№ 127
гр. Смолян, 10.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ПЪРВИ ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Любен Д. Хаджииванов
при участието на секретаря Мара Ат. Кермедчиева
като разгледа докладваното от Любен Д. Хаджииванов Гражданско дело №
20215400100038 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 59 във вр. чл. 86 ЗЗД.
Образувано е по иск на ЕТ Д.-Й.Т. – Ч., чрез адв. Н.П., в която се
твърди, че по силата на нотариален акт №***, том I, рег. № 1001, дело
№169/14.12.2016г. на нотариус Х.Д., с район на действие PC-Ч., вписан в
Службата по вписванията при същия съд с вх. peг. №838/14.12.2016год., акт
№25, том ІІІ, дело №39/2016год., поправен с нотариален акт № 37, том I, peг.
№ 291, дело №36/2017г. на същия нотариус, според който едноличният
търговец, представляван от Й.Т., бил собственик на поземлен имот с
идентификатор № 80371.244.222, с площ от 199кв.м. по кадастралната карта и
кадастралния регистър на гр.Ч., к.к. П., с предназначение урбанизирана
територия, начин на трайно ползване ниско застрояване /до 10м./, при
съседи: имоти с №№ 80371.244.341, 80371.244.247 и 80371.244.182, ведно с
построената в имота сграда с идентификатор № 80371.244.222.2, със
застроена площ от 26кв.м., едноетажна, с предназначение друг вид
обществена сграда.
Към датата на придобиване на имота от ищеца - 14.12.2016г., в него
била разположена сграда с идентификатор № 80371.244.222.1, със застроена
площ от 83кв.м., двуетажна, с предназначение друг вид обществена сграда, за
1
която ответникът ВПК Н. – Ч. твърдял, че била идентична с посочената в
нотариален акт № 84, том I, дело №246/23.11.94г. постройка, представляваща
павилион, със застроена площ от 77кв.м., построен в неурегулирано място в
курортен комплекс П., общ.Ч., на пътя срещу хотел О., собственост на
кооперацията.
След като ищецът придобил имота, предвид на инвестицонните си
намерения за строителство на търговски обект в него, започнал
административна процедура за изработване на ПУП-ПРЗ за имота, като с
решение № 40/31.01.2020г. на ОбС-Ч. получил разрешение за изработване на
подробен устройствен план - план за регулация и застрояване в поземлен
имот с идентификатор № 80371.244.222 по кадастралната карта и
кадастралния регистър на гр.Ч., к.к. П., одобрени през 2006г., попадащ в
УПИ- Почивна станция на Градски народен съвет - Ч., кв.14 по плана на
к.к.П. и одобряване на техническо задание по чл.125 ЗУТ.
С влязло в сила решение № 128/27.08.20г. на ОбС - Ч., ДВ
бр.80/11.09.20г. бил одобрен ПУП-ПРЗ за поземления имот, като се
обособявал УПИ-VІІІ-244.222 - обществено обслужване с определяне на
начина на застрояване и параметри, отговарящи на параметрите на
застрояване по одобрения със заповед № РД-02-14-1968/03.11.09г. на МРРБ
проект за изменение на общия устройствен план на к.к. П., община Ч..
Въз основа на одобрения ПУП-ПРЗ за имота, на ищеца била издадена
виза за проектиране на пристройка и надстройка към съществуващата в имота
сграда с идентификатор № 80371.244.222.1.
Във връзка с намеренията на ищеца да строи в имота и твърденията на
ответника ВПК Н. - Ч., че разположената в имота сграда с идентификатор №
80371.244.222.2, била собственост на кооперацията /като страните били в
наемни правоотношения до 08.08.2019г./, ищецът изпратил на ответника
покана с вх.№ 14/14.10.19г., с която го уведомявал, че след като кооперацията
считала сградата за своя, а същевременно тя се намирала в имота му без
правно основание, кооперацията-ответник следвало да му заплаща месечна
наемна цена, която представлявала обезщетение за това, че кооперацията се
обогатявала за негова сметка, като обогатяването произтичало от
спестяването на разходи за наем на ползваната от нея площ, заемана от
сградата, която и препятствала инвестиционните намерения на ищеца в
2
имота.
