Р Е Ш Е Н И Е
№……………
гр. Варна, 04.03.2022год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД - ВАРНА, ХХV състав, в публично
съдебно заседание на двадесет и втори февруари през две хиляди двадесет и втора
година, в състав:
СЪДИЯ: ТАНЯ Д.
При
участието на секретаря Галина Владимирова, разгледа докладваното от съдия Таня Д.
административно дело № 1895/2021 г. на АдмС - Варна, като за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния
кодекс (АПК), във връзка с чл. 219, чл. 215, ал. 1 и ал. 3 и с чл. 210 и чл.
190, ал. 6 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Образувано е по жалба на „Б.“ ****, с ЕИК ****** , със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ул. „Братя Миладинови“ № 47, ет. 6, подадена от
представляващия дружеството С.И.И., против Решение № 4-26/27.07.2021 г. по
Протокол № 4/21.07.2021 г. на Комисия по чл. 210 ЗУТ при Община Варна, с което е
определено обезщетението, което оспорващият следва да заплати за прокарване на
временен път, а именно: 1. годишен наем за ПИ 10135.2526.1405, собственост на Б.Б.Б.
за засегната площ 116 кв.м, попадащи в трасето на временен път – 1 368
лв.; 2. Стойността на подобренията в ПИ 10135.2526.1405, които се унищожават
при заемане на временния път – 460 лв.
С жалбата се настоява, че оспорваното
решение е незаконосъобразно, немотивирано и в противоречие с материалноправните
норми, като конкретно се сочи, че в случая оценката е завишена, изготвена е при
неясни критерии, недостъчно проучени реално сключени сделки, неспазване на
стандартите за оценка и несъответствие с характеристиките на района. Искането е
да се измени размерът на паричното обезщетение за прокарването на временен път.
В хода на делото и по същество на спора, адв. Б.С. – процесуален представител
на оспорващия, поддържа жалбата и искането за изменение на определените с
оспорвания акт размери на годишния наем и обезщетението за унищожени
подобрения. Позовавайки се на приетото по делото заключение на вещо лице,
оспорващият иска годишният наем съдът да определи на 375 лв. годишно, респ. 31
лв. месечно, а стойността на обезщетението за унищожени подобрения в размер на
340 лв. Претендира се присъждане направените разноски по делото.
Ответникът – Община Варна, чрез
процесуалния си представител юриск. М. Б. , с писмен отговор по жалбата
поддържа становище за неоснователността й. Настоява се, че оспорваното решение
е правилно и законосъобразно като постановено от компетентен орган, при
спазване на процедурата и материалния закон. Искането е да се отхвърли жалбата
и да се присъдят разноски на ответника за юрисконсултско възнаграждение.
Заинтересованата страна – Б.Б.Б., чрез
назначения му от съда особен представител – адв. П.П., първоначално застъпва
становище, че правилно и законосъобразно са определени по пазарни цени
месечният наем и обезщетението за унищожени подобрения. В хода по същество
заинтересованата страна отправя искане съдът да съобрази събраните по делото
доказателства и най вече заключението на вещото лице по делото, като сочи, че
така биха били съобразени законовите изисквания за определяне на справедливо
обезщетение от Община Варна.
Съобразявайки посочените от жалбоподателя
основания, изразените становища на страните и предвид фактите, които се
извеждат от приетите по делото доказателства, както и с оглед на разпоредбата
на чл. 168 АПК, определяща обхвата на съдебната проверка, съдът, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Подадената жалба е допустима. Същата не е просрочена
– оспорваният акт е съобщен на дружеството-жалбоподател на 11.08.2021 г.
(известие за доставяне на л. 5 от адм. пр.), а жалбата е подадена в съда на 24.08.2021
г., т.е. в 14-дневния срок по чл. 215, ал. 4 ЗУТ.
Със Заявление с рег. №
АУ013103ВН/05.02.2021 г. до Кмета на Община Варна, „Б.“ ООД е поискало
започването на процедура за прокарване на временен път до урегулиран поземлен
имот, който има лице по проектирани нови улици, а именно до ПИ 10135.2526.2275.
Със Заповед № 1345 от 17.05.2021 г. на Зам.-кмета
на Община Варна, на основание чл. 190, ал. 1 и ал. 2, във вр. с ал. 6 ЗУТ е
разрешено на „Б.“ ООД – собственик на УПИ VІІ-1406 в кв. 51 по ПУП-ПРЗ на кв.
„Св. Никола“ (ПИ 10135.2526.2275 по КК на гр. Варна, кв. „Свети Никола“),
прокарване на временен път с обща ширина 3,50м, като съществуваща пътека между
ПИ 10135.2526.1408 и ПИ 10135.2526.1405, част от ПИ 10135.2526.9583 по КК се
разшири до ширина 3,50м и се премине през УПИ ХVІ-1405 в кв. 51, ПИ
10135.2526.1405 по КК на гр. Варна, собственост на Б.Б.Б., покрай западната му
граница, общо засегната площ 116 кв.м. Заповедта е издадена в условията на
делегиране на правомощия от кмета на зам.-кмета – Заповед № 5515/31.12.2019 г.
на Кмета на Община Варна – л. 73 от делото.
След внасяне на дължимата такса за
изготвяне на оценка за наем и обезщетение за частта от ПИ 10135.2526.1405,
попадащ в трасето на временния път, от Нелияна Иванова, притежаваща сертификат
за оценителска правоспособност за оценка на недвижими имоти, е изготвена
оценка, според която обезщетението за частта от имот 10135.2526.1405 с площ 116
кв.м, попадащ в трасето на временен път до ПИ 10135.2526.2275 за една година е
в размер на 1 368 лв., платими по 114 лв. месечно, а стойността на
подобренията, които се унищожават и за което се дължи еднократно обезщетение
преди заемане от временния път е 460 лв. При определяне стойността на земята по
сравнителния метод експертът е ползвал аналози от сайта www.imot.bg с посочени цени на предлагане на имотите.
Със Заповед № 0383 от 30.01.2020 г. на Кмета
на Община Варна е назначена комисия по чл. 210, във връзка с чл. 16 и чл. 205 ЗУТ (л. 2 от адм. пр.), като поименно е определен съставът й.
С Решение № 4-26 по Протокол № 4/21.07.2021
г. на комисията, назначена със Заповед № 0383 от 30.01.2020 г. на Кмета на
Община Варна, е определен размерът на обезщетението за ПИ 10135.2526.1405,
засегната площ 116 кв.м, попадащи в трасето на временния път, собственост на Б.Б.Б.,
а именно: годишен наем 1 368 лева годишно (114 лева месечно) и стойността на
подобренията в имота, които се унищожават при заемане на временния път – 460
лв. Решението е взето единодушно от всички членове на комисията, които са
гласували „за“.
В съдебното производство е извършена съдебно–оценителна
експертиза, заключението по която е прието от съда при липса на оспорване от
страните по делото.
Вещото лице по делото е установило
идентична с установената от експерта по възлагането от Община Варна фактическа
обстановка и е ползвало идентични методи и стандарти, но при определяне на
пазарната стойност на имота по метода на сравнителните продажби е ползвало
данни от реални сделки за сходни имоти, вписани в Агенцията по вписванията към
момента на възлагане на оценката от Община Варна.
Определената средна цена за квадратен
метър – 97лв/кв.м, отнесена към оценяваната част от ПИ 10135.2526.1405 – 116
кв.м, според вещото лице, възлиза на 11 252 лв. За определяне на
обезщетението за правото на прокарване на временния път и експертът по
възлагането от общината и вещото лице използват метода на приходната стойност,
който се основава на евентуалните приходи, които биха се получили от имота (или
загубите от невъзможността да се ползва имота), като база за изчисленията е
реализираният наем от една календарна година. Вещото лице по делото определя
пазарната стойност на прихода от наем, като коригира пазарната стойност на
засегнатата част от имота (11 252 лв.) с различни коефициенти, отчитащи
неограничения срок на правото на ползване, нормата на капитализация и други
фактори, утвърдени като оценителски стандарти.
Вещото лице дава заключение, че пазарната
цена на процесното право на прокарване на въпросния временен път към момента на
възлагане на оценката от административния орган, като се вземат предвид реални
сделки и неопределеният срок на това право, както и че процесното право на
прокарване на временен път включва правото на ползване, представлява размерът на
пазарния наем за 116 кв.м от ПИ 10135.2526.1405 и е 31 лв. на месец и 375 лв.
за една година.
По отношение на подобренията, които ще
бъдат унищожени при прокарване на временния път вещото лице дава заключение и
уточнява в съдебно заседание, следното: Става въпрос за премахване на ограда с
1 метър дължина, възстановява се колонка 25/25 см тухлена зидария, оградата е с
плътна част с височина 80 см над терена и ажурна метална част с височина 1,20
м, т.е. с обща височина 2,20 м. Плътната част е изпълнена с бетонова основа
около 0,60 м под терена и зидария с бетонови блокчета 0,80 м над терена. Откъм
улицата по плътната част е изпълнена облицовка от балчишки камък, шапка от
изолиран варовик. Ажурната част е метална решетка, захваната за колонки 25/25
см от тухлена зидария.
По отношение разминаванията в мерните
единици и количествата между оценката на експерта по възлагането от ответника и
оценката на вещото лице, обяснението на вещото лице по делото е следното: В строителството
нормата за зидария в случаите над 15 см е куб.м, а не кв.м (както е посочено в
оценката на експерта по възлагането от общината), като в случая зидарията от
бетонови блокчета вещото лице определя на 0,22 куб.м.; облицовката на оградата
с балчишки камък вещото лице е измерило и изчислило, че е 0,80 кв.м, предвид
височината на плътната част 0,80 м и дължината на частта от оградата, която ще
се премахне – 1 м.
Вещото лице определя като подобрение,
което ще се унищожи и подлежи на репариране шапката от полиран балчишки камък с
размер 1 м, която не е включена в таблицата на експерта по възлагането от
общината. Вещото лице по делото не включва като подлежащи на репариране
разходите за възстановяване на колона, каквито разходи в размер на 120 лв. експертът
по възлагането от общината е включил, като вещото лице сочи, че новата колона
от бетонови блокчета ще бъда възстановена (изградена) от жалбоподателя.
Крайният извод за пазарната оценка на
подобренията, които се унищожават във връзка с прокарването на временния път е
че същата възлиза общо на 340 лева.
Заключението на вещото лице съдът напълно
възприема като компетентно изготвено и обосновано, а и същото не е оспорено от
страните по делото.
Разгледана по същество жалбата е
основателна.
Съгласно чл. 210, ал. 1 ЗУТ изготвянето на
оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично
предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от
комисия, назначена от кмета на общината.
Оспорваното решение не е нищожно – издадено
е в рамките на материалната и териториална компетентност на надлежния орган, а
именно комисията, назначена от кмета на Община Варна със Заповед № 0383/30.01.2020
г. издадена от Кмета на Община Варна, като решението е взето от поименно
определената комисия.
От посочените в оспорваното решение
фактически и правни основания стават ясни юридическите факти, от които
административният орган черпи упражненото от него публично субективно право.
Като фактически основания са посочени постъпилото заявление от „Б.“ ООД за
разрешаване прокарването на временен път и заповедта, с която е разрешено
прокарването на въпросния временен път. Предвид и писмената форма на решението
следва да се приеме, че същото е в установената от закона форма.
Не се установява и съществено нарушение на
процесуалните правила, което да обосновава отмяна на оспорвания акт.
По отношение съответствието на обжалваното решение с материалноправните
норми, съдът съобрази следното:
Във връзка с прокарването
на временни пътища законодателят с нормата на чл. 191 ЗУТ е регламентирал, че обезщетенията на
правоимащите за вредите, причинени от прокарването на временни пътища, са за
сметка на собствениците на поземлени имоти, които ще се обслужват от временните
пътища, като обезщетението за частите от поземлени имоти, използвани за
временни пътища, се определя за съответната година и се изплаща на равни
месечни вноски, а обезщетението за подобренията, които се унищожават във връзка
с временните пътища, се изплаща в брой преди заемане на поземлените имоти. По
аргумент от чл. 191, ал. 4 ЗУТ размерът на обезщетенията се определя по реда на
чл. 210 ЗУТ.
Нормата на чл. 210, ал. 1 ЗУТ изрично
определя, че изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на
обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни
цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината.
Тази нормативна уредба ясно и
недвусмислено регламентира, че обезщетението за прокарването на временен път и
за унищожените подобрения в засегнатия имот следва да се определи по пазарни
цени.
Легално определение на "пазарни
цени" е дадено с § 1а, т. 2 от ДР на Закон за държавната собственост,
според което "пазарни цени" са осреднените цени от всички сделки с
имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на
собственост срещу задължение за строителство, ипотека – обезпечаваща
покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки,
с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от
страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане
на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.
Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при
определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки.
Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.
Изложеното обуславя извод, че изготвянето на оценки и определянето на размера на
обезщетения по реда на чл. 210, ал. 1, във вр. с чл. 191, ал. 1 и ал. 2 ЗУТ
следва да се основава на сделки - пазарни аналози, вписани в СВ – Варна в
рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката - в случая юли 2021
г. Напълно е изключено определянето на пазарната оценка по офертни цени.
Оценките на имота и на подобренията, които
ще се унищожат рефлектират върху размера на обезщетението, респ. става въпрос
за елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като
обуславят фактическите основания, представляващи материалноправните
предпоставки за издаването на оспореното решение в частта относно размера на
обезщетението. Несъответствието между възприетите от административния орган
размери на оценките на заемания от временния път имот и на подобренията в
имота, подлежащи на унищожаване, от една страна, и евентуално установената от
съда тяхна пазарна цена, от друга страна, обосновава извод за материалноправна
незаконосъобразност на оспорения акт в тази част.
Експертът - оценител по възлагането от
Община Варна , е изготвил
оценките и е определил размера на обезщетенията в случая, въз основа на три
аналога от сайта www.imot.bg със статут на предлагани имоти, т.е. не са използвани
аналози на реални сделки. Определеното обезщетение от експерта в
административното производство с оценката му, възприета с обжалваното решение за
частта с площ 116 кв.м от ПИ 10135.2526.1405, която ще се използва за временния
път е в размер на 1 368 лв. годишно и 114 лв. месечно. Така определеният
размер на обезщетението е незаконосъобразно определен, доколкото се основава на
офертни цени, а не на цени по реални сделки, т.е. не е в съответствие с
изискването на чл. 210, ал. 1 ЗУТ обезщетението да е по пазарни цени.
Съдът намира за правилно, компетентно,
обосновано и съответстващо на изискванията на нормата на чл. 210, ал. 1 ЗУТ
заключението на вещото лице за размера на обезщетението за 116 кв.м. от ПИ
10135.2526.1405, използвани за процесния по делото временен път. Съдебно-оценителната
експертиза, приета в съдебното производство без да е оспорена от страните, чрез
използване на пет сделки с аналогични имоти, сключени в периода ноември 2020 –
юли 2021 г., е установила, че пазарната цена на 1 кв.м е 97 лева, съответно за
116 кв.м е 11 252 лева. Вещото лице е определило пазарната стойност на приход
от наем, като е коригирало пазарната стойност на тази част от имота на
заинтересованата страна с коефициенти, отчитащи различни показатели, рефлектиращи
върху тази пазарна стойност, утвърдени в оценителските стандарти, включително и
с коефициент, отчитащ ползването на имота на заинтересованата страна за
неопределен срок. Обезщетението за частта от 116 кв.м от ПИ 10135.2526.1405,
през която минава трасето на временния път до ПИ 10135.2526.2275, предвид
пазарните цени, според заключението на вещото лице по делото, следва да е 375 лв. годишно и 31 лв. месечно.
Съдът напълно възприема това заключение на
вещото лице и намира, че законосъобразно е да се приеме, че именно това са
пазарните цени. Обжалваното решение, с което е определено обезщетение в размер
над 375 лв. годишно и над 31 лв. месечно се явява незаконосъобразно и следва да
се измени, като се определи обезщетение в размер - 375 лв. годишно и 31 лв.
месечно.
Относно определянето на стойността на обезщетението за подобренията, които
се унищожават във връзка с процесния временен се установява, че неправилно при
оценяването в административното производство е използвана мерна единица кв.м за
зидарията, която е над 15 см, както и че неправилно е определена площта на
облицовката на оградата с балчишки камък на 1,2 кв.м при дължина и височина на
премахваната ограда съответно 1 м и 0,80 м. Неправилно експертът по възлагането
на оценката от административния орган е включил при определяне на стойността на
подобренията, които ще се унищожат „разходи за възстановяване на колона“. На
обезщетяване подлежат подобрения, които се унищожават, като не следва да се
остойностява въпросната колона, която ще продължи да съществува, т.к. ще бъде
възстановена и то от собственика на ПИ 10135.2526.2275, който ще прокара
въпросния временен път. Съдът намира, че заключението на вещото лице и в
частта, с която се определя пазарната стойност на подобренията, които ще бъдат унищожени
във връзка с прокарването на временния път е правилно, обосновано и компетентно
изготвено. Заключението на вещото лице в тази част не е и оспорено от страните
по делото, поради което съдът го кредитира. С оглед посоченото следва да се
приеме, че решението и в частта, с която е определено обезщетението за
унищожените подобрения при прокарването на временния път над 340 лв. до 460 лв.
се явява незаконосъобразно и следва да се измени, като се определи обезщетение
в размер на 340 лв.
Изложеното обосновава извод за
основателност на жалбата, която е с искане за изменение на оспорвания акт в
частта на определените размери на обезщетенията, поради което следва жалбата да
се уважи и да се измени решението на комисията по чл. 210 ЗУТ, назначена от
Кмета на Община Варна.
Предвид изхода на спора, искането на
ответника за присъждане на разноски се явява неоснователно, а искането на
оспорващия в този аспект е основателно. По делото са налице доказателства за
реално извършени разноски от страна на оспорващия за платени: държавна такса -
50 лв., възнаграждение на особен представител на заинтересованата страна – 200
лв., възнаграждение на адвокат – 500 лв.; възнаграждение на вещо лице – 305
лв., или общо 1 055 лв. По аргумент от чл. 143, ал. 1 АПК следва да се осъди
ответникът да заплати на оспорващия процесната сума.
Настоящото решение не подлежи на обжалване
- чл. 215, ал. 7, т. 5 ЗУТ.
На основание чл. 172, ал. 2 АПК, съдът
Р Е Ш
И:
ИЗМЕНЯ Решение №
4-26/27.07.2021 г. по Протокол № 4/21.07.2021 г. на Комисия по чл. 210 ЗУТ при
Община Варна, като намалява определено обезщетението,
което „Б.“ ООД следва да заплати за прокарване на временен път, а именно: 1.
годишен наем за ПИ 10135.2526.1405, собственост на Б.Б.Б. за засегната площ 116
кв.м, попадащи в трасето на временен път – от 1 368 лв. на 375 лв.; 2.
Стойността на подобренията в ПИ 10135.2526.1405, които се унищожават при
заемане на временния път – от 460 лв. на 340 лв.
ОСЪЖДА Община Варна да заплати на „Б.“ ООД, с ЕИК ****** , със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ул. „Братя Миладинови“ № 47, ет. 6, представлявано от С.И.И.,
сумата в размер на 1 055 лева (хиляда петдесет и пет лева), представляваща направени
по делото разноски за държавна такса, възнаграждения на вещо лице, особен
представител и адвокат.
Решението не подлежи на обжалване.
СЪДИЯ: