№ 32
гр. Добрич, 17.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, VI СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Соня Т. Дженкова
при участието на секретаря Детелина Вл. Михова
като разгледа докладваното от Соня Т. Дженкова Гражданско дело №
20223230101484 по описа за 2022 година
и за да се произнесе съобрази следното :
Производството е образувано по искова молба на М. П. Т., с
ЕГН**********, с адрес: ***, с която срещу М. П. П., с ЕГН: **********, от
***, П. П. Т., ответник с ЕГН; **********, от *** и „Данекс ММ“ ЕООД с
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, е предявен иск съдът да
обяви нищожността на клаузата на чл.4 ал.1 от Договор за наем на недвижими
имоти от 23.11.2020г., за срока над три години до договорения срок от десет
години.
В исковата молба се излага твърдение, че ищецът и ответниците –
физически лица са наследници на П. Т. П., починал на ***
Приживе наследодателят П. П. осъществявал търговска дейност като
едноличен търговец - ЕТ „*** -П. П.“, с ЕИК ***. В качеството си на
едноличен търговец и като част от неговото търговско предприятие, П. П.
притежал следните недвижими имоти, известни в град Добрич като ресторант
„Българско пиво“, находящ се в ***:
-самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в
сграда с идентификатор *** на *** по КККР на град Добрич, одобрени със
Заповед №РД-18-15/12.05.2005г. на изп. Директор на АГКК, при последно
изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект със Заповед №КД- 14-08-
Д-2109/26.11.2007г. на Началника на СГКК Добрич, с административен адрес
на имота: ***, със застроена площ на обекта от 55 кв.м. на едно ниво и с
предназначение на обекта: за офис, ведно с прилежащата на обекта 1/2 ид.ч.
от изба с площ от 129 кв.м.
-самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.14, находящ се в
сграда с идентификатор *** на *** по КККР на град Добрич, одобрени със
Заповед №РД-18-15/12.05.2005г. на изп. Директор на АГКК, при последно
изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект със Заповед №КД- 14-08-
Д-2109/26.11.2007г. на Началника на СГКК Добрич, с административен адрес
1
на имота: ***, със застроена площ на обекта от 50 кв.м. на едно ниво и с
предназначение на обекта: за търговска дейност.
-самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.21, находящ се в
сграда с идентификатор *** на *** по КККР на град Добрич, одобрени със
Заповед №РД-18-15/12.05.2005г. на изп. Директор на АГКК, с
административен адрес на имота: ***, със застроена площ на обекта от 266.81
кв.м. на едно ниво и с предназначение на обекта: за обществено хранене,
ведно с прилежащата на обекта 1/2 ид.ч. от изба с площ от 129 кв.м.
Правото на собственост, което ЕТ „*** -П. П.“ върху описаните по-горе
имоти, е обективирано в Нотариален акт №185, том XXXV С, дело № 9099 от
1995 година и Нотариален акт за собственост на недвижим имот №171, том I,
per №1336, дело №114 от 2004 година.
С влязло в законна сила Решение № 260445/30.06.2021 г., по гр. дело
2506/2020г., по описа на Районен съд Добрич правата на наследниците са
установени при 1/3 за всеки един от тях.
Описаните по-горе имоти били отдадени под наем от наследодателя
приживе на фирма „Данекс ММ“ ЕООД с ЕИК ***, като уговорената наемна
цена била в размер на 4000 лева.
Непосредствено, след смъртта на наследодателя, ответниците в
настоящото производство сключили нов Договор за наем от 25.05.2020
година, на много по-ниска наемна цена.
Няколко месеца по-късно, на 23.11.2020 година, ответниците сключили
нов договор за наем на наследствените имоти за срок от 10 години, при цена
от 2000лева. По този начин те са извършили действия, приравнени на
действия на разпореждане, съгласно в ТР № 91/74 г. на ВС и които действия
са в противоречие на разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД. Ищцата не е
знаела и не е давала съгласие за това.
Ищцата счита, че сключеният договор за наем от 23.11.2020 година,
вписан с вх. peг. № 8386/24.11.2020 г., акт № 66, том XII в Служба по
вписванията - Добрич на недвижим имот с административен адрес *** на дата
23.11.2020 г. между П. П. Т. с ЕГН: ********** и М. П. П. с ЕГН: **********,
в качеството си на наемодатели от една страна и наемателят „Данекс ММ“
ЕООД с ЕИК ***, е нищожен в частта си в чл. 4, ал. 1 от I - римско Общи
условия по договора, поради това, че същият е сключен между страните за
срок от 10 години вместо за 3 години, противно на разпоредбата на чл. 229,
ал. 2 от ЗЗД в частта за уговорения срок на действие за над 3 /три/ години.
Според ищцата лицата, които могат да вършат само действия по обикновено
управление, каквито са съсобствениците, не могат да
сключват договор за наем за повече от три години, а ако договорът бъде
сключен за по-дълъг срок, то той има сила за три години.
В срока по чл 131 от ГПК, ответниците М. П. П., П. П. Т., „ДАНЕКС
ММ“ ЕООД депозират самостоятелни отговори на исковата молба. Не се
оспорва сключването на нов договор за наем през ноември 2020 г. със срок на
действие 10 години и договорена наемна месечна цена от 2 000лв. при
съобразяване на условията за работа в такъв вид обект след налагане на
извънредните мерки и въведеното извънредно положение предвид
глобалното разпространение на корона вирус, като се преустановили
посещенията вкл. в кафе сладкарници. Това нанесло сериозни вреди на
дружеството и огромни загуби за дълъг период от време.
Оспорва се твърдението, че договорът за наем от 23.11.2020 г. е
сключен в нарушение на чл.229, ал.2 ЗЗД. Излагат се правни доводи, че
2
наемът е сделка на обикновено управление, която се характеризира със
срочен характер. Законът предвижда максимална продължителност на
договора, но ако наемът се сключва като търговска сделка, такава горна
граница не е нормативно определена (арг. от чл. 229, ал. 1 от ЗЗД). За
характеризиране на сделката като търговска приложим е чл. 286 от ТЗ във вр.
с чл. 1, ал. 1 от ТЗ. В случая сделката е извършена от ответника като търговец
по повод упражняваното от търговеца занятие. Наетите помещения са
ползвани за упражняване на търговската дейност - заведение за обществено
хранене. При това положение, императивната забрана и времевото
ограничение, въведени с разпоредбата на чл. 229, ал. 1 от ЗЗД не са налице,
респ. клаузата не е нищожна.
Добричкия районен съд, след преценка и анализ на доводите на
страните, както и на събраните в хода на производството доказателства,
намира за установено следното от фактическа страна:
Фактическите обстоятелства не са спорни за страните. Ищецът и
ответниците – физически лица са наследници на П. Т. П., починал на
***Приживе наследодателят П. П. осъществявал търговска дейност като
едноличен търговец - ЕТ „*** -П. П.“, с ЕИК ***. В качеството си на
едноличен търговец и като част от неговото търговско предприятие, П. П.
притежал следните недвижими имоти, известни в град Добрич като ресторант
„Българско пиво“, находящ се в ***:
-самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в
сграда с идентификатор *** на *** по КККР на град Добрич, одобрени със
Заповед №РД-18-15/12.05.2005г. наизп. Директор на АГКК, при последно
изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект със Заповед №КД- 14-08-
Д-2109/26.11.2007г. на Началника на СГКК Добрич, с административен адрес
на имота: ***, със застроена площ на обекта от 55 кв.м. на едно ниво и с
предназначение на обекта: за офис, ведно с прилежащата на обекта 1/2 ид.ч.
от изба с площ от 129 кв.м.
-самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.14, находящ се в
сграда с идентификатор *** на *** по КККР на град Добрич, одобрени със
Заповед №РД-18-15/12.05.2005г. наизп. Директор на АГКК, при последно
изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект със Заповед №КД- 14-08-
Д-2109/26.11.2007г. на Началника на СГКК Добрич, с административен адрес
на имота: ***, със застроена площ на обекта от 50 кв.м. на едно ниво и с
предназначение на обекта: за търговска дейност.
-самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.21, находящ се в
сграда с идентификатор *** на *** по КККР на град Добрич, одобрени със
Заповед №РД-18-15/12.05.2005г. на изп. Директор на АГКК, с
административен адрес на имота: ***, със застроена площ на обекта от 266.81
кв.м. на едно ниво и с предназначение на обекта: за обществено хранене,
ведно с прилежащата на обекта 1/2 ид.ч. от изба с площ от 129 кв.м.
Правото на собственост, което ЕТ „*** -П. П.“ върху описаните по-горе
имоти, е обективирано в Нотариален акт №185, том XXXV С, дело № 9099 от
1995 година и Нотариален акт за собственост на недвижим имот №171, том I,
per №1336, дело №114 от 2004 година.
С влязло в законна сила Решение № 260445/30.06.2021 г., по гр. дело
2506/2020г., по описа на Районен съд Добрич правата на наследниците са
установени при 1/3 за всеки един от тях.
Имотите били отдадени под наем от наследодателя приживе на фирма
„Данекс ММ“ ЕООД с ЕИК ***, като уговорената наемна цена била в размер
3
на 4000 лева.
Непосредствено, след смъртта на наследодателя, ответниците в
настоящото производство сключили нов Договор за наем от 25.05.2020
година, на много по-ниска наемна цена.
Няколко месеца по-късно, на 23.11.2020 година, ответниците сключили
нов договор за наем на наследствените имоти. Съгласно клаузата на т.4 ал.1
от Договора срокът на наема е 10 години.
При така установената фактическа обстановка, съдът достига до
следните правни изводи:
Искът е с правно основание нормата на чл. 26 ал.1, пр.1 от ЗЗД, състав
уреждащ нищожност на договори поради противоречие със закона, доколкото
в случая ищецът твърди, че клаузата на т.4 ал.1 от Договора противоречи на
законовата разпоредба на чл.229 ал.2 от ЗЗД, като съдът следва да прогласи
недействителността и за срока над три години.
Делението на сделките на разпоредителни и на такива на обикновено
управление се провежда в зависимост от правния резултат, който се цели
посредством сделката. При разпоредителните сделки е налице отчуждаване
или тежко обременяване на едно право, докато при сделките на обикновено
управление целта е събирането или съхраняването на плодовете на вещта или
едно сравнително по-леко обременяване на правото на собственост.
В този смисъл разпоредителни са сделките, които имат вещно-
транслативно действие, както и някои облигационни сделки, сключени за по-
продължителен период /например договор за наем, сключен за срок над три
години- чл. 229, ал. 2 от ЗЗД/.
Останалите облигационни сделки са такива на обикновено управление,
в който смисъл са разясненията, дадени с ТР № 91/1974г., което изрично
разграничава действията на обикновено управление от разпоредителните.
Не е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства
се установява, че процесния договор е сключен от съсобствениците с квота
от общо 2/3 в съсобствеността. Липсва упълномощаване за сключване на
договора за наем от страна на ищеца, притежател на останалата 1/3ид.част.
По този начин наемодателите М. П. и П. Т. са извършил сделка на обикновено
управление, а не разпоредителна сделка.
Разпоредбата на чл. 229, ал. 1 от ЗЗД предвижда, че договорът за наем
не може да бъде сключен за повече от десет години, а съгласно ал. 2 от
същата правна норма, лицата, които могат да вършат само действия по
обикновено управление не могат да сключват договор за наем за повече от
три години. В ал. 3 е предвидено, че ако договорът за наем е сключен за по-
дълъг срок, той има сила за максималния срок от три години / в този смисъл
Решение № 541/06.02.2021г. на ВКС по гр.д. № 810/2010г., 4-то гр.
отделение/.
Отсъствието на надлежна представителна власт на ищеца за сключване
на договор за наем за срок от десет години има за законна последица
редуциране на срока на договора за наем на три години по силата на
разпоредбата на чл. 229, ал. 3, предл. 2 от ЗЗД, което от своя страна не влече
нищожност на целия договор за наем.
По тези съображения разпоредбата на чл. 4, ал. 1 от сключения между
страните договор за наем, с която е уговорен 10 годишен срок на действие на
договора следва да се обяви за нищожна в частта относно срок по-дълъг от
три години и следва да се приеме, че същия има сила за срок от три години,
считано от 23.11.2020г. до 23.11.2023г.
4
Релевираните от ответниците доводи, относими към спорния
предмет е приложението на разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД по отношение
на търговските сделки. Настоящият съдебен състав намира, че законодателят
е предвидил разграничение относно вида на сделката единствено в ал. 1 на чл.
229 ЗЗД, касаеща ограничение в срока на наемния договор в случаите, когато
същият представлява гражданска, а не търговска сделка. Въведеното в ал. 2 на
същата разпоредба ограничение за срока на наемния договор, до който
лицата, имащи право да вършат само действия на обикновено управление, са
овластени да го сключат, обаче се прилага и в случаите, когато наемът е
търговска сделка /в този смисъл е и практиката на ВКС, обективирана в
Решение № 15 от 08.09.2010 г. по т. д. № 395/2009 г., ТК, ІІ т. о. / Този извод
се налага от възприетото разбиране, че макар и да носи белезите на сделка за
управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява
сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя
да ползва отдадената по наем вещ през продължителен период от време /в
този смисъл – Тълкувателно решение № 91 от 1.10.1974 г., ОСГК на ВС /. По
тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със
срок над 3 години единствено в полза на лицата, които притежават
правомощия да се разпореждат с вещта, като в приложното поле на тази
норма попадат не само последиците от волеизявленията на мнозинството
съсобственици, които могат да вършат действия по обикновено управление на
съсобствената вещ съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС, но също и последиците от
волеизявленията на различни представители – законни или договорни, в т. ч.
и такива на търговските дружества. Сключването на договор за наем над
установения в закона максимален срок или от лице, което няма правомощията
да сключи договор за срок над три години, не е порок на сделката, който
обосновава нейната пълна нищожност, но се отразява върху един от
елементите на договора, касаещ модалитета срок като го ограничава.
В конкретния случай, съсобствениците М. П. П. и П. П. Т., сключвайки
наемен договор с ответника "Данекс ММ" ЕООД за срок от 10 години е
извършил сделка, приравняваща се на разпореждане, каквито не са
притежавали. Изложеното води до извод, че макар ответниците да е сключили
валиден договор за наем, като съсобственици на вещта, той е ограничен до
извършването на действия по обикновено управление. Предвид горното се
налага изводът, че при сключване на процесния договор за наем в частта му
за уговорения срок е била нарушена императивната разпоредба на чл. 229, ал.
2 ЗЗД, поради което клаузата от договора в частта й за уговорения срок над
три години е нищожна поради противоречието й със закона и предявеният
иск за прогласяване на нищожността й е основателен.
Относно разноски: Ищцовата страна е отправила искане за присъждане
на съдебните разноски и адвокатското възнаграждение, а с допълнителна
молба и списък на разноските/л.138/. Ищецът е направил разноски за
държавна такса в размер на 960лв., 2650лв. за адвокатско възнаграждение, за
вписване на исковата молба в размер на 24лв., за снабдяване с преписи от
актове от Служба по вписвания Добрич в размер на 17лв. и удостоверение за
наследници в размер на 5лв.
Разходите, извършени от страната по издаването на скица и данъчна
оценка не са направени по указания на съда, при което не следва да се
разпределят от съда.
От другата страна е направено възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение. Цената на заявения иск е в размер на
5
24 000лева. Договорът за правна защита и съдействие е сключен на
07.04.2022г. Минималното възнаграждение на адвокатските възнаграждения
по Наредба за минималните размери на адвокатските възнаграждения, в
редакцията към момента на сключване на договора, възлиза на 1250лв.
Исковото производство е приключило в едно съдебно заседание, при липса на
спор относно обстоятелствата по делото. При това възражението с правно
основание чл.78 ал.5 от ГПК за прекомерност на адвокатското
възнаграждение е основателно и последното следва да се редуцира до размер
на 1700лева съобразно правната сложност и извършената правна и
фактическа работа по делото.
На осн. чл.78 ал.1 от ГПК в тежест на ответниците следва да се
присъдят сторените от ищеца съдебни разноски в общ размер на 2706лв.,
които следва да се заплатят в равни части от наемодател и наемател.
С оглед изложеното, районния съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между М. П. Т., с
ЕГН**********, М. П. П., с ЕГН: **********, П. П. Т., ответник с ЕГН;
********** и „Данекс ММ“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, че клаузата на чл.4, ал.1 от Договор за наем Договор за наем
на недвижими имоти от 23.11.2020г., със заверка на подпис под рег.№3151 от
дата 23.11.2020г. на нотариус рег.№ 710 в НК, е нищожна за срока над три
години до договорения срок от десет години.
ОБЯВЯВА на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че договорът има
действие между страните М. П. П., с ЕГН: **********, П. П. Т., ответник с
ЕГН; ********** и „Данекс ММ“ ЕООД с ЕИК ***, за срок от три години,
считано от 23.11.2020г. до 23.11.2023г.
ОСЪЖДА М. П. П., с ЕГН: **********, П. П. Т., с ЕГН; ********** и
„Данекс ММ“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, да
заплатят сторените разноски в размер на 2706лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Добрички окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Добрич: _______________________
6