Тъй като ответникът не се отзовал на поканата, а изпратил на ищеца
писмо изх. № 29/05.11.2019г., то в отговор на това писмо от 08.11.2020г.,
ищецът отново е поканил ответника в 7-дневен срок от получаването да
извърши следните действия: 1/ ако считал, че вещ, собственост на
кооперацията била разположена в имота му, да премахне тази вещ, с която се
пречело на ищеца да упражнява в пълен обем правото си на собственост
върху поземлен имот с ид. № 80371.244.222, както и му се пречело да
реализира инвестиционните си намерения в имота; 2/ ако ответникът считал,
че няма да предприеме премахване на вещта от имота, то следвало да
заплати на ищеца обезщетение, възлизащо към 08.11.20г. на 4 500лв., ведно
със законната лихва върху тази сума, считано от 09.08.19г., както и
ответникът да заплаща ежемесечен наем от 1500лв. И на тази покана
ответникът не се отзовал, напротив завел иск по чл.75 ЗС срещу ищеца за
нарушено владение, като с решение № 10031/20.09.20г. на PC-Ч. ищецът бил
осъден да предаде на ответника владението върху сграда с ид. №
80371.244.222.1, със застроена площ от 83кв.м. По решението било допуснато
предварително изпълнение и било заведено изп.д.№ 512/20г. по описа на ЧСИ
П.Мачкърски, висящо и към предявяване на иска.
Независимо от многократните опити на ищеца да уреди отношенията
си с ответника до момента това не било направено, като същевременно сграда
с идентификатор № 80371.244.222.2, която ответникът твърдял, че била
негова собственост продължавала да е разположена в имота на ищеца и да му
пречи да го ползва в пълен обем и да реализира инвестиционните си
намерения в него.
Първата извънсъдебна покана, с която ищецът поканил ответника да
му заплати обезщетение във вид на наем, считано от 09.08.19г. за това, че
твърдяната за собственост негова сграда била разположена в имота на ищеца
и му пречела да упражнява правата си на собственик в пълен обем била с вх.
№ 14/14.10.19г. Втората извънсъдебна покана, отправена от ищеца до
ответника, се съдържала в отговора на писмото му от 08.11.19г. След като
ответникът не се отзовал и на тази покана, ищецът бил принуден да му
изпрати нотариална покана от 12.01.21г., връчена му на 19.01.21г. от
нотариус Х.Д., видно от приложената разписка.
3
До момента на предявяване на иска ответната кооперация не била
предприела плащане на обезщетение под формата на наем за това, че държала
сградата, която претендирала да е нейна собственост в имота на икеца без
основание, от което се обогатявала за сметка на едноличния търговец.
Или ответникът ползвал част от имота на ищеца с идентификатор №
80371.244.222 без основание, като го лишавал от правото да ползва същия в
пълен обем, да реализира в него инвестиционните си намерения и да получава
граждански плодове от имота.
В периода от 09.08.19г. до 22.12.20г. ответната кооперация без
основание държала фактическата власт върху 83кв.м. от имот с
идентификатор № 30371.244.222, целият с площ 199кв.м., с което били
увредени интересите на ищеца, като за периода 09.08.19г. – 22.12.20г.,
стойността на обедняването била 56 025лв.
Затова моли съда на основание чл. 59 ЗЗД да осъди ответника да му
заплати сумата от 56 025лв., представляваща стойността на това, с което
ответникът се е обогатил без правно основание и с която било намалено
имуществото на ищеца при положение, че частта от имота № 80371.244.222 с
площ 83кв.м., върху която била разположена страда с идентификатор №
30371.244.222.2 би била отдадена под наем в периода от 09.08.19г. до
22.12.20г., ведно със законната лихва върху тази сума от предявяване на иска
до окончателното им плащане. Претендира и направените по делото разноски.
В срок е постъпил отговор от ответника ВПК Н. – Ч.. Кооперацията
била собственик на недвижим имот – постройка /масивна сграда/,
представляваща павилион, построен в неурегулирано място в к.к. П., община
Ч., на пътя срещу хотел О.. Кооперацията била собственик на постройката по
силата на § 1 от ДР на Закона за кооперациите, тъй като построеният върху
държавна земя имот бил одържавен в полза на ДП Балкантурист.
Впоследствие имотът бил включен в имуществото на П. АД.
Със заповед № 47/24.03.94г. на председателя на Комитета по туризъм
към Министерския съвет било прието, че собствеността върху имота следва
да се възстанови по реда, посочен по-горе в полза на РПК Н., чийто
правоприемник бил ищецът ВПК Н.. На 20.05.94г. владението върху имота
било предадено на кооперацията, което било удостоверено с протокол от
същата дата. Въз основа на тези документи бил издаден нотариален акт №
4
84/23.11.94г., том І, дело № 246/94г. на РС-Ч.. Имотът /сграда/ бил нанесен на
кадастралната карта и вписан в кадастралния регистър на гр. Ч., на к.к. П.,
одобрени със заповед № РД-18-57/28.08.06г. на изпълнителния директор на
АГКК-София.
На 13.04.1995г. между ВПК Н. и ЕТ Д. - Й. Т. бил сключен договор за
наем за срок от три години с предмет предоставяне на ползването на
описания имот. На 19.05.95г. ЕТ Д. - Й. Т. отправил искане до ответника за
извършване на цялостно преустройство, реконструкция и архитектурна
промяна на отдадения под наем имот. На 22.05.95г. бил подписан анекс към
договора, по силата на който наемателят се задължавал да извърши
преустройство на обекта в обект за обществено хранене - С.б.. С протокол от
19.12.95г., подписан между страните, било установено, че в обекта били
извършнени ремонтни дейности в съответствие с проект за С.б. от Модул-Т5
- Смолян, които били подробно описани от страните.
На 02.01.96г. между ВПК Н. и ЕТ Д.-Й. Т. бил сключен нов договор за
наем със срок до 02.01.07г., с предмет отдаване под наем на собствения на
кооперацията павилион, намиращ се в к.к. П., с предназначение за ползване -
заведение за обществено хранене - С.б..
На 01.03.07г. бил подписан договор за наем на същия обект, със срок
на действие от 01.03.07г. до 01.09.07г. На същата дата 01.03.07г., бил
сключен и втори договор за наем за обекта със срок на действие от 01.09.07г.
до 01.03.10г. Срокът на последния договор бил продължен по съгласие между
страните до 01.03.13г.
За периода от 01.03.13г. до 09.08.16г., след изтичане на наемния срок,
ползването на вещта продължило със знанието и без противопоставяне на
наемодателя, като съответно договорът се считал продължен за неопределен
срок /чл. 236, л. 1 от ЗЗД/.
На 09.08.16г. бил сключен анекс между страните, с който се уговаряло,
че срокът на втория договор от 01.03.07г. се продължавал с три години до
09.08.19г. През последната наемна година, за периода 01.07.18г.- 31.07.19г.,
ищецът заплащал месечно сумата от 966лв. с ДДС.
През времетраенето на наемните отношения между страните от 1995 г.
до 09.08.19г. ищецът заплащал наем за ползването на описания имот.
На 05.08.19г. кооперацията получила становище от наемателя си, че
5
последният се считал за собственик на имота, тъй като според нотариален акт
№ *** от 14.12.16г., том I, дело № 169 по описа на нотариус Х.Д., бил признат
за собственик на имота (поземлен имот с идентификатор № 80371.244.222 по
кадастралната карта и кадастралния регистър на община Ч., к.к. П., върху
който бил построен павилионът, и затова по приращание ищецът ставал
собственик и на него. Освен това, било направено и твърдение, че павилионът
бил демонтиран през 2005г., след което бил изграден от ищеца.
На 07.08.2019г. ответната кооперация отправила становище до ищеца,
според което нямало как наетият павилион да е бил демонтиран през 2005г.,
тъй като освен че представлявал масивна постройка, т. е. недвижим имот, бил
заснет на кадастралната карта през 2006г. и съществувал към настоящия
момент във вида му след ремонта, извършен по анекса от 22.05.95г. към
договора за наем и одобрени строителни книжа.
Подробно били изложени съображения относно
незаконосъобразността на посочения нотариален акт, като това, че той
установявал собственост на ищеца в с. ЗЗ., общ. Ч., а не в к.к. П., че в акта не
бил включен имот павилион с идентификатор № 80371.244.222.1 по
кадастралната карта и кадастралния регистър на к.к. П., а такъв с
идентификатор № 80371.244.222.2 по картата и регистъра на гр. Ч., както и че
липсвало намерение у ищеца, наемател на обекта да осъществява фактическа
власт върху него като свой. Освен това, ищецът се легитимирал като лице,
построило сградата въз основа на строителните книжа от 1995г. във връзка с
извършените ремонтни дейности от същата година. Поради изложените
аргументи, ответникът предупредил ищеца до 10.08.19г. да освободи имота.
