№ 83
гр. гр. Лом, 23.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ШЕСТИ СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:НИКОЛА Т. ДЕЛИЕВ
при участието на секретаря Мартина Здр. Здравкова
като разгледа докладваното от НИКОЛА Т. ДЕЛИЕВ Гражданско дело №
20221620101160 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 16, ал. 1, във вр. с ал. 5, във вр. с
чл. 8, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ.
Съдебното производство е образувано по искова молба от "БЯ Трейд“
ЕООД, ЕИК *********, управител: Г. Г. Г., с ЕГН: **********, със съдебен
адрес: ****, адв. Н. М. К., МАК, срещу Кооперация „Прогрес“, с ЕИК:
*********, представлявана от председателя Г. Х. Ж., ЕГН **********, със
седалище и адрес на управление: ****, с предявен конститутивен иск с
правно основание чл. 16, ал. 1, във вр. с ал. 5, във вр. с чл. 8, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ.
Иска се да бъде изменен договор за аренда, вписан в СВ - Лом, №
3979/19.05.2015 г., с акт № 58, т. 10, сключен между праводателя И. Г. К., с
ЕГН: **********, с адрес:****, заместен от „Бя Трейд“ ЕООД, приобрететел
на имотите, като арендодател, и Кооперация „Прогрес“ като арендатор, в
частта относно размера на уговореното арендно плащане, като бъде
увеличено арендното плащане за стопанската 2021/2022 г. за имотите,
предмет на договора за аренда на 85,00 лева/дка предоставена площ.
Претендират се и направените по делото разноски.
Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил от
ответника. Ответникът, в Отговора на исковата молба, е взел отношение по
допустимостта на иска и го приема за допустим.
Ответникът не спори за възникналото правоотношение по процесния
1
договор за аренда, но оспорва твърдението на ищеца, че са настъпили трайни
изменения и очевидно несъответствие между поетите задължения за
заплащане на арендната цена.
С оглед на това твърди, че не са налице условия за изменение на
арендното плащане и иска от съда да отхвърли като неоснователни така
предявените искове.
Моли за отхвърляне на иска като неоснователен и присъждане на
разноски.
В откритото съдебно заседание за ищеца „БЯ Трейд“ ЕООД , ЕИК
*********, се явява управителят Г. Г. Г., заедно с адв. Н. К. при МАК.
Заявява изменение на иска досежно цената, като го намалява от първоначално
претендираните 85 лв./дка, на 65 лв./дка годишно за стопанската 2021/2022 г.,
в който размер го поддържа и моли да бъде уважен като основателен и
доказан.
Намаляването е прието с протоколно определение от 21.02.2023 г.
Ответникът, редовно призован, не се явява. Представлява се от адв. Н.
Б. от АК - Монтана. Поддържа подадения Отговор на исковата молба, моли
исковата претенция да бъде отхвърлена.
От събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
Между страните не е спорно, че:
На 14.05.2015 г., между И. Г. К., с ЕГН: **********, с адрес: ****, чрез
И. И. В., с ЕГН: **********, пълномощник, и Кооперация „Прогрес“ е
сключен договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 4485
при нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № *** при НК,
вписан в СВ - Лом, № 3979/19.05.2015 г., с акт № 58, т. 10. Предмет на
договора са:
1. Имот с № 036016, нива в м. „Турловица“, с площ 5,742 дка, трета
категория, при съседни имоти с № 036017, № 036020, № 036015 и № 000085;
2. Имот с № 089050, нива в м. „Доброглед“, с площ 6,801 дка, трета
категория, при съседни имоти с № 089044, № 089043, № 089042, № 089051,
№ 089070, № 089069;
3. Имот с № 108003, нив, в м. „Требежа“, с площ 39,092 дка, втора
категория, при съседни имоти с № 108004, № 108002, № 000164 и № 000165;
4. Имот с № 137063, нива в м. „Лозята“, с площ 6,091 дка, четвърта
категория, при съседни имоти с № 137062, № 000230, № 137070, № 137068,
№ 137064, № 137002;
5. Имот с № 224020, нива в м. „Млаките“, с площ 1,840 дка, трета
категория, при съседни имоти с № 224021, № 224002, № 224003, № 224004,
№ 224019, № 224022.
Срокът на действие на договора за аренда е 10 стопански години,
считано от 2015/2016 г., а договорената в чл. 3, ал. 1 цена – 40,00 лв./дка.
