Р Е Ш Е Н И Е
№ *45 03.07.2019г.
гр.Н.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Н.СКИ РАЙОНЕН СЪД ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
на шестнадесети януари две хиляди и
деветнадесета година
в публично заседание в състав:
Председател: М.Б.Г.
секретар: К.Л.
като разгледа докладваното от съдия
Б.Г. гражданско дело № 685 по описа за 2018г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е
образувано по повод исковата молба от адв.Т.И. ***, в качеството й на
пълномощник на Д.Н.Б. с ЕГН **********, с адрес: ***, Р.Н.Н. с ЕГН **********,
с адрес: *** и Р.Н.Н. с ЕГН **********, с адрес: ***, всички със съдебен адрес:*** /чрез адв.Т.И./ против „В.Б.Г.” с ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя И.М.А.. В
исковата молба се сочи, че с договор за прехвърляне на недвижими имоти срещу
задължение за довършителни работи и въвеждане в експлоатация, обективиран в
нотариален акт № **, T.**, per.№ ***, дело № **** година на нотариус С.А., с
peг.No ***по регистъра на Нотариалната камара, с район на действие РС-Н.,
ищците, в качеството си на ПРЕХВЪРЛИТЕЛИ са се разпоредили в полза на „В.Б.Г."
ЕООД, ЕИК ****, като ПРИОБРЕТАТЕЛ със собствените си недвижими имоти,
представляващи: 7/10 ид.ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ****, с
административен адрес: с.Р., община Н., ул.„К." № *, на площ от 436 кв.м.,
с трайно предназначение - урбанизирана територия и начин на трайно ползване:
ниско застрояване - до 10 метра, както и със следните самостоятелни обекти -
ГАРАЖИ, разположени на минус първи етаж в изградената в имота сграда с
идентификатори по КККР на с.Р., както следва: № ****.***, № ****.***, № ****.***,
№ ****.***, № ****.***, № ****.***, № ****.***, № ****.***, № ****.***, № ****.***,
с обща данъчна оценка 15051,60 лева. В замяна на прехвърлените имоти, ответното
дружество е поело задължението да извърши за своя сметка, труд и материали,
довършителни СМР на сградата с идентификатор № ****.2 по ККР на с.Р., описани
подробно в нотариалния акт, включително и на собствените на прехвърлителите
самостоятелни обекти в сградата: Апартамент ***, Апартамент ***, Апартамент ***,
Апартамент ***, Апартамент ***. Към момента на сделката, сградата е била в
степен на довършеност – груб строеж и дружеството е поело задължението да
довърши и въведе сградата в експлоатация, включително и обектите на
прехвърлителите в срок до 01.1***17г. Ищците
сочат, че съгласно т.4 от нотариалния акт е предвидена санкция, съгласно която,
при неизпълнение в срок на задължението си по т.1, т.2 и т.3 от договора,
ответното дружество дължи неустойка в размер на 100 /сто/ лева за всеки ден
забава. Така формираната неустойка била предвидена за срок от шест месеца, след
което прехвърлителите имали право да развалят договора и да претендират
неустойка в размер на 75000 /седемдесет и пет хиляди/ евро. Твърди се, че към
настоящият момент, процесната жилищна сграда не е въведена в експлоатация, не е
довършена до степен да бъде подписан поне Акт 15 и обектите на молителите не са
предадени с приемо-предавателен протокол, предвиден в клаузите на договора.
Иска се от съда да осъди „В.Б.Г." ВООД с ЕИК **** да заплати на ищците Д.Н.Б. с ЕГН **********, Р.Н.Н. с
ЕГН ********** и Р.Н.Н. с ЕГН **********, сумата от 13 400
/тринадесет хиляди и четиристотин/ лева, представляваща частичен иск
от договорената в т.4 от договора за прехвърляне на недвижими имоти срещу
задължение за довършителни работи и въвеждане в експлоатация, обективиран в
нотариален акт No 28,t.XV, рег.№
*6809, дело № 2655/2016 година на нотариус С.А., рег.№ ***по регистъра на
Нотариалната камара, с район на действие РС-Н. НЕУСТОЙКА, цялата в размер на 21 100 ( двадесет и една хиляди и
сто) лева, формирана за периода от 02.1***17 година до 30.06.2018
година и дължима поради неизпълнение от ответното дружество на поетото му
договорно задължение, в срок до 01.1***17г. да е завършило строителството на
сградата, която следва да бъде изградена в ПИ с идентификатор **** по КК на КР
на с.Р. и самостоятелните обекти на прехвърлителите в съответната степен на
завършеност, описана подробно в акта и да снабди строежа с Удостоверение за
въвеждане в експлоатация, ведно със законната лихва върху претендиралата
сума, начиная от датата на подаване на исковата молба – 03.07.2018г. до
окончателното й изплащане. Представят писмени доказателства. Молят да им бъде
издадено съдебно удостоверение, което да им послужи пред Община Н. за
снабдяване с друго, от което да е видно подадено ли е и ако е подадено – на коя
дата, искане до Гл.архитект на Община Н. за въвеждане в експлоатация на обект
„Жилищна сграда за сезонно ползване” в УПИ ** – ***, кв.** по плана на с.Р.,
общ.Н., за което по КККР на с.Р. е отреден идентификатор № ****.2. Претендират
присъждане на заплатените по делото разноски.
Предявени са кумулативно съединени искове с правно основание чл.92 и чл.86 от ЗЗД.
В срока по чл.131 ГПК ответното дружество е
депозирало писмен отговор на исковата молба, с който оспорват изцяло заявената
претенция по основание и размер, като считат, че искът е неоснователен и
недоказан. Независимо от това навеждат възражения за нередовност на исковата
молба, като сочат, че процесният частичен иск за неустойка следва да бъде
темпорално определен от ищците, т.е. да бъде посочено за кой конкретен период
се претендира сумата от 13400 лева, при условие, че е посочен период за пълния
размер на претенцията - 02.1***17 - 30.06.2018г. Предвид на това молят съда да
остави исковата молба без движение и да задължи ищците, да уточнят конкретният
период на забава от 134 дни, който формира частичната искова претенция.
На следващо място, ответната страна излага
възражение за наличие на обективна невъзможност за изпълнение. В тази връзка
сочат, че след датата на сключване на процесният договор (23.1***16 г.), през
част от периода м.1***16г. - 31.03.2017г., както и м.11.2017г. - 28.0***18г.,
ответникът не е имал технологичната възможност да извършва СМР, поради лоши
атмосферни (зимни) условия, които препятстват същите дейности. Твърдят, че
същото било констатирано от лицето, упражняващо независим строителен контрол -
„Прима консулт" ООД с ЕИК *********, за което били съставени Актове №10 за
спиране на строежа и Актове №11 - за възобновяване, съгласно изискванията на
Наредба №3/31.07.2003г. съставяне на актове и протоколи по време на
строителството. Същото можело да се установи и от справка за метереологичните
условия по същото време. Сочат, че не разполагат със същите актове, поради
което точният период от време на спиране строителството следвало да се установи
чрез изискване на актовете от съставителя им по реда на чл.192 от ГПК. Предвид
обстоятелството, че през периода на препятстване на извършване на СМР,
ответникът се е намирал в обективна невъзможност за изпълнение на договорените
работи, същите считат, че срока за изпълнението им - 01.1***17г. - следва да се
счита за удължен със периода на обективната невъзможност. Считат, че за
периодът на удължаването след 01.1***17 г. ответникът не е бил в забава за
изпълнение. На следващо място, ответникът сочи, че поземленият имот, в който е
процесната сграда, попада в зона „Б", съгласно ЗУЧК. Предвид това, извършването
на процесиите СМР попадало в забраната на чл.15 от ЗУЧК - от 15 май до 01
октомври. С оглед наличието на нормативна забрана, същата се явявала обективна
пречка в периода 15 май - 01 октомври всяка година да се извършват договорените
процесни СМР. Предвид това считат, че срокът за изпълнение на същите спира да
тече в този период и крайният срок съответно се удължава със същия (138 дни –
от 15.05. до 30.09. вкл.). Предвид на това, ответникът твърди, че за 2017 г.,
освен със спирането на СМР поради лоши атмосферни условия, срокът за изпълнение
се удължавал и с още 138 дни (след крайния срок 01.1***17г.). В допълнение и
предвид удължения срок за изпълнение, същият обхващал и периода 15.05 - 30.09.
вкл., но за 2018г., т.е. срокът за изпълнение изтичал след 30.09.2018г., поради
което ответникът не бил в забава.
Относно въвеждането на процесната сграда в
експлоатация, ответната страна сочи, че за целите на и към момента на издаване
на разрешение за строеж, ВиК дружеството е съгласувало и предвидило присъединяване
към уличен водопровод и канализация откъм ул."З.", с.Р.. Дори към
днешна дата, обаче, въпросните водопровод и канализация не били изградени -
нито от община Н., нито от ВиК дружеството. Предвид това, ВиК дружеството не
можело да присъедини сградата, съгласно съгласуваното, поради което за сградата
не можело да бъде получено разрешение за въвеждане в експлоатация. Ответникът твърди,
че активно работел в посока на разрешаване на този проблем, но
инфраструктурната инвестиция за изграждане на въпросните външни ВиК връзки не
било негово задължение, нито било по възможностите му. Независимо от това,
ответникът твърди, че процесната сграда е завършена в степен да бъде ползвана
от ищците, в това число и обектите на ищците. Сочи, че ап.*** е обитаван и
ползван от ищците още от 2014г. Наред с това твърди, че ищците са продали част от
обектите си на трети лица - Апартамент ***, продаден на 06.06.2017г., а
апартамент *** - на 14.0***18г., които са били довършени и годни за обитаване.
