посочената разпоредба е отменена с ЗИД на
ЗСПЗЗ, обн. в ДВ, бр. 13.02.2017 г., поради което и тя не е намира приложение към
отношенията на страните в производството. Освен това, тя касае разрешаване на
спорове между съсобствениците на арендованата земя в случай, че всеки от тях е
сключил договор за аренда на съсобствен имот и противопоставимостта на
вписванията не касае правата на арендаторите.
Във връзка с изложеното, въззивният съд намира, че предявеният иск се явява
недопустим, тъй като липсва правен интерес у ищеца от разглеждането му. Решението,
постановено по недопустимия иск с правно основание чл. 26 от Закона за
задълженията и договорите, следва да бъде обезсилено и производството по делото
следва да бъде прекратено.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА Решение № 20197251/12.10.2021 г. по гр.д. № 16827/2021 г. по
описа на СРС, 78 състав, с което е отхвърлен предявения от „З.А.“ ЕООД против „Ю.“
ООД иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите за
признаване за установено, че Договор за аренда от 06.10.2016 г. е нищожен
и
ПРЕКРАТЯВА на основание чл. 130 от ГПК производството по предявения от
„З.А.“ ЕООД, ЕИК – ****, със седалище и адрес на управление гр. Вълчедръм, ул.
„**** против „Ю.“ ООД, ЕИК – ****, със седалище и адрес на управление гр. София,
кв. „****“, ул. „**** иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от Закона за задълженията и
5
договорите за признаване за установено, че Договор за аренда на земеделски земи,
сключен на 06.10.2016 г. от ЕТ „ М.А. – Ю. – Ю.К. – арендодател и „Ю.“ ООД –
арендатор с нотариална заверка на подписите рег. № 5397/06.10.2016 г. на Нотариус
В.В., с район на действие РС – Враца, вписан в НК под № 338, вписан в Служба по
вписванията – гр. Лом е вписан под вх. рег. № 6099/07.10.2016 г. като недопустимо.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6