След изтичане на посочения срок имотът не бил освободен от наемателя.
На 13.09.19г. ответникът предявил иск срещу ищеца за освобождаване
на наетия имот, като било образувано гр.д. № 165/19г. на РС-Ч.. В срока за
отговор на исковата молба ищецът признал основателността на исковата
претенция и на 17.10.19г. предал на ответника фактическата власт върху
обекта. Между страните било сключено споразумение, с което ищецът
признал собствеността на кооперацията-ответник върху сградата с
идентификатор № 80371.244.222.1, като производството по делото било
прекратено.
В средата на м. ХІІ.2019г. председателят на кооперацията узнал от
6
свой познат, че процесният обект се ползвал от ищеца. На 18.11.19г.
ответникът подал жалба до РП-Ч., че ищецът се е самонастанил в обекта и го
ползвал без основание.
На 05.02.20г. ответникът предявил иск срещу ищеца за защита на
нарушено владение по чл. 75 ЗС. С решение № 1003/20.09.20г. по гр.д. №
17/20г. на РС-Ч. последният бил осъден да предаде владението на ответника,
като решението било потвърдено с решение № 20/02.02.21г. по в.гр.д. №
464/20г. на ОС-Смолян.
Междувременно на 22.12.20г. ищецът прехвърлил на сина си
собствеността върху имотите с идентификатор № 80371.144.222 /поземлен
имот/ и № 80371.244.222.2 /сграда/ по кадастралната карта и кадастралния
регистър на к.к. П..
Или ответникът оспорвал собствеността на ищеца върху поземления
имот № 80371.244.222 и сграда № 80371.244.222.2 по нотариален акт
***/14.12.16г., том І, дело № 169/16г. и нот.акт № 14/22.12.20г., том ІІІ, нот. д.
№ 404/20г. на нотариус Хр.Д.. Страните по делото били в наемни отношения
от 1995г., ищецът не бил демонстрирал пред ответника, че е собственик на
поземления имот и сграда по начин недвусмислено да отблъсне владението
му, обратно редовно му заплащал наем за ползването на сграда с
идентификатор № 80371.244.222.1, признал собствеността му върху нея.
Затова ищецът нито бил собственик на същата, нито твърдял да е такъв.
Заплащането на наемната цена било действие, което изрично
изключвало намерението за своене на наетата вещ. Наемателят-държател
упражнявал фактическа власт държане на същата за собственика й.
Не можело да се приеме, че такива действия били и снабдяването с
констативен нотариален акт по давност, нито предприемането на действия по
изменение на подробния устройствен план. Моли съда да извърши косвен
съдебен контрол за законосъобразност на решения на ОбС – Ч., с който било
одобрено това намерение.
Затова ищецът не бил претърпял твърдяното в исковата молба
обедняване в хипотезата на чл. 59 ЗЗД, тъй като кооперацията имала правно
основание да ползва имота като негов собственик, респ. на идеални части от
него, а освен това била и собственик на сграда, построена в имота. Предвид
на последното обстоятелство, ответникът имал право да ползва само земята
7
върху която била разположена сградата му, но и прилежащата към нея площ.
Предявеният иск се оспорва и по размер.
С отговора на исковата молба ответникът е направил и евентуално
възражение за прихващане на основание чл. 103 ЗЗД на претендираната от
ищеца сума, с дължима от него сума в размер на 14 500лв., увеличена в
последното съдебно заседание на 20 501лв.
Или предвид на всичко това, предявен е иск по чл. 59 ЗЗД за сумата от
56 025лв., представляваща стойността на това, с което ответникът се е
обогатил без правно основание със сумата, която ищецът би получил, а
ответникът би заплатил като обезщетение във формата на наем за ползването
на 83кв.м. реални части от поземлен имот № 80371.244.222 по кадастралната
карта и кадастралния регистър на гр. Ч., к.к. П., върху които била
разположена сграда с идентификатор № 80371.244.222.2, в периода от
09.08.19г. до 22.12.20г., ведно със законната лихва върху исковата претенция
от предявяване на иска до окончателното им плащане.
Ответникът е направил възражение за прихващане на претендираната
от ищеца сума с дължимата от него сума, представляваща пропусната полза
от кооперацията в размер на средно месечния пазарен наем на градата в
периода 09.08.19г. до 22.12.20г. в размер на 20 501лв.
В тежест на ищеца е да докаже, че е налице обогатяване на ответника,
което е резултат от ползването без основание от него на собствена на ищеца
реална част от недвижим имот, като стойността на обедняването на ищеца,
респ. обогатяването на ответника, възлизала на пазарния наем за посочения
исков период. Претендира се и законна лихва върху претендираната сума от
предявяване на иска до окончателното им плащане, като ищецът не
разполагал с друго средство за защита
Ответникът следва да докаже възражението си за прихващане, както и
останалите си правоизключващи възражения – наличието на собственост
върху сграда в имота, което му давало право както да заема законосъобразно
земята, върху която била разположена сградата, така и да полза прилежащия
й терен.
С оглед на оспорването на собствеността от ищеца, от която
произтичало и основанието на иска, ответникът следва да докаже и
твърденията си за правопрепятстващите факти, на които основава защитата си
8
– че придобиване по давност в полза на ищеца било изключено, тъй като в
никой период от времето от 1995г. до 2019г., през което страните били в
наемни отношения, ищецът не е бил трансформирал държането на наетия
имот за собственика-наемодател във владение за себе си, което да е довел до
знанието на собственика.
Макар възражението да се отнася изключително за претендираната от
ответника собственост върху сграда № 80371.244.222.1, с площ 83кв.м., не
може да се изключи значението му и по отношение на терена, върху който тя
е построена. Това е така, защото с давностно владение както върху терена,
така и върху построената в него сграда с № 80371.244.222.2, с площ от
26кв.м. ищецът е обосновал издаването в негова полза на констативния
нотариален акт от 2016г. , поставил началото на споровете между страните.
ФАКТИ ПО ДЕЛОТО:
Практически страните не спорят по фактите, спорът е правен – дали
ответникът, заема, респ. ползва, 83кв.м. от терена на ищеца без основание, за
което дължи съответно обезщетение или обратно, ответникът притежава
сграда, която държи на собствено основание в терена, за което не следва да
заплаща каквото и да е обезщетение.
Съществувалите между страните правоотношения, основани на
договор за наем на павилион в к.к. П. от 77кв.м., в периода 13.04.95г. –
09.08.19г., не са спорни. Те се потвърждават от приложените договори за
наем и анекси към тях /л. 48-49, 51, 53-55, 56-58, 59-60, 61/, както и
представените фактури за заплащан наем /л.69-71/.
Няма спор също, че според съществуващите клаузи в договора за наем
от 13.04.95г., р. ІІІ, т. 4 и т. 5, ищецът е извършил цялостно преустройство и
реконструкция на наетия обект павилион, като го е трансформирал от метална
сглобяема конструкция върху бетонова площадка в двуетажна масивна
сграда, заведение за обществено хранене /ресторант/ върху 83кв.м., сграда №
80371.244.222.1, магазин едноетажна сграда с № 80371.244.212.2, върху
26кв.м. Това преустройство е било извършено по искане на наемателя-ищец
/л.50/, със съгласие на наемодателя-ответник /л.51/, като извършените
строително-монтажни работи са били описани подробно в т. 2 от протокола
от 19.12.95г. /л.52/, а именно: оформени и изградени складови помещения под
павилиона, които могли да се преустроят в търговска зала, изградено
9
железобетонно стълбище от пътя /площадка/ до складовите помещения,
изградена площадка с парапет до павилиона, сменена изцяло желязна дограма
и стъкла с алуминиева и тъмни стъкла, оформен ветробран, подменена
ел.инсталация, осветителни тела, монтиран окачен таван от алуминий,
изграден мраморен бар плот с мивки и рафтове и 2 бр. рукванди, преустроени
кухненски блок със собствено ново водозахранване, изцяло нов под с подово
отопление, вентилационна уредба, поставени плочи от гипсофазер за
топлинна изолация. В резултат на преустройството наетият обект павилион
променил категорията си и функционирал като С.б. след 02.01.96г. /л.53/, като
във всички последващи наеми договори обектът е описан като заведение за
обществено хранене – складове, кухня и др.
