Р Е
Ш Е Н
И Е № 446
гр. Пловдив, 05.04.2019г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, VІІІ граждански състав, в публично заседание на шести март, две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕКАТЕРИНА МАНДАЛИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: НЕДЯЛКА СВИРКОВА
НИКОЛИНКА ЦВЕТКОВА
при участието на секретаря ЕЛЕНА ДИМОВА разгледа докладваното от председателя въззивно гражданско дело №176/2019г. и прие следното:
Производство по реда на чл. 258 и сл от ГПК.
Образувано по въззивна жалба вх. №2405/24.01.2019г. от И.А.Р., ЕГН ********** и Н.М. А., ЕГН ********** – и двамата от гр. А*, ул. „***“ № *, чрез процесуалния им представител адв. Х.М., със съдебен адрес:***, офис 4 – адв. М. против Решение №446 от 31.10.2018г. постановено по гр.д.№96/2017г. по описа на АРС, трети гр.с., с което се ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на С.П.М., ЕГН ********** ***; И.Г.А., ЕГН ********** *** и П.Г.М., ЕГН ********** ***, че И.А.Р., ЕГН ********** ***, не е собственик на правото на строеж върху: апартамент № 1, на четвърти етаж, кота +9.00 кв. м., със ЗП от 94 кв. м., състоящ се от: дневна, две спални, тоалетна, антре, кухненски бокс и две тераси, при граници: апартамент 2 , стълбищна клетка, ведно с 12,55 ид. ч. от общите части на сградата, ведно с гараж № 1, на етаж първи на кота +0.00 нула със ЗП 16,60 кв. м. при граници: гараж 2, жилищен вход, ведно с 2,22% ид. ч. от общите части на сградата, ведно с изба № 7 на етаж сутерен кота -1,60, със ЗП 7,10 кв. м. , при граници изба 6, изба 8, коридор, ведно с 0,95% от общите части на сградата, придобито с НА 43, том ІІ дело 423/2008 г. на СВ Асеновград, тъй като сградата за обекти, от която е учредено правото на строеж не е завършена в груб вид и правото на строеж е погасено по давност; ОТХВЪРЛЯ предявеният насрещен иск от И.А.Р., ЕГН ********** и Н.М.Р. /А./, ЕГН ********** – и двамата от гр. А., ул. „*** против: С.П.М., ЕГН ********** ***; И.Г.А., ЕГН ********** *** и П.Г.М., ЕГН ********** ***, с искане да бъде признато за установено по отношение на ответниците С.П.М.; И.Г.А. и П.Г.М., че И.А.Р. и Н.М.Р. /А./ са собственици на 15.72/69.90 ид.ч. от ПИ 00702**, по КК на гр. Асеновград по давност, чрез упражняване на добросъвестно владение от 25.02.2008 г. до предявяване на исковата молба, с която е инициирано производството по гр. д. 841/2015 г. на Асеновградския РС, както и се отхвърля предявеният при условията на евентуалност иск за осъждане на ответниците С.П.М.; И.Г.А. и П.Г.М. да им заплатят сумата от 8 790.62 лева (осем хиляди седемстотин и деветдесет лева и шестдесет и две стотинки), представляваща увеличената стойност на имота, която съответства на притежаваните от ищеца идеални части, съгласно договор за покупко-продажба от 25.02.2008 год., обективирин в НА № 43, т.ІІ, д.№ 423/2008 г. С постановеният съдебен акт е осъден И.А.Р. да заплати на С.П.М., И.Г.А., и П.Г.М., сумата от 4314.55 лева, направени по производството разноски. Жалбоподателите считат обжалваното решение за незаконосъобразно, поради необоснованост и противоречие с материалния закон, по съображения подробно изложени в жалбата, а в частта в която съдът се е произнесъл по иск с правно основание чл.72 ЗС за недопустимо, доколкото съдът се е произнесъл по непредявен иск.. Иска се първоинстанционният акт да бъде отменен, като вместо това предявеният иск да бъде отхвърлен, като съдът уважи предявеният насрещен иск, а в условията на евентуалност претенцията за сумата от 8 066.11лв, представляваща съответната на идеалната им част от стойност на извършените подобрения в имота. Претендират се разноски, съгласно представения списък с направени такива.
Въззиваемите С.П.М., ЕГН ********** ***, И.Г.А., ЕГН ********** *** и П.Г.М., ЕГН ********** ***, чрез процесуалният им представител адв.В. К. – Б., със съдебен адрес:*** – адв. Б. изразява становище за неоснователност на жалбата, моли да се потвърди обжалваното решение по съображения подробно изложени в отговора. Претендира присъждане на разноски за производството съгласно представения списък.
ПЛОВДИВСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД след преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на страните, приема следното:
Жалбата е процесуално допустима, доколкото е депозирана в срок и от страна имаща правен интерес да обжалва, а разгледана по същество е частично основателна по следните съображения:
Първоинстанционният съд е сезиран с иск от С.П.М., И.Г.А. и П.Г.М. за признаване за установено, че И.А.Р., не е собственик на правото на строеж върху апартамент № 1, на четвърти етаж кота +9.00кв м., със ЗП от 94 кв. м., състоящ се от дневна, две спални, тоалетна, антре, кухненски бокс и две тераси, при граници: апартамент 2 , стълбищна клетка, ведно с 12,55 ид. ч. от общите части на сградата, ведно с гараж № 1 на етаж първи на кота +0.00 нула със ЗП 16,60 кв. м. при граници: гараж 2, жилищен вход, ведно с 2,22% ид. ч. от общите части на сградата, ведно изба № 7 на етаж сутерен кота -1,60 със ЗП 7,10 кв. м. , при граници изба 6 , изба 8, коридор, ведно с 0,95% от общите части на сградата, придобито с НА 43, том ІІ дело 423/2008 г. на СВ Асеновград, тъй като сградата за обекти, за които е учредено правото на строеж, не е завършена в груб вид и правото на строеж е погасено по давност. Ищците твърдят, че на 18.10.2006 г. са сключили с „Астрой Финес“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот и учредяване право на стоеж, срещу задължение за построяване на жилищна сграда по отношение на ПИ 00702.** по КК на гр. Асеновград. В изпълнение на задълженията по предварителния договор, на 11.07.2007 г. ищците са прехвърлили на „Астрой – Финес“ ЕООД правото на собственост върху 69.90 ид.ч. от описания поземлен имот и са учредили на дружеството правото на строеж, в обема на описаните в т.2 на НА 34, том ІІІ, дело 393/2007 г. на нотариус Б.. Срещу учреденото право на строеж купувачът „Астрой – Финес“ ЕООД се е задължил да изгради със свои средства, труд и материали в срока по предварителния договор описаните в нотариалния акт обекти. Поради неизпълнение от страна на дружеството на сключения договор, с решение - постановено по гр. д. 841/2015 г. на Асеновградския РС, договорът за покупко-продажба на недвижим имот и учредяване правото на строеж, срещу задължение за построяване на жилищна сграда, оформен с НА 14, т VІІ, е бил развален.
„Астрой – Финес“ ЕООД на 25.08.2008 г. е прехвърлило на И.А.Р. 15.72/100 ид. ч. от недвижимия имот и правото върху апартамент № 1 на четвърти етаж кота +9.00кв м., със ЗП от 94 кв. м., състоящ се от дневна, две спални, тоалетна, антре, кухненски бокс и две тераси, при граници: апартамент 2, стълбищна клетка, ведно с 12,55 ид. ч. от общите части на сградата, ведно с гараж № 1 на етаж първи на кота +0.00 нула със ЗП 16,60 кв. м. при граници: гараж 2, жилищен вход, ведно с 2,22% ид. ч. от общите части на сградата, ведно изба № 7 на етаж сутерен кота -1,60 със ЗП 7,10 кв. м., при граници изба 6, изба 8, коридор, ведно с 0,95% от общите части на сградата. Твърдят, че Разрешението за строеж на сградата е издадено на 11.05.2007 г., от която дата е дадена строителна линия и строителството в имота е следвало да започне. В производството по гр. д. 841/2015 г. на АРС е установено, че предвидената да се изгради в имота сграда не е завършена в груб строеж в установения пет годишен срок, или до 11.05.2013 г., поради което и се е погасило по давност
Ответникът оспорва иска, признава, че по силата на договор за покупко-продажба и учредяване на право на строеж, обективиран в НА 43, т 2, д 423/2008 г. на СВ Асеновград е закупил правото на собственост върху 15.72 /100 ид.ч. от имота, ведно с правото на строеж на описаните самостоятелни обекти. Не оспорва, че дружеството не е изпълнило задължението да построи сградата и обектите, които са продадени на ответника, както и тези собственост на ищците, не оспорват и обстоятелството, че ищците са развалили договора, с който е учреденото в полза на „Астрой Финес“ ЕООД право на строеж. Оспорва твърденията правото на строеж, продадено на ответника да е погасено с изтичането на петгодишна давност, считано от 25.02.2008 г. Твърди, че към настоящия момент ищците са изпълнили строежа на приземен и първи жилищен етаж от сградата,. като са изградили външните страни и са изградили покрив върху първия етаж. Възразява, че доколкото не е реализирано строителството на втори и трети жилищен етаж, то давностния срок за реализацията на правото на строеж на четвърти етаж, не е започнал да тече.
Предявявен е насрещен иск от И.А.Р. и Н.М. А.против ищците по първоначалния иск, за признаване за установено по отношение на последните, че И.А.Р. и Н.М. А. са собственици на 15.72/69.90 ид.ч. от ПИ 00702.** по КК на гр. Асеновград по давност, чрез упражняване на добросъвестно владение от 25.02.2008 г. до предявяване на исковата молба, а при условията на евентуалност претендират заплащане на сумата от 8 790.62 лв. представляваща увеличената стойност на имота, която съответства на притежаваните от ищците по насрещния иск идеални части, съгласно договор за покупко-продажба от 25.02.2008 год.
Ищците оспорват предявеният насрещен иск, както и евентуалния такъв. Твърдят, че след издаване разрешението за строеж и строителна линия, дружеството е започнало да строи сградата, действията по изграждане на сградата са преустановени в периода 2007г.-2008 г., поради което твърденията на ищеца по насрещния иск за упражняване на фактическа власт върху идеалните части чрез дружеството, за изцяло неоснователни. Оспорват и предявения иск за заплащане увеличената стойност на имота, като твърдят, че между страните по делото няма сключен договор, а такъв има сключен между ищеца по насрещния иск и „Астрой Финес“ ЕООД, на което дружество ищецът по насрещния иск е заплатил суми по сключения договор. Незавършеният строеж не би могъл да се приеме за подобрение в имота, тъй като не е налице годен обект, който да бъде предмет на прехвърлителна сделка.
Първоинстанционният съд е уважил предявеният отрицателно
установителен иск, като е приел, че от
учредяване на правото на строеж с НА от 2007 г. до момента на изготвяне на
експертизата по гр.дело № 841/2015 г., по описа на РС Асеновград са изминали
повече от 8 години, поради което още към онзи момент учреденото право на строеж
в полза на „Астрой финес“ ЕООД е било погасено по давност, на осн.чл.67 от ЗС,
в полза но собствениците на имота, поради неупражняването му в петгодишния
давностен срок /в които смисъл е ТР № 1/2011 г. на ОС на гр.колегия на ВКС –
постановено по гр.д.№ 1/2011 г./. Правата възникнали от последващи, извършени
от суперфициара прехвърляния на част от това право, при неупражняването им се
погасяват в същия срок. Посочил е, че частни правоприемници на суперфициара не
могат да имат повече права от праводателя си, т.е правото на строеж трябва да
бъде осъществено така, както е придобито – в петгодишния давностен срок. Приел
е, че доколкото при последващото прехвърляне на правото на строеж от
суперфициара на третото лице не започва да тече нов срок за упражняването му,
то същото е погасено по давност към 2013г., в полза на собствениците на имота,
поради неупражняването му в 5 годишния давностен срок.
По предявения насрещен иск за признаване за установено по отношение на ищцете И.А.Р. и Н.М.Р. /А./ са собственици на 15.72/69.90 ид.ч. от ПИ 00702.** основание давност, чрез осъществено добросъвестно владение, съдът е приел, че не се събрани доказателства, последните да са придобили посочените идеална част от имота по давност, чрез добросъвестно владение лично или чрез дружеството, продължило от 25.02.2008 г. до 2015 г.., поради което е отхвърлил предявения насрещен иск. За неоснователен е приел и евентуално предявения иск от И.А.Р. и Н.М.Р. /А./, за осъждане на ищците по първоначалния иск да заплатят увеличената стойност на имота – съответстваща на 15.72/69.90 ид.ч., от общата увеличена стойност на имота, доколкото между страните не съществува облигационна връзка.Посочил е , че след разваляне на договора, по вина на „Астрой-Финес“ ЕООД със съдебно решение, с оглед наличието на облигационни отношения между И.Р. и „Астрой-Финес“ ЕООД, същия може да търси правата си за неизпълнение на договора по отношение на неизградения апартамент, както да претендира заплащане на направените подобрения единствено от „Астрой-Финес“ ЕООД.
Пред настоящата съдебна инстанция не са събрани нови доказателства, поради което съдът постановява акта си на събраните такива пред първоинстанционният съд, предвид на което и доколкото фактическата обстановка е пълно и подробно описана от районният съд, настоящият състав не намира за необходимо да я преповтаря, поради което на основание чл.272 ГПК, касаещо същата препраща към мотивите на първоинстанциония съд.
По отношение на основателността на предявения отрицателно установителен иск:
Спорът в конкретният казус се свежда до момента, от който започва да тече срока на погасителната давност по чл.67 ЗС по отношение на приобретателя на правото на строеж, а именно: Погасителната давност за упражняване на правото на строеж започва да тече от момента, от който е възможно да се реализира изграждането на обекта, за който е учредено, доколкото в случая не е изпълнен все още втория и третия етаж, над който е предвидено построяване на апартамент №1 на четвърти етаж на носители на правото на строеж, на които са ответниците или давностният срок тече от момента на сключване на договора от първоначалния суперфициарен собственик.
Правото на строеж е ограничено вещно право, което дава право на носителя му да построи сграда в чужд имот и в отклонение от правилото на приращението на чл.92 ЗС да придобие собствеността върху постройката. Съгласно чл.67 ЗС правото на строеж се погасява, ако не бъде упражнено в петгодишен срок. Правото на строеж се трансформира в право на собственост с построяването на обекта, за което е учредено в груб строеж, законната дефиниция за който е дадена в парг. 5 т.46 от ДР ЗУТ - това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент се счита, че е налице самостоятелен обект на собственост и съгласно чл.181 ал.2 ЗУТ разпореждане може да се извършва не с правото на строеж, което се е трансформирало в право на собственост, а със сградата или самостоятелни обекти от нея. Оттук следва да се направи и изводът, че правото на строеж е реализирано когато сградата, за която е учредено е завършена в груб строеж т.е. изградени са ограждащите стени и е направен покрив. В този момент се придобива собственост и върху обектите, за които носители на правото на строеж са различни лица, защото те не могат да съществуват без присъщите им общи части по чл.38 ЗС.
Ако договорът между строителя-предприемач и собственика на земята бъде развален и междувременно правото на строеж е прехвърлено на трети лица, тези от тях, които са договаряли преди предявяване на иска и вписването на исковата молба след първоначалното учредяване на правото на строеж,/както е в настоящия случай/ ще запазят правата си на основание чл.88 ал.2 ЗЗД. Те обаче черпят права от първоначалния суперфициар и затова не могат да бъдат в по-благоприятно положение от него. Последващото прехвърляне не обвързва собственика на земята, затова правото на строеж трябва да се реализира в рамките на петгодишния срок от учредяването на суперфицията. Ако този срок не е спазен и давността не е спирана и прекъсвана, правото ще се погаси за всички обекти при позоваване на давността от собственика на земята. Той ще придобие изградената част от сградата по правилото на чл.92 ЗС, а суперфициарят ще има правата по чл.72 ЗС като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание. За ликвидацията на отношенията със собственика на земята в този случай следва да намерят приложение разясненията, дадени в ППВС 6/74г. т. IV като суперфициарят ще има право да получи увеличената стойност на имота.
В разглежданият случай суперфицията е учредена на 18.10.2006г. с предварителен договор на „Астрой – Финес“ ЕООД за част от обектите в сградата, като на 11.07.2007г. е сключен окончателен договор. От своя страна дружеството е продало правото на строеж на ответниите с нотариален акт 25.08.2008 г. е прехвърлило на И.А.Р. 15.72/100 ид. ч. от недвижимия имот и правото върху апартамент № 1 на четвърти етаж. Установява се, че Разрешението за строеж на сградата е издадено на 11.05.2007 г., от която дата е дадена строителна линия и строителството в имота е следвало да започне. От този момент строителството е могло да започне, съответно това е и началото на давностния срок по чл.67 ЗС. До предявяването на настоящия иск през януари 2017г. са изминали близо десет години, следователно давността е изтекла и правото на строеж е погасено, доколкото безспорно е установено, че сградата не е изградена в груб строеж.. С влязло в сила Решение №412 на 02.12.2015г. постановено по гр. д. 841/2015 г. на АРС е установено, че предвидената да се изгради в имота сграда не е завършена в груб строеж в установения пет годишен срок, или до 11.05.2013 г., поради което това право се е погасило по давност и сключения между настоящите ищци и „Астрой – Финес“ ЕООД, договор е развален.. След като първоначалният титуляр на правото на строеж не може да го реализира поетапно, на приобретателя не може да се признае право да завърши строежа в по-дълът от петгодишния срок, защото той придобива учреденото на първоначалния титуляр право на строеж и съответно за него не може да тече нов срок. С оглед на изложеното настоящият състав приема, че петгодишният давностен срок, с изтичането на който съгласно чл.67 ЗС се погасява правото на строеж, тече от един и същ момент както за първоначалния, така и за последващите титуляри, на които той прехвърля своето ограничено вещно право изцяло или за определени самостоятелни обекти от сградата, за която е учредено. Изложеното обосновава основателността на предявеният отрицателно установителен иск, поради което същият правилно и законосъобразно е уважен от първоинстанционният съд.
По отношение на насрещният иск за признаване за установено по отношение на ищците И.А.Р. и Н.М. А. са собственици на 15.72/69.90 ид.ч. от ПИ 00702.*** на основание давност, чрез осъществено добросъвестно владение, че не се събрани доказателства, последните да са придобили посочените идеални части от имота по давност, продължило от 25.02.2008 г. до 2015 г.., поради което правилно предявения насрещен иск е отхвърлен от районният съд като недоказан.
По отношение на предявения при условията на евентуалност иск от И.А.Р. и Н.М. А., за осъждане на ищците по първоначалния иск да заплатят увеличената стойност на имота – съответстваща на 15.72/69.90 ид.ч., от общата увеличена стойност на имота: Както бе посочено по-горе - суперфициарят ще има правата по чл.72 ЗС като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание. Съгласно заключението на вещото лице М. М., което съдът кредитира като безпристрастно и компетентно изготвено, стойността на подобренията в имота на ищците възлиза на 73 500лв, а увеличената стойностна имота възлиза на 83 600лв. Съобразно притежаваните от И.А.Р. и Н.М.Р. права от 15.72/69.90 ид.ч, то сумата съответстваща на собствеността им съобразно увеличената стойност на имота възлиза на 9 174.45лв, но на същите същите следва да се присъди претендираната такава от 8 790.62лв .Като е достигнал до различни от тези изводи, първоинстанционният съд е постановил незаконосъобразен акт, които в тази част следва да бъде отменен, като вместо това на ответниците бъде присъдена посочената сума.
С оглед изхода на спора на жалбоподателите следва да се присъдят направени пред настоящата инстанция, съобразно уважената част от жалбата разноски в размер на 57.30лв държавна такса и разноски пред първата инстанция в размер на 170.00лв., а на въззиваемата страна разноски пред настоящата инстанция, съобразно отхвърлената част от жалбата в размер на 1050лв.
По изложените съображения съдът
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ Решение №446 от 31.10.2018г. постановено по гр.д.№96/2017г. по описа на АРС, трети гр.с., В ЧАСТТА с която е отхвърлен предявеният при условията на евентуалност иск за осъждане на С.П.М., И.Г.А. и П.Г.М. да заплатят на И.А.Р., ЕГН ********** и Н.М. А. сумата от 8 790.62 лева (осем хиляди седемстотин и деветдесет лева и шестдесет и две стотинки), представляваща увеличената стойност на имота, която съответства на притежаваните от И.А.Р., ЕГН ********** и Н.М. А., ЕГН ********** идеални части, съгласно договор за покупко-продажба от 25.02.2008 год., обективирин в НА № 43, т.ІІ, д.№ 423/2008 г. като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА С.П.М., ЕГН ********** ***, И.Г.А., ЕГН ********** *** и П.Г.М., ЕГН ********** *** да заплатят на И.А.Р., ЕГН ********** и Н.М. А., ЕГН ********** – и двамата от гр. А., ул. „*** сумата от 8 790.62 лева (осем хиляди, седемстотин и деветдесет лева, и шестдесет и две стотинки),, представляваща увеличената стойност на имота, която съответства на притежаваните от И.А.Р., и Н.М. А., идеални части, съгласно договор за покупко-продажба от 25.02.2008 год., обективирин в НА № 43, т.ІІ, д.№ 423/2008 г.
ПОТВЪРЖДАВА Решение №446 от 31.10.2018г.
постановено по гр.д.№96/2017г. по описа на АРС, трети гр.с., В ОСТАНАЛАТА ОБЖАЛВАНА ЧАСТ.
ОСЪЖДА С.П.М., ЕГН ********** ***, И.Г.А., ЕГН ********** *** и П.Г.М., ЕГН ********** *** да заплатят на И.А.Р., ЕГН ********** и Н.М. А., ЕГН ********** – и двамата от гр. А., ул. „*** направени по делото разноски общо в размер на 227.30лв/ двеста двадесет и седем лева , и тридесет стотинки/.
ОСЪЖДА И.А.Р., ЕГН ********** и Н.М. А., ЕГН ********** – и двамата от гр. А., ул. „*** ДА ЗАПЛАТЯТ НА С.П.М., ЕГН ********** ***; И.Г.А., ЕГН ********** *** и П.Г.М., ЕГН ********** *** направени по делото разноски в размер на 1050.00лв / хиляда и петдесет лева/
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в едномесечен срок от съобщението му до страните
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: