№ 4588
гр. София, 17.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20241110113840 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от С. Т. Г. срещу останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС
с административен адрес [адрес], представлявани от управителя на ЕС В.Н.Ф.,
конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна като незаконосъобразни
на решенията, взети от Общото събрание на ЕС на 08.02.2024 г.
Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект – апартамент, находящ се на
таванския етаж в жилищна сграда в режим на етажна собственост с административен адрес:
[адрес]. Посочва, че на 08.02.2024 г. било проведено общо събрание на етажните
собственици, на което С. Г. не присъствала по обективни причини. Посочва се, че на ОС
били приети решения, едно от които по т. 2 от дневния ред в следния смисъл: приемане на
решение за запазване на начина за разпределение на режийните разходи – на брой живущи и
за актуализиране на таксата за Фонд „Ремонт и обновяване“ на собствениците, чиято вноска
се равнява на по-малка сума от минималната такава (1% от минималната работна заплата за
страната), равняваща се на 9,33 лева. С депозирана уточнителна молба, представена в
съдебно заседание на 09.12.2024 г. С. Г. посочва, че останалите приети от ОС на ЕС решения
са в следния смисъл: по т. 1 от дневния ред – приемане на финансов отчет на етажната
собственост за периода 01.09.2023 г. – 31.01.2024 г. и отчет на задълженията; по т. 3 от
дневния ред – решение за актуализиране на оферта за ремонт на общите части, както и
сумата за планираните дейности да бъде платена от наличните парични средства от Фонд
„Ремонт и обновяване“ в банковата сметка и касата на етажната собственост, налична при
[фирма]; по т. 4 от дневния ред – решение за извършване на почистване на общите части в
двора на ЕС и определяне на момента на извършването му и по т. 5 от дневния ред –
решение за намиране на оферта от почистваща фирма за цялостно почистване на парапетът
и прозорците; представяне на оферта от [фирма] за смяна на входна врата на следващо общо
събрание; намиране на оферта за премахване на стари пощенски кутии; решение
управителят на ЕС да одобрява разходи до 300 лева без необходимостта от свикване на общо
събрание. Ищцата оспорва взетите решения на процесното ОС поради неспазване на
процесуалните правила при свикване и провеждане на събранието, следващи от ЗУЕС.
Конкретно се излага, че поканата за свикване на ОС била подписана от лицето В.Ф. –
1
собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на ЕС, а не от избрания
професионалния управител [фирма], който съгласно договор № 70/15.11.2022 г. за
мениджърска услуга на етажна собственост имал задължението да организира и да свиква
общи събрания на ЕС. Поддържа се още, че не е спазено изискването на чл. 13, ал. 1, изр. 2
ЗУЕС поради липсата на отбелязване на датата и часа на поставянето на поканата от лицето,
свикало процесното ОС. Нарушена е и разпоредбата на чл. 13, ал. 7 ЗУЕ, тъй като поканата
не съдържала конкретни проекторешения в случай на неприсъствено гласуване, датата, часа
и мястото на провеждането му. Ищцата посочва, че в случая не са спазени и законовите
изисквания относно обективиране на решенията на ОС. Твърди, че за проведеното ОС и за
взетите решения е съставен протокол от 14.02.2024 г., препис от който бил изпратен на
електронната поща на съпруга на ищцата на 15.02.2024 г. и от който момент същата е узнала
за конкретните решения. Твърди се, че протоколът не отговаря на изискванията на чл. 16, ал.
5, ал. 7 и ал. 9 ЗУЕС. В протокола не се съдържа отбелязване на притежаваните от етажните
собственици идеални части от общите части, които те представляват, а наред с това не е
поставено съобщение за изготвяне на протокола от проведеното ОС, нито е изготвен
протокол за поставяне на съобщението. С исковата молба С. Г. оспорва и материалната
законосъобразност на решението по т. 2 в частта, с която е прието актуализиране на таксата
за Фонд „Ремонт и обновяване“ за собствениците, чиято вноска е под минималната такава,
равняваща се на 9,33 лева (като 1% от МРЗ), като за всички останали собственици същата
остава непроменена. Конкретно се посочва, че така приетото решение противоречи на
разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС. С последното е изменен единствено размерът на
вноската за притежавания от нея апартамент, според притежаваните 1,2 % ид. ч. от общите
части в сградата в режим на ЕС. Счита, че за нейните идеални части е приложена ставка 7,78
лева за 1% от общите части, а за всички останали идеални части е приложена ставка 2,51
лева за 1% от общите части, който метод не съответства на разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1
ЗУЕС и ставката от 7,78 лева за 1% от общите части трябва да се приложи за всички етажни
собственици. Намира, че вноските за Фонд „Ремонт и обновяване“ трябва да се заплащат
съобразно притежаваните от собствениците идеални части от общите части в сградата в
режим на ЕС, без да се провежда разграничение по начин, че единствено спрямо
притежавания от ищцата имот да се прилага различна вноска. С тези съображения С. Г.
отправя искане за отмяна на взетите решения от ОС на ЕС на 08.02.2024 г. поради допуснати
процесуални нарушения, евентуално на решението по т. 2 в частта, в която се определя
размер на месечната вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ – поради допуснато
противоречие с материалния закон. Претендира разноски.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответната страна –
останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС с административен адрес: [адрес],
представлявани от управителя на ЕС В.Н.Ф., чрез пълномощника си адв. Р., оспорва
исковата претенция като неоснователна. Посочва, че на 08.02.2024 г. в 19:00 часа е
проведено общо събрание на етажните собственици в сградата. Сочи, че същото е свикано и
проведено в съответствие с правилата на ЗУЕС – поканата за провеждане на процесното ОС
е поставена на входната врата и на информационното табло при централния вход на
31.01.2024 г. в 12:00 часа, заедно с констативен протокол за поставянето , като на
31.01.2024 г. същата е изпратена и по електронна поща на всички етажни собственици.
Посочва, че на 14.02.2024 г. в 12:00 часа е поставено съобщение за изготвен протокол от
проведеното ОС, заедно с констативен протокол за поставянето му, като протоколът от ОС е
изпратен на 15.02.2024 г. и по електронна поща на всички етажни собственици. Сочи, че в
протокола от процесното ОС и в приложения към него списък са отразени всички
необходими реквизити, сред които и конкретно явили се лица и притежаваните от тях
идеални части от общите части от сградата в режим на ЕС. Ответната страна намира, че
правилно е отразен и процентът на представените на събранието идеални части – 78,50 %.
Посочва, че лицето В.Ф. е избрано за управител на ЕС, съгласно протоколно решение от
проведено на 18.09.2023 г. Общо събрание на ЕС, поради което същият има право да свиква
ОС и да подписва покани за свикването му. Твърди, че взетото решение по т. 2 е
законосъобразно и е прието с пълно мнозинство от присъстващите 78,50% идеални части.
2
Счита, че разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС посочва единствено минималната граница
на размера на месечната вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“, но не и максималната
такава, поради което няма пречка етажните собственици да приемат решение за събиране на
вноски в по-висок размер от този, съответстващ на 1% от минималната работна заплата за
страната или на идеалните части от общите части в сградата в режим на ЕС. С тези
съображения ответната страна отправя искане за отхвърляне на иска. Претендира
присъждане на разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на Общото събрание на ЕС, а съгласно ал. 2 от същата
разпоредба, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната
собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
По своята правна същност исковете по чл. 40 ЗУЕС са конститутивни и имат за свой
предмет упражняване на потестативното материално право на собственик на самостоятелен
обект в сграда в режим на ЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на
етажни собственици.
Съгласно разпоредбата на чл. 9 ЗУЕС една от формите на управление на етажната
собственост е общото събрание, при която органи на управление са Общото събрание и
управителния съвет (управител), а съгласно чл. 11 и чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, при упражняване на
законовите си правомощия Общото събрание, в която участват собствениците/ползватели на
самостоятелни обекти, приема решения.
Решенията на Общото събрание на сграда в режим на етажна са особен вид
многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на
една обща цел. Последните се вземат по специално законовоустановена процедура,
регламентираща начина на свикване на ОС, състав, представителна власт, гласуване,
предметна компетентност, като спазването на тези правила е основание за действителността
на решението – в т. см. Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. дело № 657/2012 г., I г. о., ГК на
ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК.
Характера на решенията на етажната собственост обуславя и особения ред за
проверка на законосъобразността им, определен от правилата в ЗС и ЗУЕС, като контролът
за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен. Последният се
инициира от ограничен кръг активно процесуално легитимирани лица - собствениците на
обекти от етажната собственост – арг. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и в рамките на преклузивен по
характера си срок за предявяване на иска, който тече от узнаването на решението,
извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
С оглед специфичния характер на решенията на ОС, правомощията на съда в
производство по реда на чл. 40 ЗУЕС и предмета на проверка също са изчерпателно
посочени, доколкото отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при
нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми, като съдът с
решението си не може да замести решението на общото събрание на етажните собственици.
Основание на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения,
допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, посочени в сезиращата съда
искова молба.
Предвид това и с оглед принципа на диспозитивното начало, установен в
разпоредбата на чл. 6 ГПК, пряко проявление на който е определяне на вида и предмета на
търсената защита от страните, то и в производство по иск по чл. 40 ЗУЕС съдът дължи да
изследва именно посочените от ищеца доводи, насочени към оспорване процесуалната и
материална законосъобразност на взетите решения.
В настоящия случай, с оглед становищата на двете страни и на основание чл. 146, ал.
1, т. 4 ГПК с проекта за доклад по делото, обективиран в определението от 28.10.2024 г. и
3
обявен за окончателен такъв, като безспорни и ненуждаещи от доказване са отделени
обстоятелствата, че процесната сграда с административен адрес [адрес] е в режим на етажна
собственост; че на 08.02.2024 г. е проведено Общо събрание на собствениците от сградата в
режим на ЕС, на което са взети решения, сред които и решението по т. 2 за актуализиране
размера на месечната вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“.
По делото не се спори, че ищцата С. Т. Г. е собственик на самостоятелен обект в
жилищната сграда в режим на етажна собственост, което обстоятелство следва и от
представения и приет като писмено доказателство Нотариален акт за продажба на недвижим
имот № **, том XXIV, дело № 5905/1998 г. по описа на нотариус Б. – I-ви нотариус на СНС
при Софийски районен съд от 02.06.1998 г. От последния се установява, че третото за
процеса лице Р.А.К., като продавач, е прехвърлило на С. Т. Г., като купувач, следния
собствен на дружеството недвижим имот – апартамент, находящ се в [адрес], на таванския
етаж, състоящ се от една стая, вестибюл, кухня, тоалетна и тераса, заедно с избено
помещение в дъното на коридора до западния калкан и с 3/225 ид. части от общите части на
сградата и от дворното място. Следователно, като собственик на самостоятелен обект в
сграда в режим на етажна собственост по см. на § 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС, ищцата се явява и
активно процесуалноправно легитимирана да предяви процесната искова претенция.
Между страните не се спори, а и от представения (от всяка от тях) и приет по делото
заверен препис от протокол от общо събрание на етажната собственост с административен
адрес: [адрес] се установява, че на 08.02.2024 г. от 19:00 ч. в присъствието на
собственици/упълномощени лица съгласно приложен към протокола списък,
представляващи 78,50 % ид. части от общите части на сградата, е проведено Общо събрание
с председател В.Ф. – управител на ЕС и протоколчик М.М. – управител на [фирма], на което
са взети следните решения: по т. 1 от дневния ред – приемане на финансовия отчет за
периода от 01.09.2023 г. до 31.01.2024 г. и отчетът за собствениците и ползвателите с
неплатени задължения към етажната собственост към 31.12.2023 г.; по т. 2 от дневния ред –
вземане на решение за запазване на начина за разпределение на режийните разходи – на
брой живущи, и за актуализиране на таксата за Фонд „Ремонт и обновяване“ на
собствениците, чиято вноска се равнява на по-малка сума от минималната такава (1% от
минималната работна заплата за страната), равняваща се на 9,33 лева, като актуализираният
бюджет влиза в сила от 01.03.2024 г.; по т. 3 от дневния ред – приемане на решение за
актуализиране на представена оферта за ремонт на общите части (стълбището) в етажната
собственост, чрез добавяне на следните дейности: стените да бъдат боядисани с миещ се
латекс в светъл бежов цвят, прозорците да бъдат боядисани в бял матов цвят, да се изградят
кабелни канали, за да се скрият кабелите в общите части, да се изградят кутии от
гипсокартон, за да се скрият тръбите, да се боядиса вратата към двора, както и да се
премахнат всички налични към момента лихт бутони, като след актуализирането същата
да се изпрати на всички собственици, предоставили имейл, както и приемане на решение
ремонтът на общите части чрез описаните дейности да се заплати с наличните средства по
Фонд „Ремонт и обновяване“ в банковата сметка и в касата на етажната собственост при
[фирма]; по т. 4 от дневния ред – приемане на решение за организиране на основно
почистване на общите части в двора през пролетта, след ремонта на общите части; по т. 5 от
дневния ред – приемане на решение да се поиска оферта от почистваща фирма за цялостно
почистване на парапета и прозорците след ремонта на общите части; [фирма] на следващото
общо събрание да предостави оферта за смяна на входна врата; да се потърси оферта за
премахване на старите пощенски кутии; приемане на решение управителят на ЕС да
одобрява разходи до 300 лева без необходимостта да се свиква общо събрание. Протоколът е
подписан от председателя на ОС и протоколчика. По делото не се спори, а и от приложения
към протокола присъствен списък на собствениците, взели участие в ОС на ЕС на 08.02.2024
г. следва, че ищцата С. Г., като собственик на апартамент 16 с 1,20 % приравнени ид. части
от общите части, не е присъствала лично или чрез упълномощен представител на
процесното общо събрание.
Изясни се, че разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС въвежда преклузивен срок за
4
оспорване законосъобразността на приетите решения на ОС по съдебен ред – 30 - дневен,
който започва да тече от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Съгласно
посочената разпоредба в седемдневен срок от провеждане на общото събрание,
председателят на управителния съвет (управителят) поставя на видно и общодостъпно
място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола от проведеното ОС. За
поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет
(управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочват датата, часът и
мястото на поставяне на съобщението. Съгласно законовата разпоредба копие от протокола
от провеждане на общото събрание, заверен с надпис „вярно с оригинала“ и приложенията
към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по
чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната.
Съдът, при анализ на посочената законова разпоредба в приложимата за спора
редакция, достига до извод, че изискването в същата е за „предоставяне“ на етажните
собственици на копие от протокола и приложенията към него, чрез реалното получаване на
препис от протокола, с оглед запознаване с неговото съдържание, като в подкрепа на този
извод е сравнението с предходната редакция на текста чл. 16, ал. 7 ЗУЕС (изм. и доп. - ДВ,
бр. 57 от 2011 г.), съгласно която копие от протокола се предоставя на собствениците,
ползвателите или обитателите, но при поискване.
В настоящия случай, от приетите като писмени доказателства по делото съобщение с
изх. № 20/14.02.2024 г. за изготвен протокол от проведено общо събрание и констативен
протокол с изх. № 21/14.02.2024 г. за закачен протокол от проведено общо събрание на
08.02.2024 г. се установява, че на 14.02.2024 г. с нарочно писмено съобщение от управителя
на ЕС етажните собственици от процесната сграда в режим на етажна собственост са
уведомени, че протоколът от проведеното общо събрание на 08.02.2024 г. е изготвен и всеки
от тях има право да се запознае със съдържанието му или да получи препис от него, ако
поиска. С констативен протокол от същата дата е удостоверено поставяне на протокол от
проведеното общо събрание на 08.02.2024 г. на информационното табло в общите части на
сградата на 14.02.2024 г. в 12:00 ч. от управителя на ЕС - В.Ф. в присъствието на трима
етажни собственици – Р.Б. /ап. 12/, Л.З. /ап. 15/ и В.А. /ап. 4/ - всички, подписали протокола.
Същевременно между страните не се спори, че ищцата е получила копие от протокола по
електронен път на ползвана от съпруга й електронна поща на 15.02.2024 г. Ето защо, съдът
достига до извод, че 30-дневният срок за оспорване на процесните решения за ищцата е
започнал да тече считано от 15.02.2024 г. на основание чл. 16, ал. 7 ЗУЕС и не е изтекъл към
момента на депозиране на сезиращата съда искова молба от 11.03.2024 г.
Предвид изложеното, процесната искова претенция се явява предявена от
процесуално легитимирана страна и в преклузивния за това срок.
В проведеното по делото открито съдебно заседание ответната страна възразява
срещу допустимостта на иска в частта, в която се оспорват решенията по т. 5 от протокола от
процесното ОС с довод, че се касае за решения, които имат процедурен характер и които не
подлежат на съдебен контрол.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на Общото събрание. Незаконосъобразни са решенията на
Общото събрание на ЕС, които противоречат на императивни правни норми или на
разпоредби, установени с приетия Правилник за вътрешния ред на ЕС; които са взети в
нарушение на предвидените в закона или в Правилника процедури и правила за вземане на
решение; при нарушен ред за свикването на общото събрание; по въпрос, който е извън
компетентността на общото събрание на етажната собственост, предвидена в чл. 11 ЗУЕС.
От изложеното следва, че не всички решения на ОС на ЕС подлежат на оспорване, а
единствено онези от тях, които променят съществуващото състояние. Решенията на Общото
събрание, с които по същество не се пораждат определени правни последици или се отказва
да бъде променено съществуващо към момента на приемането им правно положение, не
подлежат на обжалване, респ. на отмяна. Обект на оспорване могат да бъдат само решения,
които пораждат правни последици занапред - създават задължения за етажните собственици
5
и подлежат на изпълнение, т. е., решения, рефлектиращи в правната им сфера (в този смисъл
Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК; Решение № 28 от
6.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 2887/2016 г., II г. о., ГК; Определение № 308 от 30.06.2011 г.
на ВКС по ч. гр. д. № 21/2011 г., I г. о., ГК).
В настоящия случай, по делото се установи, че по т. 5 от дневния ред ОС на ЕС е
приело следните решения: да се поиска оферта от почистваща фирма за цялостно
почистване на парапета и прозорците след ремонта на общите части; [фирма] на следващото
общо събрание да предостави оферта за смяна на входна врата; да се потърси оферта за
премахване на старите пощенски кутии; приемане на решение управителят на ЕС да
одобрява разходи до 300 лева, без необходимостта да се свиква общо събрание.
Съдът, като съобрази характера на взетите решения по т. 5, счита, че по същество
същите, с изключение на решението управителят на ЕС да одобрява разходи до 300 лева, без
необходимостта да се свиква общо събрание, не внасят правна промяна, а имат
подготвителен характер и са насочени към извършването на бъдещи организационни
действия, без да създават конкретни задължения за етажните собственици, вкл. за ищцата в
това качество. След като по силата на тази част от решенията по т. 5 от протокола от
08.02.2024 г. не настъпва промяна, то за ищцата не е налице правен интерес от предявяване
на иск за отмяната им, което обуславя недопустимостта на претенцията в тази част и
частично прекратяване на производството по делото. Наличието на правен интерес
представлява абсолютна процесуална предпоставка за съществуването на правото на иск и
обуславя допустимостта на производството, поради което съдът следи служебно за
наличието му в хода на цялото производство.
До същия извод съдът достига и по отношение на решението по т. 4, с което е прието
извършването на бъдещи организационни действия, насочени към организиране на основно
почистване на общите части в двора през пролетта, след ремонта на общите части, без да
внася правна промяна в съществуващото положение, в т.ч. чрез приемане на конкретна
оферта за почистване и извършване на разход от бюджета на ЕС.
По изложените съображения съдът намира, че искът за отмяна на решението по т. 4 и
на решенията по т. 5, с изключение на решението управителят на ЕС да одобрява разходи до
300 лева, без необходимостта да се свиква общо събрание, взети на проведеното на
08.02.2024 г. процесно общо събрание, е процесуално недопустим и в тази част
производството по делото следва да бъде прекратено.
В останалата си част предявеният конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС се явява
допустим – предявен от процесуалнолегитимирана страна, в преклузивния срок и срещу
подлежащи на оспорване решения, поради което следва да бъде разгледан по същество
съгласно наведените от ищцата доводи, насочени към оспорване процесуалната и
материалната законосъобразност на решенията.
Изясни се, че съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да
иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, която
незаконосъобразност може да се изразява в несъобразяване със закона при формиране на
решението като юридически факт, т. нар. процедурни нарушения и в несъобразяване със
закона на съдържанието на решението, т. нар. материална незаконосъобразност. Следва да се
посочи също, че основание на иска по чл. 40 ЗУЕС са само посочените в исковата молба,
като е недопустимо решение на Общото събрание да бъде отменено въз основа на пороци,
които не са въведени в исковата молба или по-късно по реда за отстраняване нередовностите
на исковата молба, или чрез изменение на иска.
Следователно, уважаването на процесния конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е
обусловено от установяване от ищцата, при условията на пълно и главно доказване, че
притежава правото на собственост върху самостоятелен обект в процесната сграда в режим
на етажна собственост с административен адрес: [адрес], провеждането на Общото
събрание, взетите решения на събранието, които претендира да бъдат отменени.
При установяване на горните обстоятелства, в тежест на ответната страна е да докаже
6
спазване на законоустановените предпоставки за провеждане на събранието (че решенията са
взети при надлежно свикано и проведено общо събрание), както и, че взетите решения не
противоречат на императивни материалноправни норми.
С исковата молба ищцата оспорва законосъобразността на решенията, взети на
процесното ОС на ЕС на първо място с довод за ненадлежното му свикване – с покана от
етажен собственик, вместо от управителя на ЕС, при липсата на отбелязване на дата и час на
поставяне на поканата от лицето, свикващо събранието и при липсата на изискуемото
съдържание съгласно чл. 13, ал. 7 ЗУЕС.
Съгласно разпоредбите на чл. 12, ал. 1 ЗУЕС Общото събрание се свиква най-малко
един път годишно от: 1. управителния съвет (управителя) или от 2. контролния съвет
(контрольора), а съгласно ал. 5 от законовия текст Общо събрание може да бъде свикано от
всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една
година от последното проведено общо събрание.
Събраните по делото писмени доказателства сочат, че с покана с изх. № 18/31.01.2024
г. за участие в предстоящо общо събрание на етажните собственици е свикано общо
събрание на ЕС с административен адрес [адрес] на основание чл. 12, ал. 1 ЗУЕС от лицето
В.Ф., като управител на ЕС. В поканата е отразено, че ОС ще се проведе на 08.02.2024 г. от
19:00 ч. на партерния етаж в сградата при следния дневен ред: по т. 1 – гласуване на
финансов отчет на ЕС за периода от 01.09.2023 г. до 31.01.2024 г.; по т. 2 – гласуване и
вземане на решение за бюджет на ЕС, вземане на решение за размера на месечните парични
вноски за управление и поддръжка на общите части и вноската за Фонд „Ремонт и
обновяване“; по т. 3 – гласуване и вземане на решение за ремонт в общите части /стълбище/
в ЕС, разглеждане и избор на оферта; по т. 4 – гласуване и вземане на решение за еднократно
/основно/ почистване на общите части в двора на ЕС; по т. 5 – други. Поканата е подписана
от лицето, свикващо ОС на ЕС.
Изяснява се, че с констативен протокол с изх. № 19/31.01.2024 г. за залепена покана за
ОС на етажните собственици, лицето В.Ф., като управител на ЕС, е удостоверило, че на
31.01.2024 г. в 12:00 ч. на информационното табло и на входната врата в общите части на
входа, в присъствието на свидетелите Р.Б. – етажен собственик/представител на ап. 12, Л.З. –
етажен собственик/представител на ап. 15 и В.А. – етажен собственик/представител на ап. 4,
е залепена поканата за свикване на ОС на етажните собственици, което ще се проведе на
08.02.2024 г. Протоколът е подписан от В.Ф., като управител на ЕС и от тримата свидетели -
етажни собственици.
Спорен по делото е въпросът дали в случая Общото събрание на ЕС е свикано от
лице, което има качеството на управител на ЕС.
За установяване на това обстоятелство по делото са представени от страните и приети
като писмени доказателства протокол от проведено на 26.10.2022 г. общо събрание на
етажните собственици в процесната ЕС, договор № 70/15.11.2022 г. за мениджърска услуга
на етажната собственост, протокол от проведено на 18.09.2023 г. общо събрание на етажните
собственици в процесната ЕС и удостоверение от С.о., р. С. за подадено уведомление по чл.
46б ЗУЕС.
Съгласно приетото по делото удостоверение от С.о., р. "С." е налице подадено
уведомление по чл. 46 б ЗУЕС от 07.11.2022 г. от лицето В.Н.Ф. за проведено на 15.09.2022 г.
ОС на ЕС с адрес: [адрес] и за избор на лицето като управител на ЕС за срок от 1 година.
От приобщения по делото протокол от проведеното на 26.10.2022 г. общо събрание на
съсобствениците на жилища и обекти в жилищна сграда на адрес: [адрес] се установява, че с
решение по т. 1 от дневния ред „Обсъждане и вземане на решение за сключване на договор с
фирма професионален домоуправител. Гласуване и избор на оферта. Упълномощаване на
управителя да подпише договор с избраната фирма“, ОС на ЕС е приело офертата на
[фирма] за извършване на дейността като професионален управител, като е прието решение
управителят на ЕС В.Ф. да бъде упълномощен да подпише договора с избраната фирма.
Изяснява се, че на 15.11.2022 г. между ЕС с адрес [адрес], представлявана от В.Ф., в
7
качеството му на упълномощен представител на ЕС, избран на общото събрание, провело се
на 26.10.2022 г., като възложител, от една страна и [фирма], представлявано от М.М., като
изпълнител, от друга страна, е сключен договор за мениджърска услуга на етажната
собственост, по силата на който етажните собственици възлагат, а изпълнителят приема да
изпълнява функциите на домоуправител, касиер и технически мениджър на процесната
сграда, включващи управление на общите части на сградата, установяване и спазване на
вътрешния ред и контрол за функциониране на етажната собственост в сградата. Съгласно
чл. 1, ал. 2 „управление на общите части на сградата“ включва контрол върху почистването,
осигуряване на техническо лице за отстраняването на възникнали повреди по тях, заплащане
на всички битови разходи, вкл. и такса поддръжка на асансьор, събиране на такси за
поддръжка на общите части, както и предоставяне на всякакви други услуги, свързани със
стопанисването и поддръжката на общите части на сградата. Съгласно клаузата на чл. 2 от
договора същият се сключва за срок от 1 година и влиза в сила на 15.11.2022 г., с предвидено
подновяване на действието му за срок от 1 година, ако до 1 месец преди изтичането му нито
една от страните не предяви искане за прекратяването му – арг. чл. 3 от договора. Изяснява
се, че съгласно клаузата на чл. 19 договорът може да бъде прекратен от възложителя по
всяко време с 30-дневно писмено предизвестие, след взето решение на общото събрание на
ЕС, а от изпълнителя – по всяко време с едномесечно предизвестие. В Раздел IV„Права и
задължения на изпълнителя“ на изпълнителя, сред правата и задълженията на изпълнителя е
предвидено да организира общи и извънредни събрания на етажните собственици, да
изпраща писмени покани и писмени уведомления за свикването им, да изготвя протоколи от
проведените събрания и да осигурява тяхното надлежно оформяне и подписване – чл. 5.4; да
изпълнява приетия от ОС бюджет, като не може да прави разходи извън предвидените в
него, освен с изричното съгласие на управителя/УС на ЕС – чл. 5.10; да отчита управлението
си пред ОС при поискване от етажните собственици и при ОС, свикано за избор на нов
управител или управителен съвет – чл. 5.11 от договора.
От приобщения по делото протокол от ОС на процесната ЕС на 18.09.2023 г. се
установява, че от ОС е взето решение по т. 1 от дневния ред, с което са приети финансовият
отчет на ЕС за периода 01.04.2023 г. – 31.08.2023 г. и отчетът задълженията към ЕС към
31.08.2023 г., представени от управителя на [фирма], както и решение по т. 2 от дневния ред,
с което за управител на ЕС е преизбран В.Н.Ф. - собственик на ап. № 10, за срок от 2 години.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС (в приложимата редакция към датата на
сключване на договора за мениджърска услуга от 15.11.2022 г.) по решение на общото
събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя)
могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са
собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с
мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и
се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор,
сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща
автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за
недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има
правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.
При тълкуване на посочените норми следва, че правомощията на третото лице са в
зависимост от това дали с договора са му възложени всички или част от правомощията на
управителния съвет (управителя).
В конкретния случай, съдът при анализ на събраните по делото писмени
доказателства и в частност на договор № 70/15.11.2022 г., намира, че на избраното
дружеството – професионален домоуправител [фирма] ООД не са възложени всички
правомощия на управител на ЕС, в частност свикването на общи събрания на процесната ЕС
съгласно чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС. За да достигне до този извод съдът съобрази очертаният
предмет на договора с клаузата на чл. 1, ал. 1 съгласно която дружеството, като изпълнител
приема да изпълнява функциите на домоуправител, касиер и технически мениджър на
8
процесната сграда, включващи управление на общите части на сградата, установяване и
спазване на вътрешния ред и контрол за функциониране на етажната собственост в сградата,
както и изричното дефиниране на дейността по „управление на общите части на сградата“,
приемайки, че свикването на ОС на ЕС не е след тези правомощия. Този извод се подкрепя и
от клаузите на чл. 5 от договора, регламентиращи правата и задълженията на изпълнителя,
от които следва, че сред правомощията на изпълнителя е да организира общи събрания, да
изпраща писмени покани и уведомления за свикването им, да осигурява надлежно оформяне
и подписване на протоколите, но е и самото свикване на ОС на ЕС. Изясни се също, че
изпълнителят няма право да прави разходи, извън предвидените в приетия бюджет, освен с
изричното съгласие на управителя/УС на ЕС – чл. 5.10 от договора. Същевременно съдът
съобрази и данните по делото относно вписване в регистрите на Столична община, въз
основа на уведомление от м. ноември 2022 г., като управител на процесната ЕС на лицето
В.Ф., както и преизбирането му като управител на ЕС с протоколно решение от 18.09.2023 г.
за срок от две години. Ето защо, пи тълкуване клаузите на договора от 15.11.2022 г. и
последващия избор на лицето като управител на ЕС, съдът приема, че в случая в полза на
[фирма] ООД не е възложено изрично правомощието по свикване на общи събрания на
процесната ЕС съгласно чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС. Предвид това, следва да се приеме, че
процесното ОС е свикано от легитимирано лице – управителя на ЕС.
Редът за свикване на общото събрание на собствениците е правнорегламентиран в
разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на
ОС), съгласно която Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го
свикват, поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7
дни преди датата на събранието, чрез задължително отбелязване на датата и часа на
поставянето й върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол. Съгласно ал. 7 на същата разпоредба поканата съдържа дневния ред на общото
събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на
неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане
на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя).
Съдът намира, че в случая е допуснато твърдяното от ищцата нарушение при свикване
на ОС на ЕС с покана, която не отговаря на законовото изискване за задължително
отбелязване върху последната на датата и часа на поставянето й от лицата, които свикват
общото събрание.
В случая, върху представената и приета по делото покана (в заверено копие от всяка
от страните, с идентично съдържание, като представената такава от ищцовата страна е
неподписана в графа управител на ЕС) не са посочени датата и часът на поставянето й,
които, съгласно законовата разпоредба задължително следва да бъдат отбелязани върху нея,
което представлява самостоятелен порок при свикването на ОС. Този извод не се
разколебава от представения по делото констативен протокол за поставяне на покана от
31.01.2024 г., доколкото чл. 13, ал. 1 ЗУЕС предвижда писмена форма – както за поканата,
която трябва да бъде подписана и върху която задължително следва да се отбележат датата и
часа на поставянето й, така и за съставения протокол, в който трябва да са отразени датата и
часът на поставяне на поканата. Протоколът служи за доказване на обстоятелството, че е
поставена покана за провеждане на общо събрание на етажни собственици в сграда в режим
на етажна собственост, както и, че е спазен предвиденият срок за поставянето й съгласно чл.
13, ал. 1 ЗУЕС, но съставянето му не изключва изискването за отбелязване на датата и часа
на поставянето й върху самата покана и от лицата, които свикват общото събрание, което да
удостовери, че именно тази покана, с конкретното съдържание, е поставената такава на
видно и общодостъпно място, което в случая не се установи.
Предвид изложеното съдът приема, че по делото не се доказва съставянето на покана
за свикване на ОС в предвидената форма по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС – с отразени върху същата
дата и часът на поставянето й. Касае се за допуснато нарушение на уредената с императивни
норми процедура по свикване на събранието, представляващо достатъчно основание за
отмяна на оспорените решения, предмет на делото, без съдът да дължи произнасяне по
9
останалите твърдени от ищцата нарушения при провеждането му и при вземане на
решенията. Ненадлежното свикване на общото събрание опорочава взетите от ОС решения и
само на това основание тези решения подлежат на отмяна - в този смисъл Решение № 285 от
26.05.2014 г. на ВКС по гр. д. № 1694/2013 г., I г. о., ГК.
Предвид изложеното, предявеният конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в частта, в
която се иска отмяна като незаконосъобразни на решенията по т. 1, т. 2, т. 3 и в частта от т. 5,
с която е взето решение управителят на ЕС да одобрява разходи до 300 лева без
необходимостта от свикване на ОС, приети от Общото събрание на ЕС на 08.02.2024 г., се
явява основателен и в тази част следва да бъде уважен.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора право на разноски, съразмерно на уважената, респ.
прекратената (предвид основанието за прекратяване, изразяващо се в частична
недопустимост на иска) част имат и двете страни. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на
ищеца следва да бъде присъдена сумата от 448,50 лева, представляваща разноски за
държавна такса и адвокатско възнаграждение (според решенията, предмет на уважената част
от иска спрямо общо оспорените решения). На основание чл. 78, ал. 4 ГПК, съразмерно с
прекратената част (по отношение на решение по т. 4 и три от общо 4 решения по т. 5) в
полза на ответната страна следва да бъде присъдена сумата от 252 лева, представляващи
сторени разноски за адвокатско възнаграждение. Реалното извършване на разхода за
адвокатските възнаграждения на двете страни съдът прие за доказано въз основа на
отразеното в представения по делото договор за правна защита и съдействие (л. 24 от
делото) заплащане на уговореното адвокатско възнаграждение в брой, в която част
договорът има характера на разписка, удостоверяваща получаването му – арг. т. 1 от
Тълкувателно решение № 4/18.06.2014 г. по тълк. дело № 4/2013 г., ОСГТК на ВКС – по
отношение на адвокатското възнаграждение на ищцовата страна, както и по банков път,
съгласно представените фактура № 676/29.07.2024 г., разписка за извършено плащане от
29.07.2024 г. и преводна нареждане за кредитен превод от 29.07.2024 г. (л. 88 – л. 90 от
делото) – по отношение на адвокатското възнаграждение на ответната страна. Съдът намира
за неоснователни въведените възражения и от двете страни по чл. 78, ал. 5 ГПК за
прекомерност на претендираното от насрещната такава адвокатско възнаграждение
(последните в приблизително равен размер, доколкото от ответната страна се претендира
общ размер от 720 лева с вкл. ДДС при основа от 600 лева), като съобрази конкретната
фактическа и правна сложност на делото, с предявена една искова претенция, но имаща за
предмет на оспорване няколко решения, ангажираните от страните доказателства, както и
конкретно извършените процесуални действия от пълномощниците на страните и
положените усилия, изразяващи се в депозиране на искова и уточнителна молба, респ.
отговор на исковата молба и представителство в проведеното о.с.з, намирайки така
претендираните размери за справедливи и обосновани.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРЕКРАТЯВА производството по делото по предявения от С. Т. Г., ЕГН: **********,
с адрес [адрес], ап. 16 срещу останалите етажни собственици от сграда с административен
адрес [адрес], представлявани от управителя на ЕС В.Н.Ф., иск с правно основание чл. 40,
ал. 1 ЗУЕС в частта, в която се отправя искане за отмяна на решението по т. 4 и на
решенията по т. 5 от дневния ред, както следва: решение да се поиска оферта от почистваща
фирма за цялостно почистване на парапета и прозорците след ремонта на общите части;
10
решение [фирма] на следващото общо събрание да предостави оферта за смяна на входна
врата и решение да се потърси оферта за премахване на старите пощенски кутии, по
протокол от Общото събрание на ЕС, взети на 08.02.2024 г.
ОТМЕНЯ по предявения от С. Т. Г., ЕГН: **********, с адрес [адрес], ап. 16 срещу
останалите етажни собственици от сграда с административен адрес [адрес], представлявани
от управителя на ЕС В.Н.Ф. иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС решенията по т. 1, т.
2, т. 3 и т. 5 – последното в частта, с която е прието управителят на ЕС да одобрява разходи
до 300 лева без необходимостта да се свиква общо събрание, взети от Общото събрание на
ЕС на 08.02.2024 г.
ОСЪЖДА останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна собственост
с административен адрес от сграда в режим на ЕС с административен адрес: [адрес],
представлявани от управителя на ЕС В.Н.Ф., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплатят на
С. Т. Г., ЕГН: **********, с адрес [адрес], ап. 16, сумата от 448,50 лева, представляваща
сторени разноски по делото.
ОСЪЖДА С. Т. Г., ЕГН: **********, с адрес [адрес], ап. 16, на основание чл. 78, ал. 4
ГПК, да заплати на останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна
собственост с административен адрес от сграда в режим на ЕС с административен адрес:
[адрес], представлявани от управителя на ЕС В.Н.Ф., сумата от 252 лева, представляваща
сторени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО в прекратителната му част подлежи на обжалване с частна жалба,
пред Софийски градски съд, в едноседмичен срок от връчване на препис на страните, а в
останалата му част подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд, в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11