Според архитектурния проект и количествено-стойностната сметка за
преустройството /л. 251-261/, наред с преустройството и реконструкцията на
павилиона ищецът е изградил и допълнителен обект-магазин, нанесен в
кадастъра впоследствие като обект № 80371.244.222.2 друг вид обществена
сграда, който е останал извън предмета на договора за наем, като ищецът го е
ползвал самостоятелно без противопоставяне на наемодателя.
Впоследствие, след изтичане на над 10години след извършване на
преустройството, ищецът се е снабдил с констативен нотариален акт № ***,
том. І, рег. № 1001, дело № 169/16г., поправен с нот.акт № 37, том І, рег. №
291, дело № 36/17г. за придобиване по давност на терена, поземлен имот с
идентификатор № 80371.244.222 с площ от 199кв.м. и магазин /друг вид
обществена сграда/ с идентификатор № 80371.244.222.2, с площ 26кв.м.
Макар спорът да не е за собственост, преюдициално е значението на
въпроса за собствеността върху терена, тъй като от тази собственост ищецът
претендира да черпи права, свързани с неоснователното според него заемане
на част от терена от ответника.
Ищецът претендира да се легитимира като собственик на терена и
построената в него сграда върху 26кв.м., придобити по давност, въз основа на
посочения по-горе констативен нотариален акт. Същият, според
преобладаващата съдебна практика, няма обвързваща съда доказателствена
сила. Всички разпитани свидетели – Д., П., Б., М., установяват едно и също по
времето на функционирането на държавното туристическо предприятие
Балкантурист върху терена е бил поставен без каквото и да е разрешение
10
метален павилион, представляващ сглобяема конструкция. Поради голямата
денивелация на терена, на нивото на пътя е била изградена бетонова
площадка, върху която е бил поставен павилионът, който е функционирал
като бюро за настаняване на пристигащите туристи.
След възстановяването на собствеността на павилиона в полза на РПК
Н. като кооперативна собственост по § 1, ал. 1 от ДР на Закона за
кооперациите, ответната кооперация го предоставила под наем на ищеца,
който извършил цялостното му преустройство и го ползвал в продължение на
над 25 години.
По делото относно регулационния статут на терена е била изслушана и
приета без оспорване съдебно-техническа експертиза /л.310-314/, чието
заключение съдът приема за обосновано, правилно и в съответствие с
останалите доказателства по делото.
Според заключението /л.314/, в действащия кадастрален план на к.к. П.
от 1966г., одобрен по заповед № 82/66г., на пътя срещу хотел О. нямало
графични данни за въпросния недвижим имот и павилиона, описани в нот.акт
84/94г. /л.43/, като видно от скицата на л. 314 тези впоследствие нанесени на
кадастралната карта недвижими имоти попадали в УПИ – Почивна станция
на Градски народен съвет – Ч., кв.14.
Със заповед № 366/28.12.94г. на кмета на община Ч. въз основа на
посочения по-горе нот. акт на л. 45, била попълнена кадастралната основа на
плана от 1966г. с нов пл.№161, кв. 14, представляващ павилион в к.П., в
близост на кв. 11, с предназначение настаняване към момента на заповедта. С
тази заповед нямало попълване на кадастралната основа с имот №
80371.244.222.
При изготвяне на заключението не се открили данни за отчуждаване и
обезщетяване на бивши собственици на посочения имот, нито данни за
разрешаване на строителство в него по ЗТСУ преди 1995г.
Издадени били разрешение за строеж № 12/02.05.95г. за преустройство
на павилион за С.б. в имот № 161, кв. 11, по плана на к.к. П. съгласно
одобрени проекти от 28.04.95г., акт-обр. 12 от 17.07.95г. за установяване на
количеството и качеството на извършените работи, подлежащи на закриване,
констативен акт-обр. 15 за предаване на завършен обект С.б.-Д., П. от
17.07.95г.
11
С влизане в сила на кадастралната карта на гр. Ч., одобрена със
заповед № РД-18-57/28.08.06г. на изп.директор на АГКК-София теренът бил
нанесен на нея като поземлен имот с идентификатор № 80371.244.212 с площ
от 199кв.м. с предназначение урбанизирана територия, начин на трайно
ползване ниско застрояване, при съседи: имоти с №№80371.244.341,
80371.244.247 и 80371.244.182 /л.310/.
Собствеността върху имот № 80371.244.341 била възстановена в полза
на наследници на Р.П. като горска територия, а имот № 80971.244.182, съседи
на терена, на наследници на В.К., като земеделска земя /л.312/.
