№ 76
гр. София, 17.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Мария Райкинска
като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело
№ 20221000501876 по описа за 2022 година
при участието на секретар Елеонора Михайлова, за да се произнесе, взе предвид следното:
След обезсилване на решение № 52 от 06.03.2019 г. по гр.д.№3383/2018 г. на САС в частта,
с която е потвърдено решение №1108 от 02.03.2018 г. по гр.д.№ 2/17 г. на ОС Благоевград, в
частта, с която са отхвърлени предявените от Д. М. срещу УНИКРЕДИТ БУЛБАНК АД и
„ГБ – Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД главен иск за установяване на недействителност на
договор за учредяване на ипотека, обективиран в н.а. № 93 от 2007 г., предявен на основание
чл.162, ал.2 от ЗЗД (поради липса на идентичност между собственика на имота при неговото
възникване и лицето, подписало/учредило ипотеката върху него), и евентуалните искове за
установяване на недействителност на договора за ипотека, предявени на основание чл.26,
ал.2, пр.1 от ЗЗД (поради невъзможен предмет – липса на обремененото право на строеж
към момента на учредяване на ипотеката), чл.26, ал.2 вр. чл.170 от ЗЗД (поради невъзможен
предмет – неопределеност на част от вземането, за чието обезпечаване се ипотекират
процесните имоти и тяхното място в механизма на погасяване), чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД
(поради накърняване на добрите нрави), по отношение на имоти с идентификатор №
02676.151.63.1.9 и идентификатор № 02676.151.63.1.13, както и потвърденото решение
№1108 от 02.03.2018 г. по гр.д.№ 2/17 г. на ОС Благоевград в посочената част, делото е
върнато за ново разглеждане от друг състав на ОС Благоевград като първа инстанция.
При новото разглеждане с решение № 453 от 05.11.2021 г. по гр.д. 323/2021 г. ОС
Благоевград, 13 състав е признал за установено по иска с правно основание чл. 124, ал. 1
ГПК, предявен от Д. М. срещу „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД и „ГБ – Британия Сейнт
Дейвидс” ЕООД, с ЕИК: *********, че в полза на „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД, ЕИК
********* въз основа на договор за ипотека, извършен с нотариален акт № 93, т.IV, рег. №
3057, д. № 651/2007г., вписан в Службата по вписванията с вх.рег. № 6682/10.10.2007 г., акт
№ 172, т. 3, д. № 6128/2007 г., с длъжник „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС" ЕООД, ЕИК
*********, не съществува ипотечно право върху самостоятелни обекти в сграда 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД 18- 81/10.12.2009г. на ИД на АГКК,
1
както следва: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1.9, на първи
жилищен етаж в сградата, с адрес на имота: гр.***, м.“***“, ет.1, ап. С9, с предназначение
на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой на нивата – 1, с площ от 26,53 кв.м.,
прилежащи части :тераса 12,48 кв.м. и 0,45%=8,15 кв.м. идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата :на същия
етаж – 02676.151.63.1.10, под обекта – няма; над обекта – 02676.151.63.1.24 и самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1.13, на първи жилищен етаж в сградата, с
адрес на имота: гр.***, м. “***“, ет.1, ап.С13, с предназначение на самостоятелния обект –
жилище, апартамент, брой на нивата – 1, с площ от 27,39 кв.м., прилежащи части :тераса
8,64 кв.м. и 0,42%=7,63 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 02676.151.63.1.14,
под обекта – няма; над обекта – 02676.151.63.1.26, поради липса на идентичност между
собственика на имота при неговото възникване и лицето, подписало акта за обременяването
му с тежест.
Ответникът „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД е подал въззивна жалба вх. № 11 от 04.01.2022 г.
срещу решението с оплаквания за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост.
Неправилно било прието, че след като ипотеката е учредена под условие, тя ще произведе
действие от момента на възникването на имота, а не от момента на сключване на договора за
ипотека и неговото вписване. Моментът на възникване на ипотеката е вписване на договора
за ипотека. Ипотечното право следва обремененото с ипотека суперфициарно право, респ.
обременената с ипотека земя и по отношение на построеното върху нея, независимо в чия
собственост се намира то. Именно в момента на възникване на вещта, която е изградена въз
основа на отстъпено суперфициарно право, което е било обременено с ипотека, ипотечното
право ще се разпростре и върху тази корпорална вещ, независимо в чия собственост се
намира тя - вкл. и ако междувременно обремененото право на строеж е било прехвърлено на
трето на собствеността върху земята лице, какъвто бил настоящият случай.
С молба вх. № 665/ 21.01.2021 г. адв. Т. Н., като пълномощник на „Уникредит Булбанк“ АД,
е поискал допълване на постановеното по делото решение № 453/05.11.2021 г., като в
мотивите към допълнителното решение съдът се произнесе по въпроса за възстановената
висящност на евентуалните искове и несбъдването на вътрешно процесуалното условие за
разглеждането им, както и в диспозитива на допълнителното решение да бъде постановено,
че се оставят без разглеждане евентуалните искове.