Независимо от горното, ответната страна
излага възражения за недействителност (нищожност) на клаузата за неустойка, тъй
като същата противоречала на добрите нрави. Сочи се, че уговорката за неустойка
за забава била приета като неограничена във времето и независимо от причините
за забава. Тази формулировка, според ответника поставяла клаузата във функция
извън обезщетителната и не съответствала на целта й. Кумулирането на безкраен
период на начисляване на неустойката, игнорирайки каквито и да са причини за
забавата, създавала възможност за неоснователно обогатяване на ищците, извън
компенсаторната цел за действителните вреди. С оглед на това, ответната страна
счита, че клаузата за неустойка е нищожна на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД,
поради противоречие с добрите нрави.
На последно място, ответникът счита, че определената
неустойка в размер на 100 /сто/ лева на ден не се дължи в пълен размер. Сочи,
че същата е формулирана, като дължима за неизпълнение на задължението за
довършване на всички обекти на ищците до 01.1***17г., но два от обектите
- ап.*** - е продаден преди изтичане на договорния срок (на 06.06.2017г.), а
другият апартамент - 76 дни след крайния срок (01.1***17г-14.0***18 г.).
Предвид това считат, че вредите на ищците са намалени, предвид намаляване на
собствеността им, съответно неустойката следвало да се приеме редуцирана спрямо
намалената площ на собствеността на ищците. Предвид гореизложеното се моли съда
да отхвърли иска, като неоснователен и недоказан, респ. да го отхвърли
частично, предвид направеното от ищците разпореждане с част от обектите им.
Представят писмени доказателства. Правят искане за допускане на двама свидетели
до разпит при режим на довеждане, с показанията на които ще установяват
обстоятелства свързани със завършеността на сградата и обитаването на ап.*** от
ищците. Наред с това молят съда да допусне изготвянето на съдебно-техническа
експертиза, вещото лице по която да отговори на поставените в отговора въпроси.
На последн място молят съда на основание чл.192 от ГПК да бъдат изискани от
консултанта, упражняващ независим надзор на строителството на процесната сграда
– „Прима консулт” ООД с ЕИК *********, всички актови обр.10 и обр.11 за периода
23.1***16г. /сключване на процесния договор/ - 30.06.2018г. /крайната дата на
претендирания от ищеца период на забава/. Също претендират присъждане на
заплатените по делото разноски.
В съдебно заседание процесуалният
представител на ищците поддържа изцяло заявените
претенции против ответното дружество.
Процесуалният представител на
ответната страна оспорва исковите претенции и поддържа подадения от тях писмен
отговор на исковата молба. Представя писмени доказателства. Ангажира гласни
доказателства и съдебно-техническа експертиза. Също претендира присъждане на
заплатените по делото разноски.
Съдът намира, че депозираната искова молба е процесуално
допустима – подадена е от лица с правен интерес, пред надлежния орган и съдържа
изискуемите по закон реквизити.
След съвкупна преценка на доказателствата по
делото, и като съобрази становищата на страните и приложимия закон,
съдът прие следното от фактическа и правна страна:
От представеният по делото нотариален акт
за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за проектиране и строителство №
*97, том ХХ, рег.№ *7905, дело № 3900 от 21.1***12г. на Нотариус с рег.№ ***на
НК, с район на действие – РС-Н. /л.10-13 вкл./ се установява, че Недялко Радев Н.,
като собственик на поземлен имот с идентификатор ****, с административен адрес:
с.Р., общ.Н., обл.Б., ул.“К.“ № *, е учредил
право на строеж на „В.Б.Г.“ ООД с ЕИК ****, за изграждането на
самостоятелни обекти, подробно описани в пункт четвърти от договора, в
предвидената за изграждане на гореописания поземлен имот жилищна сграда, срещу задължение на приемателя „В.Б.Г.“
ООД изцяло със свои средства, труд и материали
да проектира и изгради в степен на завършеност „до ключ“, предвидената за
изграждане в гореописания поземлен имот жилищна сграда, в следните срокове:
Получаване на строително разрешение – до 31.01.2013г.; груб строеж с Акт № *4 –
до 30.06.2013г.; Окончателно завършване и внасяне на документи за Удостоверение
за въвеждане в експлоатация – до 15.05.2014г. При неизпълнение в горепосочените
срокове, страните са уговорили неустойка. Съгласно т.11 от нотариалния акт, на
основание чл.19 от ЗЗД, Учредителят Недялко Н. се е задължил да прехвърли на
приобретателя „В.Б.Г.“ ООД в едномесечен срок от получаването на Акт-Образец
14, собствеността върху 70 % идеални части от Поземления имот, подробно описан
в договора.
С нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти срещу
задължение за довършителни работи и въвеждане в експлоатация № 28, том ХV, рег.№
*6809, дело № 2655 от 23.1***16г. на Нотариус с рег.№ ***на НК, с район на
действие – РС-Н. /л.5-8 вкл./, Трайко Атанасов Богданов и ищците Д.Н.Б., Р.Н.Н.
и Р.Н.Н. са прехвърлили на „В.Б.Г.“
ЕООД с ЕИК **** - 7/10 /седем десети/
идеални части от ПИ с идентификатор ****, с административен адрес: с.Р.,
общ.Н., обл.Б., ул.“К.“ № *, ведно с
описаните в договора самостоятелни обекти – гаражи, разположени на минус първи етаж в изградената в имота
Сграда с идентификатор ****.2, срещу
задължение на приобретателя „В.Б.Г.“ ЕООД да извърши за своя сметка труд и материали довършителни строително-монтажни работи на сграда с идентификатор ****.2,
подробно описани в договора и срещу
задължение на приобретателя „В.Б.Г.“ ЕООД да въведе горепосочената сграда в експлоатация, включително и
обектите на прехвърлителите в срок до
01.1***17г. и срещу поето задължение от дружеството-приобретател да заплаща
ежемесечно на прехвърлителите сумата в размер на 200 /двеста/ лева на всяко
първо число на текущия месец до завършване и предаване с приемо-предавателен
протокол на прехвърлителите на собствените им самостоятелни обекти в сградата в
посочената в договора степен на завършеност. При неизпълнение на задълженията
по договора, страните са уговорили неустойка, дължима от „В.Б.Г.“ ЕООД на
прехвърлителите в размер на 100 /сто/ лева за всеки ден забава.
Неизпълнението на задължението от страна на „В.Б.Г.“ ЕООД за
довършване строителството на сградата в
ПИ с идентификатор **** по КК на КР на с.Р. и самостоятелните обекти на
прехвърлителите в съответната степен на завършеност и снабдяването на строежа с
Удостоверение за въвеждане в експлоатация в
уговорения между страните срок – до 01.1***17г., е обосновано правния интерес у
ищците да поискат от съда да постанови решение, с което да осъди ответното
дружество да им заплати частично сумата в размер на 13 400
/тринадесет хиляди и четиристотин/ лева, представляваща договорената в
т.4 от договора за прехвърляне на недвижими имоти срещу задължение за
довършителни работи и въвеждане в експлоатация, обективиран в нотариален
акт № **, том **, рег.№ ***, дело № ****г
на нотариус С.А., рег.№ ***на НК, с район на действие РС-Н. НЕУСТОЙКА, цялата в размер на 21 100 ( двадесет и една хиляди и
сто) лева, за периода от 02.1***17г. до 30.06.2018 г., ведно със
законната лихва върху претендиралата сума, начиная от датата на подаване на
исковата молба – 03.07.2018г. до окончателното й изплащане.
С протоколно определение от
09.11.2018г., съдът прие за безспорно
установено по делото, че за процесната сграда не е издаден Акт № *6 и не е
предприета процедура по въвеждане на сградата в експлоатация. Като основна
причина за това, ответната страна сочи липсата на изградена улична битова
канализация, към която да се включат отпадните битови води от процесната
сграда, изграждането на която твърдят, че не е тяхно задължение. На следващо
място навеждат възражения за изключващи вината им събития по смисъла на чл.81,
ал.1 от ЗЗД, а именно – наложената строителна забрана от 15 май до 01 октомври
всяка година, поради попадане на процесната сграда в зона „Б“ съгласно ЗУЧК и
лоши атмосферни условия през зимните месеци, които препятствали строителните
дейности.
От показанията на водения от ответната
страна свидетел Д.Д./л.80-гръб – л.81 вкл./ се установява, че към настоящият
момент процесната сграда има изолация, мазилка, дограма, покрива е завършен,
боядисана е отвън и отвътре, общите части до петия етаж са довършени изцяло,
като етажите са шест. Асансьорът е монтиран през 2018г., но не е пуснат в
експлоатация, повечето апартаменти са завършени до ключ. Сградата е електро- и
водоснабдена.
От заключението на вещото лице,
изготвило допуснатата по делото съдебно-техническа експертиза се установява, че
към датата на огледа, по проект е изпълнено сградното водопроводно отклонение,
но не е изпълнено сградното канализационно отклонение, съгласно одобрения
проект. В тази връзка вещото лице сочи, че към датата на съгласуване на
инвестиционния проект, част ВК от „ВиК“ ЕАД-Б. и към настоящият момент, по ул.“К.“
в участъка пред УПИ ****, кв.** по плана на с.Р., няма изградена улична битова
канализация. Според вещото лице, за включването на отпадните битови води от
новопостроената процесна сграда в УПИ ****, кв.** по плана на с.Р. в уличната
битова канализация до ул.З. следва да се изготви допълнително проект част ВК –
външни връзки /СТЕ – 99-103 вкл./.
При така установената
фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
Съгласно чл. 92 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват. За да бъде ангажирана отговорността на ответната
страна на основание цитираната законова разпоредба, е необходимо да са налице
следните предпоставки: да съществува задължение, това задължение да не е
изпълнено, неустойката да е уговорена между страните по договора. В случая
безспорно е налице договорно задължение на приобретателя „В.Б.Г.“ ЕООД в срок
до 01.1***17г. да извърши за своя сметка труд и материали довършителни СМР на
процесната сграда и да я въведе в експлоатация, което не е било изпълнено.
Уговорена е била неустойка за забавено изпълнение на това задължение в размер
на 100 /сто/ лева за всеки ден забава. За да е налице обаче основание за
плащане на претендираната неустойка следва да бъде извършена преценка дали в
процесния период /02.1***17г. – 30.06.2018г./ ответникът е в забава и дали са
налице обстоятелства, изключващи или намаляващи неговата отговорност, съгласно
чл.81 и чл.83 ЗЗД. От приетото по делото заключение на вещото лице Р.И., което
съдът кредитира като пълно и обективно изготвено, е установено че към датата на
съгласуване на инвестиционния проект, част ВК от „ВиК“ ЕАД-Б. и към настоящият
момент, по ул.“К.“ в участъка пред УПИ ****, кв.** по плана на с.Р., няма
изградена улична битова канализация, към която да се включат отпадъчните битови
води от процесната сграда и към датата на огледа – 07.1***18г. не е съставен
Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /Образец 15,
Приложение № *5 към чл.7, ал.3, т.15 от Наредба № 3/.
Основният въпрос по делото е - кой е бил длъжен да изгради
процесната улична битова канализация. Тъй като водопроводът и каналът са
съоръжения на техническата инфраструктура в урбанизирана територия, каквато в
случая е територията на с.Р., общ.Н., според чл.64, ал.3 от ЗУТ те се
изграждат от и за сметка на държавата, общината или експлоатационните
дружества. Смисълът на тази разпоредба е, че когато обектите са разположени в
държавна собственост или касаят държавни обекти, съоръженията трябва да бъдат
изградени от държавата и са нейна собственост; когато се намират в общинска
собственост или касаят общински обекти, тези съоръжения трябва да бъдат
изградени от общината и остават нейна собственост; а сред задълженията на
експлоатационните дружества е да изградят тези обекти, които са им необходими
за изпълнение на нормативно възложените им функции и ще станат тяхна
собственост. От съдържанието на цитираната разпоредба се налага по еднозначен
начин извода, че задължението за изграждане на уличния водопровод и уличен
канал, като част от техническата инфраструктура, не е било задължение на ответното
дружество.
След като изводът за това, че задължението не е лежало върху ответника,
отговор следва да намери единствено въпроса - от кой е следвало да се изгради уличната
битова канализация – доколкото нормата посочва три вида правни субекта на това
задължение – държава, община или експлоатационно дружество. Съгласно чл.19,
ал.1, т.4 от Закона за водите, в редакцията й действала към датата на
възникване на процесните отношения (ДВ, бр. 47 от 2009 г., в сила от 23.06.2009
г.), публична общинска собственост са водностопанските системи и
съоръжения на територията на общината с изключение на тези, които са включени в
имуществото на търговски дружества различни от ВиК операторите с държавно и/или
общинско участие в капитала или на сдружения за напояване и които се изграждат
със средства или с кредити на търговските дружества или на сдруженията за
напояване, в това число по б.“б“ уличните канализационни мрежи и дъждоприемните
шахти в урбанизираните територии и отвеждащите канализационни колектори с
прилежащите им съоръжения и пречиствателните станции и съоръженията за
отпадъчни води, които обслужват потребителите на територията на общината, с
изключение на тези по чл. 13, ал. 1, т. 7. Така посочената разпоредба от
една страна въвежда общото правило, че уличния водопровод и уличния канал в
населеното място е публична общинска собственост, а от друга страна затвърждава
извода, че титуляр на правото на собственост е Общината, след като не е налице
предвиденото изключение те да са включени в капитала на търговското дружество
(включително и на ВиК операторите). Според тази норма, водопроводите и каналите
са общинска собственост, дори когато са включени в имуществото на ВиК оператори
с държавно/общинско участие. Горното тълкувано в светлината на чл.19 от ЗВ
налага извода, че уличните водопроводи и канали остават публична общинска
собственост, дори когато се експлоатират от ВиК оператор с държавно участие в
капитала. Паралелно с казаното, според §7, ал.1, т.7 от ППЗМСМА общинска
собственост са мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура на
водоснабдителната и канализационната система, които обслужват съответната
община и не са включени в уставния фонд на търговско дружество.
По делото не се твърди и не се представят доказателства за това
Общината да е учредила вещни права – право на строеж или сервитут на
търговското дружество „ВиК ЕООД-Б.. Законодателството възлага „ВиК” ЕООД да извършва
дейност по доставка на питейна вода и отвеждане на отпадни води, но не му
възлага изграждането на елементи от ВиК мрежата за своя сметка. Изграждането на
такива съоръжения в населените места е за сметка на Общината, която става техен
собственик. След като процесните съоръжения са публична общинска собственост,
задължение на титуляра на вещното право, а именно Общината, е било да ги
изгради.
Неизпълнението от страна на Община Н. да изгради уличната битова
канализация в участъка пред УПИ ****, кв.** по плана на с.Р. обаче не
освобождава от задължение ответното дружество „В.Б.Г.“ ЕООД да изгради същата,
за да въведе процесната сграда в експлоатация, каквото задължение е поела към
ищците, като впоследствие претендира вложените от него средства от Общината. От
изготвеното по делото заключение на СТЕ се установява, че частен инвеститор е
изградил уличния водопровод, към който е включено водопроводно отклонение от
процесната сграда. Уличната битова канализация, изградена от частния инвеститор
обаче е била изградена до осовото кръстовище на ул.“К.“ и ул.“З.“, което не е
позволило включването на отпадните води от процесната сграда в същото. С оглед
на това вещото лице е дало заключение, че за включването на отпадните битови
води от новопостроената процесна сграда в уличната битова канализация до ул.З.
следва да се изготви допълнителен проект част ВК-външни връзки. Видно от
обясненията на вещото лице, дадени в открито съдебно заседание /л.116-гръб –
л.117 вкл./, в обяснителната записка, изготвена от „В.Б.Г.“ ЕООД било отразено,
че в двата парцела – първи и ХІІ /ХІІ на ищците/ се изгражда битова
канализация, което не отговаряло на действителността, тъй като такава не била
изградена още към момента на изготвяне на ВиК проекта за процесната сграда,
респективно към момента на сключване на предварителния договор за
присъединяване към ВиК системи /л.107-л.113 вкл./. Изводът, който се налага е,
че „В.Б.Г.“ ЕООД е следвало, като длъжник по сделка, която за него е търговска,
да действа с грижата на добрия търговец, както повелява разпоредбата на чл.302
от ТЗ. Като не е сторило
това, ответното дружество само се е поставило в положение да търпи
неблагоприятни последици от невъзможността да изпълни задължението си за
въвеждане на процесната сграда в експлоатация поради липсата на улична
канализация, към която да заусти отпадните води от сградата. Ето защо, съдът
счита, че задължение на ответното дружество е да изготви допълнително проект
част ВК-външни връзки, каквото задължение е поело още със сключването на
договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за проектиране и
строителство от 21.1***12г. /10-13 вкл./.
Неоснователни са и останалите направените от ответника възражения
по чл.81 от ЗЗД за наложената строителна забрана от 15 май до 01 октомври всяка
година, поради попадане на процесната сграда в зона „Б“ съгласно ЗУЧК и лоши
атмосферни условия през зимните месеци, които препятствали строителните
дейности. В процесният случай, от търговеца- ответник е можело обосновано да се
очаква, че като се задължава да довърши една сграда в груб строеж за срок от една
година в конкретния интервал, считано от подписването на договора от 23.1***16г.
/л.5 - л.8 вкл./, и като носител на специални знания в областта на
строителството, е можел отнапред да съобрази наличието на забрана за строителни
дейности в периода от 15 май до 01 октомври всяка година, както и зимният
период, в който се предполага, че е възможно лошите атмосферни условия да
препятстват извършването на СМР. В тази връзка съдът не кредитира представените
по делото шест броя Актове-Образец 10 и шест броя Актове-Образец 11, както и
писма с изх.№ *86 от 26.09.2018г. и № *93 от 01.10.2018г. на НИМХ-филиал Варна,
ведно с приложени към последните две справки относно минималните температури на
въздуха, снежна покривка и измерени количества валежи. Горепосочените от
ответното дружество събития, нямат белезите и на непреодолима сила по смисъла
на чл.306, ал.2 от ТЗ. Напротив, ответникът е можел да организира работата си
така, че да спази уговорения с ищците краен срок за предаване на жилищната
сграда със съответното разрешение за експлоатация.
Предвид гореизложеното, съдът счита, че са налице основания за
ангажиране виновната отговорност на В.Б.Г.“ ЕООД за неизпълнение на
задължението им за довършване на процесната сграда и въвеждането й в експлоатация
в уговорения между страните срок, обезпечена в случая с неустоечната клауза по
т.4 от сключения между страните договор от 23.1***16г. /л.5-л.8 вкл./.
По направените от ответника възражения за нищожност на клаузата за
неустойка, като противоречаща на добрите нрави, за да се произнесе, съдът
съобрази:
С оглед т.4 от процесния договор, ищецът претендира неустойка за
забава в размер на 100 /сто/ лева за всеки просрочен ден. В случай, че забавата
продължи повече от шест месеца, прехвърлителите-ищци имат право да развалят
договора, като в този случай приобретателят-ответник се задължава да им заплати
неустойка в размер на 75000 евро /седемдесет и пет хиляди/ евро. Следва да се има
предвид, че неустойката изпълнява няколко основни функции – обезпечителна,
обезщетителна, а по волята на страните може да изпълнява и наказателна или
санкционна функция. Съгласно ТР 1/2010 по т.дело 1/2009г неустоечната
клауза би могла да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е
уговорена излиза извън присъщите й функции - обезпечителна, обезщетителна и
санкционна. Прекомерността на неустойката не я прави нищожна поради
накърняване на добрите нрави. В съдебната практика се приема, че липсата
на краен предел, до който неустойката може да се начислява, не води до нейната
нищожност, ако тя съответства на императивните норми на закона и на добрите
нрави, в частност на принципа за справедливост и добросъвестност в гражданските
и търговски правоотношения. Преценката за нищожност на клаузата за неустойка
следва да се извършва към момента на сключване на договора за всеки
конкретен случай.
В настоящият случай уговореният между страните размер на
неустойката за забава, като дължимата сума за всеки ден от забавата не противоречи
на добрите нрави, поради което не може да се направи извод за
нищожност. Ирелевантна за тази преценка е прекомерността на мораторната
неустойка спрямо неизпълненото основно задължение на приобретателя по договора,
към момента на неизпълнението. В случая, клаузата обективирана в т.4 от
договора за прехвърляне на недвижими имоти срещу задължение за довършителни
работи и въвеждане в експлоатация /л.5-л.8 вкл./, според която при неизпълнение
на задълженията по договора „В.Б.Г.“ ЕООД дължи на прехвърлителите – ищци неустойка
в размер на 100 лева за всеки просрочен ден, не може да се приеме за нищожна,
на основание чл.26,
ал.1 от ЗЗД, като
противоречаща на добрите нрави, независимо от липсата на краен момент за
начисляване, доколкото целта на същата не накърнява моралните норми.
Така уговорената обаче неустойка за забава съдът счита за
прекомерна такава. При тълкуване на действителната обща воля на страните по
спора, обективирана в горепосочената неустоечна клауза, се налага
констатацията, че сумата от 100 лева за всеки ден забава е била предвидена да
обезщети вреди на тримата прехвърлители на недвижими имоти от забава в
изпълнението на задължението на ответното дружество да им предаде жилищната
сграда в завършен вид със съответното разрешение за експлоатация, не по-късно
от датата 01.1***17г. Съгласно Решение № 65 от 14.04.2009 г. на ВКС по т.
д. № 589/2008 г., II т. о., ТК, когато следва да се приложи правилото
на чл.92, ал.2 ЗЗД, преценката следва да се прави при всеки конкретен
случай, като намаляването трябва да става с оглед съотношението на
действителния размер на дължимата неустойка с претърпените вреди, но във всички
случаи неустойката не трябва да се свежда до размера на вредите. Освен
обезпечителна и обезщетителна функция, не на последно място неустойката
изпълнява и наказателна функция, тъй като кредиторът е в правото си да
претендира неустойка и когато вреди изобщо не са настъпили, или не са настъпили
в предвидения размер. С оглед приетото по – горе в задължителната за съдилищата
съдебна практика, съдът счита, че от събраните по делото доказателства,
преценени в тяхната съвкупност, във връзка едно с друго и с оглед твърденията
на страните, се установява прекомерност на уговорения размер на неустойка за
забава. Както се установи от показанията на свид.Динев и от заключението
по СТЕ, към настоящият момент процесната сграда е електрифицирана, като има
подписан постоянен договор с ЕВН и е водоснабдена, и се обитава. Осигурено е и
отвеждането на отпадните води, макар и не по проект. Следва да се има предвид и
обстоятелството, че с договора от 23.1***16г., приемателят „В.Б.Г.“ ЕООД са се
задължили да заплащат ежемесечно на прехвърлителите сумата в размер на 200
/двеста/ лева на всяко първо число на текущия месец до завършване и предаване с
приемо-предавателен протокол на прехвърлителите на собствените им самостоятелни
обекти в сградата, в посочената в договора степен на завършеност, което по
своему има характер на обезщетение за забавено изпълнение.
Съобразно изложеното, настоящата инстанция приема, че следва да
намали претендираната неустойка до размера на 60 /шестдесет/ лева за всеки
просрочен ден. Така се получава дължима неустойка общо в размер на 12 660
лева за процесния период от 02.1***17г. до 30.06.2018г. В този размер
съдът счита, че неустойката ще обезщети ищците в пълен размер за претърпените
от тях вреди и ще изпълни и наказателната си функция спрямо длъжника. По-висок
размер на неустойката над 12 660 лева би довела до неоснователно обогатяване на
прехвърлителите, което противоречи на основен принцип в правото, поради което е
въведено и правилото на чл.92,
ал.2 ЗЗД.
Предвид гореизложеното съдът счита за основателен исковата
претенция за неустойка за забава за основателна до размера на 12 660 лева, като
в тази част искът следва да бъде уважен. За разликата над сумата от 12 660 лева
до претендираният размер от 13 400 лева, предявен частично от цялата сума
в размер на 21 100 лева, искът следва да се отхвърли, поради намаляване,
като прекомерен.
Тъй като неустойката представлява уговорено отнапред парично
обезщетение за неизпълнение на друго по естество задължение, върху нейният
размер се дължи лихва за забава на основание чл.86, ал.1 от ЗЗД, в случая
от датата на подаване на исковата молба. С оглед на това, съдът намира за
основателна акцесорната претенция за лихви върху уважения размер на
главницата от 12 660 лева, считано от датата на подаване на исковата молба
– 03.07.2018г. до окончателното изплащане на вземането.
Предвид изхода на делото и съгласно чл.78, ал.1 ГПК в тежест на ответното
дружество следва да се възложат заплатените от ищците разноски общо в размер на
1309 лева /хиляда триста и девет лева/, включващи заплатена държавна такса и
адвокатско възнаграждение, съразмерно с уважената част от иска. На основание
чл.78, ал.3 от ГПК, на ответното дружество също се дължат заплатените по делото
разноски общо в размер на 84 лева /осемдесет и четири лева/, включващи
заплатено възнаграждение за вещо лице и адвокатско възнаграждение, съразмерно с
отхвърлената част от иска. Направеното от процесуалния представител на ищците
възражение за прекомерност на претендираното от ответника адвокатско
възнаграждение, съдът намира за неоснователно с оглед размера на предявения иск
за неустойка.
Мотивиран от горното, Н.ският районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „В.Б.Г.” с ЕИК ****,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя И.М.А. да заплатят на Д.Н.Б. с ЕГН **********,
с адрес: ***, Р.Н.Н. с ЕГН **********, с адрес: *** и Р.Н.Н. с ЕГН **********,
с адрес: ***, всички със съдебен адрес:***
/чрез адв.Т.И./, сумата в размер на 12 660 лева
/дванадесет хиляди шестстотин и шестдесет лева/, представляваща неустойка по т.4 от Нотариален
акт № **, том **, рег.№ ***, дело № ****г
на нотариус С.А., рег.№ ***на НК, с район на действие РС-Н. за прехвърляне на недвижими
имоти срещу задължение за довършителни работи и въвеждане в експлоатация, за периода от 02.1***17г. до 30.06.2018г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване
на исковата молба – 03.07.2018г. до окончателното изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ претенцията над уважения
размер от 12 660 лева до претендирания такъв от 13 400 лева
/тринадесет хиляди и четиристотин лева/, предявен частично от цялата сума в
размер на 21 100 лева.
ОСЪЖДА „В.Б.Г.” с ЕИК ****,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя И.М.А. да заплатят на Д.Н.Б. с ЕГН **********,
с адрес: ***, Р.Н.Н. с ЕГН **********, с адрес: *** и Р.Н.Н. с ЕГН **********,
с адрес: ***, всички със съдебен адрес:***
/чрез адв.Т.И./, сумата общо в размер на 1309 лева /хиляда
триста и девет лева/, представляващи заплатени по делото разноски, съразмерно с
уважената част от иска.
ОСЪЖДА Д.Н.Б. с ЕГН **********,
с адрес: ***, Р.Н.Н. с ЕГН **********, с адрес: *** и Р.Н.Н. с ЕГН **********,
с адрес: ***, всички със съдебен адрес:***
/чрез адв.Т.И./, да заплатят на „В.Б.Г.”
с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителя И.М.А., сумата общо в размер на 84 лева /осемдесет и
четири лева/, представляващи заплатени по делото разноски, съразмерно с
отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на обжалване с въвзивна жалба в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните пред Окръжен съд-гр.Б..
РАЙОНЕН СЪДИЯ: