Р Е Ш Е Н И Е
гр.София,08.08.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, I ГО, 9 състав, в публичното съдебно заседание на осемнадесети април две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
СЪДИЯ: МАРИЯ КУЗМАНОВА
при участието на
секретаря Ю. Асенова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. 3502 по описа за 2016 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявени са субективно съединени отрицателни установителни
искове с правно основание чл. 124, ал.1, пр. 3 ГПК вр. с чл. 67 ЗС.
Ищците твърдят в ИМ,
че са собственици на посочения поземлен имот -УПИ
с идентификатор 68134.1894.278. На 19.06.2008 г. учредили в полза на ответното
дружество право да построи сграда в техния имот. Ответникът получил разрешение
за строеж и започнал строителство, спряно през 2013 г., когато изтекъл и срокът на издаденото
разрешение за строеж.Твърдят, че сградата не е
била завършена в степен „груб строеж“,
поради което молят съда да признае за установено, че правото на ответника да
построи сграда в техния имот е погасено, тъй като не е било упражнено в
законоустановения 5 - годишен срок. Претендират разноски.
Ответникът в писмен
отговор, оспорва иска. Твърди, че сградата е завършена и учреденото право на
строеж се е трансформирало в право на собственост върху обособени обекти, за
което е издадено удостоверение по чл. 181, ал.2 ЗУТ. За строежа е издаден акт
„Образец 14”, с който е приета конструкцията на сградата, завършена в степен „груб строеж”. Ответникът сочи, че се е разпоредил с правото на строеж, като го е
прехвърли на трети за процеса лица. Твърди, още че
ищците са създали пречки за реализирането на правото на строеж, тъй като не са
оказали съдействие за присъединяване на обекта към електроразпределителната и
водоснабдителната мрежи, съответно не са разрушили за своя сметка стара жилищна
постройка и пекарна. Претендира разноски.
Съдът като обсъди доводите на
страните и събраните по делото доказателства приема за установено следното:
От представените по делото
писмени доказателства се установява, че ищците са собственици на поземлен имот,
находящ се в гр. София, СО, р-н Витоша, улица „Всеволод Гаршин“, съставляващ
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ УПИ VI – 278, кв. 70 по плана на гр. София, местност ж.к.
Карпузица, целият с площ от 950 кв. м. , с идентификатор 68134.1894.278, заснет
по КК и КР за гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-69/14.12.2010 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с площ по нотариален акт от 950 кв. м. (деветстотин и
петдесет) и площ по скица от 1062 кв. м. (хиляда шестдесет и два квадратни
метра), трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно
ползване - ниско застрояване (до 10 метра), номер по предходен план 278, кв.
70; при съседи по нотариален акт: път, имот на ДИП „Неон - ЦКС“ и наследници на
Ф.Н.Ф., а по скица: улица„Всеволод Гаршин“, улица - тупик, УПИ XI - 276
/единадесети отреден за имот планоснимачен номер двеста седемдесет и шест/, УПИ
V - 279 /пети отреден за имот планоснимачен номер двеста седемдесет и девет/ и
при съседи по скица: 68134.1894.912, 68134.1894.279, 68134.1894.276,
68134.1894.769, 68134.1894.277. Това
обстоятелство се установява от нот. акт №73, том III, рег. №9076, дело №304/ 2002г.
вписан в СВ с вх. №38795, акт №2, том LLXXIX, дело
№29485/ 2002 г. и Удостоверение за
наследници на Е.С.К.и Удостоверение за сключен граждански брак на М.К.К. и Е.С.К..
На 19.06.2008 г.
ищците учредили в полза на строителната фирма „К.Х.“ ООД правото да построи в
техния имот пететажна жилищна сграда с магазини, кафе сладкарница и подземни
гаражи с разгърната застроена площ от 1
898.54 кв. м., съгласно одобрен архитектурен проект от 10.06.2008г. на СО
район „Витоша“ по силата на Нот. акт № 170, том I, рег. № 3377, дело № 158/2008
г., вписан в СВ с вх. № 44072 от 19.06.2008 г., Акт 111, том CVIII, дело №30499/ 08г. С оглед предстоящите за изграждане
обособени обекти от цялата сграда видно
от нот.акт ищците си запазват 32.03 % от правото на строеж.
