Р Е Ш Е Н И Е № 201
гр. Монтана, 22 март 2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – МОНТАНА, в открито съдебно заседание на 16 03 2023 г. в състав:
Председател: РЕНИ ЦВЕТАНОВА
при секретаря: ПЕТЯ ВИДОВА, като разгледа докладваното от СЪДИЯ РЕНИ ЦВЕТАНОВА,
V състав, Адм.д. № 126 по описа за 2023 г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 38 от Закона за държавната
собственост /ЗДС/ и чл. 145 и сл. от
Административнопроцесуалния кодекс /АПК/.
Образувано е по жалба на „С.” АД, ***,
ЕИК * , чрез адв. И.Д. против Решение № 12/06 01 2023 г. на Министър председател
на МС за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за
държавна нужда за изграждане на обект: "Модернизация на път I-1 /Е-79/
„Видин – Ботевград“, участък от км. 61+750 /километраж по съществуващ път I-1/
съвпадащ с км. 58+128.47 /километраж по проект/ до км. 102+060 /километраж по
съществуващ път I-1/ съвпадащ с км.99+193 /километраж по проект/ на територията
на областите Видин и Монтана, В ЧАСТТА по отношение размера на паричното
обезщетение за следните поземлени имоти, представляващи земеделска територия,
находящи се в землището на с. Смоляновци:
1. ПИ
с идентификатор 67667.23.91 с площ от 4,001 дка, нива 7 категория, находящ се в
землището на с. Смоляновци, обл. Монтана, отчуждавана площ 0,283 дка.
2. ПИ
с идентификатор 67667.25.6 с площ от 2,001 дка, нива 9 категория, находящ се в
землището на с. Смоляновци, обл. Монтана, отчуждавана площ 1,487 дка.
3.
ПИ с идентификатор 67667.25.8 с площ от 5,499 дка, нива 9 категория, находящ се
в землището на с. Смоляновци, обл. Монтана, отчуждавана площ 2,664 дка.
4. ПИ
с идентификатор 67667.25.12 с площ от 12.000 дка, нива 9 категория, находящ се
в землището на с. Смоляновци, обл. Монтана, отчуждавана площ 6,180 дка.
В жалбата се твърди, че размерът на
паричното обезщетение е определен в противоречие с чл. 32 от ЗДС и е силно
занижен. Моли изменение на решението, в частта на присъденото обезщетение и
постановяване на размер, който е адекватен на пазарните условия. Моли за
присъждане на разноските по делото. В писмено заявление адв. Д. поддържа
жалбата.
Ответната страна – Министерски съвет на
Република България се представлява от правен съветник Ирина Георгиева /л. 4/. В
писмени становища по делото оспорва жалбата като неоснователна с доводи за
законосъобразност на решението на МС в оспорената част. Позовава се на изискванията
на чл. 32 от ЗДС § 1а, т. 4, б. "в" ДР на
ЗДС и счита че ползването на пазарни аналози от съседни землища е иновативна
интерпретация от вещото лице по представеното допълнително заключение, която не
е предвидена в ЗДС. Счита, че поради липса на пазарни аналози (само един такъв),
оценката следва да бъде определена по Наредбата за реда за определяне на цени
на земеделски земи. Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
Заинтересованата страна Министърът на
регионалното развитие и благоустройството се представлява от гл. юрисконсулт С***
В*** , който в писмена молба оспорва жалбата, като излага доводи за не.
Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
Заинтересованата страна Министърът на
финансите не се явява и не изпраща представител в съдебно заседание. В
представено писмено становище от пълномощник юрисконсулт Л*** К*** оспорва
жалбата и моли същата да бъде отхвърлена изцяло като неоснователна.
Заинтересованата страна Агенция
"Пътна инфраструктура" гр. София, чрез пълномощника си юрисконсулт Д.П.,
излага доводи за неоснователност на жалбата и за правилност и законосъобразност
на решението на МС в оспорената част. Претендира юрисконсултско възнаграждение.
Заинтересованата страна – Министър на
земеделието, чрез пълномощника си юрк Георгиева счита, че не е заинтересована
страна в производството.
Встъпилата, на основание чл. 16, ал. 1,
т. 3 от АПК Прокурор Галя Александрова при ОП Монтана дава мотивирано
заключение, че оспореното Решение на МС е незаконосъобразно в оспорената част,
а обезщетението следва да бъде равностойно на пазарната цена към датата на
отчуждаване на имота. Позовава се на заключението на вещото лице, което е
установило наличието на сделки и на база сравнителния метод с пазарни аналози.
Прокурор Александрова се позовава и на практиката на ЕСПЧ, която е задължителна
по арг. на чл. 46 от КЗПЧОС, в т.ч. на постановеното Решение от 14 05 2020 г.
по делото К*** и други срещу Б*** и необходимостта държавите да осигурят пълно
осъществяване и защита на правата, независимо дали става въпрос за позитивни
или негативни задължения като се постига един справедлив баланс между
конкуриращи се права и интереси.
Административен съд Монтана след като
обсъди сочените в жалбата основания, във връзка със събраните по делото
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
С Решение № 325/19 май 2011г. на
Министерски съвет „Участък от път I-1 /Е-79/, Мездра – Ботевград“; „Видин – Монтана“ обход на гр.
Монтана” е обявен за републикански път и обект с национално значение по
смисъла на § 5, т. 62 от ДР към Закона за
устройство на територията /ЗУТ/ и § 1 от ДР към ЗДС.
С оспореното Решение № 12/06.01.2023 г.
се отчуждават за държавна нужда за изграждане на обект: "Модернизация на
път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък от км. 61+750 /километраж по
съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47 /километраж по проект/ до км.
102+060 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 99+193 /километраж
по проект/ на територията на областите Видин и Монтана, подробно описани в
приложението – неразделна част от решението, по вид, площ, местонахождение,
размер на паричното обезщетение и собственици. Съгласно Приложение № 1 към Решението,
в землището на с. Смоляновци, обл. Монтана, се отчуждават части от следните поземлени
имоти, представляващи земеделска територия, находящи се в землището на с.
Смоляновци, собственост на оспорващото дружество, а именно: ПИ с идентификатор
67667.23.91; ПИ с идентификатор 67667.25.6; ПИ с идентификатор 67667.25.8; ПИ с
идентификатор 67667.25.12. Отчуждената площ е общо от 10 663 дка.
Въз основа на възложена от АПИ, съгласно
писмо от 30.05.2022 г. и във връзка с договор за възлагане на обществена
поръчка, независим оценител - "Бачовски консулт" ООД е изготвил
Оценителски доклад за определяне на равностойно парично обезщетение на
поземлени имоти в земеделска територия, засегнати от одобрен ПУП-Парцеларен
план за обект "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък
от км. 61+750 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47
/километраж по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път I-1/
съвпадащ с км. 99+193 /километраж по проект/.
Съгласно допуснатата и изслушана съдебно
- оценителна експертиза от вещото лице инж. И.И.Ц., притежаваща правоспособност
на независим оценител по смисъла на Закона за независимите оценители за
извършване на съответната оценка за земеделски земи и трайни насаждения, се
установява, че в периода от 30.05.2021
г. до 30.05.2022 г. са сключени 6 сделки за покупко-продажба на поземлени имоти
и е съставен 1 Нотариален акт за поправка на НА, представени подробно в таблица
2. След анализ на извършените сделки за периода се установява само една сделка,
в която предмет на сделката са имоти само в землище с. Смоляновци и може
директно да се определи единична цена в лв/дка. Тъй като описаната в съответния
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти цена по сделката е обща и
не може да се определи директно единична цена в лв/дка, то такава може да се
изведе, но само от сделки с имоти със сходни характеристики. Една от
характеристиките на поземлените имоти, находящи се в земеделските територии е
начин на трайно ползване, определен в Приложение 3 към Наредба № РД-02-20-5 от
15 декември 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на
кадастралната карта и кадастралните регистри. Във връзка с тази характеристика
на процесния имот, определяме като неприложими сделките с пасища, ливади,
трайни насаждения и горски територии. Освен съответствие с характеристиките на
процесния имот, в ЗДС се указва, че пазарните аналози трябва да са "Имоти,
намиращи се в близост до отчуждавания", т.е.такива, които са разположени в
едно и също землище. В таблица 2, колона „Забележка“ са описани приложимостта
на съответния Нотариален акт и съображенията за това. Определени са като
неприложими сделки с номера: № 1 (две землища, несъответствие с начин на трайно
ползване на 57% от площта на имотите описани в НА); № 2 (11 землища, като част
от тях са в Община Бойчиновци); № 5 (поправка на НА); № 7 (горска територия). При
сделка № 4 от Таблица 2, в която са включени имоти от землищата на с.
Смоляновци и с. Г*** Ц*** е ползван помощен пазарен аналог НА № 1, том 14, № от
дв. Вх. Рег. 4889 от 25.10.2021 г. на СВ Монтана за сделка с нива в с. Г***
Ц*** . Изведената единична цена за с. Г*** Ц*** е 1150 лв/дка. С тази единична
цена и обща площ на имотите в това землище се получава 36,297 дка х 1150 лв/дка=41741,55лв,
която цена е по-висока от общата цена по сделката, която е 33665,65 лв. Или за
имотите в землище с. Смоляновци ще се получи отрицателен резултат, от което
следва, че при тази сделка има неизвестни обстоятелства, различни от
общоприетите пазарни условия и не следва да се ползва като пазарен аналог. За
сделка № 6 от Таблица 2, в която са включени имоти от землищата на с.
Смоляновци, с. С*** и с. Б*** са ползвани три помощни пазарни аналога: за с. Б***
- НА № 74, том 6, № от дв. Вх. Рег. 2166 от 21.05.2021 г. на СВ Монтана за
сделка с нива в с. Б*** , от където е изведената единична цена за с. Б*** от
950 лв/дка; за с. С*** – НА № 195, том
7, № от дв. Вх. Рег. 2785 от 21.06.2021 г. на СВ Монтана и изведена единична
цена от 1141,77 лв/дка, НА № 52, том 7, № от дв. Вх. Рег. 2512 от 09.06.2021 г.
на СВ Монтана и изведена единична цена 1070,80 лв/дка и НА № 199, том 13, № от
дв. Вх. Рег. 4887 от 09.06.2021 г. на СВ Монтана и изведена единична цена 1350
лв/дка. Средноаритметичното от трите сделки за с. С*** е 1187,52 лв/дка. След
извършените изчисления за имотите от с. Смоляновци, включени в НА № 45, т.16, №
от дв. Вх. Рег. 5563 от 30.11.2021 г. на СВ Монтана се извежда единична цена от
659,24 лв./дка. Осреднената цена за землище с. Смоляновци за периода от
30.05.2021 до 30.05.2022 година при двата пазарни аналога е 1004,62 лв/дка. Изведеният
резултат кореспондира с единичната цена по НА № 77, том 2, № от дв. Вх. Рег.
527 от 17.02.2021 г. на СВ Монтана, където последната се извежда директно и е
1050 лв/дка. Сходен резултат е изведен и от „Бачовски консулт“ ООД за съседното
землище с. Б*** . Аналогичен резултат се получава и по Приходен метод при
ползване на Данни за предложено рентно плащане за ниви 5 категория в землище с.
Смоляновци от Протокол от 25.06.2020 г. първа тръжна сесия с тайно наддаване за
отдаване под наем или аренда на свободни земеделски земи от Държавния поземлен
фонд (ДПФ), за стопанската 2020/2021 година за отглеждане на едногодишни полски
култури, многогодишни фуражни култури и съществуващи трайни насаждения
(Арония). Предложеното годишно плащане е в размер на 41 и 42 лв/дка/година. При
норма на капитализация от 4%, пазарната стойност за един декар се получава 1037,50
лв/дка. От страна на собственика на имотите са представени Договори за наем на
земеделска земя, сключени за стопанската 2021-2022 година, както и копия от направените
по Договорите плащания, като от тях е видно, че за процесните имоти, размерът
за рентното плащане е аналогичен на предложените рентни плащания съгласно
Протокол от 25.06.2020 г. първа тръжна сесия с тайно наддаване за отдаване под
наем или аренда на свободни земеделски земи от Държавния поземлен фонд (ДПФ),
за стопанската 2020/2021 година. Това означава, че собственикът ще получи от
наемателя цена от 42 лв/дка/година и съответно единичната пазарна цена в лв/дка
за процесните имоти е равна на изведената по-горе единична пазарна цена от
1004,62 лв/дка. Калкулацията е направена в Таблица 5, както следва за имотите:
1. ПИ
с идентификатор 67667.23.91 с площ от 4,001 дка, нива 7 категория, находящ се в
землището на с. Смоляновци, обл. Монтана, отчуждавана площ 0,283 дка – 284
лева;
2. ПИ
с идентификатор 67667.25.6 с площ от 2,001 дка, нива 9 категория, находящ се в
землището на с. Смоляновци, обл. Монтана, отчуждавана площ 1,487 дка – 1494
лева;
3.
ПИ с идентификатор 67667.25.8 с площ от 5,499 дка, нива 9 категория, находящ се
в землището на с. Смоляновци, обл. Монтана, отчуждавана площ 2,664 дка - 2676
лева;
4. ПИ
с идентификатор 67667.25.12 с площ от 12.000 дка, нива 9 категория, находящ се
в землището на с. Смоляновци, обл. Монтана, отчуждавана площ 6,180 дка – 6209
лева.
Или общо размерът на обезщетението за
всички части на отчуждените поземлени имоти е 10 663 лв. при цена 1004,62
лева/декар.
Направена е и калкулация за имотите,
находящи се в землището на с.Смоляновци, обл. Монтана по Наредбата за реда за
определяне на цени за земеделски земи, като в този вариант общият размер на
обезщетението за отчуждените четири ПИ е 1127 лева.
В с.з. вещото лице Ц. пояснява, че поради
липса на сделки, от които директно да бъде изведена единична цена за декар,
прави разбивка чрез помощни пазарни аналози. Изведената цена от пазарните
аналози е проверила и чрез приходен метод, метода на поземлената рента. С
рентно плащане от протокол за землище с. Смоляновци на л. 10 от заключението,
който е валиден от 2020 г., но е валиден
и за 2021 г., тъй като цените са за 5 годишен договорен период и поради
това е относим към настоящия период, за сравнение. По приходен метод се поучава
1037,50 лв. със средно-аритменитчно между двете цени. А пък аз чрез пазарни аналози извеждам 1004,62 лв.
в таблица 4, т.е. разлика от 30,00 лв. между двата метода е пренебрежима.
Когато е под 5 процента се приема, че вярно е работено. Тъй като процесните
имоти са с по-ниски категории - 7-ма и 9-та, от проверката с имотите по приходния
метод за рентно плащане, които са за пета категория, както и поради това, че
преобладаващата категория на ползваните пазарни аналози, също е 5-та категория,
за да е абсолютно сигурна, че това е вярната пазарна цена за тази категория
земи, собствениците са й предоставили договори за аренда, на които те отдават,
ведно с документ за извършените плащания, защото ако няма плащания договора е
съмнителен. Всъщност цялата цена по двата договора е платена. По единия договор
е 48,00 лв. на декар за година, по другия е 42,00 лв./дка/година, т.е.
изведената цена от 1004,62 лв/дка е относима и към процесните имоти за тази
категория земеделски земи. Пояснява, че методът на поземлената рента е друг
приложим метод при оценка на недвижим имот - земеделска земя, при който се
ползва приходен подход. Той се базира на настоящата стойност, която ще бъде
получена от един бъдещ паричен поток. В случая това е рентата, която
собственика ще получи за години напред от собствения си имот. В зависимост от
размера на рентата може да бъде изведена пазарна цена за имота към съответния
момент. Методите за оценяване са утвърдени от българските стандарти за
оценяване и от международните такива. В българските стандарти за оценяване
подробно са разписани методите, по които се прави оценка, които са почти
еднакви на международните. Работи се по тези стандарти и всички оценители
работят по тези стандарти. И те са общовалидни и се прилагат по цял свят. И
всички методи за оценяване са към тези стандарти. По отношение на
начините/методите/параметрите при формиране на определена пазарна цена и
данъчната оценка за определен имот, вещото лице заявява, че двете оценки са
много различни и нямат една база за сравнение. Данъчна оценка и пазарната цена
не са едно и също нещо, тъй като базата на данъчната оценка е различна. Към
момента с настоящото равнище на цените, между девет и десет пъти има разлика
между данъчна оценка и пазарната цена. Разликата в цената определена от вещото
лице по наредбата се дължи на коефициент, който е на разстояние от най-близката
урбанизирана територия. След като е определила, че имотите се намират на
разстояние под 1 км е ползван съответният коефициент и предполага, че от тук
идва разликата.
По разпореждане от 16 02 2023 г. на
сьдия М*** Н*** , Агенция по вписванията София предоставя на Административен
съд Монтана справка за всички извършени сделки за периода 2021 – 2022 г. в
землищата, в които се отчуждават поземлени имоти, която справка е предоставена
и на вещото лице, последното такова и по други дела и за други землища.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от правна страна следното:
Жалбата е подадена против акт подлежащ
на оспорване – индивидуален административен акт, от лице, имащо правен интерес
от оспорване – собственик на имот, отчужден с процесното Решение. По делото са
дадени указания за представяне на доказателства за надлежното връчване на
Решението, не са представени такива, поради което съдът приема жалбата за
подадена в законоустановения срок и за процесуално допустима за разглеждане по
същество.
Предмет на съдебен контрол е Решение №
12 от 06.01.2023 г. на Министерски съвет на Република България, с което се
отчуждават имоти и части от имоти – частна собственост, за държавна нужда за
изграждане на обект: "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин –
Ботевград“, участък от км. 61+750 /километраж по съществуващ път I-1/, км.
58+128.47 /километраж по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път
I-1/ км.99+193 /километраж по проект/ на територията на областите Видин и
Монтана намиращи се в землищата на с. Р*** , с. Г*** , с. П*** и с. Ч*** поле,
община Р*** , обл. Видин, с. К*** Р*** , общ. Георги Д*** , с. Б*** , с. В*** ,
с. Смоляновци, с. Д*** В*** , с. Смоляновци, с. В*** и с. К*** , община
Монтана, област Монтана, единствено В ЧАСТТА и ПО ОТНОШЕНИЕ размерът на
паричното обезщетение за поземлени имоти, представляващи земеделска територия,
находящи се в землището на с. Смоляновци, а именно: ПИ с идентификатор 67667.23.91;
ПИ с идентификатор 67667.25.6; ПИ с идентификатор 67667.25.8; ПИ с
идентификатор 67667.25.12.
Извън предмета на делото е законосъобразността на цитираното Решение № 12 от
06.01.2023 г. на Министерски съвет на Република България, в частта и по отношение
самото отчуждаване на имоти и части от имоти – частна собственост за държавна
нужда.
Съгласно разпоредбата на чл. 34а, ал. 1 от ЗДС отчуждаването на
имоти и части от имоти – частна собственост, предназначени за изграждането на
национални обекти, се извършва с Решение на Министерския съвет по предложение
на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на
финансите.