По делото е била изслушана и съдебно-икономическа експертиза
/л.289-291/, според която пазарната месечна наемна цена на 1кв.м. площ на
имот с идентификационен № 80371.244.222, била 12,50лв., а за периода
09.08.16г. до 09.02.21г., когато била подадена исковата молба, сумата била в
размер на 56 025лв. /при исков период 09.08.19г.-02.12.20г./, а
средномесечната пазарна цена на 1кв.м. от сграда с идентификатор №
80371.244.222.1 бил 15лв., за 1 месец пазарната цена на 83кв.м. била 1 245лв.,
а за периода 09.08.19г.-22.12.20г. – 20 501лв.
Независимо че няма задължение да доказва собственост или основание
за ползване, ответникът е представил нот.акт № 84, том І, нот.д.№ 246/94г. на
РС-Ч., за собственост въз основа на възстановяване на кооперативна
собственост по § 1, ал. 1 от ДР на Закона за кооперациите.
ПРАВНИ ИЗВОДИ :
Фактическият състав на неоснователното обогатяване по чл. 59 ЗЗД
включва намаляване на имуществото на ищеца /обедняване/, резултат от
действие или бездействие на ответника без правно основание, което е в
причинна връзка с увеличение на имуществото /обогатяване/ на последния. В
конкретния случай твърдението е, че в резултат от заемането без основание на
част от собствения му имот с площ от 83кв.м. от ответника, ищецът
пропускал облага в размер на пазарния наем на заетата част, за определен
период от време.
Практически никой от елементите от фактическия състав на тази
конструкция не е установен по делото.
Ищецът не се легитимира като собственик на терена на поземления
имот с идентификатор № 80371.244.222 с площ от 199кв.м., ведно с
12
построената в него сграда, имот с идентификатор № 80371.244.222.2, магазин,
с площ от 26кв.м., въз основа на нотариалния акт № ***, том І, рег. №1001,
изх.№ 169/16г. на 686-ти нотариус с район на действие РС-Ч. и нотариалния
акт за поправката му № 37, том І, рег. №291, нот.д. № 36/17г. на същия
нотариус, придобит чрез давностно владение на тези обекти. Това е така на
първо място, защото ищецът е бил държател въз основа на договор за наем на
намиращия се в имота павилион от 77кв.м. по договор за наем с ответника от
13.04.95г., а не е бил владелец на недвижимия имот терен от 199кв.м. с
намиращия се в него павилион, впоследствие реконструиран в заведение за
хранене и магазин, който имот – терен все още не е бил индивидуализиран
като обект на собственост с нанасянето му на кадастралната карта, което е
станало едва през 2006г.
По такъв начин фактическата власт, която ищецът е упражнявал се е
ограничавала до държане на отдадения му под наем павилион, който
впоследствие е реконструирал и преустроил в заведение за хранене
/ресторант, С.б./ и магазин, като през целия период добросъвестно е
изпълнявал задълженията си на наемател и е заплащал дължимия наем на
наемодателя.
Владелчески действия, необходими за да е налице обективния елемент
на владението, не са нито строителството по преустройството на павилиона
по съгласие на собственика, нито снабдяването с нотариален акт по давност,
нито предприемането на административни действия по промяна на подробния
устройствен план /ПУП/.
Освен обективният елемент на владението, липсвал е и субективният
му елемент – владение за себе си, който да е бил доведен до знанието на
действителния собственик. По такъв начин не може да се приеме, че се е
реализирало превръщането на държането за собственика във владение за себе
си, посредством отблъскване на владението на действителния собственик,
което да е продължило повече от 10г. и да е довело до придобиване по
давност.
Отделно от това, курорт П. е бил признат за планински климатичен
курорт от републиканско значение с решение на Министерския съвет №
89/05.04.67г., а от 1966г. курортът е имал застроително –регулационен и
кадастрален клан, като на територията му са били разположени както имоти в
13
горски фонд, така и селскостопански земи, а също и урегулирани или
неурегулирани имоти по застроителен и регулационен план, като имоти в
чертите на населените места. Свидетелство за това е възстановяването на
собствеността на съседните имоти на терена № 80371.244.341 и №
80371.244.182, съответно като имот в горски фонд и селскостопански имот.
С нанасянето на терена на кадастралната основа по заповед № РД-18-
57/28.08.06г. на изп.директор на АГКК с плок 199кв.м., идентификатор №
80371.244.222, с предназначение урбанизирана територия начин на трайно
ползване ниско застрояване и граници имоти с № 80371.244.341,
80371.244.247 и 80371.244.182, той е придобил обособеност като отделен
обект на собственост.
На практика теренът е попадал в чертите на населените места,
определени със застроително-регулационен план, имал е предвидено в
застроителния план от 1966г. предназначение за почивна станция на ГНС –
Ч., кв. 14, което не е било реализирано, не е попадал в държавния горски
фонд или фонда на селскостопанските земи , поради което не е бил заявен за
възстановяване от бивши собственици, нито е бил в активите на П. АД. Върху
него при липса на каквото и да е отчуждаване или строителни книжа е била
поставена метална сглобяема конструкция, възстановена като павилион
масивна сграда на ответника, като кооперативна собственост.
При тези данни земята е била частна държавна или общинска
собственост към 1994г., когато е била възстановена собствеността върху
павилиона, респ. към 2006г., когато имотът с площ 199кв.м. е бил нанесен на
кадастралната основа.
Затова отбелязването в молбата-декларация за издаване на
констативния нотариален акт по давност, че имотът не е държавна или
общинска собственост, тъй като не е бил актуван като държавен или
общински, не отговаря на действителното положение.
Значението на това обстоятелство е в забраната за придобиване по
давност на недвижими имоти частна държавна или частна общинска
собственост, установена в § 1, ал. 1 от Закона за изменение на Закона за
собствеността /обн. ДВ бр. 46/06г., посл. Доп. ДВ бр. 18/2020г./ и § 2 от ЗР на
Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността /обн. ДВ
бр.7/2018г./. Тази забрана е отпаднала едва с влизането в сила на решение №
14
3/24.02.22г. по конст.д. № 16/21г. на КС на РБългария, обн. ДВ бр.
18/04.03.22г., което има действие занапред, според решение № 3/28.04.20г. по
конст.д. № 5/19г. на КС на РБългария. Но дори тези съображения да не се
приемат, поради задължението на съда да не прилага обявения за
противоконституционен закон по висящи правоотношения, придобиване по
давност не е налице.
Поради всичко изложено, искът е неоснователен и следва да се
отхвърли. Отношенията между ищеца като наемател-държател, извършил
подобрения в наетия имот, са подлежали на уреждане като му се заплати по-
малката стойност между стойността на вложените средства и сумата, с която
се е увеличила стойността на имота, вследствие на подобрението, в 5-годищен
срок от извършването му. Тъй като този срок е бил изтекъл, е бил предявен
настоящият иск, който следва да се отхвърли. Тъй като възражението за
прихващане е било евентуално съединено, при уважаване на главния иск,
съдът не се произнася по него, с оглед отхвърлянето на иска.
Ищецът следва да се осъди да заплати направените от ответника
разноски от 2100лв. адвокатски хонорар, от които 700лв. по прекратените
искове по чл. 75 ЗС и чл. 109 ЗС, и 140лв. по иска по чл. 59 ЗЗД.
Предвид на изложеното и на посоченото основание, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на ЕТ Д.-Й.Т., ЕИК ****, представляван от Й. Т.,
съдебен адресат гр. Ч., ул. В.Д. № 25А, адв. Н. П., да се осъди на основание
чл. 59 ЗЗД Всестранна потребителна кооперация Н., ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление гр. Ч., ул. С. № 12А, представлявана от Д.К., да му
заплати обезщетение под формата на наем в размер на 56 025лв., сумата с
която кооперацията се е обогатила без основание в резултат на ползването на
83кв.м. реални части от поземлен имот № 80371.244.222 по кадастралната
карта и кадастралния регистър на к.к. П., община Ч., върху който е
разположена сграда с идентификационен номер № 80371.244.222.2, находяща
се в същия имот в периода 09.08.19г. до 22.12.20г., ведно със законната лихва
върху тази сума от 09.02.21г. до окончателното им плащане, като
неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА ЕТ Д.-Й.Т., представляван от Й. Т. да заплати на ВПК Н. –
15
Ч., представлявана от Д.К. разноски по делото от 2 100лв.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщението
му на страните пред Апелативен съд – Пловдив.
Съдия при Окръжен съд – Смолян: _______________________
16