На 24.06.2008 г. е
издадено разрешение за строеж №309/24.06.2008 г. за процесната жилищна сграда с
магазини, кафе сладкарница и подземни гаражи с РЗП от 1898,54 кв. м., което е
влязло в сила на 16.07.2008 г.
На 08.09.2008 г. е
подписан Протокол за определяне на строителна линия и ниво.Считано от тази е
започнал да тече и 24 месечния срок за построяване на сградата съгласно уговореното
в т. 5 от нот. акт. Ответникът е започнал строителството на сградата.
Ответникът е извършил прехвърляния на правото на строеж на обособени
обекти които следва да се изградят в процесната сграда: Ателие № 7 в таванския етаж (подпокривното
ниво) на 15.09.2008 г.; Апартамент № 16 с Мазе № 16 и Гараж № 10 на 16.04.2009
г. и Апартамент № 12 с мазе №12 и гараж №8 на 04.06.2013 г. съгласно
приложените нот.актове и на още 25 описани обекти, които е апортирал в капитала на „Н.“ООД.
Непаричната вноска е вписана на 26.09.2013 г. в АВ. Ответникът не се е
разпоредил с правото на строеж на 11 самостоятелно
обособени обекти от процесната сграда, наред с 9 паркоместа и 9 мазета. Тези обстоятелства се
установяват от приложените нотариални актове, извлечението от ТР, заключението на
експертизата за стойността на апортната вноска, дружествения договор на „Н.“ООД
и Справката от АВ.
Спорните обстоятелства са: степента
на завършеност на сградата, завършена
ли е на етап „груб строеж“ и дали това е
станало в законоустановения давностен срок.
Съгласно чл.181 ЗУТ с
административен акт се констатира степента на завършеност на сградата. По
делото са представени: Акт образец 14/22.05.2013 г. и Удостоверение за
степен на завършеност рег.№ 7000-214(1)/06.02.2015 г. по отношение на
които с протоколно определение на съда от 22.03.2018 г. е открито производство по оспорването им с твърдения относно
истинността им, а по Протокола, Акт
образец 14/22.05.2013 г., и че е антидатиран. По отношение на втория оспорен документ е била
извършена проверка за действителната степен на завършеност от четиричленна
комисия, определена със Заповед на Кмета на район Витоша, която видно от
приложения протокол от 09.05.2016 г. е
констатирала след оглед на строежа, че процесната сграда не е завършена на етап
груб строеж, покривната конструкция на същата не е завършена съгласно
проекта и предвидената покривна конструкция
не е изпълнена.По отношение оспорването на първия
документ - акта образец № 14/22.05.2013 г. съдът установи от заключението на апортната вноска, че към
датата на изготвянето й – 10.08.2013 г. (л.361, стр.2) „няма
предоставени данни“ за завършване
на сградата в груб строеж (л.364, стр.2)
при положение, че ответникът в
настоящето производство сочи че този изискуем се по закон документ е бил
издаден тогава. Ето защо съдът приема,че оспорения акт образец № 14 от
22.05.2013 год. е антидатиран.
Във връзка с направените
оспорвания е допусната СТЕ и са приети
строителни книжа и протоколи във връзка със изпълнението
на строежа на процесната сграда,конструкцията, състоянието й, анализирани и обсъдени от СТЕ.
Заключението на приетата без оспорване СТЕ
след оглед на място на процесния строеж,
обосновава следните изводи: Не е изпълнена изцяло зидарията в ателиетата на
таванския етаж на кота +14,25 м. и зидарията във вторите нива на двете ателие №
5 и ателие № 10 на кота +17,10 м.; Не е изпълнена колона К15 с размери 25/70
см. от кофражния и арматурния план във второто ниво на ателие № 10 на кота
+17,10 м.; Не е изпълнена колона К20 с размери 25/60 см. от кофражния и
арматурния план във второто ниво на ателие № 5 на кота +17,10 м.; Не са
изпълнени изцяло предпазните стоманобетонови бордове по скатните покриви; Не е
изпълнена окачена фасада на стълбищна клетка. Покривната конструкция над плоча
+17,10 м. не е изпълнена на място и не е достигната кота било+18,65 м. На място
е изпълнена стоманобетонна плоча на кота +17,10 м. В проект част „Архитектурна“
е показана последната стоманобетонна покривна плоча и съответните скатни
стоманобетонни части и елеманти към нея, която достига кота било +18,65 м. В. л.
А. сочи, че в проект част
„Конструктивна“ тази стоманобетонна покривна плоча липсва и е възможно да е предвидена
дървена покривна конструкция над плоча +17,10 м. Заключението на в.л. е
препотвърдило изложеното в Констативен протокол от 09.05.2016г. (л.198) на назначената
Комисия със Заповед на Кмета на р-н „Витоша“, с който се установява, че
процесния строеж „не е завършен на етап груб строеж, тъй като покривната
конструкция на сградата не е завършена съгласно одобрения проект,като предвидената покривна конструкция не е
изпълнена“.
Въз основа на тези констатации СТЕ приема, че
за процесния строеж: Жилищна сграда с магазини, кафе сладкарница и подземни
гаражи, находяща се в гр. София, УПИ VI - 278, кв. 70 по плана на гр. София, СО
район „Витоша“, ж.к „Карпузица“, ул. „********съгласно техническите изисквания
не са изпълнени: ограждащите стени на ателиетата № 5 и 10, окачената
фасада на стълбищната клетка и покривната конструкция над плоча+17,10.
При тези установените по делото обстоятелства
се налагат следните правни изводи:
Ищците не отричат сключването, съдържанието и
правното действие на посочения по горе договор за учредяване правото на строеж
на процесната сграда, но твърдят че ответникът не е реализирал това право.От една
страна при неизпълнение задължението за изграждане на сградата в уговорения срок собственикът на
земята може да развали договора по съдебен ред с което ще отпадне правното му
действие.От друга страна самостоятелно основание за прекратяване правото на
строеж е погасяването му по давност. Собственикът на земята може, без да
разваля договора, направо да се позове на давността, като предяви иск за
собственост срещу суперфициаря, на когото е отстъпил правото на строеж, ако
това право не е реализирано в 5 годишния срок от учредяването му. Ищците са се
възползвали точно от този способ на защита
на правата си.
Предявените искове са процесуално допустими,поради наличието
на правен интерес у ищците да бъде установено погасяването по давност на учреденото от тях право на строеж, ако
това право не е реализирано в полза на ответника при условията на чл.67 ЗС. Разгледани
по същество исковите претенции са основателни.
Според чл. 67, ал. 1 ЗС, правото да се построи
сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по
давност, ако не се упражни в продължение на пет години. Според една част от
насоките, дадени на съдилищата в ТР № 1//04.05.2012 г. по т.д. 1/2011 г. на
ОСГТК на ВКС се приема,че понятието“ упражняване“ на правото на строеж
употребено в чл.67 ЗС следва да се тълкува в смисъл на реализиране на
правомощието, чрез което се постига крайната цел – придобиването на
суперфициарната собственост.
Правото на строеж, макар и осъществяващо се
последователно във времето е единно право.То се упражнява не когато са
построени отделните обекти, а при завършването на цялата сграда в груб строеж (легално
определение на последното дава § 5, т. 46 ЗУТ). Според тази дефиниция понятието „груб строеж“ (карабина) сочи, че на степен на
завършеност „груб строеж“ е тази сграда
или постройка, на която са изпълнени ограждащите
стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните
работи. Обектът на суперфициарна собственост възниква от момента на пълно
завършване на ограждащите стени и покривната конструкция, а дотогава строежът
представлява недвижим имот по см.на чл. 110 ЗС: незавършена сграда,която е
прикрепена към земята, но не е годна да бъде отделен обект на собственост. Или
преди достигане степента на завършеност „груб строеж“ правото на строеж все още
не е упражнено. С оглед на изложеното, правото на строеж по смисъла на чл. 67
ЗС е упражнено при изграждане на сградата в груб строеж или завършване на
съответния етап на строителството в хипотезата на чл. 152, ал.2 ЗУТ.
Собственикът на земята може се позове на давността, ако в петгодишния срок от
учредяването му, сградата не е завършена до покрив. Според друга част от
насоките дадени на съдилищата в ТР № 1/04.05.2012 г. по т.д. 1/2011 г. на
ОСГТК на ВКС се приема,че когато правото на строеж се учредява с договор между
страните – срокът на упражняването му започва да тече от момента на сключването
на договора, или от момента в който страните са уговорили, че ще породи
действие, ако е налице такава клауза.
В
случая такава договорна клауза не е налице. Или според ТР на ВКС давностният
срок по чл.67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяването на
право на строеж породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния.
Съдът счита, че началният момент на погасителната давност по чл. 67 ЗС се
свързва с обективната възможност да се извърши строителството, а това е именно
от момента на издаване на Разрешение за строеж. В случая това е датата 16.07.2008
г., когато е влязло в сила Разрешение за строеж №309/24.06.2008 г. за
процесната жилищна сграда. Поради това съдът приема,че давностният срок по чл. 67 от ЗС е изтекъл
на 16.07.2013 г. след 5 години от
сключването на договора и учредяването на суперфицията, независимо,че
според в.л. А. все още липсва довършеност на покривната конструкция на сградата.
Ако
собствениците на земята недобросъвестно са създавали пречки за реализирането на
правото на строеж, те не могат да се ползват от своята недобросъвестност. В
тази насока изложените възражения от ответника,
че 5 – годишният давностен срок не е
изтекъл, тъй като ищците са му създали пречки за реализиране правото на строеж
съдът намира за неоснователни. Ответникът
не доказа при условията на пълно и главно доказване, че ищците са създали твърдяните
пречки за реализирането на прехвърленото му право на строеж за изграждане
жилищната сграда, след като по нотариалния акт той е поел цялостната
организация по строителството вкл. цялостната инфраструктура и свързванията към
съответните мрежи и съоръжения.
По разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски има ищеца на основание чл.78,
ал.1 от ГПК,които съгласно представения
по делото списък по чл.80 от ГПК са в размер на 12 115.89 лева от които 9091,89
лева е адвокатското възнаграждение. Възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение съдът намира за основателно с оглед цената на
иска и следва да бъде редуцирано на 7 576,58
лв. или ответникът бъде осъден да
заплати общо 10600,58 лева (ДТ и адв. възнаграждение)
По изложените съображения,
съдът
Р Е
Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „К.Х.“ ООД,
ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***, ж. к. „********“, ул. „********,
по предявените субективно съединени искове по чл. 124,
ал.1 ГПК във вр. чл. 67 ЗС от М.К.К., ЕГН **********,***, С.М.К.,
ЕГН **********,*** и К.М.К., ЕГН********** ***, несъществуването на
право на строеж, учредено на „К.Х.“ ООД, по силата на нот. акт №170,
том I, рег. №3377, дело № 158/2008 г., вписан в СВ с вх. №44072 от 19.06.2008
г., Акт 111, том CVIII, дело
№30499/ 08 г., за ПОСТРОЯВАНЕ на пететажна жилищна сграда с магазини, кафе
сладкарница и подземни гаражи, състояща се от сутерен, партерен етаж, първи
жилищен етаж и три типови жилищни етажа и подпокривно пространство на две нива,
цялата сграда с РЗП от 1 898.54 кв.м.,
съгласно одобрен архитектурен проект от 10.06.2008г. на СО район „Витоша“,
която сграда е трябвало да бъде построена в поземлен имот УПИ VI - 278 от кв.
70 (седемдесет) по плана на гр. София, местност ж.к. Карпузица, с идентификатор
68134.1894.278, заснет по КК и КР за гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-
69/14.12.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр.
София, район Витоша, ул. „********, поради погасяването му по давност
впредвид неупражняването му в срок от 5 години, след пораждане действието на
договора за учредяването му от момента, в който правото на строеж е могло да
бъде упражнено (16.07.2008
г. ).
ОСЪЖДА „К.Х.“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление:***, ж. к. „********“, ул. „********, да заплати на М.К.К., ЕГН **********,
с пост. адрес ***, С.М.К., ЕГН **********, с пост. адрес - гр. София, с
пост. адрес: София, ул. „********и К.М.К., ЕГН **********, с постоянен
адрес: ***, на осн. чл. 78 ал.1 ГПК сумата 10600,58 лева,
представляваща направените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна
жалба пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: