№ 3652
гр. Варна, 19.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Елена Николова
при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева
като разгледа докладваното от Елена Николова Гражданско дело №
20233110108359 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по предявен от С. П. С., ЕГН
********** срещу „Ириси“ ЕАД – в ликвидация, ЕИК *********, с представлявано от
ликвидатора М. С. С., ЕГН ********** иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на сключения на 19.10.2016г. между “Ириси” ЕАД с ЕИК
********* – продавач и С. П. С. с ЕГН ********** – купувач предварителен договор
за покупко-продажба на следните недвижими имоти, находящи се на административен
адрес: улица „Хан Кардам“ №11, град Варна, община Варна, област Варна, район
«Одесос» и представляващи идеални части от сутеренен етаж – самостоятелен обект с
идентификатор 10135.1.417.1.15, целият с площ 125.46 кв.м, в сградата на същия
административен адрес, съгласно СХЕМА № 15-522309-12.06.2019 г. по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18- 194/27.03.2019 г.на
ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА АГКК, а именно - ПАРКОМЯСТО № 1 /едно/, с
площ от 9.18 /девет цяло и осемнадесет стотни/ квадратни метра, както и 1.7109 /едно
цяло седем хиляди сто и девет десетохилядни процента/ идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж, представляващи 2.39 /две цяло и тридесет и
девет стотни/ квадратни метра идеални части, при граници: маневрено хале, подпорна
стена и отдолу паркомясто №2 и ПАРКОМЯСТО № 2 /две/, с площ от 9.18 /девет цяло
и осемнадесет стотни/ квадратни метра, както и 1.7109 /едно цяло седем хиляди сто и
девет десетохилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж, представляващи 2.39 /две цяло и тридесет и девет стотни/
квадратни метра идеални части, при граници: маневрено хале, подпорна стена и отгоре
1
паркомясто №1, при обща продажна цена на двете паркоместа 8400 лв.
Ищецът твърди, че между страните е подписан предварителен договор за
покупко-продажба на двете паркоместа от 19.10.2016 г., като срокът за сключване на
окончателен договор бил уговорен до 31.12.2018г. В договора било посочено „Към
момента на продажбата няма съоръжение, позволяващо самостоятелно ползване на
паркомясто 2", поради което била определена обща цена за двете паркоместа- 9500 лв.
Допълнително достъпът до паркоместата бил затруднен от стълб на
енергоразпределителното дружество, който следвало да се премести. С оглед
спецификите получила отстъпки и ги счела за добра инвестиция. Сочи, че заплатила
уговорената в предварителния договор цена. На 17.09.2018 г. депозирала в офиса на
ответника уведомление, че срока за сключване на окончателния договор наближава и
ответника следва да се снабди с необходимите документи. Ответникът се позовал на
форсмажорни обстоятелства устно, но проблемите щели да бъдат разрешени в
скорошен срок. На ответното дружество бил издаден ревизионен акт, с оглед на което
не могло да се снабди с удостоверение за липса на задължения, а в последствие било
обявено и в ликвидация, като до момента не е изпълнило задълженията си по
предварителния договор за прехвърляне на собствеността. Иска уважаване на
претенцията.
По делото не е депозиран от отговора от ответника.
По делото не е бил депозиран отговор и производството е насрочено за
разглеждане в открито съдебно заседание.
В хода на процеса ищцата е починала, като е заместената от единствения й
наследник и правоприемник, нейната дъщеря М. С. С., ЕГН **********, която е и
ликвидатор на ответника. Доколкото това обстоятелство е станало известно на съда
едва след представяне на удостоверението за наследници на ищеца, съдът е назначил
особен представител на ответното дружество и е изпратил книжата повторно за
отговор, доколкото е бил налице конфликт на интереси между ищеца и процесуалния
представител на ответника с оглед на роднинската връзка от първа степен по права
линия.
В депозирания от назначения на ответника особен представител отговор на
исковата молба признава иска. Изразява становище за действителност на представения
предварителен договор. Същевременно излага, че единствената причина да не се
сключи окончателен договор до настоящия момент е издаването на ревизионен акт
срещу дружеството и обявяването му в ликвидация, и същото се е позовало именно на
тях като форсмажорни обстоятелства. Ето защо, счита, че не може да се приеме, че
ответникът умишлено е отказал и не желае сключване на окончателен договор.
Напротив, това е в интерес и на двете страни и може да бъде извлечено и при
тълкуването на клаузите на договора. Съгласно практиката на ВКС - на основание чл.
2
20 ЗЗД, клаузите от договора трябва да се тълкуват по начин, който да води до
действителност, а не до нищожност на волеизявленията. Тълкуването цели запазване
на цялото действие на договора така, както в действителност е желано от страните,
независимо от съдържащите се в него непрецизни, неточни и дори неправилни
формулировки при посочването на неговия Изхождайки от тези правила счита, че се
установява действителната воля на страните по договора, а именно да изпълнят
уговорките по него и подпишат окончателен договор. Излага, че действително
процесиите две паркоместа нямат идентификационни номера и представляват идеални
части от подземен паркинг, целия с площ от 125.46кв.м., собственост на търговското
дружество. Предвид че същите не представляват самостоятелни обекти в сграда, не
биха могли и да бъдат предмет на валидна сделка. Но изхождайки от правилата за
тълкуване волята на договарящите се страни, може да се стигне до извода, че
уговорката на страните по предварителния договор е била именно да се прехвърлят
идеални части от самостоятелен обект с идентификатор 10135.1,417.1.15,
представляващ подземен паркинг на ниво минус едно с площ от 125.46кв.м., които
идеални части са обособени като паркоместа, а именно Паркомясто № 1,
представляващо 9.18/125.46кв.м. ид. ч. и Паркомясто № 2, представляващо
9.18/125.46кв.м. ид.ч. Счита, че този извод се подкрепя и от това, че с процесния
предварителен договор се прехвърлят идеални части кв. метра, обособени за
паркоместа, ведно с ид.ч. от общите части на сградата, каквито именно принадлежат
към самостоятелен обект с идентификатор 10135.1.417.1.15. От своя страна процесния
поземлен гараж с идентификатор 10135.1.417.1.15 има статут на самостоятелен обект в
сграда и може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, както и да бъдат предмет на
самостоятелна сделка идеални части от него. Ето защо счита, че клаузите от
предварителния договор, уговарящи продажбата на идеални части от самостоятелен
обект, собственост на ответното дружество, са действителни и пораждат действие
между договарящите страни.
Съдът, като прецени съобразно чл.12 и чл.235 ГПК поотделно и в
съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. С него се
упражнява потестативното право да се иска сключване на окончателен договор,
насочено към постигане правните последици на несключения договор чрез съдебно
решение, което го замества.
За да може да бъде обявен предварителен договор за окончателен е необходимо
да са налице следните предпоставки: договорът, чието обявяване за окончателен се
иска, да е валиден, да е сключен в изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД писмена форма, да
съдържа уговорки относно съществените условия за окончателния договор (чл.19, ал.2
от ЗЗД) и да има характера на предварителен договор, т.е. да съдържа клауза за
сключване на окончателен договор. За да бъде налице основание за обявяване на
3
договора за окончателен следва да са настъпили правопораждащите условия,
уговорени от страните, касаещи правото да се иска сключване на окончателен договор.
За да може да бъде обявен за окончателен предварителният договор, ищецът следва да
е изправна страна по него.
Разглеждайки предявения иск на процесното правно основание в тежест на съда
е да извърши проверка и за предпоставките за прехвърляне на правото на собственост
върху недвижимост по нотариален ред - чл. 362 ГПК, в това число и факта, дали
ответникът е собственик на имота и дали има годен за прехвърляне обект и да
съобрази специалните изисквания на ДОПК и ЗННД.
Ето защо, в тежест на ищеца по предявения конститутивен иск е да установи
валидно възникнало между страните правоотношение от сключен предварителен
договор за продажба на описаните недвижими имоти, елемент от съдържанието на
което е задължението на процесуално легитимирания ответник да обективира
волеизявление за сключване на договор за продажба в изискуемата форма, настъпила
изискуемост на задължението, като процесуално условие за уважаване на иска е и
правото на собственост, както и годен обект на прехвърляне по предварителния
договор.
Видно от представения предварителен договор, същият е сключен на 19.10.2016
г. между С. П. С., ЕГН **********, в качеството на купувач и „Ириси“ ЕАД, с ЕИК
*********, в качеството на продавач. В него страните са уговорили, че в срок до
31.12.2018 г. продавачът се задължава да продаде на купувача следните свои
недвижими имоти, описани в Договор за доброволна делба на недвижим имот акт
№61, том ІІ, вх.рег. №5756, нот.пр.26/2011 г. по описа на Павлина Симеонова, нотариус
с район на действие РС-Варна, с рег. №335 на НК за следния недвижим имот, находящ
се на административен адрес: град Варна, община Варна, област Варна, район
„Одесос“, улица „Хан Кардам“ №11: дворно място цялото с площ от 318 кв.м,
представляващо УПИ №VІ-61, в кв.171 по плана на 11 подрайон на гр. Варна, при
граници: ул. „Хан Кардам“, УПИ №VІІ-7, УПИ №ХІІ-12, УПИ ХІІІ-13 и на правото на
строеж за изграждането на жилищна сграда, съгласно Разрешение за строеж
№91/17.06.2011 г., издадено от Главния архитект за изграждането на жилищна сграда,
съгласно съгласуван и одобрен инвестиционен проект, в съответствие с влязъл в сила
и действащ ЧИЗРП и ЧКЗСП, одобрен със Заповед №Г-244/25.08.1995 г. на Кмета на
Община Варна, и ПУК-РУП, одобрен със Заповед №Г-133/19.06.2008 г. на Кмета на
Община Варна, виза за проектиране, издадена от Район Одесос, при Община Варна, а
именно:
ПАРКОМЯСТО № 1 /едно/, с площ от 9.18 /девет цяло и осемнадесет стотни/
квадратни метра, както и 1.7109 /едно цяло седем хиляди сто и девет десетохилядни
процента/ идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж,
представляващи 2.39 /две цяло и тридесет и девет стотни/ квадратни метра идеални
части, при граници: маневрено хале, подпорна стена и отдолу паркомясто №2 и
ПАРКОМЯСТО № 2 /две/, с площ от 9.18 /девет цяло и осемнадесет стотни/
квадратни метра, както и 1.7109 /едно цяло седем хиляди сто и девет десетохилядни
процента/ идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж,
представляващи 2.39 /две цяло и тридесет и девет стотни/ квадратни метра идеални
части, при граници: маневрено хале, подпорна стена и отгоре паркомясто №1, при
обща продажна цена на двете паркоместа 8400 лв., платима в брой при подписване на
договора.
4
Представена е квитанция към приходен касов ордер №111 от 19.10.2016 г. за
сумата от 8400,00 лв., издадена от „Ириси“ ЕАД с основание ППМ №1 и №2 Хан
Кардам №11.
Представен е договор за доброволна делба на право на строеж, сключен на
19268/30.08.2011 г. между С. Г. Д., ЕГН **********, Ж. П. Ф., ЕГН ********** и И. Г.
Г., ЕГН **********, в качеството си на настойник на Д. С. Г., ЕГН **********, на
основание Удостоверение с изх. №ЧГД 1043/22.08.2011г. на районен съд Девня и Р. С.
К., ЕГН **********, в качеството си на изпълнителен директор на «ИРИСИ» АД, ЕИК
*********, всички като съсобственици, наричани по-долу съделители, на следния
недвижим имот, находящ се в гр. В., ДВОРНО МЯСТО цялото с площ от 318 /триста и
осемнадесет/ квадратни метра, представляващо УПИ № V1-6 /шест римско - шест/, в
квартал 171 /сто седемдесет и едно/ по плана на 11 /единадесети/ подрайон на град
Варна, при граници: улица „Хан Кардам“, УПИ №VII-7, УПИ №XII-12 и УПИ №ХІІІ-
13 и на правото на строеж за изграждането на жилищна сграда, съгласно Разрешение
за строеж №91/17.06.2011г. издадено от Главния архитект на Община Варна, съгласно
съгласуван и одобрен инвестиционен проект, в съответствие с влязъл в сила и
действащ ЧИЗРП и ЧКЗСП, одобрен със Заповед №Г-244/25.08.1995г. на кмета на
Община Варна и ПУП-РУП, одобрен със заповед №Г-133/19.06.2008г. на кмета на
Община Варна, виза за проектиране издадена от район „Одесос“, при Община Варна,
съгласно който всеки от съделителите ще получи в изключителен дял и ще стане
собственик на правото на строеж за обекти, като „ИРИСИ“ АД получава в дял:
Паркоместа от 1 до 12, ведно с ид. части от общите части на сградата, между които и
процесните: ПАРКОМЯСТО №1 /едно/, с площ от 9.18 /девет цяло и осемнадесет
стотни/ квадратни метра, както и 1.7109 /едно цяло седем хиляди сто и девет
десетохилядни процента/' идеални части от общите, части на сградата и от правото на
строеж, представляващи 2.39 /две цяло и тридесет и девет стотни/ квадратни метра
идеални части, при граници: маневрено хале, подпорна стена и отгоре паркомясто №1
и ПАРКОМЯСТО №2 /две/, с площ от 9.18 /девет цяло и осемнадесет стотни/
квадратни метра, както и 1.7109 /едно цяло седем хиляди сто и девет десетохилядни
процента/ идеални части от общите части па сградата и от правото на строеж,
представляващи 2.39 /две цяло и тридесет и девет стотни/ квадратни метра идеални
части, при и граници: маневрено хале, подпорна стена и от долу паркомясто №2.
Съгласно Тълкувателно решение 1/2020 от 27.04.2022 год. на Върховния
касационен съд на Република България, Общо събрание на Гражданска и Търговска
колегия съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на
правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на
правния спор, без да е направено възражение от заинтересованата страна, само ако
нищожността произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства.
Поради това съдът счита, че следва да изследва въпроса, дали сключеният
5
предварителен договор има годен предмет, доколкото липсата на такъв представлява
основание за нищожност на договора.
Настоящият съдебен състав намира, че преценката дали предварителният
договор за продажба има или невъзможен предмет, респ. - дали е действителен или
нищожен в хипотезата на чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД, следва да се извършва към
момента на постановяване на съдебното решение в производството по чл.19, ал.3 от
ЗЗД, каквото е становището, застъпено в цитираното тълкувателно решение №
84/6.9.1968 г. по гр. дело № 74/1968 г. на ОСГК на ВС. Последното е постановено при
действието на отменения ЗУСС и не съставлява задължителна за съдилищата
практика, но приетото в него държи сметка за спецификите на предварителния
договор. Освен това то напълно кореспондира и със задължителната практика на ВКС,
формирана с постановеното по реда на чл. 290 от ГПК, решение № 93/6.04.2012 г. по
гр. дело № 1548/2010 г. на IV-то гр. отд. на ВКС, където е прието следното:
Нищожност поради невъзможен предмет на договора е налице не когато предметът на
договора липсва (не съществува). Договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно
страните (напр. отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска земя,
която се очаква да бъде възстановена). Нищожни са договорите, чийто предмет още
при сключването им е невъзможно да възникне. Ако при сключването на договора
възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно
страните и едва ако в последствие предметът на договора стане невъзможен, тогава
валидният договор се разваля по право или подлежи на разваляне, когато
невъзможността е по причина, за която длъжникът отговаря.
Трайна е съдебната практика, обективирана в: решение № 53/8.05.2009 г. по гр.
дело № 5871/2007 г. на I-во гр. отд. на ВКС, решение № 1159/30.12.2008 г. по гр. дело
№ 3834/2007 г. на III-то гр. отд. на ВКС и решение № 222/30.03.2010 г. по гр. дело №
4076/2008 г. на IV-то гр. отд. на ВКС и мн.др., съгласно която паркомястото не е
самостоятелен обект на правото на собственост (респ. - и обект по смисъла на § 5, т. 39
от ДР на ЗУТ), а представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв
обект - парцел, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет
на прехвърлителна сделка, както и на предварителен договор (който сам по себе си
няма вещно-прехвърлително действие). Прието е и че паркомястото (като необособена
и несамостоятелна реална част от съответния обект) не може да бъде прехвърлено с
договор (респ. - не може да е годен, възможен предмет и на предварителен договор),
но прехвърлянето на идеални части от самия обособен обект (парцел, сграда или
отделен обект в нея) е напълно възможно.
Съгласно разпоредбата на чл.37, ал.4 ЗУТ (Нова – ДВ, бр. 101 от 2015 г.),
действаща по време на сключване на процесния предварителен договор, в сграда в
режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с
6
инвестиционния проект във:
1. паркинг – гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или
2. паркинг – гараж със статут на обща част в сградата, или
3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните
самостоятелни обекти в сградата.
Или, за да е налице годен предмет на предварителния договор, негов предмет
могат да бъдат или идеални части от сутерена в сградата, представляващ паркинг, или
отделни места за паркиране, които обаче по проект са заложени като прилежащи части
към някой от самостоятелните обекти.
В настоящия случай обаче с предварителния договор не са прехвърлени идеални
части от сутерена, а реални такива. Доколкото тези реални части не са проектирани и
като прилежащи към някой от обектите, то следва да се приеме, че още при
сключването на предварителния договор, последният е бил с невъзможен предмет,
което влече и нищожност на договора съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 2, предл.
първо ЗЗД. Не е налице годен предмет и към настоящия момент, доколкото от
сключването на договора до момента не се е променила нито законодателната уредба,
нито съдебната практика по аналогични казуси. Видно от представената схемата №15-
522309-12.06.2019 г. целият паркинг с ид. 10135.1.417.1.15 е самостоятелен обект в
сграда с ид. 10135.1.417.1, като няма обособени самостоятелни обекти в сградата,
който да съставляват отделни паркоместа, вкл. и такива с №1 и №2.
Без значение в случая е, че ищецът се домогва да заяви евентуално годен
предмет с исковата си молба, доколкото предварителният договор е изначално
нищожен, а окончателният договор следва да има за предмет предмета на
предварителния такъв, който е невъзможен.
Доколкото ищецът основа иска на договор, който съдът приема за нищожен на
осн. чл.26, ал.2, предл. първо ЗЗД, то съдът намира, че не е налице договор, който да
бъде обявен за окончателен, поради което само на това основание предявеният иск се
явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
За пълнота на изложението следва да се отбележи, че договорът за доброволна
делба не представлява доказателство за собственост, доколкото при нотариалното
заверяване на подписите, нотариусът не проверява дали съделителите са носители на
делбеното право, а само удостоверява самоличността им. Поради и което
представеното доказателство, че продавачът е собственик на продавания имот е
недостатъчно да установи факта на собствеността върху продавания имот у ответника.
Отделно от това договорът за доброволна делба е за право на строеж, а по делото не
бяха представени доказателства за реализиране на сградата в груб строеж, респ. за
въвеждането й в експлоатация, като индиция за този факт е само представената скица
от кадастъра.
На основание изложеното, съдът намира, че предявеният иск е неоснователен и
като такъв следва да бъде отхвърлен.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд
РЕШИ:
7
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. П. С., ЕГН **********, поч. на 04.01.2024 г. и
заместена в процеса от единствения си наследник М. С. С., ЕГН **********, с адрес:
гр. В. срещу „Ириси“ ЕАД – в ликвидация, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, ул. „Ивац Войвода“ №1, представлявано от ликвидатора М. С.
С., ЕГН **********, а в процеса от назначения от съда особен представител адв. М. П.,
иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на
19.10.2016г. между “Ириси” ЕАД с ЕИК ********* – продавач и С. П. С. с ЕГН
********** – купувач предварителен договор за покупко-продажба на следните
недвижими имоти, находящи се на административен адрес: улица „Хан Кардам“ №11,
град Варна, община Варна, област Варна, район «Одесос» и представляващи идеални
части от сутеренен етаж – самостоятелен обект с идентификатор 10135.1.417.1.15,
целият с площ 125.46 кв.м, в сградата на същия административен адрес, съгласно
СХЕМА № 15-522309-12.06.2019 г. по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18- 194/27.03.2019 г.на ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА
АГКК, а именно - ПАРКОМЯСТО № 1 /едно/, с площ от 9.18 /девет цяло и
осемнадесет стотни/ квадратни метра, както и 1.7109 /едно цяло седем хиляди сто и
девет десетохилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж, представляващи 2.39 /две цяло и тридесет и девет стотни/
квадратни метра идеални части, при граници: маневрено хале, подпорна стена и
отдолу паркомясто №2 и ПАРКОМЯСТО № 2 /две/, с площ от 9.18 /девет цяло и
осемнадесет стотни/ квадратни метра, както и 1.7109 /едно цяло седем хиляди сто и
девет десетохилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж, представляващи 2.39 /две цяло и тридесет и девет стотни/
квадратни метра идеални части, при граници: маневрено хале, подпорна стена и отгоре
паркомясто №1, при обща продажна цена на двете паркоместа 8400 лв.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен
съд, в двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е изготвено и
обявено.
Препис от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със
съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8