Съгласно § 1 от ДР на ЗДС - Национален обект е
обект, определен като такъв със закон, както и инфраструктурни обекти:
изграждане и преустройство на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения -
пътища от републиканската пътна мрежа ..., определени като национални обекти с
решение на Министерския съвет.
При така действащата нормативна уредба и
с оглед на Решение № 325/19 май 2011 г. на Министерски съвет, оспореното Решение,
постановено от Министерски съвет, по предложение на Министъра на регионалното
развитие и благоустройството и Министъра на финансите, се явява издадено от
компетентен орган, в кръга на неговата териториална и материалноправна
компетентност.
Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗДС, имоти и части от
имоти – собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават
принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат
задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. Равностойното
парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на
имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди
одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален
обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на
предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни
характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания – чл. 32, ал. 2 от ЗДС.
Съгласно чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС - В
случай, че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни
характеристики поради липса на извършени по-малко от две сделки в съответната
служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на
наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на
земеделските земи - за земеделски земи.
Съгласно § 1а, т. 1 от ДР на ЗДС - По смисъла на този
закон "равностойно парично обезщетение" – това е цената на
отчуждавания имот или част от имот, определена по реда на този закон. Тоест, парично обезщетение е дължимо
само за имота или частта от него, която се отчуждава и то се формира от
оценката на този имот.
Съгласно § 1а, т. 1а от ДР на ЗДС - По
смисъла на този закон "Равностойно имотно обезщетение" е това
обезщетение, при което на собственика на отчуждавания имот се предоставя в
собственост имот частна държавна собственост, представляващ земеделска земя от
държавния поземлен фонд или горска територия, в която горите са с еднакъв произход
и функции с отчуждаваните, в същото или съседно землище, чиято стойност,
определена по реда на наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и
ползването на земеделските земи, съответно по реда на наредбата по чл. 86, ал.
2 от Закона за горите, е равна или надвишава с до 20 на сто стойността на
отчуждавания имот.
Съгласно § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС - "Пазарни
цени" са "осреднените цени от всички сделки с имоти за
покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на
собственост срещу задължение за строителство, ипотека – обезпечаваща
покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки,
с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от
страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане
на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.
Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при
определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки.
Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.
Съгласно § 1а, т. 4, б. "в" от ДР
на ЗДС - "Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите,
които са разположени в едно и също землище в земеделските територии и горските
територии.
Съгласно чл. 17, ал. 5 от Конституция -
Принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да
става само въз основа на закон при условие, че тези нужди не могат да бъдат
задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение.
Съгласно член 1 „Защита на собствеността”
от ДОПЪЛНИТЕЛЕН протокол към Конвенцията за защита на правата на човека и
основните свободи, ратифициран със закон, приет от Народното събрание на
31.07.1992 г. - Всяко физическо или юридическо лице има право мирно да се
ползва от своята собственост. Никой не може да бъде лишен от своята собственост
освен в интерес на обществото и съгласно условията, предвидени в закона и в
общите принципи на международното право.
Съгласно чл. 5, ал. 1 и ал. 4 от Конституцията
- Конституцията е върховен закон и другите закони не могат да й противоречат. Международните
договори, ратифицирани по конституционен ред, обнародвани и влезли в сила за
Република България, са част от вътрешното право на страната. Те имат предимство
пред тези норми на вътрешното законодателство, които им противоречат.
Съгласно чл. 15, ал. 1 от ЗНА -
Нормативният акт трябва да съответствува на Конституцията и на другите
нормативни актове от по-висока степен.
Така действащата цялостна нормативна
уредба има за цел, в случаите на принудително отчуждаване на собственост,
собственикът на отчуждения имот да бъде възмезден като предварително му се
изплати равностойно обезщетение – чл. 5 от Конституцията на РБьлгария, чл. 32,
ал. 1 от ЗДС. Това равностойно обезщетение е пазарната цена за имота, която този
собственик би получил при свободното договаряне на пазара на недвижимите имоти,
при отсъствие на каквато и да било принуда и която пазарна цена гарантира и
защитава неговите пазарни интереси.
Самите текстове на чл. 32, ал. 2 и ал. 3
от ЗДС, въвеждат противоречиви материално-правни предпоставки на предвиденото в
първата алинея на тази норма от закона изискване, че отчуждаване на имоти и
части от имоти - собственост на физически или юридически лица се извършва след предварително
и равностойно обезщетение. От една страна законът предвижда, че равностойното
парично обезщетение следва да се определя въз основа на пазарните цени на имоти
с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания, а от друга
обратно на това изискване въвежда такива допълнителни условия, с които на
практика не се постига това първостепенно условие, респ. цел за определяне
пазарната цена на отчуждения имот. Същевременно § 1а от ДР на ЗДС дава легални
дефиниции за понятията „пазарни цени”, „равностойно парично обезщетение” и
"имоти, намиращи се в близост до отчуждавания", които на практика не
обуславят предвидената в чл. 32, ал. 1 и ал. 2 от същия този закон основна
предпоставка и цел за равностойно обезщетяване. Това безспорно е така, предвид
необосновано голямата разлика между определената с оспореното Решение цена за
процесния имот и стойността на поземлените имоти, за които има вписани в
Службата по вписванията сделки, както за самото землище, така и за съседни
землища.
С оглед на противоречивата правна уредба
в ЗДС, този състав на съда счита, че това противоречие следва да бъде
преодоляно с разпоредби, както от по-висок ранг, в случая Конституцията на
Република Б*** и ратифицираните международни договори, последните действащи,
валидни, относими като част и с предимство пред вътрешното право на страната,
когато им противоречат – чл. 5, ал. 4 от Конституцията, така и с оглед на
преследваните от ЗДС цели и императивни условия.
За да отговори на въпроса каква е
пазарната цена за процесния имот, този състав счита, че правно значение имат,
както относимите пазарни аналози, така и различните приложими и общовалидни
методи, които да дадат възможност за съпоставимост и извеждане на една
обоснована пазарна стойност, която да е реална и обективна за имота. В тази
връзка различните сделки между различните контрагенти могат да имат и обикновено
са с различна цена, но тази цена е близка и съответна. С оглед на това следва
да се има предвид, че пазарната цена не е равнозначна на данъчната оценка.
Двете стойности стъпват на различна база, без да могат да бъдат сравнявани,
поради което и сделки с цени близки до данъчната оценка не могат да служат и да
бъдат взети като пазарни аналози. Данъчните оценки, каквито са и поясненията на
вещото лице в с.з,. са в пъти по-ниски от пазарните и същите не могат да служат
и да бъдат релевантни и меродавни за определяне на пазарната оценка за даден
имот. Самият законодател е определил отделен и самостоятелен ред за изчисляване
на данъчна оценка, разграничил е същата от пазарната и не я счита за равностоен
показател на последната. По отношение на предоставените от вещото лице
статистически данни, за които въпреки че няма яснота въз основа на какви
стойности са съставени, предвид това, че декларираните стойности са и
значително по-ниски, то в случая тези стойности показват една осреднена цена от
1430 лв/дка, която остава в пъти по-висока спрямо определената цена на дка и
също биха могли да служат като условен ориентир и съпоставка за това каква би
могла да бъде действителната пазарна цена на даден имот.
Водещото условие, поставено от
законодателя, при определяне пазарната цена на имота са тези с подобни
характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. В случая, само за
землище Смоляновци е установен един пазарен аналог, (м. октомври 2021 г.),
който е на цена 1350 лв/дка. Същевременно е наличен и друг пазарен аналог, с
купувач същото дружество, която сделка е сключена в месец февруари 2021 г. и е
на стойност 1050 лева. Видно, е че по-голяма част от останалите НА са сключвани
на цена близка до данъчната оценка, а цената на данъчната оценка не е и не може
да бъде пазарна цена, поради липсата на еднаква база за сравнение на тези две
оценки, в който смисъл са и поясненията на вещото лице в с.з. Видно е също така,
че цените по НА, се отличават с изключително голяма амплитуда. Така например
НА, сключвани през месец февруари и март 2021 г., което е и много преди датата
на отчуждаване на имота - 06 01 2023 г., за което време цените на имотите са значително
нараснали, са с цени от 480/600/1050 лева на декар. Последната цена от 1050
лева е по НА с контрагент дружество „Адванс Т*** ”, което дружество е закупило
земеделски земи и през октомври 2021 г. на цена от 1350 лева.
Настоящият състав счита, въпреки че един
НА може да включва сделки от различни землища, след като дава възможност за
определяне на конкретна пазарна цена за всяко едно от включените землища, то същият
съставлява годен/валиден пазарен аналог, поради което и извършените изчисления от
вещото лице – независим оценител не са в противоречие със закона. В този смисъл
ползваната сделка, по НА № 45, т. 16, № от дв. вх. * . 5563 от 30.11.2021 г. на
СВ Монтана, по която е изведена цена от 659.24 лв. на база проверени пазарни
аналози за другите землища по акта, а именно: С*** и Б*** , се явява относим
пазарен аналог, който да бъде анализиран и съпоставян с останалите такива
пазарни аналози. Следва да се има предвид обстоятелството, че при изваждането
на две известни величини от една обща такава е просто математическо изчисление,
което не е в противоречие, нито с принципите на оценяване, нито с действащото
законодателство. В тази връзка адекватна и меродавна е извършваната от вещото
лице проверка на изведената със заключението пазарна цена, с пазарните цени на
имотите в близост до процесния, а именно: в землищата Б*** , К*** и Д*** Р*** ,
които са съответни. Следва да се има предвид, че самият § 1а, т. 1а от ДР на
ЗДС не изключва възможността за равностойно имотно обезщетение, който имот може
да бъде и в съседно землище, а териториалното деление е за административни и
различни цели от настоящата, поради което няма пречка, с оглед допусканата
възможност от самия законодател и при близост на имотите, да бъде изведена
пазарна стойност и от съседно землище, като в случая съседните землища не са
включени в определянето на пазарната цена, а единствено служат като коректив за
нейната достоверност.
Друг относим и меродавен метод, от който
да може да се изведе меродавна пазарна цена за конкретен имот, респ. същият да послужи
като проверка за съответствие, това е Методът на директната капитализация на
дохода – приходен подход - Български стандарти за оценяване, стр.106. Този
метод се базира на настоящата стойност, която ще бъде получена от един бъдещ
паричен поток. В случая това е рентата, която собственикът ще получи за години
напред от собствения си имот. Размерът на рентата позволява да бъде изведена
пазарна цена за имота към съответния момент. В тази връзка следва да се
отбележи, че методът на поземлената рента е общовалиден и приложим, по който
метод се извършва оценяване на земеделски земи, утвърден от българските
стандарти за оценяване, в това число и от международните такива. От официалната
страница на ОД „Земеделие” гр. Монтана, където са публикувани Протоколи за отдаване
под наем или аренда на свободни земеделски земи от Държавния поземлен фонд
(ДПФ) могат да се установят цените, на които държавата отдава под аренда/наем,
като видно от Протокол от 25.06.2020 г. от проведения търг (първа тръжна сесия)
с тайно наддаване на Областна дирекция “Земеделие” – Монтана, за отдаване под
наем или аренда на свободни земеделски земи от Държавния поземлен фонд (ДПФ),
за стопанската 2020/2021 година за землище с. Смоляновци и за срок от
следващите пет години, предложените цени са от 41-42 лева на дка за година (https://www.mzh.government.bg/odz-montana/bg/dpf-targove/zemedelski_zemi.aspx?DLTagID=30d4b635-0f8c-4d55-8750-7aa7c75755bc).
Същевременно Протоколите за следващата стопанска година, показват растящи цени
на декар за година. Средната цена за землище Смоляновци, по този метод и за пет
годишен период занапред, е в размер на 1037,50 лева/дка, която цена съответства
на двата пазарни аналога по НА закупени от ТД „Адванс Т*** “, респ. на
осреднената пазарна цена получена от вещото лице при ползването на помощни пазарни
аналози, което обосновава достоверността на тези цени, респ. обективност при
изследване на въпроса за действителната пазарна цена на имота. Подреждайки
различните цени по съответните сделки в една редица дава възможност за
независимия оценител да определи кои цени от тази редица съответстват на
пазарните и кои будят съмнение за това. В случая има значително съответствие на
цените по сделките на ТД „Адванс Т*** “ и метода по приходния подход, които са
два отделни и независими методи /1037.50/1050 и 1350/, респ. същите цени са
съответни и на цените от съседно землище, което обуславя и меродавността им
като действителна и реална пазарна цена спрямо другите установени цени
/480/600/, които остават изолирани и извън тази редица.
С оглед на така извършената всестранна,
пълна и цялостна проверка от вещото лице по наличните пазарни аналози за
землището с. Смоляновци, такива в съседни землища, в това число на землищата,
включени в общ НА, рентни плащания и данни от НСИ, напълно обосновават
изведената от него пазарна цена, която е съответна, а от там и адекватна на
пазара за съответния период, поради което този състав кредитира меродавността
на представеното заключение.
По отношение на отразената, в чл. 3 от Наредба
за реда за определяне на цени на земеделските земи /Наредбата/, начална цена за
ПИ V - та категория, каквато категория е настоящия ПИ, която норма гласи, че началните
цени отразяват размера на капитализираната поземлена рента (годишно рентно
плащане на един декар х 25) според категориите на земеделските земи и пазарните
условия в страната, като в случая е 310 лв./дка, то следва да се има предвид,
че тази цена от 310 лв/дка е определена към момента на приемане на Наредбата,
което е през 1998 г. (текстът на ПН не е изменян от тогава), без да е актуализиран,
каквито изменения са правени в други текстове на същия нормативен акт. С оглед
на това, посочената в този подзаконов нормативен акт цена и с оглед установения
пазар, не може да служи за определянето на равностойно парично обезщетение, каквото
е изискването на ЗДС, Конституцията на РБьлгария и международните договори.
В съответствие с направените по-горе
правни изводи е Решение от 14.05.2020 г. на ЕСПЧ постановено по делото К*** и
други срещу България, по жалба № 66581/2012 г. и № 25054/2015 г., която
практика е задължителна по аргумент от чл. 46 от КЗПЧОС. В решението изрично се
казва, че размерът на обезщетението следва да е изчислен въз основа на
стойността на имота към датата, на която собствеността върху него е загубена
/т. 63 и т. 107/, като в случая това е датата на оспореното Решение – 06 01
2023 г., което е в съответствие с целите на закона за получаване на равностойно
обезщетение от собственика на земята /чл. 17, ал. 5 от КРБ/. В същото решение
на ЕСПЧ се казва, че размерът на обезщетението следва да бъде в съответствие
със стойността на отчужденото имущество, за да отговаря на чл. 1 от Протокол 1
от КЗПЧОС. Постоянна е практиката на ЕСПЧ, според която, ако даденото
обезщетение не съответства на пълната пазарна стойност на имота, не е налице
съразмерност, за която цел държавите имат отговорността и задължението да
въведат такава законодателна рамка, която да осигури пълно осъществяване и
защита на тези права. С оглед на което, оценката на независимия оценител, по
проведената от държавата процедура, за имота не съответства на пълната пазарна
стойност на този отчужден имот. В тази връзка, както се отбеляза по-горе в
мотивите на решението, от 2021 г. до датата на постановяване на решението,
пазарните цени на имотите, включително земеделските такива, значително са се
покачили (общоизвестно и проверимо обстоятелство), като взетите пазарни данни
са за период около година преди постановяване на Решението, с което се
отчуждава имота.
С оглед на всичко изложено този състав
на съда счита, че една осреднена стойност, т.е. при комбиниране на двата метода
– този на пазарните аналози, включващ относимите към този метод сделки,
съставляващи една редица от съответни и аналогични цени, респ. метода на
поземлената рента за 2021 и 2022 г., обуславя едно равностойно парично
обезщетение, съобразено с относимите и действащи правни норми. В случая тази
стойност е в размер на 1145.67 лв./дка (1037 + 1050+1350) лева/дка / 3) като при отчуждена площ общо от 10.614 дка, паричното
обезщетение възлиза на 12160 лева (1145,67*10.614).
Този състав на съда счита, че когато се
прилагат различни подходи (методи/коефициенти/тежест), размерът на пазарната
цена би бил различен, което е възможно и допустимо, поради самата същност на
понятието пазарна цена в условията на пазарна икономика, но винаги следва да е
съответен, поради което целта не е определянето на абсолютно точна пазарна
цена, а размер, който да е съответен, а не в пъти по-нисък от действителната такава
за съответния имот. Даден имот винаги има пазарна цена и последната следва
обективно да отразява пазара и да обезщетява адекватно собственика с размер,
който той би получил при свободно договаряне. По този начин ще бъде изпълнено и
изискването на чл. 1 „Защита на собствеността” от ДОПЪЛНИТЕЛЕН протокол към
Конвенцията за защита на правата на човека и основните свободи, във връзка с
& 62 от цитираното Решение на ЕСПЧ да бъде постигнат "справедлив
баланс" между изискванията на общите интереси на общността и основните
права на отделния индивид в случаите на намеса в правото на мирно ползване на
притежанията.
За пълнота на изложението следва да се
отбележи, че обезщетяването собствениците на имоти с пълната пазарна стойност
за отчуждения им имот, на практика защитава правата на държавата повече
отколкото да се остави в сила оспореното решение, с което е определена
стойност, която би била основание за завеждане на редица дела и осъждане на
същата тази дьржава да заплати значителни обезщетения поради нарушаване на
предвидените в закона и международните договори гарантирани основни права.
При този изход на спора и на основание чл. 143, ал. 1
от АПК, следва да му се присъдят направените в производството
разноски, които са общо в размер на 950,00лева, от които 50,00 лева държавна
такса за образуване на делото, 450,00 лева внесен депозит за изготвяне на
съдебно – оценителната експертиза и 450 лева адвокатско възнаграждение, което
не счита за прекомерно.
Мотивиран от гореизложеното и
на основание чл.172, ал. 2 от АПК и чл. 38, ал. 8
от ЗДС, Административен съд Монтана
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ Решение № 12/06 01 2023 г. на Министър председател на МС за отчуждаване на
имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на
обект: "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък от км.
61+750 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47 /километраж
по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с
км.99+193 /километраж по проект/ на територията на областите Видин и Монтана, В
ЧАСТТА и ПО ОТНОШЕНИЕ размера на паричното обезщетение за отчуждените части от поземлени
имоти, представляващи земеделска територия, находящи се в землището на с.
Смоляновци: ПИ с идентификатор 67667.23.91; ПИ с идентификатор 67667.25.6; ПИ с
идентификатор 67667.25.8; ПИ с идентификатор 67667.25.12 с отчуждена площ от 10663
дка, оценени общо на 1127 лева като УВЕЛИЧАВА паричното обезщетение в размер на 12160 лв.
ОСЪЖДА Министерски съвет на Република България ДА ЗАПЛАТИ по равно на С.”
АД, ***, ЕИК * сумата от общо 950,00лева, от които 50,00 лева държавна такса за
образуване на делото, 450,00 лева внесен депозит за изготвяне на съдебно –
оценителната експертиза и 450 лева адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване,
по аргумент на чл. 38, ал. 8 от ЗДС.
На основание чл. 138,
ал. 3 от АПК препис от решението да се изпрати на страните по реда на чл. 137
от АПК.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: