Р Е Ш
Е Н И Е
№……..
гр.Д., **.06.**15г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Д. РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХХІ-ви състав, в публичното заседание, проведено на двадесет и осми май две хиляди и петнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: МИРОСЛАВА НЕДЕЛЧЕВА
при секретаря С.Б., като разгледа докладваното от съдия М. Неделчева гр. д. №**57/**13 год. по описа на Районен съд гр. Д., ХХІ състав, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по предявени от Р.Д.К. с ЕГН **********
***, чрез упълномощения адв. М.Д.Я. от АК гр.Д. срещу С.Д.С., ЕГН **********,***
и С.К.П.,
ЕГН **********, с адрес за призоваване: ** в гр.В., в условията на обективно евентуално съединяване, искове за прогласяване нищожността на
договор за покупко-продажба, обективиран в НА № **, **, рег. № **, дело № ** от 15.10.**г. на нотариус М.С.,*** действие РС-Д.,
сключен между Р.Д.К. с ЕГН ********** и С.К.П., ЕГН **********, в качеството им на продавачи и С.Д.С., ЕГН **********, в качеството на купувач, по време на ** на
ищцата и втория ответник, с предмет: недвижим имоти, представляващи жилище в гр. Д., ул.
„**” № **, представляващо ** етаж в ** част на многофамилна ** сграда с
идентификатор **, заедно с ¼ идеална част от таванското помещение,
стълбище и общи части на сградата; Магазин
за хранителни стоки със склад /**/ в гр. Д., ул. „**” **, **;
Дворно място с площ от 141.50
кв.м., в идеални части от имот № ** в гр. Д., ул. „**” № **, придобити по силата на нотариален акт № **,
том **, н.д. № **/** г. на СВ гр. Д. и разрешения за строеж и преустройство,
както и незастроено дворно място в
гр. Д., ж.к. „**”, ул. „**” № ** с площ от 332,00 кв. м.,
представляващо поземлен имот №**, до размера на ½ ид. ч. - квотата
на ищцата в гореизброените имоти,
поради липса на надлежно учредена представителна власт и липса на съгласие, на основание чл.**, ал.2 от ЗЗД във вр. чл.26, ал.2,
предложение второ от ЗЗД, в
условията на евентуалност, поради договаряне от пълномощника във вреда на
представлявания, както и поради противоречие с добрите нрави, с оглед
нееквивалентност на престациите, на основание чл.40 от ЗЗД
във вр. чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД, а също и ревандикационен иск с правно
основание чл.108 от ЗС – предаване
владението на ищцата върху цитираните недвижими имоти и искане по чл.537, ал.2
от ГПК - за отмяна на визирания по-горе нотариален акт от 15.10.**11г.
В исковата молба се твърди, че ищцата и ответника С.К.П. са бивши **, като сключеният
между тях ** е бил прекратен с **, поради дълбокото и непоправимо разстройство
на **, съгласно решение по ГД №**/**11г. по описа на ДРС. С пълномощно с рег. № **/13.08.** г., заверено
пред нотариус Ю.К., вписана в регистъра на
нотариалната камара под №**, с район на действие ДРС, ищцата е упълномощила С.К.П. да я представлява пред всички
лица, организации и учреждения в страната и да извършва разпоредителни действия
– продажба, замяна, дарение, доброволна делба, ипотека, като договаря с лица и
при условия, каквито намери за добре, досежно придобитите по време на **
недвижими имоти, а именно: жилище в
гр. Д., ул. „**” № **, представляващо ** етаж в **
част на многофамилна ** сграда с идентификатор **, заедно с ¼ идеална
част от таванското помещение, стълбище и общи части на сградата; Магазин за хранителни стоки със склад /**/
в гр. Д., ул. „**” **, **; Дворно място с площ от 141.50 кв.м., в идеални части от имот № ** в гр. Д., ул. „**” № **,
придобити по силата на нотариален акт № **, том **, н.д. № **/** г. на
СВ гр. Д. и разрешения за строеж и преустройство, както и незастроено дворно място в гр. Д., ж.к. „**”,
ул. „**” № ** с площ от 332,00 кв. м., представляващо
поземлен имот №**, придобити с нотариален акт №**, **, н.д. №**/** г. на СВ гр.
Д..
В последствие, ищцата узнала, че на 15.10.** г. С.К. е
прехвърлил описаните недвижими имоти на С.Д.С., чрез
договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № **,
****, н.д. № **/** г. по описа на СВ гр. Д., на цена от 34 000 лева, а
данъчната оценка на всички имоти, общо е била в размер на 33 593,70 лева,
отделно от занижената продажна цена, в нотариалния акт не било конкретизирано
как и по какъв начин е била изплатена цената от купувача на продавача.
Ищцата сочи, че в пълномощното от 13.08.**г. не са конкретизирани и посочени необходимите
съществени условия на сделката по прехвърляне собствеността на имотите, така
например не била посочена продажна цена. Предвид липсата на съществени условия
по сделката в пълномощното, ищцата сочи, че покупко-продажбата не е учредила
представителна власт на пълномощника и на това основание сделките не са
породили действието си, тъй като са сключени от пълномощник, който не е
разполагал с представителна власт от продавача.
Ищцата твърди, че сключената сделка между С.К. и С. Д.С. е нищожна, тъй като е извършена от лице,
което в качеството на пълномощник на продавача Р.Д. не
е разполагало с представителна власт за това. Тази сделка била недействителна и
вещно правният ефект не е настъпил по прехвърлянето. В пълномощното не били
посочени имотите, вида на разпореждането, конкретните условия и цена.
Пълномощното било общо, като предоставянето на неограничена представителна
власт, вкл. правото упълномощеният: „да договаря при
каквито условия намери за добре” не изразявало волята на упълномощителя,
относно основните параметри на сделката и не представлявало израз на конкретно
упълномощаване.
Отделно от горните наведени твърдения, в ИМ се твърди,
че в пълномощното не било изрично направено волеизявление за сключване на
конкретния договор за покупко-продажба, не били очертани конкретните параметри
на сделката за покупко-продажба, продажната цена не била посочена, определена
или поне определяема за имотите, описани в пълномощното. Договорът за
покупко-продажба на имотите е бил сключен от лице, което е действало извън
пределите на дадената му представителна власт и без надлежно потвърждаване,
поради това и сделките следвало да се считат за недействителни.
Ищцата навежда и друго основание за недействителност,
а именно, че ответникът С.П. е
действал във вреда на представляваната Р.Д. П.. В случая се касаело за
нарушаване на добрите нрави, когато сключената сделка е във вреда на
представлявания. Неморално било пълномощникът да уговаря по-ниска цена на
продавания имот от действителната пазарна цена, макар наличието на воля на
упълномощителя било да се разпореди упълномощеното лице с имота, „както намери
за добре”. Тъй като с разпоредбата на чл. 40 от ЗЗД са защитавани интересите на
представлявания, когато представителят и третото лице са действали в негова
вреда с намерение да го увредят, то договорът не произвеждал действие за
представлявания.
В горния аспект, ищцата твърди, че извършените сделки
са нищожни и на основание чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД, поради
накърняване на добрите нрави. Тъй като посочената продажна цена в договора за
покупко-продажба е в размер на 34 000 лева, /при данъчни оценки на имотите
от 33593.70 лв./, ищцата счита, че е налице
нееквивалентност на насрещните престации по сделката, което именно представлява
противоречие на добрите нрави. Стойността на продадените имоти била значително
по-висока от уговорената в нотариалния акт, което безспорно увреждало интереса
на представляваната. Освен това, ответникът С.П. не е предал на Р.Д. половината от продажната цена, тъй като
продадените имоти са били придобити в режим на СИО.
Предвид изложеното, ищцата счита, че за нея е налице
правен интерес от завеждане на настоящия иск и моли съдът да прогласи за
нищожен на основание чл. **, ал.2 от
ЗЗД във вр. с чл. 26, ал.1 от ЗЗД договор за покупко-продажба на процесните четири недвижими имота,
обективиран в нотариален акт № **/** г., поради липса на съгласие и одобрение от
представлявания или при условията на евентуалност, поради договаряне във вреда
на представлявания, респ. поради накърняване на
добрите нрави до размера на ½ идеална част от имотите.
Ищцата е предявила и ревандикационен иск с правно
основание чл.108 от ЗС. Тъй като твърди, че не е
получила половината от продажната цена на имотите, моли владението върху
имотите да и бъде предадено на основание чл.108 от ЗС.
Ищцата моли на основание чл. 537, ал.2
от ГПК да се отмени нотариален акт № **, ****, н.д. № **/**
г. по описа на СВ гр. Д..
Ищцовата страна претендира и сторените по делото
съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК, ответникът С.К.П. е депозирал отговор по
исковата молба, в който твърди, че предявените искове са недопустими,
респективно, разгледани по същество -неоснователни. Ответникът не спори, че
действително с ищцата са били ** и че **ът им е
прекратен с **, съгласно решение № 88/21.06.** г. по
гр. дело № **/** г. по описа на ДРС.
С.К. твърди, че през лятото на **
г. той и Р.Д. са се прибрали от Ф. в Б. и са решили да
продадат недвижимите имоти, придобити в режим на СИО, защото са искали да се
установят трайно и постоянно в Р. Ф.. **те са намерили
купувач на имотите в лицето на ответника С.Д.С.. Уговорили
са цена, като на огледа и на преговорите с купувача е присъствала и ищцата Р.. Същата е била в течение на всички параметри на
разпоредителните сделки, при което **те отново са се
прибрали във Ф. и **та е направила пълномощно на
ответника, който се е върнал в Б., след като купувачът му се е обадил и му е
казал, че има готовност да плати цената на имотите и да изповядат сделката.
В началото на месец октомври ** г.
ответникът С.К. и купувачът С. Д.С.
са сключили сделката, оформена в нотариален акт № **, **, нот.
дело № **/** г. по описа на нотариус М.С..
Ответникът категорично оспорва твърдението на ищцата,
че е налице нищожност на горепосочения договор, поради липса на представителна
власт и на съгласие от страна на ищцата, тъй като Р.Д.
е знаела за предстоящите сделки, била е в течение на преговорите, на
уговорените цени на имотите, още повече, че след извършване на сделката в
6-месечния срок по чл.**, ал.4 от
СК същата не е оспорила по исков ред извършеното разпореждане с имотите.
Отделно от това, ответникът твърди, че ищцата е узнала
за разпореждането с недвижими имоти. На 02.12.**11г.,
по повод получено определение от ищцата по **о**ното дело №**/**11 г., по което
е било приложено и копие от нотариалния акт. В съдебно заседание, проведено на
08.03.** г. ищцата е присъствала лично, като
приемайки, че на 02.12.**11 г. Р.Д.
е получила определението, с което съдът е допуснал като доказателство по делото
и нотариален акт № **/** г., шест-месечният и срок за
оспорване на сделката е изтекъл на 02.06.** г., а
настоящата искова молба е депозирана в съда на 10.07.**13 г.
С оглед на гореизложеното, ответникът счита, че
исковата молба е недопустима, като депозирана след преклузивния срок по чл.**, ал.4 от СК.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът С.Д.С. също е депозирал отговор по исковата молба. Излага,
че предявените искове са недопустими. Липсвало правен интерес от водене на
делото, а преценени по същество, исковете били неоснователни. Ответникът С.
твърди, че не е налице нищожност на прехвърлителната сделка, поради липса на
съгласие. Правото на иск било погасено, поради изтичане на предвидения
6-месечен срок за неговото предявяване, съгласно чл. **, ал.4
от СК. Между двамата ** се твърди, че не е имало спор, относно елементите
на сделката: купувач, цена и имоти; че ищцата устно е заявила пред ответника С.
и е конкретизирала пълномощното, т.е. тя е била в течение на извършването на
разпоредителната сделка.
Производството по отношение на **я
предявен облигационен иск следва да бъде прекратено според ответника С., поради
настъпила преклузия. На следващо място ответникът счита, че исковете са
недопустими, тъй като ищцата не притежава съсобственост в процесните имоти,
техен изключителен собственик е бил продавачът С.К.П.. Ответникът
С. твърди, че продадените имоти са придобити, въз основа на лични, извънсемейни
средства на С.П. и че те не са в режим на СИО.
Ответникът отхвърля твърденията, че пълномощното е общо и не е учредило права
на упълномощителя да договаря от името на упълномощеното лице. Също така се
навеждат твърдения, че ако съдът приеме, че е налице порок в сделката, то да се
прецени опорочена ли е изцяло или тя е недействителна само до размера на
идеалната част на ищцата в недвижимите имоти. В случай, че се разгледа по
същество иска за нищожност на прехвърлителната сделка, на основание чл.40 от ЗЗД, то ответникът моли същият да се отхвърли като
неоснователен, тъй като била налице свобода на договаряне, изрично визирана в
пълномощното с израза: „при условия, каквито намери за добре”, досежно
сделките, които упълномощеното лице може да извършва. Не било споразумяване във
вреда на представлявания извършената сделка, тъй като била налице
представителна власт.
Досежно ревандикационния иск, ответникът моли същият
да бъде отхвърлен, като неоснователен, тъй като ищцата нямала собственически
права върху имотите.
От събраните по делото доказателства се
установява от фактическа страна следното:
Ищцата Р.Д. и ответникът С.К.
са бивши **. С влязло в сила Решение №88, том VІІ, стр.112 от 21.06.**г. по гр. д. №**/**г.
по описа на ДРС **ът им е прекратен.
По време на ** си /продължил от 17.01.**г. до 10.07.**г./ Р. К. и С. П. са придобили недвижими имоти, а именно: на 03.06.**г. **те са закупили жилище
в гр. Д., ул. „**” № **, представляващо ** етаж в **
част на многофамилна ** сграда с идентификатор **, заедно с ¼ идеална
част от таванското помещение, стълбище и общи части на сградата; гараж в гр. Д., ул. „**”
**, ** със застроена площ от 15.50 кв.м., представляващ самостоятелен
обект с идентификатор **, разположен в ПИ с идентификатор **; Дворно място с площ от 141.50 кв.м., в
идеални части от имот № ** в гр. Д., ул. „**” № **, придобити
по силата на нотариален акт № **, том **, н.д. № **/** г. на СВ гр. Д. /л.**/, а също така и закупено на 08.01.**г. незастроено дворно място в гр. Д., ж.к. „**”, ул. „**” № ** с площ от
332,00 кв. м., представляващо поземлен имот №**, видно от нот. акт №**, **,
дело №**/**г. по описа на СВ-Д. /л.**/. И в двата нотариални акта като купувачи
фигурират имената на С.К. и Р.Д..
По делото е представено на л.** пълномощно с нотариална заверка на подписите рег. №** от 13.08.**г. на нотариус Ю.Д. с което ищцата Р. Д. П. е упълномощила ** си С.к.П. да я представлява пред всички държавни, общински, административни, финансови и др. служби и институции, като от нейно име и за нейна сметка се разпореди /продаде, дари, замени и др./ с подробно индивидуализирани недвижими имоти, а именно: жилище в гр. Д., ул. „**” № **, представляващо ** етаж в ** част на многофамилна ** сграда с идентификатор **, заедно с ¼ идеална част от таванското помещение, стълбище и общи части на сградата; Магазин за хранителни стоки със склад /**/ в гр. Д., ул. „**” **, **; Дворно място с площ от 141.50 кв.м., в идеални части от имот № ** в гр. Д., ул. „**” № **, придобити по силата на нотариален акт № **, том **, н.д. № **/** г. на СВ гр. Д. и разрешения за строеж и преустройство, както и незастроено дворно място в гр. Д., ж.к. „**”, ул. „**” № ** с площ от 332,00 кв. м., представляващо поземлен имот №**, като сам определя лица, цена и условия по договорите, включително да договоря сам със себе си, „каквито намери за добре”, като подписва всички необходими документи – нотариален акт, договори и др., „да плаща и получава цена и прочие”.
По силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА №**,
**, рег. №**, дело
№ ** от 15.10.** г., на нотариус М.С.,***
действие РС-Д., Р. П., действаща чрез
пълномощника си С.П. и последният, са прехвърлили на С.Д.С.
собствените си недвижими имоти: жилище
в гр. Д., ул. „**” № **, представляващо ** етаж в **
част на многофамилна ** сграда с идентификатор **, заедно с ¼ идеална
част от таванското помещение, стълбище и общи части на сградата; Магазин за хранителни стоки със склад /**/
в гр. Д., ул. „**” **, **; Дворно място с площ от 141.50 кв.м., в идеални части от имот № ** в гр. Д., ул. „**” № **,
придобити по силата на нотариален акт № **, том **, н.д. № **/** г. на
СВ гр. Д. и разрешения за строеж и преустройство, както и незастроено дворно място в гр. Д., ж.к. „**”,
ул. „**” № ** с площ от 332,00 кв. м., представляващо
поземлен имот №**, за сумата от 34000.00 лв. /при обща данъчна оценка на
имотите 33593.70 лв./, която сума е изплатена напълно на продавача. Видно от
цитирания нотариален акт, С.К. си
е запазил пожизненото право на ползване върху всички продадени имоти.
В хода на производството от свидетелските показания се установи, че купувачът С. С. е ** на С.П.. Този факт не бе оспорен от ищцовата страна.
Съдът
приема за безспорно обстоятелството, че ищцата Р. Д. е узнала за сключването на
процесната разпоредителна сделка на 02.12.**11г. Видно от изисканото и приложено по настоящото дело
гр. д. №**/**11г. по описа на ДРС /**о**ното дело
между ищцата и ответника С. П./, на л.** се намира
призовката до Р. Д. за насрочено първо съдебно заседание по брачното дело /26.01.**г./, която призовка е подписана от процесуалния и
представител – адв. М.Я. и към
която са били приложени определението по чл.140 от ГПК за насрочване и отговора
по ИМ на С.К., ведно с приложенията към него, сред
които и нот. акт от 15.10.**11г.
/л.**/.
Съгласно чл.**, ал.4 от СК: „ Разпореждането
с вещно право върху обща недвижима вещ, извършено от единия **, е оспоримо. Другият ** може да оспори по исков ред разпореждането в
6-мес. срок от узнаването, но не по-късно от три години от извършването му.”
Ответниците са възразили, че предявените искове от ищцата са недопустими,
защото са предявени извън 6-мес. срок от узнаването за сделката от ищцата. Този
въпрос е по допустимостта на иска по чл.**, ал.4 от СК, а той е обусловен от преклузивните срокове. Съдът
намира, че приложимата правна норма за спорното правоотношение е съгласно
§** от ПЗР на СК, а не тази на чл.**, ал.3 от
СК (отм.), тъй като към момента на влизането в сила на
новия СК на 1.10.** г. ищцата е била в ** с ответника С.
К.. В този смисъл е и съдебната практика, /постановеното
от ВКС определение №**5/0**2г. по ч.гр.д.№296/** г., ІІ г.о./, съгласно което,
както отменения Семеен кодекс от **5 г., така и действащия Семеен кодекс, в
сила от 1.10.** г. регламентират сделката, с която
единият ** се разпорежда с общ недвижим имот, като относително недействителна
спрямо неучаствалия в сделката **, както и шестмесечен срок от момента на
узнаването за предявяване на конститутивния иск от момента на узнаването, но
промяната, въведена със Семейния кодекс, в сила от 1.10.** г.,
се състои във въвеждането и на пределен срок, в който неучаствалия в сделката **
може да я оспори, а именно: три години
от сключването й. Сроковете са преклузивни и не подлежат на спиране и
прекъсване и след изтичането им разпоредителната сделка поражда действие и за
неоспорилия я **, без значение кога е узнал за
разпореждането. Режима на имуществените отношения между **те,
регламентиран в Семейния кодекс, в сила от 1.10.** г.,
има обратно действие по силата на § ** ДР СК, т.е. преурежда в съответствие с
въведената в него уредба заварените правоотношения, а такива са
правоотношенията по съществуващите към момента на влизането му в сила **ове.
Следователно независимо кога е осъществена сделката, с която единия
** се е разпоредил с общ недвижим имот, щом **ът не е бил прекратен към
1.10.** г., то неучаствалия в разпореждането ** може
да оспори сделката само в сроковете по чл. **, ал. 4 СК, като тригодишния срок
тече от момента на сделката, дори и тя да предхожда влизането в сила на
Семейния кодекс. Оспорената от ищцата сделка е сключена на 15.10.** г., ищцата и ответникът С.К. са
били в ** към 01.10.** г., а искът по чл.**, ал.**0.07.**13г., видно от исковата молба по образуваното гр. д. № **57/**13
г. Същият е предявен преди изтичането на тригодишния преклузивен срок по чл.**, ал.4 СК, считано от датата на сключване на договора
за покупко-продажба на недвижим имот от 15.10.**11г.