На 19.02.2019 г., с Нотариален акт № 126, т. 2, рег. № 1697, Дело №
2
171/2019 г. на Нотариус С. С., № *** на НК, ищецът е придобил от
наследниците на покойния И. Г. К., ЕГН: **********, праводател по договор
за аренда с № 3979/19.05.2015 г., акт 58, т. 10, недвижимите имоти в
землището на с. Долно Церовене:
1. Имот с № 036016, нива в м. „Турловица“, с площ 5,742 дка, трета
категория, при съседни имоти с № 036017, № 036020, № 036015 и № 000085;
2. Имот с № 089050, нива в м. „Доброглед“, с площ 6,801 дка, трета
категория, при съседни имоти с № 089044, № 089043, № 089042, № 089051,
№ 089070, № 089069;
3. Имот с № 108003, нив, в м. „Требежа“, с площ 39,092 дка, втора
категория, при съседни имоти с № 108004, № 108002, № 000164 и № 000165;
4. Имот с № 137063, нива в м. „Лозята“, с площ 6,091 дка, четвърта
категория, при съседни имоти с № 137062, № 000230, № 137070, № 137068,
№ 137064, № 137002;
5. Имот с № 224020, нива в м. „Млаките“, с площ 1,840 дка, трета
категория, при съседни имоти с № 224021, № 224002, № 224003, № 224004,
№ 224019, № 224022.
С Нотариална покана – предложения за актуализация на арендно
плащане рег. № 1200/28.03.2022 г. на нотариус Б. К., с р-н на действие РС -
гр. Лом, връчена на 29.03.2022 г. на ответника при отказ, ищецът уведомил
ответника за настъпилото по силата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ заместване и го
поканил, в седмодневен срок от получаването на поканата, да се яви при
нотариус Б. К. и да подпише един от двата оставени там от него анекса:
Анекс, с който рентното плащане се увеличава до 90 лв. на дка или Анекс, с
който плащането се увеличава с допълнително договорена между страните
цена, но само за стопанската 2021/2022 г., в който случай се съгласяват и да
бъде прекратен арендният договор.
От публично обявената Информация за размера на средно рентно
плащане, която ще се ползва при споразумения/разпределения за стопанската
2021/2022 г. на ОДЗ – Монтана е видно, че, за землището на с. Долно
Церовене, общ. Якимово, обл. Монтана, то е в размер на 48,00 лв./дка.
От заключението на приетата по делото съдебно-икономическа
експертиза, изготвена от в. л. Л. З., средно претеглената пазарна цена на
договорените рентни плащания за стопанската 2021/2022 г. за землището на с.
Долно Церовене, общ. Якимово, обл. Монтана варира от 60 до 75 лв. на дка.
При така установените факти, съдът достигна до следните правни
изводи:
Иска се да бъде изменен договор за аренда, вписан в СВ - Лом, №
3979/19.05.2015 г., с акт № 58, т. 10, сключен между праводателя И. Г. К., с
ЕГН: **********, с адрес: ****, заместен от „Бя Трейд“ ЕООД, приобрететел
на имотите, като арендодател и Кооперация „Прогрес“ като арендатор, в
частта относно размера на уговореното арендно плащане, като бъде
увеличено арендното плащане за стопанската 2021/2022 г. за имотите,
предмет на договора за аренда, на 65,00 лева/дка предоставена площ.
3
Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ, ако, след сключване на
договора за аренда, обстоятелствата, при които страните са се ръководили
при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до
очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните
може да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга
срока на договора, а увеличаването или намаляването на добивите от обекта
на договора, вследствие на стопанисването му, не може да бъде основание за
изменение на арендното плащане.
Съгласно чл. 16, ал. 4 от ЗАЗ насрещната страна е длъжна да отговори
писмено, в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение
на договора, освен ако с него не е определен друг срок.
Съгласно чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, ако страните не постигнат споразумение
по иск на страната, направила предложението, решение взима Районният съд.
Безспорно се установява от посочените по-горе доказателства, че между
страните са налице сключен договор за аренда на земеделска земя през 2015
г., като е уговорено арендно плащане в размер на 40 лв. на декар.
Безспорно се установява от представените по делото писмени
доказателства /нотариалните актове и договори за аренда/, че ищецът е
собственик на процесните земеделски имоти, които са предмет на договорите
за аренда.
Съгласно чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на
договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият
е бил вписан. Предвид обстоятелството, че процесните договори за аренда са
надлежно вписани в Службата по вписванията - гр. Лом, съдът приема, че
ищецът, по силата на настъпилото правоприемство, е заместил
арендодателеля И. Г. К., с ЕГН: **********, като е станал надлежна страна и
по договора за аренда, касаещ всички процесни имоти.
Безспорно се установява от представената и цитирана по-горе
Нотариална покана, надлежно връчена, че ищцовата страна е направила
предложение по чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ за доброволно уреждане на спора във
връзка с увеличение на цената на рентата между страните, която е получена
от представител на ответника на 29.03.2022 г. при отказ.
Съдът, като съобрази представените по делото писмени доказателства
относно направеното предложение от ищеца, в качеството на арендодател, за
промяна на арендната вноска на 65 лв. за декар годишно и липсата на писмен
отговор по Нотариалната покана или постигнато съгласие между страните за
изменение на арендната вноска, както в посочения в Нотариалната покана
едноседмичен срок от получаването й /изтекъл на 05.04.2022 г./, така и в
1-месечния срок, предвиден в ЗАЗ, съдът приема, че искът за изменение на
договора за аренда, в частта относно арендното плащане по отношение на
процесните имоти, е допустим и следва да бъде разгледан по същество.
В тежест на арендодателя е да докаже наличието на предпоставките за
уважаване на иска по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, а именно: трайно изменение в
обстоятелствата, при които страните са се водили при уреждане на
отношенията си, което е довело до очевидно несъответствие между поетите
4
от тях задължения.
Съгласно разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗАЗ размерът на арендното
плащане се договаря въз основа на пазарната поземлена рента.
По делото е прието заключение по назначената съдебно-счетоводна
експертиза, представено от вещото лице Л. З. Ц., от която се установява, че
средното годишно рентно плащане за стопанската 2021/2022 г. в района на
община Якимово, землището на с. Долно Церовене, в което са земеделските
имоти, предмет на настоящия спор, е в размер на 65 лева на декар.
Заключението на вещото лице не е оспорено от страните по делото.
Същото е компетентно изготвено и съдът го възприема.
Като съобрази заключението на вещото лице /обсъдено по-горе/, съдът
приема, че от страна на арендодателя се доказа по делото наличие на трайно
изменени обстоятелства, свързани с размера на пазарното арендно плащане,
възникнали след сключване на договора за аренда през 2015 г.
Налице е трайно и постепенно увеличение на заплащаната средна
пазарна рента, която, за стопанската 2021/2022 г., е променена на 65 лв. за
декар.
Следователно, налице са основанията на чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ за
изменение на арендното плащане по договора между страните за стопанската
2021/2022 г. за посочените в исковата молба имоти от арендно плащане в
размер на 40,00 лв. за декар на арендно плащане в размер на 65 лв. за декар.
Съдът намира за установен и факта на трайното изменение на
обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на
отношенията си - изминалия период от 8 години и, с оглед на установеното от
вещото лице, че размерът на средното пазарно рентно плащане за декар
земеделска земя в землището на с. Долно Церовене е в размер на 65 лв.
Размерът на дължимото арендно плащане по договора следва да съответства
на установеното от чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ - на базата на пазарната поземлена
рента.
При това положение съдът приема, че предявеният иск е изцяло
основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.
При този изход на делото, следва ответникът да понесе и направените
от ищеца деловодни разноски, които, видно от доказателствата по делото, са в
размер на 707,22 лв. /107,22 лв. – платена държавна такса, 150 лв. –
възнаграждение на вещо лице и 450 лв. адвокатско възнаграждение/.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, уговореното в чл. 3, ал. 1
от Договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 4485 при
нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № *** при НК, вписан
в СВ - Лом, № 3979/19.05.2015 г., с акт № 58, т. 10, със страни – „БЯ Трейд“
ЕООД, ЕИК *********, управител: Г. Г. Г., с ЕГН: **********, със седалище
5
и адрес на управление: ****, – като арендодател по силата на чл. 17, ал. 2 от
ЗАЗ, и КООПЕРАЦИЯ „ПРОГРЕС“, с ЕИК: *********, представлявана от
председателя Г. Х. Ж., ЕГН **********, със седалище и адрес на управление:
**** – като арендатор, като УВЕЛИЧАВА годишното арендно плащане за
стопанската 2021/2022 г. от 40,00 лв. за декар на 65,00 лв. за декар.
ОСЪЖДА КООПЕРАЦИЯ „ПРОГРЕС“, с ЕИК: *********,
представлявана от председателя Г. Х. Ж., ЕГН **********, със седалище и
адрес на управление: ****, ДА ЗАПЛАТИ на „БЯ Трейд“ ЕООД , ЕИК
*********, управител: Г. Г. Г., с ЕГН: **********, със седалище и адрес на
управление: ****, направените разноски в настоящото производство в размер
на 707,22 лв.
Решението подлежи на обжалване пред ОС - Монтана в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Препис от настоящото Решение да се връчи на страните, заедно със
съобщението за постановяването му, на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – Лом: _______________________
6