№ 7218
гр. София, 23.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЙОАННА Н. СТАНЕВА
при участието на секретаря ЙОАНА П. ПЪРВАНОВА
като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело №
20241110116070 по описа за 2024 година
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал.
2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД от „Национална спортна база” ЕАД срещу А. Г. Г. с искане да бъде
осъден ответника да заплати на ищеца сумата от общо 7126,33 лева, представляваща
дължима наемна цена и консумативи по Договор за наем № 21-481- 1/12/01.07.2021г., с който
е бил предоставен за ползване апартамент № 44, находящ се в ***, НСК „Д.“, бл. 2, ет. 4,
ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на исковата молба - 20.03.2024г.,
до окончателно заплащане на задължението, както и неустойка за забава в размер на 700,14
лева, начислена за периода от 26.10.2022г. до 18.03.2024г., разпределени по пера, както
следва:
4564,30 лева – наемна цена за период от м.ноември 2022г. до м. септември 2023г.,
както и неустойка за забава в размер на 436,41 лева за периода от изпадане в забава по
задължението до 18.03.2024г.;
319,59 лева - ел. енергия за периода от м. септември 2022г. до м. юли 2023г., както и
неустойка за забава в размер на 38,09 лева за периода от изпадане в забава по всяко отделно
задължение до 18.03.2024г.;
1834,90 лева - топлоенергия за периода от м. септември 2022г. до м. юли 2023г., както
и неустойка за забава в размер на 186,16 лева за периода от изпадане в забава по всяко
отделно задължение до 18.03.2024г.;
322,85 лева - вода за периода от м. септември 2022г. до м. юли 2023г., както и
неустойка за забава в размер на 32,12 лева за периода от изпадане в забава по всяко отделно
задължение до 18.03.2024г.;
39,00 лева - такса асансьор за периода от м. септември 2022г. до м. юли 2023г., както
1
и неустойка за забава в размер на 3,55 лева за периода от изпадане в забава по всяко отделно
задължение до 18.03.2024г.;
45,69 лева - такса смет за периода от м. октомври 2022г. до м. септември 2023г., както
и неустойка за забава в размер на 3,81 лева за периода от изпадане в забава по всяко отделно
задължение до 18.03.2024г.
Ищецът твърди, че на 01.07.2021г. между „Национална спортна база” ЕАД в
качеството му на наемодател и А. Г. Г. в качеството му на наемател бил сключен Договор за
наем № 21-481-1/12/01.07.2021г., съгласно който ищецът отдал за временно и възмездно
ползване на ответника следния свой недвижим имот: апартамент № 44, с площ от 71,77
кв.м., находящ се в ***, НСК „Д.“, блок 2, ет. 4 срещу месечна наемна цена в размер на 380
лева без ДДС, както и съответните консумативни разноски за електроенергия, ток и др., на
база данните от съответните уреди за отчитане, като при забава на посочените плащания,
наемателят дължал годишна лихва в размер на 10% за периода на просрочие. Било
уговорено всяка година месечната наемна цена да се увеличава със средногодишния
инфлационен индекс, определен от НСИ, както и че наемателят се задължава да заплаща
приспадащата му се част от такса смет, определена за имота по ЗМДТ и такса за използване
на асансьор в размер на 3,00 лева месечно. Поддържа, че съгласно чл. 12 от процесния
договор, същият бил сключен за срок от 24 месеца и влизал в сила от 01.07.2021г., като на
основание чл. 236 ЗЗД договорът се считал за продължен за неопределен срок, тъй като
наемателят бил продължил да използва наетата вещ със знанието и без противопоставянето
на наемодателя. Поддържа, че към 18.03.2024г. ищецът дължал на „Национална спортна
база” ЕАД сумите поради неизпълнение на договорните задължения в общ размер от 7
826,47 лева, от които 7126,33 лева, главница и 700,14 лева, договорна лихва за забава.
Искането към съда е да уважи предявените искове. Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от А. Г. Г. чрез
назначения от съда особен представител адв. М. К., с който се оспорват предявените искове
по основание и размер. Навежда твърдения, че ищецът бил неизправна страна по процесния
договор за наем като за процесния период, за който претендира наем и заплащане на
консумативи, ответникът не бил ползвал процесния имот, доколкото не му бил осигурен
достъп до него от наемодателя. Поддържа, че процесният имот въобще не бил предаден за
ползване от наемодателя на наемателя. Релевира възражение за изтекла погасителна давност.
Прави възражение, че ищецът не бил платил консумативните разноски, които претендира да
му бъдат заплатени. Искането към съда е да отхвърли предявените искове.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, намери за установено следното от фактическа и правна страна.
За основателността на исковете с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД в тежест на
ищеца е да установи възникването на облигационно отношение между страните по силата на
валиден договор за наем, по силата на който ищецът е предал на ответника държането на
процесния имот и за ответника е възникнало задължението за плащане на наемна цена в
претендираните размери за посочените периоди, както и че е заплатил дължимите за
2
процесния период консумативни разходи.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответника е да докаже, че е
погасил претендираните вземания.
По исковете с правно основание чл. 92 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже наличието
на неустоечно съглашение, изпадането на ответника в забава, размера на неустойката за
забава.
В конкретния случай от приетия препис от Договор за наем № 21-481-1/12 от
01.07.2021г., сключен между „Национална спортна база“ ЕАД и А. Г. Г., се установява, че
същият е с предмет отдаване за временно и възмездно ползване на недвижим имот, находящ
се в ***, НСК „Д.“, бл. 2, ет. 4, а именно апартамент № 44 с площ от 71,77 кв.м.
В чл. 1.1. е посочено, че имотът ще се ползва за жилищни нужди.
Съгласно чл. 3 от договора наемодателят се задължава да предаде на наемателя
наетия от него имот по чл. 1 от договора с приемо-предавателен протокол, съдържащ точно
описание на състоянието му към момента на предаването, както и да осигури на наемателя
безпрепятствено ползване на имота и да приеме имота с приемо-предавателен протокол в
случаите на прекратяване/разваляне на договора.
Съгласно чл. 4.1 от договора наемателят има право да получи фактическата власт
върху наетия имот след сключването на договора и да го държи и ползва до момента на
прекратяването/развалянето на договора.
В чл. 6 от договора е посочено, че за наетите помещения наемателят ще заплаща
месечен наем в размер на 380 лева без ДДС, както и че за всяка година месечната наемна
цена се увеличава със средногодишния инфлационен индекс, определен от НСИ.
Съгласно чл. 6.3 към датата на сключване на договора наемателят се задължава да
внесе депозит в размер на месечната наемна цена за два месеца, без да бъде начислен ДДС
върху сумата, който депозит му се връща при прекратяване на наемния договор, в случай че
същият няма задължения по отношение на имота. Депозитът обезпечава парични
задължения и подлежи на връщане в срок не по-рано от 60 и не по-късно от 90 дни от
прекратяване/разваляне на договора освен ако не съществуват причини и основания за
задържането му.
В чл. 12 е уговорено, че договорът се сключва за срок от 24 месеца като влиза в сила
от 01.07.2021г. и е със срок на действие до 30.06.2023г.
Съгласно чл. 8. 2 Таксата за битови отпадъци се заплаща на наемодателя годишно на
четири равни вноски.
В чл. 9 е посочено, че консумативните разноски за електроенергия и др. се
фактурират на база данните от съответните уреди за отчитане и се дължат до 25-то число на
всеки месец за непосредствено предхождащите го отчетни периоди за съответния
консуматив, както и че се заплащат отделно от наемната цена.
В чл. 9.2 е посочено, че наемателят се задължава да заплаща ежемесечно до 25-то
3
число такса за асансьор в размер на 3 лева.
Съгласно чл. 10 от договора при забава на което и да е от плащанията по договора
наемателят дължи годишна лихва в размер на 10 % за периода на просрочие.
По делото е приета и счетоводна справка за дължими суми от А. Г., издадена от
ищцовото дружество.
При така събраната доказателствена съвкупност съдът достигна до следните правни
изводи:
С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ
за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. Между страните по един
договор за наем трябва да бъде постигнато съгласие по два основни въпроса: относно вещта,
която се предоставя за временно ползване, и относно възнаграждението (наемната цена),
която наемателят дължи за предоставеното му ползване. Касае се за един двустранен
договор, поради което спрямо него се прилагат всички правила на общата част на ЗЗД,
уреждащи правоотношенията на страните по двустранен договор. В конкретния случай
сключеният между страните по делото договор е възмезден, като наемодателят се е задължил
да предостави на наемателя за временно ползване посочения недвижим имот срещу
посочената по-горе наемна месечна цена, а наемателят се задължил да заплаща тази наемна
цена, но само срещу ползването, което му се отстъпва, и за времето, за което се отстъпва.
Наемодателят има три основни задължения, произтичащи от договора за наем, а
именно: да предаде наетата вещ, да я поддържа в течение на наемния период и да обезпечи
спокойното ползване на наемателя от същата.
За да може наемателят да ползва наетата вещ, необходимо е тя да бъде поставена на
негово разположение - да премине в негово държане.
В настоящия случай наличието на валидно облигационно правоотношение между
страните по делото се установява от приетия и неоспорен Договор за наем № 21-481-1/12 от
01.07.2021г.
Основният спорен между страните въпрос касае обстоятелството дали процесният
имот е бил предаден в държане на ответника и дали същият го е ползвал за процесния
период. По този въпрос съдът намира следното:
Видно от горецитираната разпоредба на чл. 3.1 от договора наемодателят е поел
задължение да предаде на наемателя наетия от него имот с приемо-предавателен протокол,
съдържащ точното описание на състоянието му към момента на предаването. В допълнение
в разпоредбата на чл. 4.1 от договора е посочено, че наемателят получава фактическата
власт върху наетия от него имот след сключване на договора. В този смисъл тълкувайки
волята на страните по реда на чл. 20 ЗЗД съдът намира, че безспорно същите са постигнали
съгласие държането на вещта да бъде предадено след сключване на договора с изричен
приемо- протокол, съдържащ точното описание на състоянието на имота към момента на
предаването му.
4
Такъв протокол по делото не е бил представен от страна на ищеца, нито са
релевирани доказателствени искания, свързани с предаването на държането на имота, респ.
ползването на имота от страна на ответника през процесния период. В този смисъл
оспорената от ответника счетоводна справка не установява ползването на имота, доколкото
същата е частен документ, изходящ от ищцовото дружество, в който единствено се съдържа
счетоводно отразяване на начислени наемни възнаграждения и консумативни разноски.
Предвид гореизложеното съдът намира, че при съвкупна преценка на събраната
доказателствена съвкупност не се установява ищцовото дружество да е предало държането
на вещта на ответника, а както беше посочено, същото не се установява и от съдържанието
на договора за наем и поетите с него права и задължения на страните.
Така при прилагане на неблагоприятните последици от правилата за разпределение
на доказателствената тежест, разпределена с проекта за доклад, обявен за окончателен в
проведеното съдебно заседание на 20.03.2025г., съдът е длъжен да приеме, че ищецът не е
предал владението върху вещта на ответника.
При така установените по делото обстоятелства съдът намира, че правопораждащите
факти на вземането за наемна цена, изразяващи се в наличието на валидно наемно
правоотношение между страните, предаването на държането на имота и ползването на
наетия имот от страна на наемателя за съответния период, както и настъпването на падежа
за плащане на задължението, не са установени в цялост.
Предвид което предявените искове по чл. 232, ал. 2 ЗЗД и обусловените от тях искове
по чл. 92 ЗЗД само на това основание са неоснователни и подлежат на отхвърляне.
В допълнение следва да бъде посочено, че с определението от 19.01.2025г. съдът е дал
указания на ищеца по чл. 146, ал. 2 ГПК, че не сочи доказателства да е заплатил
претендираните консумативни разходи за имота. Въпреки дадени изрични указания ищецът
не е ангажирал доказателства за заплатените от него разходи за топлоенергия, вода, такса
асаньсор и такса смет за процесния период. Предвид което и на това основание предявените
искове по чл. 232, ал. 2 ЗЗД за консумативни разходи за процесния имот, както и
обусловените от тях искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД подлежат на отхвърляне.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има единствено ответникът, но същият не
е сторил разноски, доколкото е бил представляван от особен представител в производството.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Национална спортна база“ ЕАД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: ***8, срещу А. Г. Г., ЕГН **********, с адрес: ***,
осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на
сумата от общо 7126,33 лева, представляваща дължима наемна цена и консумативи по
5
Договор за наем № 21-481- 1/12/01.07.2021г. с предмет предоставяне за временно и
възмездно ползване на апартамент № 44, находящ се в ***, НСК „Д.“, бл. 2, ет. 4 за периода
от 01.09.2022г. до 30.09.2023г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на
исковата молба - 20.03.2024г., до окончателно заплащане на задължението, както и неустойка
за забава в размер на 700,14 лева, начислена за периода от 26.10.2022г. до 18.03.2024г.,
разпределени по пера, както следва: 4564,30 лева – наемно възнаграждение за период от
м.ноември 2022г. до м. септември 2023г., както и неустойка за забава в размер на 436,41 лева
за периода от изпадане в забава по задължението до 18.03.2024г.; 319,59 лева - ел. енергия за
периода от м. септември 2022г. до м. юли 2023г., както и неустойка за забава в размер на
38,09 лева за периода от изпадане в забава по всяко отделно задължение до 18.03.2024г.;
1834,90 лева - топлоенергия за периода от м. септември 2022г. до м. юли 2023г., както и
неустойка за забава в размер на 186,16 лева за периода от изпадане в забава по всяко отделно
задължение до 18.03.2024г.; 322,85 лева - вода за периода от м. септември 2022г. до м. юли
2023г., както и неустойка за забава в размер на 32,12 лева за периода от изпадане в забава по
всяко отделно задължение до 18.03.2024г.; 39,00 лева - такса асансьор за периода от м.
септември 2022г. до м. юли 2023г., както и неустойка за забава в размер на 3,55 лева за
периода от изпадане в забава по всяко отделно задължение до 18.03.2024г.; 45,69 лева - такса
смет за периода от м. октомври 2022г. до м. септември 2023г., както и неустойка за забава в
размер на 3,81 лева за периода от изпадане в забава по всяко отделно задължение до
18.03.2024г.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6