№ 21263
гр. София, 22.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ПОЛИНА АНД.
ХАДЖИМАРИНСКА
при участието на секретаря СИМОНА ПЛ. Г.А
като разгледа докладваното от ПОЛИНА АНД. ХАДЖИМАРИНСКА
Гражданско дело № 20211110154616 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
С решение от 4.03.2021г. по в.гр.д.№ 3370/2020г. по описа на СГС, II-Б
въззивен с-в, е обезсилено решение от 17.05.2019г. на СРС, 41 с-в, по гр.д.№
13475/2018г. в частта, с която са отхвърлени предявените от Н. А. С. и Н. А.
С. искове за унищожаване поради измама на сключен от тях с ответника К. Г.
П. договор за покупко-продажба на недвижим имот от 2.08.2017г.,
обективиран в Нотариален акт № 106, том I-А, рег.№ 12697, нот.дело №
91/2017г. на нотариус Румен Богданов с рег.№ 273 на НК, и делото е върнато
на друг състав на СРС за разглеждане на исковете на ищците като такива за
прогласяване нищожността на договора поради накърняване на добрите
нрави. След връщането му делото е разпределено на СРС, 44 с-в, за
процедиране съобразно постановеното от въззивната инстанция решение.
Настоящият съдебен състав, като прецени твърденията на страните и
обсъди събраните по делото доказателства, и съобразявайки приетото от
въззивния съд относно предмета на исковите претенции, формира следните
изводи от фактическа и правна страна:
Сезиращите съда искове, по които делото е върнато за ново
разглеждане, са с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване на
нищожност на сключен между страните на 2.08.2017г договор за покупко-
продажба на недвижим имот с Нотариален акт № 106, том I-А, рег.№ 12697,
нот.дело № 91/2017г. на нотариус Румен Богданов с рег.№ 273 на НК. Ищците
оспорват валидността на процесния договор с твърдение, че са продали имота
„на безценица“, с което на практика навеждат възражение за явна
нееквивалентност на насрещните престации в противоречие с добрите нрави,
1
като в тяхна тежест е да докажат така сочения порок на сделката.
Не е спорно и от представения по делото Нотариален акт № 106, том I-
А, рег.№ 12697, нот.дело № 91/2017г. на нотариус Румен Богданов с рег.№
273 на НК, се установява, че на 2.08.2017г. между страните е сключен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който Н. А. С. и Н. А. С.
са прехвърлили на К. Г. П. правото на собственост върху апартамент № 53,
съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1500.2448.1.53 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-27/3.04.2012г.
на Изпълнителен директор на АГКК, находящ се в гр. София, ж.к. „Дружба“,
бл. 49, вх. В, ет. 2, ведно с прилежащо мазе № 1 и ведно с 0,892 % идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления
имот, в който е построена, за продажна цена в размер от 13200 евро.
Спорът относно действителността на така сключения договор е
повдигнат с оглед твърденията на ищците, че цената за прехвърляне
собствеността върху процесния недвижим имот е значително занижена в
сравнение с пазарната му стойност. По така очертания спорен въпрос съдът
намира за неоснователни доводите на ищците, че договорът е нищожен
поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в уговорка за продажна
цена, значително по-ниска от пазарната такава. Нееквивалентността на
престациите по възмездна сделка дефинитивно може да се разглежда като
случай на противоречие с добрите нрави. В практиката си ВКС
последователно приема, че сама по себе си обаче нееквивалентността не е
основание за нищожност, а следва във всеки конкретен случай да се
преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, че да влекат
нищожност на сделката. ВКС намира, че в условията на свобода на
договарянето съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат да уговарят цена на
недвижимия имот, която не е задължително да е съобразена нито с пазарните
условия, нито дори с данъчната оценка – самият законодател,
регламентирайки базата, на която се определят дължимите такси при
нотариално изповядване на сделките, допуска, че продажната цена може да е
по-ниска и от данъчната оценка, и това не предпоставя непременно извод за
нищожност поради накърняване на добрите нрави. Известна обективна
нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с
оглед техния интерес. В същото време понятието добри нрави предполага да
има сравнително съответствие между престациите и когато те са явно
несъразмерни, то е налице нарушение, което влече нищожност на сделката.
Като критерий съдебната практика е възприела изключително голямата
разлика в престациите, явната, значителната липса на еквивалентност, при
която насрещната престация е практически нулева (така Решение № 24 от
9.02.2016г. по гр.д.№ 2419/2015г. на ВКС, III г.о., Решение № 119 от
22.03.2011г. по гр.д.№ 485/2011г. на ВКС, I г.о, Решение № 615 от
15.10.2010г. по гр.д.№ 1208/2009г. на ВКС, III г.о., Решение № 452 от
25.06.2010г. по гр.д.№ 4277/2008г. на ВКС, I г.о.). Когато разликата в
2
престациите не е толкова незначителна, съдът може да извършва преценка
дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради
крайна нужда, когато е сезиран с иск по чл. 33 ЗЗД, какъвто в случая не е
предявен.
По делото се установява, че при сключване на процесния договор за
покупко-продажба данъчната оценка на разпоредения имот е била в размер от
25694,10 лв., видно от отбелязването в съставения за сделката нотариален акт.
Уговорената продажна цена от 13200 евро е с левова равностойност 25816,96
лв., т.е. леко надвишаваща данъчната оценка. От заключението на допусната
съдебно-оценителна експертиза се установява, че средната пазарна стойност
на имота към 26.09.2017г. – близо два месеца по-късно, когато същият е бил
продаден от ответника на трети лица, е в размер от 76480 лв., която сума
надвишава с по-малко от три пъти цената по процесния договор. Това
съотношение на разликата не налага извод за такава значителна
неравностойност, която да е равнозначна на липса на ответна престация и да
съставлява нарушение на добрите нрави като основание за нищожност на
сделката.
По изложените съображения съдът намира, че предявеният иск е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, право на
разноски възниква в полза на ответната страна. Ответникът е направил
разноски за процесуално представителство от адвокат в размер от 1000 лв., от
които СГС му е присъдил съобразно изхода на въззивното дело 666,66 лв.,
като останалата част в размер от 333,34 лв. с оглед приетото от въззивния съд
следва да се присъди от СРС при новото разглеждане на делото. Така всеки
от ищците следва да заплати на ответника сума от по 166,67 лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Н. А. С., ЕГН **********, с адрес: гр.
София, ж.к. Люлин, бл. 638, вх. Г, ет. 8, ап. 93, и Н. А. С., ЕГН **********, с
адрес: гр. София, ж.к. Дружба, бл. 49, вх. В, ет. 2, ап. 53, срещу К. Г. П., ЕГН
**********, с адрес: гр. София, ж.к. Дървеница, бл. 45, вх. А, ет. 6, ап. 26,
искове по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 2.08.2017г., обективиран в
Нотариален акт № 106, том I-А, рег.№ 12697, нот.дело № 91/2017г. на
нотариус Румен Богданов с рег.№ 273 на НК, с предмет апартамент № 53,
съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1500.2448.1.53 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-27/3.04.2012г.
на Изпълнителен директор на АГКК, находящ се в гр. София, ж.к. „Дружба“,
3
бл. 49, вх. В, ет. 2, ведно с прилежащо мазе № 1 и ведно с 0,892 % идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления
имот, в който е построена, като сключен при накърняване на добрите нрави.
ОСЪЖДА Н. А. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. Люлин,
бл. 638, вх. Г, ет. 8, ап. 93, и Н. А. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София,
ж.к. Дружба, бл. 49, вх. В, ет. 2, ап. 53, да заплатят всеки от тях, на К. Г. П.,
ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. Дървеница, бл. 45, вх. А, ет. 6, ап.
26, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сума от по 166,67 лв. – деловодни
разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски градски съд
в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4