С решение № 106 от 07.03.2022 г. по гр.д. 323/2021 г. ОС Благоевград, 13 състав е оставил
без уважение молбата за допълване на постановеното по делото решение.
Срещу това решение е постъпила въззивна жалба вх. № 3656/04.04.2022 г. от адв. Т. Н., като
пълномощник на „Уникредит Булбанк“ АД, като искането към въззивния съд е то да бъде
отменено и делото да бъде върнато на ОС Благоевград за произнасяне по същество по
молбата за допълване.
Постъпили са отговори от ищцата, ответник по жалбите, в които се твърди тяхната
неоснователност и правилност на изводите на съда.
„ГБ – Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД, въззивен жалбоподател на основание чл. 265, ал. 2
ГПК, не е заявил становище в процеса.
Производството е образувано по двете въззивни жалби. Страните не са направили
доказателствени искания.
В съдебно заседание и в писмени защити процесуалните представители на банката и на
ищцата поддържат позициите си.
При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в
изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално
легитимирани страни, поради което е валиден и допустим. Исковете са допустими,
доколкото ищцата е обосновала правния си интерес от предявяването им с насоченото
срещу имотите принудително изпълнение по изпълнително дело с взискател вторият
2
ответник за събиране на задължения на първия ответник. Това обстоятелство се установява
от приложените доказателства.
Предмет на разглеждане в настоящото производство при повторното разглеждане са
следните искове на Д. М. срещу „ГБ – Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД и УНИКРЕДИТ
БУЛБАНК АД:
главен иск с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 170 ЗЗД вр. чл.167, ал. 3 от ЗЗД за
установяване по отношение на „Униkредит Булбанк” АД, че банката не е носител на
ипотечно право върху имоти в гр. Банско с идентификатор № 02676.151.63.1.9 и
идентификатор № 02676.151.63.1.13 поради нищожност на договора за учредяване на
ипотека между банката, в качеството на ипотекарен кредитор и „ГБ – Британия Сейнт
Дейвидс” ЕООД, в качеството на ипотекарен длъжник предвид липса на идентичност
между собственика на имота при неговото възникване и лицето, подписало,
респективно учредило ипотеката върху него;
при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 170 ЗЗД вр.
чл. 167, ал. 2 ЗЗД за установяване, че банката не е носител на ипотечното право на
основание нищожност на договора за учредяване на ипотека поради невъзможен
предмет - липса на обремененото право на строеж към момента на учредяване на
ипотеката;
при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 170 ЗЗД вр.
чл. 167, ал. 2 ЗЗД за установяване, че банката не е носител на ипотечното право на
основание нищожност на договора за учредяване на ипотека поради невъзможен
предмет - неопределеност на част от вземането, за чието обезпечаване се ипотекират
процесните имоти и тяхното място в механизма на погасяване;
при условията на евентуалност иск с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 26, ал.1, пр.
3 от ЗЗД за установяване, че банката не е носител на ипотечното право на основание
нищожност на договора за учредяване на ипотека поради нарушение на добрите нрави.
Няма въззивни доводи срещу правната квалификация на предявените отрицателни
установителни искове по чл. 124 ГПК във вр. чл. 26 от ЗЗД във вр. чл. 170 във вр. чл. 167, ал.
3 от ЗЗД във вр. чл. 166, ал. 2 от ЗЗД и в частта разпределение на доказателствената тежест
последните две изречения следва да се четат, „че ипотечното право на „Уникредит Булбанк“
АД не се разпростира върху собствените на ищеца апартаменти поради наличие на
посочените в исковата молба пороци на сделката за учредяване на договорна ипотека не при
сключването й, а по отношение на нейното изпълнение, водеща до нейната частична
недействителност спрямо имотите“.
Няма спор по фактите пред настоящата инстанция. Ищцата Д. М. и ответникът „ГБ
Британия Сейнт Дейвидс“ ЕООД на 20.02.2007 г. са сключили предварителни договори за
продажба право на строеж на недвижим имот и строителни и довършителни работи, по
силата на които ответникът се е задължил да прехвърли на ищцата правото на строеж върху
два апартамента - № С9 с квадратура от 26,53 кв.м., и № С13, с площ от 27,39 кв.м., и двата
на партерен етаж, в сграда Сейнт Дейвидс, която ще бъде построена в поземлен имот №
151063 в м."***", гр. ***. Дружеството се задължило да извърши всички строителни и
довършителните работи за построяване на обектите и да ги предаде на купувача[1]в срок до
31.05.2008 г. Страните са се съгласили окончателните договори да се сключат преди
завършване на покрива на сградата, но не по-късно от 30.10.2007 г. срещу заплащане на
продажна цена и стойност на строителни и довършителни работи, определени в чл. 5, ал. 1
на всеки от договорите. В чл. 7, ал. 1 и от двата договора е уговорено дружеството да не
ипотекира правото на собственост върху терена. С анекси от 3.09.2007 г. към двата договора
е уговорено в чл. 6, ал. 1, че продавачът има право да ипотекира правото на строеж в полза
на банка, в случай че бъде отпуснат инвестиционен заем за финансиране на строителството
и довършителните работи.
Върху посочения поземлен имот, ведно с правото на строеж върху него, включващо правото
да се построи жилищен комплекс за сезонно ползване "Сейнт Дейвидс", съгласно одобрен
архитектурен проект от 24.11.2006 г., ответното дружество е учредило в полза на другия
3
ответник „Униkредит Булбанк“ АД договорна ипотека, обезпечаваща отпуснат банков
кредит - нотариален акт № 93 от 10.10.2007 г., том ІV, рег. № 3057, дело № 651/2007 г.
(копие на л. 225 от преписката на ОС Благоевград при първото разглеждане, представеното с
исковата молба копие е нечетливо). От посочения нотариален акт и от представен по делото
договор за банков кредит се установява, че във връзка с последния (сключен на 9.10.2007 г. –
л. 206 от преписката на ОС Благоевград при първото разглеждане) на „ГБ Британия Сейнт
Дейвидс“ ЕООД е отпуснат заем на стойност от 3 450 000 евро.
С нотариален акт № 59 от 15.11.2007 г., том V, рег. № 3516, дело № 796/2007 г. ищцата е
закупила правото на строеж за построяване на двата процесни апартамента № С9 и № 13, на
партерния етаж в сграда Сейнт Дейвидс.
По делото са представени разрешение за строеж № 384 от 24.11.2006 г., акт за приемане на
конструкцията от 03.12.2007 г., констативен акт за установяване годността за приемане на
строежа от 09.03.2009 г. (съответно на л. 119, л. 124 и л. 146 от преписката на ОС
Благоевград при първото разглеждане). Страните не спорят, че строежът на процесната
сграда е разрешен въз основа на одобрен на 24.11.2006 г. проект (идеен проект) и е изпълнен
въз основа на този проект, като е наличен и одобрен на 08.02.2007 г. технически проект
(следваща фаза на идеен проект съгласно чл. 139, ал. 1 ЗУТ). По делото са представени две
схеми от Службата по геодезия, картография и кадастър в гр. Благоевград (л. 64, 65 от
преписката на ОС Благоевград при първото разглеждане), издадени на 15.12.2016 г. относно
двата процесни имота на първи етаж (партерен, доколкото под обекта няма други обекти),
посочени по квадратура и граници, така както са описани в нотариалния акт, с който е
продадено правото на строеж и този, с който е учредена договорната ипотека. Обектите са
посочени като собственост на ищцата Д. М..
При тези факти се обосновават следните правни изводи.
По повод главния иск съдът излага следните съображения. С нотариален за учредяване на
договорна ипотека № 93, вписан на 10.10.2007 г. собственикът на терена „ГБ-Британия
Сейнт Дейвидс” ЕООД обезпечава получен заем от втория ответник, като учредява в негова
полза ипотека върху своя имот- терен, както и върху бъдещите приращения върху този
имот, съобразно одобрен архитектурен проект от 24.11.2006 г. и разрешение за строеж №
384/24.11.2006 г. на Община Банско. В този смисъл следва да се тълкува постигнатото в
нотариалния акт съгласие за ипотекиране на поземления имот на първия ответник и правото
на строеж върху него, съобразно описаните документи. Относно тълкуването в посочения
смисъл на постигнатото съгласие в нотариалния акт е постановена по сходни казуси
безпротиворечива практика на ВКС – например решение № 39/2014 г. по гр.д. № 5059/2013г
на ІГО, решение № 143/2014 г. по гр.д. № 646/2014 г. на ІІГО на ВКС. От значение е и по-
новата практика на ВКС по сходни случаи. В две свои решения от декември 2022 г. изрично
по материалноправния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване: „учредената
договорна ипотека върху собствен поземлен имот разпростира ли действието си и върху
предвидените за построяване в този имот сгради и обекти, когато за тях има одобрен проект
и запазва ли се действието й, ако учреденото право на строеж за сградите и/или отделни
самостоятелни обекти в ипотекирания имот е било прехвърлено на трети лица преди
изграждането им на фаза „груб строеж“?“ е прието, че ипотеката произвежда действие чрез
вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона и
обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но и всички последващи
подобрения и приращения, които не могат да бъдат отделени физически от него без
съществено увреждане, вкл. добивите от вещта, както и доходите от нея (чл.173, ал.2 ЗЗД).
Договорна ипотека може да бъде учредена валидно само ако имотът, който се обременява,
принадлежи на лицето, задължено към кредитора по обезпеченото с ипотека задължение.
Когато правото на строеж е предмет на ипотека, а отделни части /обекти/ от ипотекирания
имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части и
самостоятелни обекти не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на
кредитора, освен ако тяхното отчуждаване не предхожда вписването на ипотеката. (решение
№ 50221 от 19.12.2022 г. по гр.д.№ 238/2022 г. и в решение № 50222 от 16.12.2022 г. по гр.д.
4
№ 370/2022 на Четвърто ГО)
От момента на вписването на ипотеката -10.10.2007 г. следва да се приеме, че ипотеката е
учредена / чл. 166, ал.1 от ЗЗД/ и третите лица, каквато е ищцата, биха могли да се уведомят
за ипотеката, тежаща върху ипотекираните имоти, при съответна проверка в СлВп. Към
момента на учредяване на договорната ипотека единствен носител на право на собственост
на терена - ПИ № 151063, съответно и носител на правомощията на собственика се явява
първият ответник - „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД. Към 10.10.2007 г. ищцата няма
противопоставими на ответниците права както върху терена - ПИ № 1510163, така и върху
бъдещите приращения върху този терен. Към този момент ищцата е имала единствено
облигационна връзка с първия ответник, което не й дава право да претендира да бъде
участник в сделката по ипотеката.
Към момента на сключването на НА № 115, с който ищцата се легитимира като собственик
на правото на строеж на имоти- апартаменти № № С9 и № 13, част от строежа, за които е
издадено разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г.- 16.10.2007 г., върху така учреденото й
право на строеж вече тежи ипотеката от 10.10.2007 г. Същата е вписана и обвързваща
лицата, които придобиват права от „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД. Собственикът на
терена „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД учредява от своето право на собственост на
земята, което е ипотекирано - правото на строеж на ищцата, т.е. правото на строеж, учредено
на ищцата е едно от правомощията на правото на собственост на дружеството, което от своя
страна е ипотекирано като цяло, както и бъдещите постройки върху имота. Като е
придобила от собственика на терена право на строеж за обект в бъдеща постройка, върху
земята, предмет на ипотека, ведно с бъдещата постройка, ищцата като частен
правоприемник на ипотекарния длъжник (собственик на терена), не може да има повече или
различни права от своя праводател, поради което става носител на право на строеж, предмет
на ипотечна тежест и на апартамент, който от момента на възникването му като
самостоятелна вещ- 03.12.2007 г., става обект на ипотеката, учредена от първия ответник в
полза на втория ответник.
Неоснователна е тезата на ищцата, че към 2007 г. е следвало да бъде взето нейното съгласие
за учредяването на ипотеката. Ипотеката е учредена след отпадането (със съответните
анекси от 3.09.2007 г., описани по-горе) на ограничителната клауза в предварителните
договори. Ищцата е купила ипотекирано право на строеж при спазване на нотариалната
форма за това, като няма данни съгласието й за сключване на сделката да е опорочено.
Вярно е посоченото в отговора на въззивна жалба и в писмената защита, че узнаването на
вписването на ипотеката не е равносилно на изрично съгласие. В случая обаче съгласие на
ищцата не е нужно, за да тежи ипотеката и върху апартаменти № С9 и № 13 – с анексите
към предварителните договори тя се е съгласила с клаузата: „продавачът има право да
ипотекира правото на строеж в полза на банка, в случай че бъде отпуснат инвестиционен
заем за финансиране на строителството и довършителните работи“. Предвид отговора на
посочения по-горе касационен въпрос и предвид наличието на одобрен на 24.11.2006 г.
(преди ипотечния акт) проект, както и предвид изповядването на продажбата на двата
самостоятелни обекта, предвидени за построяване в ипотекирания ведно с правото на строеж
върху него имот, ищцата е придобила ипотекирани имоти и нейните права са
непротивопоставими на банката, финансирала строителството на самостоятелните обекти в
терена на кредитополучателя.
Действително, към момента на възникването на самостоятелните обекти - апартаменти №
С9 и № 13 учредителят на ипотеката „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД не е собственик
на правото на строеж на този имот и съответно не става собственик на апартамента, но
ищцата е негов частен правоприемник и тя е придобила своето право в състоянието, в което
е било правото на собственост върху терена и бъдещите постройки в патримониума на
дружеството - а именно ипотекирано. Ищцата, като частен правоприемник на ипотекарния
длъжник не може да има повече права от него, тъй като в противен случай всеки ипотекарен
длъжник би учредявал от своето ипотекирано право права, така че да освободи имота си от
ипотечното задължение. Изложеното навежда на извод, че по отношение на банката ищцата
5
има положението, каквото е имал нейният праводател - тя е носител на ипотекирано право
на строеж и на имот, обект на ипотеката от 10.10.2007 г.
Наред с това, с НА № 93 10.10.2007 г. ипотеката е учредена като неделима/ чл.150,ал.2 и чл
174 от ЗЗД/, т.е. за обезпечаване на цялата сума по получения от „ГБ-Британия Сейнт
Дейвидс” ЕООД банков кредит е ипотекирано правото на собственост върху ПИ № 151063 и
бъдещите приращения върху него, съобразно разрешение за строеж № 384 и инвестиционен
проект от 24.11.2006 г. като цяло и общо. Страните не са договорили отделните бъдещи
обекти да обезпечават отделни части от задължението на дружеството - ипотекарен
длъжник. При липса на такава договорка намират приложение правилата за неделимост на
ипотеката. Когато един ипотекиран имот е разделен на няколко отделни имота и така
обособените имоти се прехвърлят в собственост на различни трети лица, които не са
длъжници по обезпеченото с ипотека върху първоначалния имот вземане, получените части
от ипотекирания имот, които са прехвърлени в собственост на трети лица, ще имат същото
правно положение, каквото е имал целият имот. Продажбата на част от ипотекирания имот
не освобождава тази част от ипотечната тежест за цялото вземане. Ипотеката продължава да
тежи върху всяка част за цялото вземане и банката е носител на ипотечно право по
отношение на имотите на ищцата.
По изложените съображения изводите на двете инстанции не съвпадат, поради което
обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него да бъде постановено
отхвърлително решение по главния иск, както и да бъдат разгледани евентуалните искове.
По повод иска за установяване че банката не е носител на ипотечното право на основание
нищожност на договора за учредяване на ипотека поради невъзможен предмет - липса на
обремененото право на строеж към момента на учредяване на ипотеката съдът излага
следните съображения. С тълкувателно решение № 3 от 28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г.,
ОСГК на ВКС изрично е прието, че ако към момента на сключване на сделката, реално
определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически
обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно
изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен
поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за обособяване на реално определена
част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване
на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект
за обособяване на тази част. В настоящия случай е установено, че строежът на сградата, в
която се намират имотите на ищцата, е разрешен въз основа на одобрен на 24.11.2006 г.
проект (идеен проект) и е изпълнен въз основа на този проект, като е наличен и одобрен на
08.02.2007 г. технически проект. С нотариален акт № 59 от 15.11.2007 г. ищцата е купила
правото на строеж за построяване на двата процесни апартамента, тъй като към този момент
вещта не е била обособена, поради което страните са изповядали сделката в съответствие с
чл. 181, ал. 1 от ЗУТ, според който правото на строеж на сграда или на част от нея може да
бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на
сградата в груб строеж. Тъй като сделката е сключена в предвидената форма, а продавачът е
собственик на терена, е настъпил вещно-транслативният ефект и към момента на възникване
на апартамент № С9 и № 13 като самостоятелни обекти, носител на правото на строеж е
ищцата, поради което и при достигане на етап „груб строеж“ тя става собственик на
самостоятелните обекти. Вярно е, че към момента на учредяване на ипотеката собственикът
на терена, не е собственик на правото на строеж на посочените два обекта, но това не прави
сделката с невъзможен предмет. Както вече беше изяснено при обсъждане на главния иск,
ипотеката е учредена от собственика на земята и обхваща както поземления имот, така и
бъдещите приращения, които са достатъчно индивидуализирани като самостоятелни обекти,
общо и неделимо. По изложените съображения първият евентуален иск е неоснователен.
По повод иска за установяване, че банката не е носител на ипотечното право на основание
нищожност на договора за учредяване на ипотека поради невъзможен предмет -
неопределеност на част от вземането, за чието обезпечаване се ипотекират процесните
имоти и тяхното място в механизма на погасяване съдът приема следното. Съгласно чл. 170
6
ЗЗД учредяването на ипотека е недействително, ако било в ипотечния договор, било в
молбата за учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя,
съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за
тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се
учредява ипотеката. В случая ипотеката обезпечава цялото вземане с източник договор за
кредит № 278/09.10.2007 г., сключен между ответниците, тя е неделима, т.е. всяка част от
вземането е обезпечена с ипотека и всяка част от имотите, предмет на ипотеката,
обезпечават вземането по банковия кредит (чл. 150, ал. 2, чл. 174 ЗЗД). Страните не са
договорили отделни обекти да обезпечават отделни части от задължението на длъжника,
поради което намират приложение правилата за неделимост на ипотеката. Тя е учредена от
собственика на земята и тълкувайки изявената в ипотечния договор воля на страните (чл. 20
ЗЗД) обхваща поземления имот, собственост на длъжника, и бъдещите приращения –
сградата със съответните обекти на правото на собственост в нея, която ще се построи в
собствения на длъжника имот съгласно одобрен архитектурен проект и разрешение за
строеж, достатъчно индивидуализирани като предмет на ипотеката, без да е необходимо
определяне на обезпеченото вземане за всеки един обект в цялата бъдеща сграда. Ипотеката
е учредена от собственика на земята и обхваща както поземления имот, така и бъдещите
приращения, достатъчно индивидуализирани като самостоятелни обекти, общо и неделимо.
Ясна е волята на съконтрахентите, ясни са както обектите на ипотеката, така и цената на
обезпеченото вземане . Ипотеката е учредена върху земята и бъдещия жилищния комплекс
общо и това не съставлява порок на сделката. Ето защо и този иск е неоснователен.
Искът за установяване, че банката не е носител на ипотечното право на основание
нищожност на договора за учредяване на ипотека поради нарушение на добрите нрави, е
неоснователен по следните съображения. Приема се от ВКС, че „противоречие с добрите
нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено етични
правила на морала. Добрите нрави не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи
принципи, на чието нарушаване законодателят е придал правно значение, приравнявайки го
по последица с нарушение на закона, затова вложеният в това понятие смисъл, следва да се
тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила и норми, които
бранят правила, принципи, права и ценности, които са общи за всички правни субекти и
чието зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на
някоя от договарящите страни - такива са принципите на справедливостта, на
добросъвестността и морала в гражданските и търговските взаимоотношения, намерили
израз в отделни правни норми, а целта е предотвратяване на несправедливо
облагодетелстване.“ ( така решение № 288 от 29.12.2015 г. по гр. д. № 2293/2015 г., Г. К., ІІІ
Г. О. на ВКС). Такива нарушения на общи принципи и нравствени правила категорично не
се установяват по делото. Двамата ответници – строител и банка са сключили договор за
финансиране на строителството, обезпечен с ипотека. От друга страна, първият ответник е
сключил договор за продажба на право на строеж на два предвидени за изграждане обекта в
строящия се комплекс. Именно за да изпълни задълженията си, включително и към ищцата,
дружеството е сключило договор за кредит, който е обезпечило със свое имущество. Ищцата
е взела решение да закупи право на строеж, обременено с тежест. Не може да се приеме, че
тя е била подведена да стори това от банката или дружеството-строител. Няма налични и
никакви данни, които да налагат извод, че в нарушение на добрите нрави ищцата е
подписала анекса към предварителния договор, с който ограничението за ипотекиране на
имота е отпаднало.
С решение № 1108 от 2.03.2018 г. по гр.д. № 2/17 г. ОС Благоевград е прекратил
производството по заявената претенция на Д. М. против и „ГБ – Британия Сейнт Дейвидс”
ЕООД, ЕИК ********* да се приеме за установено по отношение на ответника, че
вземанията по сделката, обективирана в нотариален акт № 59, том V, рег. № 3516, дело
№796 от 15.11.2007 г. по описа на нотариуса за закупуване право на строеж за построяване
на апартаменти С9 и С13, вписан като акт № 102, том XXX, дело № 7193/2007 г. в Службата
по вписванията – гр. Разлог са погасени изцяло поради плащане в срок. Решението в тази му
част не е обжалвано от ищцата и е влязло в сила, съответно не е било предмет на проверка
7
от САС по гр.д.№3383/2018 г. и ВКС, а съответно и при новото разглеждане от ОС
Благоевград. Ето защо, неоснователно в отговора на в.ж. и в писмена защита процесуалният
представител на ищцата иска произнасяне от въззивния съд по този иск, като подчертава, че
не е бил предмет на разглеждане от първата инстанция.
С определение 348 от 21.05.2020 г. по т.д. 1714/2019 г. на Второ ТО на ВКС не е допуснато
до касация решение № 52 от 06.03.2019 г. по гр.д.№3383/2018 г. на САС в частта, с която е
потвърдено решение №1108 от 02.03.2018 г. по гр.д.№ 2/17 г. на ОС Благоевград, в частта, с
която е отхвърлен предявения от Д. М. срещу УНИКРЕДИТ БУЛБАНК АД иск за
обезщетение за неимуществени вреди от непозволена намеса в установени договорни
отношения между нея и „ГБ – Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД в размер на 10 000 лева. Ето
защо, неоснователно в отговора на в.ж. и в писмена защита процесуалният представител на
ищцата иска произнасяне от въззивния съд по този иск, като подчертава, че не е бил
предмет на разглеждане от първата инстанция.
По повод въззивната жалба срещу допълнителното решение въззивният съд намира
следното. Съгласно решение № 75 от 31.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5152/2013 г., I г. о.
въззивният съд се произнася по евентуалния иск, когато пред него се е сбъднало условието
за разглеждането му, въпреки че във въззивната жалба няма, а и не би могло да има
оплаквания, свързани с него. Същото разрешение следва да се приложи и при сходната
хипотеза, при която пред въззивния съд за първи път настъпва условието за разглеждане на
въведеното от ответника в първата инстанция възражение за придобиване на спорния имот
по давност. Когато първата инстанция не е разгледала това възражение, тъй като е
отхвърлила предявения иск за собственост на друго основание, а въззивният съд отмени
отхвърлителното решение, той следва да разгледа за първи път възражението за придобивна
давност. Както и в хипотезата с евентуалния иск, във въззивната жалба не би могло да има
оплаквания по въпроса за придобивната давност, тъй като първата инстанция не се е
произнесла по този въпрос, а обжалващият ищец няма интерес да го повдига. В тази
хипотеза правилото на чл. 269, изр. 2 ГПК е неприложимо, прилага се разрешението,
произтичащо от сходната хипотеза на чл. 271, ал. 2 ГПК. Съгласно решение № 127 от
28.10.2020 г. на ВКС по т. д. № 2186/2019 г., II т. о. - съгласно чл. 271, ал. 2 ГПК само при
отмяна на решението по главния иск се възстановява висящността по евентуалния, по който
първоинстанционният не се е произнесъл. Правилно е прието от ОС Благоевград, че не
дължи отделен диспозитив, тъй като процесуалното условие се сбъдва пред въззивната
инстанция. Въззивната жалба срещу решението по чл. 250 от ГПК следва да се остави без
уважение.
В полза на Уникредит Булбанк Ад се дължат разноски, както следва: за първото разглеждане
на исковете пред ОС Благоевград, за първото въззивно производство и за производството
пред ВКС не са претендирани разноски от въззивните жалбоподатели. За настоящата
въззивна инстанция се дължат разноски за държавна такса в размер на 285,72 лева и
адвокатско възнаграждение в размер на 3600 лева.
С тези мотиви, Апелативен съд – София, 1 състав
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 453 от 05.11.2021 г. по гр.д. 323/2021 г. на ОС Благоевград, 13 състав
и вместо него:
ОТХВЪРЛЯ иска на Д. М. срещу „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД и „ГБ – Британия Сейнт
Дейвидс” ЕООД, с ЕИК: ********* с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 170 ЗЗД вр.
чл.167, ал. 3 от ЗЗД за признаване за установено, че в полза на „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК”
АД, ЕИК ********* въз основа на договор за ипотека, извършен с нотариален акт № 93,
т.IV, рег. № 3057, д. № 651/2007г., вписан в Службата по вписванията с вх.рег. №
6682/10.10.2007 г., акт № 172, т. 3, д. № 6128/2007 г., с длъжник „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ
ДЕЙВИДС" ЕООД, ЕИК *********, не съществува ипотечно право върху самостоятелни
8
обекти в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД 18- 81/10.12.2009
г. на ИД на АГКК, както следва: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
02676.151.63.1.9, на първи жилищен етаж в сградата, с адрес на имота: гр.***, м.“***“, ет.1,
ап. С9, с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой на нивата –
1, с площ от 26,53 кв.м., прилежащи части :тераса 12,48 кв.м. и 0,45%=8,15 кв.м. идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни
обекти в сградата :на същия етаж – 02676.151.63.1.10, под обекта – няма; над обекта –
02676.151.63.1.24 и самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1.13, на
първи жилищен етаж в сградата, с адрес на имота: гр.***, м. “***“, ет.1, ап.С13, с
предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой на нивата – 1, с площ
от 27,39 кв.м., прилежащи части :тераса 8,64 кв.м. и 0,42%=7,63 кв.м. идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – 02676.151.63.1.14, под обекта – няма; над обекта –
02676.151.63.1.26, поради липса на идентичност между собственика на имота при неговото
възникване и лицето, подписало акта за обременяването му с тежест.
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен при условията на евентуалност, на Д. М. срещу „УНИКРЕДИТ
БУЛБАНК” АД и „ГБ – Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД, с ЕИК: ********* с правно
основание чл. 124 ГПК вр. чл. 170 ЗЗД вр. чл. 167, ал. 2 ЗЗД за установяване, че
„УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД не е носител на ипотечното право върху самостоятелни
обекти в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД 18- 81/10.12.2009
г. на ИД на АГКК, както следва: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
02676.151.63.1.9, на първи жилищен етаж в сградата, с адрес на имота: гр.***, м.“***“, ет.1,
ап. С9, с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой на нивата –
1, с площ от 26,53 кв.м., прилежащи части :тераса 12,48 кв.м. и 0,45%=8,15 кв.м. идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни
обекти в сградата :на същия етаж – 02676.151.63.1.10, под обекта – няма; над обекта –
02676.151.63.1.24 и самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1.13, на
първи жилищен етаж в сградата, с адрес на имота: гр.***, м. “***“, ет.1, ап.С13, с
предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой на нивата – 1, с площ
от 27,39 кв.м., прилежащи части :тераса 8,64 кв.м. и 0,42%=7,63 кв.м. идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – 02676.151.63.1.14, под обекта – няма; над обекта –
02676.151.63.1.26 на основание нищожност на договора за учредяване на ипотека изповядан
с нотариален акт № 93, т.IV, рег. № 3057, д. № 651/2007 г., вписан в Службата по
вписванията с вх.рег. № 6682/10.10.2007 г., акт № 172, т. 3, д. № 6128/2007 г., с длъжник
„ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС" ЕООД поради невъзможен предмет - липса на
обремененото право на строеж към момента на учредяване на ипотеката.
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен при условията на евентуалност на Д. М. срещу „УНИКРЕДИТ
БУЛБАНК” АД и „ГБ – Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД, с ЕИК: ********* с правно
основание чл. 124 ГПК вр. чл. 170 ЗЗД вр. чл. 167, ал. 2 ЗЗД за установяване, че
„УНИКРЕДИТ БУЛБАНК” АД не е носител на ипотечното право върху самостоятелни
обекти в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД 18- 81/10.12.2009
г. на ИД на АГКК, както следва: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
02676.151.63.1.9, на първи жилищен етаж в сградата, с адрес на имота: гр.***, м.“***“, ет.1,
ап. С9, с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой на нивата –
1, с площ от 26,53 кв.м., прилежащи части :тераса 12,48 кв.м. и 0,45%=8,15 кв.м. идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни
обекти в сградата :на същия етаж – 02676.151.63.1.10, под обекта – няма; над обекта –
02676.151.63.1.24 и самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1.13, на
първи жилищен етаж в сградата, с адрес на имота: гр.***, м. “***“, ет.1, ап.С13, с
предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой на нивата – 1, с площ
9
от 27,39 кв.м., прилежащи части :тераса 8,64 кв.м. и 0,42%=7,63 кв.м. идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – 02676.151.63.1.14, под обекта – няма; над обекта –
02676.151.63.1.26на основание нищожност на договора за учредяване на ипотека, изповядан
с нотариален акт № 93, т.IV, рег. № 3057, д. № 651/2007г., вписан в Службата по
вписванията с вх.рег. № 6682/10.10.2007 г., акт № 172, т. 3, д. № 6128/2007 г., с длъжник
„ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС" ЕООД поради невъзможен предмет - неопределеност
на част от вземането, за чието обезпечаване се ипотекират процесните имоти и тяхното
място в механизма на погасяване.
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен при условията на евентуалност на Д. М. срещу „УНИКРЕДИТ
БУЛБАНК” АД и „ГБ – Британия Сейнт Дейвидс” ЕООД, с ЕИК: ********* с правно
основание чл. 124 ГПК вр. чл. 26, ал.1, пр. 3 от ЗЗД за установяване, че „УНИКРЕДИТ
БУЛБАНК” АД не е носител на ипотечното право върху самостоятелни обекти в сграда 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД 18- 81/10.12.2009 г. на ИД на АГКК,
както следва: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1.9, на първи
жилищен етаж в сградата, с адрес на имота: гр.***, м.“***“, ет.1, ап. С9, с предназначение
на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой на нивата – 1, с площ от 26,53 кв.м.,
прилежащи части :тераса 12,48 кв.м. и 0,45%=8,15 кв.м. идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата :на същия
етаж – 02676.151.63.1.10, под обекта – няма; над обекта – 02676.151.63.1.24 и самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1.13, на първи жилищен етаж в сградата, с
адрес на имота: гр.***, м. “***“, ет.1, ап.С13, с предназначение на самостоятелния обект –
жилище, апартамент, брой на нивата – 1, с площ от 27,39 кв.м., прилежащи части :тераса
8,64 кв.м. и 0,42%=7,63 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 02676.151.63.1.14,
под обекта – няма; над обекта – 02676.151.63.1.26на основание нищожност на договора за
учредяване на ипотека, изповядан с нотариален акт № 93, т.IV, рег. № 3057, д. № 651/2007 г.,
вписан в Службата по вписванията с вх.рег. № 6682/10.10.2007 г., акт № 172, т. 3, д. №
6128/2007 г., с длъжник „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС" ЕООД поради нарушение на
добрите нрави.
Оставя без уважение въззивната жалба на УНИКРЕДИТ БУЛБАНК АД срещу решение №
106 от 07.03.2022 г. по гр.д. 323/2021 г. на ОС Благоевград, 13 състав по чл. 250 от ГПК.
ОСЪЖДА Д. М. да заплати на УНИКРЕДИТ БУЛБАНК АД на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
разноски за настоящата въззивна инстанция за държавна такса в размер на 285,72 лева и
адвокатско възнаграждение в размер на 3600 лева.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните пред
ВКС по реда на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10