Предвид на това, в случая е ирелевантно за спора, относно допустимостта на
исковата претенция, кога ищцата е узнала за оспорената разпоредителна сделка. Искът
по чл.**, ал.4 от СК е
допустим, предявен в тригодишния срок от изповядване на сделката и подлежи на
разглеждане по същество.
По делото
са събрани доказателства, чрез допуснати две съдебно-оценъчни експертизи,
досежно установяване пазарната стойност на процесните
недвижими имоти към 15.10.**11г., както и са разпитани
свидетели, относно установяване на обстоятелства, касаещи предварителните
уговорки между страните по сделката.
Така изяснената фактическа обстановка налага следните правни изводи:
По иска с правно основание чл.**, ал.2 от ЗЗД във вр. чл.26, ал.2, предложение второ от ЗЗД.
Съгласно разпоредбите на чл. **, ал. 2 от ЗЗД лицето, от името на което е сключен договор без представителна власт може да го потвърди. Съгласно установената съдебна практика по приложението на чл. **, ал. 2 ЗЗД, сключеният без представителна власт договор не е нищожен, а висящо и относително недействителен.
В константната практика на Върховния съд и Върховния касационен съд последователно е застъпвано становище, че извършването на действия и сделки на разпореждане от името на представлявания предпоставя изрично упълномощаване, за да бъде налице валидно учредена представителна власт. За да е налице валидно учредена представителна власт с последиците по чл. 36, ал. 2 от ЗЗД, е достатъчно с пълномощното да се индивидуализира вида на разпоредителното действие, т.е. да се даде право на пълномощника да се разпорежда с имуществото на представлявания чрез конкретни разпоредителни сделки - продажба, дарение, ипотека и т. н., което в процесното пълномощно е изрично указано. Съществените елементи на бъдещата разпоредителна сделка, за чието сключване е учредена представителна власт, не съставляват задължителен реквизит на пълномощното за извършване на разпоредителни сделки и действия, след като материалният закон не въвежда нито диспозитивни, нито императивни правила относно съдържанието на пълномощното. При отсъствие на законова регламентация за съдържанието на упълномощителната сделка валидността й не би следвало да се поставя в зависимост от включване в пълномощното на съществените елементи на бъдещото разпоредително действие. Ако упълномощителят не е определил в пълномощното съдържанието и съществените елементи на конкретната сделка, по аргумент от чл. 39, ал. 1 от ЗЗД следва да се приеме, че тяхното уговаряне е предоставено на пълномощника, а доколко уговореното е в интерес на представлявания, е от значение за отговорността по чл. 40 от ЗЗД. (така Решение № **2/17.01.**01 год. на ВКС, IV г. о., Решение № 13**/**.12.**08 год. по гр. д. № 5259/** год., I г. о., Решение № 215 от 25.01.**11 год. на ВКС по т. д. № **/** год., II т. о., ТК, Решение № 1**7.01.1995 год. по гр. д. № 877/** год. на ВС, II г., Решение № 31 от 06.02.** г. по гр. д. № 3817/07 г.)
В разглеждания случай, пълномощното от 13.08.**г. изхожда от ищцата Р. П.. Упълномощителната сделка предхожда договора за покупко-продажба /15.10.**г./ и е обективирана в изискуемата от чл. 37, ал. 2 от ЗЗД особена форма. Имотите, обект на продажбата са индивидуализирани в достатъчна степен чрез посочване на площ, административен адрес, идентификатор, граници и съседи. Съдържанието на пълномощното отразява ясно и недвусмислено волята на упълномощителя да предостави представителна власт на пълномощника да се разпорежда от негово име с процесните имоти, като са посочени видовете разпоредителни сделки, вкл. и продажба. Очертаните по този начин предели на представителната власт обосновават несъмнен извод не само за извършването на изрично упълномощаване за продажба на недвижимия имот, но и за предоставянето на пълна свобода на пълномощника да определи по своя преценка съдържанието (съществените елементи) на сделката. Сключеният договор от 15.10.**г. не надхвърля обема на представителната власт на пълномощника, тъй като въобще липсват всякакви изрични ограничения. По тези съображения предявеният иск за признаване на договора за относително недействителен по отношение на ищцата се явява неоснователен.
С оглед формирания извод, че продавачката Р. П. е била надлежно представлявана при сключване на сделката, не подлежат на разглеждане наведените от ответника възражения за преклудиране на потестативното право по чл.**, ал.4 от СК за оспорване на извършеното от единия ** разпореждане с общ недвижим имот.
Отхвърлянето на главния иск представлява сбъдване на вътрешно-процесуалното условие за разглеждане на предявения в условията на евентуалност иск с правно основание чл.40 от ЗЗД във вр. чл. 26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 40 от ЗЗД във вр. чл.26, ал.1, предл. трето ЗЗД.
Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл.
трето ЗЗД е налице, когато се нарушава
правен принцип, който не е изрично формулиран законодателно, но спазването му е
проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право.
Законодателят има предвид правни принципи, които са от значение за обществото
като цяло, а не с оглед на индивидуалния интерес на конкретен правен субект.
Когато се преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът не може
да се ограничи само до нейното формално съдържание, а поради естеството на
сочения порок следва да съобрази дали последиците, крайният резултат на
сделката, са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и
добросъвестност. За нищожни като противни на морала следва да се прогласяват
само тези сделки, които по своето съдържание, цели и начин на извършване явно и
грубо нарушават основни принципи на пазарното стопанство и свободата на участие
в стопанския живот при равни възможности.
По делото са допуснати две СОЕ, като заключението по
първата /л.**-**/ бе оспорено от ответните страни и
съдът не я кредитира, счита че като цяло не е професионално изготвена и
безпристрастна. Вещото лице по първата експертиза е констатирало, че с
процесните имоти е извършена сделка, на цени, съвпадащи с данъчните им оценки
или незначително по-високи от тях, т.е. с имотите не са извършвани сделки по
пазарните им цени. Процесната сделка, извършена на 15.10.**г.,
за сумата от 34000 лева, е извършена при цена малко над данъчна оценка на
имотите /33593.70 лв./. Според вещото лице действителната пазарна цена на
имотите към тази дата е била в размер на 1**000 лева.
След оспорване на заключението по първата експертиза,
съдът е назначил нова такава със същата задача. Видно от заключението по нея /л.**-**/ пазарната оценка на процесните имоти е 1137**.00 лв., изготвена е при анализ на
действително извършени сделки в процесния период, като са приложени и нот. актове по тях. Съдът кредитира заключението по втората СОЕ
като обективно, пълно и безпристрастно и неоспорено от страните.
Въз основа на така
установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното: Нееквивалентността на престациите
би могла да представлява основание за нищожност на договора на посоченото
основание, само в случаите, в които практически е сведена до липса на престация. В конкретния случай отклонението от пазарната
стойност не налага извод за такава неравностойност на престацията,
която да съставлява нарушение на "добрите нрави" и да води до
нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Продажбата действително е извършена на цена, която е трикратно
по-ниска от пазарната, но същата не би могла да се квалифицира като малозначителна, с оглед интереса на кредитора. Налице е
ответна парична престация, която
макар да се отклонява от обичайната, не говори за такава недопустимост,
която да прави самата сделка нищожна. Законът за местните данъци и такси
и ЗННД
изрично допускат възможността сделки да се сключват и при цена на данъчната
оценка, с ограничението, че държавната такса се плаща, въз основа на нея. След
като законодателят допуска цената на един недвижим имот по волята на страните
да бъде дори по-ниска от данъчната оценка, не би могло да се приеме, че подобна
уговорка сама по себе си е неморална. Дори
ако поради различни житейски или стопански причини едната страна по договора е
приела обективно неизгодна за нея насрещна престация,
това не може да обоснове претенция за нищожност на сключения договор, поради
противоречие с добрите нрави. Правните последици от такъв договор биха могли да
бъдат зачетени само в хипотезата на крайна нужда при предпоставките, уредени в чл.33 от ЗЗД, с какъвто иск съдът не е сезиран.
Ищцата е навела твърдение в ИМ, че в
нот. акт от 15.10.**г. „не е
конкретизирано как е изплатена цената – в брой или по банков път, а само е
посочено „изплатена напълно на продавача”. Следва да се изложи за по-голяма
акуратност по поставения въпрос, че към датата на изповядване на сделката – 15.10.**г. не е действала нормата на чл.25, ал.9 и 10 от ЗННД /същата е в сила от 01.07.**11г./, съгласно която: „При извършване на възмездни сделки, с
които се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху
недвижими имоти, участниците в нотариалното производство декларират в
извършвания акт, че сумата, посочена в него, е действително уговореното плащане
по сделката. Плащанията по ал. 9 в общ размер над
10 000 лв. се извършват по специална банкова
сметка ***на от страните банка.” Към момента на изповядване на сделката е
нямало законово изискване сумите над 1000 лв. по
възмездния акт да се превеждат само по банков път. В този аспект, възражението
на ищеца е неоснователно и не може да се приеме, че в случая се касае за порок
на сделката непосочването на начина на плащане на цената между страните.
При съобразяване на посочените обстоятелства, съдът счита, че в разглеждания случай констатираната нееквивалентност на престациите не противоречи на възмездния характер на сделката и не може да се приравни на липса на насрещно задължение, което да обуславя нищожност на продажбата поради противоречие с добрите нрави. Още повече, че в случая купувачът е ** на продавача С.К., /т.е. близък родствен кръг, макар и по съребрена линия/, който си запазва пожизненото право на ползване върху имотите, а С. С. купува само „голата собственост”. По изложените съображения предявеният на основание чл. 26, ал.1, пр.3 от ЗЗД иск следва да бъде отхвърлен, което представлява сбъдване на вътрешно-процесуалното условие за разглеждане на поредното релевирано в процеса основание за недействителност на договора.
Нормата на чл.40 ЗЗД урежда
хипотеза, в която третото лице, с което пълномощникът е договарял във вреда на
упълномощителя, е недобросъвестно - когато представителят и лицето, с което той
договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, в който случай договорът
не произвежда действие за представлявания. Хипотезата на чл.40 ЗЗД предпоставя
осъществяването на два правопораждащи факта: договор, сключен във вреда на
упълномощителя и споразумяване между пълномощника и третото лице във вреда на
представлявания. Преценката дали договорът е сключен във вреда на
упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с
интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи.
Увреждането на интереса на представлявания може да има различни проявни форми,
в т.ч. договор, сключен при неизгодни условия, съобразно конкретната
икономическа обстановка, или когато имуществото на
упълномощителя е неоправдано обременено, или когато предоставените на
упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на
представителната му власт. Успоредно с увреждането следва да е налице и второто
условие - споразумяване между упълномощителя и третото лице във вреда на
представлявания. В чл.40 ЗЗД не се предполага недобросъвестност на третото
лице, поради което упълномощителят, позоваващ се на тази недобросъвестност,
следва да я установи. В производството по иска за прогласяване недействителност
на увреждащата сделка, ищецът-упълномощител следва да установи намерението за
увреждане на пълномощника и третото лице. Преценката за това намерение се
извършва, въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е
сключен договорът с третото лице, поради което наличието на сговор за увреждане
може да бъде установено и с косвени доказателства, които, ценени в съвкупност,
да обуславят извод за сговаряне за увреждане.
В Определение № 132**0.**11г., по гр.д.№ 262/**11г. на ВКС, ІV г.о., се приема, че
знанието на третото лице за увреждането е елемент от състава на чл.40 ЗЗД и то
винаги съществува когато пълномощникът договаря сам
със себе си /каквато хипотеза в случая не е налице/. В съответствие със
задължителната съдебна практика, формирана с Решение № 8**9.01.**г. по гр.д.№ 35**/**08г. на ВКС, ІІ г.о., постановено по
реда на чл.290 ГПК, е прието, че преценката дали договорът е сключен във вреда
на упълномощителя, се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с
интереса на представлявания и мотивите за сключване на договора. В конкретния
случай съдът отчита обстоятелствата, че упълномощителят е **
на упълномощения, презюмира се, че между тях са съществували отношения
на обич и привързаност, което не прави неморално упълномощаването на ответника
да продаде имотите сам на себе си например и при цена и условия „каквито намира
за добре”. В този смисъл Определение № 708 от 07.06.**11г.
на ВКС по гр. д. № **0**0г., III г.о., Решение № 7**7.12.**г. по гр.д.№ 844/2998г.
на Д. окръжен съд и Решение № 19**2г. по гр.д.№ 869/**11г. по описа на ДОС.
Твърдението, че пълномощникът на единия продавач, е
договарял с приобретателя на процесните по настоящото дело имоти във вреда на
представляваното лице, определяйки продажна цена трикратно по
– ниска от пазарната им стойност, не се споделя от съда. С пълномощно от
13.08.**г. Р. П. е
предоставила на пълномощника си, своя ** С.П., да
продаде на когото намери за добре, при цена и условия изцяло по негова
преценка, съсобствените на упълномощителя и упълномощения недвижими имоти, придобити
в режим на СИО, като упълномощеният има право да получава продажната цена на
имотите. Независимо от наличието на съдебна практика, че в този случай пълномощникът
следва да осъществи представителната власт с грижата на добър стопанин, т.е. да
договори най–малко средната пазарна цена (според вещото лице действителната
пазарна цена на имотите към тази дата е била в размер на 1137**
лева), а в настоящия случай пълномощникът е договорил продажна цена (34000
лева), съответна малко над данъчната оценка /33593.70лв./ и че представителят
винаги трябва да действа, с оглед интереса на представлявания, настоящият
състав приема, че случаят не попада в кръга на обичайните, при което се приема
да е налице договаряне във вреда на представляваното лице. Това е така, тъй като
страните по сделката са вуйчо - упълномощен и ** - купувач,
а упълномощителят – ** на упълномощения. По аналогичен казус има произнасяне и
на ВКС с Определение №708/07.06.**11г. на ІІІ г.о. по
гр. д. №**0**0г., като по цитираното дело продавачката е била ** на купувача,
нейн **. В посоченото определение върховният съдът е приел, че „с оглед
близките родствени отношения между страните по сделката те могат да уговарят
цена по-ниска от пазарната на имота, поради което нееквивалентността на
престациите не може да се преценява като нарушение на добрите нрави”. Отново
следва да се подчертае, че обект на процесната по настоящото дело сделка е била
само „голата собственост” върху имотите” и след като **ът
си е запазил пожизненото право на ползване върху единия имот, който е бил
семейно жилище на **те, то се предполага, че този имот и занапред е щял да бъде
** на сем. П., още повече, че купувачът С. С. трайно и
постоянно се е установил да живее и работи в Р Т..
Същевременно по никакъв начин ищецът не е доказал
наличие на втората предпоставка за нищожност на сделката по смисъла на чл.**, предл. трето ЗЗД, а именно: споразумяване
между упълномощителя и третото лице във вреда на представлявания, да се
установи намерението за увреждане на пълномощника и третото лице – нещо.
С оглед пълната липса на доказателства за наличие на първото
и на второто условие - споразумяване между упълномощителя и третото лице във
вреда на представлявания по иска по чл.**, предл. трето ЗЗД – нищожност на процесния договор, поради
накърняване на добрите нрави, същият следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
При т.нар. ревандикационен иск по чл.108 ЗС ищецът следва да докаже: 1) че е собственик на
вещта, предмет на иска, 2) че вещта се намира във владение или държане на
ответника и 3) че ответникът владее или държи вещта без основание. Ответникът,
като лице, което противопоставя възражения, че има вещни права върху същата,
които му дават право да упражнява фактическата власт върху същата вещ, следва
да докаже, че е получил фактическата власт на годно правно основание.
При констатирана неоснователност на исковете за
нищожност на процесния договор на основание чл.**, предл.трето ЗЗД – поради накърняване на добрите нрави, чл.40 от ЗЗД – действия във вреда на представлявания, чл.**, ал.2 от
ЗЗД във вр. с чл.26, ал.2, предл.
второ от ЗЗД–липса на съгласие, при действие на
представителя без представителна власт, ищецът не е доказал, че е носител на
правото на собственост върху процесните имоти, респективно, че С. С. и С. К. упражняват фактическата власт върху тях, на негодно правно
основание, тъй като договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран
в НА №** от 15.10.**г., **, рег.№ **, дело № **/**г. на нотариус М. С., вписан под
№ ** при НК, с район на действие РС-Д., вписан под вх. рег. №**/15.10.**г., акт № **, ****, дело №**/**г. на СлВп при РС-Д., с който
Р. П. чрез пълномощника си С.К. и
последният лично (по
време на ** си/ продават на С.Д.С. процесните недвижими имоти, е предизвикал
вещно-прехвърлителното си действие по отношение на същите, поради което искът
по реда на чл.108 ЗС срещу тези ответници следва да се
отхвърли като неоснователен. Също така е неоснователно и искането на ищцата за
отмяна на цитирания по-горе нотариален акт на осн. чл.537,
ал.2 от ГПК, тъй-като съгласно визираната правна
норма, на отмяна по този член подлежат само констативните нотариални актове, а
не и тези по сделки, било то възмездни и безвъзмездни.
Предвид изхода на спора, ответниците
имат право на разноските по делото на основание чл.78,
ал.3 ГПК, разпределени така: в размер на 100.00 лева за С.К.
- за разноски и възнаграждение на вещото лице по СОЕ /л.**/ и
**9.00 лв. – за С. С., от които: **0.00 лв. - за
разноски и възнаграждение на вещото лице по СОЕ /л.** / и 9.00 лв. – за
незаверени преписи от съдебни протоколи /л.** и л.** /. Към приложените по
делото адвокатски пълномощни на ответниците /л.** и л.**/
няма посочени суми за уговорено и платено адвокатско възнаграждение, липсват и
представени списъци с разноски по чл.80 от ГПК, или фактури.
Водим от
горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р.Д.К. с ЕГН ********** ***, чрез упълномощения адв. М.Д.Я. от АК гр.Д. срещу С.Д.С., ЕГН **********,***
и С.К.П.,
ЕГН **********, иск да се признае за нищожен на
основание чл.**, ал.2 от ЗЗД във вр. чл.26, ал.2, предл. второ ЗЗД – поради липса на сключен от лице без
представителна власт и липса на съгласие и одобрение от представлявания, Договор
за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в №** от 15.10.**г., **, рег.№ **, дело № **/**г. на
нотариус М. С., вписан под № ** при НК, с район на
действие РС-Д., вписан под вх. рег. №**/15.10.**г.,
акт № **, ****, дело №**/**г. на СлВп при РС-Д. до размера на ½ ид. ч. от имотите, като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р.Д.К. с ЕГН ********** ***, чрез упълномощения адв. М.Д.Я. от АК гр.Д. срещу С.Д.С., ЕГН **********,***
и С.К.П.,
ЕГН **********, иск да се признае за нищожен на
основание чл.40 от ЗЗД във вр. чл.26, ал.1, предл.трето ЗЗД – действия във
вреда на представлявания и поради накърняване на добрите нрави, Договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в №** от 15.10.**г., **, рег.№ **, дело № **/**г. на
нотариус М. С., вписан под № ** при НК, с район на
действие РС-Д., вписан под вх. рег. №**/15.10.**г.,
акт № **, ****, дело №**/**г. на СлВп при РС-Д. до размера на ½ ид. ч. от имотите, като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р.Д.К. с ЕГН ********** ***, чрез упълномощения адв. М.Д.Я. от АК гр.Д. срещу С.Д.С., ЕГН **********,***
и С.К.П.,
ЕГН **********, иск на основание чл.108 ЗС двамата
ответници да бъдат осъдени да предадат собствеността и владението на ищцата
върху следните недвижими имоти: жилище
в гр. Д., ул. „**” № **, представляващо ** етаж в **
част на многофамилна ** сграда с идентификатор **, заедно с ¼ идеална
част от таванското помещение, стълбище и общи части на сградата; Магазин за хранителни стоки със склад /**/
в гр. Д., ул. „**” **, **; Дворно място с площ от 141.50 кв.м., в идеални части от имот № ** в гр. Д., ул. „**” № **,
придобити по силата на нотариален акт № **, том **, н.д. № **/** г. на
СВ гр. Д. и разрешения за строеж и преустройство, както и незастроено дворно място в гр. Д., ж.к. „**”,
ул. „**” № ** с площ от 332,00 кв. м., представляващо
поземлен имот №**, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА Р.Д.К. с ЕГН ********** ***, ДА
ЗАПЛАТИ на С.Д.С.,
ЕГН **********,***, сумата от **9.00 лева (двеста и девет лева), представляваща сторените
разноски – депозити за вещи лица по СОЕ /**0.00 лв./ и
заплатени такси за незаверени преписи от съдебни протоколи /9.00 лв./.
ОСЪЖДА Р.Д.К. с ЕГН ********** ***, ДА
ЗАПЛАТИ на С.К.П.,
ЕГН ********** сумата от 100.00 лева (сто лева), представляваща сторените разноски – депозит
за вещо лице по СОЕ.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ДОС в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: